CC BY
28
№2(65), 2007
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Управление закрытыми паевыми инвестиционными фондами недвижимости и управление недвижимостью: разные стороны одного процесса
А. Цогоев
исполнительный директор управляющей компании «Blackwood Фонды Недвижимости»
Сегодня перед крупными инвесторами и владельцами недвижимости как никогда остро встал вопрос эффективности осуществляемых инвестиций. Акционеры, инвесторы, менеджеры компании ставят задачу получения доходов от недвижимости, находящейся в собственности компании. Если сейчас деятельность закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН) в основном связана с сопровождением девелоперских проектов, то в будущем функциями управляющей компании станет формирование инвестиционных портфелей недвижимости и управление портфелями недвижимости.
Единый процесс
Если проанализировать основные цели собственника недвижимости, для достижения которых он обращается к профессиональной управляющей недвижимостью компании, то они, как правило, состоят в следующем:
1) получать высокий и стабильный доход от своей недвижимости;
2) поддерживать здание в технически исправном состоянии;
3) увеличивать рыночную стоимость здания;
4) минимизировать расходы.
Управление недвижимостью - это организация улучшения и поддержания состояния объекта, организация и прогнозирование его развития. Привлечение управляющей компании обычно происходит на этапе строительства объекта недвижимости или
уже на этапе его эксплуатации. Как правило, между управляющей недвижимостью компанией и собственником здания заключается договор доверительного управления имуществом. Основные функции управляющей недвижимостью компании состоят в обеспечении комплексной технической эксплуатации здания, выстраивании отношений с арендаторами и финансовое сопровождение деятельности по сдаче недвижимости в аренду. Помимо этого, управляющий может решать целый ряд важных задач, например:
• разработка программы страхования имущества и проведение оценки рисков, связанных с функционированием недвижимости;
• поиск новых арендаторов на освободившиеся площади;
• юридическая поддержка;
• организация в здании службы ресепшн, питания, автостоянок и многое другое.
Если проанализировать основные цели управляющей ЗПИФН компании, то они, в свою очередь, состоят в следующем:
1) действовать разумно и добросовестно, осуществлять доверительное управление фондом в интересах владельцев инвестиционных паев;
2) получать высокий и стабильный доход от недвижимости;
3) содержать активы ЗПИФН в надлежащем состоянии (страховать объекты недвижимости и т. д.);
4) увеличивать стоимость чистых активов.
Основные функции управляющей недвижимостью компании состоят в обеспечении
УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННОСТЬЮ
финансового менеджмента фонда, формировании инвестиционных портфелей недвижимости, управлении портфелем недвижимости.
Таким образом, цель управляющей фондами недвижимости компании - наращивание денежных средств инвесторов. Цель управляющей недвижимостью компании - наращивание рыночной стоимости управляемой недвижимости в интересах владельца. Согласно Федеральному закону от 29 ноября 2001 года № 156 «Об инвестиционных фондах» основное имущество ЗПИФН -недвижимость. Значит, и у управляющей фондами недвижимости компании, и у управляющей недвижимостью компании цели одинаковые. Но достигают цели они по-разному, вернее, каждый на своем уровне.
Иностранный опыт
Сегодня в США распространены инвестиционные трасты недвижимости (REITs). Инвестиционные трасты недвижимости, по сути - своеобразные аналоги российских ЗПИФН. Целью создания REITs было дать возможность мелким и средним инвесторам осуществлять вложения в доходную недвижимость. Конгресс США решил, что единственный путь к инвестированию в объекты недвижимости лежит через объединение капиталов мелких и средних инвесторов. До 1992 года трасты и партнерства имели право только вкладывать средства своих инвесторов в объекты недвижимости, но не имели права заниматься управлением имуществом, иначе говоря, им было необходимо находить независимых управляющих недвижимостью. Нужно сказать, что это ограничивало развитие трастов и фондов недвижимости.
Наконец, в 1992 году американское правительство предоставило компаниям право самостоятельно заниматься управлением недвижимостью (property management). Таким образом, было подтверждено мнение менеджеров ряда ведущих трастов о том, что управление недвижимостью является неразрывной частью инвестиционного процесса. Следует отметить, что после принятия этого правительственного решения пос-
ледовал бурный рост рынка коллективных инвестиций в недвижимость. В результате по состоянию на начало 2007 года трасты недвижимости управляли объектами недвижимости, стоимость которых составляет более 750 миллиардов долларов.
Российская действительность
Сейчас в России существуют определенные законодательные недоработки в части регулирования деятельности ЗПИФН. Игроки рынка ожидают принятия поправок в законодательные акты, способные решить все вопросы, возникающие как у инвесторов, так и у контролирующих органов. После этого может начаться массовый процесс включения недвижимости в состав ЗПИФН. Управлять недвижимостью через фонды будет намного выгоднее, чем держать ее на балансе юридического лица. Будут создаваться фонды, в состав которых войдет не один объект, а комплексы объектов коммерческой недвижимости. Доходы таких фондов будут направляться на приобретение новых объектов недвижимости. Абсолютно ясно, что всем этим «беспокойным хозяйством» будут управлять управляющие компании (в части финансового управления), а помогать им будут управляющие недвижимостью (в части технической эксплуатации и управления).
Схема таких фондов понятна и прозрачна: есть бизнес-центр, принадлежащий пайщикам на правах собственности, он приносит прибыль в виде арендных платежей минус коммунальные расходы и затраты на содержание инфраструктуры фонда. Полученная прибыль (не облагаемая налогами) либо распределяется между пайщиками, либо реинвестируется. Выгоды собственника очевидны - управляющая ЗПИФН компания обеспечивает ему льготное налогообложение в течение всего времени, пока недвижимость находится в фонде. Соответственно, технической эксплуатацией здания и его управлением занимается управляющая недвижимостью компания.
Вывод: в перспективе сращивание этих двух направлений приведет к повышению эффективности управления недвижимостью как активом.
Вопросы подписки по тел. (495) 129-0001
81
