CC BY
82
Практические аспекты создания системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области
А.Н. Семеняка
генеральный директор открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
Растущий интерес к ипотечному жилищному кредитованию, наблюдавшийся в большинстве субъектов Российской Федерации в течение последних нескольких лет, в сочетании с запоздалым развитием нормативной правовой базы привел к тому, что сегодня первичные ипотечные кредиты в регионах выдаются на разных условиях и в самых разных формах. Так, широкое распространение получила практика покупки квартиры в рассрочку, в сельской местности ипотечные кредиты могут погашаться в неденежной форме (в частности, сельхозпродукцией), очень велик разброс процентных ставок и прочих условий выдачи кредитов.
В этих условиях развитие ипотечных программ можно обеспечивать только за счет собственных средств субъекта Российской Федерации либо конкретного участника ипотечного рынка, которые, как правило, не обладают значительными долгосрочными финансовыми ресурсами. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее - АИЖК, Агентство), созданное в октябре 1997 года в форме открытого акционерного общества, ставит своей целью привлечение в сферу ипотечного кредитования средств институциональных и частных инвесторов с фондового рынка. Инструментом вовлечения этих средств в рефинансирование ипотеки являются производные ипотечные ценные бумаги, обеспеченные сформированным специальным образом ипотечным покрытием (пулом закладных) -ипотечные сертификаты участия или закладные листы. Для реализации этой модели разработан двухуровневый механизм рефинансирования, при котором закладные по выданным в регионе ипотечным кре-
дитам покупаются у первичного кредитора (банка) региональным ипотечным оператором и затем рефинансируются Агентством. В дальнейшем эти закладные используются как залоговое покрытие для выпуска ипотечных ценных бумаг.
Приведенный механизм рефинансирования может функционировать только в случае выдачи ипотечных кредитов по единым правилам, поскольку для формирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг необходимо работать с достаточно крупными пулами стандартизованных закладных. В этих целях на основании анализа и обобщения регионального опыта Агентством разработаны единые Стандарты процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (далее - Стандарты) для всех участников рынка. Эти Стандарты являются основой вторичного рынка ипотечных кредитов и ориентиром для первичного рынка. Агентство будет осуществлять рефинансирование только тех кредитов, которые соответствуют Стандартам АИЖК.
Ключевым звеном инфраструктуры ипотечного рынка в каждом регионе является региональный ипотечный оператор, созданный либо контролируемый администрацией субъекта Российской Федерации. Агентство планирует заключить договоры с региональными операторами во всех субъектах Российской Федерации. Сегодня между Агентством, с одной стороны, и региональными администрациями и региональными дилерами, с другой, заключено 13 договоров и до конца года будет заключено еще не менее 15 договоров. Цель Агентства на этом этапе - запустить механизм рефинансирования по единым стандартам и технологиям.
Надежное функционирование всей инфраструктуры регионального ипотечного рынка зависит от финансовой устойчивости регионального оператора. Для достижения этой цели необходимо, во-первых, обеспечить достаточность собственного капитала регионального оператора (порядка 10 процентов от объема рефинансирования), а во-вторых, в относительно короткие сроки выйти на объемы рефинансирования, обеспечивающие безубыточную работу регионального оператора.
Устанавливая маржу регионального оператора на относительно невысоком уровне (в 2 процента), Агентство стремится обеспечить доступность ипотечных кредитов для широких слоев населения и таким образом добиться роста объемов рефинансирования с тем, чтобы региональный оператор обеспечивал самоокупаемость за счет значительных объемов операций, а не за счет высокой нормы прибыли.
По расчетам специалистов Агентства, при годовом бюджете регионального оператора в 1 млн рублей объем рефинансирования, обеспечивающий безубыточность, должен быть не менее 240 млн рублей. К 2004 году планируется вывести ипотечную инфраструктуру по России в целом на самофинансирование при объеме рефинансированных закладных 10-12 млрд рублей (300-400 млн долларов).
По прогнозам Агентства, в период запуска в регионах ипотечной программы по Стандартам АИЖК платежеспособный спрос на ипотечные кредиты скачкообразно возрастет. В дальнейшем произойдет некоторый спад спроса и затем его стабилизация. Для отдельно взятого субъекта Российской Федерации (за исключением Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга) кратковременное увеличение платежеспособного спроса в период запуска ипотечной программы может составить от 50 до 100 процентов от сложившегося в 2002 году уровня. Региональным администрациям необходимо учитывать этот фактор при планировании деятельности региональных операторов и, в частности, при оценке предполагаемых объемов финансирования.
Ограниченная ликвидность вторичного рынка жилья обусловливает риск резкого роста цен на жилье после начала массовой выдачи ипотечных кредитов по Стандартам АИЖК. Это диктует необходимость расширения предложения жилья на первичном рынке за счет увеличения объемов ввода жилой недвижимости.
Резервом здесь являются находящиеся в федеральной и муниципальной собственности объекты незавершенного строительства. По данным, полученным только из 56 регионов, объемы незавершенного строительства составляют 1200 объектов с общей потребностью в финансировании около 13,5 млрд рублей.
Порядок достройки не завершенных строительством жилых домов утвержден Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года № 1181 «О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов».
Агентство совместно с Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу участвует в разработке механизма проектного финансирования достройки объектов незавершенного строительства, в рамках которого готовые квартиры будут продаваться с использованием ипотечного кредитования. При этом финансирование осуществляется за счет средств внебюджетных источников (банковских кредитов, инвесторов, средств граждан и т. д.).
Разработанная Агентством схема финансирования направлена на снижение рисков при вложении средств в жилищное строительство в первую очередь рисков неза-вершения строительства и реализации жилья. Это позволит увеличить объемы привлекаемых финансовых ресурсов, а также снизить их стоимость и, соответственно, цену жилья.
В целях минимизации ценового риска приоритет в организации финансирования незавершенного строительства должен, по нашему мнению, отдаваться тем регионам, в которых уже запущен процесс массового ипотечного кредитования по общефедеральным стандартам.
Стандарты1 процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов
Настоящие Стандарты процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (далее - Стандарты) разработаны в целях:
• внедрения надежных процедур предоставления, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов;
• становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования с использованием модели организации рефинансирования кредитных и иных организаций через оператора вторичного ипотечного рынка - ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (далее - Агентство) с участием региональных специализированных структур (Регионального оператора).
Под Стандартами Агентства понимаются:
1) порядок взаимодействия Агентства и участников ипотечного рынка;
2) требования к основным участникам ипотечного рынка (банкам, страховым, риэлторским и оценочным компаниям);
3) требования к основным параметрам Ипотечных кредитов;
4) требования к оценке платежеспособности Заемщика и вероятности погашения Ипотечных кредитов;
5) требования к предмету залога (ипотеки);
6) требования к договорам, заключаемым в процессе оформления ипотечной кредитной сделки;
7) требования к страховому обеспечению Ипотечных кредитов;
8) требования к процедуре выкупа ипотечных кредитов (закладных);
9) требования к порядку формирования и выкупа ипотечного пула Региональным оператором;
10) требования к процедуре сопровождения выкупленных Агентством ипотечных кредитов (закладных);
11) требования к процедуре обратного выкупа Банками (или Региональными операторами) ипотечных кредитов (закладных).
I. Термины и определения
«Жилое помещение» - отдельная квартира в многоквартирном доме, а также отдельно стоящий жилой дом (коттедж для постоянного проживания), на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности и которые расположены на территории того же субъекта Российской Федерации, где осуществляется кредитование заемщика.
«Заемщики» - физические лица, с которыми заключаются кредитные договоры, договоры займа и другие договоры на приобретение Жилого помещения, подлежащего залогу в качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательств по Ипотечным кредитам.
«Кредитный договор» - соглашение, заключаемое в письменной форме путем составления одного документа между кредитором (банком) и Заемщиком, в соответствии с которым кредитор обязуется предоставить денежные средства в размере и на условиях, предусмотренных договором и настоящими Стандартами, для приобретения Заемщиком Жилого помещения с его последующим залогом (ипотекой), а Заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
1 Стандарт - это нормативно-технический документ, определяющий требования к объектам стандартизации.
«Договор займа» - соглашение, заключаемое в письменной форме путем составления одного документа между юридическим лицом (займодавцем) и Заемщиком, в соответствии с которым займодавец передает в собственность Заемщику денежные средства в размере и на условиях, предусмотренных договором и настоящими Стандартами, для приобретения Заемщиком Жилого помещения с его последующим залогом (ипотекой), а Заемщик обязуется возвратить полученную сумму (сумму займа) и уплатить проценты, начисляемые на сумму займа, в размере и порядке, определенных договором.
«Договор купли-продажи квартиры» - соглашение, заключаемое в письменной форме путем составления одного документа между собственником Жилого помещения (продавцом) и Заемщиком (покупателем), в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность Заемщика Жилое помещение, а Заемщик обязуется принять в собственность это Жилое помещение и за счет как привлеченных, так и собственных средств уплатить за него определенную договором денежную сумму (цену).
«Договор об ипотеке» - соглашение, заключаемое в письменной форме путем составления одного документа, по которому одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой (кредитному договору, договору займа и др.), имеет право на получение удовлетворения своих денежных требований к должнику (Заемщику) по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами.
«Смешанный договор купли-продажи и ипотеки квартиры» - соглашение, заключаемое в письменной форме путем составления одного документа между собственником Жилого помещения (продавцом), покупателем (Заемщиком) и кредитором, предоставляющим денежные средства Заемщику для приобретения этого Жилого помещения с передачей его в залог (ипотеку), который объединяет в себе Договор купли-продажи квартиры и Договор об ипотеке.
«Ипотечный кредит» - денежные средства, выдаваемые на длительный срок кредитной или иной организацией под залог недвижимого имущества.
«Ипотечный пул» - совокупность прав требования, вытекающих из денежных обязательств по Ипотечным кредитам (Закладным), с устанавливаемыми настоящими Стандартами характеристиками.
«Закладная» - именная ценная бумага, удостоверяющая права ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой Жилого помещения, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на Жилое помещение, обремененное ипотекой.
«Передача прав по Закладной» - действия, совершенные в соответствии с российским законодательством путем заключения сделки в простой письменной форме (договора купли-продажи Закладной) с производством на закладной лицом, передающим права, отметки о новом владельце закладной и передачи этой Закладной по акту приема-передачи новому владельцу.
«Ипотечная кредитная сделка» - действия физических и/или юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В целях понимания настоящих Стандартов - совокупность сделок, направленных на заключение Кредитного договора (Договора займа) на предоставление Ипотечного кредита, а также иных договоров, обеспечивающих исполнение обязательств Заемщиком по Кредитному договору (Договору займа), отвечающая требованиям, установленным российским законодательством и настоящими Стандартами.
«Региональный оператор» - юридическое лицо, действующее от своего имени или от имени Агентства, осуществляющее привлечение инвестиций в сферу ипотечного кредитования и рефинансирующее организации, выдающие Ипотечные кредиты как за счет собственных, так и привлеченных средств с последующей передачей их Агентству.
«Предварительные условия» - условия, без соблюдения которых Агентство вправе не вступать в договорные отношения с Региональным оператором.
II. Требования к условиям ипотечного кредитования на первичном ипотечном рынке
1. Порядок взаимодействия Агентства и участников ипотечного рынка
Основными участниками ипотечного рынка являются Региональные операторы, банки, страховые, оценочные и риэлторские компании.
Порядок взаимодействия Агентства и Регионального оператора заключается в следующем (общая схема взаимодействия Агентства и участников ипотечного рынка приведена в Приложении № 1):
1) агентство направляет Региональному оператору Стандарты Агентства, в том числе, включающие требования к основным участникам ипотечного рынка (к самому Региональному оператору, банкам, страховым, оценочным и риэлторским компаниям). Агентство поводит анализ финансового состояния и проверку правоустанавливающих документов Регионального оператора;
2) после согласования и утверждения Региональный оператор организует работу с местными органами власти (далее - Администрацией) для последующего заключения трехстороннего Соглашения о сотрудничестве между Агентством, Региональным оператором и Администрацией (Приложение № 2);
3) после заключения указанного Соглашения, Региональный оператор в целях создания и развития рынка ипотечного жилищного кредитования на территории своего региона обеспечивает его инфраструктуру, что включает в себя привлечение банков (первичных кредиторов), страховых, оценочных и, при необходимости, риэлторских компаний. В соответствии с приведенными далее требованиями формирует дела по страховым компаниям с последующим направлением их в Агентство для согласования, а также предоставляет информацию о банках, риэлторских и оценочные компаниях, привлеченных им в качестве партнеров. При невыполнении требований Агентство вправе отказать в согласовании конкретного участника ипотечного рынка;
4) процедура согласования включает в себя анализ Агентством финансового состояния и проверку правоустанавливающих документов участников ипотечного рынка. Агентство оставляет за собой право устанавливать лимиты на объемы, заключаемых с участниками ипотечного рынка договоров и соглашений.
Для согласования каждый участник ипотечного рынка оформляет соответствующую Заявку на сотрудничество и предоставляет Региональному оператору необходимые документы, перечень которых приведен в Приложении № 3;
5) после согласования участников ипотечного рынка Агентство заключает с Региональным оператором Соглашение о сотрудничестве (Приложение № 4).
Основным предварительным условием вступления Агентства в договорные отношения с Региональным оператором является (до заключения соглашения с самим Региональным оператором) заключение трехстороннего Соглашения (в соответствии с п. 2) и обязательное согласование страховых компаний.
При этом выполнение настоящих требований не влечет за собой возникновения у Агентства обязательства по заключению договоров по совместной работе на рынке ипотечного жилищного кредитования.
2. Требования к основным участникам ипотечного рынка (Региональным операторам, банкам, страховым, риэлторским и оценочным компаниям)
Региональный оператор.
Региональный оператор должен удовлетворять следующим требованиям:
• наличие устойчивого финансового положения;
• наличие опыта работы по реализации программы ипотечного жилищного кредитования, за исключением вновь созданных;
• основная деятельность - ипотека (не менее 50 процентов общей выручки);
• достаточность собственного капитала. Агентство имеет право предъявлять и пересматривать требования к достаточности собственного капитала Регионального агентства. При этом размер чистых активов должен составлять не менее величины Уставного капитала организации;
• не менее 51 процента величины Уставного капитала должны составлять средства местных администраций;
• наличие гарантий третьих лиц (Администраций) по обязательствам Регионального оператора перед Агентством.
Банки.
Банки - коммерческие банки и другие кредитные организации, имеющие лицензию Центрального банка Российской Федерации (далее - Банк России), и удовлетворяющие следующим требованиям:
• наличие банковской лицензии, разрешающей кредитование физических лиц;
• соблюдение нормативов Банка России и безубыточная деятельность в течение последних двух лет;
• наличие опыта работы по выдаче и сопровождению (обслуживанию) кредитов, выдаваемых физическим лицам, в том числе ипотечных кредитов;
• наличие положительного аудиторского заключения за последний финансовый год;
• наличие согласования (рекомендаций) Банка России (желательно).
Региональный оператор заключает с Банком Соглашение о сотрудничестве (Приложение № 18).
Страховые компании.
Страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование в соответствии с настоящими Стандартами и удовлетворяющие следующим требованиям:
• наличие устойчивого финансового положения;
• наличие лицензий установленной законом формы на соответствующие виды страхования и/или лицензии установленной законом формы на право осуществления комплексного ипотечного страхования;
• наличие положительного аудиторского заключения за последний финансовый год;
• наличие опыта работы на страховом рынке, а именно присутствие Компании на страховом рынке не менее 5 лет, наличие опыта практической деятельности в области:
- страхования имущества и ответственности;
- страхование жизни/утраты трудоспособности;
- страхования титула собственности недвижимости;
• наличие согласования Росстрахнадзора (желательно).
Региональный оператор заключает со страховой компанией Договор о сотрудничестве (Приложение № 11).
Оценочные компании.
Оценочные компании (оценщики) - юридические лица, имеющие право на осуществление оценочной деятельности на момент оценки жилья в соответствии с российским законодательством и удовлетворяющие следующим требованиям:
• соответствие требованиям о независимости оценщика по критериям, установленным законодательством;
• наличие договора страхования гражданской ответственности оценщика.
• наличие устойчивого финансового положения (для оценщиков - юридических лиц);
• наличие лицензий установленной законом формы;
• наличие согласования Российского общества оценщиков и/или Министерства имущественных отношений Российской Федерации и/или других по согласованию с Агентством.
Региональный оператор заключает с оценочной компанией Соглашение о сотрудничестве (Приложение № 23).
Риэлторы.
Риэлторы - юридические лица, осуществляющие сделки с недвижимым имуществом и оказывающие следующие услуги:
• подбор вариантов купли-продажи жилья;
• участие в договорах купли-продажи жилья в качестве представителей;
• организация заключения и/или исполнения договоров купли-продажи жилья в качестве посредников и другие услуги.
Риэлторские компании в обязательном порядке согласовываются только в том случае, если планируется проведение ипотечных кредитных сделок с их участием. Если в качестве риэлторской компании выступает сам Региональный оператор, к нему применяются те же требования, что и к риэлтору (в части риэлторских услуг).
Риэлторы должны удовлетворять следующим требованиям:
• наличие сертификата установленного образца на осуществление риэлторской деятельности, выданного уполномоченным органом;
• наличие опыта работы в качестве лицензированного (сертифицированного) риэлтора более года;
• наличие в штате риэлтора аттестованных в установленном порядке специалистов, осуществляющих риэлторскую деятельность;
• наличие договора страхования, предусматривающего страхование ответственности риэлтора по видам осуществляемой им деятельности;
• наличие согласования Российской гильдии риэлторов, Московской ассоциации -Гильдии риэлторов (МАГР) и/или других по согласованию с Агентством.
Региональный оператор заключает с риэлторской компанией Соглашение о сотрудничестве (Приложение № 22).
3. Требования к основным параметрам Ипотечных кредитов
Стандарт.
• валюта кредитования - российские рубли;
• валюта погашения денежного обязательства и уплаты процентов - российские рубли;
• процентная ставка по денежному обязательству - фиксированная, от 18 процентов годовых;
• срок денежного обязательства - 62-242 месяца (рекомендовано 62, 122, 182, 242 месяца);
• минимальная сумма ипотечного кредита - 100 000 рублей;
• порядок погашения денежного обязательства и уплаты процентов - ежемесячные аннуитетные платежи. Ежемесячный платеж по кредиту состоит из суммы процентов за пользование кредитом и суммы в погашение основного долга по кредиту. При этом в рамках первого календарного года аннуитет остается постоянным, в каждый последующий год аннуитет увеличивается на 1 процент;
• право на исполнение денежного обязательства, вытекающего из кредитного договора и обеспеченного ипотекой недвижимого имущества, должно быть удостоверено Закладной;
• наличие страховой программы (п. 7. настоящего документа).
4. Требования к оценке платежеспособности Заемщика и вероятности погашения Ипотечных кредитов
Заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо при условии, что срок возврата кредита по кредитному договору наступает до достижения Заемщиком пенсионного возраста (как правило, мужчина - 60 лет, женщина - 55 лет). При этом предельный срок кредита рассчитывается как разница между пенсионным и реальным возрастом заемщика.
Если Заемщик состоит в браке, его супруг должен являться солидарным созаемщиком или поручителем по Кредитному договору. При этом предельный срок кредита рассчитывается с учетом возраста заемщика и его супруга. Оценка вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком осуществляется на основании анализа собранной и документально подтвержденной информации о заемщике и включает оценку его платежеспособности (способности своевременно погашать кредит на основе анализа его доходов и расходов) - расчет коэффициента П/Д (Платеж/Доход), оценку кредитоспособности заемщика (готовности выполнять принимаемые финансовые обязательства).
1. Основным коэффициентом, определяющим платежеспособность Заемщика, величину кредитного риска и максимально допустимый размер кредита, является коэффициент П/Д.
Коэффициент П/Д - отношение ежемесячных расходов Заемщика по приобретаемому имуществу (включая ежемесячные платежи по кредиту и страхованию) к среднемесячному (за вычетом налоговых удержаний) доходу Заемщика (доходу супругов).
Доход - средства, получаемые физическими и юридическими лицами в форме заработной платы, арендной платы, процентов, комиссионных, гонораров, пособий по безработице и пенсионных пособий по старости и т. д.
Допустимыми источниками получения дохода, которые учитываются при оценке платежеспособности Заемщика, являются доходы, подтвержденные документально, например, справками с места работы по установленной законодательством форме (формы 2-НДФЛ). При этом справки должны быть предоставлены за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года.
Если супруг Заемщика является солидарным заемщиком по кредитному договору, то его доходы также включаются в семейный совокупный доход. Агентство устанавливает его нормативное значение в размере 0,35-0,40.
2. При этом вводится зависимость коэффициента П/Д от коэффициента К/З:
• если коэффициент К/З меньше или равен 0,5 - предельное значение коэффициента П/Д составляет 0,40;
• если величина коэффициента К/З находится в пределах от 0,5 до 0,7 - предельное значение коэффициента П/Д составляет 0,35.
Коэффициент К/З - соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества.
3. Заемщику может быть отказано в предоставлении кредита, если:
• значение коэффициента К/З более 0,7;
• при анализе доходов Заемщика выявлены следующие факторы:
- нестабильность занятости Заемщика. Одним из основных критериев стабильности занятости является непрерывная занятость заемщика в течение последних двух лет;
- отсутствие среднего образования;
- наличие информации об отрицательной кредитной истории заемщика - не выполнение им своих платежных и денежных обязательств в прошлом;
- наличие судимости;
- наличие информации об ограничении дееспособности заемщика.
4. Денежные средства, которыми должен обладать клиент на момент предоставления ипотечного кредита, должны быть не меньше суммы первоначального взноса на покупку жилья плюс сумма денежных средств, необходимых на покрытие расходов, связанных с порядком предоставления ипотечного кредита в Банке (возможные комиссии Банка, выплаты Страховой компании, Оценщику, Риэлтору и т. д.), а также с регистрацией и нотариальным удостоверением договора купли-продажи квартиры, договора ипотеки квартиры и закладной, получением других документов, необходимых для оформления сделки.
Минимальный допустимый размер первоначального взноса на покупку жилья, определяется в соответствии с Руководством по выдаче ипотечных кредитов, права по которым удостоверены закладными, являющимся приложением к данному документу (Приложение
№ 5), далее по тексту - Руководство, и составляет не менее 30 процентов от стоимости приобретаемого недвижимого имущества.
5. Требования к предмету залога (ипотеке)
При несоблюдении следующих требований к предмету залога Агентство вправе отказать в рефинансировании ипотечного кредита (закладной):
• наличие отдельной от других квартир кухни и санузла (т. е. коммунальные квартиры в залог не принимаются);
• наличие подключения к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;
• наличие обеспечения горячим (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодным водоснабжением в ванной комнате и кухне;
• исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах);
Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:
• не находиться в аварийном состоянии;
• не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
• иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент;
• иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия (за исключением деревянных).
1. Право собственности на Жилое помещение должно быть подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права, оформленным в соответствии с требованиями нормативных правовых актов.
2. Передаваемое в ипотеку Жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) прав на нее, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя (ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации).
3. Стоимость предмета залога определяется на основе оценки независимого оценщика. Оценщик должен предоставить подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, т. е. цены, которую покупатель готов заплатить продавцу на свободном рынке, цена должна соответствовать техническим и иным потребительским свойствам Жилого помещения.
Требования к отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, передаваемого в залог
Оценщик предоставляет отчет о результатах оценки, который должен соответствовать стандартам МСО-1, 2, 3, 4, 5 и включать следующие пункты:
1) анализ земельного участка (для отдельно стоящего жилого дома - коттеджа для постоянного проживания). Оценщик должен представить карту с указанием местоположения недвижимости и чертеж, показывающий размер и форму земельного участка. Для Жилого помещения указывается его расположение в здании, а здания - в микрорайоне. Должны быть описаны и другие характеристики имущества, включая адрес, размер, топографию, доступность коммуникаций и других услуг и характеристик земельного участка, влияющих на рыночную цену;
2) анализ состояния Жилого помещения. В отчете о результатах оценки приводится поэтажный план здания или план Жилого помещения, полное описание помещений, включая их вид, год постройки, сведения о капитальном ремонте, основные черты и имеющееся инженерное оборудование (отопление, водоснабжение, канализация и т. д.), его состояние, состояние мест общественного пользования, необходимые ремонтные работы;
3) анализ прилегающей территории. Оценщик должен охарактеризовать прилегающую территорию, указав на близость к скоростным магистралям, транспортные условия, наличие или близость промышленных предприятий, экологическую обстановку, престижность района, насколько он привлекателен для населения, средняя стоимость одного квадратного метра жилой площади, перспективы роста или снижения цен на жилье в районе;
4) продажная цена сопоставимого жилья. Оценщик должен провести сравнение с объектами недвижимости, аналогичными по местоположению, размеру и характеристикам, проданным за последние шесть месяцев, и сделать вывод о соответствии продажной цены имущества с учетом различий в размере, характеристиках и состоянии сравниваемых объектов. В отчете об оценке может быть указана ликвидационная стоимость - стоимость продажи дома в случае срочной реализации объекта залога в течение краткого периода времени.
Оценщик определяет текущую рыночную стоимость залоговой недвижимости на дату проведения оценки, основываясь на анализе всей полученной информации согласно требованиям и методологии Российского общества оценщиков
Если Агентство установит, что оценка проведена в ненадлежащий срок, не полностью или недостаточно правильно, то оно имеет право произвести новую оценку другим оценщиком, в том числе, предложив заемщику условия и стоимость новой оценки.
Агентство имеет право инициировать проведение оценки объекта залога после выкупа закладной Агентством. В случае выявления несоответствия стоимости объекта залога Агентство имеет право начать процедуру обратного выкупа с Региональным оператором в соответствии с заключаемым с ним Соглашением о сотрудничестве и настоящими Стандартами.
Агентство проводит анализ соотношения между суммой кредита и стоимостью имущества (расчет коэффициента К/З). Размер этого соотношения определяется в соответствии с Руководством и составляет не более 70 процентов от стоимости приобретаемого жилья. При этом в расчет принимается минимальная из двух величин: продажная цена и оценочная стоимость по результатам заключения независимого оценщика.
Более подробные процедуры оценки Заемщика и Жилого помещения, порядка выдачи ипотечных кредитов указаны в Руководстве (Приложение № 5).
6. Требования к договорам, заключаемым в процессе оформления ипотечной кредитной сделки
6.1. Требования к Кредитному договору (рекомендуемая форма - Приложение № 6).
1. В кредитном договоре должны быть предусмотрены следующие условия:
• стороны Кредитного договора;
• размер кредита (с указанием валюты кредита);
• срок возврата кредита;
• целевой характер кредита - приобретение Жилого помещения;
• процентная ставка за пользование кредитом и/или порядок ее расчета;
• порядок начисления процентов, условия и порядок возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом;
• основания предъявления требований о досрочном исполнения обязательств по кредитному договору (в том числе при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по возврату основной суммы долга (кредита) и уплате начисленных процентов более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, а также при наличии просрочки при осуществлении ежемесячных платежей по возврату основной суммы долга (кредита) и уплате начисленных процентов более 60 календарных дней);
• ответственность за неисполнение обязательств;
• возможность досрочного погашения Заемщиком с уплатой штрафа (например, в виде двойного платежа) и его перекредитование на новых условиях в случае, если индекс
(коэффициент) покрытия имеет тенденцию к снижению.
2. В Кредитный договор должны быть включены следующие обязанности Заемщика:
• застраховать жизнь и утрату трудоспособности заемщика, предмет залога, риск утраты права собственности заемщика (залогодателя) на предмет залога;
• в день составления договора ипотеки при необходимости составить надлежащим образом оформленную закладную;
• предоставлять информацию о своем финансовом положении и доходах (не менее одного раза в год), об изменении места жительства, семейного положения, работы (смены работодателя), фамилии и других данных или обстоятельствах, способных повлиять на выполнение обязательств по договору.
3. Кредитный договор не должен содержать условия, препятствующие передаче прав по закладной.
4. Требования к порядку начисления и погашения процентов:
• проценты по кредиту начисляются ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно, на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, из расчета установленной процентной ставки и фактического количества дней временного периода для начисления процентов;
• временным (процентным) периодом, за который начисляются проценты по кредиту, является месячный период, считая с двадцать первого числа каждого предыдущего месяца по двадцатое число текущего календарного месяца, включая обе даты;
• платежи по возврату кредита и уплате начисленных процентов уплачиваются ежемесячно не позднее 21 числа каждого календарного месяца за процентный период в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, определяемого по формуле:
ПС
размер ежемесячного аннуитетного платежа = ОСЗ-—-—,
(Кол мес-1)
где ОСЗ - остаток суммы кредита (задолженности) на расчетную дату;
ПС - месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки;
Кол. мес. - количество полных процентных периодов, оставшихся до окончательного возврата кредита;
• выданный ипотечный кредит может быть погашен досрочно (как в полном объеме, так и частично), но не ранее, чем через 6 (шесть) месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита. При этом размер ежемесячного аннуитетного платежа подлежит перерасчету на основании приведенной формулы при осуществлении Заемщиком частичного досрочного исполнения обязательств.
6.2. Требования к Договору об ипотеке (рекомендуемая форма - Приложение № 7).
1. Договор об ипотеке должен быть совершен в письменной форме, нотариально удостоверен и должен пройти процедуру государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. В качестве предмета ипотеки может быть указано приобретаемое на кредитные средства или существующее жилье.
3. В договоре об ипотеке должны быть указаны:
3.1. предмет ипотеки с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. При этом достаточным для идентификации Жилого помещения описанием признается указание на количество комнат, общей площади Жилого помещения, жилой площади Жилого помещения, этажа;
3.2. указание на право, в силу которого Жилье, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, дату и номер государственной регистрации права;
3.3. Оценочная (залоговая) стоимость Жилого помещения (устанавливается в размере минимальной из двух величин: продажной цены и оценочной стоимости по результатам заключения независимого оценщика).
3.4. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (дата и/или номер, стороны Кредитного договора, а также условия кредитного договора, а именно: размер кредита (с указанием валюты кредита), срок возврата кредита, целевой характер кредита, а именно приобретение Жилого помещения, размер процентной ставки за пользование кредитом и/или порядок ее расчета, порядок начисления процентов, условия и порядок возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом.
3.5. Основания досрочного обращения взыскания, в том числе при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по возврату основной суммы долга (кредита) и уплате начисленных процентов более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, а также при наличии просрочки при осуществлении ежемесячных платежей по возврату основной суммы долга (кредита) и уплате начисленных процентов более 60 календарных дней.
3.6. В договор об ипотеке должны быть включены следующие обязанности залогодателя:
• не отчуждать передаваемое в залог Жилое помещение, не осуществлять его последующую ипотеку;
• не сдавать Жилое помещение в наем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным способом не обременять Жилое помещение имущественными правами третьих лиц без предварительного письменного согласия залогодержателя;
• принимать меры, необходимые для сохранения заложенного Жилого помещения, включая текущий и капитальный ремонты, уведомлять кредитора-залогодержателя о возникновении угрозы, утраты или повреждения заложенного Жилого помещения;
• своевременно выплачивать налоги, сборы, коммунальные и иные платежи, причитающиеся с него как с собственника Жилого помещения, и предоставлять подтверждающие документы;
• предоставлять возможность залогодержателю периодически (не менее двух раз в год) производить проверку фактического наличия, состояния и условий содержания заложенного Жилого помещения.
3.7. Обязанности по страхованию (предмета залога, жизни и утраты трудоспособности заемщика, риска утраты права собственности).
3.8. Договор об ипотеке не должен содержать каких-либо условий, противоречащих перечню обязательных или ставящих под сомнение действительность какого-либо из указанных условий, а также положений, препятствующих передаче прав по закладной.
3.9. Как правило, залогодателем по договору об ипотеке выступает сам должник (Заемщик).
6.3. Требования к закладной.
Закладная оформляется в соответствии с российским законодательством по утвержденной Агентством форме (Приложение № 8), должна содержать все необходимые реквизиты, установленные законодательством, а также отметки обо всех владельцах закладной.
6.4. Требования к Договору купли-продажи Жилого помещения (квартиры) (рекомендуемая форма - Приложение № 9).
1. В договоре купли-продажи Жилого помещения (квартиры) должны быть указаны стороны договора, а также определяются следующие существенные условия:
1.1. Предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение Жилого помещения в составе многоквартирного жилого дома, адрес, количество комнат, общую и жилую площадь Жилого помещения, иные данные, касающиеся Жилого помещения;
1.2. Цена Жилого помещения, установленная соглашением сторон договора.
1.3. Указание на то, что Жилое помещение приобретается за счет кредитных средств с указанием реквизитов Кредитного договора (даты и/или номер), а также наименования Кредитора.
1.4. Условие о том, что Жилое помещение никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременено.
1.5. Условие о том, что на момент продажи в Жилом помещении нет зарегистрированных лиц.
Договором признается также договор купли-продажи и договор об ипотеке, оформленный единым документом (смешанный договор купли-продажи и ипотеки Приложение № 10), в том числе с оформлением закладной (рекомендуемая форма - Приложение № 10.1.) в случае, если последний нотариально удостоверен и прошел государственную регистрацию и содержит указанные условия, установленные для договора купли-продажи Жилого помещения и договора об ипотеке. Отсутствие в указанном договоре условия о государственной регистрации прав собственности залогодателя Жилого помещения признается в целях настоящих Стандартов допустимым при условии государственной регистрации указанного договора и государственной регистрации права покупателя Жилого помещения в установленном порядке.
В случае применения смешанного договора рекомендуется применять формы Кредитного договора и закладной, указанные в Приложении № 10, 10.1., 10.2. к настоящим Стандартам.
7. Требования к страховому обеспечению Ипотечных кредитов
Страховая программа, реализуемая при ипотечном кредитовании, должна обеспечивать снижение кредитного риска и защищать интересы Кредитора и Агентства. В этих целях она должна соответствовать следующим требованиям:
1) страхователем по договорам страхования должен являться Заемщик. Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должен являться Банк, предоставивший ипотечный кредит на приобретение Жилого помещения. В случае передачи прав по закладной права выгодоприобретателя должны перейти Региональному оператору с последующей передачей прав Агентству;
2) сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования должна быть не менее остатка ссудной задолженности, увеличенного на десять процентов. Выплата страхового возмещения производится на счета выгодоприобретателя;
3) срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования плюс один рабочий день;
4) страховые премии уплачиваются либо разовым платежом за весь срок страхования, либо периодической (ежегодной) уплатой в течение срока действия договора страхования;
5) страхование осуществляется за счет средств Заемщика (Созаемщика);
6) комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:
• договор (полис) страхования жизни и потери трудоспособности Заемщика (созаемщика);
• договор (полис) страхования риска утраты и повреждения Жилого помещения - предмета залога;
• договор (полис) страхования риска утраты права собственности владельца Жилого помещения.
Может быть использован комплексный договор (полис) страхования, включающий все указанные виды страхования.
Если предметом залога является недвижимое имущество, приобретаемое на первичном рынке (у застройщика), страхование риска утраты права собственности владельца Жилого помещения может не производиться;
7) Агентство, исходя из финансового положения конкретной страховой компании, вправе ограничить максимальную ответственность Страховой компании по застрахованным рискам ипотечного кредитования.
III. Требования к условиям ипотечного кредитования на вторичном ипотечном рынке
8. Требования к процедуре выкупа ипотечных кредитов (закладных)
8.1. Агентство выкупает кредиты (закладные) у кредитных и иных организаций при следующих условиях:
• ипотечные кредиты, права по которым удостоверены закладными, должны быть выданы Кредитными организациями в строгом соответствии с Требованиями к оценке платежеспособности Заемщика и вероятности погашения Ипотечных кредитов, к предмету залога (ипотеки), установленными в настоящем документе;
• оформление ипотечных кредитных сделок должно быть произведено Кредитными организациями в соответствии с Требованиями к договорам, заключаемым в процессе оформления ипотечной кредитной сделки, и Требованиям к страховому обеспечению, установленными в настоящем документе;
• на момент приобретения Агентством прав по закладным:
- денежные обязательства заемщиков не должны быть просрочены;
- кредиты (закладные) должны иметь дополнительное обеспечение в виде заключенных Договоров страхования имущества, страхования жизни и потери трудоспособности, страхования риска утраты права собственности на Жилое помещение.
8.2. Порядок совершения сделки передачи прав по закладным.
1. Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме - заключения Договора купли-продажи закладных по форме, утвержденной Агентством (Приложение № 12 к настоящему документу), скрепленного печатью и подписями сторон. При передаче прав по закладной на ней производится отметка о новом владельце закладной - Агентстве.
2. Договор купли-продажи закладных должен содержать следующие существенные условия:
• цена передаваемых прав (цена закладной) - устанавливается в размере полного объема удостоверяемых денежных требований на день передачи прав по закладной, а именно, в сумме остатка основного долга по обеспеченному ипотекой денежному обязательству по состоянию на день заключения Договора и сумме процентов за пользование денежными средствами за период с даты начала последнего процентного периода, определенного условиями кредитного договора (закладной), и до дня заключения Договора;
• смена выгодоприобретателя по договорам страхования. С целью защиты прав и законных интересов Агентства от страховых рисков при передаче прав по закладным предыдущий владелец закладной обязан обеспечить замену выгодоприобретателя (на Агентство) по договорам страхования;
• порядок оплаты, срок и порядок передачи закладной. Закладная передается по Акту приемки-передачи, оформленного по установленной Агентством форме (Приложение №13 к настоящему документу), подписываемому представителями Сторон и скрепленному их печатями;
• порядок направления уведомлений о состоявшейся передаче прав по закладной;
• порядок и условия сопровождения Региональным оператором (Банком) приобретенных Агентством прав по закладным;
• порядок замены приобретенных ипотечных кредитов (закладных) в случае их «дефолта» - наступления просрочки и т. д.
9. Требования к порядку формирования и выкупа ипотечного пула Региональными операторами
Порядок формирования ипотечного пула.
Количество ипотечных кредитов (закладных) в одном ипотечном пуле и его общая стоимость определяется индивидуально по каждому региону.
Агентство имеет право в отдельных случаях принять решение о выкупе ипотечного пула с иными характеристиками.
Порядок выкупа Агентством ипотечного пула у Регионального оператора.
Для проведения предварительного анализа Региональный оператор формирует первичные данные с информацией о составе и основных характеристиках ипотечного пула. Все данные сводятся в таблицу (Приложение № 14) и с предложением о рассмотрении направляются Агентству. Далее:
• Агентство анализирует первичные данные, делает предварительное заключение и в случае соответствия представленной информации настоящим Стандартам запрашивает у владельца ипотечного пула сделанный им Отчет о результатах Андеррайтинга (проведенном анализе) Заемщика и/или Жилого помещения и/или ипотечной кредитной сделки по каждому или любому выбранному Агентством ипотечному кредиту (закладной), по предварительным данным удовлетворяющему настоящие Стандарты (Приложение № 15);
• после анализа представленных данных Агентством делается окончательное заключение и направляется письмо-подтверждение готовности выкупа конкретных закладных. Агентство имеет право выборочно запросить полный пакет кредитного дела (перечень документов из кредитного дела заемщика приведен в Приложении № 16) по любому ипотечному кредиту (закладной) из выкупаемого ипотечного пула (Региональный оператор обязан предоставить необходимые документы);
• Агентство заключает Договор купли-продажи закладных (ипотечного пула) с Региональным оператором (Приложение № 17);
• Региональный оператор по акту приема-передачи передает Агентству оригиналы всех документов из кредитного дела заемщиков по каждому приобретаемому Агентством ипотечному кредиту (закладной).
В случае, если после приобретения Агентством ипотечных кредитов (закладных), выясняется, что:
• в Отчет о результатах Андеррайтинга (проведенном анализе) была предоставлена недостоверная информация;
и/или
• комплектность документов, содержащаяся в кредитном деле заемщика, не соответствует требованиям настоящих Стандартов и Руководства;
и/или
• в договорах и иных документах, использованных Банком для оформления Ипотечной кредитной сделки с Заемщиком, не содержатся или изменены существенные условия, предусмотренные настоящими Стандартами, то Агентство вправе потребовать расторжения договора купли-продажи ипотечного пула или заключения договора обратного выкупа.
Владелец (продавец) ипотечного пула имеет право направить для предварительного согласования Отчет о результатах Андеррайтинга (проведенном анализе) Заемщика и/или Жилого помещения, т. е. провести согласование конкретного заемщика и/или Жилого помещения до оформления ипотечной кредитной сделки. При этом после оформления ипотечной кредитной сделки процедура выкупа осуществляется в соответствии с указанными требованиями и порядком.
Для выкупа закладных Агентством обязательным условием являются выполнение следующих требований:
1) соответствие условий конкретного Кредитного договора (параметров ипотечного кредита - % ставка, срок кредитования, валюта кредитования, цель кредитования) насто-
ящим Стандартам и соответствующим Соглашениям о сотрудничестве, заключаемым с Региональным оператором;
2) соответствие расчетных коэффициентов П/Д и К/З нормативным значениям, установленным настоящими Стандартами и Руководством;
3) доходы Заемщика (созаемщика), на основании которых производится расчет их платежеспособности, должны быть официально подтверждены;
4) срок возврата кредита не должен превышать срок достижения Заемщиком (созаемщиком) пенсионного возраста;
5) наличие документов, подтверждающих здоровье заемщиков и свидетельствующих об отсутствии ограничения их дееспособности (копии военного билета и водительского удостоверения или справок из психо- и неврологического диспансеров);
6) соответствие Жилого помещения минимальным стандартам АИЖК, установленным настоящими Стандартами и Руководством;
7) отсутствие в Жилом помещении зарегистрированных лиц, за исключением членов семьи залогодателя;
8) отсутствие каких-либо ограничений (обременений) на права собственника квартиры, за исключением обременения правами Банка, выдавшего данный ипотечный кредит (наличие выписки из Единой государственной регистрационной палаты на дату вынесения решения о выкупе ипотечного кредита (закладной) Агентством);
9) наличие документов, подтверждающих здоровье продавцов квартиры и свидетельствующих об отсутствии ограничения их дееспособности (копии водительского удостоверения или справок из психо- и неврологического диспансеров);
10) соответствие форм и содержания документов, использованных Банком для оформления Ипотечной кредитной сделки с Заемщиком, настоящим Стандартам и соответствующим Соглашениям о сотрудничестве, заключаемым с Региональным оператором;
11) наличие страхового обеспечения (страхования жизни и утраты трудоспособности заемщика, имущества и риска утраты права собственности) и соответствие условий и форм конкретных страховых полисов (договоров) условиям и формам страховых договоров (полисов), утвержденных Агентством при согласовании страховых компаний;
12) наличие полного комплекта документов из кредитного дела заемщика по каждому кредиту (закладной);
13) наличие на документах необходимых подписей, печатей;
14) наличие положительных разрешений органов опеки, если в семье заемщика (продавца квартиры) есть несовершеннолетние (недееспособные) ограниченнодееспособные лица, на ипотеку (продажу) квартиры;
15) наличие письменного (нотариально удостоверенного) согласия супруга продавца квартиры, не названного в качестве собственника в правоустанавливающих документах. При этом согласие супругов на отчуждение должно удостоверяться нотариусом как сделка, а не свидетельствование подлинности подписи;
16) наличие необходимых документов (доверенностей), подтверждающих полномочия представителя (например, банка, страховой компании), и соответствие их требованиям российского законодательства.
10. Требования к процедуре сопровождения Банками (или Региональными операторами) выкупленных Агентством ипотечных кредитов (закладных)
Банк (или Региональный оператор) после передачи прав по закладной Агентству оказывает услуги по осуществлению:
1) на основании заключаемого с Банком (или Региональным оператором) Договора по обслуживанию платежей Должников (Приложении № 19):
• приема платежей от Заемщиков по исполняемому ими денежному обязательству и перечисления данных средств на счет Агентства;
2) на основании заключаемого с Банком (или Региональным оператором) Договора по оказанию услуг по контролю за исполнением обязательств Заемщика (Приложение № 20):
• контроля за своевременностью и правильностью внесения платежей заемщиками;
• контроля за сохранностью объекта ипотеки (залога);
• контроля за исполнением обязательств Заемщиков по сохранению действия других видов обеспечения (например, контроль за своевременностью уплаты Заемщиком страховых взносов по договорам страхования);
• контроля за исполнением иных обязательств Заемщика в соответствии с кредитным договором и договором об ипотеке Жилого помещения (закладной).
В том случае, если кредиты (закладные) выкупаются Агентством у Регионального оператора, не являющегося кредитной организацией, функции по приему платежей от Заемщиков и перечислению их на счет Агентства могут быть возложены на кредитную организацию (например, Банк - первичный залогодержатель).
По итогам выполненной работы Региональный оператор (Банк) предоставляет сводные отчеты.
За осуществление указанных работ Региональному оператору (Банку) выплачивается ежемесячное вознаграждение в установленном в договоре размере (в % годовых от остатка задолженности Заемщика по основному долгу на конец каждого отчетного месяца).
При необходимости Региональный оператор имеет право после согласования с Агентством ввести для Заемщика дополнительную плату предоставляемых Региональным оператором услуг, например, предоставление заемщику закладной из депозитария Банка, за исключением случаев, предусмотренных законодательством, когда Заемщик имеет право потребовать предоставления ему закладной.
11. Требования к процедуре обратного выкупа Банками (или Региональными операторами) ипотечных кредитов (закладных)
1. После передачи ипотечных кредитов (закладных) Агентству Банк (или Региональный оператор), в случае наступления просрочки очередного ежемесячного платежа, обязуется производить замену или обратное приобретение прав по этим ипотечным кредитам (закладным).
Также после передачи ипотечных кредитов (закладных) Агентству Банк (или Региональный оператор), в случае наступления просрочки очередного ежемесячного платежа по какому-либо ипотечному кредиту (закладной), обязуется обеспечивать, в том числе за счет собственных средств, ежемесячные аннуитетные платежи по такому ипотечному кредиту (закладной) в течение 6 (шести) месяцев с даты наступления просрочки.
2. По требованию Агентства Банк (или Региональный оператор) обязуется производить замену или обратное приобретение ипотечных кредитов (закладных), переданных Агентству, в следующих случаях:
• при просрочке Заемщиком очередного ежемесячного платежа по ипотечному кредиту (закладной) более чем на 15 (пятнадцать) календарных дней;
• при просрочке очередного платежа согласно п. 1 настоящих Стандартов не позднее 6 (шести) месяцев с даты наступления просрочки;
• при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна;
• в случае полной или частичной утраты или повреждения объекта ипотеки;
• в случае выявления Агентством после приобретения прав по ипотечному кредиту (закладной) задолженности Заемщика по исполнению денежных обязательств по Ипотечному кредиту (закладной) либо несоответствия документов Ипотечной кредитной сделки формам прилагаемых к Стандартам документов, либо объема переданных прав правам, заявленных Банком (или Региональным оператором) при передаче прав по ипотечному кредиту (закладной) и оплаченных Агентством;
• при неисполнении или ненадлежащем исполнении Заемщиком любого из обязательств, предусмотренных Кредитным договором, Договором займа, Договором купли-продажи и ипотеки квартиры, Закладной, Договорами страхования;
• при выявлении в представленном Банком (или Региональным оператором) Отчете о результатах Андеррайтинга (проведенном анализе) Заемщика и/или Жилого помещения и/или ипотечной кредитной сделки недостоверной информации;
• в других случаях, предусмотренных российским законодательством.
3. Исполнение обязательств по обратной передаче (приобретению) прав по ипотечному кредиту (закладной) осуществляется путем одновременного совершения в указанные сроки следующих действий:
• передачи Агентством Банку (или Региональному оператору) прав по ипотечному кредиту (закладной) путем заключения договора купли-продажи закладной (по форме Приложение № 12.1.) с произведением на ней отметки о новом владельце - Банке (или Региональном операторе) - и передачи самой закладной по акту приема-передачи (по форме Приложение № 13.1.);
• оплаты Банком (или Региональным оператором) приобретаемых прав по ипотечному кредиту (закладной) путем перечисления средств на счет Агентства в сроки и определенной сторонами сумме.
4. Цена передаваемых обратно Банку (или Региональному оператору) прав по ипотечному кредиту (закладной) устанавливается в размере полного объема денежных требований, принадлежащих Агентству на день передачи прав по ипотечному кредиту (закладной), а именно:
• в размере объема требований по возврату остатка суммы основного долга по состоянию на день передачи прав по Ипотечному кредиту (закладной) (в том числе с учетом просроченного платежа, не полученного Агентством, по погашению основного долга и уплате процентов);
• в размере объема требований по уплате процентов за пользование денежными средствами за период с даты начала последнего Процентного периода, определенного условиями Ипотечного кредита (закладной), и до дня обратной передачи Ипотечного кредита (закладной) (не включая этот день).
5. Банк (или Региональный оператор) обязуется осуществить замену или выкуп предложенного Агентством проблемного ипотечного кредита (закладной), по которому допущена просрочка в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей по погашению основного долга и уплате процента, в течение 15 дней с момента получения от Агентства «Требования об обратном выкупе ипотечного кредита (закладной)» (Приложение № 21).
Приложения:
1. Общая схема взаимодействия Агентства и участников ипотечного рынка.
2. Соглашение о сотрудничестве (Агентство - Администрация - Региональный оператор).
3. Заявка на сотрудничество (Региональный оператор, Банк, Страховая компания, Риэлторская компания, Оценочная компания).
4. Соглашение о сотрудничестве (Агентство - Региональный оператор).
5. Руководство по выдаче ипотечных кредитов, права по которым удостоверены закладными.
6. Кредитный договор.
7. Договор об ипотеке Жилого помещения.
8. Закладная.
9. Договор купли-продажи Жилого помещения.
10. Смешанный договор купли-продажи и ипотеки Жилого помещения.
10.1. Закладная (смешанный договор).
10.2. Кредитный договор (смешанный договор).
11. Договор о сотрудничестве со страховой компанией.
12. Договор купли-продажи закладной.
12.1 Договор обратного выкупа (купли-продажи) закладной.
13. Акт приема-передачи закладной к Договору купли-продажи закладной.
13.1. Акт приема-передачи закладной к Договору обратного выкупа (купли-продажи) закладной.
14. Основные характеристики предлагаемых для выкупа ипотечных кредитов (закладных).
15. Отчет о проведенном анализе (Андеррайтинге) Заемщика и/или Жилого помещения и/или ипотечной кредитной сделки.
16. Перечень документов из кредитного дела заемщика.
17. Договор купли-продажи ипотечного пула.
18. Соглашение о сотрудничестве с Кредитной организацией (Банком).
19. Договор по обслуживанию платежей Заемщика.
20. Договор по оказанию услуг по контролю за исполнением обязательств Заемщика.
21. Требование об обратном выкупе ипотечного кредита (закладной).
22. Соглашение о сотрудничестве с Риэлторскими компаниями.
23. Соглашение о сотрудничестве с Оценочными компаниями.
Контактный телефон: 775-47-40
* * *
*О возмещении убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам1
Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 № 262 утверждены Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным изъятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.
Правила разработаны в соответствии с пунктом 5 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации и устанавливают порядок возмещения убытков: собственникам земельных участков в случаях временного занятия земельных участков, ограничения их прав собственника или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц; землевладельцам, землепользователям, арендаторам земельных участков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, временным занятием земельных участков, ограничением их прав либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.
В случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд собственнику выплачивается плата за изымаемый земельный участок (выкупная цена), в которую включаются возникшие убытки. Порядок определения выкупной цены определяется гражданским законодательством.
Убытки возмещаются за счет средств соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов либо ухудшение качества земель.
Постановлением закреплен перечень документов, являющихся основанием для возмещения убытков для собственников земельных участков и для землевладельцев, землепользователей и арендаторов. Установлено, что размер убытков определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. Споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются судом.
* Использованы материалы сайта «Консультант Плюс».
1 Начало. Окончание на с. 87.
