CC BY
174ЖИЛИЩНЫЕ СТРАТЕГИИ
Том 4 • Номер 3 • Июль-сентябрь 2017 ISSN 2410-1621
Russian Journal of Housing Research
>
Креативная экономика
издательство
долевое строительство: внимание исследователей, тенденции рынка и перспективы развития
Гареев И.Ф.1, Ефросиньина С.А. 1
1 Казанский государственный архитектурно-строительный университет, Казань, Россия
Деловая среда на рынке жилья зависит от множества факторов, долевое строительство среди которых занимает важнейшее место. Учитывая значимость, а также изменяющуюся ситуацию, нами была поставлена цель по выявлению ключевых вопросов в области долевого строительства, в т.ч. необходим анализ акцентов исследователей при изучении данного вопроса. Сбор первичного материала проводился методом таинственного покупателя и интервьюирования представителей застройщиков. По результатам исследования получены выводы о степени влияния положений закона о долевом участии на объемах жилищного строительства и количестве обманутых дольщиков. Материалы данной статьи являются результатами очередного этапа нашего исследования о долевом строительстве, где мы актуализировали и наполнили информационное поле новыми знаниями о влиянии изменения законодательства на действиях участников рынка. Выводы исследования будут полезны для законодательных органов, застройщиков и граждан, обеспокоенных вопросами снижения рисков при покупке жилья в строящихся домах.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА:долевое строительство, жилищное строительство, застройщик, девелопмент, обманутые дольщики.
participatory construction:
interest of researchers, market trends and development prospects
Gareev I.F. \ Efrosinina S.A. 1
1 Kazan state University of Architecture and Engineering, Russia
Введение
Жилищный вопрос является одним из самых важных для большинства жителей нашей страны. Молодые семьи стремятся приобрести свое первое жилье, а семьи, которые уже имеют хоть какие-то собственные квадратные метры, хотят улучшить свои жилищные условия путем расширения жилой площади [8] (Егетепко, 2014). На сегодняшний момент можно приобрести жилье на первичном и вторичном рынках, каждый из вариантов обладает положительными и отрицательными качествами. Современные новостройки - это полноценные жилые микрорайоны со своей инфраструктурой и жилой сре-
АННОТАЦИЯ:
дой [4] (Оатеву, Мыккате1оуа, 2016). Благодаря покупке на этапе строительства можно сэкономить, но покупатель будет вынужден нести определенные риски. Учитывая то место, которое занимает долевое строительство в жизни граждан и экономики страны, в стране действует соответствующее законодательство [10] (Zalkind, 2016).
В связи с вышеуказанным нами была поставлена цель по определению узловых вопросов развития долевого строительства, проработка и решение которых позволит понять ориентиры регулирования отрасли в будущем. Для достижения данной цели нами обозначено несколько задач:
• проанализировать тематику исследований, которые проводятся отечественными учеными;
• изучить историю появления долевого строительства, что позволит понять природу его популярности и сформулировать направления его регулирования;
• выявить зависимость объемов жилищного строительства от изменений законодательства о долевом строительстве, что обеспечит выявить наличие (отсутствие) закономерностей и взаимозависимостей;
• определить поведение застройщиков в части создания «дочерних» юридических лиц для строительства отдельных домов (жилых комплексов).
ABSTRACT:_
The business environment in the housing market depends on many factors, and participatory construction occupies a key place in it. Taking into account the significance and the changing situation, we set a goal to identify the key issues in the field of participatory construction, that's why it is necessary to analyze the accents of researchers in the study of this issue. We've collected primary data using the method of a mystery shopper and interviewing representatives of developers. Based on the results of the study we made conclusions about the extent of the impact of law provisions on shared participation on the volume of housing construction and the number of defrauded shareholders. The materials of this article are the results of the next stage of our study on participatory construction; we updated and filled the information field with new knowledge about the impact of legislative changes on the actions of market participants. The findings of the study will be useful for legislators, developers and citizens concerned about reducing risks when purchasing a home in houses under construction.
KEYWORDS: participatory construction, housing construction, developer, development, defrauded shareholders.
JEL Classification: L74, R21, R31 Received: 10.08.2017 / Published: 30.09.2017
© Author(s) / Publication: CREATIVE ECONOMY Publishers For correspondence: Gareev I.F. (igareev0kgasu.ru)
CITATION:_
Gareev I.F., Efrosinina S.A. (2017) Dolevoe stroitelstvo: vnimanie issledovateley, tendentsii rynka i perspektivy razvitiya [Participatory construction: interest of researchers, market trends and development prospects]. Zhilischnye strategii. 4. (3). - 193-214. doi: 10.18334/zhs.4.3.38284
Методика исследования
Весь перечень направлений нашего исследования обозначен в первой статье нашей серии [3] (Gareev, 2015). В данной части исследования работа проводилось по следующим направлениям.
Исследование публикационной активности исследователей является эмпирическим методом исследований. Благодаря научной электронной библиотеке (elibrary. ru), по данным которой рассчитывается российский индекс научного цитирования (РИНЦ), можно выявить и проанализировать большую часть результатов научных исследований (статей). Благодаря возможности осуществления поисковых запросов по заданному ключевому слову нами были отобраны и изучены наиболее цитируемые статьи по долевому строительству.
Выводы исследователей об истории происхождения долевого строительства привели нас к необходимости осмысления и изучения истории развития жилищного строительства, когда граждане принимали участие в решении своего жилищного вопроса. Изучение данного вопроса производилось на основе анализа научных публикаций и ретроспективной оценки возникновения в нашей стране так называемого движения МЖК (молодежных жилищных комплексов) и жилищных кооперативов.
Для того, чтобы подтвердить или опровергнуть многочисленные экспертные позиции о негативном влиянии ужесточения законодательства о долевом строительстве на объемы жилищного строительства нами были сопоставлены основные вехи в развития закона об участии в долевом строительстве со статистическими данными и получены однозначные и убедительные выводы.
Для отражения наиболее спорных (и рисковых для дольщиков) моментов в деятельности застройщиков использована методика «тайного покупателя» (mystery shoppеr) - когда мы выступили в качестве тайного покупателя жилья и в ходе визита в компанию демонстрировали желание приобрести квартиру (под видом обычного клиента). Это позволило нам определить политику застройщиков в части создания «дочерних» юридических лиц для строительства отдельных домов (жилых комплексов).
Данной статьей мы продолжаем наше предыдущее исследование, результаты которого опубликованы в нашей статье в данном журнале за 2015 год. За данный
ОБ АВТОРАХ:_
Гареев Ильнур Фаилович, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», кандидат экономических наук (igareev0kgasu.ru)
Ефросиньина Софья Андреевна, студент, кафедра «Экспертиза и управление недвижимостью» (efrosinina.sofiya0yandex.ru)
ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_
Гареев И.Ф., Ефросиньина С.А. Долевое строительство: внимание исследователей, тенденции рынка и перспективы развития // Жилищные стратегии. - 2017. - Том 4. - № 3. - С. 193-214. doi: 10.18334/zhs.4.3.38284
период серьезно изменилось законодательство, регулирующее долевое строительство. Поэтому пополнить и скорректировать область исследования нами видится чрезвычайно важным.
Анализ научных исследований о долевом строительстве
В научной электронной библиотеке содержится значительное количество научных и обзорных статей по вопросам долевого строительства. Изучение данных статей показало, что рассматриваемая проблематика, преимущественно, лежит в двух плоскостях: юридическом и экономическом.
Наибольший интерес вызывают те статьи юридического плана, которые отражают правонарушения застройщиков в сборе денежных средств, организации жилищного строительства и реализации ответственности перед дольщиками.
Для анализа мы сделали выборку, состоящую из 24 статей с наибольшим числом цитирований (4 и более раз). Общее распределение наиболее цитируемых статей о долевом строительстве выглядит следующим образом (по состоянию на июнь 2017 года):
1 статья - 23 цитирования;
1 статья - 19 цитирований;
1 статья - 17 цитирований;
2 статьи - 13 цитирований;
2 статьи - 8 цитирований;
3 статьи - 6 цитирований;
5 статей - 5 цитирований;
9 статей - 4 цитирования.
Наиболее цитируемой, с количеством упоминаний 23, является статья Граховой Е.В. и Мирзаянова Ф.Ф. «Развитие принципов формирования интегративного управления в инвестиционно-строительном комплексе». Статья посвящена исследованию и развитию принципов управления в инвестиционно-строительной сфере [5] (Gтakhova, Miтzayanov, 2014).
В нашей выборке можно выделить следующие рассматриваемые авторами тематики:
• вопрос, касающийся правовой стороны договора долевого участия и проблем, связанных с его использованием, поднимался в 4 статьях;
• в 7 статьях была рассмотрена проблема незавершенного строительства и «обманутых дольщиков» с выявлением основных причин и путей решения данной проблемы;
• в 4 статьях были рассмотрены механизмы системы финансирования объектов жилищного строительства. Помимо рассмотрения существующих проблем, были предложены новые альтернативные программы;
• в 5 статьях проанализирована история становления долевого строительства и
перспективы его развития, также перспективы развития смежных вопросов, например, страхования ответственности застройщика;
• в 2 статьях рассмотрен вопрос бухгалтерского учета средств дольщиков и налогообложение в сфере долевого строительства.
• в 2 статьях анализируется правовое регулирование долевого строительства в стране.
Наиболее часто обсуждаемой темой является незавершенность строительства и «обманутых дольщиков», что говорит о несовершенстве законодательной базы и слабых механизмах защиты интересов дольщиков. На рисунке 1 представлено распределение статей с ключевым словом «долевое строительство» за 2006-2016 годы. Можно отметить увеличивающееся внимание исследователей к данной проблематике. По нашему мнению, главная причина роста внимания к сегменту - возрастающий негатив вокруг обманутых дольщиков.
Из общей картины выделяется 2016 год. В этом году было опубликовано 95 статей, в которых наиболее часто поднимается вопрос правовой стороны долевого строительства. Среди основных проблем - незащищенность дольщиков и несвоевременность завершения строительства. Повышенное внимание к этим вопросам не случайно -в стране начали разрабатывать и реализовывать программы поддержки обманутых дольщиков. Каждый регион самостоятельно определял механизм взыскивания денежных средств для завершения строительства. В связи с чем исследователи и поспешили проанализировать данные механизмы.
До вступления в силу закона о долевом участии рассматриваемая тематика вообще не поддавалась обсуждению в научной сфере. Только с 2006 года появилась исследова-
Рисунок 1. Количество статей с ключевым словом «долевое строительство» с 2006 по 1 пол. 2017 года по состоянию на июнь 2017 года Источник: составлено авторами.
тельская активность, а в последующие годы можно отметить постоянное увеличение количества публикаций.
Представляется интересной дальнейшая судьба исследований о долевом строительстве, ведь к 2020 году есть указание руководства страны полностью отказаться от привлечения средств граждан на этапе строительства и переходу к проектному финансированию.
Рассмотрим пару статей из нашего списка как зеркало действительности рынка жилой недвижимости.
В статье 2011 года, «Банкротство застройщика и защита прав участников долевого строительства» (автор Кирилловых А.А., специалист в области административной и гражданской правосубъектности юридических лиц), говорится о несовершенстве законодательства в плане защиты прав дольщиков [12] (Kirillovyh, 2011). В частности, автор отмечает, что ФЗ-214 не оговаривает механизм завершения строительства в случае банкротства застройщика. Причины банкротства застройщика могут быть в изначальном преднамеренном нарушении закона и механизма финансирования, либо в результате его неэффективной экономической деятельности. Автор отмечает, что в большинстве случаев все сводится к обращению в суд и превращению имущественного долга в денежный без какой-либо гарантии возврата.
Решение этой проблемы в 2011 году автор видела в обязательном страховании всего объекта строительства, а также исполнения обязательств застройщиком по каждому договору долевого участия. Всем известно, что в 2014 году ввели необходимость страхования [15] (Lepskaya, 2017), но главная проблема долевого строительства - незавер-шаемые строительством объекты и обманутые дольщики - никуда не делась. С 2017 обязательное страхование отменено и вступает в действие фонд защиты дольщиков.
Завершая обзор статьи можно отметить, что конкретный механизм завершения строительства в случае банкротства застройщика в каждом регионе выбирается самостоятельно. Одним из наиболее популярных механизмов является предоставление из федеральной или региональной собственности свободного земельного участка под застройку в виде компенсации девелоперу, осуществляющего завершение ранее начатого другим застройщиком объекта.
Анализ статьи Т.С. Коростелевой «Экономическое обоснование реализации эффективных схем ипотечного кредитования объектов долевого строительства», опубликованной еще в 2011 году, показывает, что на сегодняшний день по-прежнему отсутствует какое-либо разнообразие в схемах оплаты приобретения жилья - либо полностью за свой счет, либо с привлечением заемных средств банка [13] (Korosteleva, 2011).
В настоящее время финансирование жилищного строительства осуществляется преимущественно за счет средств населения. Но ипотечное кредитование объектов долевого строительства также является одним из востребованных продуктов - его доля может достигать 30-40 %.
Единственное существенное изменение за последние 5-7 лет, установившееся в последние годы - это более выгодные процентные ставки на приобретение жилья в
строящихся домах (от 7-9 %), нежели на вторичном рынке. Объясняется это тем, с одной стороны, банки стали всесторонне контролировать деятельность аккредитиро-ванных застройщиков, с другой стороны, последние с целью повышения доступности кредитов стали субсидировать часть процентной ставки. В том числе благодаря этому цены на первичном рынке выровнялись с ценами вторичного рынка, а иногда стали и превышать, так как новостройки предлагают более качественный продукт, чем на вторичном рынке.
Ну а традиционной картиной для периода 2005-2015 годов были завышенные ставки на этапе строительства (12-15 %), особенные требования банков по этапам завершенности дома, а в некоторых случаях и требования о дополнительном залоге иного имущество заемщика. Исследование проведенное автором показывает, что уже существующие государственные программы не слишком меняют сложившуюся ситуацию, поэтому автор рассматривает и предлагает собственные идеи развития ипотечного кредитования. В частности, автор предлагает подключить Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) (это он только в последние годы стал единым институтом развития жилищной сферы) - для аккредитации застройщиков, массовому выкупу закладных у банков и выпуску ипотечных ценных бумаг. Отчасти, АИЖК в настоящее время занимается данными видами деятельности, но его доля на рынке ипотечного кредитования невелика, учитывая его миссию.
По всем статьям, выбранными нами для анализа, можно сделать один общий вывод: в период 2010-2012 гг. основным предметом исследований является правовая сторона долевого участия и узость финансовых схем. В 2015 году на передний план выходит тема ответственности застройщиков и проблема незавершенного строительства.
История появления долевого строительства
Для поиска ответов на причины существующих проблем нами поставлена задача по анализу истории происхождения долевого строительства. Анализ немногочисленных материалов, который отражает, что оно появилось в Аргентине в середине 1980-х годов в ответ на инфляционное обесценивание средств граждан [7] (Dyakonov, 2015), позволяет нам сделать вывод о том, что наша страна может смело считаться родоначальником долевого строительства. Обоснованием такого вывода является природа долевого строительства - по нашему глубокому убеждению в ее основе лежит желание граждан принять активное участие в решении жилищной проблемы: в кратчайшие сроки, наименьшей ценой и в желаемом месте. Именно поэтому своему происхождению долевое строительство «обязано» нашей стране. В советское время была так называемая «всеобщая раздача» бесплатного жилья, а с переходом на рыночные рельсы в очередь на жилье почти перестали ставить и граждане «ринулись» в самостоятельное улучшение жилищных условий.
Полноценным родоначальником долевого строительства мы склонны считать движение молодежных жилищных комплексов (МЖК). Они появились в начале 1970-х
годов и стали для молодых семей самым эффективным способом решения жилищной проблемы. Благодаря организационной схеме МЖК предложили и опробовали на своих объектах не один десяток новых экономических схем. В связи с этим, МЖК можно смело считать прообразом долевого строительства, когда граждане, не желавшие ждать улучшения жилищных условий десятилетиями, становились активными участниками строительного процесса.
Несколько позже, в начале 1980-х годов, вовлечение граждан в процесс улучшения жилищных условий вышли из узкой категории молодых семей и молодежи - стали массово создаваться жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Строго говоря, ЖСК, как объединение граждан для строительства и эксплуатации жилых домов, в нашей стране появились в 1920-е годы.
Опыт жилищной политики за последнее столетие показывает, что можно выделить несколько исторических периодов развития законодательства в области жилищного строительства: дореволюционный, советский, постсоветский и современный. Рассмотрим, как строились взаимоотношения между дольщиком и застройщиком в каждый из этих периодов.
В дореволюционный период специального законодательства не существовало, отношения регламентировались нормами гражданского права. Строительство осуществлялось подрядным способом, договор строительного подряда не определялся как отдельный договор.
В советский период, когда формировалось советское право, договор подряда получил дальнейшее развитие, а также впервые появились жилищно-строительные кооперативы. Был принят важный правовой акт - Декрет Совета народных комиссаров РСФСР. Согласно ему надлежащее исполнение договора и его заключение подвергается контролю со стороны государства, цены формируются органами государственного управления.
Жилищно-строительные кооперативы первое время получали ссуды в Цекомбанке (Центральный банк коммунального хозяйства и жилищного строительства - специализированный государственный банк СССР, основанный с целью кредитования строительства, восстановления и расширения коммунальных предприятий и сооружений, а также строительства и ремонта жилых помещений.). Впоследствии они существовали лишь за счет собственных средств, так как государству было запрещено вкладывать финансовые средства в объекты, возводимые ЖСК.
Таким образом, основная динамика развития долевого строительства такова:
• после революции 1917 года законодательная база жилищной сферы начала стремительно развиваться, появились такие понятия как заказчик, подрядчик и организация-дольщик. В «поздние» советские годы стали появляться МЖК и ЖСК как главные альтернативы бесплатному жилью;
• в постсоветский период, когда появились рыночные отношения, впервые был определен предмет договора участия в долевом строительстве. Но недостаточ-
ность законодательного регулирования никуда не исчезла, существует острая необходимость в нормах, регулирующих правовое положение инвесторов (дольщиков) и гарантирующих защиту их прав. Все это приводило к нарушению сроков строительства, нецелевому использованию средств дольщиков застройщиками и отсутствию основных правоустанавливающих документов у застройщиков.
Современный этап развития долевого строительства нами рассмотрен в следующем разделе
Динамика развития законодательства о долевом строительстве
Закон об участии в долевом строительстве объединил существующую практику в сфере строительства, связанного с привлечением средств дольщиков. Вступив в силу 1 апреля 2005 года, в него впоследствии постоянно вносились существенные изменения [18] (Prokofev, 2015). При этом руководством страны даны четкие указания по отказу от долевого строительства к 2020 году и переходу к проектному финансированию. Рассмотрим основные переломные моменты в функционировании данного закона.
1 этап - 2005-2009 годы
При вступлении в силу закон о долевом участии обозначил для застройщиков принципиальные условия деятельности на рынке жилищного строительства и по привлечению средств граждан. Но, сложилась парадоксальная ситуация - несмотря на введение совершенно новых условий, закон не предусматривал запрета на использование застройщиками так называемых «серых» схем!
В связи с этим наряду с договорами долевого участия активно применялись две основные схемы:
• договора предварительной купли-продажи, в рамках которых оплата производилась посредством приобретения векселей [1] (Baronin, Lomonova, Schegolkova, 2017);
• договора инвестирования.
Единственным основанием для использования застройщиком договоров долевого участия стала возможность аккредитации в банке-партнере. Это позволяло дольщикам воспользоваться ипотечным кредитом для приобретения жилья. В 2005-2010 годы ипотечных покупателей застройщики недооценивали. К примеру, для покупателей, оплачивавших 100 % стоимости жилья из собственных средств, существовали дополнительные скидки.
Банки также не видели ипотечное кредитование приоритетным видом бизнеса -ставки для дольщиков на этапе строительства были на 2-4 процентных пункта выше, чем на приобретение готового жилья. И это было понятно - деятельность застройщиков не отличалась ни информационной прозрачностью, ни финансовой стабильностью.
2 этап - 2010-2013 годы
В июне 2010 года в закон о долевом участии были внесены ряд существенных поправок [11] (Zimneva, 2017). С одной стороны, было установлено, что привлечение
денежных средств может осуществляться только посредством договоров долевого участия, выпуска застройщиками жилищных сертификатов и организации жилищностроительных и жилищных накопительных кооперативов. С другой стороны, предусмотрели ответственность за нарушение закона о долевом участии [6] (Guseynova, 2015).
Результатом данных новаций стал уход многих застройщиков от «серых» схем. Более того, застройщики настолько «прониклись» благами закона о долевом участии, что стремились к этому как к главной цели - это обеспечивало их будущих покупателей кредитом, что существенно увеличивало объемы продаж и снижало потребности застройщиков в стороннем софинансировании.
Разработчики поправок (депутаты и эксперты) первую пятилетку действия закона (2005-2009 гг.) назвали «переходным периодом», который позволил застройщикам адаптироваться под условия закона.
Несмотря на то, что новые поправки запретили иные варианты привлечения средств дольщиков, поставив в приоритет договор долевого участия, некоторые застройщики находили лазейки и продолжали действовать по «серым» схемам. По нашему мнению, основной причиной сохранения незаконных вариантов привлечения средств дольщиков, является недостаточность контроля со стороны органов государственной власти и муниципалитетов за деятельностью застройщиков. Кроме того, в соответствии с законом привлечение средств дольщиков могла быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. На наш взгляд, граждан, решивших приобрести жилье на таких условиях, можно охарактеризовать либо юридически безграмотными, либо с повышенным уровнем риска. Риски по объекту они считают завышенными, а возможность выгодной сделки ставят на первое место.
Также в 2010 году были введены поправки в части конкретизации минимального гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудование - 3 года. Ранее условия гарантии распространялись только на само здание и составляло 5 лет.
3 этап - 2014-2016 годы
В 2014 году было введено обязательное страхование финансовой ответственности застройщика. Им предлагалось два варианта - участие застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков или заключение договора страхования гражданской ответственности застройщика (за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору) со страховой организацией [14] (Laтionov, 2017).
Предполагалось, что это искоренит проблему обманутых дольщиков, но их количество не уменьшалось. Однако, даже по состоянию к середине 2017 года, данная норма не заработала. В открытом доступе отсутствуют даже факты выдачи страховых выплат пострадавшим дольщикам. В результате, в качестве помощи федеральные и региональные органы власти на безвозмездной основе выделяют свободные земельные
участки (для нового строительства) тем застройщикам, которые берутся за завершение строительства проблемных объектов. В некоторых случаях, осуществляется сбор дополнительных средств с граждан.
Именно в данный период расцвела мода по созданию крупными застройщиками независимых, «безответственных» (по нашему глубокому убеждению) застройщиков для строительства отдельных домов (жилых комплексов).
Данная схема состоит в следующем.
Крупный застройщик, обладая известным брендом, которому доверяет население, для строительства новых домов (жилого комплекса) создает новое юридическое лицо, которое выполняет роль застройщика. В этом не было бы повышенных рисков, если не одно обстоятельство - новый застройщик, как правило, не является дочерней компанией головной, известной компании. У нового застройщика, чаще всего, учредителями являются физические лица. При этом, сотрудниками застройщика при продаже квартир подобная схема отождествляется с «группой компаний», хотя юридически это не корректно. Подобная схема самими застройщиками называется «оптимизацией рисков», однако с точки зрения надежности для дольщика такая схема наименее привлекательна. Дело в том, что новая компания не обладает развитой материально-технической базой, крепким финансовым положением и положительной кредитной историей. Она полностью зависима от условно «головной» компании. И одновременно независима! Это не позволит переложить на головную компанию бремя ответственности, если у застройщика появятся проблемы на объекте. Естественно, величина уставного капитала «дочерней» компании - минимально необходимые 10 тыс. рублей.
Вместе с этим, в рекламе строящегося дома (в любом ее варианте - в интернете, на ТВ или радио) обязательно упоминается наименование «головной» компании. Более того, именно с ее названия и начинается реклама, и только в завершении отражается наименование реального застройщика. Это говорит о реальной безызвестности нового застройщика, доверие к которому у населения отсутствует.
На наш взгляд, отсутствие регулирования данного вопроса является существенным упущением, которое препятствует цивилизованному развитию профессиональных участников рынка. Финансовая и юридическая непрозрачность застройщиков -причины того, почему в стране крайне мало публичных девелоперов, которые вместо того, чтобы пользоваться инструментами финансового рынка ищут пути дальнейшего снижения ответственности перед беззащитными дольщиками.
По мере развития законодательства и стабилизации экономической системы страны, банки возвели ипотечное кредитование на уровень наиболее привлекательных видов кредитования [9] (Егетепко, 2015). В результате, к 2016 году сотрудничество между застройщиками и банками возросло настолько, что первые стали субсидировать часть процентной ставки, доведя их реальный размер до 6-7 %. Но все это стало популярным только после того, как субсидирование «распробовали» на бюджетных
средствах, когда с весны 2015 года бюджет начал компенсировать часть процентной ставки по ипотечным кредитам, чтобы стимулировать спрос на жилье.
4 этап - с 2017 года по настоящее время
Настоящий этап мы считаем апогеем развития долевого строительства.
Поправки, вступившие в силу в 2017 году, касались обязательного раскрытия информации о застройщике, наличии заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона [17] (Pavlenko, Zimneva, 2017).
Важная новация в части защиты прав дольщиков - теперь он может минуя застройщика обращаться в суд с жалобами на качество объекта долевого строительства. Также установлена неустойка за просрочку по устранению недостатков объекта долевого строительства - 1 % день от суммы, необходимой для устранения недостатка.
Но наиболее важные поправки касаются повышения уровня финансовой устойчивости застройщиков. В частности, те застройщики, которые стали получать разрешения на строительство после 1 июля 2017 года, размер уставного капитала должны привести в соответствие с требованиями закона. И если раньше застройщик мог обходиться минимально возможными 10 тыс. руб. [16] (Manokhin, Sibiтyakova, Filippova, Petтukhina, 2016), то сейчас сумма выросла на порядки и определяется исходя из максимально допустимой суммы площадей всех жилых и нежилых помещений в составе многоквартирного дома. К примеру, если общая площадь от 10 до 25 тыс. кв.м., то величина уставного капитала должна быть не менее 40 млн. руб.
Анализ проектных деклараций застройщиков показал, что застройщики безукос-нительно соблюдают данное условие закона. Но и тут мы должны отметить один удивительный факт - у некоторых застройщиков вместо физических лиц учредителями стали управляющие компании с финансового рынка. Те самые, которые занимаются созданием закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Смеем предположить, что подобные маневры говорят исключительно об одном - у реальных бени-фициаров нет достаточных средств, либо они не желают их в открытую демонстрировать и вкладывать в такое рисковое дело как новое строительство. Но общее для старых и новых условий одно - недостаточность собственных средств.
Новое и очень чувствительное условие - размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Это важный момент и несколько повышает финансовую состоятельность проекта.
С 4 квартала 2017 года вместо обязательного страхования финансовой ответственности застройщика начнет действовать компенсационный фонд долевого строительства, средства в котором формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков (1,2 % от цены договора), привлекающих для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства.
Периодически от экспертов рынка можно слышать предложения об использова-
нии данных средств в завершении строительства нынешних долгостроев. Другими словами, новые покупатели должны будут помогать армии обманутых дольщиков... А где органы власти и контролирующие инстанции? Время покажет.
С 1 июля 2018 года получит официальное продолжение тенденция по созданию новых застройщиков под отдельные новостройки. Дело в том, что в соответствии с новыми условиями закона (ст.3, п.1.1) «застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство». Другими словами тенденция по созданию отдельных фирм-застройщиков ускорится. Но кем они будут? «Дочерними» фирмами головных организаций? И все они буду зваться «группа компаний»? Закон это вновь не регулирует.
Итак, по итогам тщательного наблюдения за эволюцией законодательства о долевом строительстве и реального участия в организации привлечения денежных средств граждан в строительство нами выделены 4 этапа. Но, как у любого проекта, последней стадией жизненного цикла является ликвидация. И у 214-го закона есть такая - переход с 2020 года на проектное финансирование, по указанию руководства страны. Но до этого будет переход на счета эскроу.
Но это уже новая страница в организации жилищного строительства. И мы ее с нетерпением ждем.
Мы решили соотнести, насколько изменения в 214-ый закон скорректировали объемы жилищного строительства и динамику обманутых дольщиков. Многие участники рынка говорили о том, что каждое очередное ужесточение условий закона по отношению к застройщикам приведет к снижению объемов строительства [21] (Sivachyov, 2016). Результаты анализа представлены на рисунке 2.
В ходе анализа использованы данные Федеральной службы государственной статистики по объемам жилищного строительства. А вот с данными по количеству обманутых дольщиков ситуация неоднозначная. Представленные на рисунке данные собраны «с миру по нитке» и могут не совпадать с некоторыми источниками. Более того, различными экспертами рынка называются разные цифры [20] (Svetnik, Vakhnovich, 2016). Но одно можно утверждать однозначно - цифры заниженные, т.к. можно много слышать от рядовых граждан, когда они по факту являются обманутыми дольщиками, а в реестр таковых они не отнесены, в связи с чем помощи они не получают.
Если у читателей появятся предложение по корректировке данных величин - будем рады принять достоверные и утвержденные сведения.
По информации, представленной на рисунке 2, можно сформулировать несколько основных выводов.
Ввод в действие закона о долевом участии никак не уменьшил объемы жилищного строительства. Более того, мы склонны считать, что он не оказал никакого негативного влияния на динамику строительства жилья. Объемы жилищного строительства в стране постепенно увеличиваются. Выделяются лишь два периода, когда в
го о о
80000
60000
40000
31,7
2004 2005 2006 м Объем строительства
2009 2010 2011 2012 2013 Количество "обманутых дольщиков"
Рисунок 2. Соотношение изменений в 214-ФЗ с объемом строительства и количеством обманутых дольщиков в стране
Источник: составлено авторами.
73
IЛ 1Л
О <=
73 >
I-О п
Т.
о <=
сл
О
73 гп
сл
гп >
73
о
чс
СО го о
с
I
со ф
"О
г-*-
ф
3
О"
ф
кризисные периоды 2009-2010 и 2015-2016 гг. из-за снижения доступности ипотечного кредитования, несколько сократились объемы строительства.
Введение в действие закона существенно повысило цивилизованность профессиональных участников и систематизировало перечень заинтересованных институтов, заинтересованных в развитии рынка. К примеру, необходимость подготовки исходно-разрешительной документации (ИРД) перед получением разрешения на строительство, а не к концу строительно-монтажных работ, стала не только обязательной, но и очевидной [23] (Scheгbatova, 2016). Без ИРД банки не предоставляют ипотечных кредитов покупателям жилья, что существенно снижает ликвидность продажи успешность проекта.
Ключевые поправки в 214-ый закон не оказали негативного влияния на динамику строительства жилья. Основные страхи застройщиков - удорожание стоимости строительства и уход с рынка небольших фирм - не оправдался. Стоимость жилья определяется не столько стоимостью его строительства, сколько уровнем платежеспособного спроса.
Положения закона совершенно не защищают от мошенников и слабых застройщиков. Ситуация с обманутыми дольщиками демонстрирует, что остановиться строительство объекта может у крупнейших застройщиков - как по причине неэффективной финансовой модели и неэффективного менеджмента, так и по причине заведомо мошеннических действий [2] (Voгobev, 2016). Более того, именно крупные застройщики-монополисты, от которых в городе зависит рынок жилья в городе (на которых также лежит ответственность и по социальным объектам), не только пренебрегают доверием контролирующих органов и муниципалитета, но и шантажируют их своими правилами [19] (Sakhaгova, 2015). К примеру, они отступают от первоначальных проектов и осуществляют строительство домов с большим числом этажей и дополнительными секциями, без усиления фундаментов и конструкций [22] (Ushakov, Omanova, 2016).
Действие закона не привело к совершенствованию схем финансирования строительства жилья. Упущено почти полтора десятилетия, когда можно было бы разработать и запустить передовые институты финансового инжиниринга. На фондовой бирже можно насчитать лишь несколько единиц публичных девелоперов. Облигационные займы могут выпускать только крупные и информационно-прозрачные девелоперы. Векселя не знакомы населению, а потому не найдут у них спроса. И закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости не стали популярным инструментом инвестирования среди граждан, хотя в развитых странах они занимают важное место на рынке недвижимости.
В качестве ориентира приведем в пример особенности деятельности иностранных строительных компаний на рынке жилой недвижимости г. Казань.
Ведущий европейский застройщик - финский концерн У1Т - запустивший девелоперский бизнес в ведущих городах России (в Казани это «ЮИТ Казань» с устав-
ным капиталом 271,5 млн руб.), представлен на Хельсинской бирже NASDAQ OMX Helsinki.
Крупнейшая строительная компания Японии - «Iida Group Holdings Co., Ltd.» -создавшая в России дочернюю компанию «Иида Санге Рус» (с уставным капиталом 90 млн руб.) для строительства индивидуальных домов, представлена в первой секции Токийской Фондовой Биржи (TSE).
Надеемся, что запланированный в 2020 году переход к проектному финансированию приведет к развитию финансового инжиниринга.
Поквартальная тенденция продажи жилья в новостройках
Планы по продаже строящегося жилья каждый застройщик определяет самостоятельно, исходя из собственных финансовых планов и графиков строительства. Но мы решили отразить результаты регистрации договоров долевого участия по рынку целом.
На рисунке 3 отражено количественное соотношение зарегистрированных договоров долевого участия за 2012-2016 годы (по кварталам). Отчетливо можно проследить следующую тенденцию: на первый квартал каждого года приходится наименьшее количество договоров, а на четвертый - наибольшее (в среднем, на 30 % больше), второй и третий имеют примерно одинаковые значения. Такой рост продаж квартир в конце года вызван несколькими факторами.
Во-первых, наличие у застройщиков планов продаж диктует необходимость его выполнения. В результате они прибегают к организации акций - дисконтных программ и льготных рассрочек. Это увеличивает интерес к покупке недвижимости.
Во-вторых, в конце года традиционно у некоторых категорий граждан наступает момент получения дополнительных финансовых бонусов. В условиях недостаточной экономической стабильности многие граждане вложения в недвижимость рассматривают как логичный инструмент для сохранения своего каптала.
В-третьих, с первых чисел нового года обычно вступают в действие новые законодательные акты, которые могут привести к ухудшению материального положения участников рынка и усложнению финансовых процедур. Да и население, к сожалению, уже привыкло ждать неприятных сюрпризов с началом нового года.
заключение
В рамках проведенного исследования нами проанализирована тематика научных статей о долевом строительстве, уточнена история его появления и определено влияние изменений законодательства о долевом строительстве на объемы жилищного строительства и количество обманутых дольщиков. Основные выводы нашей работы в следующем:
- научные публикации касаются юридических аспектов реализации положений закона на практике и в меньшей степени особенностей финансирования долевого строительства;
- ввод в действие закона о долевом участии никак не уменьшило объемы жилищного строительства и дальнейшие поправки не оказали негативного влияния на темпы строительства. При этом положения закона не дают полноценной защиты от мошенников и финансово слабых застройщиков. А для усиления защиты прав дольщиков и состоятельности проектов не разработаны действенные альтернативные варианты финансирования.
ИСТОЧНИКИ:
1. Баронин С.А., Ломонова Н.Н., Щеголькова Ю.В. Основные риски и мошеннические
схемы на российском рынке долевого жилищного строительства и направления их минимизации // Аллея науки. - 2017. - № 8. - с. 380-389.
2. Воробьев С.Д. Защита прав участников долевого строительства жилья средствами
прокурорского надзора (на примере Южного федерального округа) // Российское право: образование, практика, наука. - 2016. - № 6(96). - с. 53-55.
3. Гареев И.Ф. Жилищные кооперативы как альтернативные схемы финансирования
строительства жилья // Жилищные стратегии. - 2015. - № 4. - с. 319-335. - аок 10.18334/гЬз.2.4.38753.
4. Гареев И.Ф., Мухаметова Н.Н. Рынок первичной недвижимости: возможности и
препятствия для дальнейшего развития // Российское предпринимательство. -2016. - № 21. - с. 2875-2884. - аок 10.18334/гр.17.21.37021.
5. Грахова Е.В., Мирзаянов Ф.Ф. Развитие принципов формирования интегративного
управления в инвестиционно-строительном комплексе // Экономика и предпринимательство. - 2014. - № 1-3(42-3). - с. 377-379.
6. Гусейнова Л.В. Особенности заключения договора участия в долевом строительст-
ве // Юридический вестник ДГУ. - 2015. - № 4. - с. 118-120.
7. Дьяконов Р.Г. К вопросу о некоторых проблемах участия в долевом строительстве //
Вестник Московского гуманитарно-экономического института. - 2015. - № 2. - с. 63-68.
8. Еременко М.М. Теоретические аспекты жилищной проблемы // Научные труды
Академии управления при Президенте Республики Беларусь. - 2014. - № 16. -с. 176-183.
9. Еременко М.М. Организационно-экономический механизм выполнения обяза-
тельств в долевом строительстве в Республике Беларусь // Вестник Казахского экономического университета. - 2015. - № 1(102). - с. 146-156.
10. Залкинд Л.О. Влияние различных факторов на локальный жилищный рынок (на материалах городов Мурманской области) // Жилищные стратегии. - 2016. - № 4.
- с. 243-260. - аок 10.18334/гЬз.3.4.37223.
11. Зимнева С.В. Долевое строительство: виды ответственности застройщика // Электронный научный журнал. - 2017. - № 1-2(16). - с. 82-90.
12. Кирилловых А.А. Банкротство застройщиков и защита прав участников долевого строительства // Вестник арбитражной практики. - 2011. - № 5. - с. 19-30.
13. Коростелева Т.С. Экономическое обоснование реализации эффективных схем ипотечного кредитования объектов долевого участия в строительстве // Вестник Самарского государственного университета. - 2011. - № 6(87). - с. 45-53.
14. Ларионов А.Н. К вопросу о сбалансированности экономических интересов застройщиков и прав граждан-участников долевого строительства жилья // Экономика строительства. - 2017. - № 6(48). - с. 26-34.
15. Лепская М.Ю. Некоторые вопросы ответственности застройщика за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве // Новая наука: Опыт, традиции, инновации. - 2017. - № 1-3(123). - с. 206-208.
16. Манохин П.Е., Сибирякова Я.О., Филиппова Д.А., Петрухина А.В. Проблемы долевого строительства на примере Удмуртской республики // Механизация строительства. - 2016. - № 12. - с. 55-58.
17. Павленко О.В., Зимнева С.В. Уголовная ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве // Юридическая наука и правоохранительная практика. - 2017. - № 1(39). - с. 68-73.
18. Прокофьев К.Ю. Эволюция законодательства в области формирования и реализации государственной жилищной политики // Жилищные стратегии. - 2015. - № 1.
- с. 29-52. - doi: 10.18334/zhs.2.1.278.
19. Сахарова Е.Г. Отдельные вопросы расследования преступлений в сфере долевого строительства // Криминалистика: вчера, сегодня, завтра: Сборник научных трудов. Восточно-Сибирский институт МВД России. Иркутск, 2015. - с. 185-190.
20. Светник Т.В., Вахнович В.С. Система долевого строительства и оценка механизмов ее замещения // Известия Байкальского государственного университета. - 2016. - № 6. - с. 907-918.
21. Сивачёв В.И. Долевое строительство: взгляд в будущее // Смальта. - 2016. - № 2. - с. 64-68.
22. Ушаков А.Ю., Оманова З.К. О некоторых особенностях расследования преступлений, связанных с долевым строительством многоквартирных жилых домов // Правовая система в российской федерации: история, содержание, применение норм, проблемы, пути решений: материалы Международной научно-практической конференции. 2016. - с. 322-328.
23. Щербатова Т.В. Анализ изменений законодательства в сфере долевого строительства: тенденции и перспективы развития // Новая наука: Проблемы и перспективы.
- 2016. - № 121-2. - с. 286-291.
REFERENCES:
Baronin S.A., Lomonova N.N., S^egolkova Yu.V. (2017). Osnovnye riski i moshen-nkheskie skhemy na rossiyskom rynke dolevogo zhilischnogo stroitelstva i naprav-leniya ikh minimizatsii [The main risks and fraudulent sternes in the Russian market of partiripatory housing œnstrudion and diredtion to mitigate them]. Alley of Srienœ. 1 (8). 380-389. (in Russian).
Dyakonov R.G. (2015). K voprosu o nekotoryh problemakh uchastiya v dolevom stroi-telstve [On the issue of some problems of participation in participatory construction]. Vestnik Moskovskogo gumanitarno-ekonomicheskogo instituta. (2). 63-68. (in Russian).
Eremenko M.M. (2014). Teoreticheskie aspekty zhilischnoy problemy [Theoretical aspects of the housing problem]. Nauchnye trudy Akademii upravleniya pri Prezidente Respubliki Belarus. (16). 176-183. (in Russian).
Eremenko M.M. (2015). Organizatsionno-ekonomicheskiy mekhanizm vypolneniya obyazatelstv v dolevom stroitelstve v Respublike Belarus [Organizational and economic mechanism for fulfilling obligations in participatory construction in the Republic of Belarus]. Vestnik Kazakhskogo ekonomicheskogo universiteta. (1(102)). 146-156. (in Russian).
Gareev I.F. (2015). Zhilischnye kooperativy kak alternativnye skhemy finansirovani-ya stroitelstva zhilya[Housing cooperatives as alternative schemes for housing finance]. Russian Journal of Housing Research. 2 (4). 319-335. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.2.4.38753.
Gareev I.F., Mukhametova N.N. (2016). Rynok pervichnoy nedvizhimosti: voz-mozhnosti i prepyatstviya dlya dalneyshego razvitiya [Primary real estate market: possibilities and obstacles for further development].Russian Journal of Entrepreneurship. 17 (21). 2875-2884. (in Russian). doi: 10.18334/rp.17.21.37021.
Grakhova E.V., Mirzayanov F.F. (2014). Razvitie printsipov formirovaniya integra-tivnogo upravleniya v investitsionno-stroitelnom komplekse [Development of the principles of formation of integrative management in investment-building complex]. Journal of Economy and Entrepreneurship. (1-3(42-3)). 377-379. (in Russian).
Guseynova L.V. (2015). Osobennosti zaklyucheniya dogovora uchastiya v dolevom stroitelstve [Features of the contract of participation in participatory construction]. Yuridicheskiy vestnik DGU. (4). 118-120. (in Russian).
Kirillovyh A.A. (2011). Bankrotstvo zastroyschikov i zaschita prav uchastnikov dolevogo stroitelstva[Bankruptcy of developers and protection of rights of persons involved in participatory construction].Vestnik arbitrazhnoy praktiki. (5). 19-30. (in Russian).
Korosteleva T.S. (2011). Ekonomicheskoe obosnovanie realizatsii effektivnyh skhem ipotechnogo kreditovaniya obektov dolevogo uchastiya v stroitelstve [The economic justification for the implementation of effective schemes for mortgage lending to equity participation in construction]. Bulletin of Samara State University. (6(87)). 45-53. (in Russian).
Larionov A.N. (2017). K voprosu o sbalansirovannosti ekonomicheskikh interesov zastroyschikov i prav grazhdan-uchastnikov dolevogo stroitelstva zhilya [On the issue of balance of economic interests of developers and the rights of citizens participating in equity housing construction]. Economy of construction. (6(48)). 26-34. (in Russian).
Lepskaya M.Yu. (2017). Nekotorye voprosy otvetstvennosti zastroyschika za narushenie obyazatelstv po dogovoru uchastiya v dolevom stroitelstve [Some issues of responsibility of the developer for violation of obligations under the contract of participation in equity construction]. New Science: Experience, Traditions, Innovations. (1-3(123)). 206-208. (in Russian).
Manokhin P.E., Sibiryakova Ya.O., Filippova D.A., Petrukhina A.V. (2016). Problemy dolevogo stroitelstva na primere Udmurtskoy respubliki [Problems on the example equity construction of the udmurt republic].Mechanization of construction. 77 (12). 55-58. (in Russian).
Pavlenko O.V., Zimneva S.V. (2017). Ugolovnaya otvetstvennost za narushenie trebovaniy zakonodatelstva ob uchastii v dolevom stroitelstve [Criminal offence in violation of the requirements of legislation on participation in equity construction]. Yuridicheskaya nauka i pravookhranitelnaya praktika. (1(39)). 68-73. (in Russian).
Prokofev K.Yu. (2015). Evolyutsiya zakonodatelstva v oblasti formirovaniya i real-izatsii gosudarstvennoy zhilischnoy politiki [Evolution of legislation in formation and implementation of the state housing policy]. Russian Journal of Housing Research. 2 (1). 29-52. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.2.1.278.
Sakharova E.G. (2015). Otdelnye voprosy rassledovaniya prestupleniy v sfere dolevogo stroitelstva [Selected issues of crime investigaton in shared construction] Forensic science: yesterday, today, tomorrow. 185-190. (in Russian).
Scherbatova T.V. (2016). Analiz izmeneniy zakonodatelstva v sfere dolevogo stroitelstva: tendentsii i perspektivy razvitiya [Analysis of legislative changes in participatory construction: trends and development prospects]. Novaya nauka: Problemy i perspektivy. (121-2). 286-291. (in Russian).
Sivachyov V.I. (2016). Dolevoe stroitelstvo: vzglyad v buduschee [Participatory construction: a look into the future]. Smalta. (2). 64-68. (in Russian).
Svetnik T.V., Vakhnovich V.S. (2016). Sistema dolevogo stroitelstva i otsenka mekhaniz-mov ee zamescheniya[The shared construction system and evaluation of mechanisms for its replacement]. Bulletin of Baikal State University. 26 (6). 907-918. (in Russian).
Ushakov A.Yu., Omanova Z.K. (2016). O nekotoryh osobennostyakh rassledovani-ya prestupleniy, svyazannyh s dolevym stroitelstvom mnogokvartirnyh zhilyh domov [On some peculiarities of investigation of crimes related to participatory construction of apartment buildings] The legal system in the Russian Federation: history, content, application of rules, problems, solutions. 322-328. (in Russian).
Vorobev S.D. (2016). Zaschita prav uchastnikov dolevogo stroitelstva zhilya sredstvami prokurorskogo nadzora (na primere Yuzhnogo federalnogo okruga) [Protection of rights of persons involved in shared construction of housing by means of the prosecutor's supervision (by the example of the Southern Federal District)]. Rossiyskoe pravo: obrazovanie, praktika, nauka. (6(96)). 53-55. (in Russian).
Zalkind L.O. (2016). Vliyanie razlichnyh faktorov na lokalnyy zhilischnyy rynok (na materialakh gorodov Murmanskoy oblasti) [Influence of various factors on the local housing market (based on materials of the Murmansk region\''s cities)]. Russian Journal of Housing Research. 3 (4). 243-260. (in Russian). doi: 10.18334/ zhs.3.4.37223.
Zimneva S.V. (2017). Dolevoe stroitelstvo: vidy otvetstvennosti zastroyschika [Equity construction: types of responsibility of the developer]. Electronic scientific journal. (1-2(16)). 82-90. (in Russian).
