CC BY
80
Закон о «дачной амнистии»: кадастровый учет и государственная регистрация прав на земельные участки
Е.А. Киндеева
заместитель начальника управления государственного земельного кадастра Федерального агентства кадастра объектов недвижимости
Федеральный закон от 30 июня 2006 года № 93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее - Закон № 93-Ф3) в первую очередь касается граждан, имеющих земельные участки для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного и гаражного строительства.
Законом № 93-Ф3 установлено несколько критериев, которым должен отвечать земельный участок, права на который могут быть оформлены в упрощенном порядке, а именно:
1) земельный участок должен быть предоставлен гражданину, то есть гражданин должен иметь любой документ о предоставлении ему земельного участка. Таким документом могут быть:
• акт о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
• акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
• выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (в случае если этот зе-
мельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
• иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок.
При этом совсем не обязательно, чтобы документы содержали указание на вид права, на котором гражданину предоставлен земельный участок;
2) земельный участок должен быть предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;
3) земельный участок должен быть предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), то есть до 30 октября 2001 года. Относительно земельных участков, предоставленных после вступления в силу ЗК РФ, предусмотренный Законом № 93-ФЗ упрощенный порядок не применяется.
Если гражданин имеет любой документ о предоставлении земельного участка для ведения личного подсобного или дачного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного и гаражного строительства, выданный ему до введения в действие ЗК РФ (то есть до 30 октября 2001 года), то он может обратиться в территориальный орган Федеральной регистрационной службы за государственной регистрацией права собственности. Помимо документа о предоставлении земельного участка, гражданин должен представить для регистрации кадастровый план земельного участка.
Выписка из государственного земельного кадастра в форме кадастрового плана земельного участка выдается территориальными органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснед-вижимость) в течение десяти рабочих дней. Сведения государственного земельного кадастра выдаются и в отношении земельных участков, государственный кадастровый учет которых проведен в установленном порядке до вступления в силу Федерального закона от 2 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (далее - Закон о кадастре), то есть до 10 июля 2000 года.
Закон о кадастре признает учет земельных участков, проведенный до вступления в силу этого закона, юридически действительным. Все сведения о таких земельных участках внесены в Единый государственный реестр земель и подлежат выдаче по запросу заинтересованного лица. Однако данные о таких земельных участках могут быть не полными не в последнюю очередь в силу того, что ранее действовавшее законодательство в разное время предъявляло различные требования к правоустанавливающим и правоудостоверяющим документам на земельный участок.
Если сведения государственного земельного кадастра о местоположении (об адресе), площади и (или) местоположении границ земельного участка нуждаются в уточнении и (или) отсутствуют сведения о его разрешенном использовании и (или) принадлежности к категории земель, одновременно с кадастровым планом земельного участка правообладателю земельного участка должна быть выдана справка о составе документов, которые необходимо подать в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для уточнения указанных сведений. Так, при необходимости уточнения сведений о местоположении (об адресе), площади и (или) местоположении границ земельного участка необходимо представить документы о межевании, то есть правообладатель земельного участка должен осуществить действия по определению территориальных границ земельного
участка в порядке, установленном земельным законодательством (пункт 1 статьи 261 Гражданского кодекса Российской Федерации). Уточненные сведения о земельном участке подлежат внесению в государственный земельный кадастр.
Следует заметить, что в настоящее время документы о межевании в части таких характеристик земельного участка, как местоположение (адрес), площадь, местоположение границ земельного участка имеют приоритет над правоустанавливающими документами.
Согласно изменениям, внесенным в Закон о кадастре и федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) регистрация права собственности гражданина на земельный участок осуществляется по фактической уточненной площади, даже если она превышает площадь, указанную в документах, удостоверяющих права граждан на земельные участки, но не более чем на минимальный размер, установленный правовыми нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земельных участков различного целевого и разрешенного использования. При этом гражданин не должен обращаться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, ранее уже предоставленного ему, но на другом праве, или об уточнении площади земельного участка, ранее уже предоставленного в собственность. Чтобы узаконить «лишние» сотки, фактически находящиеся в пользовании гражданина, имеющего документ о предоставлении земельного участка, необходимо провести межевание земельного участка - работы по установлению на местности границ земельного участка и описанию их местоположения. Если для проведения государственного кадастрового учета земельного участка представлен правоустанавливающий документ, в котором сведения о площади земельного участка не соответствуют сведениям об уточненной площади земельного участка, содержащимся в документах о его межева-
нии, на государственный кадастровый учет ставится земельный участок с характеристиками, указанными в документах о межевании.
Однако Законом о кадастре установлены и определенные ограничения. Если указанная в документах о межевании уточненная площадь земельного участка превышает указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более чем на минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, в государственном кадастровом учете, равно как в учете уточненных данных о земельном участке, должно быть отказано.
На основании правоустанавливающего документа на земельный участок и кадастрового плана земельного участка осуществляется государственная регистрация права собственности гражданина в Едином государственном реестре прав. В случае если право уже было ранее зарегистрировано и в результате межевания уточнена площадь земельного участка, то кадастровый план земельного участка с уточненной площадью является основанием для внесения изменений в записи Единого государственного реестра прав.
Из названия Закона № 93-Ф3 усматривается, что этот закон касается упрощения порядка оформления прав граждан, но изменения, внесенные этим законом в Закон о кадастре, касаются кадастрового учета земельных участков из земель различного целевого назначения и разрешенного использования, предоставленных как физическим, так и юридическим лицам.
В соответствии со статьей 33 ЗК РФ для различного целевого назначения и разрешенного использования законами субъектов Российской Федерации и актами органов местного самоуправления устанавливаются предельные размеры земельных участков. Должны быть установлены как минимальные, так и максимальные предельные размеры земельного участка.
Законом о кадастре предусмотрено специальное основание для отказа в проведении государственного кадастрового учета в случае, если уточненная площадь земельного участка, содержащаяся в документах о межевании, превышает площадь, указанную в правоустанавливающем документе на земельный участок более чем на минимальный размер (пункт 3 статьи 20 Закона о кадастре). При этом нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления должен быть установлен именно предельный минимальный размер земельного участка.
Отсутствие установленного предельного минимального размера земельного участка не позволит применить положения Закона № 93-ФЗ в части приоритета сведений о площади земельного участка, содержащихся в документах о межевании, над сведениями, указанными в правоустанавливающем документе на земельный участок. Соответственно, в этом случае государственный кадастровый учет должен быть приостановлен, так как содержащиеся в представленных документах сведения о площади противоречивы, а если причины приостановки не устранены, в кадастровом учете должно быть отказано.
Кроме того, анализ действующего регионального законодательства показал, что в соответствии со статьей 33 ЗК РФ минимальные размеры земельных участков установлены только для земельных участков, предоставляемых для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства. Если минимальный размер земельных участков соответствующего целевого назначения и вида разрешенного использования не установлен, то расхождение площади, указанной в правоустанавливающем документе на земельный участок, и документах о его межевании (описание земельного участка) не может превышать величину допустимого расхождения, рассчитанную в соответствии действующими инструктивными требованиями.
При определении величины допустимого расхождения необходимо учитывать поло-
жения статьи 17 Федерального закона от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве», Положение о проведении территориального землеустройства1, Инструкцию по межеванию земель2, Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства3.
Данные о местоположении границ и площади земельного участка, полученные по результатам межевания, проведенного с более высокой инструктивной точностью, чем ранее, являются основанием для учета в Едином государственном реестре земель текущих изменений характеристик земельного участка и выдачи кадастрового плана с уточненной площадью земельного участка. При этом следует учитывать, что Закон о регистрации в редакции Закона № 93-ФЗ предусматривает, что описание земельного участка в подразделе I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) осуществляется по кадастровому плану земельного участка (абзац 4 пункта 6 статьи 12 Закона о регистрации).
В случае если право на земельный участок уже было зарегистрировано, уточненные данные о площади земельного участка и местоположении его границ вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя земельного участка и кадастрового плана земельного участка или на основании сведений, предоставленных в орган по государственной регистрации прав органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного зе-
мельного кадастра, при наличии в письменной форме согласия правообладателя земельного участка (пункт 4 статьи 18 Закона о регистрации).
Таким образом:
1) Закон № 93-ФЗ упрощает процедуру оформления права собственности на земельный участок, предоставленный гражданину до 30 октября 2001 года из земель государственной собственности для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, позволяя приобрести в собственность земельный участок в границах фактического землепользования, исключая обращения гражданина в орган местного самоуправления;
2) внесенные Законом № 93-ФЗ изменения в Закон о кадастре и в Закон о регистрации законодательно закрепляют приоритет документов о межевании в части таких характеристик земельного участка, как местоположение (адрес), площадь, местоположение границ земельного участка над правоустанавливающими документами;
3) уточненные данные о местоположении границ и площади земельного участка, полученные по результатам межевания, проведенного с более высокой инструктивной точностью, чем ранее, внесенные в государственный земельный кадастр в установленном порядке являются основанием для внесения изменений в записи Единого государственного реестра прав. Повторная регистрация права на земельный участок с уточненными характеристиками не требуется.
1 Положение о проведении территориального землеустройства утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 7 июня 2002 года № 396.
2 Инструкция по межеванию земель утверждена Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству от 8 апреля 1996 года, зарегистрирована Министерством юстиции Российской Федерации от 28 июня 1996 года № 07-02-516-96.
3 Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства утверждены Федеральной службой земельного кадастра России от 17 февраля 2003 года.
