CC BY
64
ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ
УДК 65.012.12
Андрей Александрович Золочевский
Аспирант кафедры Управления знаниями и прикладной информатики в менеджменте ГОУ ВПО МЭСИ Тел.: +7(926) 339-1745 Эл. почта: a [email protected]
В статье представлены основные направления по формированию системы управления рисками девелоперских проектов, отражающие их специфику. Разработаны структура и механизм функционирования системы.
Ключевые слова: девелоперский проект, риск-менеджмент.
Andrey Zolochevskiy
Post-graduate student, the Department of
Knowledge Management and Applied
Informatics in Management
Moscow State University of Economics,
Statistics and Informatics, MESI
Tel.: +7(926) 339-1745
E-mail: a [email protected]
DEVELOPMENT OF RISK MANAGEMENT SYSTEM IN REAL-ESTATE DEVELOPMENT
General trends of development of risk management system in real-estate development projects, which indicate the character of such projects, are presented in the article. Structure and mechanism of working of system are developed.
Keywords: real-estate development project, risk management.
1. Введение
В настоящее время в экономике России происходят структурные сдвиги, направленные на приведение ее в соответствие с требованиями современного рынка. Одной из тенденций является переход к девелоперской модели развития рынка недвижимости, которая предполагает интеграцию в рамках одной компании или группы компаний функций, традиционно относимых к различным видам предпринимательской деятельности: инвестиционной деятельности, организации и управлению строительством, эксплуатации, маркетинга, продвижения и продаж недвижимости. В силу инновационного характера девелоперских проектов (далее - ДП) одной из ключевых проблем в процессе их реализации является наличие постоянно присутствующего риска, сущность которого определяется спецификой самой девелоперской деятельности. Существенное влияние факторов риска, оказываемое на эффективность деятельности девелоперских компаний в условиях современно рынка, требует комплексного подхода к данной проблеме.
В современных исследованиях существенное внимание уделяется теоретическим и методологическим вопросам управления рисками предприятий и организаций, в частности в работах Волкова И.М., Качалова Р.М., Грачевой М.В., Черновой Г.В.. [1-4], однако, предлагаемые в перечисленных работах подходы, методы и инструменты управления рисками нуждаются в серьезной переработке и адаптации к специфике девелопмента.
В силу того, что управление рисками ДП в современных условиях представляет собой достаточно сложный вид деятельности, что связано с масштабом проек-
Рис. 1. Концептуальная модель корпоративной системы управления девелоперской компании в процессе реализации девелоперских проектов
Внешняя среда
и
V
и
Подсистема управления рисками
Cv йъект у правления:
Организационная структура аппарата управления рнсЕамн
Механизм управления
Методы и инструменты идентификации, оценки и управления тэ исками
Риски ДП. а также связанные с ними социально-трудовые
отношения. возникающие в процессе реализации риска
Девелоперский проект (Объект управления)
-Подсистема стратегического пл анир о вания и упр а еле ния развитиеи
-Подсистема управления строит ельствам -Подсистема управления финансами
-Подсистема управления марке т ингом. р екл амой и продажами
-Подсистема управления административно-хозяйственной деятельностью, снаожением -Подсистема упр авле ния персоналам -Подсистема правового обеспечения
-Подсистема информационво-а на л илич еского о о е спеч е ния
Рис. 2. Структурная схема подсистемы управления рисками ДП в корпоративной системе управления девелоперской компании
тов, комплексностью, сложностью и динамичностью факторов риска, а так же с многообразием объектов риска в процессе реализации ДП, то представление управления рисками ДП в виде системы позволяет достаточно надежно проектировать основные элементы управления, определить их взаимосвязи и тем самым упростить процесс управления рисками ДП и как следствие повысить его эффективность.
2. Структура и принципы формирования системы управления рисками в девелопменте
Систему управления девелоперской компании в условиях риска можно рассматривается как совокупность отдельных подсистем, одной из которых является подсистема управления рисками ДП, функционирующих в рамках внешней среды (см. рис. 1).
Реализация функции управления рисками в рамках процесса управления ДП требует комплексного подхода к формированию структуры подсистемы управления рисками ДП, которая позволит предвидеть и эффективно управлять рисками, возникающими в процессе реализации ДП.
Главной целью подсистемы управления рисками ДП является обеспечение успешного функционирования девелоперской компании в процессе реализации ДП в условиях неопределенности, в частности обеспечение стабильного денежного потока от операционной деятельности и, как результат, максимальной прибыльности деятельности.
К основным принципам формирования и функционирования подсистемы управления рисками ДП отнесем:
- Интегрированность - подсистема управления рисками ДП является составной частью общей корпоративной системы управления девелоперской компании, все процедуры управления рисками должны быть увязаны с процедурами принятия управленческих решений менеджментом предприятия в процессе реализации ДП;
- Непрерывность - управление рисками ДП должно носить дискретно-непрерывный, а не эпизодический характер, позволяя охватить весь спектр задач управления в любой момент времени;
- Комплексность - одновременное управление всеми известными рисками, возникающими в процессе деятельности по реализации ДП.
На рис. 2 представлена структурная
схема подсистемы управления рисками ДП в корпоративной системе управления девелоперской компании.
Основными структурными элементами данной подсистемы управления рисками ДП в корпоративной системе управления девелоперской компании выступают:
- Объект управления - процесс реализации ДП в условиях риска, связанного с условиями внешней среды и непосредственно со спецификой ДП, и экономические, а также связанные с ними социально-трудовые отношения, возникающие в процессе реализации рисков и управления ими;
- Субъект управления - группа специалистов девелоперской компании или специализированный орган управления, выступающий как отдельное структурное подразделение по управлению рисками ДП в корпоративной системе управления девелоперской компании, осуществляющий управляющее воздействие на объект управления посредством применения специализированных методов и инструментов управления и разработки соответствующих организационных мероприятий.
- Экономический механизм управления рисками ДП, включающий методы, инструменты и организационные мероприятия по управлению рисками в процессе реализации ДП.
- Оценка эффективности в результате реализации программы управления
обеспечивает обратную связь в процессе функционирования подсистемы управления рисками ДП.
3. Механизм функционирования системы управления рисками в деве-лопменте
Для управления рисками в процессе реализации ДП предлагаем схему управления рисками ДП, представленную на рис. 3.
Дадим краткую характеристику основных этапов управления рисками ДП.
Определение ситуации на предприятии и разработка концепции ДП являются стандартными этапами планирования на предприятии, потому не нуждаются в детальном рассмотрении.
С точки зрения управления рисками ДП, стратегия управления рисками представляет собой направление, способ достижения поставленных целей управления и соответствующего использования возможных ресурсов. В рамках стратегии необходимо определить:
- Минимально приемлемый уровень доходности;
- Максимально допустимый уровень риска;
- Оптимальное соотношение риск/ доходность.
В процессе реализации ДП применимы следующие виды стратегий управления рисками:
Активное управление:
- Принятие риска - поглощение рис-
Рис. 3. Схема управления рисками девелоперских проектов
и частичная или полная передача риска струментов управления, разрабатывает механизмы управления конкретны-
Исходя из принятой стратегии уп- ми рисками ДП. Для некоторых видов равления рисками девелоперская ком- риска возможно использовать пассив-
ка предприятием в полном объеме;
- Избежание риска - уклонение от третьим лицам. действий, связанных с риском.
Пассивное управление:
- Ограничение риска - частичное пания определяет тактику управления ные методы до момента, когда величи-принятие риска и его снижение; рисками ДП, включающую выбор и на ущерба не достигнет определенного
- Передача риска - принятие риска порядок использования методов и ин- предела потерь, после которого приме-
няются активные методы управления.
Анализ рисков является ключевым этапом процесса управления рисками ДП, в силу того, что на нем основываются все остальные процедуры управления рисками. На данном этапе необходимо проведение качественного, количественного и затем комплексного анализа рисков ДП.
Анализ рисков должен учитывать как негативные события, генерируемые во внешней среде функционирования девелоперской компании, так и факторы риска, присущие непосредственно ДП.
Цели и задачи анализа риска могут различаться и конкретизироваться на разных этапах реализации ДП.
На этапах обоснования инвестиций, проведения предпроектных работ или проектирования ДП целью анализа риска является:
- выявление опасностей и количественная оценка рисков с учетом существенности их влияния на финансовый результат проекта;
- выбор оптимальных вариантов размещения объектов недвижимости, проектных решений, применяемых технологий с учетом особенностей рынка, окружающей местности, расположения иных объектов и экономической эффективности проекта;
- обеспечение информацией для разработки плана мероприятий по минимизации правовых рисков;
- оценка альтернативных предложений по маркетинговым или техническим решениям.
На этапе строительства целью анализа риска может быть:
- предоставление информации для
разработки программы антирисковых мероприятий для управления временем и качеством ДП;
- оценка альтернативных предложений по управлению стоимостью работ в рамках проекта.
На этапе ввода в эксплуатацию ДП целью анализа риска может быть:
- идентификация событий, препятствующих завершению проекта в срок и окончательным расчетам между участниками проекта;
- уточнение оценок риска, полученных на предыдущих этапах функционирования проекта.
Идентификация рисков ДП - качественный этап анализа рисков, предусматривает определение для различных объектов риска факторов риска и группировку видов риска по категориям согласно их классификации.
Для идентификации рисков ДП возможно использования одного или нескольких из перечисленных ниже методов:
- "Что будет, если...?";
- метод проверочного листа;
- анализ опасности и работоспособности;
- анализ вида и последствий отказов;
- анализ "дерева отказов";
- анализ "дерева событий".
Оценка рисков ДП - количественный этап анализа рисков, определение величины (в денежном, натуральном или ином выражении) возможного ущерба и вероятности его возникновения для каждого вида риска по каждому объекту риска.
Оценка рисков ДП позволяет установить приоритеты управления, выбрать те основные направления, по ко-
торым будет осуществляться разработка инструментов управления и установить порядок их осуществления.
Основными методами количественной оценки рисков ДП выступают:
- Анализ чувствительности;
- Сценарный анализ;
- Статистические методы, в т.ч. методы оценки рискового капитала Уа1ие-а^ШБк (УАЯ), методы планирования эксперимента и имитационное стохастическое моделирование;
- Методы экспертных оценок, в т.ч. с применением методов нечеткой логики (лингвистический подход).
Для выбора методов анализа рисков ДП воспользуемся Матрицей соответствия методов анализа рисков ДП факторам отбора (таблица 1).
В таблице 1 приняты следующие обозначения:
- "0" - наименее соответствующий метод анализа;
- "+" - частично соответствующий метод;
- "++" - полностью соответствующий метод.
Определение методов и разработка инструментов управления и программы мероприятий по снижению риска ДП включает в себя выбор и разработку обоснованных мер по снижению риска, основанных на результатах оценки риска. Меры по уменьшению риска могут иметь различный характер, который определяется видом метода, реализацией которого и является данная мера.
Под инструментами управления рисками ДП будем понимать совокупность различных мер организационного, технического, финансового, право-
Таблица 1. Матрица соответствия методов анализа рисков ДП по факторам отбора
Факторы
Метод Достоверность и надежность результатов Доступность необходимых данных Стоимость Практическая направленность Сложность и продолжительность исследования
Анализ "Что будет, если...?" + + + + +
Метод проверочного листа + + + + +
Анализ опасности и + + + + +
работоспособности
Анализ видов и последствий отказов ++ + ++ ++ ++
Анализ деревьев отказов и + 0 + + +
со бытий
Анализ чувствительности + + + + +
Сценарный анализ 0 + ++ + ++
Статистические методы + 0 + + +
Методы экспертных оценок ++ ++ + ++ +
вого или иного характера, направленных на минимизацию вероятности и величины ущерба, возникающего в результате реализации рисковых событий.
При определении методов и разработке инструментов и мероприятий по уменьшению риска необходимо учитывать, что вследствие возможной ограниченности ресурсов (как материальных, так и человеческих) на управление рисками в первую очередь должны разрабатываться простейшие с организационной и методической точки зрения инструменты управления, связанные с наименьшими затратами.
Методы управления рисками девелоперских проектов будем классифицировать по их сущности:
- методы, воздействующие на величину риска (вероятность и/или размер возможных потерь). К этой группе относятся: проведение превентивных мероприятий, диверсификация, диссипация, лимитирование.
- методы компенсации возникающего ущерба, к которым относятся самострахование (резервирование), страхование, хеджирование.
Для определения приоритетности выполнения мер по уменьшению риска в условиях ограниченности средств следует:
- определить совокупность мер, которые могут быть реализованы при заданных объемах финансирования;
- ранжировать эти меры по показателю "эффективность - затраты";
- оценить эффективность возможных мер.
При выборе оптимального решения решающее значение имеет общая оценка эффективности антирисковых мер, а также абсолютный размер затрат на их реализацию.
Совокупность методов и инструментов, выбранных и разработанных на
предыдущем этапе, является основой для разработки программы управления - совокупности организационных мероприятий, которые необходимо осуществить, их ресурсного и информационного обеспечения, критериев эффективности их реализации, перечней ответственных лиц за их выполнение и др.
Реализация программы управления предполагает постановку конкретных задач воздействия на факторы риска в рамках ДП с использованием разработанных инструментов управления и распределение их среди ответственных исполнителей, назначение необходимых финансовых ресурсов и т.п.
Мониторинг и контроль результатов управления позволяет осуществить оценку эффективности проведенных мероприятий на основе анализа информации о произошедших убытках в рамках ДП и провести корректировку выбранной тактики управления с учетом полученных результатов и новой информации.
Эффективность управления рисками ДП в целом по компании можно оценивать как отношение суммы эффектов от реализации мероприятий по минимизации ущерба от рисковых событий и суммы затрат на разработку и реализацию программы управления рисками:
тп / т
К эффект ~ У) / 2!! ^ ¡=1 / !=1
Е. = Ь.д-(С.+Ь.}) - эффект от реализации мероприятий по управлению риском V;
Ь ю - величина ущерба при реализации риска I в случае отсутствия управления;
Ь а - величина ущерба при реализации риска в результате управления;
С. - затраты на разработку и реали-
зацию методов, инструментов и организационных мероприятий по управлению i-м риском.
Таким образом, мы рассмотрели основные направления формирования и функционирования системы управления рисками девелоперских проектов, которая позволяет обеспечить успешное функционирование девелоперской компании в процессе реализации ДП в условиях неопределенности, в частности обеспечить стабильный денежный поток от операционной деятельности и, как результат, добиться максимальной прибыльности бизнеса в условиях риска.
Литература
1. Волков И.М., Грачева М.В. Проектный анализ: Продвинутый курс. -М.: ИНФРА-М, 2004. - 495 с.
2. Качалов Р.М. Управление хозяйственным риском / P.M. Качалов. - М.: Наука, 2002. - 192с.
3. Риск-анализ инвестиционного проекта: Учебник / Под общ. ред. М.В. Грачевой. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.
4. Чернова Г.В. Практика управления рисками на уровне предприятия. -СПб.: Питер, 2000. - 176 с.
References
1. Volkov I.M., Gracheva M.V Project analysis: Advanced course. - M.: INFRA-M, 2004. - 495 p.
2. Kachalov R.M. Management of Economic Risk / R.M. Kachalov. - M.: Nauka, 2002. - 192 p.
3. Risk-analysis of investment projects: Textbook / Under the editorship of M.V. Gracheva. - M.: UNITY-DANA, 2001.
4. Chernova G.V Practice of risk-management on level of enterprise. - SPb.: Piter, 2000. - 176 p.
