CC BY
67
О дачной амнистии: размышления на тему
А. Знаменская
начальник методического отдела управления государственной регистрации прав на недвижимое имущество Федеральной регистрационной службы
В Ежегодном послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации от 25 апреля 2005 года среди основных мер по стабилизации гражданского оборота В.В. Путин отметил необходимость оказания помощи гражданам в оформлении в упрощенном порядке принадлежащих им фактически объектов жилой недвижимости, а именно гаражей, жилья, садовых домов в различных кооперативах и садоводческих товариществах и соответствующих земельных участков.
30 июня 2006 года был принят Федеральный закон № 93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», уже получившего широкую известность как «Закон о дачной амнистии».
Необходимость принятия указанного закона не вызывает сомнений. У многих граждан, получивших земельные участки на предприятиях и организациях для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, построивших своими руками и за счет собственных средств на таких земельных участках садовые и дачные домики, отсутствуют документы, подтверждающие их права на эти объекты недвижимого имущества.
В сельских поселениях - множество жилых домов, построенных во времена существования советской власти, а то и в позапрошлом веке, и каких-либо документов, подтверждающих права граждан на такой дом, нет.
Все это не позволяло вовлекать такие объекты недвижимого имущества в гражданско-правовой оборот, использовать их в качестве залога, в том числе для целей ипо-
течного жилищного кредитования, снижало доходы местного бюджета, формируемого за счет земельного налога и налога на имущество физических лиц, затрудняло передачу их по наследству.
Что же изменилось с принятием «Закона о дачной амнистии»?
С точки зрения процедуры государственной регистрации прав значительных изменений не произошло. Так же, как и до 1 сентября 2006 года, государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления правообладателя или уполномоченного им лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. К заявлению должны быть приложены документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, в том числе устанавливающие наличие, возникновение прав (правоустанавливающие документы), содержащие описание объекта недвижимого имущества, подтверждающие уплату государственной пошлины.
Именно этих документов, а также порядка их оформления и коснулся «Закон о дачной амнистии».
С 1 января 2007 года снижается государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества. С указанной даты такая государственная пошлина будет составлять 100 рублей. К сожалению, с 1 января 2007 года не распространяется льгота, установленная подпунктом 15 пункта 2 статьи 333.35 Нало-
гового кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой физические лица, признаваемые малоимущими в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, освобождались от уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию прав и договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества.
В соответствии с рассматриваемым законом для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, гражданин представляет в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав по месту нахождения земельного участка, следующие документы:
1)заявление о государственной регистрации права собственности на земельный участок;
2) правоустанавливающий документ на земельный участок, в том числе:
• акт (постановление, распоряжение) о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
• акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
• выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (в случае если земельный участок предоставлен ему для ведения личного подсобного хозяйства);
• иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок - судебное решение, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, мены, дарения и т. д.;
3) кадастровый план земельного участка;
4) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав на земельный участок.
Кроме того, в случае если заявление о государственной регистрации права подает лицо, уполномоченное правообладателем, то на государственную регистрацию представляется нотариально удостоверенная доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия представителя правообладателя. Например, в случае представления заявления на государственную регистрацию права собственности несовершеннолетнего ребенка в возрасте до 14 лет его родителем документом, подтверждающим полномочия заявителя, будет являться свидетельство о рождении ребенка.
Рассмотрим более подробно требования к правоустанавливающим документам для государственной регистрации права собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, осуществляется в тех случаях, когда из правоустанавливающего документа следует, что земельный участок предоставлен на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также в тех случаях, когда в правоустанавливающем или правоудостоверяющем документе не указан вид права, на котором земельный участок предоставлен гражданину. Нормы статьи 25.2 Закона о регистрации не распространяются на случаи предоставления земельных участков гражданам в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе в качестве служебных наделов.
Согласно пункту 9 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земель-
ного кодекса Российской Федерации» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона
о регистрации, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К государственным актам и свидетельствам, удостоверяющим право гражданина на землю, можно отнести:
• свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»;
• государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 года № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»;
• свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 года № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».
Форма выписки из похозяйственной кни-ги1 утверждена Федеральной регистрационной службой 29 августа 2006 года2. Выписка из похозяйственной книги подтверждает наличие у гражданина права на земельный участок, предоставленный ему для ведения личного подсобного хозяйства. Такая выписка выдается органом местного
самоуправления по месту нахождения земельного участка. Выписка из похозяй-ственной книги является основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный ему до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного хозяйства.
Кадастровый план земельного участка выдается органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, по форме, установленной Правилами оформления кадастрового плана земельного участка. ГЗК-1-Т.0-04-01-01, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра России 10 апреля 2001 года.
При этом государственная регистрация права собственности на земельный участок, предоставленный гражданину до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, также осуществляется в случае, если сведения о его площади, содержащиеся в представленном правоустанавливающем документе, не соответствуют данным кадастрового учета. Тогда право будет зарегистрировано на земельный участок, описанный в кадастровом плане этого участка.
В то же время необходимо помнить, что разница в размерах земельного участка, указанного в правоустанавливающем документе, и земельного участка, указанного в кадастровом плане, не может превышать установленный минимальный размер земельного участка для соответствующего вида разрешенного использования. Согласно пункту 1 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земель-
1 Форму выписки из похозяйственной книги см. на с. 102 журнала.
2 Приказ Федеральной регистрационной службы от 29 августа 2006 года № 146 «Об утверждении формы выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок» (зарегистрирован 30 августа 2006 года в Министерстве юстиции Российской Федерации; опубликован в «Российской газете» 31 августа 2006 года).
ных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения садоводства, огородничества, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Государственная регистрация прав на созданный на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке объект недвижимого имущества или гараж осуществляется на основании декларации об объекте недвижимого имущества3, форма которой утверждена приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 августа 2006 года № 232.
Декларация об объекте недвижимого имущества заполняется собственником дачного, садового дома, индивидуального гаража собственноручно, в двух экземплярах и предоставляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.
Кроме декларации об объекте недвижимого имущества, правообладатель представляет на государственную регистрацию правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен соответствующий объект недвижимого имущества и кадастровый план земельного участка.
Представление правоустанавливающих документов на земельный участок и кадастровый план земельного участка не требуется, если права на земельный участок зарегистрированы в порядке, установленном Законом о регистрации, и кадастровый план земельного участка уже представлялся ранее и помещен в дело правоустанавливающих документов.
Помимо этого, представление кадастрового плана не требуется в следующих случаях:
• если указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
• если для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство либо если указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.
На что необходимо обратить внимание гражданам при представлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, заключения правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения?
Такое заключение может быть представлено в отношении тех земельных участков, которые находятся на территории соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, и такое объединение зарегистрировано в качестве юридического лица в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В тех случаях, когда земельный участок предоставлялся для ведения садоводства или дачного хозяйства в индивидуальном порядке либо садоводческое или дачное некоммерческой объединение не было зарегистрировано в установленном законодательством Российской Федерации порядке, заявителем может быть представлен либо кадастровый план земельного участка, либо заключение органа местного
3 Форму декларации об объекте недвижимого имущества см. на с. 114 журнала.
самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.
Декларация об объекте недвижимого имущества подтверждает факт создания садового, дачного дома, индивидуального гаража, строения и сооружения вспомогательного использования, следовательно, «Законом о дачной амнистии» не предусмотрена возможность государственной регистрации прав на указанные незавершенные строительные объекты.
Необходимо сказать и о государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства и расположенном в черте поселений (приусадебный земельный участок). Документами, подтверждающими факт создания такого индивидуального жилого дома, являются технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а если такой объект индивидуального жилищного строительства является незавершенным строительным объектом - разрешение на строительство.
При этом законодатель установил, что до
1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства, выданный по форме, утвержденной приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 17 августа 2006 года № 244, является единственным документом, подтверждающим факт создания (обратите внимание: именно создания, то есть опять речь идет только о завершенных строительных объектах) объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке.
Кроме технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства, на государственную регистрацию
представляются правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен индивидуальный жилой дом, и кадастровый план этого участка. При этом все, что говорилось о документах на дачный, садовый дома, индивидуальный гараж, представляемых при государственной регистрации прав, относится и к случаю государственной регистрации прав на индивидуальный жилой дом.
И в заключение - несколько слов о том, что «Закон о дачной амнистии» установил новый срок окончания бесплатной приватизации жилых помещений - 1 марта 2010 года. Важно отметить, что Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 15 июня 2006 года № 6-П «По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части первой статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции статьи 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой граждан М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орлова и З.Х. Орловой» признано не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статье 19 (часть 2) положение части первой статьи 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции статьи 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года.
Таким образом, граждане, не успевшие до настоящего времени реализовать свое право на получение бесплатно жилья в собственность, могут это сделать до 1 марта 2010 года.
