CC BY
274
Э.В. БАРДАСОВА
ИССЛЕДОВАНИЕ ОСНОВНЫХ ФОРМ И МЕТОДОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
Ключевые слова: инвестиционная деятельность, жилищное строительство, долевое участие в строительстве, ценные бумаги в жилищном строительстве, облигации жилищного займа, жилищные сертификаты, ссудосберегательные потребительские общества, ипотечный кредит.
Рассмотрена проблема применения различных форм и методов инвестирования в жилищное строительство на современном этапе. Исследованы основные механизмы для привлечения инвестиций в жилищное строительство. Выделены преимущества и недостатки различных форм инвестирования в жилищное строительство.
E.V. BARDASOVA
THE RESEARCH OF THE BASIC FORMS AND METHODS OF INVESTMENT IN THE HOUSING CONSTRUCTION
Key words: investment activity, housing construction, individual sharing in construction, securities in housing construction, bonds of a housing loan, housing certificates, loan saving consumer groups, the hypothecary credit.
A problem of application of various forms and methods of investment in housing construction at the present stage is considered in the article. The basic mechanisms for investments attraction are explored. The Advantages and lacks of various forms of investment in housing construction are distinguished.
За последние годы система инвестирования жилищного строительства претерпела значительные изменения. В дореформенный период она характеризовалась централизованным распределением ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным предоставлением гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий [1].
Существовавшая вплоть до 1990-х годов система инвестирования средств в жилищное строительство резко отличалась от инвестиционных систем развитых стран тем, что в России практически не существовало иных источников, кроме государственных и муниципальных. Доля общих инвестиций населения, включая строительство на селе и кооперативное строительство, была всегда менее 10% общих инвестиций в жилищное строительство. Основу инвестиционных средств составляли государственные ресурсы. За период реформ (1992-2000 гг.) в инвестиционной сфере жилищного строительства произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и инвестиционным источникам. Значительно увеличилась доля частного сектора (56%), а государство перестало быть основным участником на этом рынке. Основным фактором, лимитирующим жилищное строительство, служит ограниченность ресурсов. Одним из главных источников, обеспечивающих массовое жилищное строительство, могут служить сбережения граждан: 20% доходов граждане не тратят на текущие нужды, а накапливают. Другими инвесторами жилищного строительства могут выступать:
- органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами; предприятия и другие юридические лица;
- иностранные физические и юридические лица, государства и международные организации.
На современном этапе развития основными механизмами привлечения инвестиций в жилищное строительство являются следующие.
Долевое участие в строительстве - одна из форм обеспечения денежными средствами строительства жилья, в частности отдельной квартиры. Доль-
щиками могут выступать как юридические (предприятия), так и физические лица. Первоначально инвестор, как правило, принимает на себя обязательство осуществлять инвестирование строительства и обеспечить окончание строительства к определенному сроку.
В свою очередь, дольщик (субинвестор) обязуется произвести инвестирование строительства путем внесения денежных средств (либо иным способом). Оплата обычно производится поэтапно (как правило, поквартально), в рассрочку, квартира выкупается до окончания строительства. Стоимость 1 кв. м при первоначальном долевом взносе согласуется на стадии заключения договора, в дальнейшем стоимость определяется фактической стоимостью строительства на момент внесения очередного платежа. Каждый внесенный долевой взнос оплачивает определенное количество квадратных метров общей площади строящейся квартиры [3].
В долевом строительстве особо следует обратить внимание на право собственности и право требования. В соответствии с законом строящиеся дома являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ или услуг. Лишь только после этого дольщики могут оформлять в свою собственность дом или квартиры, строительство которых они профинансировали. В права же собственника они вступают лишь при получении свидетельства о государственной регистрации [4].
Ресурсное обеспечение жилищного строительства с помощью ценных бумаг. Ценные бумаги в жилищном строительстве - это документы, подтверждающие право собственности владельца на какое-либо имущество или денежную сумму, которые не могут быть реализованы или переданы другому лицу без предъявления соответствующего документа.
Использование облигаций жилищного займа в схеме обеспечения ресурсами имеет ряд преимуществ, по сравнению с предыдущей схемой (с долевым строительством). В частности, ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, обладают ликвидностью, надежностью и гарантируют их владельцам право получить жилую площадь или возвратить денежные средства.
Облигация - долговое обязательство, по которому заемщик гарантирует кредитору выплату определенной суммы по истечении оговоренного срока и выплату ежегодного дохода в виде фиксированного или плавающего процента. Облигации жилищного займа выпускаются именными в безналичной форме обращения. Выпуск облигаций жилищных займов - один из перспективных способов строительства за счет средств граждан.
Жилищные сертификаты - любые ценные бумаги или обязательства, размещаемые среди граждан и юридических лиц. Они дают право их собственникам при соблюдении определяемых в проспекте эмиссии условий требовать от эмитента их погашения путем обмена на заключение договора купли-продажи жилых помещений (квартир), строительство которых финансировалось за счет средств, полученных от размещения (обращения) выпуска этих ценных бумаг или обязательств.
Суть этого механизма инвестирования средств в строительство - замена прямых договорных отношений между застройщиком и инвестором на систему выпуска и размещения специальных ценных бумаг - облигаций жилищного займа, дающих право их владельцам на получение квартиры в домах, под которые эмитент производит эмиссию.
Срок обращения облигаций соответствует сроку реализации программы строительства тех объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию ценных бумаг. Облигация жилищного займа (ОЖЗ) является беспроцентной с выплатой дохода единовременно - при погашении. Доход по облигации может быть выражен в натуральной или денежной форме. Натуральный доход по облигациям
состоит из жилой площади. Например, из расчета: на одну облигацию - 1 кв. м общей площади квартиры в доме, построенном на участников жилищного займа.
Строительство жилья можно осуществлять за счет комбинирования различных инвестиционных источников. Например: городские власти строят дома за счет бюджета субъекта Федерации, внебюджетных фондов, долевого участия по мере аккумуляции денег на эту цель в бюджете, внебюджетных фондах. Затем построенное жилье предоставляется: очередникам бесплатно; очередникам на условиях частичной оплаты; продается гражданам; дается гражданам после покупки ими пакета муниципальных жилищных облигаций [2].
Деньги, полученные от продажи жилья, направляются в бюджет, внебюджетные фонды. Следует отметить, что при таком способе инвестирования высок риск непродажи части квартир или длительных сроков между вводом и продажей жилья.
Нами установлено, что в странах с развитой рыночной экономикой принят другой способ организации обеспечения средствами строительства жилья. Строительная фирма на основе маркетинговых исследований строит дом «под ключ» за счет собственных средств либо за счет кредита коммерческих банков. Затем она продает этот дом гражданину (гражданам). Выручка от продажи идет на восполнение израсходованных собственных средств и на погашение кредита и уплату процентов (если кредит был взят). Граждане, в свою очередь, покупают жилье в основном за счет ипотечного кредита (США) или за счет стройсбережений и кредита (Германия).
По нашему мнению, такая форма инвестирования жилищного строительства с помощью ценных бумаг весьма перспективна, однако в Российской Федерации такой метод не нашел должного применения. Выявлено, что наиболее популярной в нашей стране является такая форма привлечения средств в строительство жилья, как ссудосберегательные потребительские общества (кредитные союзы).
Ссудосберегательные потребительские общества (ССПО) - одна из самых массовых и самых привлекательных для населения финансовых организаций, составляющая некоммерческую альтернативу банкам. Появившись на рубеже Х1Х-ХХ вв., потребительские общества действуют сегодня в 88 странах. ССПО -некоммерческие организации, специализированные на финансовой взаимопомощи путем предоставления ссудосберегательных услуг своим членам.
Современные потребительские общества России в подавляющем большинстве представляют собой специализированные потребительские кооперативы граждан. Они созданы как добровольные объединения граждан, связанных какой-либо социальной общностью.
Потребительское общество в инициативном порядке создают граждане (физические лица) для решения своих финансовых проблем, которые они не смогли решить в других финансовых организациях, таких как банки, ломбарды, инвестиционные компании и пр. Привлекает людей в потребительское общество, прежде всего возможность получить денежный заем (кредит) - быстро и относительно недорого. Другая задача - сохранить при помощи потребительского общества свои личные сбережения, уберечь их от непродуманных трат, инфляционного обесценения, «подкопить» деньги к отпуску, семейному торжеству и пр.
Ссудосберегательное потребительское общество подлежит государственной регистрации в установленном порядке. Регистрации предшествует собрание следующих членов потребительского общества, принявшее решение о добровольном объединении в ссудосберегательное потребительское общество; решение оформляется протоколом и должно быть предоставлено в регистрирующий орган вместе с другими необходимыми документами.
Сберегательные взносы пайщики передают потребительскому обществу не в обязательном порядке, а по своему желанию. Размер сберегательного
взноса определяет сам пайщик. Сберегательные взносы передаются на срок, который устанавливается по соглашению между пайщиком и потребительским обществом. Сберегательный взнос, который делает член потребительского общества, оформляется договором. Договор предусматривает условия взноса: срок и компенсацию (размер процента, порядок его начисления), сберегательный взнос может быть внесен для целевого использования, а также для участия в целевой программе, например, программе жилищного строительства. Возврат сберегательного взноса не связан со сроком членства, а предусмотрен характером и сроком договора.
Сберегательные взносы пайщиков составляют фонд финансовой взаимопомощи, который не может быть использован для коммерческой деятельности. Фонд финансовой взаимопомощи служит источником заемных средств для пайщиков, используется только для выдачи займов пайщикам. Это требование является одним из самых строгих для потребительского общества, поскольку именно оно гарантирует статус потребительского общества как организации финансовой взаимопомощи, а значит, и некоммерческой организации.
Уникальность потребительских обществ состоит в том, что они соединили в себе принципы и преимущества кредитной кооперации, потребительской кооперации и касс взаимопомощи, рожденных когда-то профсоюзами. По нашему мнению, особым видом целевых программ в потребительском обществе могут стать программы предоставления займов под залог недвижимости. Особенно привлекательной выглядит программа по предоставлению займов на улучшение жилищных условий, когда займ выдается на покрытие разницы между стоимостью имеющегося и желаемого жилья под залог приобретаемого.
В процессе исследования выявлено, что источниками средств для строительства жилья в данный момент могут быть: сбережения граждан; продажа собственного (приватизированного) жилья и другой недвижимости; долгосрочные кредиты банка; средства целевого накопительного жилищного вклада; средства депозитных вкладов; жилищные сертификаты (облигации жилищного займа); безвозмездные субсидии; другие материальные активы.
Как было отмечено выше, банки - участники ипотечного кредитования -сталкиваются с несколькими проблемами, связанными со сложившейся к настоящему времени экономической ситуацией в России. Трудности банков порождают определенные проблемы и у заемщиков, выражающиеся в сложностях оформления документов, высокой стоимости услуг банка, а также в длительной процедуре оформления кредита. В качестве иллюстрации рассмотрим особенности предоставления ипотечных кредитов московским Инвестсбербанком, являющимся участником ипотечной программы правительства Москвы.
Ипотечный кредит Инвестсбербанка выдается под залог квартиры, покупаемой в собственность заемщика (инвестиционный договор, договор переуступки права требования или другие права на квартиру в строящемся доме в залог не принимаются). Кредит выдается Инвестсбербанком в долларах США на срок до 10 лет под фиксированную процентную ставку в 10% годовых на сумму, не превышающую 70% стоимости квартиры. Заемщик должен внести на банковский счет первоначальный взнос в размере не менее 30% от стоимости покупаемой квартиры. Возвращается кредит ежемесячно равными долями (по 1/120 части кредита) в течение всего срока пользования. Заемщику предоставляется право досрочного погашения кредита. В этом случае некоторые месячные платежи могут быть увеличены. Проценты платятся ежемесячно, причем начисляются они на непогашенный остаток суммы кредита с учетом срока фактического пользования. Процедура передачи квартиры в залог проводится одновременно с заключением договора о ее купле-продаже.
Ипотека позволяет значительно экономить на налогах. При покупке квартиры покупатель имеет право на налоговые льготы: он освобождается от уплаты подоходного налога в пределах суммы, затраченной на покупку жилья (включая уплату процентов за кредит), но не более 5 тыс. МРОТ, установленных законом. То есть налог уплачивается только с части доходов, превышающей эту сумму. Это освобождение дается на 3 года. Получаемая при этом экономия сопоставима с суммами процентов за кредит. Такая льгота предоставляется гражданам не только при получении ипотечного кредита, но и при использовании других вариантов приобретения жилья.
Банк предъявляет к своим заемщикам весьма жесткие требования. Прежде чем заемщик получит кредит, он должен пройти в банке собеседование, в ходе которого оценивается его возможность сполна вернуть взятые в кредит деньги. Существенную роль при принятии решения о предоставлении кредита играют также зарплата потенциального заемщика, иные источники его доходов, профессия, уровень образования, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес и его активы.
Банк строит свое взаимодействие с клиентами на основании концепции и требований программы ипотечного кредитования. Кредитный договор заключается перед заключением договора купли-продажи квартиры (жилья). Но предварительно банк выдает ипотечный сертификат, подтверждающий депонирование заемщиком первоначального взноса и обязательство банка заключить такой договор и выдать кредит на согласованных условиях после подбора подходящей квартиры.
Многие потенциальные заемщики задают себе вопрос: что произойдет, если банк, в который они собираются внести первоначальный взнос, разорится? Если это произойдет после получения кредита и покупки квартиры, то для заемщика практически ничего не изменится. Ведь он уже является собственником квартиры, и не банк должен деньги, а заемщик. Поэтому неплатежеспособность банка не повлияет на заемщика. Просто далее, при возврате долга, он будет иметь дело с Московским ипотечным агентством (МИА) или каким-либо уполномоченным банком (вместо первоначального банка).
Теоретически риск существует только в краткий период от момента внесения первоначального взноса до момента оплаты квартиры. Но и он сведен к минимуму. Банки, которые стали уполномоченными банками правительства Москвы, прошли тщательную проверку и жесткий отбор по конкурсу и являются достаточно устойчивыми и надежными. В любом случае владелец ипотечного сертификата, а затем и квартиры не пострадает. Сохранность внесенных денег и выполнение первоначальных обязательств гарантирует правительство Москвы. Кроме того, раз в полгода проводятся регулярные проверки состоятельности банков, и дается заключение, можно ли иметь с ними дело и дальше.
Более реален и значим для заемщика риск его собственной неплатежеспособности. Если заемщик и его семья становятся неплатежеспособными и перестают ежемесячно выплачивать основной долг и причитающиеся проценты, то, конечно, им придется освобождать заложенное жилье. Предусматривается два способа выселения: добровольное и по решению суда. Если, при судебном разбирательстве, шансов добиться отсрочки платежей нет, то заемщику лучше не доводить дело до суда. Иначе ему придется оплатить и все судебные издержки.
Таким образом, процедура ипотечного жилищного кредитования действует в основном в рамках правительственных программ различного уровня. Это позволяет банкам получать поддержку в процессе обслуживания таких кредитов. Но процессу внедрения ипотечного кредитования в России на сегодняшнем этапе препятствует ряд факторов, таких, как недостаточное развитие рынка ценных бумаг, отсутствие инвесторов, готовых на низкую доходность по
ипотечным закладным; слабое развитие страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов; дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов; высокие темпы инфляции, изменение курса рубля, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании и др.
Литература
1. Бочкарев В.В. Оптимизация условий кредитования при организации ипотечных программ / В.В. Бочкарев // Вопросы оценки. 2000. № 3. С. 25-29.
2. Гунькина С. Жилищные субсидии. Бюджетные деньги стучатся в частные двери / С. Гунькина // Строительный комплекс. 2000. № 17. С. 5-7.
3. Евтух А.П. Мировой опыт внебюджетного жилищного инвестирования / А.П. Евтух // Жилищное строительство. 1999. № 12. С. 12-18.
4. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. М.: Издательство «Новая волна», 1996. 512 с.
БАРДАСОВА ЭЛЕОНОРА ВЯЧЕСЛАВОВНА родилась в 1967 г. Окончила Казанский государственный университет. Кандидат филологических наук, доцент кафедры менеджмента и предпринимательской деятельности Казанского государственного технологического университета. Автор 30 научных работ по проблеме управления инвестиционной деятельностью субъекта Федерации.___________________________________________________________
