CC BY
44
Разграничение государственной собственности на землю -актуальный вопрос современности
Доклад первого заместителя Министра имущественных отношений Российской Федерации Аратского Дмитрия Борисовича на пресс-конференции «Рынку недвижимости - профессиональные услуги. Законодательное и нормативное обеспечение на рынке недвижимости»
(Москва, 22 апреля 2003 года)
Вопрос, касающийся разграничения государственной собственности на землю, на мой взгляд, является одним из фундаментальных. Очевидно, что сколько-нибудь значимый рынок недвижимости не может состояться, если собственность на недвижимость, находящуюся в государственной собственности, не будет разграничена. Поэтому сейчас, до разграничения государственной собственности на землю, мы имеем суррогатную правовую модель, в которой гражданское и земельное право входят в противоречие. В результате появляется огромная база для обжалования каждой сделки с недвижимостью. Для того чтобы построить цивилизованный рынок недвижимости, в условиях которого каждая сделка будет строиться на прочной правовой основе, необходимо разграничение государственной собственности на землю.
Известно, что по статистике первичный рынок недвижимости - предоставление земель государственной и муниципальной собственности - составляет 90 процентов. Поэтому так важно определить правила, по которым осуществляется предоставление этих земель. Согласно Земельному кодексу Российской Федерации, для того чтобы получить земельный участок, гражданин должен подать заявление о предоставлении ему этого участка. Возникает вопрос, к кому гражданин должен обратиться с таким заявлением? К Российской Федерации, субъекту Российской Федерации, в муниципальные органы? Где он может получить сведения о том, кому принадлежит выбранный им участок? В Едином государственном реестре этих сведений нет. Вот первая очевидная проблема: абсолютно непонят-
ное правовое состояние участка. Представим, что нам понравился какой-нибудь участок и мы решили взять его в аренду. Мы обращаемся в органы юстиции с просьбой о предоставлении информации по выбранному нами участку и получаем информацию о том, что этот участок не принадлежит ни гражданину, ни юридическому лицу. Следующим нашим шагом будет самостоятельное определение, в какое же учреждение государственной власти нам обращаться. Вот результат того, что разграничение собственности не произведено, и публичный собственник не определен. К счастью, законодательство в этой сфере сложилось, сложились и практика его применения, и представление о том, что нужно изменять. Закон был принят, но в результате жарких думских дебатов он был принят в такой редакции, что процесс разграничения оказался чрезмерно сложным и бюрократическим. По этому закону процесс можно остановить на любом этапе без достаточных на то оснований и по любым причинам обжаловать сделку в суд. Сложность заключается и в том, что в настоящее время проведен кадастровый учет лишь 30 процентов земельных участков, если не меньше. Тем не менее на сегодняшний день собрано сведений о 200 тыс. земельных участков, половину из которых предлагается отнести к федеральной собственности.
Сложно протекает процесс согласования органов государственной власти субъектов Российской Федерации с органами муниципалитета, которые объективно не заинтересованы иметь прозрачные и публичные отношения по поводу земельных участков. Трудно идет процесс утверждения Прави-
тельством Российской Федерации перечня объектов, отнесенных к объектам недвижимости в силу высоких требований к качеству земельных участков, а также требований к кадастровому учету. Это существенно замедляет темп процесса разграничения. Вместе с тем уже сложилась практика разграничения государственной собственности по другим юридическим процедурам. Более 15 законодательных актов, имеющих силу федеральных законов, уже отнесли земельные участки к собственности Российской Федерации. Это законы об обороне, о космической деятельности, статья 87 Земельного кодекса Российской Федерации и другие законодательные акты. Процесс очень динамично развивается: зарегистрировано более 2000 таких участков. Следует отметить, что Министерство юстиции Российской Федерации оказывает существенную методологическую и идеологическую поддержку в этом процессе.
Очевидно, что произойдут изменения в технологии разграничения собственности на землю, которые будут заключаться в том, что федеральное законодательство установит основания, по которым земельные участки будут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности. Мы перейдем на унифицированные процедуры, при которых разграничение собственности будет состоять в непосредственной регистрации права федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности на те земельные участки, которые отнесены к ним федеральным законодательством. Такая позиция поддерживается многими федеральными органами. Думаю, что ее склонен поддержать и аппарат Правительства Российской Федерации. В результате таких изменений удастся провести регистрацию права в сжатые сроки, прежде всего, на участки, необходимые для обеспечения доходов в бюджеты всех уровней, привлекательные для инвестиций, и на участки, которые необходимы для муниципальных нужд. Далее этот процесс будет проходить в режиме вялотекущих изменений, т. е. при необходи-
мости совершения того или иного действия с землей на рынке недвижимости предварительно будет регистрироваться только публичная собственность на нее.
Немаловажной является и проблема выкупа земли, находящейся под объектом собственности граждан и юридических лиц. Законодательством неправильно определена цена выкупа таких земельных участков. Во-первых, ставки налога ежегодно индексируются, во-вторых, они ни в коей мере не связаны с реальной рыночной стоимостью земли, в-третьих, ставки налога дифференцированы субъектом Российской Федерации по территории субъекта в разрезе административных единиц и органами местного самоуправления по территории муниципального образования. И это происходит далеко не всегда по правилам, которые адекватно отражают оценочную стоимость зонирования земли на соответствующую территорию муниципалитета.
Установление субъектами Российской Федерации кратности к этим ставкам в цене выкупа земли в совокупности привело к полному дисбалансу и диспропорции реальной рыночной стоимости земельных участков и такой цены. В случае, когда земельные участки находятся на периферии, их стоимость уже превышает рыночную цену, и ни один здравомыслящий бизнесмен ее покупать не будет. Примеров масса: Иркутская и Нижегородская области, Казахстан и многие другие. Именно поэтому сейчас идут споры между представителями субъектов Российской Федерации по установлению тех или иных кратностей по цене выкупа. И понятно, что это путь либо к разблокированию рынка выкупа земли, либо его блокированию простым установлением максимальной кратности цены выкупа. И, наоборот, расположенные в инвестиционно привлекательных районах земельные участки недооценены, предпринимаются любые действия по выкупу этих участков вплоть до лоббирования перехода на выкуп по стоимости, связанной с дооформлением прав на земельные участки. Эти системы не имеют под собой юридической базы. Например, сегодня в крупных городах, таких как Нижний Новгород, Пермь, Екатерин-
бург выкупная цена земли ниже ее реальной стоимости.
В этой ситуации панацеей является переход к нормальным правилам определения выкупа по рыночной стоимости на прочной правовой основе. С 1991 года законодательными актами установлено, что земля, находящаяся под частными объектами собственности, должна выкупаться. С того же времени действуют правила определения цены выкупа земли, приводящие к многократному превышению рыночной стоимости. Возьмем пресловутую нормативную цену, которая в субъектах Российской Федерации является не чем иным, как 100-150-кратной ставкой налога, немного «причесанной» видимым учетом рыночных реалий, т. е. является дифференциацией от соотношения рыночной стоимости земли.
Переход на рыночную стоимость позволит поставить всех в равные условия, учесть реальную ситуацию, при которой собственность должна продаваться по рыночной стоимости так, как это делается сегодня при приватизации и стало уже общим правилом.
Подобные меры позволят выстроить взаимосвязанный экономический контур в системе платежей за землю. Очевидно, что базой для налогообложения должна служить рыночная стоимость земли. Конечно, для государства это накладно, поэтому для целей определения налогообложения применяется массовая оценка, которая должна проводиться настолько тщательно, что полученная в результате стоимость максимально приближалась бы к рыночной стоимости и хорошо ее апроксимировала. Все мы прекрасно понимаем, что при совершении сделки за базу налогообложения принимается ее стоимость. Совершенно очевидно, что, когда выкуп осуществляется по рыночной стоимости, то и арендная плата устанавливается на основе рыночной стоимости, т. е. в размере рыночной величины арендной платы, которую легко может посчитать любой оценщик хорошо известным из теории оценки методом, а налог берется от стоимости, апроксимирующей эту рыночную стоимость. Это создает четкую экономическую основу, благодаря которой каж-
дый субъект хозяйственной деятельности исходя из экономической конъюнктуры может выбирать либо выкуп земли, либо ее аренду. При этом не должно быть каких-либо экономических блокад тому или иному процессу. Тогда не будет ни завышенных, ни заниженных размеров арендной платы, что мы наблюдаем сегодня. Не будет и диспропорций в выкупе земли. И все это будет увязано в единую систему налогообложения. На мой взгляд, этот фактор призван стимулировать формирование и развитие рынка недвижимости, с точки зрения приватизации земельных участков под недвижимость, и создание в правовом отношении единого объекта на этом рынке. Среди мер, способных существенно разблокировать деятельность профессиональных участников рынка недвижимости, следует, прежде всего, выделить создание системы оптимизации и учета регистрации прав на землю. По моему мнению, существующие учетные регистрационные инстанции на рынке недвижимости институционно построены не совсем правильно. Государственную инфраструктуру в этой области необходимо оптимизировать так, чтобы максимально сократить материальные, моральные, временные и другие издержки при совершении сделок, т. к. неоднократно говорится о больших затратах, которые возникают при оценке земельных участков, технической инвентаризации зданий, т. е. действиях, необходимых для проведения сделки.
Для того чтобы исправить сложившуюся ситуацию, необходимо создать реальную конкуренцию на рынке этих услуг. До конца 2003 года планируется приватизировать 55 государственных унитарных предприятий по землеустройству, реорганизовать около 15 таких предприятий. Эти предприятия фактически доминировали на рынке услуг и определяли цены. Возможно, с технологической точки зрения, эти проблемы не должна решать Российская гильдия риэлторов. Однако, на мой взгляд, первостепенной задачей государства с целью ускорения оборота земельных участков на рынке недвижимости (упрощения, удешевления их описания, межевания) является проведение технологических действий, связанных с по-
строением единой системы, координации государство в соответствии с российским единых участков на местности, что и со- законодательством. И государственные ин-ставляет основную стоимость работ. Это вестиции в этой части, с одной стороны, бу-позволит существенно понизить затраты на дут способствовать соблюдению федераль-землеустройство земельных участков. И ного законодательства, а с другой - снизят именно эту сферу должно инвестировать затраты участников рынка недвижимости.
* * *
О порядке наложения ареста на имущество налогоплательщика или налогового агента в обеспечение обязанности по уплате налога1
Приказом Министерства Российской Федерации по налогам и сборам от 31.07.2002
№ БГ-3-29/404 утверждены согласованные с Генеральной прокуратурой Российской Федерации Методические рекомендации по порядку наложения ареста на имущество налогоплательщика (плательщика сборов) или налогового агента в обеспечение обязанности по уплате налога.
Целью Методических рекомендаций является реализация прав, предоставленных налоговым органам статьей 77 Налогового кодекса Российской Федерации.
В Методических рекомендациях отмечается, что арест имущества является способом обеспечения исполнения решения о взыскании налога и производится только с санкции прокурора.
Арест имущества применяется только в отношении организаций и производится при одновременном наличии двух условий: неисполнение налогоплательщиком (плательщиком сборов) или налоговым агентом в установленный срок обязанности по уплате налога и если имеются достаточные основания полагать, что указанное лицо предпримет меры, чтобы скрыться или скрыть свое имущество.
Под основаниями, свидетельствующими о том, что налогоплательщик (плательщик сборов) или налоговый агент предпримет меры скрыться либо скрыть свое имущество, рекомендуется понимать одно из нижеследующих оснований: наличие на балансе движимого имущества (в т. ч. ценных бумаг), денежные средства от реализации которого достаточны для погашения более 25 процентов суммы неуплаченного налога; наличие на балансе дебиторской задолженности, возможной к взысканию, если налогоплательщик (плательщик сборов) или налоговый агент не принимает мер к взысканию в установленном законом порядке в течение более одного квартала; размер общей суммы задолженности по налоговым и иным обязательным платежам (с учетом штрафов и пени), в т. ч. отсроченной (рассроченной) к уплате, превышает 50 процентов балансовой стоимости имущества налогоплательщика (плательщика сборов) или налогового агента; получение налоговым органом сведений из органов прокуратуры, налоговой полиции, внутренних дел, ФСФО России и из иных официальных источников, свидетельствующих о выводе (сокрытии) активов организации или о намерении должностных лиц налогоплательщика (плательщика сборов) или налогового агента-организации скрыться; анализ должностными лицами налогового органа деятельности налогоплательщика (плательщика сборов) или налогового агента, позволяющий сделать вывод о возможном уклонении от уплаты налога, например: систематическое уклонение налогоплательщика (плательщика сборов) или налогового агента от явки в налоговый орган, организацией налогоплательщиком (плательщиком сборов) или налоговым агентом срочной распродажи имущества или переоформление имущества на подставных лиц, участие посреднических фирм в расчетах налогоплательщика (плательщика сборов) или налогового агента за его продукцию, аккумулирование средств налогоплательщика (плательщика сборов) или налогового агента на счетах других юридических лиц; иные обстоятельства и сведения, которые могут быть признаны налоговым органом основанием для наложения ареста.2
1 Использованы материалы сайта «КонсультантПлюс».
2 Продолжение на с. 80 журнала.
