CC BY
173
Н.К. ЛУКЬЯШКО, преподаватель кафедры ЭиФ ТИУиЭ
СТАНОВЛЕНИЕ ИПОТЕЧНОЙ СИСТЕМЫ В РОССИИ
Рассматривается история зарождения и разви- этапы развития ипотечного кредитования в Рос-
тия системы ипотечного кредитования в России в сии и представлена подробная характеристика
период с XIII до начала XX в. Прослеживается эво- каждого из них.
люция типов кредитных учреждений. Выделены
Залог, феодальный кредит, приказы общественного призрения, казенные банки, частные земельные банки, закладной лист, ипотечные ценные бумаги, частная собственность, ипотечная система.
Современное осмысление проблем ипотечного Размер кредита определялся количеством крепост-
кредигования требует изучения истории воз- ных крестьян мужского пола («ревизских душ»), а
никновения его в России. Становление и раз- плата за ссуженную стоимость взималась сразу при ее
вигие ипотечной системы в России имеет ряд этапов. выдаче. Однако действительным обеспечением ссуды
Первым этапом можно считать период с XIII до являлись не души, а поместья с прикрепленными к
начала XVIII в. Ипотечное кредитование зарождалось ним крестьянами, которые в случае невозврата креди-
вместе с возникновением права частной собственно- та подлежали продаже с торгов. Подобный порядок
сти на землю. Еще в XIII в. существовал заклад, к XV
в. относятся упоминания о вторичном закладе имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки. В XVI в. широкое распространение практики залога земли привело к тому, что одни и те же наделы закладывались многократно разными кредиторами, или же в залог отдавались чужие земли[1].
Второй этап - «феодальный» - длился с 1754 по
1860 г. - самый продолжительный. В 1754 г. были организованы первые государственные кредитные учреждения - Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка, кредитовавшие дворян и купцов под залог имений. Кредиты выдавались на один год, но возможны были две отсрочки, а проценты взыскивались вперед. Отдельное место в системе феодального кредита занимали приказы общественного призрения - специфические ипотечные банки, наз-вание которых свидетельствует об их социальной направленности. Особенность этих финансовых институтов в том, что они представляли местные кредитные учреждения феодального периода, уверенно занимавшие свою нишу на рынке ипотеки более 80 лет. Приказы общественного призрения учреждены указом Екатерины II в ноябре 1774 г. для попечения школ, больниц, приютов. С целью аккумулирования средств для благотворительной деятельности им разрешались банковские операции. Приказы получили право принимать вклады, а также предоставлять деньги под определенные проценты на заклады при условии, чтобы заложенная недвижимость находилась в тех же губерниях, где функционировали эти банковские учреждения [2]. При образовании приказы получали по 15 тыс. руб. от казны и находились в ведении Министерства внутренних дел. Как и в столичных банках, в них начали принимать вклады, но только срочные, а также выдавать кредиты, условия которых с начала XIX в. были такими же, как и в Сохранной казне. Первоначально ссуды предоставлялись на год с возможностью отсрочки в размере 0,5 - 1 тыс. руб. на одного заемщика. Часть не востребованных средств приказов направлялась в Государственный заемный банк под проценты [2].
открывал дворянству путь к дешевому кредиту, порождал мошенников, стремившихся получить ссуду под не существующих крестьян.
В необъятной Российской Империи недоставало поместий с крепостными крестьянами, что ограничивало активные операции приказов и требовало расширения форм залога. К тому же не все землевладельцы имели крепостных, поэтому в балансах некоторых приказов появились кредиты под «незаселенные имения» - «ссуды по особым положениям». Так, для приказа Войска Донского разрешалось кредитование казачества, владевшего имениями без «ревизских душ», для Грузинского и Кавказского приказов - под залог виноградников, приказов Новороссийских губерний -садов и виноградников. Тем не менее удельный вес ссуд под «незаселенные имения» составлял лишь около 11,5%, это объяснялось отсутствием рынка недвижимости с системой его оценки. Ссуда сроком на один год явно не устраивала заемщиков приказов, вызывала проблемы с их возвратом и порождала, как свидетельствуют протоколы приказов, постоянные отсрочки.
Первое настоящее ипотечное кредитное учреждение, в котором кредиты выдавались на длительный срок под залог недвижимости, появилось после 28 июня 1786 г., когда был издан манифест об учреждении Государственного заемного банка. Прежние дворянские банки были упразднены, кредиты стали выдаваться на 20 лет под 8% годовых. С ипотекой связано и зарождение страховых операций в России. Созданная в 1786 г. Страховая экспедиция была первым страховым учреждением в России, предлагающим страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Страховая оценка здания устанавливалась в том же размере, что и залоговая, - в % стоимости имущества, а страховая премия - в 1,5% от установленной страховой суммы. В целях минимизации страхового риска, связанного с ущербом, причиняемым огнем, на страхование не принимались деревянные строения или хозяйственные постройки, а также здания, имевшие соломенную или камышовую кровли. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхо-
вого полиса, частью которого являлся архитектурный план залогового строения [3].
С 1802 г. приказы общественного призрения стали выдавать ссуды на срок до 5 лет, а для крупных заемщиков - до 8. Вскоре были разрешены кредиты до 8 лет под залог «заселенных имений» с выплатой в первые 3 года процентов, а в оставшиеся 5 лет - самой ссуды. В 1820 г. продолжительность ссуд увеличивалась до 12 лет, а в 1824 г. Министерство внутренних дел, согласовав с Министерством финансов новые правила кредитования для приказов, определило максимальный срок пользования ссудой в 24 года [2]. При отсутствии кредитных учреждений в большинстве губернских городов приказы общественного призрения заполняли эту нишу, предоставляя банковские услуги местным властным структурам на коммерческой основе.
Ипотечный кредит феодальной России имел свою специфику: ссуды выдавались из расчета количества крепостных «душ», тогда как во многих странах он обладал капиталистической окраской и предполагал залог земли по оценке ее стоимости, выпуск закладных билетов и т. д. Существовала еще одна характерная особенность - вклады в казенные банки принимались без ограничений и гарантировались государством.
К концу 50-х гг. XIX в. казенные банки, концентрировавшие почти все накопления денежных капиталов, вошли в полосу кризиса, вызванного нарушением сбалансированности краткоерочных пассивов с долгосрочными активами как по срокам, так и суммам: заемные средства привлекались преимущественно на непродолжительный срок, а размещались в долгосрочные ссуды. К тому же 2/5 поместий уже были заложены в банках. Развивающийся капитализм диктовал принципиально новую организацию банковского дела, основанного на коммерческих началах. В 1859 г. приказы были подчинены Министерству финансов, а через год передали свои дела только что учрежденному Государственному банку Российской Империи.
10 июля 1859 г. указом Александра II была образована специальная Комиссия по преобразованию государственных банковских учреждений, перед которой была поставлена серьезная задача: разработать проект устройства кредитных учреждений нового типа - так называемых земских, т. е. местных банков, которые бы пришли на смену казенным ипотечным кредитным институтам [4]. Особое внимание в предложениях Комиссии по реформированию кредитной системы было уделено ипотеке. К тому же готовящаяся отмена крепостного права с обязательным выкупом крестьянами своих наделов срочно требовала выработки новой системы долгосрочного кредита. Рассмотрев различные типы учреждений поземельного кредита, Комиссия вые казалась за создание ипотечных банков во всех формах как в акционерной, так и на началах взаимной ответственности (товариществ с ограниченной ответственностью). Однако на первом этапе реформирования она отдавала предпочтение ипотечным кредитным обществам со взаимной ответственностью их участников. Издание Комиссией своих трудов поставило правительство и общество перед
необходимостью радикального переустройства всей ипотечной системы на принципиально иной основе.
В апреле 1860 г. решением Государственного совета при Комиссии был образован Особый отдел по ипотечному вопросу. Первостепенное внимание уделялось тщательному изучению истории ипотеки в России, а также в Прибалтике и Царстве Польском. Отделом был разработан проект Положения о частных ипотечных кредитных учреждениях, где предлагался порядок рассмотрения банковских уставов и их утверждения, отмечалась необходимость публикации в периодической печати сведений о действующих кредитных учреждениях, годовых отчетов. Особое место отводилось механизму взыскания невозвра-щенных ссуд, порядку выпуска ипотечными банками собственных облигаций, их обращения. В проекте Положения об ипотечных банках отражены вопросы организации контроля за деятельностью банков, порядок проведения ревизий, процедуры ликвидации банка и др. При этом идея учреждения местных земских банков не была поддержана [4].
В конце 1860 г. в Санкт-Петербурге был учрежден Поземельный банк для всех сословий. Этот банк предполагался как товарищество, состоящее из владельцев, заложивших ему имущество с разделением управления «на общее, находящееся в С.-Петербурге, и на местное, находящееся в губернском городе губернии, вошедшей в состав банка». Основой его деятельности планировались ссуды под залог недвижимых иму-ществ, находящихся в городах и уездах. К началу 1861 г. в этом кредитном учреждении согласились участвовать Санкт-Петербургская, Новгородская, Ярославская, Псковская, Витебская, Гродненская, Ковен-ская и Витебская губернии. В середине 1861 г. появился проект единого ипотечного учреждения со сходным названием - Общий поземельный банк. Он должен был иметь собственный основной капитал из «подвижных ценностей», который предполагалось хранить в открывшемся в 1860 г. Госбанке и его конторах [4]. План учреждения Общего поземельного банка также не был реализован. Такая же судьба постигла и проект создания Общего земского банка. В итоге организация единого имперского ипотечного кредитного учреждения была отодвинута на несколько лет.
«Капиталистическим» этапом считается период с
1861 по 1917 год. Отмена крепостного права в 1861 г. вывела ипотеку на новый уровень. 22,5 млн бывших крепостных крестьян должны были выкупить земельные участки общей рыночной стоимостью 544 млн руб. Для этого государство предоставляло им ссуду в размере 80% от стоимости надела, оставшиеся же 20%, крестьянин должен был внести сам. Ссуда выдавалась на 49 лет под 6% годовых. Для обслуживания этого огромного ипотечного рынка стали создаваться частные кредитные учреждения [3].
В начале 1861 г. в Санкт-Петербурге Городская дума подготовила проект Устава городского кредитного общества, который в июле этого же года был утвержден. Это ипотечное учреждение создавалось «при городском общественном управлении для производства ссуд под залог недвижимых имуществ, состоящих в черте города С.-Петербурга». Общество получило кредит из городской казны в 300 тыс. руб.
Общество предоставляло ссуды под деревянные дома на 14 лет 6 месяцев, под каменные здания, огороды, сады и пустопорожние земли на 26 лет и 6 месяцев. По выпущенным закладным листам вначале выплачивалось 5, а затем 4,5 % в год. В итоге заемщики получили относительно недорогой кредит, позволявший осуществлять как новое жилищное строительство, так и реконструкцию старого. Спустя чуть более года аналогичное товарищес тво было открыто и в Москве [4].
Коренное отличие таких ипотечных учреждений от старых казенных банков заключалось в том, что через механизм выпуска закладных листов складывались экономические отношения между получателем долгосрочной ссуды и владельцем свободного капитала. В своей деятельности общество выступало одновременно в трех ролях: эмитента долговых обязательств, кредитора при предоставлении ссуды и залогодержателя при получении закладной от заемщика под обеспечение кредита.
Впоследствии городские кредитные общества возникли и в ряде других относительно крупных населенных пунктах России. Хотя это звено ипотечного кредита не получило достаточно широкого распространения, к 1914г. в стране насчитывалось 36 таких финансово-кредитных институтов.
Финансовое ведомство в 1862 г. приняло новое Положение о городских общественных банках, значительно упрощавшее их учреждение. Специфика подобных банков, появившихся еще в начале XIX в., состояла в том, что они могли предоставлять не только коммерческие и ломбардные, но и ипотечные ссуды. Долгосрочный кредит выдавался «под залог зданий сроком на один, два и три года, с допущением для каменных строений отсрочки до восьми лет, а под залог земель - на один, на два, на три, на восемь и двенадцать лет». Такие условия вызвали их быстрый рост: с 1862-го по 1864 г. возникло 55 банков, кроме 16 ранее существовавших. В 1866 г. появилось первое общеимперское ипотечное учреждение - Общество взаимного поземельного кредита. Особенность его деятельности в том, что ссуды теперь производились закладными листами в металлической валюте с целью привлечения зарубежного капитала. Ссуды выдавались 5-процентными листами в размере 50% оценки закладываемого имущества на срок до 56 лет, которые подлежали выкупу в обозначенное на них время. На конец 1867 г. было выпущено таких листов только на 1,5 млн руб. Тогда было решено эмитировать закладные листы сериями и погашать их тиражами два раза в год с выдачей «погасительной» премии в размере 23% их нарицательной цены. Для обеспечения выплаты процентов с помощью европейских банкирских компаний был сформирован «вспомогательный капитал» около 5 млн руб. Правительство оказывало ему определенную поддержку в виде субсидий и гарантий платежей по закладным листам. Было выпущено 12 серий закладных листов на 120 млн металлических рублей. Однако судьбу этого крупного ипотечного учреждения предрешило падение кредитного рубля в результате начавшейся в 1877 г. войны с Турцией, вызвавшей значительную эмиссию бумажных платеж -ных средств. Размер платежей по ссудам резко пошел
вверх, достигнув 8%. В конечном счете в 1890 г. дела Общества взаимного поземельного кредита были переданы в ведение особого отдела Дворянского земельного банка, открывшегося в 1885 году. Государственный Дворянский земельный банк был создан для поддержания землевладения потомственных дворян и выдавал ссуды посредством закладных листов. Ссуды выдавались на 36 лет 7 месяцев (под 6%) и 48 лет 8 месяцев (под 5%), а с 1890 г. можно было получить кредит на 66,5 лет [4].
В период проведения банковской реформы создано еще одно ипотечное учреждение - Центральный банк поземельного русского кредита, учрежденный в 1873 г. с целью скупки за свои средства закладных листов появившихся ипотечных учреждений, депонирования этих ценных бумаг в Госбанке и выпуска под их обеспечение собственных закладных листов для размещения на зарубежных финанс овых рынках. Предполагалось сформировать основной капитал банка в размере 15 млн руб. с правом выпуска закладных листов в металлических рублях на сумму в 10 раз большую - на 150 млн рублей. Падение курса кредитного рубля вызвало убытки. В 1878 г. правительство выделило банку для его поддержки 3,4 млн руб. и внесло на пополнение собственного капитала 3 млн руб. Но несмотря на принятые меры, в начале 90-х гг. XIX в. началась ликвидация банка [1].
С 1871-го по 1873 г. учреждено одиннадцать акционерных ипотечных банков, десять из которых действовали до Октябрьской революции - Московский, Санкт-Петербургско-Тульский, Виленский, Ярославско-Костромской, Бессарабско-Таврический, Донской, Киевский, Харьковский, Полтавский, Нижегородско-Самарский. Эти банки сразу же стали главным звеном ипотечной системы империи. На их долю приходилась треть от общего объема выданных ипотечных ссуд и третья часть из всех заложенных земель.
По установленному правительством правилу в одной губернии могло действовать только два акционерных земельных банка, что позволяло охватывать почти всю территорию европейской России. Для акционер ных банков существовали особые требования: сумма выпущенных в обращение закладных листов не должна была более чем в 10 раз превышать размеры собственного капитала банка. Ссуды выдавались как краткоерочные (1 - 3 года), так и долгоерочные - под залог земель до 66 лет, городской недвижимости до 56 лет в размере до 60% оценки 6-процентными закладными листами.
В отличие от Дворянского и частных банков, в которых не было четко оговорено назначение выдаваемого кредита, созданный 18 мая 1882 г. Крестьянский поземельный банк выдавал целевые ссуды исключительно на покупку крестьянами земли у землевладельцев. В первый же год функционирования Банком было открыто 11 отделений и выдано ссуд на сумму 861163 рубля. С 1895 г. за счет собственного капитала банк смог сам покупать земли для дальнейшей их перепродажи крестьянам. Сроки, на которые выдавались ссуды и проценты по ним, отличались от условий в Дворянском банке: на 24 года под 8,5% (с 1906
г. - 4,5%) годовых или на 34 года под 7,5% (с 1906 г. -4%) годовых [3].
Большое влияние на деятельность Крестьянского банка оказали денежная реформа С.Ю. Витте и аграрная реформа ПА Столыпина. Суть реформы С.Ю. Випе, проведенной в 1895-1898 гг., заключалась в принятии в качестве основной денежной единицы России золотого рубля, содержащего 0,774 г. золота. Укрепление рубля открыло новые возможности для получения кредитов на европейских денежных рынках и потребовало от правительства постоянной заботы по обес-печению рубля золотом. Иностранные займы стали одним из важных источников финансирования экономической политики С. Випе. Благодаря его усилиям в декабре 1899 г. было получено согласие французского правительства допустить к котировке во Франции в течение 1900-1901 гг. закладные листы Государственного дворянского земельного банка на сумму в 200 млн рублей. Прогрессивная политика С.Ю. Витте привела к тому, что к 1914 г. сумма иностранного капитала, вложенного в покупку закладных листов, достигла 10% от номинальной стоимости всех ипотечных бумаг и 35% от стоимости государственных ипотечных бумаг [3].
Положением о Крестьянском поземельном банке от 8 мая 1882 г. был закреплен его государственный статус. Банк находился в ведении Министерства финансов России. Управляющий и три члена Совета банка назначались министром финансов.
Проведенные С.Ю. Випе экономические реформы, в том числе и реформа земельных отношений с помощью ипотеки и введения золотого рубля, привели к тому, что общий баланс государственного бюджета за время его нахождения у власти возрос в 2,14 раза.
ПА Столыпин был сторонником расширения кредитных отношений в сельском хозяйстве и добивался организации специализированного мелиоративного кредита и сельскохозяйственного кредита без учета сословной принадлежности заемщиков. Введение по инициативе ПА Столыпина частной собственности на землю для крестьян привело к росту активности в земельной сфере: если за 12-летний период с 1883 по 1895 г. Крестьянский банк совершил сделки с 2,4 млн десятин земли, то за 9 лет с 1906 по 1915 г. крестьяне приобрели через него 10,4 млн десятин земли. За годы земельной реформы через Крестьянский поземельный банк были осуществлены около 80% покупок земли [5].
К концу XIX в. в Российской Империи сложилась разветвленная кредитная система. Было заложено 102313 домов и имений с остатком долга 1131 млн золотых руб. Важную роль в ней играли не только государственные и частные земельные банки, т.к. параллельно с банками и не менее эффективно развивались альтернативные кредитные организации: ссудосберегательные и ссудные товарищества, общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, пользовавшиеся существенной государственной поддержкой. Подобным учреждениям мелкого кредита было позволено образовывать первоначальный капитал из заемных средств и в дальнейшем погашать их из своей прибыли. К 1905 г. существовало 500 товариществ мелкого кредита, ак 1915 г. - 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых к 1914 г. насчитывалось 11. Услугами учреждений мелкого кредита пользовались 8 млн человек по всей
России. Наибольшего расцвета ипотечная система России достигла к 1914 г. Из всей частной земли в залоге находилось 60%, или 60 млн десятин. Объем ипотечных ссуд приближался к 4,5 млрд рублей, из них на долю городских кредитных обществ приходилось 2,2 млрд рублей. Бели перевести объем выданных ипотечных ссуд на золото, служившее обеспечением рубля, то его бы потребовалось 3483 тонны (сравним: золотой запас России в период с 1992 по 2002 г. колебался в размере 230-320 т золота). Ипотека реально способствовала развитию экономики, промышленности, земельного рынка, городского и сельского хозяйства [5]. На рынке обращались различные виды ипотечных ценных бумаг: непосредственно закладные, закладные листы, векселя и сертификаты. Из всех торговавшихся на бирже ценностей (в размере 21 млрд руб. при бюджете России в эти годы 3 млрд руб.) закладные лшты земельных банков составляли 14%, а государственные ипотечные бумаги - 9,6%. Из всех ценных ипотечных бумаг, которые обращались в Европе, российских было большинство [3].
Конец истории российской ипотеки положила революция 1917 г. и последовавшие за ней национализация и закрытие банков, отмена частной собственности на землю, централизация кредитных отношений. Понятие «ипотека» было преданно забвению более чем на 70 лет. В течение первых нескольких лет после революции была создана новая система жилищного финансирования. Она заключалась в централизованном распределении бюджетных средств для строительства государственного жилья и его безвозмездном распределении среди граждан, состоявших на учете по улучшению жилищных условий. Жилье предоставлялось либо напрямую государственными органами, в ведении которых находился этот процесс, либо через предприятия, на которых работали нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Другие варианты получения жилья - получение государственных субсидий на индивидуальное жилищное строительство (в городах - только до 1961 г.) и участие в долевом строительстве через систему жилищно-строительных кооперативов.
Кооперативы появились в 1958 г. после выхода постановления Совета министров о целесообразности создания ЖСК в целях ускорения темпов строительства жилья. Условия кредитования кооперативом своих участников были выгодны: ставка процента по кредиту была низкой и фиксированной от 0,5 до 2% в год, сроки кредитования - 10-25 лет, предельная доля кредита - 60-80% от стоимости жилья. Дом, построенный кооперативом, считался его собственностью, а его эксплуатация осуществлялась засчет пайщиков [3].
Недостатком централизованного финансирования жилищного строительства было естественное стремление к удешевлению строительства за счет его индустриализации, через создание крупных домостроительных комбинатов, унификации возводимых зданий, их обезличивания. Гонка за объемами вела к постоянному ухудшению качества строительных работ, результаты чего сказываются сейчас, когда катастрофическими темпами растет ветхий и аварийный жилищ -ный фонд, возведенный в годы массовой застройки.
Из-за отсутствия частной собственности в советское время становлению системы ипотечного кредитования в России предшествовал длительный и сложный процесс становления рынка жилья, частных отношений по купле-продаже жилой недвижимости, земли. Коммерческие банки стали интересоваться возможностью кредитования под залог недвижимости еще в начале 1990-х гг. Кредиты были краткоерочны-ми (до 1 года), а проценты достигали 36% годовых в валюте. Кардинальные изменения на жилищном рынке произошли 04.07.1991 г. с принятием Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», который установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность. Следующим шагом в развитии российского рынка недвижимости стал Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 г. № 4218-1, закрепивший положения о частной собственности на жилье, содержащееся в законе о приватизации, предоставил гражданам возможность приобретать в собственность жилье без каких-либо количественных ограничений. В этом же законе заложены основы системы ипотечного кредитования. В последующие годы в развитие закона «Об основах федеральной жилищной политики» были приняты различные нормативно-правовые акты, с помощью котор ых был запущен механизм развития ипотечных отношений. Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса РФ, вступившего в силу 1.01.1995г., где были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой.
Значительным стимулом для развития жилищного строительства в регионах стал Указ Президента РФ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» от 24.12.1993 г. № 2281, где предусматривалось образование Агентст-
ва по ипотечному жилищному кредитованию. Главной задачей Агентства была организация вторичного рынка ипотечного кредитования. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию провело большую работу по разработке стандартов и требований к предоставлению и обслуживанию долгосрочных ипотечных жилищных кредитов и займов, направ ленных на минимизацию рисков и повышение надежности соз-даваемой системы ипотечного кредитования.
90-е гг. XX в. - подготовительный период для зарождения ипотечных отношений в современной Рос -сии. С принятием закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ начался новый (четвертый) этап становления ипотечных отношений в России. С этого момента все операции по кредитованию под залог недвижимости регулирует этот закон, значительно расширяя возможности использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита. В десятках регионов и городов России разрабатываются ипотечные программы и создаются структуры для их реализации. Развиваются все более совершенные схемы приобретения жилья, условия кредитования в коммерческих банках постепенно приближаются к классическим стандартам, региональные фонды жилищного строительства и ипотечные агенте тва переходят к выдаче займов по единым стандартам, разработанным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.
Основные характеристики этапов развития ипотечного кредитования в России приведены в таблице.
Длительный период развития и становления ипотечного кредитования с соответствующими особенностями на каждом этапе подтверждает необходимость его изучения в современных условиях. Ипотека в настоящее время развивается и поддерживается федеральными и региональными программами, включая мероприятия по поддержке молодых семей; субсидирование процентной ставки для бюджетников; программы по обеспечению жильем военнослужащих и т.п.
Таблица
Этапы ипотечного кредитования Характеристика этапов
1. Этап зарождения -XIII - начало XVIII в. Неорганизованная форма ипотечного кредита. Появилось право частной собственности на землю, и возник заклад
2. Феодальный этап -1754 - 1860гг. Появились первые государственные кредитные учреждения. Пользоваться ссудами могли только дворяне. Срок ссуды определялся в 1 год с взысканием процентных денег вперед. Упразднены дворянские банки. Появилось первое чисто ипотечное кредитное учреждение - Государственный заемный банк. Наблюдается динамический рост периодов кредитования до 20 лет. Образованно первое страховое учреждение
3. Капиталистический этап -1861 - 1917гг. Отмена крепостного права спровоцировала массовое распространение кредитных учреждений. Ссуды выдаются крестьянам на 49 лет. Появились первые акционерные коммерческие банки. Осуществляется обращение различных видов ипотечных ценных бумаг. Сложилась национальная сис-тема ипотечных учреждений
4. Новейший этап - с 1992г. по настоящий день Формируется новая законодательная база, нарабатывается первый практический опыт по применению элементов ипотеки при финансирова-нии жилищного строительства. Растет количество банков, выдающих ипотечные кредиты, растут объемы кредитования. Создана инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, стремительно развивается рынок консалтинговых услуг в области ипотечного жилищного кредитования. Совершенствуется законодательная база. Действует множество региональных ипотечных программ
Кроме государственной поддержки, в условиях мирового финансового кризиса Агентство по ипотечному жилищному кредитованию предлагает помощь банкам с целью поддержания системы ипотечного кредитования на достигнутом уровне, которая позволяет населению с определенным уровнем дохода самостоятельно решать проблемы по обеспеченности жильем.
ЛИТЕРАТУРА
1. Черных A.B. Залог недвижимости в российском праве. М., 1995.
2. Грузицкий Ю.Л. Об ипотечных губернских банках феодальной Рос сии// Деньги и кредит.2006. №4.
3. Покопцева Е.Б. и др. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее /Под ред. И.С. Радченко. М.: ГроссМедиа,2004.
4. Грузицкий Ю.Л. Ипотека в Российской импе-рии//Деньги и кредит.2005.№1.
5. ВекаА.В. История России. М.: АСТ, 1999.
Т.Н. ШИЛЬЧЕНКО, преподаватель кафедры ЭиФ ТИУиЭ
КЛАСТЕРНЫЙ ЭЛЕМЕНТ ПРИ ФОРМИРОВАНИИ ЭКОНОМИКИ РЕГИОНОВ РОССИИ
Глобализационные процессы в экономическом развитии обуславливают необходимость выработ-ки новых методических и практических подходов к формированию путей стратегического хозяйст-венного развития территорий России в рамках от -дельных субъектов РФ. Новые управленческие под-
ходы предполагают непосредственное воздействие участников бизнеса на региональное экономическое развитие посредством создания особых условий и форм для развития предпринимательства. Один из них, комплексно формирующий хозяйства регионов, а в ряде случаев и их группы - кластерный подход.
Кластер, кластерная политика региона, региональный кластер, либеральная и дирижистская модели кластерной политики.
Кластерный подход в современной экономической политике - один из эффективных методов динамического развития конкурентоспособной экономики на основе государственно-частного партнерства с широким использованием научно-инновационного потенциала региона. Кластерная политика региона - одно из основных направлений государственной политики по повышению конкурентоспособности региона через стимулирование региональных инновационно-промышленных кластеров [1]. Региональный кластер большинство современных исследователей рассматривают как группу географически сконцентрированных взаимосвязанных компаний (фирм) в определенном, не обязательно совпадающем с административно-территориальными границами регионе из смежных отраслей хозяйства, производящих схожие или взаимодополняющие продукты и услуги и характеризующихся наличием информационного обмена между фирмами - членами кластера и их сотрудниками, за счет которого обеспечивается рост его конкурентоспособности в мировой экономике.
Можно выделить три главные причины, необходимые для стимулирования развития кластеров: кластеры увеличивают производительность труда и эффективность производства, поскольку для фирм облегчается доступ к поставщикам, квалифицированной рабочей силе, информации, обслуживанию и образовательным центрам; кластеры стимулируют создание инноваций, т.к. фирмы получают доступ к новейшей информации по усовершенствованию производственного процесса, а образовательные и научно-исследовательские центры генерируют новые знания и имеют возможность экспериментально подтвердить или опровергнуть правильность новых теорий; кластеры
облегчают коммерциализацию знаний и производства. Формируются льготные условия для создания и освоения новых фирм по производству новых видов товаров.
Основная задача кластеров - обеспечить производственно-коммерческую деятельность на основе эффективного стратегического альянса и делового сотрудничества. Кластерный подход, основанный на учете положительных синергетических эффектов региональной агломерации (близость потребителя и производителя), сетевых эффектах, диффузии знаний и умений за счет миграции персонала и выделения бизнеса сегодня широко распространен в России. К основным преимуществам использования кластерного подхода при управлении региональной экономикой можно отнести следующие: эффективность функционирования межотраслевых связей между предприятиями кластера, обеспечивающих высокую согласованность с характером конкуренции и источниками достижения конкурентных преимуществ; устойчивая система распространения новых технологий, знаний, продукции - так называемая технологическая сеть, которая опирается на совместную научную базу; конкурентные преимущества предприятий кластера за счет возможности осуществлять внутреннюю специализацию и стандартизацию, минимизация затрат на внедрение инноваций; наличие в структуре предприятий кластера гибких предпринимательских структур -малых предприятий, которые позволяют формировать инновационные точки роста экономики региона [3].
Как отмечает С.Н. Блудова, региональный кластер может существовать при наличии трех основных составляющих : во-первых, лидирующих фирм, выпус -кающих высококонкурентную продукцию как для внутреннего рынка, так и для экспорта ее за рубеж;
