CC BY
38
УДК 332.8.02
Б.Г. Убушаева В.А. Анжиров
Ключевые слова: социальная политика государства, жилищная политика, рынок жилья, доходы населения.
Bayrta Ubushayeva SOCIAL AND ECONOMIC ESSENCE OF HOUSING Vladimir Anzhirov POLICY IN MODERN CONDITIONS
Можно представить жилищную политику как социально экономическую систему. При этом особенно важным в исследовании сущности жилищной политики является ее предназначение - удовлетворение жилищных потребностей населения.
Основываясь на этом, надо отметить, что жилищной политике присущи характерные для сложных социально-экономических систем свойства целостности, связности ее элементов, открытости, адаптивности и самоорганизации, при этом она обладает и специфическими особенностями [5, с. 27]:
- ярко выраженной социальной направленностью, связанной с удовлетворением потребностей в жилье - жизненно необходимом благе;
- мультипликационным эффектом развития, влияющим на экономический рост городов, доходы граждан вследствие обеспечения занятости значительной части трудоспособного населения;
- местным характером проблем и приоритетной ролью местных властей в регулировании развития жилищной сферы;
- растущим потребительским спросом, так как потребности в жилье практически не насыщаемы (рост семьи, желание улучшить жилищные условия).
Таким образом, в жилищной политике проявляются и соприкасаются интересы и власти, и населения, и бизнеса, а значит и различные сегменты теории управления [5, с. 28].
Базовыми категориями, которые характеризуют жилищную сферу, как элемент инфраструктуры являются:
- жилищный фонд;
- жилье;
- рынок жилья.
Кроме того, необходимым условием развития жилищной сферы является наличие и развитие жилищной политики государства.
Первой категорией, которую мы рассмотрим, является жилищный фонд.
Жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от формы собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития и др.), служебные жилые помещения, квартиры и иные помещения, предназначенные (пригодные) для проживания.
В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.
Классификация жилищных фондов [3, с. 57]:
1) по принадлежности к формам собственности жилищный фонд подразделяется на:
а) частный жилищный фонд:
- фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за
© Убушаева Б.Г., Анжиров В.А., 2014
Abstract. The article is devoted to the definition and development of housing policy in Russia. Special attention is paid to the development of a Toolkit for the development of affordable housing.
Keywords: Social policy, housing policy, housing market, income.
счет жилищных, жилищно-строительных кооперативов с неполностью выплаченным паевым взносом;
- фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
б) государственный жилищный фонд:
- находящийся в государственной собственности Российской Федерации, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной собственности;
- фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий или учреждений, относящихся к собственности субъектов Российской Федерации;
в) муниципальный жилищный фонд:
- фонд, находящийся в собственности городского, сельского поселения, иного муниципального образования, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений;
- общественный жилищный фонд, т.е. фонд, находящийся в собственности общественных объединений, в настоящее время утратил самостоятельное значение;
2) по условиям использования жилых помещений:
- фонд социального использования - государственный и муниципальный жилищный фонд, предназначенный для распределения гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности по ордерам;
- индивидуальный жилищный фонд - жилищный фонд, принадлежащий гражданам на праве собственности и используемый ими для личного проживания членов семьи;
- коммерческий жилищный фонд - жилищный фонд, относящийся к различным видам собственности, используемый собственниками для получения прибыли по договорам коммерческого найма и аренды;
3) по целевому назначению:
а) основной жилищный фонд - предназначен для проживания граждан;
б) вспомогательный жилищный фонд - специального назначения, предназначенный для использования в установленном порядке. Он подразделяется на жилые служебные помещения и специализированные дома.
Следующей категорией, которую мы рассмотрим, является жилье, как дорогостоящее благо, товар длительного пользования, который невозможно приобрести из текущих доходов. Основная часть населения способна приобрести жилье за счет долгосрочных сбережений, либо за счет долгосрочного ипотечного кредитования. Поэтому до тех пот, пока не будет общедоступного инструмента, для того чтобы растянуть выплату стоимости квартиры на длительный период, жилье никогда не будет доступным [2, с. 37].
Основным показателем повышения благосостояния граждан, а также предпосылкой политической и экономической стабильности государства является улучшение жилищных условий населения.
Жилье является продуктом труда, выполняет комплекс специфических функций, отличных от других потребительских товаров, присущих только ему.
Жилье обеспечивает сохранение физического существования и нормальную жизнедеятельность человека, формирует его как личность. На его основе строится и развивается семья.
Жилье имеет свои специфические особенности:
- социальные особенности жилья проявляются в том, что жилье необходимым благом, право на которое гарантирует Конституция РФ;
- экономические особенности жилья отражают современный этап регулирования жилищных отношений, который характеризует система ценообразования на жилищные услуги и установление платы за пользование жильем, регулирование тарифов на коммунальные услуги;
- технические особенности жилья проявляются в процессе управления жилищным фондом и подразумевают бесперебойное функционирование, надежность всех его инженерных систем и строительных конструкций.
Основной задачей на современном этапе социальной политики государства является повышение доступности жилья для населения. Данная цель является главной в рамках реализуемого в настоящее время приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Достижение данной цели требует создания условий увеличения для платежеспособного спроса населения на жилье путем развития механизма долгосрочного ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования, а также развития жилищного строительства [6, с. 45].
Термин «доступность жилья» означает возможность приобретения жилья потребителем. Основным фактором, оказывающим влияние на доступность жилья, является стоимость жилья, процентная ставка ипотечного кредита, доход семьи, размер налога на имущество, на коммунальные услуги, страхование. Говоря о доступности жилья важно понимать, что с приобретением его в собственность, возникает необходимость в его обслуживания (налог на недвижимость, страхование, оплата жилищно-коммунальных услуг, ремонт). При этом анализ платежеспособности заемщика банкам необходимо оценивать совокупную его возможность по обслуживанию кредита и самого жилья.
Основным показателем состояния рынка жилья является коэффициент доступности жилья (КДЖ).
В практике ООН для оценки доступности жилья используется показатель «коэффициент доступности жилья» (housing price to income ratio), который рассчитывается как отношение медианной стоимости жилья к медианному размеру дохода домохозяйства за год [4, с. 127]. Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры.
За рубежом, например в США или в рамках жилищной программы ООН (Habitat), при расчете данного показателя используются значения именно медианной рыночной цены жилья и медианного годового дохода домохозяйства [4, с. 130].
В России, в связи с отсутствием данных о медианных доходах и медианных ценах на жилье, коэффициент доступности жилья в соответствии с методикой ФЦП «Жилище» [1] рассчитывается на основе значений следующих показателей: средней цены 1 кв. м. жилья, среднедушевых денежных доходов, умноженных на 3 (семья из трех человек), и соответствующего данному размеру семьи социального стандарта площади жилья - 54 кв. м.
По своей экономической сути данный показатель характеризует лишь один из факторов доступности жилья, а именно соотношение цен на рынке жилья и уровня доходов населения. С этой точки зрения, нормальными в мировой практике считаются значения коэффициента доступности жилья, не превышающие 3-5 лет.
Этим международным границам значений коэффициента доступности жилья в 2013 году соответствовали значения в 45 субъектах Российской Федерации, из которых в 4 регионах для приобретения жилья семье из трех человек надо было копить деньги менее трех лет. В 21 регионе жилье было недоступно, так как период накопления составляет более 5 лет. приводится количество субъектов Российской Федерации, значения коэффициента доступности жилья для которых попадают в указанный диапазон.
Однако при оценке возможностей граждан приобретать жилье следует иметь в виду финансовый аспект проблемы. Поскольку приобретение жилья связано с наличием предварительных накоплений (сбережений), а также возможностью брать ипотечные кредиты, необходимо отметить, что между Россией и развитыми странами с точки зрения условий накопления средств для решения жилищной проблемы, а также доступа к кредитным ресурсам существует значительная разница.
В федеральной целевой программе «Жилище» для оценки доступности жилья с помощью собственных и заемных средств используется другой показатель «доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств».
Этот показатель дает возможность более точно комплексно оценить доступность приобретения жилья с помощью собственных и заемных средств на основе данных о
распределении населения по уровню доходов и параметров предлагаемых на рынке ипотечных кредитов.
Данный показатель рассчитывается путем определения минимального совокупного среднемесячного дохода семьи из трех человек, необходимого для приобретения стандартного жилья за счет собственных и заемных средств, и последующего сравнения полученного результата с данными о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода.
Социальная политика государства в жилищной сфере представляет собой систему, охватывающую перспективные направления и первоочередные мероприятия за счет изменения структуры нового строительства, включения в рыночный оборот средств социальных групп со средними и низкими доходами.
Подводя итоги, можно сделать следующие выводы.
В расширенном представлении жилищная сфера является сложной системой, содержащей в себе сферу производства и услуг, связанных с ремонтом, проектированием, строительством и реконструкцией жилищного фонда, его обслуживания, предоставление коммунальных услуг в целях обеспечения условий проживания граждан, соответствующих мировым стандартам.
При рассмотрении проблем управления жилищным фондом исследуется эффективность управления жилищным и коммунальным хозяйством (комплексом) совместно, а под развитием коммунального хозяйства (тепло-, водо-, электроснабжения) понимается развитие жилищной инфраструктуры. Следовательно, жилищное и коммунальное хозяйство (коммунальный комплекс) являются составными частями единого сектора экономики - жилищной сферы.
Актуальность проблемы жилья увеличивается, потому что, с одной стороны, жилья катастрофически не хватает, а с другой, растет количество желающих улучшить свои жилищные условия, которые не могут себе этого позволить из-за отсутствия средств на покупку нового жилья.
Библиографический список
1. Постановление правительства №1050 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы» от 17.12.2010 // Правовая система «Гарант».
2. Зуденкова С.А., Журавлева Н.В., Котилко В.В. Финансовая устойчивость предприятий сферы услуг: теоретический и методический аспекты (монография). - М.: ФГБОУ ВПО «РГУТИС», 2012.
3. Петрина О.А., Хмельченко Е.Г. Развитие некоммерческого арендного жилья в России // Вестник университета (Государственный университет управления). - М.: ГУУ, 2013 - №20. - С. 55-58.
4. Слезко В.В., Слезко Е.В., Слезко Л.В. Землеустройство и управление землепользованием: Учебное пособие. - М.: ИНФРА-М, 2013.
5. Цатхланова Т.Т., Даганова Н.А. Развитие системы государственной поддержки инновационного предпринимательства // Финансы и хозяйственная деятельность в условиях инновационной экономики. - Элиста, 2012. - С. 25-28.
6. Эрдниева Э.В. Основные направления государственного регулирования агропромышленного региона // «Экономическое и социальное развитие республик юга России в переходный период и в условиях инновационного экономического роста». Материалы Международной научно-практической конференции. 28-29 марта 2013 г. - Элиста, 2013. - С. 44-48.
