CC BY
254
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Оценка потенциала земельных участков городской территории, планируемых под жилищное строительство
Э.Д. Епишина
директор ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», кандидат экономических наук (г. Пермь)
Н.В. Короткая
главный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», соискатель экономического факультета Пермского государственного национального исследовательского университета (г. Пермь)
Б.А. Николаев
главный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» (г. Пермь)
Эльвира Дмитриевна Епишина, epishina@kamdolina.ru
Развитие жилищного строительства является важнейшей задачей любого государства и региона, поскольку жилищный вопрос - один из самых главных в жизни каждого человека.
В 2005 году впервые Президентом Российской Федерации было объявлено о начале реализации проекта по улучшению жилищных условий граждан «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» 1. Еще тогда в отношении жилищной политики были обозначены в числе прочих две основные задачи: увеличение объемов жилищного строительства и выделение средств из бюджетов всех уровней на оснащение инженерной инфраструктуры земельных участков под жилищное строительство. В качестве главного механизма реализации проекта была утверждена федеральная целевая программа «Жилище» (далее - ФЦП «Жилище»). Реализацию проекта планировалось осуществить в два основных этапа 2006-2007 и 2008-2010 годы.
В течение первого этапа планировалось увеличить объем ввода жилья к 2008 году
до 72,5 миллиона квадратных метров, фактически же в 2008 году объем введенного жилья составил 63,8 миллиона квадратных метров (рост на 2,9 миллиона квадратных метров при плане в 11,6 миллиона квадратных метров).
На 2010 год плановый показатель по вводу жилья устанавливался на уровне 80 миллионов квадратных метров, фактически было введено 58,1 миллиона квадратных метров. Со второй половины 2009 года ввиду кризиса информация на сайте Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике 2 перестала обновляться, а в августе 2012 года Указом Президента Российской Федерации [2] Межведомственная рабочая группа по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье -гражданам России» была ликвидирована (в рамках формирования нового Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике).
1 Национальный проект «Жилье» (проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России») - программа по улучшению жилищных условий граждан, объявленная Президентом Российской Федерации В.В. Путиным 5 сентября 2005 года на его встрече с правительством, парламентом и главами регионов в рамках Программы приоритетных национальных проектов.
2 URL: http://www.rost.ru
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 3 (150) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Таким образом, судя по фактическим итогам, реализацию национального проекта по основным показателям (каким он задумывался изначально в 2005 году) успешной назвать нельзя.
В ноябре 2012 года Правительство Российской Федерации утвердило государственную программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» на 2013-2020 годы, согласно которой планируемый объем вводимого жилья к 2015 году должен составить 71 миллион квадратных метров, к 2017 году - 79 миллионов квадратных метров, к 2020 году - 92 миллиона квадратных метров. Параллельно с этой программой на период 2011-2015 годы была утверждена ФЦП «Жилище», согласно которой к 2015 году годовой объем ввода жилья в Российской Федерации должен достигнуть 90 миллионов квадратных метров, что на 1 9 миллионов квадратных метров больше, чем заложено в программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» на 2013-2020 годы.
Однако согласно прогнозу Министерства регионального развития Российской Федерации по окончании реализации программы к 2020 году в России должно быть введено 145 миллионов квадратных метров жилья, что на 53 миллиона квадратных метров больше, чем по утвержденной программе.
Таким образом, получается, что в настоящее время в стране в целом отсутствуют единые плановые показатели развития жилищного строительства и каждый регион должен реализовывать собственную программу развития жилищного строительства, ориентируясь на установку повышения жилищной обеспеченности граждан и цифры, отраженные в документах Правительства и министерств Российской Федерации.
Но оказывается, что регионам не так просто следовать федеральным целям. Объясняется это рядом основных отраслевых рисков, характеризующих строительную отрасль.
1. Неразвитость земельного рынка. Низкая обеспеченность участков инженерной инфраструктурой.
Сегодня в стоимости одного квадратного метра жилья около 8-10 процентов занимает стоимость земли (примерно 5 тысяч рублей во многих городах-миллионниках, без учета столичных городов) 3. Местным органам власти нужно более интенсивно вовлекать в оборот землю, предлагать строителям участки под застройку, обеспеченные инженерными сетями, более активно внедрять практику развития застроенных территорий, а также готовить к аукционам свободные земельные участки. Положительным в настоящее время является процесс вовлечения в строительный оборот земель, принадлежащих муниципалитетам и Российской Федерации, в частности, работа с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства.
2. Наличие административных и бюрократических барьеров, препятствующих внедрению рыночных механизмов в инвестиционно-строительную деятельность.
В среднем за весь период реализации инвестиционного проекта по строительству многоквартирного дома российскому застройщику требуется пройти около 100 административных процедур. Средние сроки прохождения таких процедур составляют 900-950 дней (2 - 2,5 года). Сейчас, чтобы улучшить ситуацию, во многих регионах разрабатываются различные механизмы, прежде всего вводятся электронный документооборот и принцип «единого окна», позволяющие сократить процесс согласования проектов до 180-250 дней 4.
3 По расчетам планово-экономического отдела строительного холдинга «КД ГРУПП».
4 По данным исследования «Мониторинг и оценка административных барьеров в жилищном строительстве», проведенного в 2011 году Фондом «Институт экономики города».
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
3. Высокие тарифы на подключение к инженерным сетям. Завышенные нормативы потребления, устанавливаемые естественными монополиями, что в конечном итоге приводит к повышению затрат на подключение к сетям каждого конкретного объекта.
Совокупная средняя стоимость прохождения всех разрешительных и согласовательных процедур составляет примерно 25 миллионов рублей. Подавляющую долю этих затрат (около 80%) составляют расходы на подключение к сетям инженернотехнического обеспечения и согласование технических условий подключения. Наиболее затратным является подключение многоквартирного дома к сетям водоснабжения и водоотведения (9,7 млн р.), а также к тепловым сетям (6,7 млн р.). На присоединение к электрическим сетям застройщик в среднем затрачивает 4 миллиона рублей, к газораспределительным сетям - менее 1 миллиона рублей 5. Помимо высокой стоимости технических подключений, важнейшей проблемой является наличие этой возможности. Ведь при отсутствии возможности обеспечения участка инженерными сетями процесс его освоения и застройки становится фактически невозможным.
4. Гоадостроительная политика.
Неясность градостроительной политики,
ее замена либо внесение в нее изменений способны в значительной степени повлиять на планы и деятельность застройщиков. Так, в городе Перми 17 декабря 2010 года был утвержден новый Генеральный план развития города до 2030 года, одним из нововведений которого стало ограничение высотности строительства в черте города шестью этажами. В связи с изменением градостроительной политики в городе была приостановлена реализация таких комплексных застроек, как микрорайон «Ива-1» (краснодарская компания «Девелопмент-Юг», земельный участок площадью 80 гектаров), застройка аэро-
порта «Бахаревка» (ГК «ПИК», земельный участок площадью 140 гектаров) и других.
5. Низкий уровень платежеспособности населения.
Необходимо проводить мероприятия по стимулированию спроса, в частности, расширять категории граждан, которые смогут получить ипотечный кредит. При этом органы власти могут взять на себя обязательства, например, по субсидированию процентной ставки. Тогда выплата кредита станет более «подъемной» для человека, имеющего среднюю заработную плату.
Примером успешности подобных мероприятий является реализация ряда программ в городе Ижевске - республиканская программа «Жилье для молодых семей», проекты «Учительский дом» и «Медицинский дом». Благодаря этому определенные категории граждан могут приобрести жилье на первичном рынке на льготных условиях: в среднем цена одного квадратного метра устанавливается застройщиками ниже рыночной (от 15 до 35 процентов в зависимости от объекта), а при оформлении ипотечного кредита из бюджета Удмуртской Республики компенсируется часть процентной ставки.
Рассмотренные факторы рынка в совокупности способны в значительной степени тормозить развитие жилищного строительства в стране в целом, а также в конкретном регионе или городе. Однако первое место в этом списке занимает проблема, связанная с земельным ресурсом. При этом на первый план выходит не столько проблема выделения земельных участков под жилищное строительство, сколько проблема качества подготовки участков для этих целей.
Речь идет о площадках, действительно интересных для девелоперов с точки зрения местоположения и коммуникаций. В рыночной экономике, в сложившейся ситуации на рынке жилья российских городов земельный участок становится таким же товаром, как и любые другие, поэтому для
5 Там же.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 3 (150) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
застройщика покупка участка должна быть обоснована будущей рентабельностью его освоения. В таких условиях основными критериями отбора земельных участков под освоение являются:
• престижность местоположения (это влияет на принятие решения о классе качества будущего жилого объекта);
• возможности технических подключений для обеспечения жизнедеятельности жилого дома и объем «выхода» реализуемых площадей (квартир, офисов, паркингов).
Следует также отметить, что под престижностью местоположения для потребителя жилья массовой застройки здесь понимается не столько близость к центру, сколько транспортная обеспеченность района (микрорайона) города и наличие социальной инфраструктуры в шаговой доступности от реализуемого земельного участка.
Потенциал площадок под массовое строительство многоквартирных жилых домов в любом городе складывается из следующих основных составляющих:
1) земельные участки, формируемые для выставления на торги (право аренды либо купли-продажи), под строительство многоквартирных жилых домов (точечная и квартальная застройка);
2) комплексное освоение территории (КОТ) в целях жилищного строительства;
3) развитие застроенных территорий (РЗТ). Под такими территориями подразумеваются земельные участки, занятые жилыми домами, подлежащими сносу;
4) редевелопмент территорий. К таким территориям, например, могут относиться участки промышленных и складских узлов, подлежащих преобразованию в целях жилищного строительства.
В результате анализа земельных участков, регулярно выставляемых на торги в ряде российских городов, можно сделать ряд выводов.
Административные органы местной власти при формировании аукционных пулов земельных участков не учитывают
два основных параметра. Во-первых, обеспеченность участка инженерными сетями либо возможности их подключения. Во-вторых, совершенно не рассматривается экономическая составляющая анализа, то есть местоположение формируемых для аукциона участков, состояние имеющегося предложения на рынке и, самое главное, объем и структуру спроса. Ведь в дальнейшем для застройщика именно рыночная конъюнктура будет играть решающую роль при разработке концепции проекта и определении лучшего и наиболее эффективного варианта застройки участка. Соответственно, в итоге получается, что на заявленных местными властями аукционах по продаже права аренды на земельные массивы под массовое жилищное строительство либо появляется единичный участник, либо вообще не появляется ни одного.
Таким образом, задача авторов статьи -определение возможностей вовлечения в рыночный оборот площадок, находящихся в муниципальной или федеральной собственности и планируемых администрацией города для предоставления под многоквартирное жилищное строительство. При этом основное внимание уделяется оценке показателя валовой рентабельности, посредством которого учитывается соотношение «потенциальные доходы/затраты». Каждая из составляющих этой простой дроби раскладывается на широкий спектр параметров. Схематично процесс технико-экономического обоснования проекта застройки земельного участка представлен на рисунке.
Исходя из представленной схемы, оценка потенциала земельного участка под жилищную застройку проводится посредством методов технического и экономического анализов.
Технический анализ включает анализ «технической» стороны освоения и застройки участка. Первостепенным шагом является анализ возможностей технических подключений к инженерным сетям. Если такая возможность имеется: участок включен в инвестиционные программы
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
ПЗЗ - правила землепользования и застройки ПИР - проектно-изыскательские работы СМР - строительно-монтажные работы
Технико-экономическое обоснование проекта застройки земельного участка
компаний - естественных монополий либо он уже обеспечен инженерной инфраструктурой, то тогда имеет смысл проведение проектно-изыскательских и в дальнейшем строительно-монтажных работ. Если таких возможностей нет, то застройщику становится невыгодным проводить дальнейшие технико-экономические расчеты, потенциал участка сводится к минимуму.
Экономический анализ включает оценку экономической целесообразности реализации проекта строительства. Важными этапами являются анализ местоположения участка, а также анализ предложения (конкурентной среды) и спроса (потребностей и возможностей потенциальных покупате-
лей). Исходя из результатов проведенных аналитических исследований, может быть определена прогнозная цена реализации объектов недвижимости. Таким образом, экономический анализ складывается из взвешенной оценки объема «выхода» реализуемых площадей (квартир, офисов, паркингов) и прогнозного уровня цен продажи этих объектов, сроков экспозиции.
По представленной на рисунке схеме проведем анализ возможностей вовлечения в рыночный оборот земельных участков под жилищное строительство, расположенных на территории города Перми.
Вначале все планируемые площадки разбиваем по этапам их потенциального
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 3 (150) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Таблица 1
Перечень площадок, планируемых под жилищное строительство
Потенциал площадок Этап ИТОГО
1 2 3
Участки под застройку, уже предоставленные в аренду, га (млн кв. м) 210 (2) - - 210 (2)
КОТ, га (млн кв. м) 366 (2,33) - - 366 (2,33)
РЗТ, га (тыс. кв. м) 11 (83,17) 41 (310) 30 (226,83) 82(620)
Редевелопмент, га (тыс. кв. м) 30 (226,68) 30 (226,68) 163 (1,23) 223 (1,68)
Участки, планируемые для выставления на торги, га (тыс. кв. м) - 20 (151,20) н/д* (850) более 20 (около 1)
ИТОГО, га (млн кв. м) 617 (4,6) 91 (0,688) более 193 (2,31) более 901 (около 8)
* В отношении этих участков администрацией города Перми было лишь указано, что есть ряд участков, «выход» площадей с которых может составить 850 тысяч квадратных метров.
предоставления и освоения и группируем в таблицу с указанием прогнозируемого администрацией города Перми «выхода» полезной площади (табл. 1).
Далее составляем список земельных участков, которые можно оценить для перспективной застройки.
Земельные участки, отнесенные к первому этапу, уже имеют правообладателей. В отношении большинства из них уже начаты подготовительные работы, поэтому их освоение потенциально возможно осуществить в течение ближайших 10 лет, соответственно, дальнейшему анализу они не подвергаются.
Информация о площадях, местоположении и сроках вовлечения в оборот земельных участков третьего этапа практически отсутствует. Большую часть в этой группе составляют промышленные территории, освоение которых в современных экономических условиях является чрезвычайно сложным и затратным. Реализация подобного рода проектов вряд ли будет иметь место в течение ближайших 10 лет вследствие большого объема «выноса» производственных площадей. Ситуация усугу-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
бляется отсутствием в настоящее время ясной и внятной программы редевелопмента таких территорий со стороны городской администрации.
Таким образом, к дальнейшему анализу возможного потенциала с точки зрения освоения площадок в ближайшей перспективе под строительство многоквартирного жилья принимаются участки второго этапа. В результате отбора площадок для анализа получаем 26 земельных участков.
Следует отметить, что при проведении оценки потенциала выбранных земельных участков были приняты некоторые допущения.
1. Технический и экономический анализы земельных участков представляют собой, по сути, экспресс-анализ земельных участков, так как значительная часть информации о них на момент проведения анализа отсутствует, например описание правовых обременений и технических условий на подключение объектов к сетям инженернотехнического обеспечения (далее - ИТО).
В связи с этим оценка затрат на обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой исходила из допущения, что
-9789, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
организации ИТО обеспечат подключение объекта к инженерным сетям в границах земельного участка (см. [8, п. 7]) после заключения договоров технологического подключения к соответствующим сетям. Затраты на получение технических условий приняты с учетом выхода площадей, а также тарифа на подключение к сетям ИТО. В действительности существует риск получить отказ в выдаче технических условий в связи с отсутствием резерва пропускной способности сетей или мощности по производству ресурса либо в связи с возникновением дополнительных затрат на обеспечение земельного участка сетями ИТО (ликвидация технологических разрывов, отсутствие мероприятий по обеспечению земельных участков сетями ИТО в программах комплексного развития, подключение к сетям третьих лиц).
2. Прогнозные сроки реализации проектов на предоставляемых земельных участках рассчитывались с учетом сроков полного цикла их реализации. Наиболее длительным в процессе реализации проектов является период подготовки территории к освоению и получения разрешительной документации. Кроме того, сроки получения разрешительной документации анализируемых земельных участков определялись с учетом способа их предоставления.
Технической службой строительного холдинга «КД ГРУПП» предоставлены следующие данные о сроках получения разрешительной документации:
1) в отношении земельных участков, сформированных для торгов, с момента получения постановления о предоставлении земельного участка в аренду или собственность потребуется выполнение следующих дополнительных работ:
• инженерно-геодезические работы -
1-1,5 месяца;
• получение градостроительного плана земельного участка - 1 месяц;
• инженерно-геологические работы, сбор исходных данных (технические условия и прочее) - 1,5 месяца;
• разработка проекта - 3-4 месяца;
• государственная экспертиза проектной документации - 2 месяца;
• получение разрешения на строительство - 10 дней.
Таким образом, срок прохождения указанных процедур составляет от 7 до 10 месяцев;
2) в отношении земельных участков, выделяемых для развития застроенных территорий, помимо процедур, приведенных в пункте 1, добавляется следующий перечень работ:
• организация конкурса (данные предоставляются администрацией города Перми);
• расселение - сроки определяются индивидуально для каждого земельного участка, зависят от объема расселяемого фонда (от полугода до трех лет);
• подготовка проекта планировки и проекта межевания - 10-11 месяцев.
Таким образом, срок прохождения указанных процедур составляет от 1,5 до 5 лет.
3. Расчет «выхода» полезной (реализуемой) площади с анализируемых земельных участков произведен несколькими способами, но достаточно укрупненно, так как в ситуации, когда информация, за исключением общей площади земельного участка, отсутствует, определение точного объема «выхода» полезной площади недвижимости с земельных участков не представляется возможным. По этой причине для уменьшения погрешности измерений было использовано два подхода к расчетам.
Первый подход можно назвать классическим при проведении инвестиционных расчетов. Он является достаточно укрупненным и базируется на нормативных показателях площади застройки и обеспеченности жильем. Его алгоритм в общем виде выглядит следующим образом:
1) определение площади пятна застройки Бпз (кв. м):
S = S6 х K, (1)
где So6 - общая площадь земельного участка (кв. м);
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 3 (150) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Кз - коэффициент застройки, выведенный как средний показатель по объектам строительного холдинга «КД ГРУПП», прошедшим экспертизу, и равный 0,2;
2) определение площади, свободной от застройки Soct (кв. м):
S
ост
= Sx - S„
об
(2)
3) определение количества человек N, проживающих в здании:
N = ^ст / 20, (3)
где 20 - показатель, выведенный как средний показатель по балансу территории, (кв. м/чел.);
4) определение реализуемой площади
^еал (кв. м):
S = N х 30, (4)
реал ’ ' '
где 30 - норма жилищной обеспеченности (кв. м).
Согласно этому алгоритму специалистами технической службы строительного холдинга «КД ГРУПП» определен ориентировочный «выход» полезной площади недвижимости с 1 гектара земли. Для всех рассматриваемых участков он составил 12 000 квадратных метров за один гектар.
Второй подход, разработанный авторами статьи, основан на ретроспективных данных, а именно на определении степени корреляции площади земельных участков и полезной площади недвижимости, построенной (строящейся) на них. Формируемая с 2010 года аналитическим центром «КД-консалтинг» база строящихся многоквартирных жилых домов города Перми позволила проследить такую закономерность. Выборка из 103 объектов (строящихся либо сданных в эксплуатацию в последние годы) весьма репрезентативна. Осознаваемая
логически прямая взаимосвязь площади участка и «выхода» площадей с него подтвердилась математически - коэффициент корреляции, отражающий степень взаимосвязи двух числовых массивов, оказался равен 0,93.
При применении этого метода средний показатель «выхода» реализуемых площадей составил 18 144 квадратных метра за один гектар. Максимальные значения имеют участки в центральных микрорайонах города и прилегающих к центру микрорайонах (20 503 - 22 899 кв. м/га), минимальные -в отдаленных районах (15 048 кв. м/га).
Умножив площадь земельных участков на рассчитанные показатели «выхода» с одного гектара, получим по обоим вариантам расчет квадратных метров. Значения, определенные по первому варианту, могут быть охарактеризованы как «нормативные». Второй вариант демонстрирует реально возможный для застройщика максимальный «выход» продаваемых площадей. Пример расчета «выхода» полезной площади по рассматриваемым участкам приведен в таблице 2.
Все анализируемые на территории города Перми земельные участки были объединены в группы согласно категориям престижности местоположения 6. Оказалось, что анализируемые земельные участки находятся в четырех (из пяти) категориях престижности местоположения (кроме микрорайонов средней удаленности - 3-я категория).
Далее был проведен анализ локальных факторов местоположения каждой группы участков. К факторам локального уровня относятся такие показатели, как ограничения с точки зрения градостроительных регламентов, форма участка, удаленность от остановок общественного транспорта либо, наоборот, излишняя приближенность к автодорогам, расположение в кварталах с плотной многоэтажной застройкой и т. п.
6 Зонирование территории города Перми по категориям престижности местоположения жилой недвижимости разработано специалистами ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг».
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Таблица 2
Пример расчета реализуемой площади объектов недвижимости, кв. м
Категория престижности местоположения жилой недвижимости Адрес Расчетный «выход» полезной площади
нормативный максимальный
1-я (центр) Территория, ограниченная улицами Попова, Окулова, Орджоникидзе, Свердловская 19 200 29 854
Территория, ограниченная улицами Борчанинова, Луначарского, Пушкина 19 200 29 854
I _ _ ; ^ ! * * * ! ... *
2-я (прилегающие к Территория, ограниченная улицами Ползунова, Челюскинцев, Мильчакова 58 800 84 765
Территория, ограниченная улицами Бабушкина, Карпинского, Пашийская, Танкистов 11 400 16 434
центру районы)
4-я (окраины центральных районов) Территория, ограниченная улицами Ушакова, Макарова, Судозаводская, Монтажников 38 400 49 947
Улица Ивдельская, дом 9 18 000 23 413
! ! !
5-я (отдаленные районы) Закамский промышленный узел (ограничен улицами Сивашская, Гальперина, Автозаводская) 360 000 450 276
Территория, ограниченная улицами Памирская, Зарайская, Старикова, Левшинский пер. 280 800 351 215
Кроме оценки местоположения, для каждой группы участков были оценены конкурентная среда, особенности предложения и спроса, ценовая ситуация на локальном рынке.
Таким образом, был проведен SWOT-анализ каждой группы участков, в результате которого были выявлены преимущества, недостатки, а также возможности и угрозы для потенциального девелопера.
В завершении анализа каждой группы участков был проведен укрупненный расчет эффективности освоения участков в целях жилищного строительства. Пример приведен в таблице 3.
Ожидаемые доходы определены как произведение средней цены реализации квартир для конкретной категории престижности местоположения на общую площадь «выхода» полезной площади с каждого
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 3 (150) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Таблица 3
Пример укрупненного расчета эффективности освоения земельных участков в целях
жилищного строительства
Категория престижности местоположения для жилой недвижимости Адрес Ожидаемые, тыс. р Валовая рентабельность, %
доходы затраты
1-я(центр) Территория, ограниченная улицами Попова, Окулова, Орджоникидзе, Свердловская 1 791 240 1 112 307 61,04
Территория, ограниченная улицами Борча-нинова, Луначарского, Пушкина 1 731 532 1 151 489 50,37
! ! ! !
2-я (прилегающие к центру районы) Территория, ограниченная улицами Пол-зунова, Челюскинцев, Мильчакова 4 068 720 3 231 336 26
Территория, ограниченная улицами Бабушкина, Карпинского, Па-шийская, Танкистов 772 398 838 440 -8
! ! ! !
4-я (окраины центральных районов) Территория, ограниченная улицами Ушакова, Макарова, Судозаводская, Монтажников 2 140 229 1 671 328 231 28,1
Улица Ивдельская, дом 9 1 046 093 783 426 516 33,3
5-я (отдаленные районы) Закамский промышленный узел (ограничен улицами Сивашская, Гальперина, Автозаводская) 15 585 403 14 759 665 5,6
Территория, ограниченная улицами Памирская, Зарайская, Старикова, Левшинский пер. 12 678 861 11 208 166 13,1
участка. Отметим, что на этом этапе анализа корректно разделить общий «выход» на жилую, коммерческую составляющие и паркинг невозможно. Принимая во внимание средний процент превышения цены продажи нежилых помещений над жилыми
для центра города Перми и соотношение этих видов площадей, увеличим общую среднюю цену продажи на 5 процентов.
Ожидаемые затраты рассчитаны на основании справок о стоимости затрат по земельным участкам, предоставлен-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
ным экономическими службами ведущих застройщиков города Перми - ОАО «ПЗСП», ООО «Уралсервис-2000» и ОАО «КД ГРУПП» 7 - по ретроспективным проектам последних лет и текущим строительным проектам. Стоимость затрат включает:
• стоимость ПИР (включая исходноразрешительную документацию, проектную документацию, экспертизу проектов);
• стоимость технического присоединения (канализация, электроснабжение и теплоснабжение);
• стоимость строительно-монтажных работ;
• сопроводительные (управленческие) расходы на реализацию проекта;
• стоимость подготовки площадки.
Также важно отметить, что показатель
валовой рентабельности не учитывает затраты на маркетинговые исследования и рекламу объекта в ходе реализации проекта, проценты по полученным кредитам и займам, а также затраты на обслуживание долга в случае возникновения дебиторской задолженности и необходимости дополнительного заемного капитала. В этом случае чистая рентабельность без учета дисконтирования может снизиться до 40 процентов, а c учетом дисконтирования - до 20-30 процентов (в зависимости от срока экспозиции, что особенно сильно влияет на объекты бизнес-класса с растянутыми сроками реализации).
Проведенный анализ площадок показал, что, как правило, местные органы власти российских городов (это явно прослеживается на примере города Перми) достаточно оптимистично оценивают потенциал рынка, не придавая серьезного значения оценке как технических возможностей освоения площадок, так и экономической целесообразности реализации строительных проектов. Основные риски связаны с неподготовленностью площадок с точки зрения
обеспечения инженерными сетями, большими затратами на расселение семей из аварийного фонда, а также на редевелопмент промышленных зон, в отдаленных районах - с отсутствием спроса с учетом масштабов.
По официальным оценкам [5], город Пермь имеет потенциал для строительства многоквартирного жилья в объеме 8 миллионов квадратных метров. С точки зрения более реальной оценки потенциала площадок можно сказать, что в ближайшие 8-10 лет основу нового строительства многоквартирного жилья в Перми составят участки, уже имеющие своих правообладателей (617 гектаров, «выход» площадей - 4,6 миллиона квадратных метров), а также около 50 процентов от числа земельных участков, сформированных под развитие застроенных территорий и редевелопмент (в пределах 42 гектаров с учетом максимально возможного «выхода» площадей на них около 0,6 миллиона квадратных метров). В итоге суммарно получается около 5,2 миллиона квадратных метров многоквартирного жилья. Таким образом, в настоящее время в строительном комплексе Прикамья средний годовой потенциал ввода по городу Перми оценивается не более чем в 500-550 тысяч квадратных метров многоквартирного жилья, и этот показатель гораздо ниже, чем показатель, который определен в региональных программах.
Для достижения же целевых показателей необходимо выстраивать механизмы, направленные на взаимовыгодную работу всех участников рынка недвижимости, то есть в полной мере использовать механизм государственно-частного партнерства. Для строительства большого объема доступного жилья надо снижать затраты на его строительство, немалую долю в структуре себестоимости которых составляют затраты на получение прав на землю и подведение коммуникаций.
7 Строительные компании, входящие в ассоциацию «Пермские строители» [9].
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 3 (150) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Совет при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике : [сайт]. URL: http://www.rost.ru
2. О Совете при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике : Указ Президента Российской Федерации от 31 августа 2012 года № 1248 : в редакции от 22 ноября 2013 года.
3. Оценка потенциала земельных участков, планируемых для предоставления администрацией г. Перми под строительство многоквартирных жилых домов : аналитическая записка / ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг». Пермь, 2013.
4. Мониторинг и оценка административных барьеров в жилищном строительстве / Институт экономики города. Москва, 2011. URL: http://www.urbaneconomics.ru
5. Прогнозное развитие жилищного
строительства в городе Перми. URL: http:// www.perm.ru
6. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011- 2015 годы : постановление Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 года № 1050.
7. Об утверждении долгосрочной целевой программы «Развитие жилищного строительства в Пермском крае в 20132015 годах : постановление правительства Пермского края от 17 апреля 2013 года № 8.
8. Об утверждении правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения : постановление Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2006 года № 83.
9. Ассоциация «Пермские строители» : [сайт]. URL: http://www.stroiteli.perm.ru
* * *
Окончание. Начало на с. 20
СМЕНА СОБСТВЕННИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Информация может быть полезна в случае признания прекращения права собственности
Смена собственников недвижимости, расположенной на земельном участке, не влечет смену владельца земельного участка (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 февраля 2014 года по делу № А43-5727/2013).
В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В качестве таких примеров в постановлении указаны следующие случаи:
• право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами;
• право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество;
• ипотека (или иное обременение) прекратилась.
Таким образом, предъявление иска о признании права отсутствующими является экстраординарным способом защиты права, применяемым только в исключительных случаях, когда иной способ защиты отсутствует.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
