Управление рисками инновационных девелоперских проектов Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

как обуздать

девелоперские риски?

управление рисками инновационных

девелоперских проектов

__Аннотация

Статья посвящена проблеме управления рисками инновационных девелоперских проектов на рынке недвижимости - проектов комплексного освоения территорий. Рассмотрены сущность и специфика рисков данных проектов. Предложена концепция формирования подсистемы управления рисками в системе управления девелоперской компании и обобщенная схема функционирования механизма управления рисками.

Золочевский А.А.

аспирант кафедры теории и практики менеджмента Московской государственной академии делового администрирования а [email protected]

Современные девелоперские проекты развития недвижимости объединяет тенденция к внедрению инновационных маркетинговых, градостроительных, технологических и других сопутствующих решений. Все они направлены на повышение качества и рентабельности проектов. Одной из наиболее существенных инноваций является переход от точечной застройки городов к инновационным девелоперским проектам комплексного освоения территорий (далее - ИДП). Они предусматривают выработку комплексного и сбалансированного градостроительного решения (жилье, инженерная и социальная инфраструктура, офис-но-деловая и торгово-развлекательная части) и его реализацию на крупном земельном участке.

Группа риска

Инновационным девелоперским проектам свойственен весь спектр предпринимательских рисков. Сущность их определяется спецификой самой девелоперской деятельности, ее содержанием и теми видами деятельности,

оссийское предпринимательство, 2009, № 8 (1)

которые являются составной частью процесса девелопмента.

Риск ИДП состоит из совокупности рисков различных этапов процесса девелопмента. Он включает в себя не только возможность прямых потерь как результата неблагоприятных событий, но и вероятность косвенного ущерба в результате отклонения параметров объектов риска от плановых и прогнозных значений.

По причине возникновения можно выделить следующие укрупненные группы рисков:

1) природные - риски потерь в результате действий стихийных сил природы, например, экономический ущерб в результате землетрясений, наводнений, бурь и т.п.;

2) политические и правовые - риски имущественных и финансовых потерь, связанные с изменением внешней среды в сфере политики;

3) экологические - вероятность потерь или дополнительных расходов в результате загрязнения окружающей среды в процессе реализации ИДП;

4) коммерческие, т.е. связанные с осуществлением коммерческой деятельности девелоперской компании, включающие:

- производственные (строительные и технологические) - риски потерь в результате аварий, сбоев или остановок в производственном процессе;

- маркетинговые (торговые) - риски недополучения планированных доходов в результате невыполнения обязательств покупателей по договорам или в случае невыполнения плана по сбыту в результате несоответствия реального спроса прогнозному;

- финансовые - риски возможных потерь в результате финансовой и инвестиционной деятельности.

Принципы

В случае развития новых для существующего рынка продуктов риски таких проектов являются инновационными. Это риски низкой эффективности инвестиций в градостроительные, технологические, организационные,

инновационным девелоперским проектам свойственен весь спектр предпринимательских рисков

Ключевые слова:

управление рисками, инновации, девелоперские проекты, развитие недвижимости, коммерческие риски, девелоперская компания, рынок недвижимости, строительство

маркетинговые либо прочие нововведения, внедряемые в данных проектах. В силу масштаба ИДП, многообразия, комплексности и динамичности факторов риска, представление управления рисками ИДП в виде системы позволяет значительно повысить его эффективность. Систему управления рисками можно рассматривать как подсистему в совокупности отдельных подсистем управления девелоперской компании.

Главной целью подсистемы управления рисками является обеспечение успешного функционирования девелоперской компании в процессе реализации ИДП в условиях неопределенности.

К основным принципам формирования и функционирования подсистемы управления рисками отнесем:

1) интегрированность - подсистема управления рисками ИДП является составной частью общей корпоративной системы управления девелоперской компании, все процедуры

ления рисками должны быть увязаны с роцедурами принятия управленческих реше-ий менеджментом предприятия в процессе изации ИДП;

2) непрерывность - управление рисками ИДП должно носить дискретно-непрерывный, а не эпизодический характер, позволяя охватить весь спектр задач управления в любой момент времени;

3) комплексность - одновременное управление всеми известными рисками, возникающими в процессе деятельности по реализации ИДП.

Подсистема управления

На рис, приведенном на с. 125 представлена структурная схема подсистемы управления рисками в системе управления девелоперской компании, реализующей ИДП. Основными структурными элементами данной подсистемы управления рисками ИДП в корпоративной системе управления девелоперской компании выступают следующие элементы.

_роса

_

сийское предпринимательство, 2009, № 8 (1)

Внешняя среда

ta =

В «

♦

-ея

Подсистема управления рисками

Субъект управления:

Организационная структура аппарата управления рисками

Механизм управления:

Методы и инструменты идентификации, оценки и управления рисками

Инновационный девелоперский проект (Объект управления)

Риски ИДП, а также связанные с ними социально-трудовые отношения, возникающие к процессе реализации риска

- Подсистема спратег ического планирования и управления развитием

- Подсистема управления строительством

- Подсистема управления финансами

- Подсистема управления маркетингом, рекламой к продажами

- Подсистема управления административно-хозяйственной деятельностью, снабжением

- Подсистема управления персоналом

- Подсистема правового обеспечения

- Подсистема информационно-аналитического обеспечения

Рис. Структурная схема подсистемы управления рисками ИДП в системе управления девелоперской компании

1. Объект управления - процесс реализации ИДП в условиях риска, связанного с условиями внешней среды и непосредственно со спецификой ИДП, и экономические, а также связанные с ними социально-трудовые отношения, возникающие в процессе реализации рисков и управления ими.

2. Субъект управления - группа специалистов девелоперской компании или специализированный орган управления, выступающий как отдельное структурное подразделение по управлению рисками ИДП в корпоративной системе управления девелоперской компании. Осуществляет управляющее воздействие на объект управления посредством применения специализированных методов и инструментов управления и разработки соответствующих организационных мероприятий.

Keywords:

risk management,

Innovations,

development

projects,

real estate

development,

commercial risks,

developing company,

real estate market,

construction

девелопмент

Литература

1. Балабанов И.Т. Риск-менеджмент. - М.: Финансы и статистика, 1996. -192 с.

2. Волков И.М., Грачева М.В. Проектный анализ: продвинутый курс. - М.: Инфра-М, 2004. - 495 с.

3. Грабовый П.Г. Проблема управления рисками в экономической деятельности строительных организаций. Диссертация на соискание степени д-ра экон. наук. - М., 1996.

4. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелоп-мент. - М.: Экономика, 2004.

5. Качалов Р.М. Управление хозяйственным риском. -М.: Наука, 2002. - 192 с.

6. Хрусталев Б.Б. и др. Основные направления формирования системы управления рисками на предприятиях регионального инвестиционно-строительного комплекса. - Пенза: Изд-во ПГУАС, 2004.

3. Внешняя среда функционирования девелоперской компании, включающая:

- рыночную конъюнктуру, предпринимательскую среду на рынке девелопмента;

- правовую среду девелопмента, в т.ч. действующие нормативно-правовые акты;

- социальную среду, в т.ч. существующие трудовые и общественные отношения;

- природную среду;

- техногенную среду, в т.ч. программное, информационное, материально-техническое обеспечение.

4. Экономический механизм управления рисками ИДП. Включает методы, инструменты и организационные мероприятия по управлению рисками в процессе реализации ИДП.

Механизм управления

Оценка эффективности в результате реализации программы управления обеспечивает обратную связь в процессе функционирования подсистемы управления рисками ИДП. Ключевую роль в данной подсистеме управления рисками ИДП играет механизм управления рисками. Поэтому рассмотрим обобщенную схему функционирования данного механизма, составленную с учетом того, что управление рисками осуществляется перманентно в течение всего срока реализации ИДП.

1. Определение ситуации на предприятии и разработка концепции ИДП:

- стратегия деятельности предприятия;

- стратегия и бизнес-план реализации ИДП;

- организационная структура управления предприятием;

- ситуация управления рисками на предприятии.

2. Определение стратегии и критериев управления рисками ИДП.

3. Анализ рисков:

3.1. Идентификация рисков - качественный этап анализа рисков, предусматривает определение для различных объектов риска факторов риска и группировку видов риска по категориям согласно их классификации.

_ро<

ссийское предпринимательство, 2009, № 8 (1)

3.2. Оценка рисков - количественный этап анализа рисков, определение величины возможного ущерба и вероятности его возникновения для каждого вида риска.

4. Установление приоритетов управления.

5. Определение методов и инструментов управления рисками, сравнение альтернативных вариантов, оценка стоимости управления.

6. Подготовка программы управления (планов мероприятий) по управлению рисками в процессе реализации ИДП с назначением ответственных исполнителей.

7. Реализация программы управления - выполнение мероприятий по управлению рисками.

8. Мониторинг и контроль результатов - оценка эффективности управления рисками. Формирование рассмотренных подсистемы и механизма управления рисками в рамках корпоративной системы управления девелоперской компании, реализующей ИДП, позволит наладить эффективную работу по реализации ИДП в условиях риска, предотвратить и/или минимизировать ущерб от его реализации. Это в целом повысит эффективность деятельности девелоперских компаний в условиях нестабильной внешней среды.

Литература

7. Уткин ЭА., Фролов ДА. Управление рисками предприятия: учебно-практическое пособие. -М.: ТЕИС, 2003. - 248 с.

8. Зубарев АА., Скворцова Н.К., Сбитнев А.Е. Формирование системы оценки и учета региональных инвестиционных рисков при обосновании эффективности инвестиционно-строительных проектов: монография. - СПб: Изд-во СПбГУЭФ, 2005.

9. Хохлов Н.В. Управление риском. - М.: Юнити-Дана, 1999. - 239 с.

Zolochevskiy A.A.

post-graduate student,

department of theory and practice of management, Moscow State Academy of Business Administration

How to curb the developer's risks?

risk management in innovative development projects

_Abstract

This article is devoted to the problem of risk management in innovative development projects in the real estate market -integrated development project areas. We consider the nature and specificity of the risks of these projects. We offer the concept of forming a risk management sub-system in the system of management in development company and generalized scheme of risk management mechanism.

образование