CC BY
91
Ипотечное кредитование
Удк 347.27
направления и меры государственной поддержки системы ипотечного кредитования*
Н. В. ЮРОДНОВА, доктор экономических наук, профессор кафедры правового регулирования экономической деятельности» E-mail: [email protected] Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б. Н. Ельцина
В статье отмечается, что в связи с требованиями инновационного развития и модернизации всех сфер экономики России, включая и банковскую систему, проблема активного участия государства в развитии системы ипотечного кредитования приобрела еще большую актуальность. Обобщены меры государственной поддержки ипотеки на федеральном и региональном уровнях. Сделан вывод о том, что реализация долгосрочной стратегии государства по строительству жилой недвижимости невозможна без совершенствования рынка ипотеки.
Ключевые слова:жилищная сфера, государственное участие, ипотечное кредитование, реструктуризация задолженности.
Сложившаяся жилищная ситуация в российских регионах требует срочного разрешения, всл едс -твие чего совершенствование системы ипотечного кредитования может стать одним из реальных способов решения жилищной проблемы. Прогнозы развития банковской системы показывают, что потенциальный объем жилищных кредитов к 2012 г. может составить более 5 % всего кредитного порт-
* Статья представлена Информационным центром Издательского дома «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ» при Уральском федеральном университете имени первого Президента России Б. Н. Ельцина.
феля банков. Вместе с тем ожидается рост ставок по ипотечному кредитованию, обусловленный глобализацией экономики, кризисами в США, странах Европы и Арабского региона, что делает ипотеку проблемной для всех ее субъектов. Кроме того, не вызывает сомнения необходимость совершенствования федерального ипотечного законодательства, причем адекватные предложения могут быть разработаны только на основе анализа современного состояния ипотечного кредитования.
Изучение накопленного опыта и практики в сфере управления жилой недвижимостью в России позволяет выделить несколько аспектов в жилищной проблеме, к которым можно отнести:
— острую нехватку доступного и комфортного жилья приемлемого качества;
— несоответствие структуры жилищного фонда демографической структуре социальных единиц (домохозяйств);
— неэффективность управления жилой недвижимостью [1].
Одним из основных факторов активизации рынка подрядных работ и вывода инвестиционно-строительного комплекса из посткритического состояния является привлечение различных источников инвестирования, в частности средств
государственного бюджета, кредитных ресурсов банков, а также средств населения страны. При этом появляется проблема, связанная с низким платежеспособным спросом граждан России наряду с недостаточным кредитованием потенциальных покупателей жилья со стороны банков, обусловленная ситуацией в банковском секторе и возникновением негативных последствий нестабильной экономики. В этой связи целесообразно изучить ситуацию, складывающуюся в сфере ипотечного кредитования. Мировой опыт показывает, что доля ипотеки по отношению к ВВП государств с высоким уровнем развития экономики лежит в диапазоне 20—111,1 % (Австрия, Франция — 20,6 %, Нидерланды — 111,1 %). Рост доли ипотечного кредитования в России к ВВП составил всего 2 %, Таким образом, Россия продолжает сильно отставать от развитых стран и стран Восточной Европы [4].
В России попытки построить ипотечный рынок по образцу наиболее эффективных систем западной практики не привели к успеху вследствие отсутствия продуманной государственной политики и стратегии развития рынка ипотеки на базе основанного на средства федерального бюджета ипотечного оператора ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). По состоянию на начало 2009 г. доля АИЖК в общем объеме зарегистрированных закладных по России составляла 20 % (табл. 1).
В настоящее время государством для АИЖК отведена ключевая роль в формировании общероссийской системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг (облигаций). При этом гарантии выплат по облигациям предоставляются Правительством РФ. Особое внимание также следует уделить
Таблица 1
доля АиЖк на российском рынке ипотеки, %
Федеральный округ Всего договоров ипотеки, ед. * Договоры, оформленные закладными Доля аижк
Центральный 20 299 33 8
Северо-Западный 5 632 61 24
Южный 5 805 21 11
Приволжский 17 546 93 35
Уральский 19 365 9 7
Сибирский 8 845 83 48
Дальневосточный 1 111 61 35
Всего по РФ... 78 603 47,4 20
* По данным Росреестра.
Международной ассоциации ипотечных фондов (МАИФ) — некоммерческой саморегулируемой организации. Членами этой ассоциации являются региональные ипотечные агентства и корпорации, а также строительно-сберегательные кассы. Одним из инициаторов создания МАИФ являлся первый в РФ Отраслевой фонд жилищного ипотечного кредитования, объединяющий более 40 предприятий и городов системы Минатома России. Следует отметить, что фонды являются основными исполнителями федеральных и региональных программ жилищного строительства для военнослужащих, переселенцев из районов Крайнего Севера, чернобыльцев, ветеранов войн и других категорий граждан.
Сравнение условий ипотечного кредитования, предлагаемых основными российскими банками, приведено в табл. 2. Следует отметить, что современные условия функционирования рынка ипотеки — это последствия всемирного финансового кризиса, который начался ипотечным кризисом США [5].
Таблица 2
сравнение условий ипотечного кредитования, предлагаемых российскими банками
Кредитор Минимальная сумма кредита Максимальная сумма кредита Минимальная годовая ставка в рублях, % Максимальная годовая ставка в рублях, % Первоначальный взнос, % Минимальный возраст заемщика, лет стаж на последнем месте работы, мес. Общий стаж, годы Максимальный срок кредита, лет Подтверждение дохода
АИЖК 30 % стоимости жилья 70 % стоимости жилья 12,05 18 10 18 3 30 2НДФЛ
Сбербанк России 20 % стоимости жилья 70 % стоимости жилья 13,5 16 30 21 6 30 2НДФЛ
ВТБ 24 270 тыс. руб. 70 % стоимости жилья 14,6 16,1 30 18 6 2 50 2НДФЛ, свободная форма
Окончание табл. 2
кредитор Минимальная сумма кредита Максимальная сумма кредита Минимальная годовая ставка в рублях,% Максимальная годовая ставка в рублях, % Первоначальный взнос, % Минимальный возраст заемщика, лет стаж на последнем месте работы, мес. Общий стаж, годы Максимальный срок кредита, лет Подтверждение дохода
МБРР 600 тыс. руб. 8 млн руб. 16,1 18,25 20 21 6 25 2НДФЛ, свободная форма
Банк Москвы 170 тыс. руб. 60 % стоимости жилья 20,5 21,5 40 21 3 2 30 2НДФЛ, свободная форма
УралСиб 250 тыс. руб. 7 млн руб. 19 19,9 30 18 6 1 30 2НДФЛ, свободная форма
КредитЕвропа Банк 250 тыс. руб. 6,5 млн руб. 15,5 17,5 40 21 6 1 15 2НДФЛ, свободная форма
Альфа-Банк 500 тыс. руб. 12 млн руб. 20,6 24 30 21 4 1 25 2НДФЛ, свободная форма
Райффайзен-банк 400 тыс. руб. 26 млн руб. 20 23,5 30 24 3 1 20 2НДФЛ
ТрансКредит Банк 30 % стоимости жилья 80 % стоимости жилья 18 18 20 21 6 15 2НДФЛ
Помимо повышения ставок по ипотечным кредитам явными трендами стали:
— сокращение кредитных программ в иностранной валюте;
— повышение требований к первоначальному взносу;
— полное вето на кредитование строительства жилья;
— отказ от кредитования под залог имеющегося жилья.
Основные характеристики среднестат
Вследствие финансово-экономической нестабильности и серьезного ужесточения требований к потенциальным клиентам ипотека в России стала значительно менее доступной (табл. 3).
Необходимо отметить, что основными негативными факторами являются увеличение процентной ставки с 12,9 до 23,5 %, увеличение первоначального взноса, требования по возрасту заемщика и стажу работы, а также увеличение уровня ежемесячного дохода домохозяйства. Следует сказать, что эффек-
Таблица 3
ического заемщика в системе ипотеки
Показатель Условия
до кризиса во время кризиса после кризиса
Возраст, лет 31-32 36—38 34—36
Ежемесячный доход, тыс. руб. 52,0 64,0 62,0
Ставка (в рублях), % 12,9 23,5 14—16
Срок кредитования, месяцев 205 140 180
Сфера деятельности Строительство, финансы Государственная служба, пищевая промышленность Финансы, государственная служба
Должность Специалист, инженер, собственник бизнеса Руководитель, менеджер среднего и высшего звена Руководитель, менеджер среднего и высшего звена
Доход Официальный. Подтвержденный Только официальный Только официальный
Стаж На последнем месте работы — 8 мес., общий стаж — 2—2,5 года На последнем месте работы — 1,5 года, общий стаж — 3—5 лет На последнем месте работы — 1 год, общий стаж — не менее 3 лет
Первоначальный взнос, % 15 30 20
тивное функционирование системы ипотечного кредитования в России теоретически и практически возможно, поскольку имеются достаточно проработанные правовые основы, заложенные в действующее гражданское, жилищное, гражданско-процессуальное законодательство, а также
меры государственной поддержки ипотечного кредитования на уровне регионов России (табл. 4). Схема реструктуризации ипотечного кредита представлена на рис. 1.
Ипотечное кредитование является одним из механизмов оказания поддержки строительному
Таблица 4
Альтернативные программы жилищного кредитования регионов России
Регион Начало действия Инициатор Основные положения
Челябинская область 2009 г. Южно-уральская корпорация жилищного строительства и ипотек» Накопление квадратных метров для первоначального взноса (30— 50 %). Зависимость цены от территории, фиксирование цены на дату каждой покупки (по мере финансовой возможности), на оставшуюся сумму возможен кредит в банке или заем в корпорации. Возможность продажи имеющихся квадратных метров жилья корпорации
Свердловская область 2009 г. Некоммерческое партнерство «Атомстрой-комплекс» Кредитование дольщиков: желающий накапливает 50 % стоимости строящегося жилья, на остальную часть застройщик предоставляет кредит. После оформления права собственности, компания продает кредит банку, дольщик становится участником ипотечной программы
Республика Татарстан 2009 г. Государственный жилищный фонд Выкуп у застройщиков готовых квартир и незавершенных объектов. Наращивание малоэтажного и индивидуального строительства, развитие инфраструктуры и строительство дорог
Республика Башкортостан 2009 г. Министерство строительства, архитектуры и транспорта Строительство 2,2 млн м2 жилья. В 2010 году планируется увеличить ввод жилья до 2,3 млн м2 [2]. Первоначальный взнос субсидируется из бюджета
Ростовская область 2009 г. Губернатор Выкуп непроданного жилья, переселение из аварийного жилья, а также из поселков, закрывающихся при реструктуризации шахт
Санкт- Петербург, Подмосковье 2009 г. Городская администрация Выкуп у девелоперов участков, на которых строительство не начиналось
Российская Федерация 2009 г. Правительство РФ Приобретение готового, но не выкупленного жилья на сумму около 1,5 млрд руб.
сектору страны, поскольку строительство жилья в регионах составляет до 30 % ВВП. В связи с этим государством определена задача-максимум: сохранить объемы ипотечного кредитования на уровне 2007 г. В Минрегионразвития России в качестве наихудшего варианта развития событий предполагают, что безнадежная задолженность российских заемщиков по ипотеке в обозримом
Направления государственной поддержки системы ипотечного кредитования
Подготовка законопроектов по обеспечению антикризисных мер и государственной поддержки рынка ипотеки
Выкуп у застройщиков готовых квартир и незавершенных объектов
Выкуп у девелоперов незастроенных участков земли
Реструктуризация ипотечных кредитов. В 2009 г. в структуре АИЖК создано ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК»), разработан и в настоящее время реализуется «Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан»
Досрочное использование «материнского капитала». В 2010 г. его сумма увеличена до 307,65 тыс. руб.
Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье -гражданам России»
Увеличение уставного капитала АИЖК, предоставление государственного кредита АИЖК в размере 20 млрд руб.
Государственная поддержка в предоставлении АИЖК государственных гарантий при выпуске облигаций
С 2009 г. работодатели могут возместить своим сотрудникам уплату процентов по жилищным кредитам с условием вывода данных средств из налогооблагаемой базы (не более 3 % от расходов на оплату труда). Для этого государством выделено 300 млн руб.
С января 2009 г. в 2 раза (до 2 млн руб.) увеличен размер суммы, с которой покупатель жилья может оформить налоговый вычет
Возможность накопления квадратных метров по фиксированной цене в качестве первоначального взноса в ипотеку
Введение солидарной ответственности государства и предприятий - должников банков. Гарантия государства в погашении 50% от суммы долга предприятия (через 1 мес. после обращения банка к Правительству РФ)
Введение госзаказа на всю строительную цепочку строительства так называемого «связанного» жилья (жилья для льготных категорий граждан, социального жилья для малоимущих и бюджетников)
Государственная поддержка: восстановление ликвидности; реструктуризация (ликвидационные процедуры, санация) и рекапитализация банковской системы
Снижение норматива достаточности капитала до 5%. Включение в капитал банков акций и долей участия, приобретенных в процессе реструктуризации ссудной задолженности
Введение солидарной ответственности по кредитам банков государства и предприятий - должников (август 2009 г.)
Рис. 2. Направления и меры государственной поддержки системы ипотеки
будущем достигнет 300—400 млрд руб. По данным этого министерства, объем просрочек по ипотеке к сентябрю — октябрю 2009 г. составлял 30—40 % [3]. Направления и меры государственной поддержки системы ипотеки представлены на рис. 2.
Необходимо отметить, что социальное жилищное ипотечное кредитование относится к таким случаям, когда деятельность ипотечного банка должна быть под постоянным контролем со стороны государства, с применением соответствующих мер для защиты прав граждан-залогодателей. Между тем основой нормального функционирования системы ипотечного кредитования жилища должна быть активизация государственной политики через широкое применение государственного или муниципального жилищного фонда. Совершенствование данного комплексного правового института должно осуществляться с помощью системы норм как материальных, так и процессуальных (для установления реальных гарантий соблюдения договорных условий). Поскольку ипотека жилища имеет особую конституционную, социальную значимость, крайне необходима активизация государства в реализации государственных программ финансовой поддержки освоения ипотечного механизма, включающих льготную политику, в первую очередь для залогодателей. На первоначальном этапе развития системы социального ипотечного жилищного кредитования в России государство должно проводить интегрированную политику по решению жилищной проблемы различных категорий залогодателей (домохозяйств). При этом государство устанавливает лимит годовой суммы за-
долженности по ипотечным кредитам, выплату которых можно будет отсрочить. Она должна быть достаточной, чтобы компенсировать расходы на кредит, использованный для приобретения жилья средней ценовой категории.
По данным Министерства строительства и архитектуры Свердловской области, по состоянию на август 2009 г. Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования (САИЖК) реструктуризировало 14 ипотечных кредитов из 100 поданных заявок. По состоянию на август 2009 г. некоммерческое партнерство «Атомстройкомплекс» в рамках государственного заказа и согласно графику проведения строительно-монтажных работ осуществляло строительство 28 объектов жилищного и социального назначения. По данным Министерства строительства и архитектуры Свердловской области, для поддержки строительной индустрии Свердловской области в 2009 г. из бюджетов различных уровней (федерального и регионального) было выделено средств в 3 раза больше, чем в 2008 г.
Рассмотрим конкретный пример возможной реструктуризации ипотечного кредита на сумму 750 тыс. руб. сроком на 6 лет и годовой процентной ставкой 11 %, предоставленный ЗАО «Райффайзенбанк» жителю г. Екатеринбурга.
Тип займа—ускоренный, полностью амортизированный, с аннуитетным ежемесячным платежом— регулярным периодическим платежом по кредиту, включающим проценты и выплату основной суммы долга. Расчет суммы ежемесячного платежа и составляющей его суммы подлежащих к уплате процентов суммы основного долга следующий: 750 000 х [(0,11/12) / (1 — (1+ 0,11/12) — 6х12)] = = 14,418 тыс. руб.
Общая сумма выплат составляет 1 038, 096 тыс.
руб.
Плательщик данного кредита обратился в банк с просьбой о реструктуризации в августе 2009 г., предоставив при этом справку 2-НДФЛ, свидетельствующую о существенном снижении дохода заемщика с января 2007 г. (выплаты осуществлялись в течение 33 мес. с момента предоставления кредита и составляют 475,2 тыс. руб.) На основе анализа платежеспособности клиента, который проводится по внутренним банковским методикам и определяет максимально доступный для заемщика размер платежа исходя из его доходов, предлагается следующая схема реструктуризации: увеличить оставшийся срок кредитования с 39 до 50 мес. с соответствующим уменьшением ежемесячного платежа. При этом необходимым пунктом
является увеличение ставки по кредиту, которая оценивает увеличивающийся риск банка в связи с увеличением срока кредитования.
Таким образом, по состоянию на начало августа 2009 г. остаток долга составил 562,896 тыс. руб. Данную сумму принимаем за первоначальную сумму рестуктурируемого кредита сроком на 60 мес. и годовой процентной ставкой 12 %. Срок окончания выплат ипотечного долга — август 2014 г. Расчет суммы ежемесячного платежа: 562,896 х [(0,12/12) / (1 — (1+ 0,12/12) — 5х12)] = = 13,09 тыс. руб.
Экономия в месяц для заемщика составляет 1 328 руб.
Общая сумма платежей с момента реструктуризации кредита составит 654,5 тыс. руб. Общая сумма выплат составит 1 129,7 тыс. руб.
Экономический эффект от проведения мероприятия по реструктуризации ипотечного кредита для кредитора составит:
Э = 1 129, 7 — 1 038,096 = + 91,604 тыс. руб.
Как показал проведенный анализ, мероприятия по реструктуризации кредитов являются эффективным средством и должны применяться в деятельности банка, так как это не только способствует получению дополнительной прибыли, но и удовлетворяет настоятельным рекомендациям государства по осуществлению коммерческими банками процедур по реструктуризации проблемных ипотечных кредитов.
Учитывая особенности российской экономики, жилищная сфера «является глубоко социальной», а сама услуга «носит публичный, общественно значимый характер. В то же время в России этот вид деятельности не имеет законодательно закрепленного статуса — сферы публичного интереса, особой социальной ответственности государства» [1].
Накопленный опыт управления жилищной сферой позволяет выделить следующие виды рисков:
1) законодательные риски: несовершенство нормативно-правовой базы, «отсутствие института публично-правового (административного) договора» [1];
2) финансовые риски: несовершенство ценообразования и бюджетное недофинансирование;
3) инфраструктурные риски: состояние инженерной инфраструктуры, высокий износ основных фондов;
4) политические риски: принятие органами государственной власти административных решений.
Изучение проблемы реализации социально ориентированной государственной экономической
политики в области ипотечного кредитования дает возможность сделать вывод о том, что развитие жилищной сферы в России требует проведения ряда первоочередных действий как со стороны государственных и местных органов власти, так и со стороны домохозяйств, а именно совершенствование долгосрочного ипотечного кредитования и страхования в жилищной сфере; проведение обоснованной государственной политики, содействующей демонополизации и активному развитию конкурентной среды на рынке жилищных услуг.
Для практической реализации указных мер и направлений государственной поддержки жилищной сферы в целом необходимы следующие условия:
— наличие развитого рынка жилья и подрядных работ;
— достаточно высокий уровень жизни большинства населения;
— устойчивое и надежное действие механизмов инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования;
— развитая правовая основа рыночных механизмов;
— политическая, социальная и экономическая стабильность;
— модернизация и инноватизация российской
экономики.
Список литературы
1. Чернышов Л. Н. Партнерство государственного и частного сектора в коммунальной сфере. Режим доступа: http://www.RIPS.ru/analit. рМтШ=30.
2. Аналитический Центр по ипотечному кредитованию / Режим доступа: http://www.rusipoteka. ги.
3. Банк России начал анализ ипотечного кризиса в России / Режим доступа: http://www.ipoteka-
га/13/549.Мт1.
4. Городнова Н. В., Хайкин В. З. Мировой кризис ликвидности банков. Научное исследование и их практическое применение. Современное состояние и пути развития. Сборник научных трудов по материалам международной научно-практической конференции. Том 7. Экономика. Одесса: Черноморье. 2008. С. 41—50.
5. Косарева Н. В., Туманов А. К. Ипотечный кризис в США: причины и уроки для России // Рынок ценных бумаг. 2008. № 10.
23 сентября 2011 г. в гостинице «Марриотт Гранд Отель» (г. Москва) Ассоциация российских банков проводит I межотраслевую конференцию
Потребительское кредитование - 2011: вызовы времени и современные стандарты
Информационная поддержка - Издательский дом «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ»
Основные темы конференции:
проблемы, возникшие в судебной практике при рассмотрении дел по спорам между кредитными организациями и потребителями;
новые законодательные инициативы в сфере потребительского кредитования; правовое регулирование взыскания просроченной задолженности и коллекторской деятельности; роль финансового омбудсмена в формировании цивилизованного рынка финансовых услуг; кредиторы и заёмщики - баланс прав и обязанностей;
минимизация рисков кредитных организаций при взаимодействии с клиентами; стандартизация потребительских кредитов; приоритеты банков при выборе кредитных программ;
проблемная задолженность по потребительскому кредитованию - управление, взыскание, уступка.
За дополнительной информацией, а также по вопросам участия обращаться по телефонам: (495) 690-46-91; 690-30-13 либо на сайт АРБ.
www.arb.ru
