CC BY
36
страхование как механизм минимизации рисков в системе ипотечного кредитования
Э.А. РУСЕцКАЯ,
кандидат экономических наук, доцент кафедры «Финансы и кредит»,
И.В. КУРЕННАЯ Ставропольский государственный университет
Вопрос улучшения жилищных условий является одним из самых острых и волнующих сегодня для большинства граждан в России. Однако приобрести жилье или улучшить свои жилищные условия, опираясь лишь на собственную материальную базу, может позволить себе лишь незначительная часть семей. Подобная ситуация является обычной даже для тех стран, где уровень благосостояния населения значительно выше, чем в России.
Глава экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Иван Грачев считает, что доступность жилья за последние два года уменьшилась на 50 %.
Если исчислять одним критерием, то доступность жилья — это отношение стоимости метра к годовой заработной плате людей, за прошлый год на 30 % выросла средняя стоимость, а заработная плата процентов на десять.. А
Практически во всех странах мира приобретение жилья является проблемой, связанной с поиском и привлечением дополнительных источников финансирования. В табл. 1 приведены данные о доступности жилья по странам мира2.
Самым приемлемым выходом из этой ситуации является ипотечное кредитование, т. е. заимствование денег в банке или иной кредитной организации на приобретение жилья, которое передается в залог кредитору как обеспечение обязательств заемщика по предоставленному кредиту.
В послании Федеральному Собранию в 2004 г. Президент РФ В. В. Путин подчеркнул, что необходимо активизировать работу финансовых механизмов, позволяющих гражданам улучшать жилищные условия не только за счет текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счет будущих дохо-
1 См. www. шау. га.
2 www. burocrats. ги
дов. Ипотека, по мнению президента, должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами, и к 2010 г. минимум треть граждан страны должны получить возможность приобретать жилье, отвечающее современным требованиям, как за счет собственных накоплений, так и с помощью жилищных кредитов.
По данным мониторинга национального проекта «Доступное жилье», 5 — 6 августа 2006 г. был проведен опрос населения по месту жительства (1 500 респондентов) в 100 населенных пунктах 44 областей, краев и республик России. Статистическая погрешность не превышает 3,6 %3.
Судя по данным опроса, подавляющему большинству россиян знакомо слово «ипотека»: 38 % знают его и ровно такая же доля — слышали. По сравнению с 2000 г. показатели информированности выросли с 28 до 76 %: шесть лет назад знали слово «ипотека» 7 %, слышали — 21 % респондентов.
На вопрос: «Как Вы понимаете слово «ипотека», что оно означает?» ответили 63 % опрошенных. Чаще всего говорилось, что ипотека — это кредит на покупку или строительство жилья (44 %). Некоторые полагают, что это любой большой, долгосрочный кредит под проценты (9 %). Часть респондентов (7 %) понимают под ипотекой беспроцентное или льготное кредитование («беспроцентная ссуда»). Встречается мнение, что ипотека — это кредит, который выдается только молодым семьям («дают молодым семьям деньги на строительство жилья») — 3 %, или кредит, выдаваемый государством («государство дает в долг под строительство квартиры») — 1 %. Некоторые описывают ипотеку как целевую помощь государства молодым семьям в решении их жилищных проблем (2 %). Иногда люди полагают, что ипотекой называется «дешевое жилье» (2 %).
3 Шр: bd. Вэт. ги.
Таблица 1
Доступность жилья по странам мира
Страна Средняя заработная Минимальное Цена в долл. За сколько месяцев можно
плата в год (с учетом городское жилье США накопить на квартиру, если
серых доходов) полностью откладывать
в долл. США среднюю заработную плату
Австрия 31 300 Квартира в Вене около 50 кв. м 183 000 70
Болгария 8 200 Квартира 50 кв. м на окраине Софии 36 300 54
Кипр 20 300 Квартира с мебелью от 60 кв. м на побережье 111 020 66
Франция 28 700 Квартира 45 кв. м в Каннах, оборудованная кухня, парковка 136 640 57
Германия 28 700 Квартира 45 кв. м 68 735 29
Италия 27 700 Квартира 45 кв. м 57 340 25
Россия 9 800 Квартира 45 кв. м в Москве 80 000 98
Португалия 17 900 Квартира в Лиссабоне 85 400 57
Украина 6 300 Квартира 45 кв. м в Киеве 45 000 86
Великобритания 29 600 Лондон, квартира на окраине 178 000 72
США 40 100 Апартаменты в Чикаго 200 000 60
Испания 17 900 Квартира 60 кв. м на берегу моря 109 800 74
Городских жителей, заявивших, что у них, у их семьи есть потребность купить квартиру или дом (среди горожан таковых оказалось 43 %), спросили, какое жилье они предпочли бы купить — квартиру в городе или частный дом в пригороде. Предпочтения разделились почти поровну: 21 % горожан (16 % от всех участников опроса) хотели бы приобрести городскую квартиру, 20 % (15 % от всех опрошенных) — дом в пригороде. Любопытно, что нуждающиеся в жилье москвичи вдвое чаще предпочитают загородные дома городским квартирам (26 против 14 %), а жители других мегаполисов — городов-миллионников — напротив, отдают предпочтение квартирам (28 % против 14 %).
Всех участников опроса спросили, каким образом они предпочли бы получить сумму, необходимую для покупки жилья, если бы намеревались его купить. Четверть опрошенных (27 %) взяли бы кредит в банке — обычный (13 %) или ипотечный (14 %). Каждый пятый предпочел бы накопить необходимую сумму (20 %). Наименее популярные методы решения проблемы — получение ссуды на работе (5 %), продажа имущества — дачи, машины, квартиры и т. п. (5 %) и одалживание у знакомых (2 %). Примечательно, что по сравнению с 2000 г. на 6 процентных пунктов (с 26 до 20 %) уменьшилась доля россиян, заявляющих, что они стали бы копить деньги на жилье, и на 8 пунктов увеличилась доля тех кто в ситуации покупки предпочел бы взять кредит. Значительно — с 13 до 5 % — уменьшилась доля тех кто необходимую для приобретения жилья сумму предпочел бы взять на работе в виде ссуды.
Вообще подавляющее большинство россиян исключают, что они (их семьи) возьмут когда-либо ипотечный кредит, чтобы купить себе жилье (70 %). Не исключают такой возможности 23 % опрошенных. Горожане, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, значительно чаще остальных допускают для себя возможность воспользоваться ипотекой: среди тех кто предпочел бы купить квартиру, таковых оказалось 43 %, среди предпочитающих приобрести дом в пригороде — 39 %.
Допускающих возможность обратиться к ипотеке попросили представить, что они взяли такой кредит, и спросили, какую максимальную сумму в рублях они могли бы ежемесячно выплачивать в счет его погашения. Могли бы выплачивать не более 5 тыс. руб. 10 % респондентов, от 5 до 10 тыс. руб. — 6 %, более 10 тыс. руб. — 4 % опрошенных.
Возможность улучшить жилищные условия является сложной категорией, в которой тесно переплетаются демографические, социально-экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения, параметры бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального обслуживания.
Говоря о доступности жилья, необходимо учитывать не только возможность его свободного приобретения для последующего проживания. Одновременно с приобретением возникает необходимость содержать и обслуживать это жилье, неся соответствующие затраты, к которым относятся налоговые отчисления, текущий ремонт, различные виды страхования, оплата коммуналь-
ных услуг и некоторые другие. Ипотечное
кредитование
Плата за содержание жилья и физических лиц коммунальные услуги в условиях роста тарифов является дополнительной составляющей растущих обязательных платежей, влияющей на оценки потребителей относительно их потенциальных возможностей нести бремя растущих расходов. При анализе платежеспособности заемщика банкам необходимо оценивать совокупную возможность заемщика по обслуживанию как непосредственно кредита, так и приобретенного с его помощью жилья.
Доступность жилья — это связующее звено между рынком банковских услуг и рынком недвижимости. Повышая доступность жилья, ипотечные кредиты увеличивают спрос на рынке жилой недвижимости. Главенствующим критерием доступности жилья является его реальная рыночная стоимость с учетом динамики ее изменения во времени. Влияние рыночной стоимости сказывается при всех формах приобретения жилья: и при единовременной оплате, и при разных формах кредитования (субсидирования). В свою очередь, влияние этих форм также существенно и дифференцированно отражается на динамике доступности улучшения жилищных условий. Льготные и разнообразные формы кредитования (особенно долгосрочного) и субсидирования оказывают наибольшее влияние на динамику доступности (рис. 1).
Влияние изменения стоимости жилья на доступность его приобретения зависит от распределения доходов и сбережений (накоплений) населения. Если текущие и прогнозные доходы оказывают влияние на будущую платежеспособность граждан, т. е. возможность обслуживать кредит и нести бремя растущих обязательных платежей, то сбережения определяют в основном возможности домашних хозяйств по единовременной оплате стоимости приобретаемого жилья, оплате начального взноса или доплате к предоставляемым субсидиям при приобретении социального жилья. Причем при краткосрочном кредитовании (в рассрочку на год и др.) сбережения оказывают доминирующее влияние на доступность, так как роль доходов на коротких интервалах времени оказывается малозначимой (за исключением высокодоходных групп населения) 4.
Жилая недвижимость
4 Щетинин Я. В, Савинченко В. Е. Доступность жилья в Рос-
сийской Федерации как основной фактор спроса на банковские ипотечные кредиты / Банковское кредитование. 2006. № 3(7).
рис. 1. Схема доступности жилья
Индекс возможности приобретения жилья с кредитом (HAI — Housing affordability index) показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства (с учетом данных переписи населения) с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях (табл. 2) 5.
Значение показателя в 100 % означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. Если индекс возможности приобретения жилья с кредитом меньше 100 %, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести стандартную квартиру.
Так, например, значение показателя в 60 % означает, что у домохозяйства есть только 60 % дохода, необходимого для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита (рис. 2).
Индекс возможности приобретения жилья в федеральных округах России рассчитывается по данным о средних ценах на первичном и вторичном рынках жилья и доходах в федеральных округах России. Условия, на которых выдается ипотечный кредит, приведены в табл. 2 и являются общими для всех федеральных округов.
Картограмма индекса возможности приобретения жилья в России строится на основе значений индекса возможности приобретения жилья, рассчитанного по средним ценам на жилье в отдельных
' www. urbanekonomiks. ru
Таблица 2
Индекс возможности приобретения жилья с кредитом
Показатель 2004 2005 2006
II кв. III кв. IV кв. I кв. II кв. III кв. IV кв. I кв. II кв.*
Срок кредита, лет 15 15 15 15 15 15 15 15 15
Процентная ставка, год. 18 15 15 15 15 15 14 13,5 14,1
LTV, % 70 75 75 75 75 75 75 75 75
Платеж к доходу, % 30 30 30 30 30 30 35 35 35
Средняя площадь квартиры, кв. м 54 54 54 54 54 54 54 54 54
* Начиная со II квартала 2006 г. средняя процентная ставка определяется по данным ЦБ РФ, а не как средняя ставка АИЖК.
субъектах РФ при средних по России условиях кредитования (рис. 3).
Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений жилищной политики государства. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
2004
Рассчитано по данным Росстата.
Рис. 2. Индекс возможности приобретения жилья с кредитом
90%
80%
70%
60%
50% 40% -Н 30%
ИДИ
2005 -
2005-
□ Центральный ФО
□ Приволжский ФО
■ Дальневосточный ФО
2005 - IV
■ Северо-Западный ФО □ Уральский ФО
2006-1
Рассчитано по данным Росстата.
Рис. 3. Индекс возможности приобретения жилья с кредитом в федеральных
округах России
предполагает создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.
В соответствии с этой Концепцией расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию неразрывно связано с созданием условий для решения задачи привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность обеспечения гарантий надежности инвесторам.
В этой связи специфика ипотечного кредитования и сопутствующие этому риски требуют большого внимания к управлению ими и обусловливают необходимость использованиях механизма их минимизации. Одна из главных ролей в этом процессе принадлежит страхованию, поскольку именно система страхования дает возможность снижать и перераспределять риски, присущие ипотечному кредитованию, позволяя эффективно функционировать всей системе.
Рассмотрим схемы финансирования на стадиях строительства жилья и его реализации посредством ипотечного кредитования.
На рис. 4 представлена схема взаимодействия участников
2006 - II
□ Южный ФО ■ Сибирский ФО
реализации строительного проекта на стадии строительства жилья.
Основные этапы реализации п екта:
1. Подготовка технико-экономической документации по проекту строительства жилья.
2. Предынвестиционное обсуждение проекта строительства жи (разработка схем финансирова строительства).
3. Заключение кредитного догов о -ра, договора залога, соглашения о реализации проекта и других сопутствующих документов. Предоставление займа заказчику.
4. Выбор подрядчика и заключение договора подряда.
5. Выбор поставщиков, заключение договора поставки.
6. Закупка материалов и оборудования (заключение договора купли-продажи).
7. Поставка материалов и оборудования для СМР подрядчику.
8. Осуществление СМР и сдача объекта заказчику.
На рис. 5 обозначены субъекты реализации объекта строительства по схеме ипотечного кредитования.
Основные этапы реализации проекта:
9. Заключение договора с риэлторами о реализации жилья (заключение договора комиссии).
10. Установление взаимоотношений покупателя и риэлтора по купле-продаже квартиры.
11. Обращение покупателя в банк для получения ипотечного кредита (предоставление необходимых сведений и документации).
12. Предоставление банку заключения оценщика о стоимости жилья, на покупку которого выдается ипотечный кредит.
13. Заключение кредитного договора, договора ипотеки, составление иных сопутствующих документов. Предоставле ипотечного кредита.
14. Зачисление банк средств на счет продавца по договору купли-продажи квартиры.
15. Оформление квартиры в собственность покупателю.
16. Расчеты по кредиту, п доставленному на реа
Проектная организация (эксперты, аналитики)
Подрядчики Заказчик
8 '
Продавец оборудования и материалов
Рис. 4. Схема взаимодействия участников реализации строительного
проекта
зацию проекта строительства жилья (выплата заказчиком суммы кредита и процентов по нему).
17. Расчеты заказчика с риэлтором за продажу квартир (выплата комиссионного вознаграждения).
18. Расчеты по ипотечному кредиту, предоставленному на покупку квартиры (выплата покупателем квартиры суммы ипотечного кредита и процентов по нему).
Обозначим риски при финансировании на стадиях строительства и реализации жилья посредством ипотечного кредитования и рассмотрим способы их страхования, предлагаемые российскими страховщиками, в частности ОАО «Военно-страховая компания», которые могут быть использованы участниками инвестиционного проекта для защиты своих имущественных интересов.
1. Подготовка технико-экономической документации по проекту строительства жилья.
Страхование профессиональной ответственности разработчиков проектно-сметной документации.
Страховые риски: риск возможных профессиональных ошибок при разработке проекта, и, как следствие, нанесение ущерба третьим лицам.
2. Предынвестиционное обсуждение проекта строительства жилья (разработка схем финансирования строительства).
Страхование ответственности оценщиков, аналитиков и иных разработчиков проекта.
Страховые риски: риск возможных профессиональных ошибок оценщиков, аналитиков и иных разработчиков проекта, участвующих в разработке проектно-сметной документации, и, как следствие, понесенные в результате этого убытки.
3. Заключение кредитного договора, договора залога, соглашения о реализации проекта и других сопутствующих документов. Предоставление займа заказчику.
Страхование залогового имущества.
Страховые риски:
— все риски утраты или повреждения предмета залога;
— риск утраты права собственности на предмет залога.
4. Выбор подрядчика и заключение договора подряда.
Страхование ответственности подрядчиков (страхование профессиональной ответственности строителей).
Страховые риски: риск профессиональных ошибок подрядчика, выполняющего СМР, и, как следствие, понесенные в результате этого убытки.
5. Выбор поставщиков, заключение договора поставки.
6. Закупка материалов и оборудования (заключение договора купли-продажи).
Страхование материалов, сырья, оборудования во время перевозки, временного хранения.
Страховые риски — риски утраты или повреждения материалов и оборудования во время перевозки в пути и при временном хранении.
7. Поставка материалов и оборудования для СМР подрядчику.
Страхование материалов, сырья и оборудования во время перевозки и временного хранения.
Страховые риски: риски утраты или повреждения имущества.
8. Осуществление СМР и сдача объекта заказчику.
Страхование строительно-монтажных работ.
Страховые риски:
— утрата или повреждение объектов строительства, монтажных объектов, оборудования
строительно-монтажной площадки, строительных машин и механизмов по различным причинам;
— расходы по расчистке территории в результате наступления страхового случая;
— послепусковые гарантийные обязательства.
Страхование ответственности перед третьими
лицами в связи с осуществлением СМР.
9. Заключение договора с риэлторами о реализации жилья (заключение договора комиссии).
Страхование профессиональной ответственности риэлторов.
Страховые риски: риск возможных профессиональных ошибок и, как следствие, нанесения ущерба третьим лицам.
10. Установление взаимоотношений покупателя и риэлтора по купле-продаже квартиры.
11. Обращение покупателя в банк для получения ипотечного кредита (предоставление необходимых сведений и документации).
12. Предоставление банку заключения оценщика о стоимости жилья, на покупку которого выдается ипотечный кредит.
Страхование ответственности оценщиков.
Страховые риски: риск возможных профессиональных ошибок оценщиков при оценке стоимости жилья, на покупку которого выдается ипотечный кредит и, как следствие, понесенные в результате этого убытки.
13. Заключение кредитного договора, договора ипотеки, составление иных сопутствующих документов. Предоставление ипотечного кредита.
Страхование заложенного имущества.
Страховые риски:
— все риски утраты или повреждения предмета залога (гибель или повреждение вследствие пожара, стихийных бедствий и прочих опасностей);
— риски снижения фактической стоимости предмета залога вследствие его повреждения.
Страхование жизни и трудоспособности заемщика.
Страховые риски:
— риск смерти заемщика (что особенно актуально при долгосрочном кредитовании);
— риск потери трудоспособности и установления инвалидности (что напрямую связано с потерей заработка).
14. Зачисление банком средств на счет продавца по договору купли-продажи квартиры.
15. Оформление квартиры в собственность покупателю.
16. Расчеты по кредиту, предоставленному на реализацию проекта строительства жилья (выплата
заказчиком суммы кредита и процентов по нему).
17. Расчеты заказчика с риэлтором за продажу квартир (выплата комиссионного вознаграждения).
18. Расчеты по ипотечному кредиту, предоставленному на покупку квартиры (выплата процентов покупателем квартиры суммы ипотечного кредита и процентов по нему).
Каким же образом указанные виды страхования способствуют повышению надежности ипотечной сделки?
Если, требуя застраховать имущество на сумму кредита, банк стремится к защите в первую очередь своих интересов (сохранению залогового имущества), то страхование жизни и трудоспособности, а также страхование ответственности заемщика перед третьими лицами направлено на обеспечение более высокой степени платежеспособности заемщика, что, впрочем, не может не сказаться на снижении кредитных рисков банка. Случись в квартире пожар, заливание водой и т. п., в результате которого пострадает и соседняя квартира, заемщик будет отягощен обязательством возмещать ущерб, причиненный третьим лицам, что может непосредственно сказаться на его платежеспособности. Подобная ситуация может сложиться и со здоровьем заемщика, утрата трудоспособности которого повлечет за собой невозможность осуществлять выплаты по кредиту. Таким образом, данный вид страхования предоставляет возможность заемщику освободить семью от необходимости выплачивать долг в случае, если с ним что-то случится. Для кредитора это опять же уменьшает риск невозврата кредита в случае смерти заемщика или полной утраты им трудоспособности, а также помогает избежать дополнительных расходов на урегулирование взаимоотношений с членами семьи заемщика и судебных издержек, связанных с необходимостью выселения семьи из квартиры при
невозможности погашения кредита. Что касается титульного страхования, то необходимо отметить, что значительная часть сделок с недвижимостью происходит на вторичном рынке, где достаточно много проблем, связанных с урегулированием прав собственности, возникает уже после покупки. Именно в этой сфере, к сожалению, нередки случаи «квартирного» мошенничества, и для человека, даже обладающего опытом в этой области, зачастую достаточно трудно отделить «зерна от плевел» и избежать ловушек.
Таким образом, несмотря на то, что минимальное требование к страховому обеспечению ипотечной сделки, которое предусмотрено текущим законодательством (ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), ограничивается страхованием имущества от риска гибели и (или) повреждения, большинство операторов рынка предъявляют к страховым программам дополнительные требования. И связано это в большей степени с тем, что кредиторы в принципе не могут и не должны своими силами и средствами управлять специфическими рисками, которые свойственны жилищной ипотеке. Для этого и существует институт страхования, возможности которого в той или иной степени используются при любой системе ипотечного жилищного кредитования.
Практика показывает, что сегодня из-за недостаточного развития страховой культуры страховые взносы часто воспринимаются как дополнительные затраты, увеличивающие стоимость ипотечного кредита. Однако можно быть уверенным, что наработка опыта как в развитии системы ипотечного кредитования, так и в страховании будет наглядно демонстрировать, что комплексная защита, путем перераспределения рисков всех субъектов будет способствовать повышению доступности ипотечных кредитов в России.
