CC BY
177
Права на объекты оценки при рыночной оценке недвижимого имущества и их влияние на величину итоговой стоимости (экономико-правовой аспект)
С.И. Файнгерш
заместитель руководителя территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области, кандидат юридических наук (г. Самара)
Файнгерш Сергей Игоревич, finehersh@samtel.ru
Сегодня, когда фондовые рынки в частности и финансовые вообще переживают глобальный кризис, бегущий от рисков неплатежей капитал создает существенный спрос на рынках иных активов и в первую очередь на рынке недвижимости - земельных участков и расположенных на них строений (зданий, помещений в них и сооружений). Вследствие указанных обстоятельств широкому кругу участников этого рынка, в том числе непрофессиональных, причем как инвесторов-приобретателей, так и собс-твенников-отчуждателей настоятельно требуется достоверная информация о рыночной стоимости предполагаемых к покупке, продаже или иному переходу прав объектов недвижимого имущества. Такую задачу призван решать институт независимой оценки, особенно востребованный сегодня на рынке оценки недвижимости.
В соответствии с законодательством об оценочной деятельности рыночной стои-
«Заходит отец Онуфрий в класс: «Отроцы, сколько будет дважды два?» Ванечка З. руку тянет. Отец Онуфрий: «З.»! Ванечка встает: «Батюшка, дважды два будет двадцать шесть». Отец Онуфрий: «Садись, З. Очень плохо. Дважды два будет четыре. Ну, в крайнем случае - пять, ну шесть, ну восемь, ну двенадцать в конце концов. Но никак не двадцать шесть, дубина стоеросовая!»
В. Сорокин. «Сахарный Кремль»
мостью считается лишь такая цена сделки, которая представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, которое выплачивается в результате того, что стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее - Закон № 135-ФЗ). Причем разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя (пункт 6 Федерального стандарта оценки (ФСО № 2)1. Таким образом, в первую очередь необходимо уяснить, что является предметом сделки - товаром при купле-продаже (статьи 455, 554, 561 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса Рос-
1 Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» : утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255.
сийской Федерации (далее - ЗК РФ) или мене (пункт 2 статьи 567 ГК РФ) с указанием всех существующих обременений (статья 552, пункт 2 статьи 558, статьи 562 и 565 ГК РФ, пункты 1 и 3 статьи 37 ЗК РФ), объектом аренды при имущественном найме (статьи 607 и 652 ГК РФ), правом на передаваемое в качестве вклада в неденежной форме в уставный капитал (фонд) учредителями юридического лица недвижимое имущество (пункт 6 статьи 66, статья 15 Федерального закона от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», пункты 2 и 3 статьи 34 Федерального закона от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и т. п.), то есть уяснить правовые особенности объекта оценки, учет которых имеет существенное значение именно при оценке земли и всего, что с ней прочно связано.
Следует обратить внимание, что согласно статье 5 Закона № 135-ФЗ к объектам оценки относятся как отдельные материальные объекты (вещи), так и право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества. Эти понятия далеко не тождественны и в рассматриваемом аспекте, на наш взгляд, как раз и отличаются тем, что в стоимости первых (собственно недвижимых вещей) в отличие от вторых (прав на них) не учитываются существующие обременения (ипотека, аренда, сервитуты), а также права на неразрывно связанные с ними иные объекты недвижимости. Так, два одинаковых по своим техническим характеристикам здания (по конструктивным особенностям, степени износа), расположенных в одной ценовой зоне населенного пункта, хотя и потребовали при своем строительстве абсолютно эквивалентное количество затрат, на рынке могут отличаться по стоимости в разы, а то и на порядок. Это связано с тем, что, например, одно здание при продаже свободно от прав третьих лиц и расположено на земель-
ном участке с прилегающей территорией, необходимой для эксплуатации здания, соответствующем плотности застройки в градостроительной зоне. Второе здание заложено в обеспечение обязательства, равного по номиналу трем четвертым своей рыночной стоимости, и находится в аренде на 49 лет с условием невозможности пересмотра ставки арендной платы в течение всего срока действия договора, да еще и ровно по отмостке находится в красных линиях, обозначающих границы существующих территорий общего пользования.
Учитывая, что в отчете об оценке объекта оценки согласно требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ должны быть указаны в том числе точное описание объекта оценки, то есть количественные и качественные характеристики объекта оценки (сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях), количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объекта оценки, а также должны быть приведены ссылки на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки (подпункт «е» пункта 8 ФСО № 32, подпункт «в» пункта 18 ФСО № 13), оценщику в первую очередь необходимо провести анализ прав заказчика (собственника или иного правообладателя объекта оценки) на оцениваемый объект недвижимого имущества, тем более что этого же от него требует и составленное в соответствии с ФСО задание на оценку (подпункты «а» и «б» пункта 17 ФСО № 1). Кроме того, в соответствии с пунктом 4 ФСО № 2 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности и достаточности, при этом информация считается достаточной, если использование допол-
2 Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» : утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254.
3 Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» : утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256.
нительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки (пункт 19 ФСО № 1).
Таким образом, роль правильного уяснения прав, как существующих, так и предполагаемых, в деле оценки объектов недвижимого имущества трудно переоценить.
Учитывая, что результат оценки согласно пункту 4 ФСО № 2 в первую очередь используется при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в дальнейшем оценка прав на недвижимость будет рассматриваться исходя из целей совершения сделки, для простоты - по отчуждению объекта.
При проведении упомянутого анализа прав заказчика на недвижимый объект оценки оценщику необходимо исходить из следующих принципов:
1) из принципа неразрывной связи зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства с земельными участками, на которых они расположены, то есть указанные объекты прочно связаны с землей и их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (пункт 1 статьи
130 ГК РФ);
2) из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ);
3) из принципа платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ);
4) из принципа недопустимости отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (пункт 4 статьи 35 ЗК РФ);
5) из принципа обязательности отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
• отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
• отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота (статья 273 и пункт 2 статьи 552 ГК РФ, пункт
4 статьи 35 ЗК РФ);
6) из принципа учета оборотоспособ-ности земельного участка, на котором расположены здание, строение, сооружение, объект незавершенного строительства, согласно которому земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ);
7) из принципа публичности прав на недвижимое имущество (обязательности их государственной регистрации), согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи
131 ГК РФ, пункт 1 статьи 2 и статья 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде-
лок с ним»; далее - Закон о государственной регистрации);
8) из принципа признания ранее возникших прав, согласно которому права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, а документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о государственной регистрации, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). При этом государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода этого права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины (статья 6 Закона о государственной регистрации, пункт 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Кроме того, оценщик исходит из презумпции (предположения) полной оформлен-ности прав в отношении объектов-аналогов, если в публичной оферте о продаже объекта-аналога не указаны иные условия (при этом в отчете целесообразно делать соответствующее допущение). Из такого допущения с необходимостью следует допущение о том, что все объекты-аналоги представляют собой (и включают в стоимость) и постройку, и земельный участок (единые объекты недвижимости, включающие в себя оцениваемый земельный участок).
Итак, анализируя представленные заказчиком правоустанавливающие документы на недвижимый объект оценки, оценщик может столкнуться со следующими вариантами оформления прав на объект.
1. Заказчику на праве собственности принадлежат здание (сооружение,
пристроенное помещение) и земель-
ный участок, на котором оно расположено. Права в установленном порядке
зарегистрированы в ЕГРП
В этом случае никаких дополнительных затрат на приведение объекта оценки к состоянию объекта-аналога не требуется, следовательно, основания вводить какие-либо дополнительные корректировки отсутствуют. Варианты:
1) отчуждателю на праве собственности принадлежат помещение в здании и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором здание расположено.
Безусловно, единоличная собственность - более предпочтительный вариант для покупателя, нежели долевая, в силу более сложного порядка осуществления основных правомочий собственника, предусмотренного главой 16 ГК РФ (в частности, при владении и пользовании долевым имуществом необходимо согласовывать воли всех участников долевой собственности, а при недостижении согласия - прибегать к помощи суда; распоряжение же таким имуществом возможно только по соглашению всех участников - судебное принуждение здесь законом не предусмотрено; при отчуждении самой доли в праве иные сособственники имеют преимущественное право покупки и т. п.). Вместе с тем при оценке именно помещения (любого, в том числе встроенного, нежилого в жилом здании и т. п., за исключением описанного случая отчуждения пристроенного помещения, расположенного на отдельном участке) рассматриваемый вариант с долей в праве собственности на земельный участок является единственным юридически возможным и, как будет описано далее, еще и «наиболее оформленным». На наш взгляд, с учетом указанной презумпции оформленности все помещения (за исключением пристроенных помещений с отдельным участком) также необходимо рассматривать при прочих равных условиях как полные аналоги друг другу, без введения дополнительных корректировок.
При наличии же заключенного в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 245, пунктом 1 статьи 247 ГК РФ соглашения (согла-
шений) всех собственников находящегося в долевой собственности земельного участка, на котором расположено помещение (здание, в котором находится помещение), о порядке определения и изменения долей сособственников в отношении долевого земельного участка в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества и порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, в случае, если его (их) условия позволяют рационально и эффективно использовать такое помещение, то, по нашему мнению, его можно рассматривать при прочих равных условиях вообще как полный аналог зданий или пристроенных помещений с отдельным участком. При отсутствии же таких соглашений, как и при сопоставлении помещения со зданием (пристроенным помещением с отдельным участком), введение корректировки необходимо;
2) отчуждателю на праве собственности принадлежат здание и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено это здание, а также иные здания иных собственников;
3) отчуждается одно здание, расположенное на неделимом земельном участке, принадлежащем продавцу, на котором находятся иные здания, принадлежащие продавцу по праву собственности. При этом по договору продажи недвижимости в соответствии с пунктом 4 статьи 244, со статьей 273 и пунктами 1 и 2 статьи 552 ГК РФ, пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ передается доля в праве собственности на указанный земельный участок (применяя по аналогии закона абзац 4 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ и учитывая требования абзаца 2 пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и статьи 273 ГК РФ, можно сделать вывод, что эта доля пропорциональна площади здания - по внутреннему обмеру, конечно, а не по пятну застройки - в сумме таких же площадей всех расположенных в границах участка зданий).
Варианты «2» и «3» должны, на наш взгляд, оцениваться аналогично варианту «1». (Здесь мы намеренно не рассматриваем вариант отчуждения доли в праве собственности на здание, строение, соору-
жение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, как более сложный, нежели все рассматриваемые. Это тема для отдельной публикации.
2. Заказчику на праве собственности принадлежат здание (сооружение) и земельный участок, на котором оно расположено. При этом права не зарегистрированы в ЕГРП, но имеются иные признаваемые Законом о государственной регистрации и Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (пункт 9 статьи 3) правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на отчуждаемый объект оценки
Учитывая, что государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода этого права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины (статья 6 Закона о государственной регистрации), все предложения на рынке также необходимо рассматривать при прочих равных условиях как полные аналоги без введения дополнительных корректировок, но с учетом допущения, что заказчиком-отчуждателем будет выдана контрагенту-приобретателю нотариально удостоверенная доверенность (пункты 1 и 4 статьи 16 Закона о государственной регистрации) на представление интересов отчуждателя в регистрирующем органе при регистрации права собственности заказчика (в принципе можно учесть расходы на изготовление такой доверенности, однако, принимая во внимание, что государственная пошлина и, соответственно, нотариальный тариф за ее удостоверение составляют 200 рублей, технические работы - у жадного нотариуса, пускай, еще 500 рублей, - при несопоставимой величине отчуждаемой или приобретаемой недвижимости таковыми можно и пренебречь). Если же отчуждателем выступает юридическое
лицо, его представитель вместе с заявлением о государственной регистрации прав согласно пункту 4 статьи 16 Закона о государственной регистрации предъявляет документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа, то есть доверенность, оформленную в соответствии с требованиями пункта 5 статьи 185 ГК РФ, за подписью руководителя организации или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации и нотариальное удостоверение такой доверенности (и, соответственно, сопутствующих этому расходов) вообще не требуются.
3. Заказчику на праве собственности или хозяйственного ведения принадлежит здание (сооружение, помещение в здании), а земельный участок, на котором оно расположено, принадлежит ему же на праве аренды (в том числе совместно с третьими лицами, то есть имеет место множественность лиц на стороне арендатора)
Как уже указывалось, переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение регулируется статьями 271, 273 и 552 ГК РФ и статьей 35 ЗК РФ. Так, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 ГК РФ) и (или) прежний их собс-
твенник (пункт 2 статьи 271 ГК РФ и пункт 1 статьи 35 ЗК РФ).
Акцентируем внимание на разнице формулировок отнюдь не случайно. В силу принципа обязательности отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, вместе с земельным участком не допускается продажа недвижимости без занимаемого ею участка, за исключением перечисленных случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, и отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ (при этом отчуждение недвижимости, находящейся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащей одному лицу (государству или муниципальному образованию), проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц).
Вместе с тем продавцом здания, строения, сооружения может выступать не только их собственник, но и обладатель права хозяйственного ведения - государственное или муниципальное унитарное предприятие (пункт 2 статей 113 и 114 ГК РФ и статьи 2 Федерального закона от 1 4 ноября 2002 года № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»; далее - Закон о предприятиях), действующее с согласия собственника (пункт 2 статьи 295 ГК РФ и статья 18 Закона о предприятиях), полномочия которого осуществляют органы государственной власти или местного самоуправления соответствующего уровня (абзацы 1 и 2 пункта 1 статьи 2 Закона о предприятиях) либо арбитражный управляющий (пункт 1 статьи 94 и пункт 2 статьи 126 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). При этом унитарное предприятие, выступающее продавцом постройки (иным отчуждателем) по сделке, не только не вправе одновременно с этим продать (иным образом передать) необходимый
для ее использования земельный участок в силу того, что такой участок предприятию просто-напросто не принадлежит на праве хозяйственного ведения и в соответствии с пунктом 1 статьи 216 ГК РФ, статьи 294 ГК РФ, статьи 11 Закона о предприятиях и главами III и IV ЗК РФ не может принадлежать, но даже не может и передать этот земельный участок, находящийся в аренде, в перенаем (подпункт 2 пункта 5 статьи 18 Закона о предприятиях).
Однако новый собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. А в случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные статьей 36 ЗК РФ и статьей 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации государственного и муниципального имущества).
В соответствии с указанными нормами исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Более того, собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду (на срок не более чем сорок девять лет), либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом (пункт 3 статьи 28 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества). Необходимо отметить, что договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. При этом выкуп (во всех случаях) и аренда (в ряде случаев) осуществляются
не по рыночной цене, а по ставкам, установленным законом.
В случае же нахождения земельного участка в собственности иного, помимо отчуждателя, лица законодатель обеспечивает не только права участников сделки и свободный оборот недвижимости путем установления указанных прав продажи недвижимости без согласия собственника этого участка (пункт 3 статьи 552 ГК РФ) и преимущественной покупки или аренды земельного участка (пункт 3 статьи 35 ЗК РФ), но и права собственника такого участка в соответствии с правилами статьи 272 ГК РФ. Так, при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271 ГК РФ), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. Надо полагать, что такое соглашение в силу принципа платности использования земли и требований статьи 423 ГК РФ будет возмездным. При отсутствии или недостижении такого соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. При этом собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние, а в случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т. п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:
• признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо
• установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
В указанных случаях стороны и суд при решении вопроса будут исходить из рыночной стоимости участка.
Таким образом, с необходимостью следует, что в зависимости от формы собственности (публичная, государственная, муниципальная либо частная) на земельный участок стоимость недвижимости в рассматриваемом примере будет различаться ввиду того, что оформление прав на такой участок влечет различные экономические последствия.
Вариант 1. Публичная собственность
(наиболее распространенный)
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Цена указанных земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 января 2010 года продажа таких земельных участков осуществляется:
1) коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, со-
оружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности (причем согласно разъяснениям Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенным в письмах от 2 июня 2008 года № Д08-1593 и от 16 июля 2008 года № Д08-2162, не имеет значения, отчуждены ли названные объекты непосредственно заявителю либо его правопредшественникам), в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
2) коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
3) гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность по цене, установленной субъектами Российской Федерации в пределах:
• двадцати процентов от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
• двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
Иные лица до 1 января 2010 года приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской
Федерации, в населенных пунктах с численностью населения:
• свыше 3 миллионов человек - от пяти-до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
• от 500 тысяч до 3 миллионов человек - от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
• до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов -от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Например, в Самарской области при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений такая цена установлена в следующих пределах:
1) в городах Самаре, Тольятти - двенадцатикратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
2) в населенных пунктах Самарской области, за исключением городов Самары и Тольятти, а также за пределами границ населенных пунктов - десятикратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (статья 18 Закона Самарской области от 1 1 марта 2005 года № 94-ГД «О земле»).
При этом оценщику необходимо рассмотреть и возможность приобретения покупателем права аренды земельного участка под приобретаемой недвижимостью.
Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государс-
4 Волжская коммуна. 2006. № 114 (25667).
5 Самарская газета. 2005. № 222 (3278).
6 Волжская коммуна. 2007. № 182(25980).
твенной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Вместе с тем в настоящее время в отношении федеральных земель Правительством Российской Федерации такой порядок не установлен. В связи с этим участки из состава таких земель в полном соответствии со статьей 8 Закона № 135-ФЗ предоставляются по рыночным ставкам. Так, например, в городском округе Самара, Методика определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утверждена постановлением правительства Самарской области от 21 июня 2006 года № 744, Методика определения размера арендной платы за земельные участки в городе Самаре из состава муниципальных земель утверждена постановлением главы города Самары от 8 ноября 2005 года № 29 885, Методика определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков ее внесения за земельные участки, находящиеся в собственности Самарской области и предоставляемые для целей, не связанных со строительством, утверждена постановлением правительства Самарской области от 26 сентября 2007 года № 2056.
Следовательно, рыночная стоимость недвижимости, отчуждаемой в нашем случае, будет равна стоимости аналогов, отчуждаемых из частной собственности (с учетом названных допущений и выводов, изложенных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи), за вычетом расходов на приобретение (оформление) права собственности на земельный участок, то есть меньшей из следующих величин:
• выкупной цены, размер которой будет варьироваться от 2,5 процента до 100 процентов кадастровой стоимости в зависимости от того, к какому случаю из рассмотренных нами относится земельный участок, либо
• частного от деления ставки арендной платы (в случае если ставка отличается от рыночной и рассчитывается по
соответствующей методике) за всю арендуемую площадь на полученный расчетным путем (методом рыночной экстракции) коэффициент капитализации земельной ренты (произведения указанной ставки на обратную коэффициенту капитализации величину - срок окупаемости земельного участка). В случае если ставка рыночная, расчет стоимости такой недвижимости полностью аналогичен расчету стоимости недвижимости, расположенной на частном земельном участке, который будет рассмотрен в варианте 2.
Исключения составляют следующие случаи.
Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством, а именно статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Так, в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является (в силу закона) общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения
в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления, то есть за их счет. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, стоимостью этого участка, даже находящегося в аренде отчуждателя встроенного (пристроенного) нежилого помещения в составе многоквартирного дома, можно и даже нужно пренебречь.
В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение этого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, с учетом долей в праве собственности на здание (пункт 3 статьи 36 ЗК РФ, пункт 4 статьи 28 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества).
Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.
В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного
управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение этого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. Казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в этом здании имеют право ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения. Для приобретения прав на такой земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, (статья 29 ЗК РФ, пункт
5 статьи 36 ЗК РФ, признанный определением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 марта 2004 года № 82-О не противоречащим Конституции Российской Федерации).
Необходимо учитывать, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них (пункт 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодатель-ства»7). Следовательно, для приобретения права собственности на земельный участок необходимо волеизъявление всех собственников помещений, на получение его в аренду - хотя бы одного.
Отчуждению в частную собственность не подлежат занятые постройками земельные участки в составе земель:
• лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов;
• зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;
• общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи, береговые полосы и другие объекты);
• не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, а также в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития.
Таким образом, при большом количестве собственников помещений в здании, учитывая, что чем больше собственников, тем меньше вероятность их совместного обращения в орган государственной власти или местного самоуправления о приобретении участка, а также при наличии среди правообладателей помещений государственных и (или) муниципальных предприятий и (или) учреждений либо нахождения участка на землях, не подлежащих приватизации, оценщику целесообразно (в первом случае) и необходимо (во втором и третьем случаях) рассматривать только расходы на оформление права аренды. Причем частное необходимо корректировать на коэффициент, полученный путем деления площади отчуждаемого помещения на площадь всего здания.
Вариант 2. Земельный участок находится в частной собственности (теоретически вполне возможный, но на практике практически не встречающийся)
В этом случае в зависимости от условий пользования стоимость единого объекта недвижимости подлежит корректировке оценщиком либо на стоимость земельного участка, полученную одним из методов, предусмотренных распоряжением
7 Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. № 5.
Министерства имущественных отношений Российской Федерации (далее - Минимущество России) от 6 марта 2002 года № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости стоимости земельного участка (в случае если договор заключен на неопределенный срок и, соответственно, может в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ в любой момент быть прекращен по требованию арендодателя с уведомлением за три месяца, если самим договором не предусмотрен иной срок или срок договора истекает в ближайшем будущем и собственник земельного участка не намерен в дальнейшем передавать его в аренду, о чем он письменно уведомил арендатора), либо также на стоимость права его аренды, полученную одним из методов, предусмотренных распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 года № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», путем прибавления к полученному результату стоимости права аренду земельного участка (во всех иных случаях).
4. Заказчику - юридическому лицу на праве собственности принадлежит здание (сооружение), а земельный участок, на котором оно расположено, принадлежит ему же на праве постоянного (бессрочного) пользования В принципе в рассматриваемом случае метод расчета стоимости недвижимости полностью аналогичен варианту 1, изложенному в пункте 3. Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ юридические лица под страхом административной ответственности (статья 7.34 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, вступающая в юридическую силу с 1 января 2011 года) обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме
того - переоформить его на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести их в собственность в соответствии с указанными общими правилами до 1 января 2013 года по ценам, предусмотренным федеральным законом. При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах:
• двух процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;
• трех десятых процента от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
• полутора процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся на день введения в действие ЗК РФ в собственности общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, предоставляются в собственность указанных организаций бесплатно.
Переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется в порядке, установленном статьей 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», без проведения торгов за плату или бесплатно
в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации. В частности, земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения бесплатно.
Переоформление гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется в порядке, установленном статьей 36 ЗК РФ. При этом переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, а также гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сроком не ограничивается.
Таким образом, при анализе выбора права использования земельного участка (собственность или аренда) оценщик несколько иначе рассчитывает расходы на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования, нежели чем на приобретение права аренды впервые, - при расчете частного от деления ставки арендной платы за всю арендуемую площадь на коэффициент капитализации земельной ренты используются установленные Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предельные ставки (см. выше) в зависимости от категории земельного участка и его обо-ротоспособности.
5. Заказчику - физическому лицу на праве собственности принадлежит здание (сооружение), а земельный участок, на котором оно расположено, принадлежит ему же на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения
Во-первых, согласно пункту 3 статьи 3 Федерального закона от № 137-ФЗ оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное(бессрочное)пользование, по-
жизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.
Во-вторых, в соответствии с пунктом 9.1 той же статьи, если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или ин диви дуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. В случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для указанных целей, не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.
Государственная регистрация прав собственности на указанные земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Закона о государственной регистрации. Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность
граждан не требуется. При этом если земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.
Следовательно, оборотоспособный земельный участок, предоставленный на правах постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения гражданину для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства стоит рассматривать как полный аналог земельного участка, находящегося в собственности. В иных случаях (при других видах разрешенного использования земельного участка) стоимость объекта оценки необходимо корректировать на расходы на оформление участка аналогично порядку, указанному в пунктах 3 и 4 настоящей статьи.
6. Заказчику на праве хозяйственного ведения или оперативного управления принадлежит здание (сооружение, помещение в здании), а земельный участок, на котором оно расположено, принадлежит ему же на праве постоянного (бессрочного) пользования
В этом случае отчуждается только недвижимость без земельного участка, права на который подлежат дальнейшему оформлению. Соответственно, расходы на оформление должны быть учтены оценщиком в порядке, изложенном в пунктах 3 и 4 настоящей статьи.
7. Заказчику на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления принадлежит здание (сооружение, помещение в здании), а права на земельный участок, на котором оно расположено, у него отсутствуют
Очевидно, что в рассматриваемом случае стоимость единого объекта недвижимости подлежит корректировке на расходы на оформление участка в порядке, указанном в пунктах 3-6 настоящей статьи. Варианты:
1) земельный участок принадлежит третьему лицу (третьим лицам). Аналогично варианту 2, описанному в пункте 3 настоящей статьи, стоимость единого объекта недвижимости подлежит корректировке оценщиком на стоимость земельного участка путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости стоимости земельного участка;
2) земельный участок не принадлежит третьим лицам, но в отношении него осуществлен государственный кадастровый учет. Рыночная стоимость недвижимости, отчуждаемой в таком случае, будет равна стоимости аналогов, отчуждаемых из частной собственности, за вычетом расходов на приобретение (оформление) права собственности на земельный участок. При этом необходимо учитывать, что земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании представляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка (пункт 5 статьи 28 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества), то есть площадь участка при предоставлении не анализируется на предмет необходимости для использования недвижимости.
Если же отчуждателем жилого дома, который выступает объектом оценки, является гражданин Российской Федерации, имеющий в фактическом пользовании земельный участок с расположенным на нем домом, ранее приобретенным в результате сделки, которая была совершена до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года № 1305-1 «О собственности в СССР», но который не был надлежаще оформлен и зарегистрирован, дополнительных расходов на оформление не возникнет, так как в соответствии с пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» граждане имеют право бесплатно приобрести
право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 ЗК РФ (при этом оценщиком делается допущение, что отчуждатель выдаст приобретателю доверенность на оформление участка до регистрации сделки и перехода права);
3) земельный участок не принадлежит третьим лицам, в отношении него не осуществлен государственный кадастровый учет, но имеется утвержденная органом местного самоуправления схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории;
4) земельный участок находится в фактическом пользовании заказчика, границы его в установленном порядке не определены.
Согласно пункту 7 статьи 36 ЗК РФ в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 ЗК РФ исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного учас-
тка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Таким образом, в последних двух случаях рыночная стоимость единого объекта недвижимости подлежит корректировке еще и на стоимость кадастровых работ. Площадь земельного участка для целей оценки (если она не известна) определяется на основании градостроительного регламента территории (при наличии) или правил застройки и землепользования населенного пункта с учетом, как было указано, естественных границ красных линий. Также допустимо использовать для этой цели не утратившие силу СНИПы.
Резюмируя изложенное, нельзя не прийти к выводу о сугубо важном значении правильного определения объема прав на недвижимый объект оценки для получения достоверного результата итоговой величины стоимости.
ЛИТЕРАТУРА
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ : в редакции от 3 января 2006 года, часть вторая от 26 января 1996 года № 14-ФЗ : в редакции от 2 февраля 2006 года.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
3. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 года № 195-ФЗ.
4. О собственности в СССР : Закон СССР от 6 марта 1990 года № 1305-1.
5. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ.
6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ.
7. О государственном кадастре недвижимости : Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ.
8. О государственных и муниципальных унитарных предприятиях : Федеральный закон от 14 ноября 2002 года № 161-ФЗ.
9. О несостоятельности (банкротстве) : Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ.
10. Об акционерных обществах : Федеральный закон от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ : в редакции от 5 января 2006 года.
11. Об обществах с ограниченной ответственностью : Федеральный закон от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ.
12. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.
13. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2007. № 36 ; Российская газета. 2007. № 195.
14. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255 // Российская газета. 2007. № 194.
15. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки // Российская газета. 2007. № 194.
16. Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р // Экономика и жизнь. 2002. № 26 ; Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2002. № 6.
17. Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10 апреля 2003 года № 1102-р // Экономика и жизнь. 2003. № 23 ; Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2003. № 6.
18. О земле : Закона Самарской области от 11 марта 2005 года № 94-ГД // Волжская коммуна. 2005. № 44.
19. Об утверждении Методики определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена : постановление правительства Самарской области от 21 июня 2006 года № 74 // Волжская коммуна. 2006. № 114 (25667).
20. Об утверждении Методики определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков ее внесения за земельные участки, находящиеся в собственности Самарской области и предоставляемые для целей, не связанных со строительством : постановление правительства Самарской области от 26 сентября 2007 года № 205 // Волжская коммуна. 2007. № 182 (25980).
21. Об утверждении Методики определения размера арендной платы за земельные участки в городе Самаре : постановление главы города Самары от 8 ноября 2005 года № 2988 // Самарская газета. 2005. № 222 (3278).
22. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства : постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. № 5.
