CC BY
50
УДК 332, 252.7:711.144
проблемы совершенствования внутрифирменного менеджмента при реализации функций девелопмента земельных участков в жилищном строительстве
С. А. БАРОНИН, и. н. СЕГАЕВ, С. В. СТОЛЯРОВ Пензенский государственный педагогический университет им. В. Г. Белинского кафедра менеджмента и экономической теории
В условиях реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье -гражданам России» большое значение приобретает управление эффективным использованием земельных участков для целей жилищного строительства, которое невозможно без участия инвестиционно-строительных компаний как одного из наиболее значимых участников данного процесса. Еще до выставления государственными и муниципальными органами земельных участков на аукцион структурным подразделениям инвестиционно-строительных компаний необходимо провести всесторонний анализ факторов, оказывающих наибольшее влияние на реализуемость будущего инвестиционно-строительного жилищного проекта. В связи с этим особую важность приобретает совершенствование внутрифирменного менеджмента при реализации функций девелопмента земельных участков в жилищном строительстве.
Девелопмент земельных участков в инвестиционно-строительных компаниях - это широкий комплекс экономических, организационных и управленческих мероприятий внутрифирменного менеджмента на прединвестиционном этапе организации инвестиционного процесса с целью оптимизации процесса приобретения и использования земельных участков, включающий маркетинг, технико-экономическое обоснование, бизнес планирование и экономическое развитие земельных участков в процессе его коммерческого использования в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью оптимизации и минимизации рисков инвестирования в земельную недвижимость [2, 3].
Исследования показывают, что развитие девелопмента земельных участков в России идет по двум стратегическим направлениям: во-первых, девелопмент земельных участков органов государственного муниципального управления; во-вторых, девелопмент земельных участков в инвестиционно - строительных компаниях.
Анализ показывает, что развитие девелопмента земельных участков критериально обусловлено двумя взаимосвязанными целями: максимальной социально-экономическое эффективностью использования земельных ресурсов на территориальном и региональном уровнях управления в условиях реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»; максимальным уровнем коммерческой рентабельности использования земельных участков в инвестиционно - строительном процессе девелоперских компаний.
Девелопмент земельных участков базируется, с одной стороны, на принципах и методах инвестиционного проектирования, социальной и экономической эффективности, правилах землепользования и градостроительных регламентах, принятых в соответствующих странах и регионах, а с другой - на маркетинговых исследованиях рыночной конъюнктуры, конкурентной среды, условиях достижения наивысшей коммерческой выгоды, на функционально-структурных, функционально-стоимостных методах структуризации и оптимизации процесса девелопмента земельных участков.
Предварительные авторские исследования показали, что российский девелопмент земельных участков пока еще не привлек к себе пристального внимания отечественных ученых. В то же время в США с 1936 года действует Институт городских земель ( и И) -некоммерческое образовательное и исследовательское учреждение, которое на сегодняшний день насчитывает 17 тысяч членов и партнеров в 60 странах мира, представляющих весь спектр дисциплин, связанных с землепользованием и девелопментом.
В России научные исследования в области градостроительства, управления недвижимостью и девелопмента долгое время сдерживались недостаточностью современных правоустанавливающих регламентов и опыта реализации в рыночных условиях земельноимущественных отношений. Поэтому исследования по каждому отдельному направлению в комбинации девелопмента носили специализированный характер, что снижало их системную результативность.
Наиболее весомый вклад в разработку проблематики территориальных рынков доступного жилья, внутрифирменного менеджмента, рыночного землеустройства внесли В. П. Антонов, С. А. Баронин, Н. В. Комов, П. Ф. Лойко, В. А. Прорвич, С. И. Сай. В области практического девелопмента наиболее значителен вклад авторов первых российских исследований по данной дисциплине С. Н. Максимова, Е. И. Тарасевича, а также И. М. Мазура, В. Д. Шапиро, Н. Г. Ольдерогге,
Н. Ф. Вечера, А. А. Ольховского. Правовые аспекты градостроительства и девелопмента отражены в трудах В. П. Гринева и В. В. Куценко.
Несмотря на плодотворную деятельность отмеченных ученых современное состояние, условия и перспективы российского девелопмента земельных участков в научной литературе освещены недостаточно, что препятствует формированию оптимальных предпосылок его дальнейшего развития, принятию необходимых нормотворческих решений и введению в образовательный процесс учебных программ по соответствующей подготовке специалистов.
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ ►►►►►
В качестве научной гипотезы проводимого исследования принято предположение о возможности совершенствования внутрифирменного менеджмента инвестиционно-строительных компаний через функционально-стоимостное моделирование девелопмента земельных участков для достижения максимальной коммерческой выгоды.
Для реализации гипотезы была поставлена научно-методическая цель исследования, которая заключается в разработке предложений и рекомендаций по совершенствованию девелопмента земельных участков на основе его функционально-стоимостного моделирования с целью выявления резервов развития внутрифирменного менеджмента для обеспечения максимальной коммерческой эффективности инвестиционно-строительных корпораций пензенского региона в условиях реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».
Для реализации цели необходимо решить комплекс взаимосвязанных задач: 1) анализ отечественного и зарубежного опыта девелопмента земельных участков; 2) анализ современной проблемной ситуации развития девелопмента земельных участков в инвестиционно-строительном комплексе; 3) анализ существующих научных исследований в области девелопмента земельных участков в инвестиционно-строительных компаниях; 4) разработка методики структурно-функционального моделирования и совершенствования девелопмента земельных участков под жилищное строительство в инвестиционно-строительных компаниях с выявлением резервов развития внутрифирменного менеджмента.
В настоящее время проведение девелопмента земельных участков в инвестиционно-строительных компаниях является преимущественно инициативой деятельностью высшего руководства. Этот опыт должен быть обобщен и девелопменту земельных участков необходимо придать более системный характер постоянно реализуемой функцией внутрикорпоративного менеджмента. В настоящее время подготовлены анкеты экспертного опроса руководителей инвестиционно - строительных жилищных компаний и представителей органов государственного и муниципального управления с целью выявления их удовлетворенности проведением земельных аукционов и прочих элементов девелопмента земельных участков. По результатам опроса будут разработаны предложения по совершенствованию разработки правил землепользования и застройки, проведения земельных торгов с целью обеспечения необходимых темпов строительства, а также рекомендации по функционально-структурной реализации инновационных функций земельного девелопмента в составе внутрикорпоративного менеджмента .
Объектом заинтересованного участия российского девелопмента земли, как показывает мировая практика, может и должно стать развитие коммунальной инфраструктуры городов и поселений [4]. Ее существующее аварийное состояние рассматривается в качестве одной из основных проблем, сдерживающих увеличение объемов жилищного строительства.
По сообщению руководителя Федеральной антимонопольной службы И. Артемьева, с 1 октября 2005 г., то есть с момента вступления в силу нормы закона об обязательном предоставлении земельных участков на аукционах, из тысячи выделенных под жилищное строительство участков лишь менее ста были выставлены на торги, а остальные переданы застройщикам распоряжениями местных органов власти. Причина этого заключается в недостатке средств и специалистов у муниципальных образований для подготовки в установленном порядке земельных участков на торги.
Отмеченные обстоятельства дают веские основания предполагать значительные перспективы использования ресурсов девелопмента земли для совместной с органами местной власти подготовки градостроительной документации и инженерного освоения земельных участков для последующей капитальной застройки. Рациональной формой взаимодействия заинтересованных сторон может служить апробированная мировой практикой форма государственно-частного партнерства, направленного на осуществление важных социальных программ, реализуемых с помощью механизма девелопмента.
Основные фонды в личных домохозяйствах, которые в современных условиях идентифицируются как объекты жилищной недвижимости? являются основными объектами богатства страны и одновременно основными объектами воспроизводства в национальной экономике страны, поэтому девелопмент земельных участков в инвестиционно-строительных жилищных компаниях является частью системной задачи управления воспроизводством территориальноимущественного комплекса [1].
Основными функциями девелопмента земельных участков являются: 1) маркетинг рынка земельных участков на областном и межрегиональном уровнях; 2) технико-экономические обоснования приобретения и развития земельного участка и инвестиционного проекта в целом; 3) разработка бизнес-плана, включающего финансовый анализ, юридический анализ и организационный анализ; 4) мониторинг экономической эффективности использования и развития земельных участков в инвестиционном процессе.
Важным элементом становления и развития городских рынков земли и эффективной реализации функций девелопмента земельных участков является оказание экономической поддержки на государственном уровне инвестиционно-строительным компаниям через создание специальных городских, региональных и федеральных целевых программ в рамках ФЦП «Жилище» и национального жилищного проекта.
В настоящее время рынок прав аренды и прав собственности земельных участков в г. Пензе склонен к монополизации, поэтому необходимо проработать вопрос о подготовке торгов в виде конкурсов, что позволит сдерживать цены на земельном рынке, а как следствие и на жилищном, за счет приоритетного участия компаний в составе финансово-промышленных групп, включенных в вертикально интегрирован-
ные холдинги из московского региона (что приводит к монополизации как земельного рынка, так и территориальных рынков недвижимости), а внутрирегиональных производственных предприятий, имеющих опыт инвестиционно-строительной деятельности в жилищной сфере.
Проведенные исследования показывают высокую актуальность и необходимость дальнейшего совершенствования внутрифирменного менеджмента при реализации функций девелопмента земельных участков в жилищном строительстве в рамках реализации принятой гипотезы, поставленной цели и задач исследования.
список литературы
1. Баронин С. А.. Методология формирования и развития рынка доступного жилья на основе управления воспроизводством территориальной жилищной недвижимости. Пенза: ПГУАС, 2005.
2. Мазур И. И., Шапиро В. Д., Ольдерогге Н. Г. Девелопмент. М: Экономика, 2004
3. Пейзер Р. Б., Фрей А. Б.. Профессиональный девелопмент недвижимости: Руководство ULI по ведению бизнеса. М.: ULI, 2003
4. Сафонов Д. Г. Финансовые особенности и перспективы девелопмента недвижимости в условиях российского рынка. М, 2007.
УДК 332.72: 728
методологические аспекты управления развитием городских земельных рынков в жилищном строительстве
С. А. БАРОНИН, Е. А. СЛЮСАРЕВА Пензенский государственный педагогический университет им. В. Г. Белинского кафедра менеджмента и экономической теории
В статье анализируются методологические аспекты моделирования и управления структуризацией городскими земельными рынками в инвестиционно-строительной жилищной сфере. Проанализировано развитие земельного рынка на примере г. Пензы, предложена сегментационная модель рынка земли и сформулированы предложения по его совершенствованию.
В настоящее время актуальной проблемой развития жилищного строительства в рамках национального проекта являются вопросы становления и развития городских рынков земли для инвестиционно-строительной деятельности. Важность этого вопроса определяется тем, что устойчивое развитие жилищного рынка возможно лишь при опережающем развитии земельного рынка, который должен иметь оптимальные параметры своего функционирования по обеспечению строительства достаточным количеством земельных участков, структуре предложения по видам целевого использования, уровню цены, степени эффективности аукционов и конкурсов, качеству институционального развития земельно-рыночных отношений, уровню конкуренции земельного рынка, показателям государственной поддержки субъектов земельного рынка и прочих индикаторов мониторинга ключевых параметров формирования и развития земельного рынка.
Проведённый нами анализ указал на наличие исследований в области земельного рынка. Вопросы управления городским земельным рынком в рамках методологии формирования и развития рынка доступного жилья частично рассмотрены в исследовании Баронина С. А. [1]. Изучению механизма регулирования земельного рынка посвящена работа Гвоздевой О. В. [2]. Вопросы становления земельного рынка в Российской экономике рассматриваются в исследовании Шубина Н. Ю. [3]. Труды Подчуфарова Н. С. [4] посвящены реорганизации сложившейся системы государственного управления земельными ресурсами, в
них описаны условия формирования эффективных земельно-имущественных отношений и принципы, на основе которых земельно-имущественный комплекс должен успешно развиваться. Работа Ивановой А. В. [5] посвящена разработке эффективной стратегии управления земельно-имущественным комплексом. Синицына Н.М. [6] в своих исследованиях рассматривает тенденции формирования локального рынка недвижимости.
Проведённые исследования показывают про-блемность реализации национального жилищного проекта в городских условиях, которая в первую очередь заключается в недостаточной степени опережающего развития земельного рынка, его низкой синхронности и соподчинённости жилищному рынку недвижимости. В этой связи востребованной научно-практической задачей является исследование проблемной ситуации становления городских земельных рынков, моделирование их оптимальной институциональной структуры развития и управления для обеспечения эффективной инвестиционно-строительной деятельности в рамках реализации национального проекта.
Функционально развитие рынка земли вторично от рынка недвижимости. Это предопределяет необходимость синхронного и взаимосвязанного моделирования данных типов рынков. Анализ показывает, что развитие земельного рынка должно быть синхронизировано с целевыми плановыми показателями ввода жилья и подчиняться законам жизненного цикла социально-экономических систем. При этом лаг
