CC BY
277
ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО
ОООООООФООООООООООООФОООООООО^^
УДК 332.3.6
Маратина Махотлова,
кандидат биологических наук, Ареза Карашаева, кандидат сельскохозяйственных наук, Зубер Темботов,
кандидат сельскохозяйственных наук,
Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет имени В.М. Кокова, г. Нальчик
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ РАЗЛИЧНЫХ КАТЕГОРИЙ
ЗЕМЕЛЬ КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
оооооооооооооооооо^
В статье рассмотрены основные проблемы и тенденции в сфере государственной кадастровой оценки земель, а также организация проведения и работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Кабардино-Балкарской Республики. Анализируется моделирование последствий, связанных с развитием территорий по результатам кадастровой оценки земель, которая позволяет прогнозировать их эффективность управления земельными ресурсами и регулировать изменение налоговой базы.
S u m m a r y
The article describes the main problems and tendencies in the sphere of state cadastral valuation of land, as well as organizing and updating of the state cadastral evaluation of lands of agricultural purpose of the Kabardino-Balkarian Republic. Examines the modeling of impacts associated with the development of territories by results of cadastral valuation of land, which allows to predict the effectiveness of land administration and regulate the change in the tax base.
Ключевые слова: государственная кадастровая оценка, земельные участки, категории земель, кадастровая стоимость, оценка земель, актуализация.
Keywords: state cadastral appraisal, land, land category, cadastral value, land evaluation, updating.
Введение
Использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли - земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (гл. 10, ст. 65, п. 1 ЗК). Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель [1].
Кадастровая стоимость может быть только для земельного участка, который учтен в земельном кадастре. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом:
• уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;
• площади земельного участка;
• факторов местоположения и окружающей среды.
Организация проведения государственной кадастровой оцен-
ки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами.
Кадастровая стоимость земель Кабардино-Балкарской Республики (КБР)
Территория Кабардино-Балкарской Республики - 1247 тыс. га. В структуре земельного фонда значительную площадь занимают земли сельскохозяйственного назначения - 711,2 тыс. га или 57,0% территории республики, площадь земель лесного фонда составляет 260,5 тыс. га или 20,9%, земли запаса занимают 148,9 тыс. га или 11,9%, земли населенных пунктов - 57,6 тыс. га или 4,6%, земли особо охраняемых территорий - 54,8 тыс. га или 4,4% всей площади республики. Остальные категории земель составляют в совокупности 13,9 тыс. га (1,1%) территории республики [2].
В 2015 г. на территории КБР государственная кадастровая оценка земель не проводилась. Последняя государственная кадастровая оценка земель на территории республики была проведена в 2012 г. Завершены работы по сопоставлению данных ЕГРП и ГКН о земельных участках и в отношении объектов капитального строительства. Кадастровая стоимость многих объектов капитального строительства, утвержденных Постановлением
Международный сельскохозяйственный журнал
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ РАЗЛИЧНЫХ КАТЕГОРИЙ ЗЕМЕЛЬ КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
Земли промышленности, энергетики, транспорта и
иного специального назначения - 9% (10141,4 млн руб.)
Рис. Величина налоговой базы по категориям земель
Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 10 декабря 2013 г. № 321-ПП «О результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в Кабардино-Балкарской Республике», оказалась завышенной.
По результатам проведенной государственной кадастровой оценки, средняя кадастровая стоимость 1 га земель сельскохозяйственного назначения КБР по сравнению с результатами предыдущего этапа оценки увеличилась в 2,6 раза. Таким образом, средняя кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий, при условии что эти угодья относятся к 1 группе, согласно новой методике, равна 23463x2,6=61004 руб. [2].
При сравнении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов КБР 2014 и 2015 гг. отмечен рост кадастровой стоимости под многоэтажной и индивидуальной жилой застройками. Это связано со значительным ростом цен на рынке недвижимости. Рост рыночной стоимости происходит в течение каждого года, и за период между оценками цены возросли в несколько раз.
В целом по Кабардино-Балкарской Республике отмечается резкое снижение кадастровой стоимости земель населенных пунктов. Это связано с разделением 7 вида разрешенного использования на 2 вида и снижением удельного показателя земельного участка, предназначенного для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
Кадастровая стоимость земель особо охраняемых территорий и объектов определялась через УПКСЗ на основе расчета рыноч-
ной стоимости земельных участков. По результатам проведенной государственной кадастровой оценки, средняя кадастровая стоимость 1 га земель особо охраняемых территорий и объектов КБР по сравнению с результатами предыдущего этапа оценки увеличилась в 1,65 раза.
Ставки земельного налога на всей территории КБР определены в соответствии со ст. 394 Федерального закона от 29 ноября 2004 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов РФ)». Налоговая база по республике на 2014 г. определена как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, и составляет 121482,00 млн руб. Величина налоговой базы по категориям земель следующая (рис.):
• земли сельскохозяйственного назначения - 30987,23 млн руб. (26%);
• земли населенных пунктов - 74778,6 млн руб. (62%);
• земли промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения - 10141,4 млн руб. (9%);
• земли особо охраняемых территорий (объекты рекреации) -3934,5 млн руб. (3%).
В 2014 г. проведены работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, которые утверждены Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 27 декабря 2012 г. № 290-ПП.
Правительством Кабардино-Балкарской Республики в 20122013 гг. приняты следующие постановления (табл. 1).
№ 2/ 2016
Таблица 1
Реквизиты и наименование нормативно-правовых актов субъекта РФ об утверждении результатов ГКОЗ
Категория земель Реквизиты и наименование нормативно-правовых актов субъекта РФ об утверждении результатов ГКОЗ
Земли сельскохозяйственного назначения Постановление Правительства КБР от 27 декабря 2012 г. № 290-ПП «О результатах актуализации государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Кабардино-Балкарской Республики»
Земли населенных пунктов Постановление Правительства КБР от 27 декабря 2012 г. № 293-ПП «О результатах актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кабардино-Балкарской Республики»
Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений Постановление Правительства КБР от 27 декабря 2012 г. № 292-ПП «О результатах актуализации государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Кабардино-Балкарской Республики»
Земли особо охраняемых территорий и объектов Постановление Правительства КБР от 27 декабря 2012 г. № 291-ПП «О результатах актуализации государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Кабардино-Балкарской Республики»
Земли промышленности и иного специального назначения Постановление Правительства КБР от 27 декабря 2012 г. № 294-ПП «О результатах актуализации государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Кабардино-Балкарской Республики»
Объекты недвижимости (капитального строительства) Постановление Правительства КБР от 10 декабря 2013 г. № 321-ПП «О результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков)
Таблица 2
Средние удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по муниципальным районам и городским округам Кабардино-Балкарской Республики
Наименование муниципального района Значение удельных показателей кадастровой стоимости, руб./м2 Группы
I II III IV V VI
Баксанский муниципальный район Минимальное 2,84 6,30 6,26 1,39 0,56
Среднее 4,32 81,53 6,41 1,39 0,56
Городской округ Баксан Минимальное 2,84 63,96 6,39 1,39 0,56
Среднее 3,76 63,96 6,39 1,39 0,56
Зольский муниципальный район Минимальное 0,74 7,81 6,14 1,39 0,56
Среднее 4,64 8,80 6,29 1,39 0,56
Майский муниципальный район Минимальное 4,23 27,00 6,12 6,20 1,39 0,56
Среднее 4,81 27,00 9,13 6,26 1,39 0,56
Прохладненский муниципальный район Минимальное 2,83 28,67 6,00 5,89 1,39 0,56
Среднее 5,40 28,67 8,54 6,23 1,39 0,56
Черекский муниципальный район Минимальное 1,19 162,90 8,32 5,89 1,39 0,56
Среднее 2,12 162,90 8,44 6,01 1,39 0,56
муниципальный район Минимальное 3,29 5,94 6,39 1,39 0,56
Среднее 3,89 8,11 6,39 1,39 0,56
Урванский муниципальный район Минимальное 3,37 159,00 6,12 6,32 0,56
Среднее 4,22 159,00 71,94 6,46 0,56
Лескенский муниципальный район Минимальное 2,06 5,88 6,20 1,39 0,56
Среднее 5,24 8,72 6,34 1,39 0,56
Чегемский муниципальный район Минимальное 0,56 162,78 6,18 6,32 1,39 0,56
Среднее 3,9 162,78 8,73 6,39 1,39 0,56
Эльбрусский муниципальный район Минимальное 0,72 8,15 6,01 1,39 0,56
Среднее 2,68 8,40 6,08 1,39 0,56
Городской округ Нальчик Минимальное 3,46 309,51 6,30 6,51 1,39 0,56
Среднее 5,13 309,51 24,97 6,51 1,39 0,56
Кабардино- Балкарская Республика 4,16 130,55 12,14 6,30 1,39 0,56
С 2014 г. Приказом Минэкономразвития изменена методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения (табл. 2).
Для населенных пунктов, поделенных на кадастровые кварталы, в каждом квартале приведена кадастровая стоимость по функционально-территориальным зонам. Поскольку в идеале для населенных пунктов кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной стоимости земли, в дальнейшем целесообразна детализация кадастровой оценки этих земель вплоть до отдельных земельных участков [3].
По землям промышленности, особо охраняемых территорий кадастровая стоимость рассчитана по объектам, являющимся отдельными земельными участками.
Заключение
Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике с использованием единого программного обеспечения, поэтому результаты этой оценки, а именно кадастровые стоимости земельных участков, являются сопоставимыми для всей территории Российской Федерации. Это позволяет использовать результаты государственной кадастровой оценки не только для целей налогообложения, но и формирования государственной политики в области земельных отношений. Без наличия информации о стоимости объекта эффективное развитие земельных отношений невозможно, так как информация о стоимости объекта выступает ключевым фактором принятия социально значимых решений. Моделирование последствий, связанных с развитием территорий по результатам кадастро-
24
вой оценки земель, позволяет прогнозировать эффективность управления земельными ресурсами и регулировать изменение налоговой базы.
Кадастровая стоимость земельных участков, имея рентную основу, позволяет сделать вывод о потенциальном доходе, который может быть получен от реализации прав владения, пользования и распоряжения этими участками, и, соответственно, степени эффективности их использования.
Таким образом, результаты государственной кадастровой оценки земель должны быть применены в качестве критерия оценки эффективности использования земельного участка и какой-либо территории, что должно являться предметом государственного контроля за использованием земель, прежде всего, с экономической точки зрения [4].
Литература
1. Варламов А.А., Гальченко С.А. Государственный кадастр недвижимости / под ред. А.А. Варламова. М.: КолоС, 2012. С. 679.
2. Доклад о состоянии и использовании земель в Кабардино-Балкарской Республике в 2015 году.
3. Пылаева А.В. Развитие кадастровой оценки недвижимости: монография. Нижний Новгород: ННГАСУ, 2012. С. 130. URL:// http://irt.su/wp-content/
4. Махотлова М.Ш. Информатизация кадастровой деятельности // Инновационные технологии в сельском хозяйстве: материалы международной научной конференции (г. Москва, июнь 2015 г.) М.: Буки-Веди, 2015. С. 4-5.
Международный сельскохозяйственный журнал
