CC BY
273
Процедура согласования границ земельного участка как гарантия соблюдения прав смежных землевладельцев
А.Е. Бочкарев судья Владимирского областного суда, кандидат юридических наук (г. Владимир)
Александр Евгеньевич Бочкарев, [email protected]
Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ) земельный участок представляет собой часть земной поверхности, имеющей характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Одна из таких характеристик - описание местоположения границ земельного участка. При этом указанная характеристика одного земельного участка одновременно характеризует другие земельные участки, смежные с ним. Изменение сведений о границах земельного участка всегда затрагивает сведения о нескольких объектах недвижимости и напрямую влияет на права их собственников либо иных владельцев. С учетом этого законодательство устанавливает соответствующие процедуры определения границ на местности и их согласования. В целом такие процедуры сводятся к предоставлению возможности смежным землевладельцам высказать свое мнение о расположении общей границы земельного участка и проводятся с целью соблюдения их интересов.
В юридической литературе освещаются порядок проведения согласования границ и их установления на местности с технической и юридических точек зрения, а также ряд аспектов судебных споров (см. [18-21]).
Как мы полагаем, недостаточно исследованным в теории и противоречивым в судебной практике является вопрос о возможности защиты прав смежных землевладельцев при оспаривании границ земель-
ных участков, в случае если процедура согласования границ была соблюдена.
На наш взгляд, формальное соблюдение процедуры установления границы и ее согласования не во всех случаях означает соблюдение прав и законных интересов смежных землевладельцев. Приведем примеры из судебной практики судов Владимирской области, иллюстрирующие приведенное утверждение.
Первая категория споров касается образования новых земельных участков при выделе в натуре земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения.
Процедура образования такого земельного участка предусмотрена статьями 13 и 13.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее -Закон № 101-ФЗ). В рамках указанной процедуры собственник земельных долей согласовывает местоположение границ земельного участка с иными участниками долевой собственности. В Законе № 101-ФЗ не указывается на необходимость согласования границы с собственниками и иными владельцами земельных участков, которые будут граничить с вновь образованным земельным участком.
Не единичными являются ситуации, когда после образования такого земельного участка в его территорию попадают ранее учтенные земельные участки граждан, которые длительное время используются ими, но юридически границы участков не опре-
делены. Проблема обусловлена и тем, что расположение ранее учтенных земельных участков не во всех случаях принималось во внимание в ходе землеустроительных работ по определению границ населенных пунктов и многие такие участки оказались юридически за их пределами.
Первоначально суды отказывали в удовлетворении исков граждан об оспаривании границ вновь образованного земельного участка, мотивируя свои решения тем, что процедура образования земельного участка соответствует требованиям Закона № 101-ФЗ. Дополнительно суды указывали, что спорный участок образован с учетом границ населенного пункта. Такие решения отменялись Судебной коллегией по гражданским делам Владимирского областного суда (см., например, [10]). Рассмотрим судебную практику, выработанную в области к настоящему времени.
Законом № 1 01 -ФЗ регулируются отношения между участниками общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения. В тех случаях когда образованный путем выдела земельных долей участок граничит с самостоятельными земельными участками иных лиц, не являющихся участниками долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения, его границы подлежат согласованию с указанными лицами в порядке, предусмотренном законодательством о кадастровом учете 1. Одновременно суды учитывают, что за пределами населенных пунктов и на территории земель сельскохозяйственного назначения земельные участки граждан оказались лишь потому, что такие границы и территории определялись без учета их местоположения. Первоначально участки выделялись в пределах границ населенных пунктов.
В настоящее время дела такой категории разрешаются с учетом приведенной право-
вой позиции.
Так, решением Суздальского районного суда Владимирской области от 8 июля 2016 года удовлетворен иск десяти граждан к Т. об оспаривании границ земельного участка, образованного путем выдела земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения. Судом установлено, что ответчик выделил земельный участок в процедуре, предусмотренной Законом № 101-ФЗ. Причем участок сформирован таким образом, что накладывается на территорию десяти ранее учтенных земельных участков, принадлежащих гражданам. Согласование границ с гражданами не проводилось. При этом на местности земельные участки граждан определены ограждениями и постройками, в том числе жилыми домами, их расположение было очевидно для лиц, формировавших земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Решение оставлено без изменения апелляционной инстанцией Владимирского областного суда (см. [15]).
Следует оговориться, что если истцы не представили достаточных доказательств расположения фактических границ своих земельных участков на территории, занятой землями сельскохозяйственного назначения без согласования с ними, суды отказывают в удовлетворении исков (см. [16]).
На наш взгляд, для того чтобы решить указанную проблему, в Закон № 101-ФЗ должны быть включены положения о согласовании границ вновь образуемых земельных участков с собственниками и иными владельцами смежных земельных участков, не входящих в земли сельскохозяйственного назначения.
Вторая категория споров касается земельных участков под многоквартирными домами.
В соответствии с положениями частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29
1 На момент разрешения спора следовало руководствоваться статьей 39 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в действующей редакции закон называется «О кадастровой деятельности»).
декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», с учетом разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 1 0, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 201 0 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 67) (далее - Постановление № 10/22) если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, то земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Руководствуясь приведенными положениями законодательства, представители муниципальных образований занимались формированием земельного участка под многоквартирным домом, определяли его границы, а также участвовали в согласовании границ смежных с ним земельных участков.
Собственники помещений в многоквартирных домах не во всех случаях принимали участие в таких действиях, поскольку прямо законом это не предусмотрено. В результате довольно часто права и законные интересы собственников помещений в многоквартирных домах при формировании земельных участков были нарушены, например, границы устанавливались по фундаментам многоквартирных домов, с пересечением построек, детских площадок, стоянок и иных объектов.
При разрешении исковых заявлений собственников помещений многоквартирных домов суды области в отдельных случаях допускали ошибки, отказывая в удовлетворении исковых требований лишь по мотиву формального соответствия процедуры установления границ закону. В таких случаях решения суда первой инстанции отменялись при рассмотрении дела в апелляционной инстанции (см. [13]).
При разрешении дел указанной катего-
рии суды области учитывали разъяснения Постановления № 10/22 (п. 67), согласно которому собственник не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен такой дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также требовать право на защиту своего владения, в том числе от собственника земельного участка.
С учетом этого в ситуациях, когда собственники помещений многоквартирного дома представляли суду достаточные доказательства того, что в результате действий представителей собственника - муниципального образования - земельный участок под многоквартирным домом сформирован по площади и конфигурации недостаточной для его обслуживания, судами удовлетворялись иски об оспаривании границ такого участка.
Решением Александровского городского суда Владимирской области от 24 февраля 201 5 года удовлетворен иск собственников помещений многоквартирного дома к ОАО «С» об оспаривании результатов межевания и исключении из кадастра недвижимости сведений о границах земельного участка ответчика. Судом установлено, что земельный участок ответчика сформирован таким образом, что его граница проходит по фундаменту многоквартирного дома. Граница согласована администрацией города Александрова без привлечения к участию в согласовании границ собственников помещений многоквартирного дома. При этом конфигурация сформированного земельного участка не позволяла обслуживать многоквартирный дом. Апелляционной инстанцией решение суда в части исключе-
ния сведений о границах земельного участка ответчика из кадастра недвижимости оставлено без изменения (см. [14]).
Предотвратить подобные споры было бы возможно в том случае, если бы в Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» содержались требования об обязательном участии собственников помещений многоквартирного дома в формировании границ земельного участка под таким домом.
Третья категория дел касается оспаривания границ земельных участков лицами, принимавшими участие в процедуре их согласования.
Процедура согласования предусматривает либо личное участие смежного землевладельца в согласовании границ, либо его извещение о проведении согласования.
В первом случае, когда обратившееся с иском по межевому спору лицо ранее лично согласовало спорную границу земельного участка, суды, как правило, отказывают в удовлетворении искового заявления. В качестве мотивов принятия отказного решения указывается на то, что в ходе личного согласования границы собственник либо иной владелец смежного земельного участка мог учесть свои интересы, определив границу в том числе с поглощением территории, которая ранее фактически использовалась им в рамках своего земельного участка.
В то же время известны ситуации, когда иски таких лиц удовлетворяются, например при пересечении смежной границей принадлежащих истцу строений, при невозможности сформировать его земельный участок в соответствии с минимальными размерами, установленными законом, при полной утрате на местности площади его земельного участка, а также в иных случаях, когда установление спорной границы повлекло невозможность использования
объектов недвижимости, принадлежащих истцу (см. [9]).
Во втором случае, при извещении смежного землевладельца о процедуре согласования границы и его неявке в силу закона, такая граница считается согласованной 2. В такой ситуации, несмотря на то, что фактически согласование не проводилось, закон устанавливает презумпцию согласованности границы. При этом закон не запрещает оспаривать такую презумпцию.
Оспаривание презумпции согласованности границы проиллюстрируем на примере гражданского дела, рассмотренного Судо-годским районным судом Владимирской области.
Стороны спора являлись собственниками ранее учтенных смежных земельных участков. Участки образованы как объекты недвижимости в 1990-х годах, их границы юридически не установлены, фактически участки длительное время имеют ограждения, и на них расположены жилые дома с подсобными строениями. Один из собственников земельных участков, известив своего смежника о согласовании границ, воспользовавшись тем, что последний не явился лично, установил границы со смещением на огороженную территорию, используемую соседом. Суд первой инстанции оставил иск об оспаривании границ без удовлетворения, указав, что процедура согласования границ не нарушена, фактическое расположение границ не исследовалось. Апелляционной инстанцией Владимирского областного суда это решение было отменено, иск удовлетворен (см. [12]).
Судебной коллегий областного суда была высказана следующая правовая позиция, которая в настоящее время применяется судами Владимирской области.
Согласно положениям части 9 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции на дату рас-
2 Это правило предусмотрено статьей 40 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
смотрения спора) 3 местоположение границ земельного участка на местности определяется по документам, а в их отсутствие -по объектам, позволяющим установить границы, существующие на местности пятнадцать и более лет. Закон не предоставляет возможности произвольно установить границу с учетом лишь площади земельного участка в отступление от документов и фактического их расположения.
Из приведенного дела следовало, что смежная граница между земельными участками сторон установлена с отступлением от границ, существующих на местности и закрепленных забором и хозяйственной постройкой. В результате межевания часть смежного забора и хозяйственная постройка истца стали находиться на земельном участке ответчика. Площадь земельного участка истца стала меньше по сравнению с площадью, указанной в правоустанавливающих документах.
На основании названных обстоятельств судебная коллегия пришла к выводу о том, что при проведении межевания земельного участка ответчика нарушены положения указанной нормы закона, поскольку границы установлены с отступлением от фактических границ, обозначенных забором и хозяйственной постройкой, в отсутствие каких-либо данных о прохождении границы именно в таком варианте.
Из заключения кадастрового инженера следовало, что граница участка ответчика определена фактическим долгосрочным его использованием и сложившимися границами со смежными землепользователями. Однако граница была установлена с отступлением от фактического пользования.
Судебная коллегия также пришла к выводу о том, что отступление от фактических границ, определенных забором, который устанавливала одна сторона, с установлением границы по хозяйственной постройке другой стороны указывает на наличие спо-
ра между лицом, заказавшим межевание, и лицом, обозначившим границы своего участка строениями. Отступление от такой границы фактически означает наличие спора, который в силу пункта 1 статьи 64 ЗК РФ рассматривается в судебном порядке.
Полагаем, что минимизации таких споров, а также единообразию судебной практики способствовало бы введение в земельное законодательство положения о праве смежного землепользователя оспаривать границы земельного участка и в случае неявки на процедуру согласования границ.
Следует рассмотреть и вопрос о праве суда оценить данные кадастрового учета о границах земельного участка как недействительные в отсутствие соответствующих исковых требований.
Относительно этого вопроса Верховный Суд Российской Федерации признал правильной позицию судов, согласно которой доводы сторон о несогласии с результатами межевания при отсутствии надлежаще заявленных требований о признании их недействительными во внимание быть приняты не могут (см. [7]). Приведенной правовой позиции следует и судебная практика судов общей юрисдикции Владимирской области (см. [17]).
Однако в практике судов известны исключения, в которых применение данных кадастрового учета о границах ведет к нарушению прав смежных землевладельцев.
Для иллюстрации указанной проблемы приведем следующее гражданское дело.
Стороны спора владеют смежными земельными участками, а также расположенными на них объектами недвижимости. По материалам дела с 1990-х годов смежная граница между участками определена ограждением и постройками, стороны не оспаривали тот факт, что их расположение не изменялось. Границы земельного участка установлены и включены в кадастр
3 В действующей редакции - Федеральный закон «О кадастровой деятельности» (в редакции от 3 июля 2016 года).
недвижимости в 1996 году. Собственники смежных участков согласовали расположение границы, подписав соответствующий акт, в котором было указано, что границы установлены по фактическому пользованию. Один из собственников земельного участка обратился с иском к своему соседу о переносе ограждения в соответствии с границами по данным кадастрового учета. По делу был предъявлен встречный иск об установлении новой границы, при этом требование об оспаривании существующей на момент спора по данным кадастрового учета смежной границы не заявлялось. Решением Октябрьского районного суда города Владимира от 7 декабря 2012 года иск о переносе забора удовлетворен, встречный иск оставлен без удовлетворения. Суд первой инстанции исходил из того, что юридические границы не оспорены, в связи с этим оснований для установления новой границы не имеется, забор подлежит переносу в соответствии с юридическими границами по данным кадастрового учета. Апелляционной инстанцией Владимирского областного суда решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска отменено, в его удовлетворении отказано (см. [11]). Коллегия указала, что юридическая граница установлена в 1996 году с явным нарушением закона, поскольку, по данным судебной экспертизы, она пересекает объекты недвижимости сторон спора, в том числе жилой дом, которые существовали на местности ранее. По этой причине данные кадастрового учета не подлежат применению в указанном споре.
Приведенный подход в отдельных случаях представляется правильным по следующим мотивам.
Данные кадастрового учета о границах земельного участка основаны на соглашении смежных землевладельцев о расположении такой границы. Такое соглашение по смыслу положений статьи 153 ГК РФ представляет собой сделку, поскольку действия смежных землевладельцев направлены на регламентацию их правоотношений по по-
воду владения и пользования земельными участками в части смежной территории. В случае если таким соглашением определена смежная граница с нарушением явно выраженного запрета, установленного законом, то такое соглашение возможно оценить как ничтожное. Приведенная правовая позиция отражена в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
В случае прохождения смежной границы через строения, в том числе жилые дома, ее расположение противоречит принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ. В таких ситуациях сведения кадастра недвижимости о границах земельных участков явно не соответствуют закону и не могут быть учтены при разрешении дела в суде.
Следует еще раз отметить, что рассмотренная ситуация является исключением из общего правила, сформулированного Верховным Судом Российской Федерации в приведенном ранее обобщении.
В результате рассмотрения примеров из судебной практики судов общей юрисдикции Владимирской области можно сделать следующий вывод. Несмотря на то, что процедура согласования границ земельного участка направлена на соблюдение прав смежных землевладельцев, ее точное выполнение не дает полной гарантии отсутствия нарушений прав и законных интересов смежников. При рассмотрении межевого спора в суде, помимо проверки процедурных моментов, необходимо оценить, каким образом установленная граница влияет на возможность формирования и использования земельных участков смежных землевладельцев, как она соотносится с расположенными на участке строениями, а также иные фактические обстоятельства дела.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ : в редакции от 3 июля 2016 года // Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 44, ст. 4147.
2. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения : Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ : в редакции от 3 июля 2016 года // Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 30, ст. 3018.
3. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ : в редакции от 29 февраля 2016 года // Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 15.
4. О кадастровой деятельности : Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ : в редакции от 3 июля 2016 года // Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, № 31, ст. 4017.
5. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года : в редакции от 23 июня 2015 года // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2010. № 7.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Обзор судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010-2013 годы : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 2 июля 2014 года // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации.
2015. № 1.
8. О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 201 5 года № 25. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
9. Справка о результатах обобщения практики рассмотрения судами Владимирской области гражданских дел по спорам о границах смежных земельных участков за 2015 год // Архив Владимирского областного суда.
10. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 13 декабря 2011 года по делу № 33-41 32/201 1 // Архив Владимирского областного суда.
11. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 7 декабря 2012 года по делу № 33-496/2013 // Архив Владимирского областного суда.
12. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 25 февраля 2015 года по делу № 33-698/2014 // Архив Владимирского областного суда.
13. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 4 марта
2015 года по делу № 33-826/2015 // Архив Владимирского областного суда.
14. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 9 июня 2015 года по делу № 33-1775/2015 // Архив Владимирского областного суда.
15. Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 1 ноября
2016 года по делу № 33-4129/2016 // Архив Владимирского областного суда.
16. Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 20 декабря 2016 года по делу № 33-4986/2016 // Архив
Владимирского областного суда.
17. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 20 декабря 2016 года по делу № 33-5004/2016 // Архив Владимирского областного суда.
18. Михайлова А. Л. О возможных формулировках исковых требований при разрешении в судах общей юрисдикции споров, возникающих в ходе согласования местоположения границ земельного участка // Российская юстиция. 2011. № 5.
19. Попов А. Н. Земельный участок как объект исследования судебной строительно-технической экспертизы : дис. ... канд. юрид. наук. М., 2002.
20. Савенко Г. В. Исковая защита прав на земельные участки и межевание: проблемы теории и практики. М. : Инфотропик Медиа, 2016.
21. Тоточенко Д. А. Особенности рассмотрения споров о восстановлении границ земельного участка // Российская юстиция.
2016. № 10.
* *
УВАЖАЕМЫЕ КОЛЛЕГИ! Сообщаем о выходе в свет Справочника оценщика недвижимости-2017 «Характеристики рынка недвижимости для расчета ликвидационной стоимости»
В издании приведены значения рыночных характеристик объектов недвижимости в различных городах и субъектах, необходимые для расчета их ликвидационной стоимости (в частности, типичные сроки экспозиции, предельные скидки и предельные наценки). Представлена методика расчета ликвидационной стоимости объектов, основанная на анализе рынка, и приведены примеры ее применения.
Справочник реализуется в печатном виде и online (индивидуальная online-версия доступна для PrintScreen).
Покупателям Справочника предоставляется право бесплатного участия в вебинарах по вопросам эффективного использования издания, получения письменных и устных консультаций авторов по вопросам, касающимся размещенных в нем материалов.
Заявки на покупку Справочника можно оформить на сайте http://inform-ocenka.ru По вопросам о приобретении Справочника и его доставке обращаться к Фроловой Наталье. Тел.: 8-920-056-23-36, e-mail: [email protected]
