CC BY
221
УДК 330.322.214:[728.37+728.84]
СТРАТЕГИЯ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В МАЛОЭТАЖНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
Ряскова Н.В., соискатель кафедры экономики строительства Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета
В статье рассмотрены вопросы инвестирования в малоэтажное жилищное строительство, что является особенно актуальным в условиях финансовой нестабильности строительного рынка. Также представлен анализ рынка малоэтажного жилищного строительства, разработка маркетинговой и архитектурно-строительной концепции, необходимые для выработки оптимальной стратегии инвестирования.
Ключевые слова: малоэтажное жилищное строительство, инвестирование, стратегия.
STRATEGY OF INVESTMENT INTO THE LOW-RISE HOUSE CONSTRUCTION ACTIVITY
Ryaskova N., the competitor of the department of the economy of the building of the St. Petersburg state architectural and construction university
In the article are examined questions of investment into the low-rise house construction activity, what is especially urgent under the conditions of the financial instability of construction market. Are also represented the analysis of the market for low-rise house construction activity, the development of the marketing and architectural and construction concept, necessary for producing the optimal strategy of investment.
Key words: low-rise house building, investment, strategy.
Доля малоэтажного жилищного строительства в общем объеме рынка недвижимости России увеличивается с каждым годом. Малоэтажное домостроение привлекает все большее количество инвесторов и заказчиков, при этом спросом пользуются как малоэтажные многоквартирные дома, так и индивидуальные коттеджи. Считается, что инвестирование в малоэтажное жилищное строительство имеет большой потенциал.
Стратегия (с др. греч. «искусство полководца») - общий, не детализированный план какой-либо деятельности, охватывающий длительный период времени, способ достижения сложной цели, являющейся неопределённой и главной для управленца на данный момент, в дальнейшем корректируемой под изменившиеся условия существования управленца-стратега. Стратегия, как способ действий, становится необходимой в ситуации, когда для прямого достижения основной цели недостаточно наличных ресурсов. Стратегия - это модель поведения, которой следует организация для достижения своих долгосрочных целей.
Инвестиционный климат - это социально-экономическая и законодательно-инфраструктурная среда для роста капитализации бизнеса, сложившаяся в стране и регионах. Благоприятный инвестиционный климат способствует активности инвестора, стимулирует приток капитала в страну и регион, их переток между странами, регионами и отраслями, изменение образа жизни [5]. Инвестиционная привлекательность - это совокупность факторов, благоприятствующих привлечению капиталов в конкретные области бизнес деятельности, в том числе политико-финансовая стабильность, устойчивость инновационного роста, уровень развития институционального и правового обеспечения.
Автор согласен с мнением, изложенным в работе [6]: в Санкт-Петербурге инвесторы, пытавшиеся получить максимальную прибыль, не просчитывая будущую стратегию, были вынуждены к середине 2008 года сокращать объемы строительства на 40-50 % и более, что привело к сокращению персонала, затем - к искам потребителей, и ожидания помощи от государства. Поэтому разработка стратегии инвестирования в строительство является особенно актуальной в условиях финансовой нестабильности строительного рынка. Интерес инвестирования в данный сегмент подтверждается следующим [1]: в настоящее время в Ленобласти; Курортном, Пушкинском районах Санкт-Петербурга строится и продается не менее 165 коттеджных поселков, находящихся в стадии проектирования.
Строительные компании, ориентированные на многоэтажные дома, в настоящее время осваивают малоэтажное строительство. Это объясняется тем, что компании, занимающиеся высотным строительством, работали в основном за счет привлечения большого объема кредитных средств, которые во время кризиса стали
недоступны. Объекты малоэтажного строительства в условиях кризиса более ликвидны. Жилые поселки можно сдавать в эксплуатацию отдельными очередями, когда часть домов еще находится в стадии строительства.
Малоэтажное жилищное строительство обладает рядом преимуществ по сравнению с многоэтажным строительством:
- использование SIP-технологий (т.н. быстровозводимые дома);
- уменьшение себестоимости строительства;
- сокращение сроков строительства при условии сохранении качества объектов;
- упрощение процедуры введения объектов в эксплуатацию.
Для определения факторов инвестиционной привлекательности и эффективности малоэтажного жилищного строительства рассмотрим общие тенденции малоэтажного строительства:
- увеличиваются масштабы строительства, и усложняется структура инфраструктуры малоэтажной жилой застройки;
- в элитном сегменте - тяготение к интересным арт-решени-
ям;
- возрастает роль ипотеки и других кредитных схем;
- сокращается разрыв между спросом и предложением в сегменте эконом-класса;
- активно осваиваются новые направления, ранее считавшиеся малоперспективными;
- внедрение малоэтажной жилой застройки в стародачные поселки и поселения (Вырица, Сиверская, Всеволожск) и райцентры Ленобласти (Гатчина, Кировск и далее).
Побудительными мотивами этих тенденций остаются завышенная стоимость городского жилья и дефицит свободных площадок в городской черте. Однако, несмотря на спрос, на рынке загородной недвижимости есть нереализованные, или не до конца реализованные проекты (когда объекты продаются по несколько лет). Это связано с непродуманной стратегией инвестирования: неправильное определение конкурентной ситуации на рынке, уровня спроса, ошибки при позиционировании коттеджного поселка, определении целевых групп покупателей, рационального распределения наделов, местоположения поселка и другое.
Важным моментом является стратегия ценообразования и позиционирование коттеджного поселка. В настоящее время этот сегмент рынка в пригородах Санкт-Петербурга и Ленинградской области характеризуется высокой степенью востребованности [4]. Растет число конкурентных проектов, на рынке появляются не только строящиеся, но и завершенные проекты, позволяющие анализировать накопленный опыт рынка малоэтажного строительства, а также осуществлять подбор и составлять подробное описание конкурентных проектов, ранжирование конкурентов и ана-
Таблица 1. Основные характеристики различные типов коттеджных поселков
Тип коттеджного поселка Основные характеристики
Элитные местоположение в сложившихся районах элитной застройки (вблизи памятников архитектуры, уникальных природных ландшафтов); социальная однородность жителей; интересные архитектурные особенности дома (индивидуальные проекты), основной материал - дерево или кирпич, применение натуральных материалов при отделки; наличие собственной полноценной социальной и культурной инфрастуктуры; повышенная система безопасности, применение имиджевых инженерных решений; хорошая транспортная доступность и качество дорог; площадь коттеджа - в среднем 300-500 кв. м. размер участка - 20-50 соток, может достигать и 1 гектара.
Бизнес-класс престижное местоположение (20-50 км от Санкт-Петербурга) развитая инфраструктура (торговая, социальная составляющая); материал для коттеджа - дерево или газобетон; площадь коттеджа - в среднем 250-400 кв. м. размер участка - 15-30 соток
Средний класс удаленные районы (50-70 км от черты города); необязательное наличие водоема, лесной зоны, большое количество домов в поселке; площадь коттеджа - в среднем 150-300 кв. м; каркасно-панельных или газо-, пенобетонных домов размер участка - 10 - 15 соток
Эконом-класс удаленные районы (50-70 км от черты города); минимальная инфраструктура; большое количество домов в поселке; площадь коттеджа - в среднем 150-300 кв. м; тип дома - панель-каркас газобетон размер участка - 10 - 12 соток (может быть и меньше 10 соток)
лизируемого проекта между собой, позиционирование анализируемого проекта. Кроме этого, можно провести расчет как базовой средней цены продажи анализируемого проекта с учетом его основных характеристик, так и цены продажи участка, участка с учетом коттеджа, блока в таун-хаусе с учетом их индивидуальных характеристик.
При определении цен продаж объектов малоэтажного строительства необходимо учесть следующие характеристики проектов: локальное местоположение, наличие преимуществ и недостатков местоположения, уровень инфраструктуры поселка (наличие и качество общественных зон, сервиса), уровень комфортности домов, масштаб объекта с учетом размера участка и дома, а также качество и стадию строительства. Коттеджные поселки подразделяют на типы (табл. 1): элитные, бизнес-класс, средний класс и эконом-класс [2]. Каждый тип обладает своей привлекательностью для массового потребителя.
Если раньше, проектов коттеджных поселков для среднего класса были единицы, то сегодня в этом сегменте идет активное строительство, и он является наиболее развивающимся. В настоящее время наиболее востребованы готовые коттеджи Леноблас-ти эконом и бизнес класса, имеющие все системы жизнеобеспечения для организации постоянного проживания.
Дополнительную ценность, особенно в Ленинградской области, приобретает инженерно подготовленная территория. Коттеджные поселки наиболее инвестиционно-привлекательны, если они строятся в местах, насыщенных социально-культурной инфраструктурой.
Одним из характерных подходов в Ленобласти является активное использование застройщиками уже имеющегося природного ландшафта и прилегающих парковых ансамблей. Например, поселок «Сестрорецкие дубки» - парк Дубки, поселок «Дома в Константиновском» - Финский залив и т.д.
С другой стороны, особо ценным является определение целевых групп покупателей [3]. Привлечение покупателей должно быть основано на детальном маркетинговом плане, который предусматривает различные варианты реализации проекта при определенных сценариях развития рынка загородной недвижимости. Стратегия привлечения клиентов основана на известных приемах и методах работы с потенциальными потребителями, которые каж-
дый раз адаптируются для конкретного проекта.
Задачи, образующие основу стратегии, базируются на концепции маркетинговой стратегии и включают следующие элементы:
- время старта проекта по привлечению клиентов;
- целевая группа: массовый или избранный сегмент;
- методы работы: персональные презентации, массовая рассылка и пр.
Реклама является одним из составляющих факторов привлечения покупателей. Необходимо продумать вид рекламы и место ее размещения. Это зависит от целевой группы потребителей. Так, например, рекламу элитного поселка не стоит размещать в метрополитене. Если коттеджный поселок предназначен для среднего класса, то немаловажным фактором является получение рассрочки или возможность приобрести коттедж используя ипотеку. Поэтому компании необходимо привлечь хотя бы один, а лучше несколько банков для предоставления гражданам ипотечного кредита.
Таким образом, проведение анализа рынка загородной недвижимости; исследование рынка на предмет наличия схожих проектов с указанием необходимых изменений и дополнений, выявленных при изучении потребительского спроса; разработка маркетинговой и архитектурно-строительной концепции; определение затрат на строительство поселка, а также разработка программ продаж - все это позволяет провести анализ экономической эффективности проекта и выработать оптимальную стратегию инвестирования.
Для инвестора основными факторами инвестиционной привлекательности является в конечном итоге получение дохода в запланированные сроки с приемлемым риском.
По результатам исследования были сделаны следующие выводы:
1. Малоэтажное строительство является перспективным направлением. В последние годы загородное строительство получило большие обороты развития, множество строительных корпораций активно осваивают данный сегмент рынка.
2. Грамотное сочетание концепции, местоположения и класса коттеджного поселка приведет к увеличению продаж. И наоборот, неправильное позиционирование поселка может привести к нереализованным проектам.
3. Анализ спроса и предложения, местоположения и окружения будущего поселка, его прямых и косвенных конкурентов дает возможность определить основные тенденции рынка, позволяет инвестору получить общее представление о потенциале рынка, а также принять решение о целесообразности инвестирования в проект.
Литература:
1. Актуальные предложения на рынке коттеджных поселков Санкт-Петербурга и Ленинградской области / Все коттеджные поселки - 2008, № 2(5).
2. Асаул А.Н., И.В. Денисова, С.П. Кокарев Развитие индивидуального жилищного строительства на селе (на примере Ленинградской области). - СПб: СПбГАСУ, 2002, 47 с. (2003-3/8495)
3. Ершова С.А. Методология системы стратегического планирования на предприятии // Экономика и менеджмент современного предприятия: проблемы и перспективы: Межвуз.сб.науч.тр.:/ под ред. д-ра экон. наук, проф. А.В.Бабкина - Изд-во Политехн.-ун-та, 2007, 3 с.
4. Ершова С.А., Митягин С.Д. Стратегический менеджмент в градостроительстве: градоэкономическое зонирование поселений в целях безопасного и устойчивого развития: СПб, СПбГАСУ, 2009, 102с.
5. Заренков В.А. Управление проектами. - СПб, СПбГАСУ, 2005, 286с.
6. Кравцова И. Доступ к коттеджу (в Ленобласти) // «Петербургский строительный рынок». - 2008, № 4.
УДК 332.62:711.4
ДЕВЕЛОПМЕНТ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ МЕГАПОЛИСА: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ (НА ПРИМЕРЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА)
Агафонова Е.Ю., аспирант кафедры «Экономика строительства» Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета
В представленной статье рассмотрены вопросы девелопмента территорий Санкт-Петербурга. Кроме того проанализированы экономико-правовые аспекты территориального планирования, выявлены его задачи. Обоснована необходимость регулирования городской застройки посредством зонирования.
Ключевые слова: девелопмент застроенных территорий, территориальное планирование, зонирование, территориальные зоны.
DEVELOPMENT OF THE BUILT-ON TERRITORIES
OF THE MEGAPOLIS: PROBLEMS AND PERSPECTIVES FOR DEVELOPMENT (BASED ON THE EXAMPLE OF SAINT-PETERSBURG)
Agafonova E., the graduate student of department «Building economy» of the St. Petersburg state architectural and construction university
Represented article examines questions of development of the territories of Saint-Petersburg. Furthermore the economical-lawful aspects of territorial planning are analyzed, its tasks are revealed. The need of regulating the urban building by means of the zoning is substantiated.
Key words: development of the built-on territories, territorial planning, zoning, the territorial zones.
В настоящее время вопрос управления застроенными территориями выходит на новый уровень: принято говорить не о реконструкции и реновации территорий, а об ее девелопменте (либо редевелопмен-те), т.е. инвестиционно-строительном развитии территорий, вкладывая в это понятие значительно более глубокий смысл, нежели первоначальная терминологическая трактовка.
Следует отметить, что «девелопмент» - категория, используемая в среде русских риэлторов для обозначения деятельности риэлтора, который занимается посредничеством при спекулятивных операциях не только с готовой недвижимостью, но и с еще неготовой недвижимостью (такой риэлтор называется «девелопер»). Собственно термин «девелопмент» образован путем калькирования английского слова «development», что в переводе означает «развитие, расширение, развертывание, рост; эволюция», т.е. в оригинале - это общеупотребительное слово, которое можно применять в любых контекстах. Аналогичная история произошла в русском языке и с некоторыми другими английскими словами, например, со словом «паттерн» [1].
Таким образом, в России «девелопментом» называют и инвестиционно-строительное и градостроительное развитие территории, одним из важнейших направлений которого является территориальное планирование. Подчеркнем, что девелоперские компании обычно работают с архитектурными и строительными организациями, занимаясь финансированием и брокерством.
Рассмотрим некоторые экономико-правовые аспекты одной из функций девелопмента территории - территориального планирования на примере Санкт-Петербурга. Территориальное планирование Санкт-Петербурга базируется на установках, изложенных в действующих документах государственного планирования социально-экономического развития Санкт-Петербурга [2-4]:
- стабилизация на расчетный срок Генерального плана Санкт-Петербурга при общей численности населения Санкт-Петербурга на уровне 4,8-5,0 млн человек (в том числе постоянного населения - 4,5-4,6
млн человек), и постепенный переход в перспективе (после 2015 г.) к росту числа жителей Санкт-Петербурга;
- повышение качества жизни жителей Санкт-Петербурга с достижением по основным показателям среднеевропейских стандартов, прежде всего по обеспечению жителей Санкт-Петербурга жилищным фондом на перспективу до 2025 г. в размере не менее 35 м2 общей площади на человека; по увеличению количества учреждений социальной сферы (здравоохранения, образования, физической культуры и спорта), по социальной защите населения до нормативного уровня в Российской Федерации и среднеевропейского уровня;
- сохранение многофункционального профиля экономики Санкт-Петербурга как основы его устойчивого развития, основу которого составляют промышленность, транспорт, туризм, наука, подготовка квалифицированных кадров, а также коммерческо-деловая сфера (финансы, кредит, страхование, оптовая торговля, операции с недвижимым имуществом, информатизация, связь) с приоритетным развитием объектов, прежде всего инновационных видов деятельности, наиболее эффективно использующих потенциал Санкт-Петербурга, с постепенной диверсификацией на перспективу до 2025 г. структуры экономики в сторону повышения значения предприятий по оказанию коммерческих услуг как для населения Санкт-Петербурга, так и для функционирования и развития рынка;
- создание благоприятных условий для функционирования и развития в Санкт-Петербурге объектов федерального значения, необходимых для осуществления установленных Конституцией Российской Федерации и федеральными законами полномочий Российской Федерации, в т. ч. для выполнения международных обязательств;
- значительное повышение роли Санкт-Петербурга как крупного международного торгово-транспортного центра с увеличением на перспективу до 2025 г. годового объема грузоперевозок до уровня не менее 500 млн тонн на основе комплексного развития всех видов внешнего транспорта в составе Санкт-Петербургского транспортного узла,
