CC BY
34
ИННОВАЦИОННОЕ РАЗВИТИЕ РЕГИОНА НА ОСНОВЕ АКТИВИЗАЦИИ РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
М. Ш. ХУСНУЛЛИН, кандидат экономических наук, доценткафедры экономики и предпринимательства
в строительстве E-mail: [email protected]
Р. М. СИРАЗЕТДИНОВ,
кандидат экономических наук, доценткафедры экономики и предпринимательства
в строительстве E-mail: [email protected]
Д. Р. ЗАЙНУЛЛИНА, аспирант кафедры экономики и предпринимательства
в строительстве E-mail: [email protected] Казанский государственный архитектурно-строительный университет
Актуальным вопросом является становление инновационной экономики, и в частности активизации инвестиционно-строительной сферы, как пути инновационного развития. В рамках этого рассмотрена проблема малоэтажного строительства как одного из путей выхода из кризиса, проанализированы аспекты коттеджного строительства в России и Татарстане. Сделан вывод о том, что комплексный подход к строительству гораздо выгоднее, нежели точечный, однако при всехположитель-ных тенденциях в коттеджной застройке отмечена существенная отсталость в сегменте.
Ключевые слова: загородная недвижимость, малоэтажное строительство, комплексный подход, инвестиции, коттеджный поселок, земельный участок.
Сегодня мировой экономический кризис коснулся всех сфер экономики, в том числе и строительства. С поиском выхода из кризиса все чаще встает вопрос о перспективности малоэтажного строительства. В ситуации, когда в строительстве многоэтажных зданий наблюдается стойкая тенденция к «замораживанию», строительство малоэтажных зданий лишь набирает обороты.
Развитие территории всегда было приспособлением ее состояния как среды жизнедеятельности человеческого общества к изменяющимся требованиям, к ее использованию. Главным фактором, определяющим быстроту и эффективность такого развития, тысячелетиями было формирование сети поселений и связывающих их коммуникаций. Появление и быстрое развитие городов создавали условия, стимулирующие сосредоточение в них трудового, материального, информационного и интеллектуального потенциалов. Однако ввиду ограниченности городских территорий все более перспективным становится развитие сегмента загородной недвижимости.
За последние несколько лет облик загородного рынка сильно изменился. Раньше он был ориентирован на самых обеспеченных покупателей, соответственно, и его развитие началось с наиболее престижных и дорогих классов. По мере улучшения социально-экономического положения и благосостояния населения число желающих приобрести загородное жилье возрастало. Не последнюю роль в увеличении числа потенциальных покупателей
загородной недвижимости сыграло и постепенное изменение взглядов людей на стиль жизни, уровень комфорта. Загородное жилье стало не только атрибутом самых богатых, но и желаемым элементом жизни среднего класса.
Материальной основой целостности территории государства, связности ее частей и предпосылок его могущества всегда был и остается его пространственный каркас, образуемый сетью городов и связывающих их коммуникаций. Для России серьезнейшей проблемой всегда были большие расстояния между поселениями. Одним из способов ее решения в ХХв. стало сосредоточение населения в крупных городах и их агломерациях. Рост крупных городов и их агломераций породил сложнейшие проблемы городского и пригородного транспорта, энергоснабжения, обеспечения населения водой питьевого качества, отведения и очистки стоков, удаления и переработки твердых бытовых и производственных отходов, а также связанные с ними экологические и социальные проблемы. Их острота быстро нарастает, а возможности их решения традиционными средствами исчерпываются. В то же время в последние десятилетия в мире нарабатываются и все шире используются инновационные технологии, позволяющие решать их.
Сегодня в стране приоритетным направлением развития малоэтажного строительства является комплексный системный подход. Эффектом использования такого подхода, наряду с решением сложнейших транспортных, экологических и социальных проблем, станет стимулирование развития экономики страны и выход на новый уровень материальной базы решения геополитических задач.
Тенденции на российском рынке организованной загородной недвижимости показывают, что от строительства коттеджей как «второго жилья» для состоятельных семей инвесторы переориентируются на возведение жилья для среднего класса со всей сопутствующей инфраструктурой. В перспективе малоэтажная комплексная застройка на территории страны должна приобрести массовый характер. Заявленная Правительством Российской Федерации программа малоэтажного строительства в составе национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» придает инициативе частных инвесторов дополнительный импульс.
В силу масштабов территории, занимаемой Россией, и слабой освоенности преобладающей ее части ключевым фактором регионального развития у нас продолжает оставаться развитие
структурообразующего пространственного каркаса, образуемого сетью агломераций, городов и коммуникаций, связывающих их между собой и с внешним миром. Определение направленности и характера его развития имеет для будущего страны принципиальный характер. Оно должно занимать достойное место на каждом из уровней формирования и проведения градостроительной политики, которая определяет основные направления и характер пространственной организации обустройства территории. Затраты на переход к инновационным технологиям будут вполне сопоставимы с затратами на решение проблем крупных агломераций традиционными средствами, на которые сейчас принято ориентироваться.
Программа массового малоэтажного строительства весьма перспективна и имеет большой потенциал. Во всех развитых странах подавляющее большинство людей проживают в таунхаусах, коттеджах, малоэтажныхдомах. В монолитныхвысо-тках в основном работают — в них располагаются административно-офисные центры.
Инвестиционные риски на рынке загородной недвижимости минимальны по сравнению с другими сегментами недвижимости, например сегментом городского многоэтажного строительства. Все привлекательнее и выгоднее становится вкладывать именно в загородный дом. Причина в том, что в случае загородной недвижимости всегда можно выделить объект для одного собственника.
По сравнению с городской загородная недвижимость демонстрирует хорошие показатели эффективности, и этот рынок всегда был более осязаемым, менее рисковым. Поскольку на загородном рынке объектом приобретения является реальный объект— частный дом и земельный участок в том числе. Иными словами, человек приобретал некоторое имущество за те деньги, которые он вкладывал. Загородная и городская недвижимость — смежные области, однако у каждой свои законы развития. В малоэтажном строительстве риски минимальны, так как этот формат жилья находится в дефиците и неудовлетворенность спроса в перспективе гораздо больше, нежели в других сегментах.
Не секрет, что конъюнктура финансового рынка пока оказывает неблагоприятное влияние на принятие решения покупателями о приобретении недвижимости в настоящий период. Многие операторы загородного рынка отмечают спад продаж вследствие недооценки перспектив инвестиционных вложений в данный сектор. Складывается ситуация, когда люди опасаются инвестировать
средства, выведенные с фондового рынка, куда бы то ни было, отчего терпят ощутимые потери в связи с инфляцией, постоянными колебаниями курса валют и прочими экономическими факторами.
Значительная часть средств, выведенных с обвалившегося фондового рынка, после стабилизации ситуации с высокой долей вероятности будет направлена на приобретение ликвидных объектов недвижимости. В обозримом будущем это может спровоцировать очередной скачок цен на домовладения в поселках крупных игроков. На рынке загородной недвижимости по той же причине на ряд проектов уровень цен сохранится, на ряд проектов — даже возрастет. В любом случае внимание к ликвидным малоэтажным проектам будет повышенным.
Спрос на ликвидные объекты отдельных крупных девелоперов даже в настоящее время превышает предложение. Однако, скорее всего, когда спадет всеобщее напряжение, покупок на загородном рынке станет еще больше, что приведет к новому скачку цен.
Понятно, что ликвидная недвижимость сейчас будет привлекательнее для вложений, и люди будут стараться вкладывать, чтобы не потерять деньги. Прогнозируется, что после утихания кризисных явлений произойдет скачок цен, потому что кризис привел к некоторому снижению инвестиционной активности девелоперов. Произойдет прыжок цен, поскольку предложение все это время сдерживалось, и это негативно скажется на всем инфляционном процессе.
Нестабильное положение в банковской сфере приведет к проблемам в финансировании девелоперских проектов, вследствие чего компании-застройщики будут вынуждены возмещать убытки, продавая активы по более низкой цене. Однако данный сценарий справедлив лишь в отношении неликвида, за который мелкие застройщики планируют получить хоть часть цены. Более того, выставление значительных скидок на отдельные объекты, как это ни парадоксально, будет свидетельствовать лишь о наличии финансовых проблем у девелоперов, и такой застройщик вряд ли выполнит обязательства перед покупателем в срок, если выполнит вообще. И девелопер, вероятнее всего, будет стремиться перекладывать свои издержки на клиента. Такие вложения оцениваются как крайне рискованные.
Таким образом, рынок загородной недвижимости изменится в сторону крупных игроков, таких как Инком, Rodex Group, Миэль, Gletcher, Опин,
КМ-Девелопмент. Именно они будут заниматься массовой застройкой. В условиях нестабильности крупным компаниям из-за наличия больших ресурсов будет легче вести свои проекты.
Вполне возможна концентрация рынка—крупным компаниям проще осуществлять привлечение кредитов и ставки для них ниже. Соответственно, малые компании будут испытывать трудности и придут к крупным собратьям для поглощения. На рынке останется какое-то количество малых компаний, которые будут создавать индивидуальные продукты, дома по индивидуальным заказам. Но в массовой застройке на рынке малоэтажного жилья будут участвовать только крупные девелоперы.
На рынке загородной недвижимости ожидается бум «отложенного спроса» вследствие того, что в настоящее время покупатели заняли выжидательную позицию. Предстоит определенный всплеск, однако резкого бума может и не произойти. Конечно, с учетом отложенного спроса определенный всплеск будет, но благодаря тому, что сейчас Правительство Российской Федерации и банки предлагают много механизмов, способных привести к увеличению предложения. Это сгладит ситуацию на рынке. В качестве подобных механизмов можно привести в пример выделение так называемых субсидиарных кредитов банкам.
Если участники рынка начнут снижать цены, то произойдет запуск дефляционного импульса. Покупатель будет ждать дальнейшего снижения цены, приостановит покупки в ожидании некоего условного дна. Как таковой ситуации перегрева на рынке нет, потому нельзя допустить его сжатия, которое по окончании кризиса неизбежно приведет к резкому росту цен на жилье.
Большее доверие у покупателей будут вызывать крупные игроки загородного рынка, которые диверсифицируют бизнес в различных ценовых диапазонах, а также делают ставку на региональные рынки, где спрос на объекты стабильнее, чем в столице, и не подвержен колебаниям по причине отсутствия обширного предложения организованных поселков. Среди таких игроков можно назвать RODEX Group, который в настоящее время реализует проекты, помимо Подмосковья, в Республиках Татарстан и Башкортостан, Ленинградской, Ярославской и Самарской областях, Пермском крае. Также о своих планах по освоению региональных рынков заявили ИНКОМ и Миэль. По такому пути пошли компании, успешно реализовавшие несколько проектов, с понятной покупателю системой продаж и кредитования.
Сегодня для участников рынка загородной недвижимости очень важно не принимать поспешных решений, это приведет только к убыткам. Нужно спокойно продолжать действовать в том русле, которое было выбрано изначально: это касается и строителей, и продавцов, и покупателей недвижимости. Можно спрогнозировать, что в ближайшем будущем именно массовые типовые организованные поселки эконом-класса будут пользоваться большим спросом.
Россия довольно долгое время шла вразрез с мировыми тенденциями, форсируя строительство панельных и монолитных многоэтажных домов. Между тем у малоэтажной застройки очевиден ряд преимуществ. Во-первых, это более благоприятная экологическая обстановка. Во-вторых, это обеспечение необходимой инфраструктурой — одновременно с возведением жилых домов строится необходимое количество детских садов, школ, поликлиник, торговых центров. В российских городах строительство масштабных жилых комплексов (особенно точечная застройка) еще больше усложняло ситуацию с образованием, социально-бытовым и медицинским обслуживанием, поскольку не сопровождалось строительством пропорционально количеству новоселов соответствующего объема объектов инфраструктуры. Втиснутые в сложившийся район новостройки не давали значимого объема нового жилья, но очень усилили социальную напряженность — местные жители зачастую активно сопротивлялись новому строительству на месте скверов и детских площадок. Немаловажным является и психологический комфорт жителей районов малоэтажной застройки — здесь всегда атмосфера тишины и спокойствия, в отличие от жилых кварталов в центре города. Все квартиры в малоэтажных жилых комплексах поступают в свободную продажу, что предопределяет однородный социальный слой новоселов.
В понимании комфортапроживания российские жители уже приблизились к европейским стандартам. Учитывая перечисленные факторы, можно утверждать, что строительство малоэтажного жилья — достойная альтернатива возведению панельных и монолитных высоток.
Для дальнейшего успешного развития малоэтажного строительства необходимо сделать его комфортным и доступным для людей со средним уровнем дохода. Для снижения себестоимости строительства необходимо повсеместное внедрение экономичных технологий: к примеру — каркас-ныхи полносборныхдомов, объемно-модульного
деревянного домостроения, с применением пенобетона и газобетона. Однако на конечную цену предложения влияет не столько себестоимость строительства дома, сколько объем предложения, который зависит от условий и цены предоставления земельных участков, темпов получения исходно-разрешительной документации и т. д. Таким образом, никакие инновационные технологии не сделают малоэтажное жилье доступным, если участки под застройку предлагаются по завышенной цене, со значительными обременениями. Становится уже несущественным, собирается ли дом за сутки или за месяц, если на сбор всех подписей уходит полтора-два года.
Инвесторы и девелоперы крупномасштабных проектов малоэтажной застройки сталкиваются с рядом дополнительных сложностей. Для развития больших площадей необходимо консолидировать множество земельных участков. В нашей стране каждый собственник старается реализовать свой участок как можно дороже, что, естественно, не способствуетдоступности построенного жилья.
Для комфортного проживания необходима правильно выбранная концепция застройки, учитывающая близость района к городу, рельеф местности, поэтому существенно возрастет роль консалтинговых компаний.
Также необходимо обеспечить транспортную доступность районов малоэтажной застройки. Городские магистрали перегружены, поэтому только дополнительные автобусы и маршрутные такси кардинально проблемы доступности не решат. Необходимы расширение и модернизация существующих трасс, строительство дополнительных транспортных развязок, железнодорожных веток, легкого метро. Таким образом, популярность малоэтажного строительства, особенно загородного, будет существенно зависеть от транспортной доступности.
Перспектива строительства массового малоэтажного жилья зависит во многом и от состояния и стоимости подведения коммуникаций. Для этого необходимы совместные действия девелоперов и местных властей. Если у девелоперов есть возможность участвовать в разработке генплана развития района, то потребности проекта в мощностях и инфраструктуре должны быть учтены и реализованы.
По мнению федеральных властей, масштабное возведение малоэтажных домов в предместьях является одним из наиболее очевидных способов сделать жилье доступнее. На сегодняшний день загородное жилье можно рассматривать в качестве
альтернативы городской квартире. Для решения проблемы высоких цен в городе нужно развивать пригородное строительство и стимулировать миграцию населения в предместья. Но не все так просто. Преимущества жизни в собственном доме в экологически чистом районе оценит любой горожанин. Однако, несмотря на прекрасную экологию, единое социальное окружение, комфорт, безопасность и возможность существенно расширить жизненное пространство, массового переселения за город не наблюдается. Главная тому причина — катастрофически неразвитая социальная и транспортная инфраструктура. А ведь именно она во многом определяет спрос и цены на жилье в тех или иных городах и поселках.
Короткие сроки и небольшая себестоимость возведения объектов, наличие достаточного количества участков и потенциально высокий спрос со стороны населения свидетельствуют в пользу развития данного сектора недвижимости.
Инвестиционно-строительные компании полного цикла способны создавать подобную недвижимость в пределах 50-километровой зоны от крупных российских городов, причем квадратный метр с учетом придомовой территории будет почти втрое дешевле, чем в черте города. Но формирование и развитие урбанизированных предместий, давно полюбившихся представителям среднего класса в Европе, США и Канаде, у нас идут очень медленно в первую очередь из-за многочисленных административных барьеров.
Еще один способ найти новые площадки под застройку — возводить жилье на землях сельскохозяйственного назначения. Вопреки популярному заблуждению, это не только не будет иметь отрицательного воздействия на агропромышленный комплекс, но и, наоборот, станет дополнительным стимулом для его развития.
Получается, что дефицита ресурсов в регионах России нет, точнее, он создан искусственно. Просто государство неэффективно распоряжается тем, что имеет. Поскольку конечным продуктом девелоперской деятельности являются не просто квадратные метры, а насыщенные социально-бытовыми объектами поселки с тщательно разработанной концепцией, застройщики, по сути, выполнят за администрацию часть ее обязанностей.
Покупатель сегодня все чаще отдает предпочтение крупным, в 100—200 домовладений, коттеджным поселкам, которые представляют собой небольшой город со всей необходимой инфраструктурой и единым профессиональным
управлением. Реализация подобных проектов под силу далеко не каждому застройщику, поскольку лэнд-девелопмент — масштабное и системное освоение земельного участка, улучшение его потребительских свойств и повышение инвестиционной привлекательности. Причем одним из важнейших принципов данного процесса является достижение самодостаточности территории за счет создания полноценной инфраструктуры и грамотного расположения транспортных коридоров. Необходимо тщательно проработать общую концепцию поселка, включая размещение основных объектов, функциональное зонирование, определение характера и плотности застройки. Только так можно удовлетворить растущие требования людей и обеспечить развитие пригородного строительства как альтернативы городскому жилью.
Сейчас открывается большой пласт недооцененных активов малоэтажного сегмента как для инвестирования, так и для формата загородного проживания. Данная отрасль обладает рядом преимуществ в сравнении с многоэтажным строительством. Основными его плюсами являются возможность применять альтернативные строительные материалы, уменьшить себестоимость и сократить сроки строительства при сохранении качества объектов, а также упрощение процедуры введения их в эксплуатацию.
Сегодня необходимо признать кризисную ситуацию в сфере строительства. Кредитование проектов прекращено, компании, работающие в высотном строительстве, заявили о замораживании проектов. Однако на рынке малоэтажного строительства ситуация развивается не совсем так. У частного загородного дома есть ряд преимуществ перед квартирой в многоэтажномдоме. Например, высотный дом не будет сдан в эксплуатацию, пока не построен последний этаж. Совсем по-другому дело обстоит с организованным поселком. Его можно сдавать в эксплуатацию отдельными очередями, когда часть домов находится в стадии строительства.
Последние пять лет страна жила не по средствам, и это тормозило внедрение и развитие новых технологий малоэтажного загородного домостроения. Между тем именно современные технологии малоэтажного строительства позволяют строить быстро и недорого. Проекты малоэтажной застройки долго и тщательно прорабатываются, в них принимают активное участие региональные власти и государство.
Поэтому на фоне всеобщего застоя строительного рынка и замораживания проектов крупные
строительные компании продолжают активно развивать малоэтажное направление. Малоэтажное жилье эконом-класса — это якорь, который способен удержать на плаву девелоперский бизнес.
На сегодня лишь 25 % в структуре стоимости жилья составляет себестоимость самого дома, до 15 % — это стоимость отделки, 30—35 % — стоимость подведения инженерных коммуникаций к поселку и внутри него и 30 % — стоимость земли с учетом расходов на переоформление.
При этом надо понимать, что доступность жилья нельзя обеспечить только за счет снижения его стоимости — необходимо также развивать механизмы, позволяющие гражданам жилье приобретать, в том числе эффективные накопительные механизмы.
Одним из важнейших направлений социально-экономической политики в России сегодня является увеличение объемов жилищного строительства в соответствии с национальным проектом «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» и федеральной целевой программой «Жилище». Общая потребность населения России в жилье составляет около 1,57 млрд м2. В соответствии с планом реализации национальной программы планируется ввод более 80 млн м2 жилья в начале 2010 г.
В планах на ближайшее будущее 70 % застройки в России должно быть малоэтажной. Для страны это возможность в скором времени решить жилищную проблему. Кризис полезен для новых технологий малоэтажного домостроения. Сейчас, в связи с экономическим кризисом, страна уже не может строить только из монолита и кирпича. Открывается большой пласт недооцененных активов малоэтажного сегмента как для инвестирования, появления и развития новых технологий малоэтажного домостроения, так и для формата загородного проживания.
Для увеличения жилищного строительства потребуется увеличение производства строительных материалов и изделий в 1,5—2 раза. Производство их в различных регионах страны должно быть обосновано с учетом спроса на рынке, оптимального использования имеющегося сырья, максимальной экономии материальных и топливно-энергетических ресурсов и, конечно, с учетом экологической безопасности как самих материалов, так и их производства и применения. При этом материалы должны обеспечивать наметившиеся тенденции в строительстве, а именно: снижение массы возводимых зданий, обеспечение энергосбережения при эксплуатации зданий, обеспечение комплексной
безопасности, включая экологическую, комфортности жилья и снижение его стоимости.
Самыми приемлемыми для среднего горожанина являются городские поселки, где малоэтажное жилье по цене сопоставимо с ценой квартиры в многоэтажном доме. Как известно, спрос рождает предложения, и строительство малоэтажного жилья в черте города сегодня стало нормой. Подобные городские поселки, как правило, располагаются на окраине города. Это своего рода жилье бизнес-класса. Цена таких одноэтажных домов и в самом деле сопоставима с ценой квартиры, соответствующей площади в многоэтажном доме. Переходным по цене малоэтажным жильем между коттеджами для состоятельных семей и домами бизнес-класса являются городские поселки в центре мегаполисов. Они представляют собой элитное малоэтажное жилье, их отличает не только прекрасно развитая инфраструктура и место положения, но и высокая цена.
Загородное строительство по-прежнему остается одним из самых востребованных. Здесь также наметилась четкая тенденция к снижению этажности. Одноэтажные дома сегодня — норма и для загородных участков. Все дело в экономичности возведения такого строительства. Здесь нет опасности превращения загородного строительства в долгосрочное. Особенно это актуально при возведении загородных поселков строительными компаниями. Малоэтажное строительство позволяет в короткие сроки осваивать большие территории, а доступность цены таких домов делает их более востребованными на потребительском рынке. Времена загородных замков уходят в прошлое, сегодня это скорее исключение, нежели правило. Очень востребованы одноэтажные дома, построенные по канадской технологии. Постройка дома из сэндвич-панелей проводится очень быстро и при этом доступна по цене.
В свое время в США и Канаде развитие малоэтажного строительства позволило дать рабочие места как задействованным в строительстве домов, так и в прокладке коммуникаций, в изготовлении строительных материалов. В нашей стране малоэтажное строительство позволяет не просто осваивать большие пространства, но и поставлять дома, доступные по цене для среднего служащего.
Малоэтажные дома часто строятся по канадскому методу. Чаще всего — это строительство кар-касно-щитовым методом. Такие дома очень быстро собираются, очень удобны, практичны и при этом доступны по цене. Учитывая, что климат Канады
сходен с климатом России, эти дома, как никакие другие, подходят нам и по климатическим условиям. Малоэтажные деревянные дома популярны не менее. Их производство буквально поставлено на поток. В заводских условиях изготавливаются элементы будущего дома и доставляются на строительную площадку. Затем собирается дом, словно конструктор, за 2—3 мес.
Объем индивидуального жилищного строительства, под которым в отчетах Росстата подразумеваются индивидуальные дома, построенные за счет населения, традиционно велик. С начала века в структуре сданного жилья доля индивидуального сохранялась на уровне 40%, с незначительным колебанием в 1—2%. А по итогам прошлого года достигла 49 % в общем вводе жилья. При том, что общая цифра сданного в эксплуатацию жилья выросла более чем до 60 млн м2. Данные официальной статистики традиционно не учитывают так называемого самостроя. С учетом его доли в России в последние годы возводится около 70% индивидуального жилья.
Доля малоэтажного строительства в общем объеме рынка России увеличивается с каждым годом. Малоэтажная застройка привлекает все большее количество инвесторов и заказчиков. Анализ этого сегмента строительного рынка показывает, что спросом пользуются как малоэтажные многоквартирные дома, так и индивидуальные коттеджи.
Россияне начинают ценить возможность жить в экологически чистых зонах не меньше, чем жители европейских или американских мегаполисов.
Прежде всего, следует сказать, что в рыночной экономике нет такого понятия, как завышенные цены. Цены всегда определяются спросом и предложением. Если жилье покупается, значит, цена адекватна.
Вот соотношение затрат в стоимости квадратного метра площади в России и в Европе (в скобках):
54 % — земля, коммуникации, дороги, бюрократические барьеры, обременения (30%);
28 % — стройматериалы (42%);
18 % — стоимость строительства (28 %).
Отсюда ясно, что основные усилия по сокращению стоимости жилья должны быть направлены в ближайшем будущем на уменьшение затрат по приобретению земельного участка, на преодоление бюрократических барьеров, а также сокращение стоимости стройматериалов (а такая возможность имеется, причем не менее чем в 1,5
раза) и использование прогрессивных технологий строительства.
Что касается Подмосковья, то количество коттеджных поселков там увеличивалось из года в год на протяжении последних лет. Ежемесячно на рынок выходило от 5 до 15 новых проектов на любой вкус, от эконом-класса до эксклюзивных единичных предложений. Но с сентября 2008 г. ситуация резко изменилась, причем не только снизились темпы вывода новых объектов, изменилась и сама концепция поселков.
Обострение финансового кризиса в России в 2008 г. пришлось на осень, тот сезон, который традиционно знаменуется всплеском активности на рынке загородной недвижимости. Как правило, девелоперы стараются запускать новые проекты именно к этому периоду, открывая продажи на самом пике покупательской активности. Сентябрь побил все рекорды и вышел на первое место за весь прошлый год по количеству вышедших на рынок объектов. По разным оценкам, продажи стартовали в 8—10 коттеджных поселках. И, что интересно, почти все они находились на самых престижных и дорогих западных направлениях.
Однако после сентября 2008 г. примерно каждый третий поселок, планировавшийся к выходу осенью 2008 г., так и остался на бумаге и не вышел в продажу. Есть и более пессимистичные данные: почти 90 % поселков оказались замороженными.
Причиной тому стало отсутствие финансирования, сложности с кредитованием, низкая доступность ипотечных кредитов. Значительно замедлились темпы продаж в существующих проектах. В итоге в октябре на рынок вышел только один поселок. В следующие месяцы, вплоть до февраля 2009 г., продажи стартовали в 4—5 поселках ежемесячно.
В принципе, по этому показателю рынок почти догнал «докризисные времена», если бы не одно существенное «но». Львиную долю новых поселков теперь уже нельзя назвать «коттеджными» в привычном понимании этого слова, ведь продаются в них не дома, а земельные участки без обязательного строительного подряда. По сравнению с докризисным периодом темпы выхода на рынок новых коттеджных поселков сегодня снизились в среднем в 5 раз. Раньше на рынке загородной недвижимости сдавалось около 5 поселков в месяц, теперь же это количество равно примерно 1. Остальные же 3—4 поселка в месяц, выводимые на рынок девелопе-рами, есть не что иное, как один большой участок, нарезанный на небольшие земельные наделы.
Московская область, как, впрочем, и пригороды остальных крупных городов России, на заре становления рынка загородной недвижимости сильно напоминала китайские трущобы — замки из красного кирпича соседствовали с маленькими деревенскими избами и бытовками на классических 6 сотках. По мере развития рынка ситуация изменилась, стали появляться организованные коттеджные поселки, с продуманной архитектурной концепцией, ландшафтным дизайном и всей необходимой инфраструктурой.
Рынок загородной недвижимости стремительно развивался, и вряд ли хоть кто-то мог предположить, что процесс эволюции загородной недвижимости можно не только остановить, но и повернуть вспять. Строительство домов зачастую ведется на деньги, вырученные от продажи этих же домовладений. Кризис усугубил те условия, в которых находились девелоперы. Поэтому на рынке произошло смещение в сторону предложения участков без подряда, когда девелопер ограничивается подведением коммуникаций и строительством дорог, отстраняясь от строительства домов. Встречаются сегодня и такие поселки, где продаются участки и без подведенных коммуникаций, девелопер, запуская подобный проект, берет на себя обязательство сделать это в будущем.
Единственным выходом из ситуации на сегодняшний день может стать изменение концепции коттеджных поселков. Причем ее пересмотр не должен ограничиваться отказом от строительства домов в пользу продажи участков без подряда.
Что касается Татарстана, то рынок загородной недвижимости в сегменте коттеджной застройки здесь начал формироваться недавно, всего три года назад. До этого загородная недвижимость развивалась в формате стихийной индивидуальной застройки домами различных категорий. На сегодня существуют около десятка компаний, реализующих проекты новых стандартов проживания.
По данным Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан, в пригородных зонах крупных городов республики предусмотрено строительство более 30 централизованных коттеджных поселков различного класса, из них 13 уже застраиваются.
Общая площадь осваиваемых под эти проекты территорий составляет 660 га, планируемый ввод жилья — 1,2 млн м2.
Рынки загородной недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге начинали свое развитие в сегменте элитного и бизнес-класса, и только потом
стало возможным развитие сегмента эконом-класса. В Казани иной сценарий развития, поскольку на сегодня существует предложение во всех ценовых сегментах загородной недвижимости.
В реализуемых проектах коттеджной застройки зачастую наблюдается присутствие всех категорий жилья. Такое разнообразие не оправдывает притязаний части клиентов. Понятна позиция застройщиков, которые стремятся диверсифицировать риски, но это грозит потерей потенциальных потребителей. Люди с различными доходами предъявляют разные требования к инфраструктуре поселка. Это наряду с базовыми качественными характеристиками по состоянию экологии, безопасности и соответствующему контингенту соседей.
В то же время спрос может не пойти вслед за предложением теми темпами, на которые надеются инвесторы. Класс потребителей подобного жилья уже формируется. И все же осторожность покупателей связана с тем, что в Татарстане нет вторичного рынка загородной недвижимости в сегменте организованной застройки, поэтому трудно оценить инвестиционную привлекательность покупки загородного дома.
В неблагоприятной ситуации, сложившейся в строительной отрасли ввиду общего финансового кризиса, интерес к сегменту малоэтажного строительства может возрасти. Так, для самих застройщиков развитие малоэтажного строительства крайне выгодно. Если при обычной застройке цикл строительства составляет около пяти лет, то в случае со сферой малоэтажного строительства будет уходить год, а то и меньше. Соответственно, оборачиваемость капитала становится быстрее, и годовая рентабельность будет выше. Кроме того, при сокращенном цикле строительства снижаются строительные риски, хотя за один год ситуация на рынке не изменится.
Преимущества этого направления жилищного строительства оценили на уровне республиканского правительства. В перспективе сфера малоэтажного строительства на территории Татарстана должна занять серьезные позиции, примером чему станет масштабный проект сплошной застройки между Казанью и Зеленодольском — «Зеленый дол», где на площади 3,6тыс.га возведут 4 млн м2 жилья. Общая стоимость проекта оценивается сегодня в 141 млрдруб. [8].
В числе предпосылок развития малоэтажного строительства можно отметить произошедшие изменения в земельном законодательстве — стало возможным покупать землю. Поэтому в Татарстане и в
России в целом активно начал формироваться класс собственников земли — людей, предпочитающих покупать земельные участки с целью ихдальнейшей капитализации. Второй момент, который влияет на развитие коттеджных поселков, это новое законодательство об органах местного самоуправления, которое вступило в силу с 2006 г. В республике началось формирование муниципальных образований, основной задачей которых стало формирование жизни этого образования на основе самостоятельного бюджета. Для каждого муниципалитета стал актуален поиск инвестиций. В этом плане освоение земель, их капитализация рассматривались как наиболее выгодные варианты. Привлечение инвестиций дает определенную отдачу в бюджет.
Наличие в Татарстане строящихся коттеджных поселков, схожих по количеству домовладений, позволяет более четко смоделировать среднестатистический загородный проект. В таком поселке должно быть не менее 200 домовладений площадью около 250 м2 на участках до 15 соток. Такой поселок удален от центра города не далее чем на 30 км, в нем имеется вся инфраструктура, необходимая для постоянного проживания: магазин, кафе, аптека, детские и спортивные площадки, объекты социальной сферы.
Не обошло вниманием загородный рынок и местное правительство. Помимо федерального проекта «Малоэтажная Россия», на территории Татарстана действует еще и республиканская программа «Свой дом». Кроме того, регион входит в список 11 субъектов РФ, которым на федеральном уровне поручено реализовать пилотные проекты комплексной жилищной застройки.
Татарстан, войдя в перечень регионов России по реализации пилотных проектов строительства малоэтажного быстровозводимого жилья, располагая необходимой базой стройиндустрии, земельными ресурсами и обладая высокой инвестиционной привлекательностью, имеет необходимые благоприятные предпосылки для серьезного развития малоэтажного строительства.
Итак, в качестве последних тенденций на рынке жилья в России можно выделить развитие сегмента малоэтажного строительства, что позволяет строительной отрасли выйти из экономического кризиса с меньшими потерями.
Представляется целесообразным широкое использование инновационных подходов при ре-
шении проблем пространственной организации территории России.
Необходимо отметить, что на сегодняшний день еще не существует вторичного рынка малоэтажного жилья, что существенно затрудняет прогнозирование тенденций данного сегмента, а также принятие решений участниками рынка.
Однако при всех положительных тенденциях в коттеджной застройке надо заметить существенную отсталость, что является следствием двух причин: бюрократических барьеров в оформлении земельных участков, а также неразвитости инженерных и транспортных коммуникаций. Поэтому хотелось бы особо подчеркнуть зависимость будущего сегмента малоэтажного строительства от действий государственных и местных властей.
Что же касается непосредственно казанского рынка коттеджных поселков, то тутдействуют все те же общероссийские тенденции, однако его развитость далека от московского рынка.
Список литературы
1. Вагапова Г. Загородное строительство в проектах и планах // Казанская недвижимость. Июль 2008.
2. Вилънер М. Я. О градостроительных основах инновационного развития России // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. Декабрь 2008. № 4 (37).
3. Желтоносое В.М., Марошкин Ю.В., Скура-тович Ю. А. Способы реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» в условиях мирового финансового кризиса// Финансы и кредит. 11 (347). Март 2009.
4. Загородная недвижимость, коттеджи, коттеджные поселки, дачи, вся загородная недвижимость //URL: www.cottage.ru.
5. Коноваленко Г. Инфраструктура коттеджных городков: все удобства под рукой // Загородная недвижимость. Октябрь 2009.
6. Министерство строительства, архитектуры и ЖКХРТ//URL: www.minstroy.tatar.ru.
7. Сергеев И. Новые реалии рынка загородной недвижимости // URL: http:/www.sob.ru/issue-14-2995.html.
8. Трутнев О., Копейко Н. Кувейт застроит «Зеле-ныйдол»//РБКDaily. 06.11.2008.
