ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ИНСТИТУТОВ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И АРЕНДЫ ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ В УСЛОВИЯХ ШЕРИНГ-ЭКОНОМИКИ Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347.453

Акманов Дмитрий Рустемович Антонян Артур Сеиранович Московский государственный юридический университет

им. О.Е. Кутафина (МГЮА) Институт частного права Россия, Москва dakmanovQ 1 @mail .ru arturantonyanrome@mail .ru Akmanov Dmitriy Antonyan Artur Kutafin Moscow State Law University (MSAL)

Institute of Private Law Russia, Moscow

ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ИНСТИТУТОВ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И АРЕНДЫ ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ В УСЛОВИЯХ

ШЕРИНГ-ЭКОНОМИКИ Аннотация: в данной работе изучено такое явление, как шеринг (совместное потребление) в России. Рассмотрен процесс его популяризации, становления на территории нашего государства. Изучена сущность шеринга с целью определения его места в Законе и необходимых правовых изменений. Также были проанализированы несколько договоров шеринга крупных организаций, осуществляющих предпринимательскую деятельность на территории Российской Федерации.

Ключевые слова: аренда, шеринг, каршеринг, каршеринговые отношения, арендатор, арендодатель.

TRANDS IN THE DEVELIPMENT OF INSTITUTIONS OF REAL ESTATE RENTAL AND VEHICLE RENTAL IN THE SHARING ECONOMY Annotation: this paper studies such phenomenon as sharing in Russia. The process of its popularization and formation on the territory of our state is considered. The essence of sharing has been studied in order to define its place in the Law and necessary legal changes. Also several sharing contracts of large organizations engaged in business activities on the territory of the Russian Federation were analyzed.

Key words: rental, sharing, carsharing, carsharing relations, tenant, landlord.

Идея передачи в пользование другим лицам неиспользуемых, простаивающих активов обрела свою популярность в прошлом десятилетии и не потеряла своей актуальности в наши дни. Это неудивительно, ведь передача собственником простаивающего без надобности имущества в пользование третьим лицам, намеревающимся использовать такое имущество по его назначению, способствует рациональному потреблению ресурсов. Как считают некоторые авторы, при такой модели поведения субъектов экономических отношений снижается необходимость производства и использования новых ресурсов, растет спрос на доступ к свободным мощностям недостаточно используемого владельцем ресурса [4, с. 4-5]. Одновременно с этим налаживание стабильной и эффективной системы взаимодействий между поставщиками неиспользуемых активов и арендаторами, нуждающимися в этих активах, вряд ли представляется возможным без наличия в рассматриваемых экономических связях соответствующих посредников [3, c. 36]. В роли последних на практике зачастую выступают онлайн-платформы [5, с. 229].

Стремление к рациональному потреблению ресурсов, передача простаивающего имущества в пользование третьим лицам, наличие посредников, способствующих налаживанию эффективного взаимодействия

152

между контрагентами - все это, как отмечают исследователи и эксперты, на современном этапе общественного развития является основными признаками весьма специфичной модели экономических отношений - экономики шеринга (или же, как её еще называют, экономики совместного потребления). На сегодняшний день в России при помощи различных сервисов совместного потребления можно арендовать жилье, автомобили, велосипеды, самокаты и даже вечерние платья. Столь бурное развитие онлайн-сервисов, предоставляющих своим пользователям соответствующие возможности по краткосрочной аренде непотребляемых вещей обуславливает возникновение в юридической научной среде разного рода дискуссий, предметами которых становятся вопросы о том, «каким образом следует квалифицировать договоры, заключаемые посредством упомянутых сервисов?»; «требует ли действующее гражданское законодательство РФ дополнений и уточнений в части, касающейся норм о краткосрочной аренде и норм о краткосрочном найме жилых помещений?»; «не противоречит ли деятельность сервисов совместного потребления действующему законодательству?». Применительно к сервисам хоумшеринга (краткосрочной аренды жилищ) и каршеринга (краткосрочной аренды автомобилей), снискавшими себе на отечественном рынке большую популярность, эти вопросы приобретают особую актуальность.

Безусловными лидерами по числу зарегистрированных пользователей

среди иных сервисов хоумшеринга являются Airbnb и Booking. В связи с

непростой международной обстановкой, складывающейся в последние дни

(февраль - март 2022 года) на территории Восточной Европы, обе компании

заявили об уходе с российского рынка бронирования жилья. Таким образом, на

момент написания данной работы у пользователей отсутствует возможность

арендовать жилище, имеющее территориальную привязку к Российской

Федерации. Тем не менее, думается, что такие радикальные меры имеют

временный характер и по мере урегулирования международных противоречий

153

будут сняты. Помимо этого, практика сервисов Airbnb и Booking имеет большое значение для понимания механизма работы экономической модели хоумшеринга. Оттого данное исследование не теряет своей актуальности.

Начнем с Airbnb. Компания предоставляет возможность своим пользователям предлагать, искать и бронировать услуги. Одновременно с этим сервис в пределах своей компетенции вводит собственные термины, для обозначения соответствующих категорий пользователей. Так, «хозяевами» считаются здесь лица, предлагающие в аренду места для проживания, «гости», соответственно, осуществляют поиск, бронирование и пользование услугами. Существует еще и категория «организаторов», которые предлагают занятия, экскурсии и мероприятия, однако их деятельность, очевидно, к предмету настоящего исследования не относится.

Итак, определим же правовую природу договоров, заключаемых между

сторонами рассматриваемых правоотношений. Регистрация пользователя на

интернет-ресурсе компании Airbnb по своей сути опосредует заключение

договора присоединения. Таким образом, гражданин выражает свое согласие с

условиями предоставления услуг компании, обязуется надлежащим образом

исполнять их. В соответствии с заключенным договором компания

устанавливает правила и рекомендации для хозяев и гостей, обеспечивает их

необходимыми гарантиями на случай отмены бронирования, его изменения и

т.д. Между «хозяевами» и «гостями» же заключаются, как указано в условиях

предоставления услуг, договоры аренды жилища. При этом на интернет-

ресурсах сервиса отсутствуют ссылки на соответствующие нормы

отечественного гражданского законодательства, которые бы регулировали

складывающиеся между сторонами правоотношения. Наличие в официальной

формулировке слова «жилище» в некоторой степени создает состояние

неопределенности. Возникают вопросы о том, имеют ли идентичное значение в

отечественной правовой системе понятия «жилище» и «жилое помещение»,

154

должны ли складывающиеся правоотношения регулироваться исключительно нормами главы 35 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ). Смысл понятия «жилое помещение» раскрывается в ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (квартиры, комнаты, жилые дома). Легальное определение понятия «жилище» в законодательстве РФ отсутствует, однако, исходя из практических наблюдений, посредством функционала сервиса АкЬпЬ заключаются сделки, предусматривающие передачу во временное пользование таких видов «жилищ», как: дом на дереве, баржа, замок, индийский вигвам и прочее. Конечно, во всем этом многообразии объектов сделок нашлось место и вполне стандартным квартирам и комнатам. Следовательно, в зависимости от объекта сделки, заключаемые «хозяевами» и «гостями» договоры могут квалифицироваться судами в качестве договоров аренды недвижимого имущества или же договоров коммерческого найма жилого помещения. Если же сделка носит безвозмездный характер, попадает под действие норм о договоре ссуды [2, с. 45].

В рассматриваемой ситуации, весьма противоречиво выглядят некоторые рекомендации, которые компания дает своим пользователям. Так, в разделе «поддержка» на сайте АпЬпЬ указано, что «хозяин» может включить в правила пользования жилищем, по сути, любые условия (принцип диспозитивности это позволяет) [6]. При этом представляется, что переговорные возможности последнего в данном случае несколько ограничены, ведь базовые условия предложения (договора) здесь устанавливаются исключительно «хозяином». «Гость» же может участвовать в установлении условий будущего договора только при наличии соответствующей на то воли «хозяина». Таким образом, достаточно велик шанс того, что итоговые условия договора будут весьма обременительные для присоединяющейся стороны. Такое положение вещей в

155

перспективе может приводить к возникновению судебных разбирательств инициированных «гостями» на основании п. 3 ст. 428 ГК РФ, что как минимум повлечет за собой негативные последствия для сторон в виде судебных расходов и иных издержек. Потому думается, что компании Airbnb стоило бы воздержаться от столь противоречивых формулировок. Кроме того, в целях предупреждения возникновения судебных споров, важной видится дальнейшая работа компании по внедрению в раздел с условиями предоставления услуг ссылок на положения отечественного гражданского законодательства.

Определенные вопросы вызывает и качество гражданско-правового регулирования отношений хоумшеринга (краткосрочной аренды недвижимости и краткосрочного найма жилых помещений) в РФ. Представляется, что законодательные положения, регламентирующие порядок расторжения договоров аренды и найма жилого помещения не в полной мере адаптированы под условия краткосрочной аренды и найма. К примеру, наниматель, заключивший договор сроком на неделю, очевидно сможет предупредить наймодателя за три месяца о своем решении расторгнуть договор. Возникает вопрос и о целесообразности применения к рассматриваемым правоотношениям закрепленного в ст. 619, ст. 620, п.2 и 3 ст.687 ГК РФ судебного порядка расторжения договора [2, а 45]. Между тем, сама платформа Airbnb устанавливает вполне обоснованные правила компенсации Гостю (арендатору или нанимателю) в случае недобросовестного поведения со стороны хозяина (арендодателя или наймодателя). В частности, если хозяин не обеспечивает гостю достаточную возможность доступа к жилью, или же описание или изображение жилья в объявлении имеет существенные неточности, то гостю могут быть компенсированы его убытки за счет средств хозяина [9].

Кроме того, определенные вопросы вызывает совместимость концепции хоумшеринга с установленной в ст. 621 и ст. 684 ГК РФ конструкцией преимущественного права арендатора и, соответственно, нанимателя на заключение договора на новый срок [2, с. 45]. Дело в том, что рассматриваемые правоотношения, как правило, складываются в сферах путешествий и туризма, что предполагает для хозяев (арендодателей и наймодателей) постоянную смену их контрагентов. Фактический интерес хозяев жилищ здесь скорее связан с желанием предоставить туристам за плату место для временного пребывания, чем со стремлением вступить в долгосрочные отношения найма жилого помещения или аренды. Потому и применение к отношениям хоумшеринга положений гражданского законодательства о преимущественном праве представляется весьма сомнительным.

Краткосрочный характер аренды или найма жилого помещения обуславливает частичную, а порой и полную невозможность исполнения предусмотренных законом отдельных обязанностей сторон (которые, справедливости ради, могут носить диспозитивный характер). Например, обязанность нанимателя по самостоятельному внесению коммунальных платежей за расчетный месяц может быть исполнена последним лишь в части, пропорционально времени проживания, при условии, что договор найма жилого помещения заключен на срок меньший одного месяца. Помимо этого, реализацию обязанности нанимателя по текущему ремонту жилого помещения в условиях краткосрочного найма едва ли можно считать возможной [2, с. 45].

Стоит добавить, что правила онлайн-платформы АкЬпЬ предусматривают порядок внесения арендатором или нанимателем платы за жильё: денежные средства перечисляются хозяину по истечении 24 часов с момента заселения гостя. Однако предположим, что стороны заключают краткосрочный договор найма жилого помещения на стороннем ресурсе или же вовсе без участия посредника. Как в таком случае нормы Гражданского кодекса РФ будут

157

регламентировать порядок внесения платы нанимателем? Из п. 3 ст. 682 ГК РФ следует, что в случае, если в договоре не предусмотрены сроки внесения платы, то она вносится ежемесячно. Очевидно, что применять такие положения закона к договорам найма, заключенным на срок равный нескольким дням неразумно.

Говоря о шеринге как о новом явлении в сфере аренды, невозможно обойти стороной каршеринг. Сегодня это достаточно распространённый способ передвижения, охвативший практически все крупные города России. Как показывает исследование Ассоциации электронных коммуникаций, в 2019 году рост шеринг-экономики составил 50%, в 2020 году - в связи с пандемией коронавируса, он спал, и показал значение в 39%, объем транзакций шеринг-сервисов в России составил примерно 1,07 трлн рублей [8].

Наша задача состоит в анализе этого явления в контексте аренды и с точки зрения Российского гражданского права. Итак, рассмотрим каршеринг и дадим ему наиболее чёткое определение.

Охарактеризовать каршеринг можно было бы как вид аренды, при котором одна сторона - арендатор - берет, как правило, в краткосрочное пользование (реже в долгосрочное) автотранспортное средство, предоставляемое другой стороной - арендодателем - за определенную плату, взимаемую поминутно. Отличительными чертами каршеринга являются вышеупомянутая краткосрочность и поминутная оплата предоставляемых услуг (однако может предусматриваться аренда автомобиля и на определенный срок). Последнее можно считать новеллой для арендных отношений, так как ранее подобное нигде не встречалось. Впрочем, такое явление, как каршеринг само по себе является чем-то новым, вобравшим в себя элементы различных договоров, что позволяет ему претендовать на отдельный вид договора аренды.

Чтобы понять, чем же конкретно является каршеринг, что ему присуще на практике, какова его специфика, рассмотрим договоры каршеринга крупных

компаний, оказывающих услуги по краткосрочной аренде автомобилей.

158

Наиболее общий взгляд по этому вопросу уже был выражен в определении. И действительно, каршеринг напоминает договор аренды автотранспортного средства. Однако в практической части данного явления кроется тот факт, что стороны, вступая в подобные правовые отношения, регулируют их договорами, которые можно классифицировать совершенно по-разному. Все это связано с тем, что в Законе отсутствуют четкие положения о каршеринге и о том, какие правила к нему следует применять.

Первым делом обратим взор на «Яндекс.Драйв» - дочернюю компанию ООО «Яндекс» - действующую в России с 2018 года. Итак, «каршеринговые» отношения, возникающие между арендатором и арендодателем, регулируются Условиями использования сервиса Яндекс.Драйв.

Данные Условия представляют собой предложение со стороны ООО «Яндекс» (ст. 1 п.1.1) [10]. То есть каждый пользователь вправе как принять данное предложение, так и оставить его без акцепта. Особое внимание следует обратить на п. 1.4, где сказано следующее: «Яндекс вправе в любое время без уведомления Пользователя изменить положения настоящих Условий. Риск неознакомления с новой редакцией Условий на использование программы «Яндекс.Драйв» несет Пользователь. Продолжение пользования Сервисом после изменения Условий «Яндекс.Драйв» считается согласием с их новой редакцией [11].

Давая характеристику такому договору между сторонами, следует сказать, что он является возмездным, двусторонне обязывающим и публичным. Но помимо этого, есть еще одна не менее важная характеристика - Условия использования сервиса Яндекс.Драйв можно квалифицировать как договор присоединения.

Таковым следует считать договор, условия которого определены одной из сторон и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Эта черта, как уже стало

159

ясно, особенно ярко выражена в Условиях пользования в виде обильных полномочий арендодателя. Проще говоря, арендатор ставится в невыгодное положение: он принимает Условия без возможности что-либо изменить, его не уведомляют об изменении Условий и самое главное - его интерес не учитывается при их изменении.

Аналогичная ситуация с сервисом «Делимобиль» - дочерней компанией ООО «Каршеринг Россия». Договор «Делимобиль» четко отражает, что является договором присоединения. И при этом указывается на то, что он не является публичным и не является договором проката [7]. Вероятно, так компания стремится отсечь невыгодные для себя положения Закона. Тем не менее, в этом случае арендатор так же ставит арендодателя в невыгодное положение.

Возникает вопрос о правомерности одностороннего изменения такого соглашения и о том, допустимо ли ставить арендатора в такое положение.

В силу вышеупомянутой 428 статьи ГК условия договора могут определяться одной стороной. По общему правилу, предусмотренному 450 статьей ГК, изменение и расторжение договора возможны по соглашению между участниками. Закон устанавливает на этот счет и определенные исключения, указанные в части 4 этой же статьи.

То есть одностороннее изменение условий допустимо, однако ГК

устанавливает обязательную добросовестность в гражданских

правоотношениях. Не допускается заведомо недобросовестное осуществление

гражданских прав (злоупотребление правом). Кроме этого, по схожему вопросу

имеется Постановление КС РФ, в котором отмечено, что гражданин является

экономически слабой стороной и нуждается в особой защите своих прав, и на

основании этого Суд признал одностороннее изменение банком условий

договора с потребителем недопустимым [1]. Таким образом, менять договор

без согласования с другой стороной возможно, но не всегда допустимо. Вопрос

160

же о добросовестности действий компаний, которые создают для клиентов такие условия, когда приходится принимать невыгодные изменения и самостоятельно отслеживать их, остается дискуссионным. Окончательно он может быть решен только в суде.

Итак, какие же выводы можно сделать в итоге? Во-первых, на основании

анализа норм Гражданского кодекса РФ о договорах аренды и найма жилого

помещения можно отметить, что действующее законодательство достаточно

слабо адаптировано под регулирование отношений по краткосрочной аренде и

краткосрочному найму жилых помещений, реализующихся (речь идет об

отношениях) зачастую в рамках экономической модели хоумшеринга.

Представляется важным дополнить соответствующие статьи Гражданского

кодекса нормами, которые бы в полной мере учитывали интересы лиц,

заключающих договоры аренды и найма жилого не непродолжительный срок.

Во-вторых, что наиболее важно, арендные отношения в рамках экономики

совместного потребления, очевидно, претерпевают определенную

трансформацию и тем самым приобретают свои уникальные черты.

Возникновение шеринг-экономики и дальнейшая коммерциализация этой

сферы общественных отношений обусловили тенденции, связанные с

унификацией соответствующих договорных конструкций, с упрощением

порядка разработки и заключения арендных договоров. Практика крупных

компаний, оказывающих услуги по краткосрочной аренде жилищ и

автомобилей показывает, что арендные отношения здесь реализуются, как

правило, посредством заключения договоров присоединения. То есть типовой

договор шеринга не является плодом свободного волеизъявления сторон. Он

разрабатывается только одной стороной договора (сильная сторона), а другая

сторона может либо заключить его на этих условиях, либо вовсе не заключать

договор. Т.е условия договора второй стороной не разрабатываются. Сильной

стороной в отношениях шеринга всегда является арендодатель, т.е. то лицо, в

161

чьем распоряжении находится объект аренды. В зависимости от конкретной модели экономических отношений арендодателем может быть непосредственно онлайн-платформа (например, сервис Делимобиль) либо же иное физическое или юридическое лицо (последнее имеет место в рамках модели хоумшеринга). Однако вне зависимости от этого существует и слабая сторона контракта -арендатор, воля которой игнорируется применительно к содержанию договора шеринга. Такое положение вещей существенно повышает риск нарушения баланса прав и обязанностей сторон рассматриваемых правоотношений и, как следствие, обусловливает необходимость повышенного внимания к ним (к отношениям) со стороны правоохранительных и судебных органов.

Список литературы

1. Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 23.02.1999 N 4-П.

2. Аюшева И.З. Особенности гражданско-правового регулирования по предоставлению в пользование недвижимого имущества в условиях развития экономики совместного потребления (Sharing economy) // Актуальные проблемы российского права. 2019. №6 (103). С. 40-48.

3. Cusumano M.A. How Traditional Firms Must Compete in the Sharing Economy // Commun. ACM. 2015. Vol. 58, № 1. P. 1-3.

4. Frenken K., Schor J. Putting the sharing economy into perspective // Environ. Innov. Soc. Transitions. 2017. Vol. 23. P. 3-10.

5. Heinrichs H. Sharing economy: A potential new pathway to sustainability // Gaia. 2013. Vol. 22, № 4. P. 228-231.

6. Договор аренды на airbnb // URL: https://airbnbru.ru/dogovor-arendy/

7. Договор краткосрочной аренды автомобилей «Делимобиль» // URL: https: //delimobil .ru/terms/contract

8. Исследование Российской Ассоциации электронных коммуникаций https://raec.ru/activity/analytics/9845/

9. Правила компенсации гостю на Airbnb // URL: https://www.airbnb.ru/help/article/2868/Правила-компенсации-гостю-airbnb

10. Условия использования сервиса Яндекс.Драйв, ст.1, п.1.1 // URL: https://yandex.ru/legal/drive_termsofuse/

11. Условия использования сервиса Яндекс.Драйв, ст.1, п.1.4 // URL: https://yandex.ru/legal/drive_termsofuse/