CC BY
63
Ипотечное кредитование
рынок ипотечного кредитования: меры государственного воздействия
и возможности формирования финансово-промышленного холдинга
Н.В. ЮРОДНОВА, кандидат экономических наук, доцент, докторант Уральский государственный технический университет — УПИ, г. Екатеринбург
Проблемы рынка ипотеки, его законодательное регулирование на современном этапе в изменившихся экономическихусловияхприобрели еще большую актуальность. В данной статье на основе обобщения мирового и российского опыта развития системы жилищной ипотеки сделан вывод о целесообразности усиления государственного контроля рынка ипотечных кредитов путем предоставления государственной поддержки и возможности реструктуризации задолженности. В работе проведен анализ ситуации в ипотечном секторе на уровне региона, даны рекомендации по увеличению прибыли в результате возможной интеграции банка с предприятиями строительного сектора и создания финансово-промышленного холдинга.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, кризис неплатежей, государственная поддержка, трансакцион-ные издержки, финансово-промышленный холдинг.
Проблемы не только зарубежных, но и отечественных субъектов рынка ипотечного кредитования, его законодательное регулирование на современном этапе заслуживают особого внимания. В России премьер-министром В. Путиным банкам предложено до конца 2009 г. отсрочить выплату большей части долга по ипотечным кредитам добросовестным заемщикам, у которых возникли временные проблемы с погашением займов. В общих чертах получается следующая схема. Заемщик обращается в банк с просьбой реструктуризировать его кредит, там изучают его материальное положение и принимают решение либо пойти навстречу, либо отказать.
Чтобы получить возможность реструктуризировать платежи по ипотеке, заемщику придется доказать свое бедственное финансовое положение. Для этого ему потребуется справка о регистрации с биржи труда для безработных или справка по форме 2-НДФЛ, которая подтвердит, что доходы заемщика резко снизились. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости покажет, сколько объектов жилой недвижимости находится в собственности заемщика. Логичным будет, если придется продекларировать и доходы созаемщика (супруга, супруги).
Заемщики, претендующие на государственную поддержку, должны обратиться с просьбой о реструктуризации к своему кредитору. Если банк не проявит понимания к проблемам своего клиента, необходимо направить жалобу в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), где уже заработала «горячая линия» для ипотечных заемщиков, оказавшихся в трудной финансовой ситуации. Таким образом, государство видит дальнейшие пути развития системы ипотеки в рамках реструктуризации займов [5].
Очевидно, что без государственной поддержки (бюджетных средств и поддержки властей) проблему ипотечного кризиса не решить. Однако анализ принятого пакета законов о создании рынка доступного жилья рассеял сомнения в том, какую роль отводит себе государство на самом важном этапе становления ипотеки. В наблюдательном совете АИЖК речь идет лишь о сохранении го-
сударственной поддержки деятельности АИЖК по рефинансированию ипотечных кредитов, предоставленных банками населению, на период становления в России рынка ипотечных ценных бумаг. Государственная поддержка ипотеке выражается сейчас, например, в предоставлении АИЖК государственных гарантий при выпуске облигаций. Привлеченные с рынка деньги Агентство направляет на выкуп у банков закладных по ипотечным кредитам. Подобный механизм позволяет банкам выдавать кредиты на достаточно привлекательных, по мнению АИЖК, для клиентов условиях, срок — 20 лет, ставка — 15 % годовых [4]. Краткий анализ возвращения России к ипотечному кредитованию жилища свидетельствует о том, что и в России имеется положительный опыт некоторых регионов участия в решении государственной задачи, в частности финансирования, применения дифференцированных схем ипотечного кредитования жилища, рассчитанных для разных категорий залогодателей и т. п.
Между тем основой нормального функционирования системы ипотечного кредитования жилища должна быть активизация государственной политики через широкое применение государственного или муниципального жилищного фонда. Естественно, совершенствование данного комплексного правового института должно осуществляться с помощью системы норм, как материальных, так и процессуальных, для установления реальных гарантий соблюдения договорных условий.
Поскольку ипотека жилища имеет особую конституционную и социальную значимость, крайне необходима активизация государства в реализации государственных программ финансовой поддержки освоения ипотечного механизма, включающих льготную политику, в первую очередь для залогодателей.
Нормативное закрепление и применение продуманных средств — правового и организационного механизма ипотеки жилища, системы ипотечного кредитования жилища будут способствовать решению целого комплекса финансовых и социальных проблем для политической и экономической стабилизации в обществе.
Глубина коррекции региональных рынков в сторону снижения объемов выдачи ипотечных кредитов стала также очевидна по итогам III кв. 2008 г. Сокращение выдачи ипотеки региональными банками в некоторых регионах было очень существенным. В 36 регионах объемы выдачи ипотечных кредитов за III кв. снизились. По итогам
II кв. таких регионов было всего 8 [4]. В некоторых регионах снижение составило более 40 %: Костромская область — 47 %, Алтайский край — 43 %, Томская область — 32 %, Астраханская область — 30 % [3]. Регионы, в которых отмечен значительный рост, это, прежде всего, регионы с недостаточным уровнем социально-экономического развития и низким уровнем ипотечной задолженности на душу населения: Республика Коми (+321 %), Чукотский АО (+95 %), Республика Дагестан, Республика Ингушетия, Магаданская область, РСО Алания. При этом наибольших коррекций цены жилья следует ожидать в тех регионах, где одновременно выполняются следующие условия: доля ипотечного кредитования составляла более 20 %, в этих регионах отмечается снижение количества сделок купли-продажи между физическими лицами, и снижается выдача ипотечных кредитов (количество и объемы). Высокая доля заключенных договоров долевого участия при строительстве жилья в общем объеме сделок также свидетельствует о наличии значительного риска незавершенного строительства.
Государство, со своей стороны, разрабатывает и реализует дополнительные меры, направленные на поддержание рынка ипотечного кредитования. С января 2009 г. в 2 раза (до 2 млн руб.) увеличен размер суммы, с которой покупатель жилья может оформить налоговый вычет. Согласно программе антикризисных мер на 2009 г., опубликованной Правительством РФ, работодатели могут возместить своим сотрудникам уплату процентов по жилищным кредитам, с условием вывода данных средств из налогооблагаемой базы (не более 3 % от расходов на оплату труда). Со стороны государства в 2009 г. на эти цели будет выделено 300 млн руб. [5].
В конце февраля 2009 г. в структуре АИЖК создано ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК»), силами которого разработан и в настоящее время реализуется «Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан». Согласно ему, на реструктуризацию ипотечного кредита могут претендовать заемщики, получившие кредит до 1 декабря 2008 г., если из-за кризиса существенно ухудшилось их материальное положение (сумма средств после уплаты кредита меньше прожиточного минимума), а также отсутствуют активы, которые он мог бы направить на поддержание своей платежеспособности. Так, недвижимость, купленная в кредит, должна быть единственным местом для проживания заемщика и
не являться элитным или дачным жильем. При этом площадь квартиры не должна превышать 50 кв. м для одиноко проживающих, 70 кв. м — для двух проживающих и 30 кв. м на каждого — для трех и более человек. Заемщик должен подтвердить свою неплатежеспособность документально. Участие в программе основано на принципах платности, возвратности и срочности обязательств.
С января 2009 г. для погашения основного долга и процентов по ипотечным кредитам можно воспользоваться «Материнским капиталом» (право на получение материнского капитала имеет каждая российская семья, в которой после 1 января 2007 г. родился второй или последующий ребенок). Размер материнского капитала индексируется с учетом инфляции и на 2009 г. составляет 290,24тыс. руб. В 2010 г. его сумма будет увеличена до 307,65 тыс. руб. Закон, предусматривающий такую возможность, был принят 25 декабря 2008 г. и вступил в силу с 11 января 2009 г. На эти цели из федерального бюджета будет выделено 26,3 млрд руб. [3] Согласно официальному сообщению Пенсионного фонда РФ, с начала приема заявлений для направления средств материнского капитала на погашение ипотечных кредитов, поступило около 11,5 тыс. заявлений и более 112 тыс. обращений граждан, что составляет порядка 13 % от выданных государством сертификатов. Согласно данным ПФР в 2007—2008 гг. выдано около 930 тыс. сертификатов на материнский капитал. Ожидается, что реально воспользуются этой возможностью 88 тыс. семей [3].
Поскольку проблема должников имеет социальный характер, государство стремится помогать обедневшим заемщикам. Помимо возможности использовать материнский капитал для погашения, в России будут смягчены критерии для реструктуризации долга, ведь свертывание ипотечных программ не благоприятствует развитию рынка жилья. Вместе с тем некоторые возможности для получения нового кредита на жилье в России остаются.
Как считают аналитики ИК «Тройка-диалог», для российской финансовой системы в целом проблема долгов по ипотеке никакой угрозы не представляет. Уровень долга домохозяйств по жилищным кредитам составляет всего порядка 4 % от банковских активов и 3 % от ВВП.
В настоящее время появилась информация, что критерии к заемщикам для реструктуризации будут смягчены и реструктурировать ипотечные кредиты смогут также покупатели комнат. Помимо того, ранее заемщик мог рассчитывать на помощь АИЖК
лишь после продажи ликвидного имущества. Сейчас речь идет лишь об имуществе, продажа которого возможна в течение определенного времени (срок обсуждается). А если стоимость имущества не покроет платежей по ипотечному кредиту в течение года, то требование его продажи снимается.
Однако следует отметить, что меры по стимулированию рынка ипотеки, объявленные АИЖК, носят весьма противоречивый характер. С одной стороны, это ужесточение правил выкупа закладных (теперь закладные, выданные с отклонениями от стандартной кредитной ставки АИЖК, агентство будет выкупать с дисконтом, хотя раньше делало это по номинальной стоимости). С другой стороны, АИЖК объявляет о послаблениях для банков, которые выдали кредиты не по стандартам АИЖК. Налицо непоследовательность принимаемых решений, которые могут внести еще большую путаницу в итак непростую ситуацию на рынке ипотечного кредитования.
Вместе с тем, если проблемы с долгами по ипотеке и не представляют собой угрозы для экономики в целом, то свертывание ипотечных программ точно бьет по тем, кто ипотеку еще не взял, и по строителям, которым сегодня реализовывать жилье намного сложнее.
Бум ипотечного кредитования в России, в самом его разгаре, остановил мировой финансовый кризис, начавшийся с банкротств крупнейших ипотечных банков США [2]. Российские банки, лишившись заемных денег, оперативно начали сворачивать или сокращать свои программы кредитования. Те, кто остался на этом рынке, подняли ставки и урезали суммы кредитов.
По данным Ассоциации строителей России, за последнее время число банков, выдающих ипотечные кредиты, сократилось в 20 раз. В Екатеринбурге, по словам участников рынка, количество банков с ипотечными программами уменьшилось примерно в 8 раз — с 46 в середине года до 6 в декабре 2008 г.
В результате заметно сократились и объемы выданных кредитов. По данным Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования, в ноябре по программам САИЖК было выдано 89 кредитов на общую сумму 108 млн руб. Это на 20 млн руб. меньше, чем в октябре, и на 190 млн руб. меньше, чем в сентябре 2008 г. Количество ипотечных сделок в Екатеринбурге за ноябрь сократилось на 13 %. Всего в ноябре 2008 г. областное управление Федеральной регистрационной службы зарегистрировало 1 900 сделок. Из них только 580
были совершены с использованием ипотечных кредитов.
По мнению российских экспертов, число банков, выдающих ипотеку, будет сокращаться и дальше. Вполне возможно, что в 2010 г. на всю страну останется всего 6-8 таких кредитных учреждений. Процентные ставки по ипотеке могут стать «заградительными», т. е. доступными лишь самым состоятельным и надежным заемщикам. Таким образом, банки отсекают «неподходящих» заемщиков. Впрочем, во втором полугодии ситуация, как ожидается, стабилизируется, возможно незначительное снижение ставок по кредитам. На фоне прогнозируемого снижения цен на недвижимость ипотека вновь может стать востребованной и интересной.
В Челябинской области, к примеру, с 2009 г. заработала «альтернативная» программа ипотечного кредитования. Гражданам предлагается накапливать квадратные метры, покупая их у «Южноуральской корпорации жилищного строительства и ипотеки» по мере своих финансовых возможностей. Как сообщает ИТАР-ТАСС Урал, купить можно будет от одного квадратного метра, цена которого будет зависеть от территории, в которой человек в дальнейшем намерен покупать жилье, и будет фиксирована на дату каждой покупки.
Екатеринбургские застройщики предложили свою альтернативу. Так, компания «Атомстрой-комплекс» начнет кредитовать дольщиков. Желающему купить квартиру нужно будет накопить 50 % ее стоимости, а оставшиеся 50 % застройщик дает ему в кредит. После того как дом будет достроен, а право собственности — оформлено, компания сможет продать этот кредит банку, и заемщик станет участником стандартной ипотечной программы. В Минрегионразвития России в качестве наихудшего варианта развития событий предполагают, что безнадежная задолженность российских заемщиков по ипотеке в обозримом будущем достигнет 300 — 400 млрд руб. На 1 октября 2008 г., по данным Центрального банка России, население по всем выданным в стране ипотечным кредитам оставалось должно 974,5 млрд руб. Получается, что министерство ждет массовых просрочек по кредитам на уровне 30 - 40 %.
Правительство России пообещало поддержать строительный комплекс, выкупая готовое, но непроданное жилье. На эти цели должно быть потрачено около 70 млрд руб. А в некоторых регионах надеются, что финансовый кризис вообще обойдет их стороной и темпы строительства не будут
снижены. Такой оптимизм строится в расчете на господдержку.
По данным Министерства строительства, архитектуры и транспорта Башкортостана, в 2008 г. республика не намерена снижать темпов и построить 2,2 млн кв. м жилья, и этот уровень почти достигнут. В 2008 г. было возведено 1,9 млн кв. м. В 2010 г. планируется увеличить ввод жилья до 2,3 млн кв. м жилья.
Такой оптимизм кроется в механизмах господдержки: республика финансирует подведение инженерных коммуникаций к районам застройки, а также ипотечное кредитование. Отвод земли происходит без обременения. В итоге цена метра фиксируется в пределах 22 — 24 тыс. руб., а процентные платежи по социальной ипотеке вдвое ниже обычных. При этом первый взнос субсидируется из бюджета.
Не собираются сворачивать социальную ипотеку и в Татарстане. В 2009 г. основные силы будут задействованы на завершении «недостроя». Обсуждается возможность выкупа у стройкомпаний готовых квартир, а также незавершенных объектов. Не исключено, что приобретать такое жилье будет Государственный жилищный фонд при президенте РТ. Но о возможной цене выкупа, подчеркивают в Минстрое, говорить рано.
Татарстан готов наращивать и малоэтажное, и индивидуальное строительство. На обеспечение стройплощадок коммунальной инфраструктурой, развитие дорог в 2008 г. муниципалитеты получили из республиканского бюджета 1,5 млрд руб. Еще столько же — в течение 2009 г.
О выкупе готового или почти готового жилья не только за счет федеральных средств, но и региональных финансов сообщают еще несколько регионов. Такая «операция» уже осуществлена в Москве, где 1 млрд руб. в обмен на тысячи квадратных метров получил один из крупных застройщиков. Всего же городской бюджет выделил на помощь стройкомплексу 2 млрд руб. Правда, по какой цене приобретены квартиры для очередников, точно никто сказать не может. В Челябинской области «нашли» около 1,5 млрд руб. Но здесь их «передадут» строителям не напрямую: треть суммы направлена для увеличения уставного капитала Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки.
Особенность челябинской программы — выделение из областного бюджета почти 9 млрд руб. на возведение крупных социальных объектов. Причем к строителям предъявляется требование о привле-
чении местных подрядчиков и производителей материалов. Так опосредованно поддерживаются и предприятия стройиндустрии.
Немалая сумма (3 млрд руб.) на выкуп непроданного жилья будет направлена и в Ростовскую область. Из них 2,5 млрд потратят на переселение из аварийного жилья, а также из поселков, закрывающихся при реструктуризации шахт.
Предложения иного рода обсуждаются в Санкт-Петербурге и Подмосковье. В Северной столице губернатор В. Матвиенко выказала готовность выкупить у девелоперов участки, на которых строительство не начиналось. Таким образом, горадминистрация хочет освободить стройкомпа-нии от необходимости выполнять взятые на себя обязательства по открытию новых стройплощадок, что в нынешних условиях проблематично, а заодно обеспечить их такими дефицитными сегодня оборотными средствами. Выкуп активов здесь собираются проводить по итоговой цене торгов Санкт-петербургского фонда имущества или по оценочной стоимости, если участок был приобретен компанией на вторичном рынке.
Правительство Московской области пообещало погасить более 1 млрд руб. кредитного долга Сбербанку пяти крупнейших застройщиков. Каким образом строители затем расплатятся с бюджетом, чиновники не комментируют. Но, очевидно, это будут готовые квартиры.
В данной работе предлагается ряд мероприятий, направленных на совершенствование ипотечной системы в Свердловской области на примере банка ЗАО «Райффайзенбанк». Банк является 100 %-ным дочерним банком австрийской банковской группы Райффайзен, работает в России с 1996 г. и оказывает полный спектр услуг частным и корпоративным клиентам, резидентам и нерезидентам, в рублях и иностранной валюте.
Учитывая сложную филиальную сеть, огромное количество регионов присутствия, существование множества дочерних компаний ЗАО «Райффайзенбанк», а также возможности по расширению масштабов деятельности и увеличению прибылей сети в результате возможной интеграции с предприятиями промышленного и строительного сектора за счет более детального контроля за финансированием данных предприятий, участию в их деятельности и прибылях, создание финансово-промышленного холдинга на основе ЗАО «Райффайзенбанк» и его дочерних и зависимых структур является предпочтительной мерой в рамках снижения трансакцион-ных издержек.
Управляющая компания нового типа может решать следующие задачи и оказывать услуги [1]:
• по закупке сырья для предприятий малого и среднего бизнеса, входящих в структуру холдинга. Например, если объединить несколько заинтересованных организаций в покупке той или иной номенклатуры сырья в один пул, то можно снизить общую оптовую цену покупки сырья для всех;
• по реализации части изготовленной продукции на предприятия (если у нескольких производителей закупить продукцию, то можно собрать готовый узел и поставлять его целиком в сборе, например, наладив производство приборных панелей и установив на них контрольно-измерительные приборы, осуществив сборку электротехнических силовых шкафов и т. д.);
• по представлению интересов и оказанию услуг (в частности юридических, маркетинговых) предприятиям, клиентам (например, представление интересов в Правительстве, ФСФР, налоговых органах);
• по осуществлению краткосрочного и среднесрочного кредитования производственных процессов предприятий клиентов с целью увеличения их оборотов и объемов выпускаемой продукции;
• по финансированию за счет полученной прибыли и имеющейся в наличии залоговой базы перспективных инновационных проектов, с целью дальнейшего развития бизнеса предприятия и экономики региона.
Такой подход по оптимизации структуры трансакционных издержек дает возможность обес -печить высокопрофессиональное исполнение определенных видов работ, не требующего большого объема рабочего времени и являющихся типовыми для большинства предприятий малого и среднего бизнеса. Например, подготовка к публикации «Ежеквартального отчета эмитента ценных бумаг» требует привлечения специалиста, владеющего в частности навыками финансового анализа и хорошо знающего текущее законодательство, регламентирующее деятельность эмитента на рынке ценных бумаг. Аналогичная ситуация характерна и в отношении других служб предприятий, функции которых безболезненно для ведения основного бизнеса можно передать управляющей компании.
Можно сделать вывод, что существует реальная возможность снизить трансакционные издержки банка за счет создания управляющей компании в рамках холдинга, который позволил бы объединить
ряд непрофильных, но важных функций управления бизнесом.
На снижение частных трансакционных издержек банка в большой степени влияет снижение трансакционных издержек в целом на рынке недвижимости.
При анализе проблемы трансакционных издержек применительно к рынку недвижимости необходимо учитывать, что рынок недвижимости является особым сектором рыночной экономики, отличающимся по ряду параметров от иных отраслевых рынков, например, фондового рынка. К числу таких параметров могут быть отнесены:
более низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости, обусловленная уникальностью обращающихся объектов (высокий уровень специфичности активов) и значимостью правовых аспектов при сделках с недвижимостью;
слабость механизмов саморегулирования рынка через механизмы взаимодействия спроса и предложения;
редкость сделок для их участников; длительность и многоступенчатость сделок, обусловливающую высокую роль трансакционных издержек, не принимающих непосредственно денежную форму;
более высокая роль государственных учреждений и организаций при проведении сделок в качестве не только органов регулирования, но и элементов инфраструктуры рынка;
высокая зависимость локальных рынков от местного законодательства;
сложная внутренняя структура рынка недвижимости, включающая в себя сегменты, существенно отличающиеся друг от друга как по структуре, так и по величине трансакционных издержек.
Таким образом, снижение трансакционных издержек на рынке недвижимости делает операции купли-продажи жилья гораздо более доступными как для покупателей, так и для продавцов. Если приобретение недвижимости становится, в общем, более доступным, то, соответственно, увеличивается число потенциальных заемщиков банка, готовых взять ипотечный кредит для финансирования своей покупки, что ведет в конечном итоге к повышению прибыли банка.
Ожидаемым результатом создания финансово-промышленного холдинга на базе ЗАО «Райффайзенбанк», по экспертным оценкам, станет увеличение совокупных доходов компании до величины 500 млрд руб. Достижение данных результатов связано со снижением трансакционных издержек
в связи с экономией в результате проведения указанных мероприятий.
Создание холдинга, кроме увеличения доходов, связано также с увеличением затрат, основная доля которых связана с полной перестройкой и реорганизацией всей структуры управления и организации деятельности компаний, входящих в состав образуемого холдинга. По прогнозам аналитиков, в результате затраты составят 490 — 500 млн руб.
Формирование экономического эффекта от реализации предложенного мероприятия отражено в табл. 1.
Экономический эффект, рассчитываемый как разность между результатами и затратами проекта, составит в данном случае 1 155 млн руб., т. е. будет достигнуто увеличение прибыли на 13,48 % от существующего уровня. По данным результатам следует считать реализацию предложенных мероприятий эффективной и целесообразной для практического применения в деятельности ЗАО «Райффайзенбанк».
Как показал анализ, мероприятия по реструктуризации кредитов также являются эффективными и должны применяться в деятельности банка, так как это не только способствует получению дополнительной прибыли, но и удовлетворяет настоятельным рекомендациям государства по осуществлению коммерческими банками процедур по реструктуризации проблемных ипотечных кредитов.
Для того чтобы наглядно продемонстрировать, как изменились требования и условия ипотечного кредитования в банке, отметим изменения в «портрете среднестатистического заемщика», произошедшие в результате кризиса. Для сравнения возьмем стандартную программу кредитования на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья (табл. 2).
Ипотека в ЗАО «Райффайзенбанк» стала гораздо менее доступной из-за серьезного ужесточения требований к потенциальным клиентам.
Таблица 1
расчет экономического эффекта от реализации мероприятий по созданию финансово-промышленного холдинга
Этап доходы, млн руб. расходы, млн руб. прибыль, млн руб.
До реализации 473 432 465 087 8 345
мероприятия
После реализа- 500 000 490 500 9 500
ции мероприятия
Итоги реализа- 26 568 25 413 1 155
ции мероприятия
Таблица 2
Параметры программы кредитования для среднестатистического заемщика в ЗАо «райффайзенбанк»
Во-первых, весьма значимым фактором явилось увеличение процентной ставки с 12,9 до 23,5 %, что является главным барьером для обращения клиентов в банк. Во-вторых, это увеличение первоначального взноса и обязательное официальное подтверждение дохода.
Требования по возрасту заемщика и стажу работы также серьезно сужают границы потенциальной клиентуры банка. В итоге, одним из самых главных факторов, оказавших влияние на снижение доступности ипотеки для клиентов, стало увеличение уровня ежемесячного дохода, позволяющего взять кредит. Данное увеличение и явилось результатом всех перечисленных ранее факторов.
Наибольший разрыв виден при сравнении требований для среднестатистического заемщика в ЗАО «Райффайзенбанк» и в АИЖК (табл. 3).
Условия ипотечного кредитования в ЗАО «Райффайзенбанк» с точки зрения доступности и привлекательности для клиентов серьезно уступают требованиям, предъявляемым в АИЖК к стандартному заемщику.
Таблица 3
Параметры программы кредитования для среднестатистического заемщика в ЗАо «райффайзенбанк» и Аижк
Показатель ЗАо «райффайзенбанк» Аижк
Возраст 36 - 38 лет 18 — 65 лет (стандарт)
Ежемесячный доход 64 000 руб. 41 000 руб.
Средняя ставка (в руб.) 23,5 % 13,5 %
Срок кредитования 140 мес. 198 мес. 3 — 30 лет (стандарт)
Подтверждение дохода Официальный Официальный
Первоначальный взнос 30 % 10 % (стандарт)
Поэтому с целью повышения доступности программ ипотечного кредитования и приближению к стандартам АИЖК рекомендуются следующие мероприятия:
• снижение процентной ставки по кредиту до 18 % годовых — среднего уровня ставки предложения в целом по рынку ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками;
• увеличение доступного срока кредитования — снижение нижней возрастной планки до 21 года и увеличение периода кредитования до 30 лет;
• снижение суммы минимального ежемесячного дохода, позволяющего взять ипотечный кредит— данная мера является, по сути, результатом предыдущих мероприятий, так как снижение процентной ставки с увеличением срока кредитования при прочих равных условиях сокращают платеж по кредиту, который и определяет величину ежемесячного дохода, позволяющего претендовать на получение кредита. Предложенные меры, как очевидно, смогут
повысить доступность ипотечного кредитования ЗАО «Райффайзенбанк» для более широких слоев населения, что увеличит круг потенциальных клиентов банка, а значит, приведет к увеличению уровня продаж банковских продуктов и, в конечном итоге, к повышению прибыли, по оценкам экспертов, на 10 % (табл. 4).
Рассмотренные мероприятия, предлагаемые к внедрению, касаются изменений финансовых показателей, связанных с процентными доходами и расходами банка в секторе работы с физическими лицами, а также расходов по обеспечению деятельности.
Показатель до кризиса Во время кризиса
Возраст 31—32 года 36—38 лет
Ежемесячный доход 52 000 руб. 64 000 руб.
Ставка (в руб.) 12,9 % 23,5 %
Срок кредитования 205 мес. 140 мес.
Сфера деятельности Строительство Финансы Государственная служба Пищевая промышленность
Должность Специалист Инженер Собственник бизнеса Руководитель, менеджер среднего и высшего звена
Подтверждение дохода Официальный (2-НДФЛ); Подтвержденный (справка в свободной форме с печатью работодателя); Заявленный (без подтверждения) Только официальный
Стаж На последнем месте работы 8 мес.; Общий стаж 2—2,5 г. На последнем месте работы 1,5 г. Общий стаж 3—5 лет
Первоначальный взнос 15 % 30 %
Таблица 4
результаты и затраты по внедрению мероприятий по совершенствованию деятельности ЗАо «райффайзенбанк»
показатель результаты показатель Затраты
до внедрения, тыс. руб. после внедрения, тыс. руб. до внедрения, тыс. руб. после внедрения, тыс. руб.
Доходы по предоставленным кредитам гражданам, 10 402 046 16 643 273,6 Затраты по денежным средствам на банковских счетах физических лиц 11 454 16 608,3
Доходы по предоставленным кредитам клиентам-нерезидентам 95 345 152 552 Затраты по депозитам физических лиц 3 199 908 4 639 866,6
Затраты по содержанию персонала 6 797 872 9 856 914,4
Итого... 10 497 391 16 795 825,6 Итого... 10 009 234 14 513 389,3
На основе внутренних исследований (при принятии решения о реализации проекта SFE был проанализирован опыт по внедрению данной методики в других банках группы Райффайзен, показавший высокий рост доходов в результате внедрения проекта), а также на основе метода экспертных оценок был сделан прогноз: внедрение предложенных мероприятий увеличит доходы по предоставленным кредитам физическим лицам-резидентам и нерезидентам на 60 %. Таким образом, результаты от внедрения мероприятий составят около 17 000 000 тыс. руб.
Внедрение мероприятий по совершенствованию деятельности влияет не только на величину получаемого экономического эффекта, что и в целом на финансовое положение банка. Исходные данные для расчета изменений показателей финансовой устойчивости в результате внедрения мероприятий приведены в табл. 5.
После проведения предложенных мероприятий по совершенствованию эффективности деятельности вследствие увеличения объема продаж и доходов затраты переменные удельные уменьшатся и составят 112,84 тыс. руб.
Это, в свою очередь, меняет ситуацию безубыточности в пользу банка.
В результате проведения предложенного мероприятия критический объем продаж снижается,
что характеризует положительные изменения в ходе деятельности банка.
Таким образом, для достижения ситуации безубыточности после проведения мер по повышению эффективности деятельности банка будет достаточно привлечь на 917 225 клиентов меньше, чем при существующем положении дел. Необходимая выручка, обеспечивающая ситуацию безубыточности, сократится на 114 423 818,8 тыс. руб. Данные показатели снижаются на 37,46 %, составляя 62, 54 % от базисного положения.
В результате внедрения предложенных мероприятий наблюдается также положительная динамика показателя рентабельности. Обобщающие показатели по результатам внедрения мероприятий представлены в табл. 6.
В результате рентабельность возрастет на 0,37 %, т. е. рост данного показателя по результатам введения системы по повышению эффективности деятельности составит 20 %.
Итоги деятельности в 2008 г. ЗАО «Райффайзенбанк» еще не подведены, и на данный момент нет официальной информации по состоянию дел, но уже сейчас можно сказать, что финансовый кризис коснулся и Райффайзенбанка. Для снижения возможных убытков, нейтрализации возникновения негативных последствий был разработан комплекс антикризисных мер.
Таблица 5
изменение показателей деятельности в результате внедрения мероприятий
показатель до внедрения мероприятий после внедрения мероприятий относительное изменение, %
Затраты постоянные, тыс. руб. 15 183 151 18 242 193,4 100,32
Затраты переменные, тыс. руб. 449 903 962 451 349 074,9 120,15
Затраты переменные удельные, тыс. руб. 118,55 112,84 95,18
Объем продаж, кол-во клиентов 3 795 000 4 000 000 105,4
Доходы, тыс. руб. 473 431 710 479 730 144,6 101,33
Расходы, тыс. руб. 465 087 113 469 591 268,3 100,97
Прибыль, тыс. руб. 8 345 849 10 138 876,3 121,5
Таблица 6
итоговая таблица по результатам внедрения мероприятий по повышению эффективности деятельности банка.
Показатель до внедрения мероприятий после внедрения мероприятий Абсолютное отклонение относительное отклонение, %
Точка безубыточности, количество клиентов 2 448 895 1 531 670 — 917 225 62, 54
Выручка критическая 305 499 651,3 191 075 832,5 -114 423 818,8 62, 54
Рентабельность, % 1,79 2,16 + 0,37 120
Проценты полученные 97 985 921 104 284 355,6 + 6 298 434,6 106,43
Проценты уплаченные 66 258 383 67 703 495,9 + 1 445 112,9 102,18
Доходы, полученные от процентной политики 31 727 538 36 580 859,7 + 4 853 321,7 115,29
Прочие доходы 375 445 789 375 445 789 0 0
Прочие расходы 398 828 730 401 887 772,4 + 3 059 042,4 100,77
Прибыль до налогообложения 8 345 849 10 138 876,3 + 1 793 027,3 121,5
Прибыль, облагаемая налогом 8 345 849 10 138 876,3 + 1 793 027,3 121,5
Налог на прибыль 2 003 003 2 433 330,3 + 430 327,3 121,5
Чистая прибыль 6 342 846 7 705 546 + 1 362 700 121,5
В новых условиях стратегия Банка будет направлена на привлечение средств клиентов — предпочтение будет отдаваться пассивным продуктам (депозиты, дебетовые карты), а также продаже страховых, инвестиционных и пенсионных продуктов. Если говорить о кредитных продуктах, то здесь основной упор сделан на предоставление клиентам потребительских кредитов и кредитных карт. При этом и ипотека, и автокредитование также остаются в продуктовой линейке, но при этом были существенно снижены объемы и доли кредитования по данным продуктам.
В условиях нестабильности на финансовых рынках банк воспользовался материнской поддержкой, увеличив тем самым долю привлечений от RaifГeisenZentraШank. В течение 2008 — 2009 гг. банк планирует относительно сократить долю заимствований от банков и увеличить долю клиентских
депозитов, чтобы достичь целевого уровня диверсификации пассивов.
список литературы
1. Бачуринская И. А. К вопросу об институциональном развитии регионального рынка недвижимости // Современные наукоемкие технологии. 2008. № 4. С. 32 - 43.
2. Городнова Н. В., Хайкин В. З. Мировой кризис ликвидности банков. Научное исследование и их практическое применение. Современное состояние и пути развития. Сборник научных трудов по материалам международной научно-практической конференции. 2008. Т. 7. Экономика. Одесса: Чер-номорье. С. 41 — 50.
3. Сайт. URL: http://www.rbc.ru.
4. Сайт. URL: http://http://www.ipocredit.m/.
5. Сайт. URL: http://http://www.cbr.ru/credit/coinfo. asp?id=450016096.
Подписка eUBRARy*RU
Теперь журналы Издательского дома «Финансы и Кредит» стали доступны в электронном виде в Научной Электронной Библиотеке (eLIBRARY.RU).
На сайте eLIBRARY.RU можно оформить годовую подписку на текущие и архивные выпуски журналов, приобрести отдельные номера изданий или статьи.
