CC BY
209
Вопросы оценки объектов недвижимости, расположенных на едином земельном участке
Ю.Ю. Петров
оценщик ЗАО «Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами» (г. Красноярск)
Юрий Юрьевич Петров, petrov@actives.ru
Проблематика
При оценке объектов недвижимости для целей залога возникает задача раздельного определения стоимости для земли и улучшений. Это вызвано правовой природой объектов недвижимости: сведения о земельном участке и расположенных на нем объектах капитального строительства (далее - ОКС) формируются раздельно.
В пункте 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) предусматривается, что ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, а в соответствии с абзацем 2 статьи 69 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В существующем законодательстве о земле отмечаются существенные противоречия. Например, в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) приведено требование об обязательности отчуждения всего участка. А в первых пунктах статьи 35 ЗК РФ, так же как и в ГК РФ, говорится о части участка, занятой недвижимостью. Очевидно, что это лишь одна из неточностей текста ЗК РФ, а не требование обязательности отчуждения всего земельного участка.
Существуют несколько позиций, с которых следует рассматривать эту ситуацию.
Позиция оценщика
В случае когда кроме оцениваемого объекта на земельном участке расположены не входящие в оценку объекты капитального строительства рассматривается вопрос об оценке соответствующих прав на земельный участок. Проблема состоит в том, как учесть наличие иных, не входящих в оценку объектов на земельном участке. Возможны также случаи, когда «иные» ОКС находятся в залоге у другого банка. Теоретическая модель расчета очевидна: необходимо уменьшить стоимость прав на весь земельный участок на величину, равную стоимости прав пользования земельным участком, занятым «иными» объектами. Но практически произвести такие вычисления, основываясь на данных рынка, сложно и, скорее всего, невозможно по причине отсутствия необходимой информации. На практике чаще всего игнорируется факт наличия иных объектов на земельном участке и оценивается весь земельный участок, что делает результат такой оценки оспоримым. Наиболее очевидными неурегулированными законодательством проблемы, с которыми сталкивается оценщик, являются:
• отсутствует однозначная связь судьбы земельного участка и ОКС (планируется ввести эту норму в ГК РФ);
• наличие ОКС (как поставленных, так и непоставленных на кадастровый учет) на земельном участке или объектов строительного подряда не признается
обременением земельного участка;
• часть земельного участка не является объектом залога, но при этом может обременяться арендой.
Часть вопросов может решаться путем внесения в договора залога и оценки соответствующих сведений, но практика показывает, что право внести соответствующую норму в договор залога используется крайне редко.
Позиция банка
Для банка важно иметь достаточную правовую базу для обращения взыскания на объект залога в случае невозврата кредита, стоимость объекта залога должна быть соразмерна возможной цене продажи заложенного имущества. Но в ситуации дефолта заемщика банк вряд ли сможет продать весь заложенный участок, если на нем расположены не входящие в залог объекты недвижимости. Тем не менее банки требуют оценки всего земельного участка вне зависимости от того, находятся на нем иные объекты недвижимости или нет.
Вывод
В рассмотренной ситуации наблюдается несовпадение оценочных и юридических задач. Оценивая весь земельный участок без учета наличия на нем других объектов недвижимости, оценщик заведомо определяет завышенную стоимость, а поскольку банк не сможет продать земельный участок целиком, объект оценки изначально по своим характеристикам не совпадает с объектом возможной продажи. Это увеличивает риски банка, которые не учитывают завышенную стоимость, увеличение срока экспозиции и возможные расходы, связанные с необходимостью разделения единого земельного участка.
Выходом из ситуации является применение соответствующей методики оценки, которая позволила бы избежать противоречий.
Термины и определения
Итак, достижение цели оценки в исследуемой ситуации должно опираться на ме-
тодику. В настоящей статье методика, которую необходимо создать для установления порядка проведения оценки в исследуемой ситуации, как таковая не представлена, но предлагаются для обсуждения ее основные положения. В связи с этим далее под термином «методика» понимается ее содержательная часть.
Под термином «объект» далее понимается ОКС, в том числе выполняющий технологические функции.
Под исследуемой ситуацией (или просто ситуацией) следует понимать оценку одного из объектов недвижимости, расположенного на земельном участке, на котором расположены иные, не входящие в оценку объекты недвижимого имущества, а также объекты строительного подряда. Дополнительно в разделе «Учет объектов, полностью или частично расположенных за пределами оцениваемого земельного участка» рассматривается вариант наличия нескольких земельных участков и отсутствия поставленного на кадастровый учет земельного участка, на котором располагается (полностью или частично) оцениваемый объект.
В содержательной части методики описаны процедуры, предусмотренные существующим законодательством об идентификации объекта оценки, но специфические по отношению к ситуации, а также алгоритм расчетов.
Применяемые в настоящей статье императивные или диспозитивные утверждения («должен», «обязан», «вправе» и т. п.) предполагают соответствующий характер требований в методике, которая может быть создана и утверждена в соответствии с законодательством.
С целью недопущения смешения действий оценщика и других специалистов по установлению характеристик объектов недвижимости, являющихся объектами оценки, в методику необходимо ввести некоторые специальные термины и определения.
Методика оценки в исследуемых ситуациях должна предусматривать решение задачи «формирования» для оцениваемых объектов недвижимости частей земельных участков, сформированных по
определенному правилу. Использование термина «формирование частей земельного участка» для целей оценки не идентично по правовому смыслу термину, используемому в рамках других видов деятельности, непосредственно связанных с установлением границ частей земельных участков, но опирается на такие же форму и методологию. Такой подход позволяет избежать противоречий в характеристиках между объектом оценки и объектом права. Далее использование указанного термина понимается только в этом смысле, то есть «формирование части земельного участка» для целей оценки не является действием, которое соответствует «формированию части земельного участка» в рамках кадастровой деятельности.
Под формированием частей земельного участка для цели проведения оценки подразумеваются действия оценщика по распределению земельного участка между объектами, расположенными в пределах единого земельного участка путем проведения границ таким образом, чтобы в пределах частей располагались объекты оценки. При этом каждый из отдельных объектов
оценки может иметь долевую и (или) натурально определенную площадь земельного участка исходя из расположения относительно других объектов недвижимости, границ их экономического влияния.
Под «границами экономического влияния» следует понимать границы, обеспечивающие как минимум функциональное использование объектов недвижимости в соответствии с существующими нормами (нормами строительства, обслуживания, эксплуатации, безопасности, охранными зонами и т. д.). Более подробно термин рассматривается в разделе «Общие требования к формированию частей земельного участка».
В отдельных разделах статьи вводятся дополнительные локальные термины, значения которых специально оговариваются.
Основные нормы законодательства, использующиеся при анализе правового регулирования объектов недвижимости
Положения методики основываются на нормах законодательства, которые представлены в таблице.
Таблица
Нормы законодательства, использованные при анализе
Текст нормы закона Источник
По договору купли-продажи покупателю одновременно передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для использования Статья 552 ГК РФ
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник Пункт 1 статьи 35 ЗК РФ
1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами 2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами Статья 11.9 ЗК РФ
Текст нормы закона Источник
3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов 4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием 6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами Статья 11.9 ЗК РФ
1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления 2. Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для целей, предусмотренных правилами пункта 1 настоящей статьи, устанавливаются: • федеральными законами - из земель, находящихся в федеральной собственности • законами субъектов Российской Федерации - из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации • нормативными правовыми актами органов местного самоуправления - из земель, находящихся в собственности муниципальных образований 3. Для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией Статья 33 ЗК РФ
Требования к обследованию и описанию
Методика для целей обеспечения доказательственной базы должна содержать описание специальных процедур, обеспечивающих идентификацию объекта оценки. Оценщик обязан обследовать земельный участок доступными способами, а именно:
1)провести инспекцию земельного участка и прилежащих территорий;
2) запросить у заказчика сведения обо всех объектах недвижимости, расположенных на земельном участке, включая объекты капитального строительства, не постав-
ленные на кадастровый учет, и объекты строительного подряда;
3) отразить в отчете проведенные процедуры;
4) выявить и зафиксировать наличие или отсутствие намерений заказчика и правообладателей в отношении судьбы объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, в случае дефолта или при иных обстоятельствах, ведущих к их отчуждению. При наличии соответствующих сведений, полученных от заказчика и правообладателей, отразить их в отчете при формировании частей земельного участка.
При выявлении конфликта интересов между намерениями заказчика или правообладателей и нормами градостроительства и землеустройства оценщик обязан учитывать следующее:
1) правовые нормы формирования земельных участков;
2) намерения заказчика;
3) намерения правообладателей;
4) технические нормы.
И именно в указнной последовательности.
К техническим нормам относятся нормы отвода земли для строительства (стадия строительства), эксплуатации и ремонта.
При составлении перечня выявленных объектов инфраструктуры необходимо придерживаться такой последовательности:
1) объекты транспортной инфраструктуры;
2) объекты инженерной инфраструктуры;
3) объекты энергоснабжения;
4) объекты подключения к внешним источникам.
Далее оценщику необходимо составить перечень объектов капитального строительства, образующих технологические комплексы, в следующем порядке:
1) объекты, ключевые для технологии;
2) объекты, связанные с внешними (за пределами земельного участка) объектами недвижимости;
3) объекты вспомогательного назначения.
Затем оценщик составляет перечень
объектов, имеющих признаки главной вещи, в следующей последовательности:
1) объекты, определяющие основной экономический профиль территории расположения (в пределах и за пределами земельного участка);
2) объекты - архитектурные доминанты;
3) объекты, востребованные на рынке продажи и аренды;
4) объекты, эксплуатация которых регулируется специальным законодательством (опасные объекты, объекты культурного наследия и т. п.);
5) объекты, обладающие признаками неделимой вещи.
На следующем этапе оценщик составляет перечень объектов обслуживающего назначения к основному профилю территории или к профилю главной вещи, технологического комплекса. Из них ОКС, не поставленные на кадастровый учет, но имеющие признаки объекта недвижимого имущества, следует учитывать независимо от их текущего юридического статуса в соответствии с их экономической принадлежностью.
Затем необходимо выявить объекты капитального строительства, которые не могут быть зарегистрированы в качестве объектов недвижимого имущества. Выявленные объекты необходимо объединить с главной вещью или технологическим комплексом, имеющим физическую границу с таким объектом.
( обременений и
ограничении
энергообеспеченность земельного участка
наличие законных интересов третьих лиц в отношении земельного участка для возможного установления публичного или частного сервитута (или в отношении существующего сервитута)
Выявление конфликта интересов
В следующую очередь оценщик изучает возможные риски, возникающие из возможных фактических и юридических ограничений использования имущества, связанные с наличием зон конфликтов публичных и частных интересов (см. рис. на с. 75).
В случае если заказчиком или правообладателями определены границы частей земельного участка, эти границы не противоречат градостроительным и иным нормам и достаточны для решения оценочных задач, то оценщик формирует части земельных участков в соответствии с этими параметрами. Под частями земельного участка понимаются контуры, делящие весь земельный участок на части таким образом, чтобы в пределах каждого контура оставалось минимально возможное количество объектов, имеющих самостоятельное юридическое, экономическое значение и физическое единство. При наложении контуров объектов в проекции дополнительно определяются части земельного участка, на которые оказывают влияние соответствующие объекты.
Во избежание смешения действий оценщика по формированию частей земельного участка с действиями кадастровых инженеров по формированию частей земельного участка и соответствующих правовых последствий, для случаев обязательной оценки оценщик обязан требовать от заказчика установления границ частей земельного участка, в том числе привлечения кадастрового инженера для проведения соответствующей работы.
В случае необязательной оценки, если со стороны заказчика или правообладателей сведения о частях земельных участков не представлены, неполны для выполнения оценки или противоречат нормам формирования земельных участков, то оценщик имеет право самостоятельно либо с привлечением кадастрового инженера поделить всю площадь земельного участка на части, соответствующие объектам оценки. Такие действия должны быть согласованы с заказчиком в письменном виде. Сформированные границы частей земельного участка должны быть утверждены заказчиком и приложены к заданию на оценку.
Если заказчик настаивает на установлении частей земельных участков в виде, в котором они не могут быть поставлены на кадастровый учет, либо если их границы установлены с нарушениями требований градостроительных или землеустроительных норм, оценщик обязан принять решение об отказе от выполнения оценки. В таких случаях не допускается проведение оценки путем внесения требования заказчика в задание на оценку и в соответствующие разделы отчета об оценке.
При проведении обязательной оценки в случае выявления оценщиком признаков невозможности формирования земельных участков в границах его частей, указанных заказчиком без нарушения законодательства или иных норм, оценщик обязан требовать от заказчика изменения границ частей земельного участка, указав на соответствующие нормы. При отказе заказчика от выполнения требований оценщика последний обязан отказаться от проведения оценки.
Объекты, имеющие признаки недвижимости, но не поставленные на кадастровый учет, учитываются по описанному порядку при условии, что их дальнейшая судьба как объектов недвижимости не противоречит требованиям законодательства и их гражданский оборот не запрещен. В противном случае объекты учитываются как физические объекты, являющиеся принадлежностью главной вещи, технологического комплекса. Части земельного участка, занятые таким объектами, объединяются с ближайшими (граничащими) его частями, на которых расположены главные вещи или технологические комплексы.
В любом случае оценщик вправе настаивать на привлечении кадастрового инженера к установлению границ земельных участков.
Общие требования к формированию частей земельного участка
Стоимость объекта недвижимости определяется исходя из размера части земельного участка, на котором он расположен, учитывая наличие иных объектов, расположенных как в пределах контура оценивае-
мого объекта недвижимости, так и в пределах зоны экономического влияния объекта. Под зоной экономического влияния объекта недвижимости следует понимать:
• как минимум - Правила подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и этажности зданий (СНиП 2.08.02-89). Назовем это положение Правилом № 1;
• как максимум - границы земельного участка плюс зона экологического воздействия, устанавливаемая соответствующими нормами (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03).
Наличие на земельном участке других объектов капитального строительства как поставленных на кадастровый учет, так и не поставленных ограничивает зону экономического влияния объекта недвижимости. Величина ограничения устанавливается:
• как минимум по Правилу № 1;
• в отношении объекта строительного подряда - согласно соответствующим нормам (правилам отвода земли для строительства);
• для охранных зон - по контуру соответствующих зон.
В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и собственником не установлены требования к частям земельного участка, относящимся к объекту, расположенному на этом земельном участке, то применяется Правило № 1. При этом не учитываются оставшиеся площади (их стоимость обнуляется). В качестве поддержки указанного довода можно привести правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении [8], в котором указывается, что в таких случаях подлежит применению норма пункта 3 статьи 33 ЗК РФ, которая в большей степени апеллирует к техническим нормативам.
Такой подход используется за исключением тех случаев, когда земля предоставлена для целей, не связанных с ведением крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, а также
с ведением личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. Здесь вопрос регулируется нормой, установленной в пункте 1 статьи 33 ЗК РФ, согласно которой предельные размеры земельного участка устанавливаются «правовыми актами органов местного самоуправления».
Контур выделяемых частей земельных участков должен представлять наиболее простую геометрическую фигуру. Контур частей земельного участка выделяется на плане земельного участка (в том числе в электронном виде) с расположенными на нем объектами капитального строительства. Масштаб плана и способ нанесения границ земельного участка выбираются такими, чтобы точность была достаточна для определения линейных размеров границ частей земельных участков.
Порядок определения границ частей
земельных участков
Определение границ частей земельных участков осуществляется в следующем порядке:
1) определяется площадь, необходимая для инфраструктурных объектов по правилам их строительства (в стадии строительства) или для их эксплуатации. На величину этой площади уменьшается площадь всего земельного участка (8а);
2) определяется площадь объектов с особым режимом строительства и эксплуатации (в отношении безопасности, технологии и т. п.). Площадь всех объектов считается по контуру части земельного участка, обеспечивающему их безопасную эксплуатацию. В контур не должны включаться инфраструктурные объекты, расположенные вблизи. В случае если это невозможно, например по технологическим причинам или при наложении проекций инфраструктурных объектов на объекты недвижимости, то контур части земельного участка может пересекать инфраструктурный объект (Бь);
3) если объекты капитального строительства имеют признаки технологических комплексов или функционального единства, то вне зависимости от того, являются они самостоятельными объектами права
или нет, контур части земельного участка должен объединять эти объекты из принципа наиболее эффективного использования (далее - НЭИ) (вс);
4) для площадных объектов капитального строительства определяются части земельных участков в контурах, определяемых правилами их создания (в стадии строительства) или эксплуатации (в3);
5) для остальных объектов капитального строительства контуры части земельного участка определяются по Правилу № 1 (ве);
6) для объектов строительного подряда контуры части земельного участка определяются по нормам отвода земли для их строительства (в,).
Размер частей земельных участков для выявленных объектов капитального строительства, рассчитанный по перечисленным правилам, является минимальным значением, который оценщик вправе принять в качестве расчета стоимости. Эта площадь принимается окончательной для оценки в случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и его части собственником не определены.
В случае если суммарная площадь (ва - в,) меньше размера земельного участка (Бобщ), то на плане земельного участка определяются нераспределенные части (пустоты вд). Эти пустоты исследуются на предмет возможности отнесения к каким-то объектам капитального строительства по признакам наибольшей близости, функциональности. Если из принципа НЭИ следует возможность или даже необходимость присоединения образовавшихся пустот к каким-то объектам, то контуры таких объектов изменяются путем включения пустот. Общая формула для расчета будет следующей:
в^ = в + в + в + в + в + в + в .
^общ а '“'с ^<3 е ^"7 ^д
Если на пустоты оказывает экономическое влияние (функциональная принадлежность) более одного объекта капитального строительства, то контуры таких объектов изменяются таким образом, чтобы пустота была распределена между ними соразмерно их характеристикам. В качестве характе-
ристик может быть использована площадь помещений, застройки и другие параметры, характерные для объектов. Если такой порядок невозможно реализовать, раздел проводится поровну между объектами.
В случае если образовавшиеся пустоты не могут быть функционально или по иным причинам отнесены к конкретным объектам, то оценщик должен исследовать возможность формирования самостоятельного земельного участка из такой пустоты. Если пустота как самостоятельный земельный участок не имеет самостоятельного значения, то она перераспределяется между смежными сформированными частями земельного участка поровну.
При наложении контуров объектов капитального строительства в пределах зоны их пересечения удельная стоимость земельного участка относится к каждому из объектов соразмерно их количеству и в пределах их физического присутствия. При этом следует избегать двойного учета площадей.
Охранные зоны и зоны действия сервитутов в зависимости от условий (норм), согласно которым эти зоны были сформированы, могут быть включены в контуры частей земельного участка или учитываться как самостоятельные части земельного участка. При решении о включении в контуры частей земельных участков учитывается функциональная взаимосвязь по типу главная вещь -принадлежность. При решении формирования самостоятельной части земельного участка учитывается уровень значимости объекта: относительные размеры, принадлежность к инфраструктурным системам обеспечения территории, наличие функциональной и технологической связи с внешними инфраструктурными объектами.
Учет объектов, полностью или частично расположенных за пределами оцениваемого земельного участка
Если объекты полностью или частично расположены за пределами оцениваемого земельного участка, то рассматривается общий подход к формированию частей земельного участка в зависимости от того, насколько решение этого вопроса суще-
ственно для оценки. Под существенностью следует понимать степень влияния на результат оценки учета наличия объектов, расположенных полностью или частично за пределами земельного участка, на котором расположен объект оценки. Случай, когда такой объект сам является объектом оценки, также попадает под предлагаемый порядок формирования частей земельного участка, но уже без необходимости анализа существенности.
В случае если один ОКС располагается на нескольких земельных участках, или сложный объект (главная вещь - принадлежность) расположен на разных земельных участках (многоконтурный земельный участок), включая непоставленный на кадастровый учет, при формировании частей земельного участка следует исходить из принципа единства судьбы ОКС или сложного объекта и земельного участка (в том числе многоконтурного), который может быть образован способами, предусмотренными законодательством (исправление кадастровой ошибки, перераспределение, объединение и т. д.).
Если ОКС или сложный объект (далее в этом разделе будем называть такой объект «объектом исследования») частично или полностью расположен за пределами земельного участка, но является принадлежностью земельного участка, существенно влияет на функциональный профиль земельного участка, то оценщиком рассматривается вопрос о включении в оценку такого объекта с учетом анализа:
• наличия (отсутствия) и состава прав на объект;
• существенности учета наличия объекта исследования для целей оценки;
• делимости объекта оценки;
• возможности альтернативного использования для замещения другим объектом.
На основе анализа оценщиком последовательно должны быть получены ответы на следующие вопросы:
• зарегистрированы ли права на объект исследования и могут ли права быть зарегистрированы в случае отсутствия регистрации?
• теряет ли объект оценки свой функциональный профиль и не изменяется ли у объекта оценки сегмент рынка, к которому он относится с учетом наличия и отсутствия объекта исследования?
• может ли объект исследования быть разделен на части таким образом, чтобы часть, расположенная в пределах оцениваемого земельного участка, обеспечивала функциональный профиль объекта оценки и поддерживала наиболее эффективный вид использования оцениваемого объекта, который определен с учетом наличия объекта исследования?
• обладает ли объект исследования исключительными свойствами, существуют ли варианты замены объекта исследования и окупаемы ли альтернативные варианты (создание альтернативных объектов или их приобретение)?
По результатам ответов на поставленные вопросы оценщиком определяется наиболее эффективный вид использования объекта оценки. Так, в случае если объект исследования не может использоваться собственником по причине отсутствия юридических оснований и при этом оценщиком установлено, что объект оценки при отсутствии объекта исследования изменяет свои текущие свойства (текущее использование), то оценка проводится с учетом этого факта. Примером может быть наличие линейных объектов, расположенных как в пределах земельного участка, так и за его пределами, эксплуатация которых позволяет собственнику использовать объекты оценки по текущему назначению, но при этом законных оснований на их использование у собственника объекта оценки нет.
Если объект исследования является собственностью заказчика или собственника объекта оценки, то при подготовке к оценке оценщик может предложить заказчику оценки включение такого объекта в перечень объектов оценки. При положительном решении вопроса со стороны заказчика при определении части земельного участка, относящейся к объекту оценки, необходимо
включать в контур части земельного участка соответствующую часть, относящуюся к объекту исследования. Если это невозможно по причине отсутствия положительного решения или по иным основаниям, то факт наличия объекта исследования, не включенного в оценку, должно отражаться в отчете и учитываться в расчетах с учетом уровня значимости, который такой объект фактически имеет. Например, если такой объект вносит существенный вклад в стоимость оцениваемого объекта, то должны учитываться альтернативные издержки на создание (приобретение) альтернативного объекта, аренду, оплату сервитута, возможных обязательств по использованию общего имущества и т. п.
Если объект исследования находится в собственности лица - несобственника объекта оценки в общей или долевой собственности, то оценщикам следует исходить из наличия интересов третьих лиц, правовых возможностей (способов) использования объекта исследования собственником объекта оценки (аренда, сервитут, договор о порядке пользования общим имуществом и т. п.).
Интерпретация результатов оценки
объекта недвижимости с частью
земельного участка
Стоимость части земельного участка относится к объекту оценки до момента постановки на кадастровый учет части земельного участка как самостоятельного объекта недвижимости. Определенная стоимость объекта недвижимости с частью земельного участка понимается как стоимость всего юридически существующего единого объекта недвижимости - стоимость объекта недвижимости и всего существующего земельного участка, «обремененного» иными объектами капитального строительства, расположенными на едином земельном участке.
Использование результатов оценки
В случаях обязательного проведения оценки результат оценки считается действительным при условии формирования частей земельных участков в контурах,
определенных кадастровым инженером и использованных при оценке.
Для случаев необязательной оценки результат оценки имеет рекомендательный характер.
Если оценка выполнялась для залога объектов недвижимости, то участникам договора ипотеки целесообразно оговорить обязательства правообладателей установить границы частей земельного участка, сформированные при оценке, путем проведения кадастровых работ и в дальнейшем сформировать самостоятельные земельные участки по этим границам.
ЛИТЕРАТУРА
1. Петров Ю. Ю. Оценка объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, занятом в том числе иными объектами недвижимости, для целей залога // Регистр оценщика. 2011. № 5.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ.
4. Об ипотеке (залоге недвижимости) : Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ.
5. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
6. Общественные здания и сооружения. СНиП 2.08.02-89 : постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищнокоммунальному комплексу от 23 июня 2003 года № 98.
7. Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 : постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10 апреля 2003 года № 38.
8. Постановление президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 декабря 2009 года № 6811/09 по делу № А51-6986/0834-156.
