CC BY
15
УДК 330.322.214
ВЫЯВЛЕНИЕ И ОЦЕНКА ОСНОВНЫХ МЕТОДОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
В.В. Шутенко
Ивановский государственный архитектурно-строительный университет
Уточнена классификация методов инвестирования строительной отрасли по способам и источникам, позволяющая более комплексно рассматривать дефицит инвестиционных ресурсов со стороны застройщиков и свободных денежных средств со стороны частных инвесторов, при этом явно выражаются недостатки применения каждого из выявленных методов. Возможность оценки и определения наиболее оптимального метода инвестирования в каждом конкретном индивидуальном случае позволит избежать лишних расходов и снизить возможные риски инвестирования свободных денежных средств, что является несомненным достоинством в условиях экономического кризиса.
Ключевые слова: инвестирование, строительство, методы инвестирования.
В настоящее время существует множество методов инвестирования строительной отрасли. Выполним классификацию этих методов в зависимости от способа получения денежных средств и источника инвестирования.
В зависимости от способа и источника получения инвестиционных средств автор предлагает подразделить методы инвестирования в строительную отрасль на три группы:
1. Методы, основанные на привлечении инвестиций посредством кредитования.
1.1. Методы с участием некоммерческих организаций в качестве кредитора: полное или частичное инвестирование строительства за счет бюджетных средств;
предоставление жилищных субсидий для улучшения жилищных условий;
обеспечение жильем молодых семей;
муниципальные облигации и сертификаты;
государственные жилищные сертификаты для военных;
^ предоставление жилья в связи с ликвидацией ветхого и аварийного жилищного фонда.
1.2. Методы с участием кредитной организации в качестве кредитора:
банковское ипотечное кредитование;
открытие кредитной линии для приобретателя жилья.
1.3. Метод с участием предприятий в качестве кредитора:
с участием строительных обществ (долевое строительство и продажа жилья с рассрочкой платежа);
оказание помощи в приобретении жилья работнику со стороны предприятия.
2. Методы инвестирования, основанные на принципах ссудосбережения:
строительные сберегательные кассы;
сберегательные программы и вклады в банках;
паевые инвестиционные фонды; жилищно-строительные накопительные кооперативы.
3. Методы инвестирования, предполагающие использование личных
средств инвестора без участия кредитора:
использование собственных активов инвестора;
личные инвестиционные средства;
рента и пожизненное содержание;
материнский капитал.
Каждый из перечисленных методов имеет множество схем реализации. С целью оценки их роли, значимости и перспектив развития в общей системе инвестирования строительства и приобретения жилья выполнен их сравнительный анализ.
1. Метод инвестирования строительной отрасли, предполагающий полное или частичное финансирование строительства за счет бюджетных средств.
Преимущества: снижение себе-
стоимости строительства, за счет привлечения бюджетных средств; является выгодным для региональных властей.
Недостатки: незначительное количество строительных объектов финансируется из бюджетных средств; нововведение - используется не во всех регионах страны; недостаток средств в бюджете.
2. Метод инвестирования
строительной отрасли, предполагающий предоставление жилищных субсидий для улучшения жилищных условий.
Преимущества: предполагает частично компенсировать стоимость приобретаемого жилья за счет бюджетных средств.
Недостатки: не все семьи могут рассчитывать на данный метод; ограниченность бюджетных средств.
3. Метод инвестирования
строительной отрасли, предполагающий использование бюджетных средств для обеспечения жильем молодых семей.
Преимущества: при рождении ребенка списывается определенная часть стоимости квартиры, подлежавшая погашению; предоставляет возможность вы-
плачивать проценты по кредиту по льготной ставке.
Недостатки: могут воспользоваться только семьи с возрастом супругов до 35 лет; к участию в программе не привлекаются семьи, которые официально не состоят на учете по улучшению жилищных условий; данные программы, реализуются не очень активно.
4. Метод инвестирования
строительной отрасли, предполагающий использование муниципальных жилищных облигаций и сертификатов.
Преимущества: надежность выпускаемых ценных бумаг; относительно низкая стоимость жилья; позволяют накапливать средства на жилье небольшими суммами.
Недостатки: период накопления
средств на жилье может длиться годами; отсутствует возможность выбора жилья; привязка к объектам строящимся (реконструируемым) за счет муниципальных средств.
5. Метод инвестирования строительной отрасли, предполагающий использование государственных жилищных сертификатов.
Преимущества: держатель может
купить готовое жилье на первичном или вторичном рынке, а также заключить предварительный договор о покупке жилья в новом доме на этапе строительства; сертификат может быть реализован в любом городе России.
Недостатки: данный метод приобретения жилья доступен только для военнослужащих; предоставляемая сумма не покрывает всей стоимости жилья, так как рассчитывается по средней стоимости одного квадратного метра; у сертификата существует определенный срок действия, после которого он считается недействительным.
6. Метод инвестирования строительной отрасли, предполагающий предоставление жилья в связи с ликвидацией ветхого и аварийного жи-
лого фонда.
Преимущества: приобретение жилья не требует от инвестора никаких вложений, все затраты возлагаются на государство либо на застройщика.
Недостатки: не учитываются пожелания граждан в отношении смены местожительства.
7. Метод инвестирования строительной отрасли, предполагающий использование банковского ипотечного кредитования.
Преимущества: коммерческие банки дают кредит как на приобретение квартиры на вторичном рынке или в строящемся доме, так и на ведение индивидуального жилищного строительства; если у заемщика, который «не проходит» по возрасту, есть молодой супруг, то он может быть оформлен в качестве созаемщика; недвижимость, которая приобретена на кредитные средства, оформляется в собственность сразу с момента сделки, и по закону зарегистрироваться в квартире также можно сразу; может быть учтена стоимость вашей существующей квартиры при выдаче кредита, но сама она будет продана только после того, как вы приобрели новое жилье на кредитные средства; гражданство заемщика не имеет значения; банки стараются гибко подходить к нуждам потенциальных заемщиков.
Недостатки: некоторые банки накладывают ограничения на перечень лиц, которые могут быть зарегистрированы вместе с заемщиком. Получить кредит под залог имеющегося жилья можно лишь в немногих банках; размер дохода должен быть достаточным, чтобы можно было взять необходимую сумму кредита, при этом размер дохода должен быть подтвержден документально; большое значение имеет профессия заемщика. В некоторых банках существует список профессий, в соответствии с которым в предоставлении кредита работающим по этим профессиям заемщикам может быть отказано; заемщи-
кам с неподтвержденными доходами предлагают кредиты с более высокими процентными ставками; кредит предоставляется заемщикам старше 18 лет, которые к моменту возврата кредита еще не достигнут пенсионного возраста.
8. Метод инвестирования строительной отрасли, предполагающий открытие кредитной линии для строителей и приобретателей жилья.
Преимущества: более низкая стоимость жилья в процессе строительства по сравнению со стоимостью готовых квартир на вторичном рынке. Практически отсутствует удорожание жилья; население привлекается к инвестированию строительства; поэтапная оплата приобретаемого жилья; кредиторы стараются гибко подходить к нуждам потенциальных заемщиков; недвижимость, оформляется в собственность сразу с момента сделки, и по закону зарегистрироваться в квартире также можно сразу; если у заемщика, который «не проходит» по возрасту, есть молодой супруг, то он может быть оформлен в качестве созаемщика; гражданство заемщика не имеет значения; может быть учтена стоимость существующей квартиры при выдаче кредита, при этом она сама будет продана только после того, как приобретено новое жилье на кредитные средства; кредитная линия может быть открыта с целью приобретения квартиры в строящемся доме, так и ведения индивидуального жилищного строительства; в качестве кредитора могут выступать как банки, так и некоммерческие организации.
Недостатки: кредит предоставляется заемщикам старше 18 лет, которые к моменту возврата кредита еще не достигнут пенсионного возраста; размер дохода должен быть достаточным, чтобы можно было открыть кредитную линию на необходимую сумму, при этом размер дохода может быть ниже по сравнению с банковским кредитованием.
9. Метод инвестирования строительной отрасли, предполагающий долевое строительство и продажу жилья с рассрочкой платежа.
Преимущества: отсутствие существенного удорожания жилья; более низкая стоимость жилья в процессе строительства по сравнению со стоимостью готовых квартир на вторичном рынке; население привлекается к инвестированию строительства; поэтапная оплата приобретаемого жилья.
Недостатки: из-за своей кратко-
срочности он не позволяет массово решать жилищную проблему населения; предполагает оформление жилья в собственность после полной оплаты стоимости жилья и процентов по кредиту по окончании строительства и рассрочки; риск невыполнения обязательств, взятых на себя застройщиком; недостаточно проработан механизм страхования рисков.
10. Метод инвестирования строительной отрасли, предполагающий оказание помощи в приобретении жилья работнику со стороны организации.
Преимущества: предусматривается частичное или полное списание задолженности работника перед предприятием через определенный срок после выдачи ссуды; на предприятиях, имеющих отношение к строительству, встречается вариант продажи жилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20-40% от стоимости жилья; на своем предприятии заемщик получает более выгодные условия кредитования.
Недостатки: этот метод применяется только на тех предприятиях, которые заинтересованы в привлечении специалистов и удержании высокопрофессиональных кадров; увязывается с обязательствами сотрудников отработать определенный срок на предприятии. Фактически работник попадает в зависимость от предприятия на длительный срок; не каждое предприятие имеет такую возможность.
11. Метод инвестирования жилищно-строительной отрасли, предполагающий использование финансовых ресурсов строительных сберегательных касс.
Преимущества: квартира оформляется в собственность заемщика сразу после внесения 50% ее стоимости; строй-сберкасса не может прогореть, прокручивая деньги клиентов в банках и на фондовой бирже или вкладывая их в сомнительные посторонние проекты; в строительной сберегательной кассе можно получить кредит по низкой ставке - 8% годовых; схема полностью контролируется правительством региона; заключается договор страхования на срок погашения кредита, что является дополнительной гарантией.
Недостатки: в настоящий момент времени, данный способ реализуется только Правительством Москвы; выбор квартир ограничен только теми, которые строятся силами самой строительной сберегательной кассы; выбрать квартиру в другом строящемся доме или на вторичном рынке нельзя; выплатить первые 50% следует в течение срока строительства дома, в котором была выбрана квартира; кредит предоставляется только на 3 года.
12. Метод инвестирования строительной отрасли, предполагающий использование финансовых ресурсов сберегательных программ и сберегательных вкладов.
Преимущества: используется при
отсутствии денег на первый взнос и невозможности продать имеющуюся в собственности квартиру для покупки новой или при отсутствии в собственности жилых объектов.
Недостатки: требует длительного
времени накопления, предшествующего приобретению жилья; есть риск удорожания объектов недвижимости за период накопления, который приведет к нехватке накопленной суммы для приобретения
желаемого жилья и продолжению первоначального этапа накопления.
13. Метод инвестирования строительной отрасли, предполагающий использование финансовых ресурсов паевых инвестиционных фондов.
Преимущества: средства паевых
инвестиционных фондов хранятся на счетах в специализированном депозитарии и надежно защищены; поскольку инвестиционный пай является ценной бумагой, пайщик может досрочно реализовать его на бирже по рыночной стоимости; фонды недвижимости позволяют направлять средства пайщиков на строительство жилья, а пайщикам - постепенно накапливать средства для его оплаты.
Недостатки: поскольку проекты в сфере недвижимости затратны и требуют привлечения большого объема ресурсов, для их реализации необходимо либо устанавливать высокую стоимость пая, либо привлекать большое количество пайщиков. Однако в этом случае сложно выполнить требование ФКЦБ о полной информационной прозрачности деятельности фонда. Данный способ пока не получил развития.
14. Метод инвестирования строительной отрасли, предполагающий использование финансовых ресурсов жилищно-строительного кооператива.
Преимущества: подходит для тех, кто не имеет средств на первоначальный взнос, необходимый при банковском кредитовании, и может ждать квартиру несколько лет; кооператив предъявляет минимальные требования к участникам и к приобретаемому жилью; данный способ имеет понятную структуру организации и простые принципы участия, схожие с теми, которые применялись в советское время на предприятиях в виде касс взаимопомощи; жилье можно приобрести как на первичном, так и на вторичном рынке по всей территории России; процесс подбора жилья может растягиваться на меся-
цы, что позволяет выбрать жилье, удовлетворяющее всем запросам клиента; в кооперативах низкие проценты по займам, поскольку схема замкнута и нет необходимости привлекать дорогие заемные средства. Кроме того, пайщику может быть выдан дополнительный заем (проведение ремонтных работ).
Недостатки: отсутствие государственного контроля за использованием денежных средств населения (кооперативы не лицензируются Банком России), поэтому существует риск превращения кооператива в пирамиду при неграмотном управлении денежными потоками; квартира находится в собственности кооператива до выплаты ее полной стоимости; поскольку оформление собственности на квартиру происходит только после полного возврата займа, право на налоговую льготу по подоходному налогу в течение всех лет возврата на пайщика не распространяется; вселение в квартиру занимает много времени, так как накопление длится несколько лет; во многих кооперативах существует запрет на досрочное погашения займа или за это предусмотрены штрафы.
15. Метод инвестирования строительной отрасли, предполагающий использование собственных активов инвестора.
Преимущества: имеется первона-
чальный вклад в виде объекта жилой недвижимости; позволяет ускорить процесс приобретения более комфортного жилья с минимальной доплатой; имеет место сделка обмена, с привлечением дополнительных финансовых средств.
Недостатки: при недобросовестной сделке, существует риск остаться без жилья; стоимости имеющегося в собственности объекта недвижимости может быть не достаточно для приобретения нового объекта; при низкой стоимости старого жилья необходима значительная сумма доплаты при обмене.
16. Метод инвестирования строительной отрасли, предполагающий использование личных денежных средств граждан.
Преимущества: нет необходимости переплачивать лишние средства за счет возврата процентов; приобретение жилья занимает короткий промежуток времени.
Недостатки: очень немногие обладают такой возможностью; процесс накопления может затянуться на достаточно продолжительный период.
17. Метод инвестирования строительной отрасли, предполагающий выплату ренты
Преимущества: плательщик ренты имеет возможность приобрести квартиру по цене ниже рыночной, а рентополуча-тель получает уход и заботу.
Недостатки: плательщик ренты обязан в соответствии с договором выплачивать рентополучателю денежные средства в размере не менее одного минимального размера оплаты труда в месяц в течение всего срока жизни рентополучате-ля; в договоре пожизненной ренты важно предусмотреть максимальное количество деталей, оговорить все суммы и сроки платежей. Иначе большой риск понести существенные финансовые потери.
18. Метод инвестирования строительной отрасли, предполагающий выплату с использованием материнского капитала.
Преимущества: позволяет едино-
временно погасить жилищный кредит, либо значительную его часть.
Недостатки: рождение (усыновление) второго либо последующего ребенка.
По итогам проведенной оценки можно сделать заключение, что каждый
из проанализированных методов инвестирования строительной отрасли обладает исключительными индивидуальными особенности и применяется для конкретного инвестиционного проекта.
Обобщив всю информацию, полученную при анализе применяемых методов инвестирования строительной отрасли, выполним сравнительную оценку методов инвестирования строительной отрасли в табличной форме (табл. 1), позволяющую обоснованно выделить оптимальный метод при минимуме необходимых условий реализации.
На основании полученных результатов, сделано заключение, что наиболее доступным и эффективным методом инвестирования жилищно-строительной отрасли является открытие кредитной линии для инвесторов, так как при его реализации выдвигается минимальный перечень требований, предъявляемых к инвестору.
Данный метод выступает как перспективный способ решения жилищной проблемы, и как наиболее доступный для большинства потенциальных инвесторов. Он объединяет преимущества долевого строительства жилья и банковского кредитования, уменьшая количество предъявляемых к инвестору требований при реализации метода. Основываясь на полученных результатах, автор разработал механизм, обеспечивающий инвестиционными ресурсами процессы приобретения и строительства жилья с рассрочкой платежа с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия параллельных кредитных линий застройщику и инвестору на основе создания благоприятного инвестиционного климата для всех его участников.
Таблица 1
Сравнительная оценка методов инвестирования строительной отрасли
Методы инвестирования строительной отрасли Требования к инвестору
Справка о доходах Наличие специальных условий Поручители Наличие собственности Определенный социальный статус Определенная профессия Семейное положение Высокий уровень доходов Первоначальный взнос Ограничение оформления в собственность Лимит инвестиций Запрет регистрации в квартире Запрет на досрочное погашение, штрафы Привязка к конкретному объекту Стоимость 1 м2 не фиксируется Длительный период накопления до приобретения жилья
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
1. Методы, основанные на привлечении инвестиций посредством кредитования:
1.1. Методы с участием некоммерческих организаций в качестве кредитора:
полное или частичное финансирование строительства за счет бюджетных средств; - - - - + - - - - - - - - - + -
предоставление жилищных субсидий ДЛЯ улучшения жилищных условий; + + - + + - ± - - - + - - - + -
обеспечение жильем молодых семей; + + - + + - + - - - + - - - + -
муниципальные облигации и сертификаты; - - - - - - - - - - + - - + + +
государственные жилищные сертификаты для военных; - + - - + + + - - - + - - + - -
предоставление жилья в связи с ликвидацией ветхого и аварийного жилищного фонда. - + - + - - + - - + - - - + - -
1.2. Методы с участием кредитной организации в качестве кредитора:
банковское ипотечное кредитование; + - ± ± + - - + + - + - - - - -
открытие кредитной ЛИНИИ ДЛЯ приобретателя жилья. + - ± ± - - - - + - - - - + - -
1.3. Метод с участием предприятий в качестве кредите ра:
с участием строительных обществ (долевое строительство и продажа жилья с рассрочкой платежа); - - - - - - - + + - - + - - - -
оказание помощи в приобретении жилья со стороны предприятия. + + - - + + - - - - + - - - - -
Продолжение таблицы 1
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 \ 11 \ 12 \ 13 \ 14 \ 15 \ 16 \ 17
2. Методы инвестирования, основанные на принципах ссудосбережения:
строительные сберегательные кассы; - - - - - - - - + - - - - + + +
сберегательные программы и вклады в банках; + +
паевые инвестиционные фонды; - - - ± - - - - + - - - - - + +
жилищностроительные кооперативы. + + - + + - + +
3. Методы инвестирования, предполагающие использование личных средств инвестора без участия кредитора
использование собственных активов инвестора; - - - + - - - - + - - - - - - -
личные денежные средства; - - - - - - - + - - + - - - - +
рента и пожизненное содержание; + - + + + - + - +
материнский капитал. - + - - - - + - - - + - - - - -
«+» - обязательное требование; «±» - необязательное требование; «-» - не требуется.
ЛИТЕРАТУРА
1. Шутенко, В.В. Анализ и оценка механизмов инвестирования строительства и способов приобретения жилья в Российской Федерации [Текст] / В.В. Шутенко // Современные наукоемкие технологии. Региональное приложение. / Российская академия естествознания. Ивановский государственный химико-технологический университет. - Иваново, 2008, № 3. - С. 43-48. - ISSN 1812-7320.
2. Шутенко, В.В. Анализ и оценка основных методов инвестирования жилищно-строительной сферы [Текст] /Р.М. Алоян, В.И. Ларин, В.В. Шутенко // Информационная среда вуза: Материалы
XIV Международной научно-технической конференции. / Ивановский государственный архитектурно-строительный университет. - Иваново, 2007. - С. 308-312. - КВИ 978-5-88015-214-8.
3. Шутенко, В.В. Формирование системы обеспечения финансовыми ресурсами процессов приобретения и строительства жилья [Текст]. Монография / Ю.Е. Бобылева, В.В. Шутенко. -ГОУВПО «Ивановский государственный энергетический университет имени В.И. Ленина», ГО-УДПО МЦПКиППС. - Иваново, 2006. - 280 с.; 21 см. - 300 экз. - гаВИ 5-894-433-8.
THE EXPOSURE AND THE ESTIMATION OF BASIC CONSTRUCTION SECTOR INVESTMENT METHODS IN RUSSIAN FEDERATION
V. Shutenko
The author specifies the classification of construction sector investment methods by means and sources that enables to consider the investment resources deficit for developers and free cash for private investors more complex. Moreover the disadvantages of each revealed method are obviously expressed. The possibility of estimation and detection of the most optimal investment method in each specific case will make it possible to avoid excess costs and reduce probable risks of free cash investment which is the absolute advantage in the situation of economic crisis.
Keywords: investment, construction, investment methods.
