Управление строительными проектами на основе фи-девелопмента Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Сайфуллина Фарида Маратовна

канд. экон. наук, ассистент кафедры экономики и предпринимательства в строительстве,

Казанский государственный архитектурно-строительный университет [email protected]

управление строительными проектами на основе

фи-девелопмента

_Аннотация

В статье рассматривается проблема повышения эффективности процесса внедрения инноваций в строительстве. С целью обеспечения максимальной финансовой отдачи и снижения производимых затрат автором предлагается в качестве управленческой инновации использовать схему фи-девелопмента.

Ключевые слова: инвестиции,строительный комплекс, фи-девелопмент, инновации, управление проектами

Одним из стратегических векторов институционального развития как экономики в целом, так и ее отдельных отраслей является инновационный путь развития [4]. На современном этапе уделяется повышенное внимание реализации государственных программ поддержки инновационной деятельности, направленных на повышение благосостояния населения [1, 2]. Современная проблема повышения инновационной активности в российском инвестиционно-строительном комплексе является серьезной народнохозяйственной проблемой [5].

Инновационное развитие строительства

В настоящее время ведется поиск новых строительных материалов и

форм строительства, которые бы удовлетворяли условиям энергоэффективности и удешевления строительного процесса, а также повышения комфортности жилых зданий [11]. Выявление и оценка потенциала инновационной деятельности в региональных инвестиционно-строительных комплексах через индикацию приоритетов развития по созданию и использованию новых, более совершенных строительных машин, механизмов, строительных материалов, изделий, конструкций, новых технологий в проектировании и строительстве, совершенствование системы управления и прочие инновационные мероприятия являются мощными резервами эффективности региональной и национальной экономики. Вместе с тем, несмотря на сверхактуальность инновационного пути

развития региональных строительных комплексов как ключевых рыночных кластеров региональных экономик, их инновационный потенциал сегодня наращивается крайне медленно и неэффективно (10), Следует заметить, что активизация инновационных процессов в инвестиционно-строительных комплексах сдерживается из-за неэффективного управления и недостаточно развитой инновационной инфраструктуры. Данная проблема существует и в инвестиционно-строительном комплексе Республики Татарстан,

Инновационный подход в управлении предполагает выполнение логически последовательных взаимосвязанных управленческих решений и заключается в использовании внутренних резервов предприятия в управлении материальными ресурсами, финансовыми потоками и персоналом (3, 7), Одним из современных направлений развития экономики и управления предприятиями инвестиционно-строительной сферы являются концептуальные подходы к развитию девелоп-мента (9),

Совершенствование систем управления проектами на основе девелопмента

До начала 90-х гг. понятия «девелоп-мент» в России не существовало, для него не было даже русского обозначения, равно как и нет до сих пор (используется калька с английского языка), На западе под девелопментом понимается профессиональное создание проекта и управление им, которое включает в себя гораздо больше аспектов, нежели у нас принято понимать под функциями, например, технического заказчика, суть работы которого тоже управление проектом,

В сфере строительства этот термин означает сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта - объекта недвижимости с целью его реализации, либо использования, Иными словами девелопмент недвижимости является разносторонним бизнесом, охватывающим различные виды деятельности - от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи земельных участков, Девелопмент подразумевает грамотный подбор площадки, концептуальную прорисовку проекта, привлечение к проекту инвестиций, полное сопровождение в плане согласований и разрешений, проведение тендера на отбор проектных организаций, активное управление командой проектировщиков, управление строителями после проведения профессионального тендера, подготовку здания к сдаче в эксплуатацию и непосредственно саму сдачу объекта, Это сложный многоуровневый процесс, которым управляет компания, отвечающая за качество исполнения работ, выдерживание бюджета, а также соответствие графику проведения работ, что существенно для инвесторов, поскольку большое значение имеет стоимость денег во времени, Каждый вложенный доллар должен работать в том периоде, как то было запланировано инвестором, это напрямую отражает-

активизация инновационных процессов в инвестиционно-строительных комплексах сдерживается из-за неэффективного управления

ся на доходности проекта. Такая функция девелопера существует на западе много лет, а в России ситуация сложилась совершенно иная. В советское время в нашей стране строительство любых объектов недвижимости определялось совершенно другими критериями и производилось на другой основе. Поэтому с возникновением коммерческого рынка недвижимости стали появляться девелоперы, обучающиеся на западе тому, как правильно управлять проектами и как их организовывать. Далее система разделилась на две ветви: первая - когда девелопер сам же является инвестором и застройщиком, и вторая - когда эта функция передается третьим лицам застройщиками, часто не являющимися специалистами в области строительства и недвижимости, но имеющими средства, которые они хотят вложить.

В целом, ключевым атрибутом деве-лопмента является последовательность прохождения ряда этапов, к которым следует отнести и приобретение земельного участка, и строительство объекта, и его реализацию. Не случайно в роли компании-деве-лопера выступают крупные инвестиционно-строительные комплексы, интегрирующие в своем составе объекты инвестирования, компании-аут-сорсеры, выполняющие многочисленные функции в области менеджмента,

девелопмент недвижимости является разносторонним бизнесом, охватывающим различные виды деятельности

маркетинга, логистики в целях оптимизации каналов распределения и эффективного управления материальными, информационными, рыночными потокопроцессами.

Организация строительства с привлечением фи-девелопера

Фи-девелопмент представляет собой оказание функции полного сопровождения проекта, начиная с этапа подготовки площадки до сдачи построенного объекта в эксплуатацию. Схема организации строительства с привлечением фи-девелопера представлена на рисунке. В этом случае девелопер не берет на себя риски проекта и не участвует в финансировании проекта, получая за организацию процесса девелопмента и управление вознаграждение в виде фиксированного гонорара [6].

В настоящее время с помощью фи-де-велопмента реализуется множество проектов, на рынке сейчас работает достаточное количество фи-девело-перов. В реализации проектов строительства зданий и сооружений промышленного и специального назначения функция фи-девелопера абсолютно необходима, потому что здесь необходимо понимать специфику такого рода объектов. В качестве примера можно привести проекты строительства гостиниц, которые обязательно должны осуществляться с задействованием опытного фи-де-велопера, т.к. гостиницы являются наиболее специфичным и сложным сегментом недвижимости и от профессионализма фи-девелопера напрямую зависит дальнейшая доходность такого проекта.

Функция фи-девелопмента становится все более востребованной на рынке, потому что со временем мно-

Рис. Схема организации строительства с привлечением фи-девелопера

гие застройщики на своем печальном опыте убедились, что, начиная проект, они сталкиваются с вещами, которые не понимают и не могут решить. В итоге они не могут вовремя получить все необходимые согласования или выдержать бюджет, поскольку неграмотно выбирают проектировщиков и подрядчиков или связываются с непрофессиональными строительными структурами, которые не могут построить объект и сдать его в эксплуатацию и постоянно требуют дополнительных средств. Исходя из этого, застройщики начали понимать, что лучше заплатить за качественные девелоперские услуги профессионалу, чем самим заниматься решением вопросов, в которых они не до конца разбираются. В жилищном строительстве фи-де-велопмент в России совершенно не

развит, т.к. застройщики реализуют эту функцию самостоятельно. В кризис многие проекты замораживались, соответственно вложенные средства были потеряны. Произошло это во многом не столько из-за кризиса, а вследствие того, что проекты готовились непрофессионально, поэтому в кризис отдельные проекты пострадали значительно больше, чем другие. Практика показывает, что когда проект подготавливается и управляется профессионалом, он имеет больше шансов на успех и большую устойчивость к колебаниям рынка и кризисным моментам (12). Например, экономия бюджета на 5%, которую обеспечивает управляющий и фи-девелопер, может дать увеличение доходности проекта (IRR) на 2-3%, это огромный выигрыш для застройщика.

Выводы

1. Функция фи-девелопмента сейчас пользуется популярностью у застройщиков и инвесторов в частичном проявлении, например, когда компания реализует проект самостоятельно, но при этом нанимает фи-девелопе-ра для отдельной функции - управление строительством или проведение тендеров на выбор проектировщика (генподрядчика). Это означает, что застройщики и инвесторы понимают ценность профессиональных услуг девелоперов и видят положительный результат.

2. Компания-девелопер является управленческим ядром, которое с помощью механизма аутсорсинга берет на себя ответственность за конечный результат успешного завершения проекта в результате привлечения сторонних организаций по многопрофильным работам. 3. В процессе реализации строительного проекта формируются новые риски, связанные с изменениями в законодательстве, проблемами материального обеспечения, сбыта, платежеспособностью пользователей строительной продукции. Именно компания-девелопер выступает в роли опытного дирижера огромного хора привлеченных инвестиционных, строительных компаний, институтов посредников, муниципальных и других властных структур. И от того, как будут просчитаны управленческие алгоритмы последовательных шагов выполнения строительного про-

каждый вложенный доллар должен работать в том периоде, как то было запланировано инвестором

екта, зависит коммерческий успех всех участников инвестиционно-строительного комплекса.

Литература

1. Гареев И.Ф. Некоммерческие жилищные организации - источник социальных инноваций//Российское предпринимательство. - 2010. - № 11. -Вып. 1 (170). - С. 148-153.

2. Гареев И.Ф. Татарстан: жилищная политика, ориентированная на потребности населения//Российское предпринимательство. - 2011. - № 6. -Вып. 1 (185). - С. 184-188.

3. Загидуллина Г.М., Романова А.И., Миронова М.Д. Управленческие инновации в системе массового обслуживания (на примере жилищно-коммунального комплекса) // Вестник Казанского технологического университета. - 2009. - № 5. - С. 128-133.

4. Клещева О.А. Развитие науки как основа инновационного развития инвестиционно-строительного комплекса Республики Татарстан // Известия КГАСУ. - 2013. - № 3. - С. 134-138.

5. Кульков А.А. Оценка стратегии развития жилищного строительства в Республике Татарстан на 2011-2015 годы // Известия КГАСУ. - 2011. - № 4. -С. 307-312.

6. Малахов В.И. Контрактные модели реализации инвестиционно-строительных проектов // Интернет-проект «Корпоративный менеджмент» (Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.cfin.ru/investor/contract_ models.shtml.

7. Мухаррамова Э.Р. Организация антикризисного управления на предприятиях строительной отрасли // Известия КГАСУ. - 2011. - № 3. - С. 229234.

8. Половцев И.Н. К вопросу о рабочей документации в строительстве //

Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований, -2012. - № 5, - С, 69-71,

9, Сиразетдинов Р.М. Девелопмент как инновационное направление инвестиционно-строительной деятельности // Российское предпринимательство, -2011, - № 8, - Вып, 2 (190), - С, 80-84,

10, Туишев Ш,М,, Низамова А,Ш, Роль венчурного капитала в инновационном бизнесе // Известия КГАСУ, - 2013, - № 4, - С, 326-330,

11, Файзуллина Л,И, Перспективы инновационного развития инвести-

ционно-строительного комплекса // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. -2010. - № 24. (Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.uecs.ru/ иесз-24-242010/^ет/255-2011-03-24-13-04-30.

12. Чугунова Ю.В. Инвестиционно-строительные новации при решении жилищной проблемы // Российское предпринимательство. - 2012. - № 23 (221). - С. 104-108.

рп

Farida M. Sayfullina

Candidate of Science, Economics, Teaching assistant at the Chair of Economics

and Construction Entrepreneurship,

Kazan State University of Architecture and Engineering

Construction projects management based on fee-development

_Abstract

The problem of increasing the efficiency of innovations introduction in construction industry is considered in the article. The author offers to use the scheme of fee-development as a management innovation to ensure the best financial return and reduction in the costs produce.

Keywords: investments, construction sector, fee-development, innovations, project management