CC BY
113
Вестник Омского университета. Серия «Право». 2013. № 3 (36). С. 92-96.
УДК 349.41
ЗНАЧЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА В КОНСТРУКЦИИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
THE VALUE BUILDING IN THE CONSTRUCTION OF THE LEGAL REGIME OF LAND
Е. С. БОЛТАНОВА (E. S. BOLTANOVA)
Рассматривается застроенный земельный участок с правовой позиции. Юридически значимым обстоятельством для признания земельного участка застроенным является факт наличия на нём рукотворного объекта недвижимости. Для распространения на такой земельный участок правового режима застроенного участка важен не столько факт существования пространственно ограниченного объекта материального мира на земельном участке, сколько документальное подтверждение нахождения такого объекта недвижимости на земле, земельном участке. Такие документы появляются в результате особой деятельности, которую можно рассматривать как способ установления правового режима. Данные способы являются предметом настоящего исследования.
Ключевые слова: строительство, правовой режим, способы установления правового режима, застройка земель.
This article discusses the built-up land plot with legal position. Legally significant fact for the recognition of land built up, is the fact of it man-made property. For distribution at such land legal regime built-up plot is important not just the existence of the object - space limited material objects on the land, how to find documentary evidence of this property on land plot. These documents are the result of specific activities that can be considered as a way to establish a legal regime. Such ways are the subject of this article.
Keywords: building, legal regime, way to establish a legal regime, land development.
Для приобретения земельным участком статуса объекта правоотношения требуется осуществление предусмотренных правовыми нормами действий уполномоченных субъектов, обеспечивающих обособление (появление) объекта с юридически значимыми для правового режима характеристиками. В системе правового режима такие действия являются способом установления правового режима земельного участка. Данное положение применимо и к застроенному земельному участку, способом установления правового режима которого помимо прочих будут являться действия уполномоченных субъектов, подтверждающие факт наличия на земельном участке рукотворного объекта недвижимости.
С одной стороны, в рамках способов установления правового режима земель, земельных участков происходит определение границ объекта, его выделение. Тем самым, устанавливаются границы «носителя право-
вого режима». С другой стороны, определяются юридически значимые для правового режима характеристики такого объекта (целевое назначение, разрешённое использование). Способы установления правового режима земель по своему характеру являются организационно-правовыми.
На основании анализа действующего законодательства можно сделать вывод, что способами установления правового режима земельного участка (единичного правового режима) являются его межевание (лесоустройство для лесных участков или ввод в эксплуатацию искусственно созданного земельного участка) вместе с государственным кадастровым учётом земельного участка.
Вспомогательное значение для установления правового режима категории или вида земель (внутри категории), т. е. особенного или специального правового режима земель могут иметь землеустроительные работы. Дополнительными способами установления
© Болтанова Е. С., 2013 92
специального правового режима можно назвать земельно-правовое зонирование, принятие нормативно-правовых актов (например, распоряжение Правительства РФ о создании государственного природного заповедника и положение Минприроды России о государственном природном заповеднике); правового режима земельного участка - принятие индивидуально-правовых актов, определяющих целевое назначение, разрешённое использование земельного участка (например, решение о предоставлении конкретному субъекту земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется).
Застроенный земельный участок характеризуется размещением на (под) его поверхности объектов рукотворного, искусственного происхождения, рассчитанных на длительное использование в данном конкретном месте, изначально не предназначенных для перемещения и отвечающих признакам недвижимого имущества. К такого рода объектам Гражданский кодекс РФ относит здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (см. ст. 130). Застроенные земли обладают таким важнейшим специфическим правовым признаком, как наличие тесной связи (фактической и юридической) их со зданиями, строениями, сооружениями и предназначенностью для их обслуживания. Ещё И.Л. Брауде писал, что «строение и участок по ним, а также участок, обслуживающий строение, образуют тесно связанные объекты правоотношений, для которых установлен особый правовой режим» [1].
Земельный кодекс, а вслед за ним и земельное законодательство термин «застроенный земельный участок», «застроенные земли» не употребляют, но часто используют словосочетание «земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения» (см., например, ст. 36 ЗК РФ) и особо выделяют процедуру предоставления земельного участка для строительства (см. ст. 30 ЗК РФ и др.). Логично предположить, что земельный участок становится застроенным в связи с осуществлением на нём застройки как деятельности, включающей отдельные виды строительных работ и работ по реконструкции объектов недвижимости.
В ст. 1 Градостроительного кодекса РФ строительство определяется как создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капительного строительства). Хотя градостроительный кодекс прямо не закрепляет, что в результате строительства создаются объекты, обладающие признаком капитальности (объекты недвижимого имущества), комплексное толкование норм градостроительного и гражданского законодательства позволяет сделать именно такой вывод. В процессе создания объектов капитального строительства не исключается размещение на земельных участках иных построек, не имеющих тесной связи с землей, определённой в ст. 130 ГК РФ (киосков, навесов, заборов, строительных вагончиков и т. п.). В то же время само по себе наличие на земле временной постройки не изменяет её статуса на «застроенные земли», поскольку не произошло преобразование земельного участка, свойственного земной поверхности при наличии на (под) ней соответствующей недвижимости. Наряду с застроенными землями возможно выделение земель, занятых временными постройками, не обладающими признаками недвижимости, а также свободных от каких-либо построек земель.
Строительству как особому виду деятельности свойственно последовательное выполнение ряда целенаправленных действий, определённый технологический процесс. В строительство включаются геологоразведочные, изыскательские, проектные, монтажные, строительные и подобные работы, результатом которых является создание зданий, строений, сооружений. Как писал И. Л. Брауде, «несомненно, относятся к капитальному строительству геологоразведочные и изыскательские работы, подготовка территории строительства, в частности: осушение её, планировка площадки, снос строений и т. п., т. е. крупные работы, хотя и предшествующие строительно-монтажным работам, но неразрывно с ним связанные» [2]. Современным исследователям также свойственно определение сферы строительства различными видами деятельности, связанными с проектированием, проведением инженерных изысканий, возведением зданий
и сооружений, а также иных видов, направленных на создание объектов недвижимости.
Таким образом, процесс строительства довольно длителен по времени. Очевидно, что на подготовительных этапах строительства (планирование, проектирование зданий и сооружений, инженерно-геологические изыскания и т. п.) не может идти речь о застройке земельного участка и наличии «застроенного» земельного участка. Возникает вопрос о том, на какой стадии строительства земельный участок может считаться застроенным; обладает ли таким качеством земельный участок на стадии ведения строительных работ или только по их завершению и появлению конечного результата строительства (здания, строения, сооружения). И вопросы эти далеко не праздные, градостроительное законодательство использует термин «застроенный земельный участок». Например, подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам (ст. 44 ГрК РФ). Между тем федеральные законы не содержат определения застроенного земельного участка.
Объектам недвижимого имущества, определению их дефиниций, свойств и особенностей, правовому режиму посвящено много научных, научно-практических работ. Чаще всего учёными, прежде всего цивилистами, рассматривается земельный участок и здание, сооружение, на нём находящееся, как абсолютно разные объекты, обладающие качеством независимости и обособленности. Признавая с точки зрения действующего российского законодательства самостоятельное существование таких объектов, как земельный участок и расположенный на нём рукотворный объект (здание, сооружение), нельзя не заметить, что укрепление в земную поверхность здания, сооружения ведёт к существенному, более того кардинальному, преобразованию земельного участка и изменению его правового режима.
В цивилистической литературе здания и сооружения определяются рукотворной недвижимостью, инженерно-строительными конструкциями, системами, объектами, воз-
веденными в результате правомерно осуществленной строительной деятельности. Противоправная деятельность (осуществляемая в случае отсутствия права на земельный участок или разрешения на строительство и т. п.) приводит к созданию вещи, на которую не распространяются правила о зданиях и сооружениях (самовольная постройка) [3]. «Водораздел» между этими двумя группами рукотворно возведенных объектов достаточно зыбкий. При соблюдении установленной в законодательстве процедуры и условий возможно признание права собственности на самовольно построенный объект и включение его в оборот на общих условиях. С другой стороны, при наличии определённых оснований введённое в эксплуатацию здание, сооружение может быть в судебном порядке признано самовольной постройкой.
Распространение на застроенные земли, земельные участки соответствующего правового режима определяется существованием на земельной поверхности объекта недвижимости. Нахождение объекта недвижимости на земле и наличие с ней тесной механической связи, в результате которой перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, обуславливает возникновение особой правовой связи между этими двумя видами имуществ, характеризующей сложный правовой режим застроенных земель. Застройка земель с фактической стороны - трансформация земельного участка и иных природных ресурсов в связи с возведением (реконструкцией) недвижимости, влекущая появление объекта со специфическими признаками - застроенного земельного участка. Трансформация происходит в рамках правоотношения через осуществление действий по строительству объекта капитального строительства или его реконструкции.
Юридически значимым обстоятельством для признания земельного участка застроенным является факт наличия на нём рукотворного объекта недвижимости. Учитывая, что речь идёт о правовом режиме, то важен не столько факт существования объекта - пространственно ограниченного объекта материального мира на земельном участке, сколько документальное подтверждение нахождения такого объекта недвижимости на
земле, земельном участке. Прежде всего среди таких документов можно назвать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно ч. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объёме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта - проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию связано с подтверждением возведения объекта - здания, сооружения в соответствии с установленными требованиями (санитарно-эпидемиологическими, противопожарными, строительными и т. д.). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может быть получено, если на земельном участке находится объект незавершенного строительства, объект, для строительства которого в соответствии со ст. 51 ГрК РФ не требуется получать разрешение на строительство, либо имеет место самовольная постройка. Соответственно, в этих случаях действует иная юридическая процедура подтверждения факта существования на земельном участке объекта недвижимости (иной способ установления правового режима застроенного земельного участка).
Исходя из положений ст. 16 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» создание объекта недвижимости, прекращение его существования либо изменение указанных в федеральном законе характеристик объекта является основанием для проведения кадастрового учёта. Как и кадастровый учёт земельного участка, кадастровый учёт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства лишь подтверждает существование объекта недвижимости или изменение его определённых характеристик. Как следует из норм о кадастровом учёте, документом, из содержания которого делается вывод о возведении на земельном участке объекта недвижимости с определёнными характеристиками, наряду с разрешением на ввод объ-
екта капитального строительства в эксплуатацию, является технический план здания, сооружения либо объекта незавершенного строительства (см. ст. 22 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Технический план здания, сооружения готовится кадастровым инженером в процессе выполнения кадастровых работ. На основании ст. 41 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в графической части технического плана здания, сооружения или объекта незавершенного строительства воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке.
Согласно ч. 8 ст. 41 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта или его технического паспорта. При отсутствии указанных документов такие сведения, за исключением сведений о местоположении здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке и о местоположении помещения в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости.
Таким образом, общими способами установления правового режима застроенного земельного участка можно признать кадастровые работы по составлению технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства или ввод объекта в эксплуатацию, завершаемые выдачей юридически значимого документа, соответственно
технического паспорта или разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Исключение составляют случаи, когда производится в специальном порядке постановка на учёт объекта недвижимости, созданного на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, гаража или иного объекта недвижимости, для строительства, реконструкции которого выдача разрешения на строительство не требуется. В соответствии со ст. 25 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» постановка на учёт таких объектов осуществляется на основании декларации об объекте недвижимости, составленной заинтересованным лицом и представленной вместе с заявлением о государственной регистрации прав. В ст. 25.3 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также закреплено положение о том, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества. Декларация, составленная заявителем - заинтересованным лицом, сама по себе не определяет и не меняет правовой режим земельного участка. Установление правового режима связано исключительно с подачей такой декларации в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и государственной регистрацией права на возведённый объект.
Хотелось бы подчеркнуть, что объект недвижимости - реальный объект материального мира, факт существования которого подтверждается в установленном законом порядке (кадастровым инженером; органом, осуществляющим выдачу разрешений на ввод объектов в эксплуатацию), и он не пере-
стает быть таковым объектом, даже если право собственности на него не зарегистрировано. Статья 130 ГК РФ не называет в качестве обязательных признаков объектов недвижимости государственную регистрацию права на них, а лишь указывает объективные критерии (неперемещаемость, прикрепленность к земле). При этом появление оборотоспо-собного объекта - здания, сооружения, объекта незавершенного строительства - связано с такими юридически значимыми действиями, как кадастровый учёт объекта недвижимости и государственная регистрация права на него. Причём внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учёт образованного объекта недвижимости носят временный характер (за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права) и утрачивают временный характер только со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости или иного момента, с которого право на образованный объект недвижимости считается возникшим (п. 4 ст. 24 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Таким образом, осуществленная деятельность по возведению объекта капитального строительства оказывает значительное влияние на правовое регулирование общественных отношений по поводу соответствующего земельного участка. Наличие на земельном участке и документальное подтверждение существования на нём здания, сооружения, объекта незавершенного строительства и самовольной постройки определяет распространение на такой земельный участок правового режима застроенного земельного участка.
1. Брауде И. Л. Право на строение и сделки со строениями. - М., 1954. - С. 17.
2. Брауде И. Л. Договоры по капитальному строительству в СССР. - М., 1952. - С. 10.
3. Кузьмина И. Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости : дис. ... д-ра юрид. наук. - Томск, 2004.
