CC BY
24Туленова Гульмира Какеновна,
старший научный сотрудник отдела гражданского, гражданско-процессуального законодательства и исполнительного производства Института законодательства РК
ВОПРОСЫ ЮРИДИЧЕСКОГО ОФОРМЛЕНИЯ ОТНОШЕНИИ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ ЖИЛЫХ ДОМОВ
Одним из распространенных способов приобретения жилища в собственность гражданами на сегодняшний день является долевое участие в жилищном строительстве. При этомоснованиемвозникновенияправоотношений по долевому участию в жилищном строительстве выступает одноименный договор. Отношения по долевому участию в жилищном строительстве регламентированы Законом Республики Казахстан от 7 июля 2006 № 180 «О долевом участии в жилищном строительстве» (далее - Закон о долевом участии в жилищном строительстве), призванным регулировать уже существовавшие на тот момент отношения долевого участия в строительстве, восполнив тем самым пробелы в правовом регулировании общественных отношений в указанной сфере. До этого времени долевое участие в жилищном строительстве активно применялось на практике на протяжении нескольких лет.
При этом казахстанское законодательство о долевом участии в жилищном строительстве постоянно совершенствуется. Об этом свидетельствует тот факт, что с момента принятия Закона о долевом участии в жилищном строительстве в него 11 раз вносились поправки.
При этом коренным образом законодательство о долевом участии в жилищном строительстве было реформировано в 2009 году Законом Республики Казахстан от 11 июля 2009 года №183-1У «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам долевого участия в жилищном строительстве». Данным законом были повышены требования, предъявляемые к застройщикам, в целях защиты прав дольщиков, что было обусловлено мировым финансовым кризисом, который отразился в том числе и на жилищном строительстве.
В настоящее время также разрабатывается
проект Закона Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам долевого участия в жилищном строительстве», который предположительно будет направлен на установление дополнительных механизмов гарантирования и защиты прав дольщиков.
В то же время с ужесточением законодательства о долевом участии в жилищном строительстве, застройщики нашли способ обойти закон.
Так, покупатели будущего жилья заключают с застройщиками договоры об инвестировании (или инвестиционные договоры), вступают в созданные жилищно-строительные кооперативы, иными словами, застройщики производят юридическое оформление правоотношений, связанных с привлечением денег дольщиков, путем заключения иных сделок, форма и содержание которых не подпадают под регулятивную сферу Закона о долевом участии в жилищном строительстве, а правовой механизм, приведенный в данном Законе, применяют.
Причем в обход Закона о долевом участии в жилищном строительстве идут не только застройщики, не имеющие опыта работы в данной сфере, но и достаточно крупные застройщики с опытом работы в сфере долевого участия в жилищном строительстве.
Необходимо отметить, что в некоторых случаях сами покупатели идут на то, что правоотношения, в которые они вступают для приобретения жилья, не регулируются Законом о долевом участии в жилищном строительстве, так как данный факт зачастую влияет на стоимость приобретаемых квадратных метров.
В частности, застройщики прибегают к иным договорным конструкциям при оформлении отношений с привлечением денег граждан на
строительство коттеджных поселков.
Постараемся разобраться, вправе ли застройщики так поступать?
В преамбуле Закона о долевом участии в жилищном строительстве указано: «Настоящий Закон регулирует общественные отношения, связанные с деятельностью по организации строительства жилых зданий (выделено мною
- Г.Т.), за счет привлечения денег физических и юридических лиц для долевого участия в их строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве».
Тогда возникает вопрос, является ли коттедж жилым зданием?
Согласно подпункту 11) статьи 1 Закона о долевом участии в жилищном строительстве жилой дом (жилое здание) по договору о долевом участии в жилищном строительстве (далее - жилое здание) - это строение, состоящее в основном из жилых помещений, а также нежилых помещений и иных частей, являющихся общим имуществом. Аналогичное определение содержится и в подпункте 39) статьи 2 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях».
Под нежилым помещением в действующем законодательстве понимается отдельное помещение, используемое для иных, чем постоянное проживание, целей (магазин, кафе, мастерская, контора и тому подобное), за исключением частей жилого дома (жилого здания), являющихся общим имуществом (подпункт 27) статьи 2 Закона РК «О жилищных отношениях»). Жилое помещение (квартира) - это отдельное помещение, предназначенное и используемое для постоянного проживания, включающее как жилую площадь, так и нежилую площадь жилища (подпункт 42) статьи 2 Закона РК «О жилищных отношениях»). Общее имущество
- это части объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности (подпункт 24) статьи 2 Закона РК «О жилищных отношениях»).
Таким образом, анализ вышеперечисленных понятий позволяет нам прийти к выводу, что Закон о долевом участии в жилищном строительстве
распространяет свое действие на строительство многоквартирных жилых домов, на которые, по сути, в будущем будет распространен правовой режим объекта кондоминиума.
Коттедж, или иными словами индивидуальный жилой дом, является самостоятельным объектом недвижимости.
В таком случае возникает вопрос: должно ли распространяться на строительство коттеджей застройщиками с привлечением денег граждан, действие Закона Республики Казахстан от 3 ноября 1994 года № 213 «Об индивидуальном жилищном строительстве»?
Под индивидуальным жилищным строительством, согласно части второй статьи 1 Закона РК «Об индивидуальном жилищном строительстве», понимается постройка индивидуальных жилых домов гражданами, на закрепленном за ними в установленном порядке земельном участке (выделено мною - Г.Т.), их собственными силами, подрядным или другим, не запрещенным законодательством способом.
Таким образом, поскольку земельный участок для строительства коттеджного поселка отводится не гражданам, а самому застройщику, а также строится жилой дом не собственными силами граждан, а силами застройщика на рассматриваемые отношения действие Закона РК «Об индивидуальном жилищном строительстве», однозначно, не распространяется.
Подобная же проблема правового регулирования отношений, связанных со строительством коттеджных поселков с привлечением денег граждан, имеется и в законодательстве Российской Федерации. Точки зрения относительно правовой регламентации указанных отношений при этом расходятся.
Так, А.А. Маковская и Н. Бунина считают, что участие в долевом строительстве коттеджных поселков должно регулироваться Законом о долевом строительстве, поскольку в процессе строительства коттеджных поселков создается общее имущество [1, с. 35; 2, с. 43].
Совсем иной точки зрения придерживается О.Ю. Скворцов. В частности, он утверждает, что строительство коттеджных поселков не подпадает под регулирующее воздействие Закона о долевом строительстве, поскольку возводимый в таком поселке коттедж является самостоятельным объектом недвижимости [3, с. 322].
А.В. Дикун, проведя анализ понятия «жилой дом», совершенно справедливо приходит к
выводу, что жилои дом не входит в состав ни многоквартирного жилого дома, ни в состав иного объекта недвижимости, так как сам является индивидуально-определенным зданием и, следовательно, не может являться объектом долевого строительства [4, с. 45-46].
С одноИ стороны, поддерживая верность сделанных О.Ю. Скворцовым и А.В. Дикун выводов, считаем, что как в России, так и в Казахстане на законодательном уровне имеются недочеты в данном вопросе. По сути, застройщики коттеджных поселков применяют схему долевого участия в жилищном строительстве, действовавшую до того, как требования к застройщикам были ужесточены после мирового финансового кризиса. А именно, застройщики привлекают деньги дольщиков (приобретателей коттеджей). При этом никто из дольщиков не застрахован от очередного кризиса, потому что гражданско-правовая ответственность застройщика не застрахована, они работают с дольщиками напрямую, используют их деньги для строительства коттеджей, а не своими средствами, при этом не открывают депозитный счет в банке-агенте, как того требует Закон о долевом участии в жилищном строительстве и т.д. Очередной финансовый кризис, мошенничество, банкротство застройщика или другая нежелательная ситуация для дольщика (приобретателя коттеджа) может вылиться в очередное негативное социальное последствие, что, вероятно, потребует от государства принятия очередных мер, направленных на их устранение.
Все это позволяет прийти нам к выводу, что действие Закона о долевом участии в жилищном строительстве должно быть распространено на все отношения по строительству застройщиками не только многоквартирных, но и индивидуальных жилых домов с привлечением денег граждан-дольщиков.
В итоге, возвращаясь к проблеме оформления отношений строительства жилых зданий с привлечением денег граждан и юридических лиц иными договорными конструкциями, необходимо отметить, что подобные действия со стороны застройщиков порождают следующие негативные последствия:
• невозможность учета количества привлекаемых долевых участников и объемов денежных средств, вносимых ими, так как сделки, совершенные не в виде договора долевого участия, не подлежат учету;
• возникновение риска двойных продаж долей в строящихся объектах;
• невозможность снижения рисков долевого участника, связанных с неполучением оплаченной доли в объекте недвижимости, а равно с неисполнением/ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств, ввиду отсутствия контроля над процессом строительства с привлечением денег долевых участников и использования их денежных средств застройщиком;
• отсутствие у долевого участника в строительстве прав дольщика, а у застройщика обязанностей проектной компании, регламентированных императивными нормами Закона о долевом участии в строительстве;
• преодоление застройщиком законодательного барьера использования привлеченных от долевого участника денежных средств;
• риск повторного массового неисполнения застройщиками обязательств перед дольщиками и невозможность возмещения застройщиками дольщикам возникших убытков;
• обострение социальной напряженности;
• вынужденное участие государства в устранении последствий, вызванных массовым нарушением обязательств застройщиками по сделкам, заключенным не в рамках механизма, предусмотренного Законом о долевом участии в жилищном строительстве, за счет государственных средств.
Факторами, которые негативно повлияли на возможность полностью реализовать механизм долевого участия в жилищном строительстве, являются:
• настороженность банков в вопросах кредитования проектных компаний;
• ужесточение банками своих условий по кредитованию (увеличение процентных ставок, уменьшение сроков кредитования, высокие требования к составу и количеству залогового обеспечения);
• отсутствие оборотных средств у проект-ной компании.
Все это привело к тому, что застройщик производит юридическое оформление правоотношений, связанных с привлечением денег дольщиков, заключением иных сделок, так как нормы Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве» не распространяются на отношения, связанные с инвестированием в строительство и другие альтернативные схемы долевого участия.
В своем выступлении от 22 апреля 2013 года на совещании, посвященном обсуждению вопросов дальнейшего развития города Астаны
и подготовки к проведению ЭКСПО-2017, Глава государства поручил в течение месяца изучить ситуацию с долевым строительством в Астане: «...После закона (ужесточающего требования к стройкомпаниям - КазТАГ) теперь компании вместо договора участия заключают договоры инвестирования. Это позволяет им обойти закон по наличию минимального капитала, страхованию, вложению собственных средств 25%, то есть, то же самое, только под другим названием. Как мне доложили, сейчас все дома строятся по такой схеме, что можно породить новые проблемы с дольщиками», -сказал Н. Назарбаев на совещании по вопросам дальнейшего развития Астаны [5].
Низкие цены будущих жилищных объектов привлекают широкий круг населения, в основном, с низкими и средними доходами. При недостаточном уровне юридических знаний граждане могут заблуждаться в аналогичности договора инвестирования договору о долевом участии в строительстве. Из-за отсутствия учета договоров инвестирования государство не располагает данными о масштабах их распространения.
С точки зрения гражданского законода-
тельства стороны действительно могут заключать подобные договоры в силу принципа свободы договора, провозглашенного статьей 2 Гражданского кодекса РК, а также в соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса РК, в пункте 2 которой сказано, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законодательством.
Подобное положение настораживает, поскольку грозит повтором той ситуации, с которой столкнулись обманутые дольщики в период финансового кризиса. Причем принятие нового законодательного акта под вновь возникшие отношения не решит проблему, так как снова найдется способ обойти закон, прибегнув к другим договорным конструкциям.
В этой связи полагаем целесообразным внести дополнение в Закон о долевом участии в жилищном строительстве, включив норму, предусматривающую распространение законодательства о долевом участии в жилищном строительстве на все договоры о строительстве жилья с участием граждан, а также иные альтернативные механизмы долевого участия в жилищном строительстве.
Список литературы
1. Маковская А.А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. - 2005. -№ 5. - С. 35.
2. Бунина Н. Объект долевого строительства: правовые проблемы определения понятия // Юрист. - 2007. - № 6. - С. 43.
3. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). - М.: ВолтерсКлувер, 2006. - С. 322.
4. Дикун А.В. Договор участия в долевом строительстве: проблемы теории и правоприменительной практики. Дисс... канд. юрид. наук. - Ростов-на-Дону, 2011. - С. 45-46.
5. http://www.zonakz.net/articles/66679?mode=reply
Мацала «Тургын yü цурылысына Yлесmiк цатысу туралы» Казацстан Республикасы Зацын ережелерт айналып emin, турзын yü цурылыс цатынастарын зацдыц рэымдеу мэселелерте арналган.
Тушн свздер: тургын yü цурылысы, тургын yü цурылысына Yлесmiк цатысу шарты, Yлескер, цурылыс салушы, Yлескерлердiц цуцыцтарын цоргау.
Настоящая статья посвящена вопросам юридического оформления отношений по жилищному строительству в обход Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном
строительстве».
Ключевые слова: жилищное строительство, договор долевого участия в жилищном строительстве, дольщик, застройщик, защита прав дольщиков.
This article is devoted to the issues of legal formalization of relations of housing constructing by passing the Law of the Republic of Kazakhstan "On the equity in housing construction."
Keywords: housing constructing, the equity in housing construction contract, sharecroppers, developer, sharecroppers's rights protection.
^лмира Кэкенк;ызы Теленова,
КР Зац шыгару институтыныц азаматтыщ, азаматтыщ-ю журпзу зацнамасы жэне ащарушылыщ ic журпзу бeлiмшiц ага гылыми ^nMeraepi
T^pFbiH Yй К¥Рьшысы катынастарын заци рэамдеу мэселелерi
Туленова Гульмира Какеновна,
старший научный сотрудник отдела гражданского, гражданско-процессуального законодательства и исполнительного производства Института законодательства РК
Вопросы юридического оформления отношений по строительству жилых домов
Tulenova Gulmira Kakenovna,
senior research fellow of Department of the civil, civil-proceeding legislation and execution of the Institute of legislation of the Republic of Kazakhstan
Issues of the legal formalization of relations of housing constructing
