CC BY
25Тенденции развития ипотечного жилищного кредитования в Тюменской области
Ь Л МОСКОВСКИЙ ■р ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ
УДК 336.77
Толстолесова Людмила Анатольевна, доктор экономических наук, профессор
Tolstolesova L.A., doctor of economics, Professor
Кулакова Алена Юрьевна, магистрант
Kulakova А^., undergraduate
Тюменский государственный университет
Tyumen state University
Tendencies of development of mortgage lending of habitation in the Tyumen region Аннотация. В статье рассматривается региональные аспекты организации ипотечного жилищного кредитования в Тюменской области. Представлены ипотечные программы банков области и ипотечные продукты, которые они предлагают. Рассмотрена деятельность агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которое участвует в реализации жилищных программ в регионе. Выявлены проблемы и риски, связанные с ростом просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам.
Abstract. The article considers regional aspects of the organization of mortgage lending in the Tyumen region. Presented mortgage programs banks region and the mortgage products they offer. Analysis of the work of the Agency for housing mortgage lending, which is involved in the implementation of housing programs in the region conducted. Problems and risks associated with the growth of overdue debt on mortgage housing loans revealed.
Ключевые слова: ипотечное кредитование жилья, программы регионов по развитию жилищного строительства, ипотечные продукты банков, тенденции развития.
Keywords: mortgage lending of housing, program regions for the development of housing construction, Mortgage products from banks, development trends.
Существенное снижение возможностей государства и хозяйствующих субъектов по финансированию строительства жилья способствовало тому, большая часть населения не имеет в достаточном объеме финансовых ресурсов для улучшения своих жилищных условий. Если раньше граждане могли решить жилищную проблему посредством получения государственного жилья, то сегодня решить эту проблему можно, главным образом, путем строительства или приобретения жилья за счет собственных сбережений. При этом проблема улучшения жилищных условий в первую очередь касается населения
со средними и низкими доходами, которые не в состоянии одномоментно оплатить приобретаемое жилье. Поэтому решение проблемы обеспечения населения жильем, а предпринимателей недвижимостью связано с развитием ипотечного кредитования. Механизм ипотечного кредитования призван увеличить приток средств на рынок жилья, способствовать оживлению строительства и связанных с ним отраслей промышленности, расширению рабочих мест, повышению доходов населения и бюджетов разных уровней. С этой целью необходимо использовать потенциал и возможности регионов, создавать необходимые правовые, организационные и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования. Проблемы, связанные с развитием ипотечного жилищного кредитования на региональном уровне, определили цель исследования.
Для раскрытия особенностей ипотечного жилищного кредитования и его специфики целесообразно обратиться к мнению ученых и специалистов в этой области и выяснить сущность и содержание этой категории.
Так, Н.П.Назарчук предлагает понимать под ипотечным жилищным кредитованием «рыночные инструменты оборота имущественных прав на объекты недвижимости между отдельными субъектами ... по предоставлению специальных кредитов населению и юридическим лицам на покупку, новое строительство или реконструкцию жилья, обеспечиваемых залогом приобретающегося или имеющегося жилья, либо незавершенного строительства недвижимого имущества. »[1,с.16].
А.Г.Куликов и В.С. Янин считают, что нельзя рассматривать ипотечный жилищный кредит как разновидность потребительского кредита, поскольку это «долгосрочные инвестиционные вложения в развитие главной производительной силы общества -человека, т. е. как особый вид кредита, принципиально отличный от других видов» [2, с.9]. С целью формирования эффективной политики жилищного кредитования авторы предлагают отказаться от используемой сегодня методологии определения доступности жилья и перейти к научно обоснованной методологии, которая учитывала бы все основные факторы, влияющие на ее уровень» (2, с.3).
Коллектив авторов под руководством И.В.Павловой рассматривают ипотечный жилищный кредит как «передачу кредитором ссуженной стоимости заемщику на началах возвратности и в интересах реализации потребности заемщика в жилье с предоставлением жилья в залог» [3,с.93].
М.Н.Солодилова предлагает рассматривать ипотечное жилищное кредитование как «сложную совокупность директивно-регулируемых отношений, складывающихся в процессе предоставления кредитов (займов) в целях обеспечения населения жильем, обеспеченных залогом жилых помещений или долей в жилищном строительстве, формирования долгосрочных финансовых ресурсов» [4, с.15].
Исходя из представленных определений, следует, что авторы выделяют следующие составные элементы ипотечного жилищного кредитования: долгосрочный характер
кредитных отношений, обеспечение залогом в виде недвижимого имущества, удовлетворение потребности населения в жилье.
Ипотека на сегодняшний день стала самым распространенным способом достижения цели, которая касается покупки недвижимости не только на первичном, но и вторичном рынке. Такая тенденция прослеживается на территории многих субъектов Российской Федерации, включая и Тюменскую область.
Ипотека, предоставляемая кредитными институтами в Тюменской области, претерпела ряд изменений за последние годы: возросли риски кредитования, как для банков, так и заемщиков, что привело к ужесточению условий ее предоставления. Вопреки возросшим рискам и ухудшению общеэкономической ситуации в 2015 г. продолжала наблюдаться положительная динамика показателей кредитной активности банковских структур Тюменского региона, однако уже к началу 2016 г. показатели стали снижаться, о чем наглядно свидетельствуют данные рис.1 [5].
30000 25COQ 20000 15000 10000 &0Q0 О
01.01.2014 01.01.2С15 01.01.2016
■ Объем выданным ИКК*. м.пн \г/6 ■ Ко.пи-jFr-E-: выдвину у Hrti-i1, ед
* накопленным итогом с начала года, по данным Банка России
Рисунок 1 - Динамика объема и количества ипотечных жилищных кредитов, предоставленных банками в Тюменской области, млн.руб. и ед. Составлено на основе [5].
Представленные данные показывают, что объем выданных ипотечных жилищных кредитов по состоянию на 01.01.2016г. уменьшился на 8 960 млн. руб. или 29,3%, а количество - на 3184 ед. или 20,4%. Это можно связать с нестабильной экономической ситуаций на протяжении всего 2015 года. При этом, если в 2014г. банки выдавали всего 30% кредитов на приобретение жилья на первичном рынке, то в 2015 году — 70%.
Средний размер предоставленных жилищных кредитов за последние 2 года уменьшается, что свидетельствует о приобретении более дешевого жилья. Сократился и средний размер предоставляемого кредита (рис.2).
Рисунок 2 -Средний размер выданных жилищных кредитов, тыс. руб. Рассчитано на
основе [5].
Проведенный анализ валюты займа показал, что в общем объеме выданных ипотечных жилищных кредитов наибольшую долю занимают рублевые кредиты, их доля увеличивается с 99,9% в 2013г. до 100% в 20015г. Доля кредитов, предоставленных в иностранной валюте, снижается с 0,1% по состоянию на 01.01.2014г. до 0% на 01.01.2016г. Такая ситуация стала наблюдаться в Тюменской области начиная с 01.02.2015г., что обусловлено резкими колебаниями курса валюты с конца 2014г. Банки и заемщики старались максимально снизить риски кредитования и последующих выплат по кредиту, разрабатывая различные мероприятия.
Рассматривая динамику роста задолженности по ипотечным жилищным кредитам, следует отметить, что задолженность банковских заемщиков в Тюменской области в 2014 г. увеличилась на 23,7%, или на 11,8 млрд. руб., и составила на 01.01.2015 года 63,1 млрд. руб. В 2015 г. рост задолженности по ипотечным жилищным кредитам снижается и в связи с этим прирост на 01.01.2016г. составляет всего 9, 7% или 6,1 млрд. руб. (Рассчитано на основе [5]). Наглядно динамика задолженности по кредиту представлена на рис.3 [5].
Рисунок 3 -Динамика задолженности по ипотечным жилищным кредитам, выданных
банками Тюменской области в 2013-2015гг., млн.руб. Наибольшую долю в указанном общем объеме задолженности занимает задолженность по выданным жилищным кредитам в рублях (около 99,6%).
Объем просроченной задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам имеет противоположную тенденцию. По состоянию на 01.01.2015г. снижается на 2,65% или 10 млн. руб., а затем к началу 2016г. увеличивается 97% или 356 млн. руб. Это было обусловлено падением экономики, массовыми увольнениями и обесценением рубля в первой половине 2015 г. Наглядно данную тенденцию иллюстрирует рис.4 [5].
200
100 -
О -Т-Т-
01-01.2014 01.01.2015 01 012016
Рисунок 4 - Динамика объема просроченной задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам, млн.руб.Составлено на основе [5]. При этом следует отметить снижение, как в целом задолженности, выраженной в иностранной валюте, так и просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам в иностранной валюте ( рис.5)[5].
О
01.01.2Q14 01.01.2015 01.01.2016
• Объем задолженности по выданным ипотечным ншищным кредитам
б иностранной валюте, млн руб ■ Объем просроченной звдолженносшло выданным ипотечным жилишным Ефедитаы в иностранной валюте, млн руб
Рисунок 5 -Динамика задолженности по ипотечным жилищным кредитам в
иностранной валюте, млн.руб. Составлено на основе [5] Ипотечные кредиты в Тюменской области представляют 19 коммерческих банков, которые предлагают заемщикам 124 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости [6], в том числе программы социальной ипотеки: ипотека для молодой семьи, военная ипотека, ипотека для молодых специалистов (учителя, врачи, ученые), а также предоставление субсидии для работников бюджетной сферы и целый ряд других.
Среди банков, осуществляющих деятельность на территории Тюменской области, наибольшее количество ипотечных программ предлагают: Сбербанк, ВТБ 24, Запсибкомбанк, Газпромбанк, Росбанк и другие [7].
Кроме банковских учреждений предоставлением ипотечных жилищных кредитов занимается Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) (рис.6) [8].
700 600 500 400 300 200 100 о
5,41% К 605,9
\
j \ 370.9 445,1 416,5
1,59°
¡ :—¡ 4___ 98° а
г -1- i i
6.00-О
5,00% 4,00° о 3700% 2Г00% LOO'e 0.00%
1010
2011
2012
2013
2014
Общий СЮЪСЫ. 1 ипотечных Эяймов. млн .руб.
-^Доля АИЖК в обшем объеме ИЖК
Рисунок 6 - Динамика объемов ипотечных займов АИЖК и их доли в общем объеме ипотечных жилищных кредитов, млн.руб. и %. Рассчитано и составлено на основе
[8]
Несмотря на достаточно большие объемы кредитования, АИЖК занимает незначительную долю в общем объеме ипотечных жилищных кредитов по Тюменской области. Так, если в 2010г. доля таких кредитов составляла 5,4%, то в 2014г.снизилась до 1,98%, хотя в абсолютном выражении наблюдается рост на 141,2 млн. руб. Средний размер займа при этом несколько ниже, чем банковских кредитов ( рис.7)Рассчитано и составлено на основе [8]
2010 2011 2012 2013 2014
Рисунок 7 - Средний объем ипотечного займа АИЖК, тыс. руб. Также следует отметить, что доля ипотечных займов на приобретение жилья на первичном рынке снижается с 66% в 2013 г. до 46% в 2014 году, а доля вторичного рынка
- растет. Это свидетельствует о том, что вторичное жилье становится более популярным, при этом процентные ставки на «вторичку» значительно ниже, чем на первичное жилье, а кроме того заемщик сразу же получает в пользование готовую квартиру.
На рис.8 представлены средние процентные ставки АИЖК и банковских учреждений Тюменской области по ипотечным жилищным кредитам. Как видно из представленного графика, средняя процентная ставка АИЖК пусть незначительно, но ниже, чем на рынке в целом [5; 8] 15,0° о
10.0%
5=0%
0,0%
------- 1^0% 111%
-*11 2%
11,0%— 10,5% 11.2% 11,0%
2010 2011 2012 2013 2014
"Средняя %-ная ставка АИЖК Средняя %-ная ставка бантов
Рисунок 8 - Средние процентные ставки АИЖК и банков Тюменской области по
ипотечным жилищным кредитам, . Рассчитано и составлено на основе [5; 8] Подводя итоги проведенного в рамках данной статьи исследования, можно сделать следующие выводы.
Ипотечное жилищное кредитование является самым популярным и востребованным способом приобретения недвижимости. По итогам 2015 года видно снижение показателей ипотечного жилищного кредитования, но это не свидетельствует о том, что ипотека замедлит свое развитие. В связи со стабилизацией курса валют, прогнозами Правительства на постепенное восстановление и рост экономики, а также снижением цен на рынке недвижимости ипотечное жилищное кредитование вернет положительные тенденции в развитии.
В Тюменской области получили развитие и поддерживаются региональным Правительством, банками и АИЖК различные социальные программы на основе ипотечного кредитования, которые направлены на улучшение жилищных условий граждан, а также обеспечением их жильем. Всего в области ипотечные кредиты представляют 19 коммерческих банков, которые предлагают заемщикам 124 ипотечные программы, а также Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, реализующее обширный перечень ипотечных программ, включая социальные программы и программы с господдержкой. Кроме того развитие ипотечного жилищного кредитования позволяет разрешить противоречие между высокими ценами на объекты жилой недвижимости и текущими доходами населения.
Список использованной литературы:
1. Назарчук Н.П. Ипотечное кредитование как инструмент решения ипотечных проблем в Российской Федерации: монография/ Н.П.Назарчук. -Тамбов: Изд-во ФГБОУ ВПО «ТГТУ», 2014.-152с.
2. Куликов А.Г., Янин В.С. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России: вопросы радикального обновления методологической базы//Деньги и кредит.-2014.-№2.-с. 3-14.
3. Ипотечное жилищное кредитование: монография[текст]/под.ред. И.В.Павловой.-М.:БДЦ-пресс, 2004.-272с.
4. Солодилова М..Н. Функционирование механизма формирования финансовых ресурсов ипотечного жилищного кредитования в России/Диссертация на соискание уч. степени канд. экон. наук по специальности 08.00.10-Финансы, денежное обращение и кредит.-Самара, 2014.-177с.
5. Аналитика и статистика ипотечного жилищного кредитования [Электронный ресурс] // Официальный сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. - Режим доступа: http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/ (дата обращения: 14.04.2016).
6. Ларионова Н.П. Ипотечное жилищное кредитование в Тюменской области [Электронный ресурс] // Электронный научно-практический журнал «Экономика и менеджмент инновационных технологий». - Режим доступа:http://ekonomika.snauka.ru/2015/07/7891 (дата обращения: 14.04.2016).
7. Ипотечные программы в Тюмени и Тюменской области [Электронный ресурс] // Ресурс IPOhelp. - Режим доступа: http://www.ipohelp.ru/programs/8000000.html (дата обращения: 14.04.2016).
8. Годовые отчеты АИЖК по Тюменской области [Электронный ресурс] // Официальный сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области. - Режим доступа: http://www.ipoteka-tmn.ru/page/godovoj-otchet (дата обращения: 14.04.2016).
