CC BY
67
Т. В. Хорунжая,
Российская академия правосудия, г. Москва
СУЩНОСТНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПОНЯТИЯ «ЗЕМЛЯ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ» THE CONCEPT OF LANDS IN BUILDING UP POPULATED AREAS
В данной статье рассматривается проблема понятия земли как объекта жилой застройки в качестве основы недвижимого имущества. Это обстоятельство является объективной предпосылкой расширения сферы действия земельного права как права недвижимости, включая в состав его предмета объекты, созданные человеком (здания и сооружения).
The given article deals with the problem of considering the land as the basis of real estate. This circumstance is considered to be the objective reason of land law operating sphere broadening by including the disputes on the objects created by a man (buildings and constructions) into the subject of land law disputes regulation.
В словаре Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона разъясняется понятие «земля» как гео (планета), терра (территория) и агро (возделывание, обработка земли) [2, с.234]. Понятие «гео» означает «относящийся к земле, к ее изучению» (в том числе в планетарном масштабе). Отсюда вытекают такие понятия, как география, геодезия, картография, геополитика, геометрия, геофизика и т.п.
Как «терра» земля делится на определенные территории, различные категории земель, зе-мельные участки и их части. В Земельном кодексе Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ понятия территорий (размеров) зе -мельных участков, их частей и долей содержатся более чем в половине статей. Как «агро» земля является объектом обработки, возделывания, осуществления производства продукции земле -делия и животноводства [3].
Огромное экономическое, политическое и социальное значение земли в жизни общества обусловлено тем, что она являлась в течение многих веков первоначальным источником всякого богатства. В истории человеческого
общества земельные отношения всегда играли большую роль; земля была одним из объектов ожесточенной борьбы. Земля не утратила сво -ей огромной экономической роли и поныне. Более того, значение земельных отношений постоянно возрастает. Они охватывают огром -ную сферу общественных отношений по пово -ду использования и охраны земли и связанных с нею объектов природного и искусственного происхождения [4, с. 62].
Земля выполняет две важнейшие функции: средства производства в сельском и лесном хозяйстве и пространственно-операционного базиса. В качестве пространственно-операционного базиса земля используется как место размещения зданий, строений и сооружений, т.е. искусствен -но созданных человеком объектов. Когда земля выступает как средство производства, она практически всегда одновременно является также и операционным базисом для размещения объектов, которые в силу своих естественных природных свойств связаны с землей: многолетних на -саждений, лесов. Данное обстоятельство отража -
ется в праве путем деления всех земель на соответствующие категории в зависимости от их основного целевого назначения.
Тенденции развития законодательства о недвижимости позволяют сделать вывод о формировании общих подходов в определении правового режима всех элементов понятия «недвижи -мость». Главную роль в этом процессе играет земля как основа недвижимого имущества. Ука -занные обстоятельства являются объективной предпосылкой расширения сферы действия зе -мельного права как права недвижимости, вклю -чения в состав предмета правового регулирования этой отрасли вопросов, связанных не только с иными природными ресурсами, но и с объектами, созданными человеком, — зданиями и сооружениями.
В связи с этим примечательно высказывание С.Н. Братуся о том, что в основе системы права лежит дифференциация регулируемых им общественных отношений на различные качественно определенные виды. Система права не конструируется, а познается, она объективно существует, ибо выражает и закрепляет сложившиеся различные, хотя, разумеется, и тесно связанные между собой виды общественных отношений [1, с. 56].
Нормы главы 17 ГК РФ являются фундаментальной базой всех гражданско-правовых сделок с земельными участками. В данной главе ГК РФ сосредоточены нормы, устанавливающие гаран -тии права собственности на земельные участки, способы защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц, в том числе от незаконного вмешательства государственных органов и органов местного самоуправления, ограни -чения земельных прав. Двадцать семь разнообразных по содержанию статей этой главы уста -навливают общие положения о праве собствен -ности на землю; определяют положение зе-
мельного участка как объекта права собственности, а также сами права собственника зе -мельного участка; закрепляют права сервитута, выкупа земельных участков для государствен -ных и муниципальных надобностей и права собственника при возникновении таких ситуаций; регулируют отношения по изъятию земельных участков, не используемых по назначению, либо в нарушение земельного законодательства ис-пользуемых ненадлежащим образом [3].
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Земельного ко -декса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ зем -ли в России по своему целевому назначению подразделяются на семь категорий: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов (в ред. Федерального за -кона от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ); 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятель -ности, земли обороны, безопасности и земли
иного специального назначения; 4) земли осо -бо охраняемых территорий и объектов; 5) зем -ли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса [3].
Вышеперечисленные категории земель согласно ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ исполь -зуются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использова -ния в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами. Лю -бой вид разрешенного использования из преду -смотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Согласно части 1 ст. 83 Земельного кодекса РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.
Вообще, под «застройкой» понимается создание (возведение) на земельном участке объектов капитального строительства, т.е. объектов недвижимости, прочно связанных с землей, пе-ремещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно. В качестве дополнительного критерия для отнесения здания, строения, сооружения к объектам капитального строительства предлагается закрепить такой критерий, как отсутствие заглубленных элементов конструкции и подземных коммуникаций.
Создание объектов капитального строительства включает в себя, как верно отмечает А.Ю. Александрова, не только сам процесс возведения постройки, но также и процесс подготовки строительства — формирование и приобретение подходящего земельного участка на соответствующем праве, получение необходимой разрешительной документации и подготовку земельного участка к строительству. Совокупность указанных действий и составляет процесс застройки. Для осуществления процесса строительства у застройщика должно быть основанное на соответствующем правовом титуле правомочие, выражающееся в дозволении или обязании застройщика по возведению объектов недвижимости, соответствующих правовому режиму земельного участка. На основании правового титула застройка может быть как правом, так и обязанностью владельца земельного участка.
Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Они не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам. Таким образом, земли населенных пунктов — это фактически земли поселений, которыми признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и разви-
тия городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.
ЛИТЕРАТУРА
1. Брокгауз Ф.А. Энциклопедический словарь. Современная версия / Ф.А. Брокгауз, И.А. Ефрон. — М. :Эксмо, 2003.
2. Бугров Д. С. Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества: дис. ... канд. юрид. наук. — Саратов, 2004. — С. 62.
3. СЗ РФ. — 2001. — № 44. — Ст. 4147.
4. Энциклопедический словарь / под ред. К.К. Арсеньева и Ф.Ф. Петрушевского. — СПб., 1894. — Т. 1. — С. 352.
