CC BY
13
УДК 378 (075.8):330.8
УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ В РЕГИОНЕ: МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ И ПРИКЛАДНЫЕ АСПЕКТЫ
А.И. Новиков
Владимирский филиал Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации
С.С. Ревенко
Ивановская государственная сельскохозяйственная академия имени академика
Д.К. Беляева
В статье рассматриваются вопросы налогообложения земли и недвижимого имущества, кадастровой и рыночной цены объектов, формирования земельных отношений и их роли в социально-экономическом развитии региона.
Ключевые слова: земельные ресурсы, налоги, кадастровая и рыночная стоимость, виды разрешенного использования.
Земельно-ресурсный потенциал нашей страны огромен (порядка 17,1 млн. кв. км.). В вопросах землеустройства, землепользования на новом этапе развития России произошли существенные изменения. Большинство ученых выделяют три этапа реформирования в системе аграрных отношений современной России [1].
I этап (1990 г. - сентябрь 1993 г.) характеризуется переходом от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности на землю к легальному признанию множественности ее форм и их равной защиты, а также переход от абсолютного запрещения сделок с землей к их разрешению.
Первый этап реформы включал три содержательные функции:
- определение структур, имеющих право распоряжаться землей (Советы народных депутатов), выявление потребности в земле граждан, предприятий, учреждений, уточнение границ и размер фонда перераспределения;
- передача и закрепление земель в собственность или пользование гражданам, предприятиям, учреждениям;
- создание механизма регулирования земельных отношений.
II этап (1993 г. - 1996 г.) характеризуется признанием земельных участков недвижимым имуществом и разрешением всех основных видов сделок с землей.
III этап (1996 г. - 2002 г.) С.В. Бороздин определяет как период приоритетов государственной поддержки и разработки соответствующих механизмов управления [2].
Нами выделен IV этап (с 2003 года по настоящее время). В этот период были приняты необходимые законы: Федеральный закон от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ, Градостроительный кодекс от 29.12.2004 N 190-ФЗ и др. [3].
Согласно мировой системе земле-пользований и теории рационального использования земель, структура хозяйствующих землепользователей предполагает следующее соотношение: доля собственников в разных странах составляет от 55 до 80 процентов, доля арендаторов - от 20 до 45 процентов. Считается, что такая пропорция создает оптимальные условия как для поступления платежей за землю, так и для конкуренции между собственниками и арендаторами земли.
Переход на новые экономические отношения влечет за собой возникновение платности пользования земельными ресурсами. Поэтому, плата за землю является частью современной системы платного землепользования, выраженной экономической формы земельных отношений, возникающих в процессе землепользования, землевладения и распоряжения землей между собственниками, арендаторами и т.д.
С нашей точки зрения, механизмы хозяйствования на земле далеко не совершенны. Модель приватизации земельных ресурсов, проведение земельной реформы, воздействие реформирования на структурную перестройку сельского хозяйства в России не носили комплексного характера и были непоследовательными. В итоге, процесс реформирования не был завершен, результат не был получен - земля оказалась бесхозной. Рассмотрим влияние земельных отношений на социально-экономическое развитие муниципалитетов. Роль земельных отношений в обеспечении развития муниципальных социально-экономических систем
Компетенция муниципальных властей включает:
- установление ставок земельного налога за земли, находящиеся на территории данного муниципального образования;
- определение величины арендной платы за земли, находящиеся в ведении, муниципальных образований и переданные в аренду;
- доходы от продажи земельных участков, права распоряжения которыми находятся в компетенции органов власти муниципального образования.
Все три указанные выше сферы компетенций органов власти муниципальных образований являются источниками доходов муниципального бюджета и, следовательно, определяют возможный уровень финансирования расходов муниципального образования, в т.ч. связанных с развитием муниципальной социально-экономической системы и повышением ее социально-
экономического потенциала. Целесообразно определить степень значимости данного источника финансовых ресурсов для социально-экономического развития территорий.
Счетная палата Российской Федерации проверила результативность администрирования земельного налога в Московской и Рязанской областях, и результаты были рассмотрены на коллегии [4]. Как отметил аудитор Сергей Штогрин, были выявлены недостатки в части земельных правоотношений, которые носят системный характер и присущи для всех регионов России. Их устранение в этой связи позволит в целом улучшить собираемость земельного налога.
По мнению коллегии Счетной палаты РФ, завышенная кадастровая оценка -основная причина роста задолженности по земельному налогу в Подмосковье, причём результаты государственной кадастровой оценки земельных участков искажаются из-за пробелов в законодательстве. «Задолженность по земельному налогу, пеням и налоговым санкциям по налогоплательщикам, состоящим на учете в налоговых органах Московской области, за 2013 г. увеличилась на 35 % и на 1 января 2014 г. составила 4,6 млрд рублей».
Муниципальные образования в этих областях, как было сказано на коллегии, не осуществляют надлежащего учета земельных участков, их площади и границ, и контроля за тем, как и кем они используются. При этом, отсутствие законодательно установленных обязательных сроков регистрации прав собственности на недвижимое имущество на практике приводит к неисполнению землепользователями обязанностей по постановке на учет земельных участков. Как результат, значительное их количество выпадает из-под налогообложения.
По мнению Сергея Штогрина, ситуацию могут изменить федеральные законы, принятые в 2014 году, которые наделили государственные и муниципальные органы
правом по осуществлению земельного надзора, проведению комплексных кадастровых работ, постановки на кадастровый учет реализованных земельных участков и т.д.
Аудитор также отметил, что нормативная правовая база и ее практическое применение оценщиками при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков для целей налогообложения показала свою несостоятельность.
Проверки выявили немало случаев, когда кадастровая стоимость соседних участков с одинаковым видом использования в одном кадастровом квартале отличается в несколько раз. При этом, превалируют факты превышения кадастровой стоимости земельных участков над рыночной. Как следствие, участились обращения налогоплательщиков в комиссии и суды, а также случаи неуплаты земельного налога. Так, для размещения домов малоэтажной жилой застройки в г. Воскресенск земельный налог установлен в размере 1535 рублей за кв. м, а в г. Лыткарино в 2,5 раза выше -3824 рубля за кв.м. «Выявлены факты, когда ставки налогов на земли, используемые в коммерческих целях, ниже, чем на земли, выделенные для индивидуального жилищного строительства. В качестве критериев для предоставления льгот применяют не только такие, как инвалидность, а также как регистрация (прописка) на территории поселения», - сообщил докладчик. В 15 муниципальных образованиях Московской области установлена пониженная ставка налога в отношении автостоянок, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, гостиниц, офисных зданий делового и коммерческого назначения. Например, решением Подольского горсовета от 31 октября 2007 г. от уплаты земельного налога полностью освобождены предприятия оптово-розничной торговли, находящиеся в муниципальной собственности и осуществляющие обслуживание муниципальных учреждений. Кроме того, юридическим лицам - владельцам зе-
мельных участков, предоставленных под автостоянки, предусмотрена льгота в виде уменьшения размера земельного налога на 50%. В результате использования данных льгот, сумма выпадающих налоговых доходов за 2011-2012 годы составила более 2,4 млн. рублей.
При сопоставлении кадастровых номеров земельных участков, указанных в распоряжениях правительства Московской области, едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также баз данных территориальных налоговых органов Московской области, была установлена неполнота и недостоверность сведений в части количества и их кадастровой стоимости, что приводило и приводит к потерям земельного налога местными бюджетами.
Результаты рассмотрения материалов коллегии Счетной палаты были направлены Первому заместителю Председателя Правительства РФ ИИ. Шувалову, а также в Министерство экономического развития, Министерство финансов, Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, губернаторам Московской и Рязанской областей. Представление направлено в Управление ФНС России по Московской области. Информация об основных итогах и отчет о результатах контрольного мероприятия отправлены в Совет Федерации и Госдуму.
С учетом вышеизложенного, выскажем свою точку зрения относительно формирования земельных отношений и их влияния на социально-экономическое развитие муниципалитетов применительно к Ивановской области.
Оценка земель и установление обоснованной платы за землю является одной из основных задач государственного управления земельными ресурсами. Стоимостная оценка земли является важнейшим экономическим инструментом управления рациональным использованием земельных ресурсов на стадии выбора и обоснования проектных решений, служит механизмом
создания цивилизованной системы налогообложения и ценообразования, имеет большое значение для составления имущественных договоров относительно земель и права их аренды на вторичном рынке.
Особое значение имеет государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов. Работы по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, на территории муниципальных районов и городских округов Ивановской области, проводились с 01 июля 2014 г. по 31 октября 2014 года в разрезе 17-ти видов разрешенного использования на территории Ивановской области.
Порядок использования и кадастровая оценка земель населенных пунктов определяются в соответствии с зонированием их территорий, т.е. делением на территориальные зоны. Ст. 85 Земельного кодекса РФ и ст. 40 Градостроительного кодекса РФ предусмотрены следующие виды территориальных зон в границах населенных пунктов:
- жилые;
- общественно-деловые;
- производственные;
- инженерных и транспортных инфраструктур;
- рекреационные;
- сельскохозяйственного использования;
- специального назначения;
- водных объектов;
- иные территориальные зоны.
Кадастровая стоимость земельных участков определяется с учетом вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка.
В соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 № 39, определяется кадастровая стоимость земельных участков в составе земель насе-
ленных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования:
1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.
2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки.
3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.
4. Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества.
5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.
7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.
9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.
11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.
12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.
13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и авто-
мобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи, конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.
14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.
15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.
16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные учасг-
ки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные. 17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
На территории Ивановской области определена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе вышеперечисленных видов разрешенного использования в количестве 467788 участков. Земельный фонд Ивановской области на 1 января 2014 года составляет 2143,7 тыс. га, из них земли населенных пунктов составляют 111,1 тыс. га, что составляет 5,2 % от общей площади (рис. 1) [5].
Земли лкнп Фиии ЗТ.6Ч& 60Б.6 тыс .га
Зи™ населенных
ПуНЬТОВ 5,3 % 110,5 Т«* .Г*
Эшлли __'
охранявши т+рриг^рни О, IЧЬ 1,4 тыс/*
II в<ЧЦОК>ф^НДО
тыс,'Л
/
Земли с» гк еа пис ти омн^гр ня-тячй май й [> I Чч, 1074, г ТЫС ГА
Пр ЬМ ы ш Л О нм ЬсТИ, трАнс п4ртп.сйгоИ, м шип
МММккдЩаМШи НА го назначения
65.&тыс.га
341.ИПИ запаса 0,3-% 21,3 тс га
Рис. 1. Распределение земель Ивановской области по категориям
В структуре земель населенных пунктов площади сельскохозяйственных угодий составляют 60,4 тыс. га (54,4%), земель под застройкой - 22,4 тыс. га (20,1%), под площадями, дорогами, улицами 12,8 тыс. га (11,5 %), под лесами - 5,2 тыс. га (4,7 %), под лесными насаждениями, не входящими в лесной фонд - 1,5 тыс. га (1,4 %), под водой - 1,4 тыс. га (1,3 %), под болотами - 0,6 тыс. га (0,5 %), прочими землями - 6,8 тыс. га (6,1 %) [5]. Земли
городов и поселков занимают 40,2 тыс. га (36,2 %) от общей площади населенных пунктов. Наличие земель населенных пунктов и распределение их по составу приведено в таблице 1.
Анализ цен земельных участков в зависимости от значений ценообразую-щих факторов составлен по результатам проведения статистического анализа.
Земельные участки, расположенные вблизи административного центра,
отличаются не только большим спросом, но и стоимостью, так как они приближены к крупным торговым точкам, культурно-социальным объектам, обеспечены транспортно-инженерными развязками, которые влияют на
повышение их стоимости. Зависимость цен 1 кв.м. многоэтажной жилой застройки от расстояния от объекта до административного центра представлена на рисунке 2.
Таблица 1
Наличие земель населенных пунктов и распределение их по составу, тыс. га
№ п/п Состав земель населенных пунктов Общая площадь в том числе
города и рабочие поселки сельские населенные пункты
1 Земли жилой и общественно-деловой застройки 20,3 14,8 5,5
2 Земли промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки 4,9 4,2 0,7
3 Земли общего пользования 12,3 6,3 6,0
4 Земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций, из них: 1,8 1,4 0,4
железнодорожного транспорта 0,9 0,9 -
автомобильного транспорта 0,6 0,2 0,4
5 Земли сельскохозяйственного использования 45,2 3,3 41,9
6 Земли особо охраняемых территорий 4,8 3,6 1,2
7 Земли лесничеств и лесопарков 1,2 0,1 1,1
8 Земли под водными объектами 1,3 0,8 0,5
9 Земли под военными и иными режимными объектами 1,6 1,5 0,1
10 Земли, не вовлеченные в градостроительную или иную деятельность 17,2 3,9 13,3
11 Земли под объектами иного специального назначения 0,5 0,3 0,2
12 Итого земель в пределах черты населенных пунктов, из них: 111,1 40,2 70,9
индивидуальная жилая застройка 10,9 8,2 2,8
коллективные и индивидуальные сады 3,7 1,8 1,9
коллективные и индивидуальные огороды 1,0 0,7 0,3
другие цели 10,5 0,7 9,8
личные подсобные хозяйства 29,8 - 29,8
Источник: составлена на основании Отчета № 02-НП 14 «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Ивановской области по состоянию на 01.01.2014 г.» [5].
На стоимость земельных участков оказывают влияние такие характеристики как его местоположение, развитость коммунальной и социальной инфраструктуры, отдаленность от центра.
На территории Ивановской области был составлен обширный перечень
факторов стоимости для всех видов разрешенного использования в составе городских населенных пунктов и для всех видов разрешенного использования в составе сельских населенных пунктов.
о
о со чз о
о X X
Е н
рэ
у
я о о
я к
о
т о
х
X о Й о ч
X .
Р
о ч X о X
рэ Й ег X о о
X 43
к о
ж
о X X
<5
ю 4
)
2 о
Таблица 2
Сравнительный анализ значений средних значений УПКС, руб./кв.м. в разрезе муниципальных районов, городских округов Ивановской области, а также в разрезе видов разрешенного использования
№ п/п Наименование муниципального района (городского округа) Дата оценки Средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м земель, руб.
Группы видов разрешенного использования
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
1 Городской округ Иваново 2009 2 329.9 389.0 1469.6 28.7 4 167.1 2 112.0 6 360.9 702.0 2252.1 962.2 666.7 - 484.6 0.2 3.4 6 360.9
2014 6 390.8 935.7 1632.1 611.7 4 214.1 7 037.8 6 545.2 3 007.0 1395.1 685.6 1064.7 - 691.2 0.2 2.1 6 625.6
2 Городской округ Вичуга 2002 734.4 76.9 512.6 39.6 693.0 693.0 704.6 35.8 363.2 363.2 363.2 26.8 171.4 32.1 33.4 655.3
2014 2 778.6 225.8 382.8 146.6 1 020.1 2 284.0 - 2 435.8 333.2 - - - 247.3 0.2 2.2 1 599.0
3 Городской округ Кинешма 2009 941.9 174.5 743.2 26.3 1 388.1 1 406.7 1 832.4 1 884.9 889.8 879.2 346.1 - 367.6 0.2 2.3 1 832.4
2014 2 733.1 540.4 951.8 353.4 2 593.9 4 141.8 4 689.2 2 942.8 751.1 - 321.3 - 578.7 0.2 2.4 3 826.6
4 Городской округ Кохма 2002 1 412.6 186.9 1307.2 84.1 1 700.4 1 700.4 1 676.4 74.3 871.6 871.6 871.6 69.4 411.1 64.3 50.6 1 585.4
2014 3 303.6 286.3 498.7 187.8 1 297.9 2 139.2 2 173.6 3 288.3 427.9 - - - 359.4 0.2 2.1 2 027.5
5 Городской округ Тейково 2009 1 228.6 214.1 393.8 10.6 1 451.1 1 075.9 1 951.1 817.0 775.4 879.2 288.6 - 658.1 0.2 2.0 1 951.1
2014 3 197.8 246.7 412.3 161.8 1 147.6 1 815.4 1 816.9 - 355.9 - 258.1 - 313.2 0.2 2.1 1 747.1
6 Городской округ Шуя 2009 1 173.9 218.9 860.9 30.4 1 414.2 993.9 1 837.4 640.9 759.2 879.2 288.6 - 583.4 0.2 3.0 1 837.4
2014 3 116.2 404.6 696.2 265.9 1 893.1 3 313.7 3 090.9 2 577.6 613.7 - 753.7 - 465.6 0.2 3.0 2 865.0
7 Фурмановский муниципальный район 2009 823.2 108.9 880.7 15.8 1 260.8 1 115.6 1 586.3 1 642.0 722.5 879.2 288.6 - 632.5 0.2 2.0 1 586.3
2014 2 981.2 166.8 325.1 67.7 1 060.9 1 469.1 2 024.5 2 593.2 346.8 - 653.4 - 236.5 0.2 2.1 1 811.7
8 Верхнеландеховский муниципальный район 2009 264.0 62.1 172.5 7.4 396.7 1 437.8 526.5 817.0 183.1 879.2 74.3 - 72.6 0.2 0.7 526.5
2014 2 500.0 81.7 168.1 50.5 438.5 - 843.2 1 078.8 136.1 - 233.1 - 103.1 0.2 0.7 650.2
9 Вичугский муниципальный район 2009 332.1 67.9 151.5 5.2 403.2 1 437.8 498.0 360.8 229.8 879.2 74.4 - 196.4 0.2 2.1 498.0
2014 2 533.3 97.1 218.7 63.0 542.2 916.3 998.9 773.6 187.2 - 283.4 - 120.6 0.2 2.2 817.9
Продолжение таблицы 2
О о со чз о
о X X сг
Я
рэ
у
я о о
я к
о
т о
х
X о Й о ч к
Р
о ч к о X
РЭ Й ег X о о
X 43
к о
ж
о X
к
ю
4
ю
ю
о
№ п/п Наименование муниципального района (городского округа) Дата оценки Средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м земель, руб.
Группы видов разрешенного использования
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
10 Гаврилово-Посадский муниципальный район 2009 413.6 71.2 475.3 5.6 606.1 279.9 819.5 509.7 246.8 60.7 340.0 - 126.2 0.2 2.9 819.5
2014 2 506.8 94.2 231.2 68.2 577.6 1 048.1 1 079.8 1 091.3 198.7 224.9 248.2 - 173.9 0.2 3.0 791.7
11 Заволжский муниципальный район 2009 551.8 39.3 686.0 5.0 444.6 1 437.8 900.0 430.8 218.8 879.2 181.1 - 111.2 0.2 2.3 900.0
2014 2 787.6 73.7 170.6 47.3 453.2 - 599.3 966.5 113.6 - 489.1 - 100.1 0.2 2.4 597.8
12 Ивановский муниципальный район 2009 990.2 157.9 1477.7 9.1 2077.2 2183.7 2438.5 1887.8 963.5 879.2 340.0 - 772.0 0.2 3.4 2438.5
2014 5331.2 176.3 431.9 86.9 1050.1 3060.9 2744.3 2042.3 437.0 - - - 222.8 0.2 2.1 1572.1
13 Ильинский муниципальный район 2002 5.9 3.0 11.6 3.6 19.7 19.7 8.3 2.4 14.7 14.7 14.7 1.1 7.6 1.3 1.9 2.3
2014 2356.8 84.6 208.4 55.5 519.6 - 947.7 - 170.3 - 323.6 - 130.2 0.2 1.5 651.4
14 Кинешемский муниципальный район 2009 372.7 39.0 361.1 4.0 429.6 1437.8 526.1 2130.6 266.8 879.2 74.3 - 100.0 0.2 2.3 526.1
2014 2618.5 66.2 164.0 41.1 431.8 - 1084.0 1275.8 136.9 - 370.3 - 97.5 0.2 2.4 611.0
15 Комсомольский муниципальный район 2009 671.7 51.3 464.7 3.6 1072.3 618.1 1037.5 817.0 623.5 652.6 74.4 - 583.8 0.2 1.0 1037.5
2014 3809.9 108.7 305.7 63.2 808.8 800.6 1547.1 - 188.0 - 478.8 - 141.7 0.2 1.1 1014.1
16 Лежневский муниципальный район 2002 27.4 13.8 54.3 17.0 92.1 92.1 38.8 11.0 68.6 68.6 68.6 4.9 35.7 6.3 8.8 10.8
2014 2619.0 128.5 217.3 70.9 677.5 1153.6 1264.5 1360.5 224.6 - 356.4 - 136.9 - 2.3 961.4
17 Лухский муниципальный район 2002 4.6 3.5 2.8 2.0 3.3 3.3 2.4 1.7 3.5 3.5 3.5 1.4 2.1 1.7 1.5 1.9
2014 2806.7 88.5 236.2 69.7 519.6 1056.6 963.9 - 169.3 - 283.1 - 94.9 - 1.6 700.7
18 Палехский муниципальный район 2002 5.2 3.5 3.3 1.7 3.9 3.9 2.5 1.8 3.8 3.8 3.8 2.2 2.2 1.8 1.7 2.1
2014 2434.9 100.1 236.2 63.9 562.7 1170.6 1091.1 - 188.8 - 329.8 - 127.2 0.2 2.1 829.7
19 Пестяковский муниципальный район 2009 319.1 69.5 215.7 5.6 330.6 223.5 562.5 817.0 74.4 88.6 340.0 - 48.3 0.2 1.0 562.5
2014 2712.5 80.5 141.2 57.1 423.4 875.2 - - 136.8 - - - 92.3 - 1.0 640.0
20 Приволжский муниципальный район 2009 1021.8 204.9 1156.2 25.8 4185.0 1908.8 1947.0 1307.5 1445.0 879.2 346.1 - 1122.8 0.2 2.2 1947.0
2014 3086.5 127.0 285.3 61.1 751.8 840.9 1121.5 1313.1 266.2 - 600.0 - 229.6 0.2 2.3 1002.7
я о я о
я л
п п Я
п
н
15
у я
5
оо
'Л
Окончание таблицы 2
Наименование муниципального района (городского округа) Дата Средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м земель, руб.
№ п/п оцен- Группы видов разрешенного использования
ки 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
21 Пучежский муниципальный 2009 567.7 55.6 518.0 5.7 542.4 491.1 1020.9 1363.9 306.8 879.2 171.7 - 219.5 0.2 2.8 1020.9
район 2014 2920.3 65.7 131.7 40.8 422.8 631.1 599.7 618.6 129.4 - 318.8 - 88.1 0.2 3.0 574.7
22 Родниковский муниципальный 2009 724.4 65.6 972.4 6.1 1203.7 841.1 1517.6 817.0 758.1 388.3 288.6 - 666.2 0.2 2.5 1517.6
район 2014 2452.0 128.6 334.1 54.0 714.3 1732.4 1722.7 - 232.4 558.0 612.4 - 182.5 0.2 2.6 1079.0
23 Савинский муниципальный 2002 7.4 7.2 4.6 3.1 4.7 4.7 3.9 2.2 6.1 6.1 6.1 0.7 3.4 0.7 2.5 3.0
район 2014 2 338.0 96.5 162.4 65.4 524.8 - 945.7 - 166.3 - 247.5 - 163.9 0.2 1.4 770.5
24 Тейковский муниципальный 2009 383.7 47.9 288.2 1.9 418.7 218.6 437.2 447.4 122.7 879.2 340.0 - 64.4 0.2 2.0 437.2
район 2014 1 548.9 103.6 153.2 53.5 552.0 560.3 - 1 069.3 145.3 - - - 122.9 - 2.1 742.8
25 Шуйский муниципальный район 2009 441.7 61.3 446.2 3.8 499.4 1 437.8 705.0 542.5 286.7 879.2 74.4 - 224.6 0.2 3.0 705.0
2014 2 937.7 119.2 293.5 74.9 655.3 1 035.3 2 111.0 1 794.4 210.2 - 310.5 - 157.3 0.2 3.0 890.7
26 Южский муниципальный район 2009 416.1 68.4 385.9 5.8 532.2 279.3 1 124.3 321.6 211.5 879.2 74.3 - 146.8 0.2 0.6 1 124.3
2014 3 172.1 101.6 251.2 54.9 570.9 645.5 1 192.5 916.9 166.3 - 857.4 - 104.9 0.2 0.8 656.5
27 Юрьевецкий муниципальный 2009 205.1 62.7 326.0 3.8 549.2 219.4 1 310.7 530.1 218.4 879.2 340.0 - 62.0 0.2 2.0 1 310.7
район 2014 2 398.6 59.2 114.1 37.0 309.6 496.3 554.6 1 279.4 86.3 - 465.2 - 65.3 0.2 2.0 452.9
28 Итого по Ивановской области 2009 1 465.7 100.7 1100.0 11.1 2 356.9 1 437.8 2 836.9 817.0 1128.3 879.2 340.0 - 429.1 0.2 2.5 2 836.9
2014 4 480.3 68.0 64.1 32.2 2 388.6 2 244.1 3 489.9 1 159.0 06.5 77.4 10.4 - 73.1 0.2 0.2 2 662.2
&
ю 4
)
2 О
Источник: составлена на основании Отчета № 02-НП 14 «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Ивановской области по состоянию на 01.01.2014 г.» [5].
оо о\
Кадастровая стоимость земельного участка находится путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка. Если земельный участок имеет более чем один вид разрешенного использования, то по результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указано наибольшее значение.
Сравнительный анализ значений средних значений УПКС, руб./кв.м. в разрезе муниципальных районов, городских округов Ивановской области, а также в разрезе видов разрешенного использования представлен в таблице 2.
Анализируя рынок объектов недвижимости Ивановской области отчетливо прослеживается тенденция увеличения средней удельной цены (табл. 3).
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
308 588 1441 1734 2076 2360 2597 3212 3533
Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта Ш Стоимость, руб./кв. м
Рис. 2. Стоимость 1 кв.м. земельных участков многоквартирной жилой застройки городских населенных
пунктов
Источник: построен авторами на основании Отчета № 02-НП 14 «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Ивановской области по состоянию на 01.01.2014 г.» [5].
Таблица 3
Мониторинг рынка недвижимости по видам объектов недвижимости
Годы Средняя удельная цена, руб/кв.м
земельный здание объект незавершен- помещение сооружение
участок ного строительства
2011 1648,83 12351,46 575,97 19180,09 4980,14
2012 1841,46 17792,51 12052,27 21573,31 1112642,73
2013 10123,64 45308,4 20705,88 19858,58 650530,29
2014 2131,41 62118,11 220781,74 23652 1557917,05
Источник: составлена на основании Отчета № 02-НП 14 «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Ивановской области по состоянию на 01.01.2014 г.» [5].
Как отмечалось ранее, она из главенствующих целей проведения ГКОЗ связана с налогообложением. На территории Ивановской области было проведено два тура государственной кадастровой оценки земель. Так, на территории города Иваново
введенная с 1 января 2010 года новая кадастровая стоимость земельных участков, по сравнению с определенной по результатам кадастровой оценки земель 2002 года, в целом увеличилась на 23%. В связи с этим, доходы бюджета города от земельного на-
лога увеличились на 218 млн. рублей. Увеличение доходов от арендной платы за счет новой государственной кадастровой оценки земель в консолидированном бюджете Ивановской области составило 31 млн. рублей, в том числе в бюджете города 25 млн. рублей. Размер увеличения доходов от уплаты выкупной цены земельных участков в порядке приватизации в период с 1 января 2010 года по 31 октября 2013 года в консолидированный бюджет Ивановской области составил 31 млн. рублей, в том числе в бюджет города - 26 млн. рублей [6].
В ближайшее время планируется осуществить переход к единому налогу на недвижимое имущество, что достаточно давно применяется во многих странах. Но, несмотря на это, уже сейчас земельный налог и налог на недвижимое имущество физических лиц начисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:
1. Отсутствие законодательно установленных обязательных сроков регистрации прав собственности на недвижимое имущество приводит к неисполнению землепользователями обязанностей по постановке на учет земельных участков.
2. В 2014 г. изменения в законодательстве наделили государственные и муниципальные органы правом по осуществлению земельного надзора, проведению комплексных кадастровых работ, постановки на кадастровый учет реализованных земельных участков и т.д., но пока этот механизм далеко несовершенен и им пользуются не всегда эффективно
3. Нормативная правовая база и ее практическое применение оценщиками, при
проведении государственной кадастровой оценки земельных участков для целей налогообложения, показала свою несостоятельность.
4. Использование существующих федеральных стандартов оценки, основанных на субъективных подходах к выбору критериев для определения стоимости земельных участков, недостоверная информация об их характеристиках приводит к искажению результатов оценки.
5. Недостатки в системе земельных отношений приводят к росту задолженности по земельному налогу, пеням и налоговым санкциям по налогоплательщикам.
Мы убеждены, что переход к новой системе налогообложения, разработке правоприменительной практики позволит существенно увеличить поступления в бюджеты муниципалитетов.
ЛИТЕРАТУРА
1. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект // Государство и право. - 1998 . - № 2. - С. 50-58.
2. Бороздин С.В. Земельные отношения и аграрные реформы: Монография. - М., 2002. - С. 139- 140.
3. Новиков А.И. Аграрные реформы в России: проекты и реалии // Аграрный Вестник Верхневолжья. -2015. - №1. - С.67.
4. Официальный сайт информационного агентства REGNUM. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.regnum.ru/news/polit/ 1901672.html/ (дата обращения 04.03.2015).
5. Официальный сайт Управления Росреестра по Ивановской области. - [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://to37.rosreestr.ru/ (дата обращения: 19.03.2015).
6. Официальный сайт Правительства Ивановской области. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.гvanovooЫ.ru/materials.aspx?part=1017/ (дата обращения: 28.03.2015).
Рукопись поступила в редакцию 10.04.2015.
REGION LAND AND PROPERTY COMPLEX MANAGEMENT: METHODOLOGICAL AND APPLIED
ASPECTS
A. Novicov, S. Revenko
In the article the questions of the land and real estate taxation, objects' cadastral and market price, land relations forming and their role in social and economic development of the region are considered. Keywords: land resources, taxes, cadastral and market value, permitted uses.
