CC BY
145
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. УПЛАТА ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА ЗА ЗЕМЛЮ ПОД ГАЗОПРОВОДОМ
Лалетина Алла Сергеевна, к.ю.н., доцент кафедры теории государства и права.
Место работы: Первый профессиональный университет.
Контакты автора: E-mail: las1205@rambler.ru
Аннотация. Собственникам газопроводов, выбравшим в качестве правооснования пользования землей под объектом недвижимости собственность, следует учитывать как особенности договора купли-продажи земельного участка, так и последствия заключения такого договора в части уплаты земельного налога.
Ключевые слова: договор купли-продажи земельного участка, земельный налог, плательщики земельного налога, кадастровая стоимость земли.
LAND SALE CONTRACT. LAND TAXATION FOR PLOT OF LAND UNDER А PIPELINE
Laletina A.S., Candidate of legal science, Senior lecturer, sub-faculty of state theory & law.
Place of employment: First Professional University.
Contacts of the author: E-mail: las1205@rambler.ru
Annotation. An owner of pipelines having made a decision to bay the plot of land under the pipeline would take into account both a peculiarity of land sale agreement and a consequence of this deal such as the payment of land tax.
Keywords: land sale agreement, land tax, land tax payer, land cadastre value.
В соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, центров исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года (п.2 ст.3 №137-ФЗ от 25 октября 2001 г.).
При этом предприятиям-владельцам линейных объектов, законодатель предоставляет дополнительный срок для оформления права землепользования. Юридические лица, владеющие линиями электропередачи, линиями связи, трубопроводами, дорогами, железнодорожными линиями и другими подобными сооружениями (линейными объектами), могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, занятыми линейными объектами, на
право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2013 года, по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 № 137-ФЗ от 25 октября 2001 г.
Более того, в соответствии с Федеральным законом № 212-ФЗ от 24 июля 2007 года «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности», 1 января 2011 года Кодекс об административных правонарушениях РФ будет дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. За невыполнение требований о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей будет налагаться административный штраф в размере от 20 тыс. до 100 тыс. рублей.
Таким образом, компании, имеющие в собственности объекты газотранспортной инфраструктуры, стоят перед выбором правового основания пользования землей, занятой такими объектами, - аренда или собственность.
Являясь линейным объектом, газопровод обладает определенной специфичной конфигурацией, присущей всем линейным объектам. Данная специфичная конфигурация объекта влечет за собой специфичность конфигурации земельного участка, занимаемого газопроводом. Имея большую протяженность при малой ширине, газопровод, как правило, пролегает по большому количеству земельных участков, принадлежащих к разной категории земель и различным собственникам.
В результате единообразно и одновременно решить вопросы со всеми этими субъектами о выкупе или заключении договоров аренды земельных участков, занятых линейными сооружениями, практически невоз-можно1.
Проведение мероприятий, предшествующих оформлению права пользования земельными участками (собственность или аренда), является весьма затратным для владельцев линейных объектов. Расходы на оформление землепользования, например, на проведение работ по межеванию, постановке на кадастровый учет, выплату компенсаций коренным малочисленным народам и пр. составляют значительную для владельца линейного объекта сумму. При сравнении расходов на оформление того или иного правового основания пользования землей под газопроводом и расчете соответствующих затрат, помимо выкупной цены на землю, земельного налога, (арендных платежей при аренде) необходимо учитывать и затраты на проведение сопутствующих мероприятий.
Любому собственнику требуется уверенность, в том, что он не лишиться своего имущества2. Поскольку право собственности на недвижимость не ограничено во времени, логично было бы предположить, что и приобретаемое собственником такой недвижимости
1 М.А. Арсланалиев, Публичные сервитуты при строительстве, размещении и эксплуатации линейных объектов, «Предпринимательское право», 2008 г., Специальный выпуск.
2 Д.А. Торкин, О праве пользования земельным участком соб-
ственником недвижимости, «Нотариус», №5, 2008 г.
правовое основание пользования земельным участком под объектом недвижимости также бессрочно. Тем не менее, это не совсем так. Как известно, законодательством определен максимальный срок аренды земельного (лесного) участка.
Так какое же правовое основание пользования земельным участком под газопроводом предпочесть? Выбирая между арендой и собственностью в качестве правового основания пользования земельным участком под любым объектом недвижимости, следует учитывать, что предельный срок аренды земельного участка составляет 49 лет, в то же время право собственности на землю вечно. Несмотря на кажущуюся предпочтительность последнего (права собственности) в качестве избираемого правового основания пользования земельным участком, ответ на этот вопрос неоднозначен.
Решившись на выкуп земельных участков под газопроводом, собственнику следует иметь в виду следующее. Поскольку, как правило, газопроводы пролегают по территории нескольких муниципальных образований, заключением одного договора купли-продажи не обойтись. Придется заключать договор с каждым муниципалитетом. Несмотря на наличие утвержденной типовой формы договора купли-продажи земельного участка,3 на практике, в каждом муниципальном образовании покупателю предлагают свою собственную редакцию договора.
Представляется полезным проанализировать, что же необходимо иметь в виду при заключении договора купли-продажи земельного участка и на что требуется обратить особое внимание при его исполнении.
Субъекты права собственности на земельный участок.
В соответствии со ст. 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ).
Согласно п.2 ст.28 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно абзацу 2 п.1 ст. 36 Земельного кодекса, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами. Формулировка данного пункта вызывает некоторое недо-
3 Утверждена Приказом Роскомзема от 2 июня 1993 г. № 116/770
умение. Федеральный закон № 212-ФЗ внес изменения в предыдущую редакцию п.1 ст. 36, предусматривающую безоговорочно исключительное право граждан и юридических лиц - собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков под объектами собственности.
Рассматривая действующую формулировку п.1 ст. 36 Земельного кодекса, можно предположить, что законодатель допускает возможность приобретения земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями третьими лицами, т.е. не собственниками указанных объектов недвижимости4. Представляется, что ситуация, когда земельный участок под объектом недвижимости приобретается иным, нежели собственник недвижимости лицом, ставит под неминуемую угрозу незыблемость основного принципа гражданского законодательства - неприкосновенность частной собственности (ст. 1 Гражданского кодекса РФ). Вероятно, предложенная законодателем формулировка обусловлена наличием некоторых законодательных ограничений гражданского оборота земельных участков определенной категории. В то же время, очевидно, что для устранения неоднозначного толкования рассматриваемая формулировка п.1 ст. 36 Земельного кодекса нуждается в уточнении.
Одним из важнейших вопросов, возникающих у собственника объекта недвижимости в процессе выкупа земельного участка под таким объектом, является вопрос о порядке определения выкупной цены на землю. Согласно п.1.1. ст. 36 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:
1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.08.2004 № 418, функции по проведению государственной кадастровой оценки всех категорий земель на территории Российской Федерации возложены на Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости для целей последующего налогообложения и иных целей, установленных законом.
2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.
Цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 ст.36 Земельного кодекса РФ, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федера-
4 А. Лазаревский, Государственный феодализм, «ЭЖ-Юрист»,
№27, 2007 г.
ции или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости (п.1.2. ст. 36 Земельного кодекса РФ).
Согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, применяется нормативная цена земли5.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
До установления субъектом РФ цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.
Пленум ВАС РФ в п. 9 Постановления от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, стороны должны руководствоваться Вводным законом к Зк РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земли. Положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ при определении цены земельного участка по такому договору не применяются. Поэтому если на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом РФ конкретная цена земли согласно ст. 2 Вводного закона к Земельного кодексу РФ не определена, подлежит применению соответствующая минимальная ставка земельного налога. Если до определения субъектом Федерации цены земли стороны в договоре купли-продажи по соглашению установили цену без учета требований ст. 2 Вводного закона к ЗК РФ, это не влечет признание договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога.
Для инициации заключения договора купли-продажи земельного участка, согласно нормам ст. 36 Земельного кодекса РФ (п. 5 - 8), граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем. Перечень утвержден Приказом Министерства экономического развития и торговли от 30 октября 2007 г. № 370 и является исчерпывающим.
5 Подробнее, см. Постановление Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15.03.1997 № 319.
Таким образом, законодатель унифицировал на федеральном уровне правила и защитил граждан и юридических лиц от чиновников «на местах». Не секрет, что в отсутствие унифицированных правил на уровне федерации или субъекта, чиновники каждого муниципального образования устанавливают свои собственные правила и регламенты, что в значительной степени усложняет положение обращающихся граждан и юридических лиц.
После принятия заявления о приобретении земельного участка, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в месячный срок принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду (п.6 ст. 36 Земельного кодекса РФ).
Следует учесть, что согласно п.2 ст. 15 Земельного кодекса РФ законом могут быть предусмотрены категории земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности. Так, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 статьи 27 Земельного кодекса РФ), кроме того, не подлежат приватизации земельные участки общего пользования (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ).
Если заявитель обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи в оговоренный законом срок либо предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными. Данный вывод подтверждается арбитражной практикой6.
В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Какие земельные участки являются объектом купли-продажи.
Согласно положениям ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом №221-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О государственном кадастре недвижимости».
В №221-ФЗ от 24 июля 2007 г. в п.6 ст. 4 содержится важное и полезное (прежде всего для заявителей) новшество. Так, в соответствии с названным пунктом, истечение определенного периода со дня завершения кадастрового учета объекта недвижимости, изменение требований к точности или способам определения подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах недвижимости либо изменение геодезической или картографической основы государственного кадастра недвижимости, в том
6 См., например, Определение Конституционного Суда РФ от 12.05.2005 № 187-О.
числе систем координат, используемых для его ведения, не является основанием для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости неактуальными и (или) подлежащими уточнению. На практике это означает, что закон избавил собственников недвижимости от необходимости при каждой новой сделке с земельным участком получать официальные уточнения кадастровых сведений, вплоть до изготовления обновленных кадастровых карт (планов), что позволяет собственникам сэкономить временные и финансовые ресурсы.
Законом определено, что в случае изменения кадастровых сведений, ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено №221-ФЗ от 24 июля 2007 г.
В подтверждение правила о достоверности кадастровых данных, ст. 16 № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г. содержит перечень оснований проведения кадастрового учета. В п.4 ст. 16 указано, что, никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости.
Представляется, что закрепление указанных положений в законе должно прекратить требования представителей заинтересованных государственных органов об обновлении кадастровых документов перед каждой сделкой, и в некоторой степени упростить осуществление оборота земельных участков.
Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка.
Договор купли-продажи земельного участка - это гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ). К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются правила § 7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимости, а также общие положения о купле-продаже гл. 30 Гражданского кодекса РФ.
Законом могут быть предусмотрены особенности гражданского оборота земель определенной категории. Так, особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Применительно к договору купли-продажи земельного участка данное правило означает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (см. п. 1 ст. 37 Земельного Кодекса РФ).
Приказом Роскомзема от 2 июня 1993 г. № 1-16/770 был утвержден типовой договор купли-продажи земельного участка.
Типовой договор предусматривает, что при определении предмета договора - земельного участка должны быть указаны:
- его местоположение, т.е. почтовый адрес;
- кадастровый номер;
- размещенные на нем объекты недвижимости (если таковые имеются);
- площадь участка (в квадратных метрах);
- основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок;
- в чьем ведении находятся эти земли;
- цель использования земельного участка.
Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 Гражданского кодекса РФ). Неоднозначная формулировка п. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ, гласящая, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах, позволяет некоторым специалистам7 утверждать, что по общему правилу договоры купли-продажи земельных участков (как сделки) не подлежат государственной регистрации. Вместе с тем, существует и иная точка зрения8, разделяемая автором, и подтверждаемая арбитраж-
« «о «
ной практикой9, согласно которой договоры купли-продажи земельных участков, а также все иные сделки (договоры) с недвижимым имуществом, рассматриваемые как действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение, переход и прекращение гражданских прав и обязанностей (в том числе прав и обязанностей собственника земельного участка), подлежат обязательной государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Представляется, что упоминание в п. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ на «случаи, указанные в федеральных законах», предполагает отсылку к № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г., устанавливающему обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, несоблюдение письменной формы договора продажи земельного участка и требования о его государственной регистрации влечет его недействительность. Вместе с тем, очевидно, что формулировка п. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ нуждается в уточнении.
Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. В качестве продавца и покупателя могут выступать субъекты гражданского права, в том числе юридические лица и гра-
7 А.Л. Корнеев, Об условиях договора купли-продажи земельных участков. «Экологическое право», №6, 2006 г.
8 Уткин Б. Обязательная регистрация «ЭЖ-Юрист», № 9, 2004
г.
9 например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25 июня 2008 г. № А33-11454/07-Ф02-2778/08, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 января 2009 г. № А33-8222/08-Ф02-6743/08, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 5 декабря 2006 года Дело №Ф04-7921/2006(28818-А81-19)
ждане. При этом продавцом земельного участка может быть только его собственник, так как лишь он обладает правомочиями по свободному распоряжению земельным участком как объектом гражданских прав.
Согласно положениям Гражданского кодекса, договор купли-продажи земельного участка должен предусматривать цену этого имущества. Цена является существенным условием договора купли-продажи земельного участка. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка договор о его продаже считается незаключенным (ст.555 Гражданского кодекса РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, к договору купли-продажи земельного участка не применяются.
Вместе с тем законодательство Российской Федерации допускает некоторые способы определения цены земельного участка при заключении договора купли-продажи. Например, цена земельного участка может быть определена по итогам проведенных торгов, организованных в соответствии со ст. 38.1 Земельного кодекса РФ. Кроме того, №137-ФЗ от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в ст.2 определяет предельные цены продажи земельных участков. Согласно п. 3 ст. 11 №178-ФЗ от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия.
Когда цена в договоре купли-продажи земельного участка установлена за единицу его площади, общая цена участка, подлежащая уплате, определятся исходя из фактического размера переданного покупателю участка.
В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Кроме того, в качестве цены за земельный участок согласно п. 5 ст. 66 Земельного кодекса РФ стороны могут принять его кадастровую стоимость (нормативную цену земли). Однако цена на земельный участок не может быть меньше его кадастровой стоимости.
Продавец передает земельный участок, а покупатель принимает его по подписываемому сторонами акту приема-передачи имущества или иному документу о передаче (ст. 556 Гражданского кодекса РФ). Обязательство продавца считается исполненным после фактической передачи участка покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ, либо продавца от исполнения обязанности передать имущество, либо покупателя от обязанности принять имущество.
Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельного участка определяются в соответствии с правилами Гражданского и Земельного кодексов РФ.
Интерпретируя правила п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса РФ, устанавливающего обязанность продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами
третьих лиц, ст. 37 Земельного кодекса РФ возлагает на продавца земельного участка обязанность предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Пункт 2 ст. 37 Земельного кодекса перечисляет заведомо недействительные условия договора купли-продажи земельного участка. Так, являются недействительными условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; условия, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей, а также условия, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Правовой анализ приведенных условий позволяет усомниться в правомерности включения таких условий в статью Земельного кодекса, называемую «Особенности купли-продажи земельных участков», поскольку перечисленные условия могут быть применены ко всем договорам купли-продажи, независимо от объекта совершения сделки.
Также сомнительной особенностью купли-продажи земельных участков является предусмотренное п.3 ст. 37 Земельного кодекса РФ, правило, определяющее, что Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Обязанность продавца предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре распространяется на все сделки купли-продажи независимо от объекта (ст. 495 Гражданского кодекса РФ).
Резюмируя, можно констатировать, что истинными особенностями договора купли-продажи земельного участка, позволяющими выделить данную категорию договоров из всего многообразия договоров купли-продажи, являются:
- обязательность государственного кадастрового учета земельного участка;
- обязательность указания цены в договоре (в отличие от п.1 ст. 485 Гражданского кодекса РФ);
- а также некоторые законодательные ограничения на заключение договоров купли-продажи, предметом которых являются земли определенной категории.
Земельный налог на участки, занятые газопроводами.
Заключив договор купли-продажи земельного участка, организация становится налогоплательщиком земельного налога.
У организаций-собственников газопроводов на практике нередко возникают вопросы о порядке уплаты зе-
мельного налога за газопроводы, расположенные на территории нескольких муниципальных образований.
В соответствии со ст. 389 2 части Налогового кодекса РФ № 117-ФЗ от 5 августа 2000 года, объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.
Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. При этом следует учесть, при установлении административных границ муниципальных образований, которые были образованы в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», не учитывалось кадастровое деление территорий. В результате возникают ситуации, когда земельные участки с одной кадастровой стоимостью разделяются административными границами муниципальных образований на несколько частей, при этом администрации соответствующих муниципальных образований вправе установить любые ставки земельного налога, не превышающие предельные. На практике, нередко за один газопровод, проходящий по территории нескольких муниципальных образований (например, четырех), определяются четыре разные ставки земельного налога.
Согласно ст. 391 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении земельного участка, находящегося на территориях нескольких муниципальных образований (на территориях муниципального образования и городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга), определяется по каждому муниципальному образованию (городам федерального значения Москве и Санкт-Петербургу). При этом налоговая база в отношении доли земельного участка, расположенного в границах соответствующего муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), определяется как доля кадастровой стоимости всего земельного участка, пропорциональная указанной доле земельного участка. Согласно положениям п. 12 ст. 396 Налогового кодекса РФ органы, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра, и органы муниципальных образований ежегодно до 1 февраля года, являющегося налоговым периодом, обязаны сообщать в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Соответственно в части газопроводов сумма земельного налога, подлежащая зачислению в бюджет соответствующего муниципального образования, рассчитывается как произведение налоговой базы, исчисленной для соответствующей доли земельного участка под газопроводом, и налоговой ставки, установленной на территории муниципального образования, где расположена данная доля земельного участка.
Земельный налог уплачивается в соответствующий местный бюджет, а налоговая декларация представляется по местонахождению земельного участка. Плательщики земельного налога подлежат постановке на учет по местонахождению земельных участков.
Таким образом, организации-собственники газопроводов уплачивают земельный налог в бюджеты соответствующих органов местного самоуправления, по
территории которых проходят объекты налогообложения (газопроводы). При этом организации следует уточнить, в ведении какого налогового органа находятся муниципальные образования, на территории которых находится газопровод. Если муниципальные образования находятся в ведении одного налогового органа, то представляется одна налоговая декларация по земельному налогу в данный налоговый орган, заполненная по форме, утвержденной Приказом Минфина РФ № 95-н от 16 сентября 2008 г. «Об утверждении форм налоговой декларации и налогового расчета по авансовым платежам по земельному налогу и порядков их заполнения».
Если муниципальные образования, на территории которых расположен земельный участок, находятся в ведении разных налоговых органов, то организация представляет налоговую декларацию в каждый налоговый орган. При этом на каждую долю участка организация заполняет отдельную налоговую декларацию, представляемую в тот налоговый орган, в ведении которого находится муниципальное образование, на территории которого расположен данный земельный участок (его доля).
Плательщики земельного налога.
В соответствии со ст. 388 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, в частности, на праве собственности.
Статьей 388 Налогового Кодекса РФ установлено, что налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.
Таким образом, вышеназванная статья Кодекса устанавливает обязательность уплаты земельного налога налогоплательщиками при его введении на территории муниципального образования.
С какого же момента возникает обязанность по уплате земельного налога: с момента государственной регистрации права на земельный участок или с момента фактического начала землепользования земельным участком?
Мнения налоговых органов, Минфин России и арбитражной практики по данному вопросу, к сожалению, единообразием не отличаются.
Так, Письмом Федеральной налоговой службы от 11 января 2006 г. № 21-4-04/2 «О земельном налоге» установлено следующее. Имея в виду положение ст. 387 НК РФ об обязательности уплаты земельного налога, организации и физические лица, не оформившие правоустанавливающие документы на фактически используемые земельные участки, в том числе и по договорам аренды, обязаны уплачивать земельный налог.
Одновременно сообщается, что правовая позиция применительно к фактическим землепользователям, в частности, нашла отражение в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 7644/03 от 14.10.2003. В указанном Постановлении определено, что отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобожде-
ния его от уплаты налога на землю. Иное толкование закона позволило бы землепользователю уклоняться от получения государственного акта на право пользования землей и осуществлять бесплатное землепользование.
Аналогичная позиция последовательно высказывалась и в ряде постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ.
В частности, при принятии Постановлений от 12 июля 2006 г. № 11991/05 по делу №А65-20581/2004-СА1-29 и № 11403/05 по делу № А65-444/2005-СА2-11 Президиум ВАС РФ руководствовался следующим принципом: судьба земли следует судьбе недвижимости. Закрепление собственником недвижимости за налогоплательщиком права владения объектами недвижимости влечет переход права владения земельными участками, расположенными под ними. Поэтому предприятие, получая недвижимое имущество, получает в фактическое владение, пользование и распоряжение с учетом ограничений, установленных законом и договором, также земельные участки, на которых эта недвижимость расположена. В случае, когда организация не является арендатором земель, она обязана исчислять и уплачивать земельный налог. Отсутствие правоустанавливающих документов на земельные участки не может служить основанием для освобождения фактического землевладельца и землепользователя от платы за землю, поскольку оформление таких документов зависит от волеизъявления последнего. Следовательно, суд пришел к выводу, что с момента составления актов приема-передачи имущества у предприятия возникает обязанность по уплате земельного налога в связи с использованием соответствующих земельных участков.
В то же время ФАС Волго-Вятского округа, рассматривая по нормам главы 31 Налогового кодекса РФ спор о проверке законности решения налоговой инспекции о привлечении общества к налоговой ответственности, доначислении ему земельного налога и пени за его несвоевременную уплату, в Постановлении от 3 сентября 2007 г. по делу № А29-8059/2006а, , пришел к иному выводу. Отражение в регистрах бухгалтерского учета объектов недвижимости, расположенных на спорных земельных участках, не может быть признано самостоятельным основанием для признания общества плательщиком земельного налога. Данного обстоятельства, по мнению суда, недостаточно для утверждения о возникновении у общества права собственности либо права постоянного (бессрочного) пользования на указанные земельные участки и, как следствие, для признания общества плательщиком земельного налога по их кадастровой стоимости.
Схожие выводы приводятся в письме Министерства финансов РФ от 20 июня 2006 г. № 03-06-02-04/89, где, в частности, указано: поскольку здания и сооружения, расположенные на земельных участках, принадлежащих продавцу указанных зданий и сооружений на праве постоянного (бессрочного) пользования, покупателю недвижимости в силу пункта 1 ст. 20 ЗК РФ на таком же праве предоставляться не могут, то покупатель как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования в связи с приобретением зданий и сооружений, может оформить свое право на земельный участок под ними путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность. Указанная позиция соответствует выводам, сформулированным в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от
24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
Исходя из вышеизложенного, Министерство финансов РФ считает, что до момента государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (или вступления в силу актов, подтверждающих прекращение права постоянного (бессрочного) пользования) организация не будет признаваться плательщиком земельного налога. В случае если организация приобретает право пользования земельными участками, занятыми зданиями и сооружениями на праве аренды, она также не будет признаваться плательщиком земельного налога. Однако в случае приобретения земельного участка в собственность обязанность по уплате земельного налога у покупателя земельного участка возникнет с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок.
В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 32 Налогового кодекса РФ налоговые органы обязаны руководствоваться письменными разъяснениями Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах. Таким образом, при проведении налоговых проверок перечисленные в письме Минфина России от 20 июня 2006 г. № 03-06-02-04/89 категории организаций (за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления) должны быть исключены из числа плательщиков земельного налога за периоды, предшествующие моменту государственной регистрации права собственности на перешедшие к ним земельные участки.
Письмо № 03-06-02-04/89 Министерства финансов РФ создает надежную правовую защиту налогоплательщикам, не уплачивающим земельный налог за периоды фактического землепользования. Согласно пп. 3 п. 1 ст. 111 Налогового кодекса РФ, выполнение налогоплательщиком (плательщиком сбора, налоговым агентом) письменных разъяснений о порядке исчисления, уплаты налога (сбора) или по иным вопросам применения законодательства о налогах и сборах, данных ему либо неопределенному кругу лиц финансовым, налоговым или другим уполномоченным органом государственной власти (уполномоченным должностным лицом этого органа) в пределах его компетенции (указанные обстоятельства устанавливаются при наличии соответствующего документа этого органа, по смыслу и содержанию относящегося к налоговым периодам, в которых совершено налоговое правонарушение, независимо от даты издания такого документа), - является обстоятельством, исключающим вину лица в совершении налогового правонарушения. При наличии указанных обстоятельств лицо в соответствии с п. 2 ст. 111 Налогового кодекса РФ, не подлежит ответственности за совершение налогового правонарушения.
Таким образом, позиция, изложенная в рассматриваемом Письме, обязательна как для налогоплательщиков, так и для самих налоговых органов.
Что же касается доводов о злостном уклонении землепользователей от надлежащего оформления прав на земельные участки, то не следует забывать об ответственности, предусмотренной Кодексом об Административных правонарушениях №195-ФЗ от 30 декабря 2001 г (КоАП).
В соответствии со ст. 7.1 КоАП РФ самовольное занятие земельного участка или использование земель-
ного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности является административным правонарушением. Такого рода правонарушения являются длящимися и считаются прекращенными только с момента оформления правоустанавливающих документов на земельный участок. То есть начало течения срока привлечения к административной ответственности определяется моментом обнаружения нарушения.
Кроме того, согласно п. 4 ст. 4.1 КоАП РФ назначение административного наказания не освобождает лицо от исполнения обязанности, за неисполнение которой административное наказание было назначено.
Это обстоятельство должно приниматься во внимание организациями-собственниками газопроводов, не оформившими, а также находящимися в процессе оформления, права собственности на земельные участки под газопроводами. Учитывая длительность процедуры оформления прав на земельные участки (особенно под газопроводами и иными линейными объектами), не исключены случаи предъявления претензий налоговых органов по вопросам неуплаты земельного налога за фактически используемые земельные участки.
Необходимо констатировать, что организации-собственники газопроводов довольно редко решаются на выкуп земельных участков под такими объектами. Причин этому видится несколько.
Законодательно установленные правила определения выкупной цены на земельные участки, определенные в Федеральном законе №212-ФЗ от 24 июля 2004 г., позволяют произвести расчет выкупной цены земельного участка. Не вдаваясь в математические вычисления, заметим, что при сопоставлении стоимости арендных платежей за земельный участок на период 49 лет (максимально возможный срок аренды земельного участка) и выкупной стоимости земельного участка, определенной по правилам вышеупомянутого №212-Фз от 24 июля 2004 г., выясняется, что выкупная цена земельного участка ниже, чем стоимость его аренды на 49 лет. В защиту выкупа земель следует так же заметить, что как было упомянуто, право собственности на землю, в отличие от аренды, не ограничено временными рамками. Тем не менее, единовременный характер выплаты выкупной цены земельного участка требует отвлечения значительных финансовых средств, что, как правило, и склоняет руководство компании-собственника к аренде земельного участка, с установленными ежеквартальными (ежегодными) арендными платежами.
И напротив, долгосрочная аренда, в отличие от выкупа, не требует значительных единовременных выплат, вследствие своей растянутости во времени. Принимая во внимание данный довод, собственникам газопроводов выгоднее заключить договор долгосрочной аренды.
Существующее мнение, о том, что предоставление земельных участков в аренду оправданно в том случае, когда речь идет о новом строительстве либо использовании земельного участка в целях, не связанных с возведением объектов недвижимости (например, для сельскохозяйственных нужд)10, не вполне применимо для владельцев газопроводов и иных ли-
10 Д.А. Торкин, О праве пользования земельным участком собственником недвижимости, «Нотариус», №5, 2008 г
нейных объектов. Конфигурация земельных участков, занятых линейными объектами, весьма своеобразна -малая ширина, большая протяженность. Использование земельных участков такой конфигурации для каких либо иных целей представляется сомнительным. Кроме того, собственнику линейного объекта, как правило, не требуется полного контроля над земельными участками, занятыми линейными объектами, достаточно лишь некоторого ограничения (например, запрет производства огневых и взрывных работ в охранной зоне газопровода). Выкуп же в собственность земельных участков - мероприятие довольно затратное.
Учитывая изложенное, выбирая между правом собственности на землю и правом аренды земельного участка, оптимальным правовым основанием пользования земельными участками под газопроводами (и иными линейными объектами) видится долгосрочная аренда.
Список литературы:
1. М.А. Арсланалиев, Публичные сервитуты при строительстве, размещении и эксплуатации линейных объектов, «Предпринимательское право», 2008 г., Специальный выпуск.
2. Д.А. Торкин, О праве пользования земельным участком собственником недвижимости, «Нотариус», №5, 2008 г.
3. А. Лазаревский, Государственный феодализм, «ЭЖ-Юрист», №27, 2007 г.
4. А.Л. Корнеев, Об условиях договора купли-продажи земельных участков. «Экологическое право», №6, 2006 г.
5. Уткин Б. Обязательная регистрация «ЭЖ-Юрист», № 9, 2004 г.
6. А. Окунев, Общие направления совершенствования механизма установления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, «Гражданское право», №1, 2006 г.
7. С. Селиверстов, Земля под линейными объектами: аренда или выкуп. «Корпоративный юрист» №7, 2008 г.
РЕЦЕНЗИЯ
Изменение в ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», внесенные Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 212-ФЗ, прямо предусматривают возможность выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицами, являющимися собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Законом определяются предельные цены выкупа, в рамках которых ценовые показатели должны быть приняты субъектами РФ.
Несмотря на наличие утвержденной типовой формы договора купли-продажи земельного участка, в каждом муниципальном образовании покупателю предлагают свою собственную редакцию договора. Таким образом, для собственников линейных объектов содержание договора купли-продажи земельного участка приобретает особенную актуальность. В статье подробно рассмотрены обстоятельства, на которые необходимо обратить внимание при заключении договора купли-продажи земельного участка и что требуется иметь в виду при его исполнении.
При рассмотрении субъектного состава правоотношений, возникающих при купле-продаже земельных участков, автор обращает внимание на действующую формулировку п.1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Учитывая фундаментальные принципы гражданского права, вывод автора о необходимости внесения уточнений в п.1 ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации представляется справедливым.
Говоря об объектах купли-продажи, автор помимо теоретических аспектов затрагивает практическую сторону вопроса, заслуживающую внимания практикующих юристов, занимающихся оформлением сделок купли-продажи земельных участков.
Значительно место в статье отведено рассуждениям об особенностях договора купли-продажи земельного участка, позволяющим выделить такой договор из всего многообразия договоров купли-продажи.
В рецензируемой статье А.С. Лалетина обращается к теме уплаты земельного налога за участки, занятые газопроводами. У организаций-собственников газопровода на практике нередко возникают вопросы о порядке уплаты земельного налога за земельные участки, занятые газопроводами, расположенными на территории нескольких муниципальных образований. В статье подробно рассмотрен порядок уплаты земельного налога за земли, занятые газопроводами.
Отдельного рассмотрения с точки зрения автора статьи заслуживает вопрос о том, кто является плательщиками земельного налога, и с какого времени возникает обязанность по уплате налога. В обосновании своих выводов, А.С. Лалетина анализирует положения Налогового кодекса РФ, разъяснительные письма Минфина России, арбитражную практику по теме исследования.
Автор констатирует, что, несмотря на очевидную заинтересованность каждого собственника в наличии наиболее надежного правового основания пользования земельным участком под объектом недвижимости, практика выкупа земельных участков под линейными объектами не получила распространения. В статье анализируются причины, по которым собственники линейных инфраструктурных объектов отдают предпочтение долгосрочной аренде земельных участков.
Изложенные в статье выводы и рекомендации автора представляют научный и практический интерес для всех занимающихся обозначенной тематикой. Статья А.С. Лалетиной, на наш взгляд, может быть опубликована научном издании.
д.ю.н., профессор Курбанов Р.А.
