CC BY
109
Выбор земельного участка для реализации проектов строительства жилья
А.С. Погодин
генеральный директор ООО «Пионер» (город Санкт-Петербург)
Анализ градостроительного будущего Санкт-Петербурга показывает, что в средней перспективе (до 2015 года) для нормального развития мегаполиса потребуется возвести жилья площадью не менее 30 миллионов квадратных метров. Имеющиеся же разработанные площадки позволяют построить в лучшем случае лишь 9-11 миллионов квадратных метров жилья. Современный земельный рынок Санкт-Петербурга продолжает формироваться за счет двух составляющих - первичного и вторичного рынков земли.
Несмотря на то, что доля земли Санкт-Петербурга, находящейся в частной собственности, за последние пять лет увеличилась в объеме почти в 2 раза, вторичный рынок земли не стал полноценной альтернативой первичному рынку. В этих условиях главную роль в развитии рынка играет первичное предоставление городом участков под застройку.
Еще одним фактором, который доказывает острую необходимость в новом строительстве, являются сравнительные показатели обеспеченности жильем Санкт-Петербурга и других европейских городов. В настоящее время жилищный фонд города составляет около 100 миллионов квадратных метров, при этом на одного горожанина в среднем приходится 21 квадратный метр общей жилой площади, в том числе 17 квадратных метров - полезной. В расчете на достижение Санкт-Петербургом минимальной по европейским меркам усредненной обеспеченности жилой площадью (около 30 квадратных метров на одного жителя) потенциальная емкость рынка нового жилья оценивается в 40-45 миллионов квадратных метров. С учетом реальных темпов экономического роста города и ди-
намики реального спроса на жилье можно предположить, что платежеспособный спрос населения на жилье в среднесрочной перспективе (до 2015 года) составит около 30 миллионов квадратных метров. Для строительства такого объема жилья потребуется от 2 500 до 3 500 гектаров территории. Сегодня для Санкт-Петербурга вопрос наличия свободных земельных участков под новое строительство актуален как никогда.
Первостепенная задача, стоящая перед строителями и инвесторами, - найти свободные земли под застройку: так называемые пятна. Участок должен располагаться в хорошем с точки зрения транспортной доступности месте, неподалеку от зеленых зон и торговых комплексов, но самое главное -должен быть обеспечен инженерией, чтобы без проблем подключить будущий дом к водо-, тепло-, газоснабжению и электрическим сетям.
В настоящее время существуют следующие варианты удовлетворения имеющегося и прогнозируемого в ближайшей перспективе спроса на жилье в Санкт-Петербурге:
а) реконструкция зданий, построенных в XIX - начале XX века в историческом центре города;
б) реконструкция зданий первых массовых жилищных серий (так называемых «хрущевок»);
в) перенос промышленных предприятий на периферию и застройка освобождаемых территорий жилыми домами;
г) выкуп промышленных предприятий, их снос и застройка освобождаемых территорий жилыми домами;
д) «уплотнительная» застройка существующих жилых кварталов;
е) застройка новых территорий.
Все эти варианты в той или иной степени либо уже реализуются, либо предусмотрены проектом нового генерального плана Санкт-Петербурга.
Вариант а)
Предполагается проведение капитальной реконструкции жилых зданий дореволюционной постройки, включая замену межэ-тажных перекрытий, в большинстве случаев являющихся деревянными. В случае применения этого варианта практически возможно лишь улучшение качества жилья (основная масса жилья в этом виде жилищного фонда - коммунальные квартиры), но никак не увеличение на сколько-нибудь значительную величину жилой площади города, поскольку в интересах сохранения архитектурного облика исторического центра нельзя увеличивать этажность зданий. Кроме того, необходимость замены и перекладки находящихся в запущенном состоянии квартальных инженерных сетей при такой реконструкции значительно увеличит себестоимость строительства. С учетом выгодного расположения реконструируемого жилья можно сделать вывод о том, что по этому варианту будет создаваться элитное дорогое жилье.
При этом до сего времени в Санкт-Петербурге не наблюдалось более или менее активного процесса реконструкции зданий дореволюционной постройки. В целом этот вариант в силу указанных причин не может претендовать на роль основного в удовлетворении спроса на жилье. По всей видимости, реконструкция жилых зданий дореволюционной постройки будет осуществляться в относительно небольших масштабах, которые ограничиваются покупательным спросом верхнего сегмента рынка жилья, параллельно с иными вариантами строительства жилья.
Вариант б)
Согласно варианту б) предполагается провести массовую реконструкцию многоквартирных жилых зданий первых массовых серий общей жилой площадью около 10-11 миллионов квадратных метров, построенных в период с 1960 по 1971 год, вслед-
ствие того, что расчетный срок их эксплуатации уже превышен либо близок к завершению. При такой реконструкции придется решить целый ряд требующих капитальных вложений задач, а именно:
• создание маневренного фонда для расселения жителей;
• утилизация строительных конструкций;
• увеличение мощностей головных сооружений инженерной инфраструктуры;
• реконструкция магистральных сетей водоснабжения, канализации и теплоснабжения;
• полная замена внутриквартальных инженерных коммуникаций.
Как и в случае реализации варианта а), реализация варианта б) представляется весьма дорогостоящим мероприятием, к тому же значительного увеличения жилой площади достичь не удастся.
В апреле 2007 года правительство Санкт-Петербурга выпустило постановление № 386, регламентирующее порядок взаимодействия органов власти при принятии решений о развитии застроенных территорий и о проведении аукционов на право заключения договоров об их преобразовании. Торги будут открытыми по составу участников и форме подачи предложений по цене. Методика определения начальной цены лотов пока не установлена, не разработан и договор, который будет заключаться с победителем аукциона. Победители аукционов получат «исключительное право приобрести бесплатно в собственность или аренду без проведения торгов земельные участки для строительства в границах застроенных территорий». Согласно постановлению срок реализации проекта не может превышать 9 лет.
По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, первый аукцион должен был состояться уже осенью 2007 года. Ожидалось, что на фоне быстро растущих цен на незастроенные земельные участки строительные компании обратят интересы в сторону жилых, но «морально устаревших» или вовсе подлежащих сносу территорий. Время подтвердило это предположение. В настоящее время активно рассматриваются варианты по сносу «хрущевок» и застройке этих кварталов.
Однако инвесторы пока осторожно оценивают перспективы реновации в городе. Их смущает процесс расселения, поскольку на уровне субъекта Российской Федерации пока нет четких законов о порядке (безусловно, судебно подтвержденном) принудительного выселения граждан из домов ветхого фонда в отличие от Москвы, где такой порядок принят на уровне городского закона. Получается, что инвестор остается один на один с жильцами, любой из которых через волокиту общего судопроизводства может растянуть процесс расселения на годы. Таким образом, «черные пятна» (застроенные территории) не имеют четкой цены входного билета в инвестиционный процесс и сроков расселения: их увеличение может свести в минус экономическую эффективность проекта.
Правительство Санкт-Петербурга намеревалось разработать программу, регламентирующую процессы расселения и реконструкции жилых кварталов к ноябрю 2007 года. Предполагалось, что собственников будут расселять победители торгов, а решение проблем с нанимателями возьмет на себя город. Однако пока все инициативы находятся в стадии обсуждения.
Вариант в)
Этот вариант предполагает перенос промышленных предприятий из внутреннего промышленно-селитебного пояса на периферию города и строительство на освобожденной площади нового жилья. Необходимым условием реализации этого варианта является наличие подготовленных в инженерном отношении территорий, на которые могут быть передислоцированы существующие промышленные предприятия. Перенос промышленных предприятий, кроме того, будет связан с компенсацией этим предприятиям издержек, связанных с передислокацией, то есть компенсацией капитального строительства на новой территории и, возможно, упущенной прибыли на период передислокации. Потребуются снос промышленных сооружений, инженерная реконструкция территорий и их жилая застройка. При этом необходимо иметь в виду, что подобная ре-
конструкция потребует повышенных затрат, поскольку основное капитальное строительство этих промышленных предприятий осуществлялось в конце XIX - начале XX века, теплоснабжение этих предприятий, как правило, обеспечивается производственными котельными, а магистральные сети теплоснабжения отсутствуют. При этом следует учитывать, что применение административных методов для решения вопросов о передислокации предприятий невозможно. Создание же для предприятий экономических условий, стимулирующих их передислокацию, например, путем значительного увеличения ставок земельного налога, приведет к снижению как их конкурентоспособности, так и экономического потенциала города Санкт-Петербурга, что недопустимо. Представляется, что в целом экономическое состояние промышленных предприятий города не позволит в обозримые сроки ставить вопрос о массовой реализации рассматриваемого варианта в практической плоскости.
Важно отметить, что процесс вывода промышленных предприятий тормозит нерешенность двух основных вопросов:
1) стоимость земли. Ориентируясь на рост цен на рынке строящейся недвижимости, собственники земельных участков не всегда просят адекватную цену. Зачастую цена очень завышена, и если девелопер привык просчитывать проект экономически, он быстро поймет, что даже с учетом роста цен и перспектив развития рынка она слишком высока;
2) отсутствие подготовленных территорий для перевода предприятий. Город активно работает в этом направлении, но пока, увы, темпы решения этого вопроса не так высоки, как хотелось бы и как требует ситуация.
Вариант г)
Отличием варианта г) от варианта в) является то, что предприятия не передислоцируются на новое место, а выкупаются и прекращают свое существование, обеспечивая тем самым условия для использования их территории под новое жилищное
строительство. На первый взгляд этот вариант представляется перспективным вследствие того, что значительное количество предприятий оказалось неспособными функционировать в новых экономических условиях. Однако практическая реализация в большинстве случаев оказывается невозможной по следующей причине. Предприятия, выкуп и снос которых возможен в силу их экономического состояния, находятся на территории промышленных зон: остающиеся в этих промышленных зонах предприятия имеют санитарные и санитарно-защитные зоны, в которых согласно существующему законодательству строительство жилья не допускается. Иначе говоря, реализация этого варианта в более или менее массовом масштабе возможна в рамках целой промышленной зоны и практически сводится к уже рассмотренному варианту в). В отдельных «точечных» случаях, если позволяют санитарногигиенические условия, в стоимость вновь построенного жилья, помимо затрат на собственно строительство, следует включить стоимость выкупа промышленных предприятий, сноса производственных построек, реконструкции магистральных инженерных сетей и перекладки внутриквартальных инженерных коммуникаций. Все это в значительной степени удорожит новое жилье. В целом вариант г) может рассматриваться лишь для отдельных очень ограниченных случаев и не может претендовать на более или менее значительное распространение.
Вариант д)
В варианте д) строительство нового жилья осуществляется путем нового строительства в уже застроенных кварталах в дополнение к ранее разработанному проекту детальной планировки квартала. Уже на протяжении четырех-пяти лет этот вариант является одним из основных вариантов строительства нового жилья. Такой вариант наименее затратен, поскольку застраивается уже подготовленная в градостроительном и инженерном отношениях территория. Однако вариант д) имеет весьма существенные и известные всем негативные сто-
роны. Из анализа официальных документов о предоставлении земельных участков под строительство и изыскательские работы следует, что имеющиеся ресурсы уже практически исчерпаны. При темпах возведения жилья в объеме более 2 миллионов квадратных метров в год можно сделать вывод, что этот ресурс территории для застройки будет исчерпан уже в 2008 году.
Вариант е)
Строительство по варианту е) является наиболее естественным для развития города, но требует для своей реализации предварительно подготовленных в градостроительном и инженерном отношениях территорий. По известным причинам в городе на протяжении почти полутора десятков лет работы по освоению новых территорий не велись.
В период с 1994 по 2004 год на первичном рынке земли Санкт-Петербурга земельные участки под строительство распределялись целевым образом через инвестиционно-тендерную комиссию (ИТК). За 10 лет своего существования она приняла более 15 тысяч решений в области строительства.
С июля 2004 до октября 2005 года земельные участки предоставлялись строителям на торгах по короткому пакету. Однако эта практика не устраивала застройщиков, поскольку короткий пакет позволяет получить участок на праве аренды сроком на шесть лет для выяснения возможностей строительства, то есть без утвержденной градостроительной документации и без технических условий (главное - отсутствие гарантий города по подключению к инженерным сетям по постоянной схеме). Большая часть этих участков находится в зоне риска - далеко не все изыскательские работы оканчиваются выводом объекта на строительный рынок.
Сегодня основной формой первичного предоставления участков является долгосрочная аренда на инвестиционных условиях. В результате сложившейся ситуации на петербургском рынке земли торги по полному пакету, прошедшие в 2006 году, кардинально отличались от аукционов предыдущих лет.
Состоявшиеся в 2006 году торги по жилищному строительству можно разбить на три этапа.
Первый этап - апрель 2006 года. Этот этап характеризовался слабой активностью застройщиков. Всего было продано менее 20 процентов от выставлявшихся лотов. Торги, как правило, проходили без повышения стартовых цен.
Второй этап торгов (лето 2007 года) можно характеризовать изменившейся ситуацией и наметившимся спросом на территории, имеющие гарантии инженерного обеспечения. В июне на аукцион были выставлены участки, расположенные в североприморской части и на юго-западе Петербурга. Итоговые цены за участки были превышены в 2,5-4 раза. В некоторых случаях число претендентов достигало шести и даже восьми. Основные тенденции этого этапа: в торгах участвовали ведущие компании петербургского строительного рынка. Таким повышенным спросом рынок ответил на наметившийся дефицит привлекательных с точки зрения инженерной обеспеченности территорий.
Третий этап - сентябрь 2006 года - торги по полному пакету. На аукцион были выставлены участки, расположенные в Красносельском и Приморском районах. Превышение начальной цены составило 3-8 раз. Все участки были проданы. За каждый лот боролись от четырех до десяти участников. Основная тенденция - рост цен на землю продолжился в связи с отсутствием инженерно подготовленных участков.
Помимо практики получения земельных участков на торгах, существует еще один способ получить землю - целевое назначение при условии наличия статуса стратегического инвестора региона. Такой статус присвоен, в частности, «Шанхайской инвестиционно-индустриальной компании», реализующей проект комплексной застройки территории площадью 180 гектаров в Красносельском районе - «Балтийская жемчужина».
Несмотря на то, что в настоящее время администрацией Санкт-Петербурга ведется подготовка документов к торгам по полному пакету, территорий, предназначенных под
жилищное строительство, имеющих инженерное обеспечение и пакет документов, достаточный для начала строительства, явно не хватает. В связи с этим в начале 2007 года администрация города выставила на аукцион несколько крупных земельных неосвоенных наделов для комплексной инженерной подготовки силами частного инвестора с дальнейшей их застройкой жилыми домами. Эти участки расположены в Петродворцо-вом, Приморском районах (Граничная улица и Конная Лахта), на юго-западе и в Выборгском районе («Северная Долина») города. С начала 2007 года общая площадь вовлеченных в оборот земельных участков по комплексному освоению по приблизительным расчетам составляет 800 гектаров.
Однако не следует забывать, что прошедшие торги по комплексному освоению - это задел реального предложения на рынке жилья, которое будет реализовано не ранее 2010-2014 годов.
Для девелоперов одним из самых серьезных барьеров при реализации проектов масштаба «Северной Долины» являются значительные финансовые затраты на инженерную подготовку территорий и разработку требуемой градостроительной документации на первоначальном этапе, а также сроки строительства. На практике девелопер сталкивается с тем, что вложенные средства на участке размером, например, 10 гектаров могут вернуться через 8-10 лет. Даже с учетом кредитов не каждый девелопер может себе это позволить.
Все это дает основания предполагать, что в ближайшей перспективе рынок девелопмента будет делиться следующим образом:
• первичный девелопмент - комплексная подготовка территории, включающая в себя выполнение инженерных изысканий, подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;
• дальнейшее развитие территории -осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.
Выводы и прогнозы
Проанализировав текущую ситуацию на рынке земли под строительство жилья в городе Санкт-Петербурге, можно сделать следующие выводы и прогнозы:
• участки под уплотнительную застройку в пределах границ города практически исчерпаны;
• рынок жилищного строительства переживает период активного реформирования. Происходят переход земельного рынка от процедуры получения участков под строительство через ИТК к процедуре покупки на городских торгах и его адаптация к новым условиям;
• существует дефицит инженерно обеспеченных земельных участков под жилищное строительство. Спрос на землю превышает предложение. Это подтверждает динамика роста цен на землю на торгах Фонда имущества Санкт-Петербурга;
• цены на земельные участки, предназначенные под жилищное строительство, продолжат расти;
• при сохранении тенденции к сокращению вывода на рынок новых проектов в сегменте типового строительства предложение будет падать, что при неизменном спросе спровоцирует значительный рост цен.
КОНСУЛЬТАЦИОННЫЙ СЕМИНАР 17-18 апреля 2007 года, Москва ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ И ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В УСЛОВИЯХ ОБНОВЛЕННОГО ___________________ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА__________________________
• порядок предоставления земельных участков под строительство
• полномочия органов государственной власти и местного самоуправления по распоряжению земельными участками
• проблемы установления сервитутов на земельные участки
• порядок проведения межевания и землеустроительных работ
• комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
• процедура выделения земельных участков под застройку. Порядок изъятия жилой недвижимости под жилищное строительство. Новации, касающиеся соблюдению прав граждан. Как исключить возможность «административного рейдерства»
• порядок изменения «разрешенного использования». Правила проведения конкурса на развитие застроенных территорий в целях жилищного строительства
• порядок и методики определения рыночной, кадастровой и нормативной стоимости земельных участков. Формирование цены выкупа земельных участков под приватизированными зданиями и сооружениями
• налоговые последствия сделок с недвижимым имуществом
• судебно-арбитражная практика рассмотрения земельных споров при приватизации земель и сделках с земельными участками
Получить более подробную информацию о семинаре Вы можете у организатора -
ЗАО «Бизнес-семинары» www.business-semmars.ru E-mail: [email protected] Тел.: (495) 937-5809 Факс: (495) 363-0258
/
Бизнес-Семинары
