Управление стоимостью ипотечно инвестиционных программ жилищного кредитования Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Управление стоимостью ипотечноинвестиционных программ жилищного кредитования

B.А. Ступин

директор ООО «Региональное агентство оценки»

C.А. Баронин

кандидат технических наук, заместитель директора по экономике и инвестициям Пензенского муниципального фонда «Жилье»

И.В. Попова

экономист, соискатель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» Пензенского государственного строительного университета

Инвестиционный климат современной экономики России характеризуется наличием предпосылок для стремительного развития ипотечного кредитования в жилищной сфере. Современная социально-экономическая ситуация требует формирования долгосрочных инвестиционных потоков в жилищной ипотеке как мощного психологического фактора стабилизации экономики и политики через стимулирование образования среднего класса. В связи с этим актуальной задачей прогнозирования развития ипотечно-инвестиционного кредитования является разработка методологии оценки и управления стоимостью ипотечно-инвестиционными программами как эффективного экономического инструментария государственного планирования и регулирования.

Особенно актуальной эта задача становится сейчас - в условиях, когда появляются «длинные деньги» пенсионных фондов и «охота» за ними будет порождать множество предложений. Следует признать, что направить эти деньги в русло долгосрочной ипотеки жилья - стратегическая задача государственного регулирования, поскольку это первый реальный институциональный инвестор, способный поддерживать вторичный рынок рефинансирования ипотек. Если в нашей стране удастся создать дополнительный финансовый инструмент на рынке ценных бумаг на основе долгосрочных ипотечных ценных бумаг, ориентированных на широкие массы населения, то оценщиков

можно будет поздравить, поскольку появятся дополнительный экономический механизм связывания капитала и эффективный инструментарий определения его стоимости в расчетных коэффициентах дисконтирования и ставках капитализации. Необходимость создания в России ипотечного фондового рынка давно уже назрела, и сейчас есть все предпосылки для его формирования на федерально-региональных уровнях управления экономикой.

Общеизвестно, что в условиях современной экономики наиболее эффективным типом менеджмента является стоимостное управление. Рассматривая критерий прироста стоимости собственности как один из основных в процессе управления, можно классифицировать стоимостное управление на классическое и нетрадиционное. К классическому традиционному стоимостному управлению можно отнести:

• управление на уровне возведения отдельных инвестиционных объектов или проектное управление;

• управление стоимостью отдельными активами собственности;

• управление стоимостью предприятия как имущественного комплекса, или совокупности бизнес-линий.

В настоящее время успешный бизнес на предприятии невозможен без мониторинга рыночной стоимости компании и анализа факторов ее ценообразования. Стоимость бизнеса является современным комплекс-

ным индикатором эффективности и конкурентоспособности предприятия. Однако исследования показывают, что назрела необходимость в эволюционном развитии этого понятия в понятие «стоимостное управление программами социально-экономического развития территорий, отраслей и целевых проблемных сфер деятельности». Если в традиционном стоимостном управлении субъектом управления является преимущественно собственник активов, то в инновационном - это структуры государственного управления на федерально-региональном и муниципальном уровнях. Актуальность развития системы стоимостного управления применительно к программам социальноэкономического развития государственномуниципальных образований объясняется тем, что текущая и долговременная стабильность развития отдельных предприятий невозможны без взаимоувязки с текущим, среднесрочным и долгосрочным планированием территорий.

Рассматривая экономическую надежность любого бизнеса и прогнозируя прирост его стоимости, можно определить некоторое пороговое значение как его надежности, так и стоимости. При этом прирост стоимостных показателей предприятия во многом зависти от его совключенности в планы социально-экономического развития отраслей и территорий. Можно однозначно сказать, что в отечественной экономике необходим новый программно-целевой инструмент государственного регулирования и стабилизации. Появившийся сейчас модный интерес к зарубежным моделям менеджмента по планированию и контроллингу как механизмам долгосрочной стабилизации предприятия и формированию сценариев будущего - не что иное, как известный опыт СССР по государственному социально-экономическому планированию страны, адаптированный к западным условиям деятельности фирмы. Но планы и стратегии отдельных предприятий должны быть увязаны с текущими, среднесрочными и долгосрочными планами развития отраслей и территорий. Именно такая взаимоувязка позволит обеспечить социально-экономическую надежность общества. Приходится

констатировать, что нить государственного программно-целевого управления во многом потеряна и ее просто необходимо возрождать в новых экономических условиях России. Конечно, нам не нужен старый Госплан на новый манер с увеличением аппарата чиновников, но искать эти новые формы можно только через управление регионами на основе стоимостного управления программами социально-экономического развития территорий. В целях реализации указанной методологии инновационного развития стоимостного управления авторами разработана структурно-функциональная концептуальная модель применительно к инвестиционно-строительному комплексу (рис. 1 ).

Существующая практика формирования и реализации инвестиционных программ ориентирована только на проблемный характер социально-экономических ситуаций. В последнее время активизировался процесс комплексного планирования территорий и отраслей. Однако он носит фрагментарный характер, отсутствует единая методология, большинство регионов вынуждены разрабатывать свои региональные целевые инвестиционные программы, чтобы получить федеральные деньги из одноименных федеральных целевых программ.

Если рассматривать реализацию программно-целевого принципа стоимостного управления в инвестиционно-строительной сфере, то сейчас он реализуется в основном на общегосударственном уровне через общефедеральную целевую программу «Жилище». В наиболее общем виде ее действие, как и прочих программ, можно представить в виде функциональной модели (рис. 2). Формирование и реализация целевых инвестиционных программ представляет собой сочетание следующих функциональных подсистем:

• Ф1 - федеральная целевая программа;

• Ф11 - синхронная целевая программа субъекта Российской Федерации.

При этом региональная программная подсистема в обязательном порядке должна состоять:

• из целевой программы, финансируемой из регионального бюджета;

II. Иинновационная методология развития стоимостного управления I. Традиционные уровни стоимостного управления на основе программно-целевого подхода

Субъекты управления

СТОИМОСТЬЮ |-----|У

(С1-СЗ) |

Критерии

управления

стоимостью

(К1-К9)

Объекты

управления

стоимостью

(01-07)

сз

Международные

организации

г/

К10. Оптимизация

используемых

ресурсов

К9. Максимизация рыночного потенциала территорий по предприятиям инвестиционностроительной сферы в условиях его соответствия социальноэкономическим потребностям К8. Обеспечение нормативного уровня доходности на привлекаемый капитал

К7. Минимизация

объемов

привлекаемых

бюджетных средств

Кб. Максимизация

объемов

привлекаемых

внебюджетных

средств

К5. Долгосрочная стабильность инвестиционностроительных потоков К4. Устранение проблемных ситуаций в воспроизводстве жилищной недвижимости (ветхий фонд, инженерная инфраструктура...)

07

Международные инвестиционные проекты и программы

Об

Федеральные

целевые

ипотечно-

инвестиционные

программы

05

Региональные

целевые

ипотечно-

инвестиционные

программы

04

Муниципальные

целевые

ипотечно-

инвестиционные

программы

о

и

о

и

н

I и

og

и Я

м «

5 о

та ьч ин

5-й

Oft «

oo5s

u

ииЗ

пі И вЗ ЧОО.

5 as ISg

«Str

OSes

о о u о S « о

«Sun

SH 5 ffl Sid p

Ss^g

о & u нГЯ

яРЗй

S.*"S

M ee “ogp

Sm&u

>-.* о и о H

КЗ. Максимизация прироста стоимости предприятия и его долей для владельцев и менеджеров ASn—>max

К2. Минимум стоимости при максимуме потребительской полезности

К1. Минимум потерь стоимости при

строительстве и эксплуатации

2 АС п —«шп

03

Программы развития предприятия на разных стадиях его жизненного цикла (создание, продажа, реструктуризация, принятие инвестиций, ликвидация)

02. Объект строительства, инвестиционный проект

01

Отдельные виды работ, конструктивы

Уровни

стоимостного

управления

(У1—У7)

Программно-

целевое

управление

стоимостью

У7

Международный

уровень

У6

Федеральный

уровень

У5

Уровень субъекта Российской Федерации (область, край, республика)

У4

Уровень

местного

самоуправления

УЗ

Управление

стоимостью

бизнеса

(предприятия)

У2

Управление стоимостью строительных объектов и инвестиционных проектов

У1

Управление стоимостью отдельных видов работ, конструктивов

Рис. 1. Структурно-функциональная модель развития стоимостного управления в инвестиционно-строительном комплексе

• из целевых программ, финансируемых муниципальными образованиями;

• из целевых программ привлечения внебюджетных источников финансирования.

Учитывая, что в нашей стране развитие долгосрочного ипотечного кредитования жилья следует отнести к особо приоритетным задачам, уже сейчас необходимо формировать на общегосударственном уровне специализированную целевую инвестиционную подпрограмму «Ипотека» в рамках программы «Жилище».

Предпосылкой для разработки методологии оценки и управления стоимости ипотечно-инвестиционных программ как особого объекта оценки является исследование российской специфики в становлении и развитии ипотечного кредитования жилья. Традиционно ипотека классифицируется на следующие типы:

• классическая банковская усеченнооткрытая (одноуровневая);

• расширенная (двухуровневая);

• автономная модель стройсбережений.

Если принять за основу эффективно

действующую зарубежную модель ипотеки рыночной экономики, то лидером следует признать двухуровневую, наиболее развитую в США. В связи с этим представляется интересным многообразный длительный опыт США: государство периодически меняло тактику своего участия на рынке ипотек - от существенного доминирования до перехода на саморегулируемые ипотечноинвестиционные системы. Именно поэтому следует объективно признать, что американская двухуровневая система ипотеки считается одной из самых стабильно эффективных и достойных подражания. По замыс-

Проблемно-ориентиров анная федеральная целевая программа (ФЦП і)

ФІ / Федеральная целевая программа, / обеспеченная у финансированием/ \ из федерального \ \ бюджета \ у' Ф II — синхронная целевая 'ч инвестиционная программа субъекта \ федерации ^ \ А / Б / В \] Целевое Целевое Целевые і программное програмное внебюджетные финансирование финансирование \ источники из регионального \ из бюджетов \ финансирования бюджета \ муниципалитетов \ /

ФII ( віпхг) - Проблемно-орі программа, синх;

[ентированная целевая региональная инвестиционная >онная с федеральной программой (РИП j - віяхт)

Ф II ( іпсітсі) - Пробл программа индивидуальна] трансформацией в федералы ;мно-ориентированная целевая региональная инвестиционная [ без федерального софинансирования с возможной ую программу ^ (РИПі -іші)

* (РИПІ — іпсі) =>(ФЦП5)

Рис. 2. Функциональная модель реализации целевых инвестиционных программ на федерально-региональном уровне

лам Правительства Российской Федерации в России предполагается формировать именно двухуровневую систему ипотеки, и с этой целью образовано специализированное федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) для рефинансирования первичных ипотек и формирования вторичного рынка ценных бумаг на недвижимость за счет привлечения институциональных инвесторов.

Однозначно можно сказать, что слепое копирование американского опыта будет безуспешным, и нам необходим свой «российский узор» ипотеки. Повторение невозможно уже потому, что в США ипотека базируется на англосаксонской системе права, а в нашей стране применяется традиционное континентальное право. Различие заключается в том, что в США действует титульный залог недвижимости («то11даде» - могидж). Он предусматривает формальную передачу залогодателем на основании письменного договора могиджа титула собственности на заложенную недвижимость залогодержателю на период действия залога. При этом происходит временное расщепление права собственности на объект залога: к залогодержателю переходит право распоряжения - формальное «титульное» право собственности, а право владения и право пользования остаются у залогодателя. В случае невыполнения залогодателем основного обязательства у залогодержателя не возникает проблем при реализации своего залогового права в связи с тем, что он становится формальным собственником заложенного имущества в момент заключения договора залога. В США именно эта схема легла в основу механизма обеспечения финансирования приобретения недвижимости (в основном жилья) с помощью долгосрочного кредита в рамках двухуровневой системы ипотеки. Действующее в современной России правовое поле жилищной ипотеки существенно затрудняет реализацию прав на заложенное имущество при невыполнении заемщиком своих обязательств. Поэтому данный юридический фактор является очень существенным с позиций оценки развития двухуровневой модели ипотеки в нашей стране.

Действия АИЖК на первоначальном этапе своего развития тоже вряд ли следует признать достаточно эффективными, поскольку федеральные бюджетные средства российских налогоплательщиков использовались на отработку механизма ипотеки через развитие классической банковской ипотеки. Покупку закладных у банков и рефинансирование их кредитов за счет государственного бюджета для «небедной» части нашего населения вряд ли следует считать удачным экспериментом по вкладыванию ограниченных бюджетных средств.

Результаты проведенных исследований в области сформировавшихся оргструктур по реализации жилищной ипотеки как субъекта стоимостного управления позволяют утверждать, что в России сформировался специфический тип ипотечно-инвестиционных систем, которые можно классифицировать на две основные группы:

• бюджетно-ориентировнные социальные программы рассрочки и ипотеки;

• системы рассрочки и ипотеки независимых хозяйствующих субъектов.

При этом управление ипотечно-инвестиционными системами осуществляется на трех уровнях: федеральном, региональном и муниципальном. Разнообразный опыт реализации программ социальной ипотеки за счет бюджетных средств субъектов Российской Федерации и муниципалитетов позволяет выделить эти процессы как преимущественно автономные и независимые от федерального центра. Однако развивающаяся сейчас деятельность АИЖК в рамках сотрудничества по рефинансированию ипотек с региональными жилищными фондами становится значимым инструментом общегосударственной жилищной политики по интеграции региональных ипотечных жилищных систем в общефедеральную. И хотя региональные и муниципальные программы называются ипотечными, они, с юридической точки зрения, в своем большинстве таковыми не являются, так как отсутствует процедура оформления и государственной регистрации закладной. В большей степени такие программы следует определить как социальные программы продажи жилья в рассрочку.

Следует отметить наличие разрозненности в деятельности указанных уровней управления. Особенно это касается органов местного самоуправления, так как именно здесь сосредоточена основная масса населения, испытывающая потребность в социальном жилье (учителя, врачи, работники культуры, искусства и пр.), и имеются минимальные возможности бюджетного финансирования. Поэтому совместные, софинан-сируемые как с региональным, так и с федеральным центрами управления ипотекой ипотечные жилищные программы в первую очередь требуются органам местного самоуправления.

Результаты выборочных статистических исследований 36 действующих оргструктур управления ипотекой по отдельным регионам, проведенных в 2003 году, позволили установить, что в состав первой классификационной группы (бюджетно-ориентированные социальные программы рассрочки и ипотеки) входят следующие разновидности систем управления:

• фонды - 49 % (Пенза, Ульяновск, Самара, Саратов и пр.);

• фонды-агентства - 8 % (Саров, Заречный);

• коммандитные общества - 5 % (Ульяновск);

• агентства - 5 % (Москва, Санкт-Петербург, Омск);

• уполномоченные региональные банки с бюджетным субсидированием льготных социальных кредитов - 14 % (Нижний Новгород, Москва, Санкт-Петербург, Омск);

• департамент строительства и развития - 3 % (Ростов на Дону);

• стройсберкассы - 8 % (Москва, Омск, Оренбург );

• акционерные общества - 8 % (Уфа).

Результаты анализа показывают, что наибольшее распространение получила организация фондов на региональном уровне. Следует отметить, что в последнее время наблюдается «волна активности» в образовании потребительских жилищных кооперативов по строительству и последующей эксплуатации жилья (Уфа, Москва, Санкт-Петербург, Пермь, Ижевск, Норильск и др.) с образованием соответствующих ассоциа-

тивных объединений. Наличие существенных льгот при накоплении вкладов населения для финансирования строительства по схеме потребительских кооперативов делает эту схему весьма привлекательной, поскольку в этом случае все финансовые операции учитываются как членские взносы. Эффективность этой схемы подтверждает многолетний опыт Уфы. Можно с уверенностью сказать, что такая инвестиционная схема накоплений может быть использована для зарождения в России системы стройсбережений. Конечно, можно предположить, что «снятие сливок» с этой модели может завершиться, и со временем ее подставят «под прицел» налоговой инспекции. Поэтому нашим законодателям хотелось бы предложить использовать потребительские жилищные кооперативы как юридическую основу для формирования полнокровной системы стройсбережений и возродить в этой сфере опыт дореволюционной России. Представляется, что самым удачным вариантом будет использование муниципального уровня управления как основы для создания накопительной системы стройсбережений граждан. Учреждать потребительские кооперативы для этих целей следует разрешить не только гражданам, но и в законодательном порядке органам местного самоуправления. Это позволит сформировать в муниципалитетах накопления инвестиционных потоков граждан для воспроизводства жилого фонда. Такой подход позволит создать «инвестиционный накопительный буфер» в системе местного самоуправления и «магнит» инвестиционной активности, исходящий именно из системы местного самоуправления. Учитывая серьезный кризис сферы воспроизводства через реконструкцию и обновление жилой недвижимости в городах и населенных пунктах, который усугубляется «пробуксовкой» реформы жилищно-коммунального хозяйства, такой инвестиционный накопительный буфер будет очень кстати для компенсации существующих диспропорций между развитием городского хозяйства и недостаточным уровнем сбережений населения. Через такую модель государственного регулирования жилищной ипотеки

можно запроектировать мощный «локомотив инвестиций» и существенно активизировать деятельность всего инвестиционностроительного комплекса. Такая стратегия государственного регулирования неизбежно обречена на успех, поскольку будет стимулировать накопительные процессы у населения, что, в свою очередь, приведет к экономическому росту российской экономики в целом.

В настоящее время АИЖК приступило к формированию специфической российской системы ипотечного кредитования жилья, ориентированной на рефинансирование бюджетных средств регионов, выделенных на реализацию местных ипотечных программ. Это стратегическое направление его деятельности следует признать наиболее перспективным и приоритетным, так как позволяет формировать «российский узор» ипотечного кредитования жилья, поскольку положено начало формированию социально ориентированной двухуровневой системы жилищного ипотечного кредитования. Созданные в регионах многочисленные фонды, агентства, департаменты и прочие оргструктуры по продаже жилья в рассрочку за счет ограниченных региональных и муниципальных средств ждут своего «второго дыхания», которое может открыться благодаря совместным действиям федерального центра и регионов. При этом программа совместных действий должна базироваться на реализации моделей рефинансирования ипотечных кредитов, выданных за счет местных региональных бюджетов.

Для целей планирования и управления государственной специализированной ипотечно-инвестиционной подпрограммой «Ипотека» предлагается разработка комплекса оценочных показателей по определению плановых нормативов участия федерально-региональных и внебюджетных источников финансирования на разных стадиях реализации жизненного цикла подпрограммы. Также предлагается рассчитывать начальную стоимость целевой инвестиционной программы с учетом объемов и стоимости отдельных источников финансирования с применением теории дисконтирования по показателю - ДСП (дисконтирован-

ная стоимость программы: общая (О); бюджетная (Б); внебюджетная (В).

Таким образом:

ДСП(0) = ДСП (Б) + ДСП (В),

ДСП(Б) = оЕ У6 ,х 1/(1+1б)

ДСП(В) = 0 Е ив <х 1/(1+ в) \

где Уб1 - объемы финансирования программы из бюджетных источников по годам 1;

1/(1+'б) 1 - коэффициент дисконтирования бюджетных средств при планируемой стоимости бюджетных источников /б;

ив1 - объемы финансирования программы из внебюджетных источников по годам 1;

1/(1+'/в)1 - коэффициент дисконтирования бюджетных средств при планируемой стоимости внебюджетных средств /в .

Для различных стадий государственного регулирования и планирования развития ипотечно-инвестиционных систем и показатели соотношения стоимости ДСП(Б) и ДСП(В) также представляют интерес.

Принципиальная модель оценки стоимости программ в рамках жизненного цикла ДСП(Б) и ДСП(В) представлена на рисунке 3, на котором показаны периоды государственного регулирования (Ггрп) проблемных ипотечно-инвестиционных программ ПП1 и ПП2, а также периоды рефинансирования (Трф) и самоокупаемости (Тсб) бюджетных средств.

В наиболее общем виде функцию государственного регулирования инвестиционных программ можно представить в виде своеобразного «катализатора», когда административный ресурс государственности в сочетании с бюджетным финансированием приводит в действие большие объемы внебюджетных инвестиций в проблемно-ориентированном направлении. Таким образом, стоимостному управлению присущи циклы государственного регулирования, имеющие различные параметры, основной целью которых является стабилизация проблемных ситуаций.

При стартовом планировании и последующем контроллинге стоимости подпрограммы «Ипотека» предлагается обеспечивать расчет следующих ключевых параметров управления:

• уровень софинансирования;

• показатели рефинансирования и возвратности бюджетных средств;

• расчет точки самоокупаемости бюджетных средств;

• объемы консолидированных средств государственных бюджетов всех уровней, в том числе муниципальных образований;

• период государственного регулирования и участия в программе;

• уровень привлечения внебюджетных источников на единицу средств консолидированного бюджета;

• мультипликативные эффекты;

• риски инвестиционной деятельности;

• общая коммерческая доходность программы и доходность участников ее реализации;

• федерально-региональная синхронность софинансирования;

• уровень нормативной концентрации инвестиционных средств для обеспечения

плановых сроков решения поставленных социально-экономических проблем и других параметров.

Результаты исследований показывают, что одним из ключевых факторов управления стоимостью ипотечно-инвестиционных программ является обеспечение непрерывности бюджетного финансирования. В условиях дискретного выделения денежных средств в рамках ежегодно утверждаемых федерально-региональных и муниципальных бюджетов обеспечение непрерывности государственно-муниципального финансирования ипотеки является фактором повышенного риска. Сбои в объемах и сроках финансирования этих программ не являются редкостью, и это может существенно влиять на объемы привлекаемых внебюджетных средств. Поэтому в обязательном порядке требуется разработка дополнительных инновационных инструментов, повышающих долгосрочную стабильность ре-

Рис. 3. Принципиальная модель оценки стоимости подпрограммы «Ипотека» по этапам жизненного цикла ее развития

ализации ипотечно-инвестиционных жилищных программ. Таким инструментарием может быть механизм внутрирегионального и федерального рефинансирования на базе ипотечных ценных бумаг.

Проведенные исследования позволили авторам разработать проект по апробации в Пензенском регионе инновационной общегосударственной стратегии формирования и управления стоимостным развитием системы ипотечного кредитования жилья, основанной на использовании принципиально новой модели рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Предлагается апробировать использование совместно с АИЖК, международными финансовыми институтами модель рефинансирования ипотечных кредитов через систему общих фондов бюджетно-банковского управления (ОФБУ). В настоящее время в России АИЖК использует модель рефинансирования через региональных операторов закладных. Однако новый концептуальный подход может позволить создать более гибкую и эффективную многоуровневую систему государственного регулирования ипотечного кредитования жилья с целью формирования долговременной самофинанси-руемой и саморегулируемой модели.

При этом:

а) использование этой модели предполагает возможный сценарий реорганизации АИЖК в многоуровневую холдинговую структуру для привлечения банковского капитала, в состав соучредителей которой могут быть включены региональные банки. Эмиссия региональных ипотечных бумаг, инициируемая за счет средств федерального бюджета посредством участия АИЖК, регионального бюджета субъекта Российской Федерации, бюджетов местного самоуправления (51 % участия) и средств региональных банков (49 %) позволит реализовать существующую схему рефинансирования АИЖК, но на региональном уровне стоимостного управления рефинансированием;

б) государственные федеральные гарантии, как и уставный капитал АИЖК, могут быть разделены и переданы на межрегиональные, региональные и муниципальные уровни управления рефинансированием, а

их целевое использование, также как и средств региональных и муниципальных бюджетов, может быть направлено на государственное регулирование рыночных процентных ставок по региональным ипотечным ценным бумагам и на субсидирование снижения ставок по социальным программам для населения в рамках федеральной целевой программы «Жилище», реализуемой на регионально-муниципальных уровнях управления;

в) эмиссия региональных ценных ипотечных бумаг может быть осуществлена на основе предоставленных гарантий под уже выданные долгосрочные ипотечные жилищные кредиты региональными банковскими структурами. Объемы таких кредитов уже являются достаточными. Например, в Пензенской области на 1 января 2004 года Сберегательным банком Российской Федерации выдано около 80 млн рублей, пензенским филиалом Банка внешней торговли - 3 млн рублей. Всего по всем банковским структурам объем таких кредитов составляет около 100 млн рублей. Поэтому схема рефинансирования банковских ипотечных кредитов на региональном уровне даже без участия АИЖК представляется вполне реальной. Участие федерально-региональных структур в региональных эмиссионных синдикатах позволит проводить политику стабилизации рисков кредитования, снижать и стабилизировать рыночные региональные ставки банковских кредитов.

Недостатком такой схемы рефинансирования можно считать ее чисто спекулятивно-доходный характер, ориентацию на ограниченных институциональных инвесторов регионального уровня, а также ориентацию клиентов банка преимущественно на вторичный рынок жилья и отсутствие компоненты регулирования первичным рынком. Такое регулирование невозможно без участия органов местного самоуправления, в ведении которых находится компетенция градорегулирования и рынок земель под застройку.

Наиболее интересным сценарием выпуска ценных бумаг является их ориентация на накопительные инвестиционные схемы с налоговыми эффектами;

г) деньги, полученные от рефинансирования, предлагается направить как на повторную выдачу ипотечных кредитов банками, так и (часть) на финансирование инвестиционных проектов в региональном строительном комплексе на льготной основе. Возможное субсидирование регионального бюджета на инновационные технологии на основе местных сырьевых ресурсов, предусматривающие сокращение стоимости и сроков объектов строительства, позволит регулировать на региональном рынке стоимость строительных программ ипотеки. Таким образом, через проектное управление можно стимулировать обновление основных фондов на предприятиях регионального строительного комплекса и содействовать образованию региональных бизнес-инкубаторов под патронажем региональных властей. Это позволит образовать в регионе схему содействия формированию венчурного капитала в рамках сопровождения региональных ипотечно-строительных программ;

д) в целях ориентации финансовых ипотечных потоков региона на долгосрочные инвестиционно-строительные потоки на первичном рынке жилья, связанные с конкретными проектами и программами, предлагается на уровне местного самоуправления и региона в целом сформировать целевую инвестиционную программу, утвердить ее на местном законодательном уровне, чтобы обеспечить бюджетно-административную региональную поддержку на местном уровне реализации данного проекта. Для этих целей предлагается осуществить как комплексную реконструкцию территории города с учетом сноса ветхого и аварийного фонда в рамках реализации подпрограммы «Расселение ветхого и аварийного жилья» по федеральной целевой программе «Жилище», так и подготовку новых микрорайонов строительства с формированием земельных участков с инженерной инфраструктурой и представлением их на конкурсной основе под застройку для организации долговременного строительного потока.

Для поддержки строительной компоненты долгосрочного ипотечного кредитования жилищного строительства в регионах предлагается выйти с инициативой в Правитель-

ство Российской Федерации о выделении в Федеральной целевой программе «Жилище» специальной подпрограммы «Ипотека» для софинансирования региональных социальных программ ипотечного кредитования жилья, предусмотреть их долговременный характер и использовать в качестве обеспечения для выпуска ипотечных ценных бумаг. При этом необходимо выделить ипотечное кредитование жилья в городских поселениях и на селе - «Сельская продовольственная ипотечная программа»;

е) в качестве организационной структуры реализации проекта предлагается совместно с регионом создать единый региональный центр управления финансовыми активами типа Фонда жилья и ипотеки как некоммерческую организацию или иную организационно-правовую структуру, 51 процент уставного капитала которой будет принадлежать федерально-региональным государственным структурам и 49 процентов - региональным банковским структурам с целью выпуска ипотечных бумаг и их рефинансирования на региональном уровне. Предлагается на период становления регионального центра назначить исполнительного директора Фонда со статусом заместителя губернатора. Включить реализацию рассматриваемого проекта как составляющую инвестиционной стратегии Пензенского региона и муниципальных образований. Для реализации проекта целесообразно рассмотреть вопрос о получении поддержки международных финансовых институтов в виде гранта;

ж) в качестве основы для реализации проекта предлагается использовать эффективно действующий Пензенский муниципальный фонд «Жилье». Указанный проект возможно реализовать не только на уровне отдельного региона, но и на межрегиональном уровне;

з) определенный интерес представляет привлечение для реализации рассматриваемого проекта в Приволжском федеральном округе Самарского филиала Сберегательного банка Российской Федерации, а также институционального инвестора, например Пенсионного фонда Российской Федерации.

Изучаемая проблема планирования стоимостного управления развития ипотечноинвестиционных систем на основе моделирования рефинансирования бюджетных средств в России относится к очень актуальным социально-экономическим проблемам. Она требует дальнейших всесторонних исследований и проведения экспериментов для поиска инновационных решений в этой области. Однозначно можно сказать, что без создания совместных целевых программ федерального центра, регионов и органов местного самоуправления проблему решить невозможно. Требуются комплексные долгосрочные государственные планы, предусматривающие рефинансирование, привлечение конституциональных ин-

весторов и эмиссии надежных отечественных ипотечных ценных бумаг. В современных условиях планирования ипотеки в жилищной сфере Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу должен переходить к планированию государственной стратегии управления данными типами программ как современной модели стоимостного инвестиционного менеджмента, планирования и контроллинга строительного комплекса.

В представленной статье авторы привели результаты своих поисковых исследований и будут благодарны всем заинтересованным лицам за замечания и предложения по опубликованным материалам.

' УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ !

Редакционно-издательский отдел Международной академии оценки и

консалтинга предлагает Вашему вниманию следующие учебные пособия

1. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития. Учебное пособие для слушателей в системе дополнительного и послевузовского обучения.

2. Вихлянцев Р.В. Информационно-справочное пособие для действующего риелтора.

3. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Учебное пособие для студентов экономических и финансовых учебных заведений. Под общей ред. О.С. Назарова, Э.А. Третьякова.

4. Андрианов Ю.В. Оценка стоимости подвижного состава автомобильного транспорта. Учебное пособие для студентов вузов.

5. Дронова Н.Д. Оценка рыночной стоимости ювелирного сырья. Учебное пособие для слушателей в системе дополнительного профессионального образования.

6. Касумов Т. К. Социология. Конспект лекций.

7. Фельдман А.Б. Оценка дебиторской и кредиторской задолженностей. Учебное пособие.

8. Паламарчук А.С. Основные фонды. Амортизация. Расчет арендных платежей. Учебно-практическое пособие.

9. Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. Учебно-практическое пособие.

О ПОЯВЛЕНИИ НОВИНОК ВЫ МОЖЕТЕ ПОЛУЧИТЬ ИНФОРМАЦИЮ НА НАШЕМ САЙТЕ ww.maok.ru По вопросам приобретения изданий можно обращаться _______________непосредственно в редакцию________________