Теоретические аспекты развития системы управления муниципальной недвижимостью Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 332.025

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Локтева Алина Олеговна, студент магистратуры (e-mail: [email protected]) Абакумов Роман Григорьевич, к.э.н., доцент (e-mail: [email protected]) Белгородский государственный технологический университет

им. В. Г. Шухова

В данной статье обосновывается актуальность развития системы управления муниципальной недвижимостью, задачи системы управления недвижимостью, положение недвижимого имущества в составе муниципальной собственности, определены и разграничены формы и принципы управления муниципальной недвижимостью, даются рекомендации по направлениям развития системы управления муниципальной недвижимости.

Ключевые слова: муниципальная недвижимость, управление, эффективность.

Социально-экономические преобразования в российской экономике актуализировали проблему эффективного использования муниципальной недвижимости как одного из составляющих экономической основы местного самоуправления, определяющего качество жизни местного населения. Реформирование системы местного самоуправления привело к изменению еще недостаточно совершенных механизмов управления муниципальной недвижимостью, что объясняется отсутствием единого подхода к управлению муниципальной недвижимостью на всех уровнях исполнительной и законодательной властей. В то же время, постоянно развивающиеся рыночные отношения предъявляют новые требования к деятельности властей по управлению недвижимым имуществом, в связи с чем необходимо учитывать следующее обстоятельство.[1]

Во-первых, несмотря на то, что возможность эффективного социально-экономического развития муниципалитетов зависит в первую очередь от наличия доступных материальных и финансовых ресурсов, анализ практики показывает преимущественно затратный характер недвижимости, постоянное увеличение затрат, связанных с их эксплуатацией, модернизацией, а также ремонтом. Ухудшение объектов или их нахождение в непригодном для использования состоянии, часто приводит к аренде или продаже по минимальной цене. Проблематичным вопросам управления муниципальной собственностью не уделяется должного внимания, что затрудняет использование его экономического потенциала в полном объеме.

Во-вторых, неэффективное использование муниципальной недвижимости в результате отсутствия единого методологического подхода. Несмотря на позитивный российский опыт в области государственно-частного

партнерства, предпринимательства и разработки соответствующих форм, методов, инструментов управления, модели управления, основанной не на стратегическом планировании использования муниципальной собственности, а на оперативном планировании.

В-третьих, маркетинговая деятельность на современном этапе является неотъемлемой частью управленческой деятельности не только организаций, ориентированных в своей деятельности на рыночные процессы, но и ряда государственных и муниципальных органов власти. Более того, если для коммерческих структур состав методов, приёмов маркетинга и их ориентация достаточно очевидны и определяются индивидуальной рыночной стратегией, то для управления системами более высокого уровня, например, органами управления муниципальной собственностью, гораздо труднее определить содержание маркетинговой деятельности. Кроме того, в муниципальном управлении необходимо использовать детально отработанные процессы, которые можно повторять и оценивать на основе стандартных процедур. В настоящее время в управлении муниципальной недвижимостью эти аспекты маркетинговой деятельности недостаточно развиты, что не позволяет использовать все маркетинговые возможности для создания эффективной системы управления. Важность маркетинговой технологии определяется необходимостью четкого определения состава, количества и стоимости маркетинговых мероприятий, которые способствуют минимизации затрат на ресурсы и увеличению доходов бюджета от использования имущества.

Муниципальная собственность, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, включает две относительно автономные части: 1) оперативное управление и имущество муниципальной казны; 2) собственность муниципальных предприятий и учреждений, закрепленная за правами хозяйственного управления (рис.1). Необходимость такого разделения определяется требованием установить ответственность муниципалитетов и созданных ими юридических лиц для выполнения своих обязательств.

В отношении муниципальных образований недвижимость включает в себя: земельные участки, жилищный фонд (здания, помещения), нежилой фонд, имущественные комплексы, незавершенные строительные проекты. Объекты муниципальной недвижимости имеют, с одной стороны, многофункциональность и стратегическую ориентацию, то есть предоставление доходов местным бюджетам, занятость, развитие институтов социальной защиты, улучшение инженерной инфраструктуры, стимулирование развития малого и среднего бизнеса, с другой - цель, акцент на решении повседневных вопросов функционирования территориальных образований.

Рисунок 1 - Недвижимость в составе муниципального имущества

Социально-экономические преобразования во всех сферах муниципальной экономики необходимы для дальнейшего развития рыночных отношений. Субъекты таких изменений сталкиваются со множеством сложных проблем, требующих подробных и научно обоснованных решений. В сфере управления они являются наиболее конкретными, поскольку последствия принятия неправильных решений и цены ошибок носят разнонаправленный характер и имеют серьезные последствия для населения. В условиях рынка и существующих бюджетных и налоговых отношений одним из важнейших направлений деятельности органов местного самоуправления в развитии экономики территориальных образований является повышение эффективности действий по увеличению собственной доходной базы. В настоящее время в муниципалитетах накоплен ряд проблем, которые препятствуют будущему экономическому росту. Низкий уровень конкурентоспособности производства, инвестиционная активность, неадекватная эффективность координации деятельности органов местного самоуправления и региональных, федеральных органов исполнительной власти, налоговый потенциал, ограниченные бюджетные ресурсы, высокая доля межбюджетных трансфертов в собственных доходах местных бюджетов, отсутствие механизмы ответственности и контроля за эффективным использованием полученных межбюджетных трансфертов, криминализация, коррупция -это некоторые из экономических и политических причин, которые создают почти непреодолимые барьеры при реализации общих принципов развития и организации местного самоуправления федеральным законодательством. Значительная часть этих проблем не может быть полностью устранена, что обусловливает необходимость повышения эффективности использования

существующих ресурсов, а также демонстрирует необходимость разработки и применения новых механизмов, стимулирующих экономический рост.

Муниципальная собственность является основным и главным из таких ресурсов, которая служит основой для экономики муниципалитетов, а также обеспечивает устойчивое развитие ее социальной ориентации. Проблемы функционирования рыночной экономики, акцент на максимизации прибыли, игнорирование проблем и потребностей населения, связанных с социальным развитием, актуальны для всех типов муниципалитетов, что требует эффективного использования этого ресурса.

Создание эффективной системы управления муниципальной собственностью невозможно без выявления наиболее точного определения слова «управление».

Управление недвижимостью - это частный случай управления, который подчиняется общим законам управленческой деятельности, но имеет функции, которые определяются спецификой недвижимости как объекта управления. Недвижимости, как одной из разновидностей имущества, применимы общие положения об управлении имуществом. Поскольку собственность действует одновременно субъект-объективным и субъект-субъективным отношением, проблема управления может рассматриваться как управление субъектами (управление отношениями собственности) или объектами (эффективность их использования).

Рисунок 2 - Формы управления объектами

Управление отношениями собственности включает: 1) разграничение федеральной и субфедеральной, государственной и муниципальной собственности; 2) выявление оптимального соотношения между различными видами и формами собственности; 3) формирование системы ограничений и приоритетов развития тех или иных видов и форм собственности. Учитывая вышесказанное, заметим, что доступ к большей части функций по регулированию и управлению отношениями собственности имеет только

государство, а в редких случаях и муниципалитеты. Определяя правила взаимоотношений между субъектами собственности, оно законодательно устанавливает рамки развития разных видов и форм собственности, статусы государственных предприятий и их разновидности, системы страхования, оценки, банкротства, регистрации прав, лицензирования, налогообложения и т. д., стимулируя или, напротив, замедляя их развитие. Управление объектами на практике осуществляется в трёх формах (см. рис. 2).

Управленческая деятельность осуществляется непосредственно влиянием на объекты недвижимости для достижения поставленных целей и определяется совокупностью согласованных средств и методов целенаправленного воздействия на субъекты управленческих процессов. Определяя цели управления или элементы стратегии поведения в сфере управления недвижимостью, органы власти должны основываться на определенных принципах. Анализ нормативных источников и научной литературы свидетельствует об их значительном разнообразии. Охарактеризуем наиболее общие и основные принципы, которые, по мнению автора, применимы ко всем типам муниципальных образований (см. табл.). Построение системы управления в соответствии с вышеприведенными принципами способствует реализации главной функции властей - перераспределению ресурсов муниципального образования. В свою очередь, отсутствие финансовых ресурсов и ограниченная налогооблагаемая база влияет на формирование такой системы, требующей рассмотрения ряда функций при ее создании. Управление муниципальной недвижимостью должно обеспечивать совместное использование ресурсов публичного, частного секторов производственных и хозяйственных субъектов различных форм собственности, относящихся к некоммерческому и рыночному секторам, для решения комплекса социально-экономических задач, а именно: увеличить ресурсную базу, повысить инвестиционную привлекательность территорий, развитие предпринимательства и МЧП, рост объема и качества товаров.

Кроме того, особое внимание необходимо уделять дифференциации организационной и экономической поддержки развития и использования недвижимости в территориальных образованиях разных типов (сельских и городских поселений, городского округа, муниципального района), а также формирования долгосрочных экономических связей между государственными структурами на основе принципов объединения и совместного использования ресурсов. Выборочное применение критериев социально-экономической эффективности реализуемых программ является основной особенностью управления муниципальной недвижимостью.

Реализация механизмов рыночной экономики требует от властей выполнения двойной задачи формирования рыночной конъюнктуры (выдачи нормативных и правовых актов, льготного налогообложения) и выполнения экономических и социально-экономических функций (действуя как один из субъектов в магазин). Ссылаясь на анализ мирового и внутреннего опыта, можно сделать вывод, что только применение комплексного подхо-

да к управлению собственностью может значительно улучшить социально-экономическую эффективность ее использования.

Таблица 1 - Принципы, применяемые к муниципальным образованиям

№ Название принципа Содержание

1 Принцип эффективности Использование недвижимости должно обеспечивать максимизацию доходов местных бюджетов и комфортную социальную среду, с учетом соблюдения экологических, административных, градостроительных, экономических требований и социальной ответственности

2 Принцип ответственности и непрерывности контроля Принятие управленческо-распорядительных решений органами власти основывается только на оптимальности и экономико-социальном приоритете вариантов использования объектов недвижимости при их непрерывном контроле вышестоящими региональными и федеральными органами

3 Принцип платности пользования Обеспечение условий доступа к объектам для всех категорий пользователей и вариативности ее использования на основе максимального сокращения безвозмездных операций с недвижимостью, уменьшения субъектов льгот, применения рыночных ставок арендной платы, конкурсных процедур

4 Принцип пообъектного управления Акцентирование внимания на конкретном объекте недвижимости с последующим принятием управленческих решений с учетом индивидуальных характеристик объектов и осуществления отчетности и иных механизмов мониторинга и контроля

5 Принцип проектного подхода формирование планов достижения управленческих целей и задач в соответствии с запланированными результатами (набором инструментов, анализа ресурсов).

6 Принцип публичности широкое информационное взаимодействие с другими структурами разных уровней власти, заинтересованными физическими и юридическими лицами, открытость, доступность информации об объектах и субъектах управления и дискуссионность проводимой управленческой политики

Невозможность полностью реализовать экономические ресурсы, заложенных в недвижимости, возникла из-за отсутствия надлежащего внимания к управлению муниципальной недвижимостью. Это влияет на качество жизни населения. В сложившейся ситуации выявление тенденций и проблем в управлении муниципальной недвижимостью является важнейшей задачей при разработке стратегических программ ее использования.

Список литературы

1. Авилова И.П., Щенятская М.А. Управление эффективностью инвестиционно-строительных проектов через качественное состояние недвижимости// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2015. № 4. С. 141-145.

Lokteva Alina Olegovna, student

(e-mail: [email protected])

Abakumov, Roman Grigorievich, Cand Econ. Sciences, associate Professor

(e-mail: [email protected])

Belgorod Shukhov State Technological Universite, Belgorod,Russia THEORETICAL ASPECTS OF THE DEVELOPMENT OF THE MANAGEMENT SYSTEM OF THE MUNICIPAL REAL ESTATE

Abstract. In this article, the relevance of the development of the management system of municipal real estate, the tasks of the real estate management system, the position of real estate in the composition of municipal property, the forms and principles of municipal property management are defined and delineated, and the directions for the development of the management system of municipal real estate are given. Keywords: municipal real estate, management, efficiency.

УДК 339.1

СТРАТЕГИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ ДЕТСКИМИ Т1ОВАРАМИ Мурадова С.Ш., к.п.н., доцент1 (e-mail: [email protected])

2

Рязанова Анастасия Александровна, студент

Петрищева Анна Сергеевна, студент 1 Южный университет (ИУБиП), Ростов-на-Дону Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого

Данная статья посвящена анализу предприятия розничной торговли ПАО «Детский мир». Выявлены основные факторы, оказывающие воздействие на деятельность исследуемой организации. Предприятие входит в четверку лидеров отрасли, имеет положительную динамику.

Ключевые слова: стратегический анализ, розничная торговля, детские товары.

Обеспечение населения качественными детским товарами является важным, социально значимым направлением современной торговли. Обращение к данной проблеме определяет актуальность темы, прикладную значимость. Объект исследования - ПАО «Детский мир» - крупнейший оператор специализированной розничной торговли детскими товарами с разнообразным ассортиментом, включая игрушки, товары для новорожденных, одежду и обувь, крупногабаритные товары и пр. [l-3]

ПАО «Детский мир» - холдинговая управляющая компания, владеющая торговой маркой «Детский мир» и управляющая всеми магазинами торговой сети, реализуя единую политику в направлении закупок, маркетинга, информационных технологий, логистики, поддержки и развития сети. Компания оперирует на российском рынке детских товаров через свою сеть специализированных магазинов, а также посредством своего онлайн-