CC BY
43
ные холдинги из московского региона (что приводит к монополизации как земельного рынка, так и территориальных рынков недвижимости), а внутрирегиональных производственных предприятий, имеющих опыт инвестиционно-строительной деятельности в жилищной сфере.
Проведенные исследования показывают высокую актуальность и необходимость дальнейшего совершенствования внутрифирменного менеджмента при реализации функций девелопмента земельных участков в жилищном строительстве в рамках реализации принятой гипотезы, поставленной цели и задач исследования.
список литературы
1. Баронин С. А.. Методология формирования и развития рынка доступного жилья на основе управления воспроизводством территориальной жилищной недвижимости. Пенза: ПГУАС, 2005.
2. Мазур И. И., Шапиро В. Д., Ольдерогге Н. Г. Девелоп-мент. М: Экономика, 2004
3. Пейзер Р. Б., Фрей А. Б.. Профессиональный девелоп-мент недвижимости: Руководство ULI по ведению бизнеса. М.: ULI, 2003
4. Сафонов Д. Г. Финансовые особенности и перспективы девелопмента недвижимости в условиях российского рынка. М, 2007.
УДК 332.72: 728
методологические аспекты управления развитием городских земельных рынков в жилищном строительстве
С. А. БАРОНИН, Е. А. СЛЮСАРЕВА Пензенский государственный педагогический университет им. В. Г. Белинского кафедра менеджмента и экономической теории
В статье анализируются методологические аспекты моделирования и управления структуризацией городскими земельными рынками в инвестиционно-строительной жилищной сфере. Проанализировано развитие земельного рынка на примере г. Пензы, предложена сегментационная модель рынка земли и сформулированы предложения по его совершенствованию.
В настоящее время актуальной проблемой развития жилищного строительства в рамках национального проекта являются вопросы становления и развития городских рынков земли для инвестиционно-строительной деятельности. Важность этого вопроса определяется тем, что устойчивое развитие жилищного рынка возможно лишь при опережающем развитии земельного рынка, который должен иметь оптимальные параметры своего функционирования по обеспечению строительства достаточным количеством земельных участков, структуре предложения по видам целевого использования, уровню цены, степени эффективности аукционов и конкурсов, качеству институционального развития земельно-рыночных отношений, уровню конкуренции земельного рынка, показателям государственной поддержки субъектов земельного рынка и прочих индикаторов мониторинга ключевых параметров формирования и развития земельного рынка.
Проведённый нами анализ указал на наличие исследований в области земельного рынка. Вопросы управления городским земельным рынком в рамках методологии формирования и развития рынка доступного жилья частично рассмотрены в исследовании Ба-ронина С. А. [1]. Изучению механизма регулирования земельного рынка посвящена работа Гвоздевой О. В. [2]. Вопросы становления земельного рынка в Российской экономике рассматриваются в исследовании Шубина Н. Ю. [3]. Труды Подчуфарова Н. С. [4] посвящены реорганизации сложившейся системы государственного управления земельными ресурсами, в
них описаны условия формирования эффективных земельно-имущественных отношений и принципы, на основе которых земельно-имущественный комплекс должен успешно развиваться. Работа Ивановой А. В. [5] посвящена разработке эффективной стратегии управления земельно-имущественным комплексом. Си-ницына Н.М. [6] в своих исследованиях рассматривает тенденции формирования локального рынка недвижимости.
Проведённые исследования показывают про-блемность реализации национального жилищного проекта в городских условиях, которая в первую очередь заключается в недостаточной степени опережающего развития земельного рынка, его низкой синхронности и соподчинённости жилищному рынку недвижимости. В этой связи востребованной научно-практической задачей является исследование проблемной ситуации становления городских земельных рынков, моделирование их оптимальной институциональной структуры развития и управления для обеспечения эффективной инвестиционно-строительной деятельности в рамках реализации национального проекта.
Функционально развитие рынка земли вторично от рынка недвижимости. Это предопределяет необходимость синхронного и взаимосвязанного моделирования данных типов рынков. Анализ показывает, что развитие земельного рынка должно быть синхронизировано с целевыми плановыми показателями ввода жилья и подчиняться законам жизненного цикла социально-экономических систем. При этом лаг
опережения земельным рынком рынка недвижимости должен составлять около 1,5-2 лет, что соответствует среднему нормативному жизненному циклу управления проектом по возведению жилого дома подрядным способом.
Городской земельный рынок под жилищное строительство является значимой кластер-группой общегородского и регионального земельных рынков. Его можно определить как совокупность социально-экономических институциональных отношений в сфере обмена земельными участками для жилищного строительства в условиях программно-целевого воспроизводства городского жилого фонда.
Существуют организованные и стихийные типы рынка. городской земельный рынок для инвестиционно-строительной жилищной деятельности можно отнести к форме организованного типа рынка. Субъектами рынка выступают: юридические лица (предприятия, фирмы, компании инвестиционно-строительной специализации), физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели; муниципальные и государственные органы власти; инфраструктурные предприятия - межевые, оценочные, регистрационные и прочие организации.
Основной формой организованного земельного рынка в городских условиях выступает продажа земельных участков муниципалитетами через аукционы и конкурсы. Проведённый анализ показал, что в Пензе основной формой предоставления земельного участка для строительства является организация аукционов, которые проводит Комитет по управлению муниципальным имуществом с целью продажи права аренды. Земельный тип рынка следует отнести к товарному типу рынка, и он тесно взаимодёйствует с городскими финансовыми, инвестиционными рынками и рынком труда.
Различают четыре модели цивилизованного рынка: рынок свободной конкуренции; рынок чистой монополии; рынок монополистической конкуренции; рынок олигополии. С позиций данной классификации городской земельный рынок для подрядного строительства в большей степени склонен к монополизации, поскольку основным собственником земель для подрядного жилищного строительства в городе является муниципалитет. Анализ показывает, что среди участников и победителей аукционов и конкурсов на земельные участки на этапе становления городских земельных рынков также наблюдаются тенденции монопольного и олигопольного характера.
Земля под жилищное строительство относится к товарам социально-производственного назначения. Основными элементами экономического механизма городского земельного рынка являются цена и конкуренция, поскольку они определяют спрос и предложение, а также целевые показатели ввода жилья, его структуры по видам строительства, программно-целевые сроки освоения инвестиционных площадок под жилищное строительство в рамках реализации национального проекта.
Особенность земли как товара заключается в том, что её предложение абсолютно неэластично,
вследствие чего величина земельной ренты целиком определяется спросом на землю. Спрос на рынке земли, как правило, превышает предложение.
городской рынок земли под жилищную инвестиционно-строительную деятельность предлагается сегментировать по следующим признакам:
- в зависимости от уровня комплексности освоения земельных участков: земли под точечную застройку; земли для строительства группы домов; земли, предназначенные для комплексного освоения территорий застройки различной крупности; земли под реконструкцию жилого фонда;
- по институциональной структуре: 1) субъекты рынка земли: федеральные, региональные и муниципальные органы власти, юридические лица - девелоперские компании, заказчики-застройщики и прочие хозяйствующие субъекты, имеющие лицензию на инвестиционно-строительную жилищную деятельность; 2) объектами городского рынка земли являются земельные участки под жилищное строительство из категорий земель поселений с разрешённым целевым использованием под жилищное строительство, земли муниципальных образований, используемые под застройку согласно генплана города и правил землепользования; земельные участки под жилищное строительство прочих субъектов права: федеральной собственности, в том числе субъекта РФ, предприятий и юридических лиц; земельные участки физических лиц, используемые под индивидуальное жилищное строительство, участки общего пользования; 3) инфраструктурные субъекты рынка земли: землеустроительные, оценочные, межевые, регистрационные организации, организации по подготовке специалистов в области управления земельными ресурсами и прочие организации со специализацией по услугам;
- по территориальному признаку: общегородской земельный рынок, локальные административно-территориальные городские рынки земли. городские земельные рынки являются локальными типами рынков и территориально взаимосвязаны с субъектными, межрегиональными, федеральным и международным земельным рынком для инвестиционно-жилищной деятельности.
- по функциональному признаку типов застраиваемых жилых объектов: земля под многоэтажную и высотную застройку, земли под среднеэтажную жилую застройку, земли под индивидуальную жилую застройку;
- по инструментам инвестирования в рынок земли: рынок земли с использованием прямых инвестиций, рынок земли с использованием кредитных ресурсов с ипотекой земли; рынок земли с использованием ценных бумаг, рынок земли со смешанными экономическими моделями инвестирования;
- по первичности пользователей земельных участков: первичный рынок прав собственности земельных участков; вторичный рынок прав собственности земельных участков;
- по видам прав собственности: рынок прав собственности, рынок прав аренды, рынок прав аренды с целью комплексного освоения участков;
- по видам жилищного строительства: рынок земель под подрядное жилищное строительство, рынок земель под индивидуальное жилищное строительство.
Обращает на себя внимание необходимость приоритетного развития рынка земли под малоэтажное жилищное строительство. Данный кластер, как жилищного, так и земельного рынка, особо приоритетен, что подтверждается существующими тенденциями вводимого жилья: по данным департамента строительства Министерства регионального развития РФ доля индивидуальных малоэтажных домов в общем объёме жилищного строительства в целом по России увеличилась с 6 % в 1996 году до 43 % в 2005 г. В перспективе планируется довести эту долю до 70 %. В Пензенской области в 1990 году доля индивидуальных малоэтажных домов составляла 10 %, а в настоящее время приближается к 50 %.
Формирование развития городского земельного рынка должно идти по пути обеспечения завершения уплотнения городской застройки многоэтажными домами. Жизненный цикл данного рынка весьма ограничен. Его длительность не может составлять более 6-7 лет, что приведёт к стагнации как земельного рынка, так и рынка недвижимости городских территорий в области нового строительства и перехода преимущественно на процессы реконструкции городского жилого фонда. В этой связи неизбежна волна роста нового жилищного строительства через расширение городов. данная тенденция наблюдается в настоящее время. При этом важно обеспечивать комплексное освоение новых территорий не только многоэтажным жильём, что особенно лоббируется городскими и региональными экономическими элитами, связанными со строительным комплексом для сохранения доходов уже созданных инвестиционно-строительных комплексов. Важно при этом переходить на социально приоритетные направления развития города в виде экологических малоэтажных жилищных поселений, возводимых по сверхдешёвым технологиям и обеспеченных долгосрочной ипотекой.
Анализ правового поля земельных отношений показал, что основными регламентирующими документами в г. Пензе являются: закон Пензенской области «О регулировании земельных отношений на территории Пензенской области» от 7.04.2003 № 461-ЗПО (в ред. Законов Пензенской обл. от 26.06.2003 N 496-ЗПО, от 23.09.2003 N 520-ЗП0, от 22.12.2005 N 923-ЗПО); Решение Пензенской городской думы от 28.11.2003 №563/42 «Об утверждении положения о порядке предоставления земельных участков, находящихся в ведении органов местного самоуправления г. Пензы, гражданам и юридическим лицам» (в ред. решения Пензенской городской думы от 27.02.2007 №58831/4)»; Постановление главы администрации г. Пензы от 12.03.2007 3240 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за использование земельных участков, на которые распространяются полномочия органов местного самоуправления города Пензы по их управлению, и утверждении методики определения размера арендной платы за использование земельных участков».
Анализ практики проведения земельных аукционов по продаже права на заключение договоров аренды в г. Пензе показывает, что в 2006 году Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы было проведено 6 таких аукционов по 8 земельным участкам. Средняя площадь земельного участка, выставляемого на торги, составила 87 597 кв. м. Цели передачи земли в аренду были различны. для комплексного освоения в целях поэтапного проектирования и строительства группы жилых домов с предприятиями обслуживания предоставлялось 2 земельных участка, для поэтапного проектирования и строительства группы жилых домов - 2, для строительства индивидуального жилого дома - 1, для строительства магазина - 1. Средняя стоимость 1 кв.м. земли предоставляемой Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы на аукционе составила 74,112 рублей за 1 кв. м., что касается земельных участков предназначенных для жилищного строительства, эта цифра составила 71,924 руб. за 1 кв. м. Всего было выставлено на торги 52,56 га земли, из них для жилищного строительства 52,29 га, сумма поступлений от продажи права аренды составила 38 954 тыс. руб. данные мероприятия позволят ввести в эксплуатацию в 2008 году - 200 тыс.кв.м жилья, в 2009 - 200 тыс.кв.м жилья, 2010 - 66 тыс. кв. м жилья. Общее число участников по 6 аукционам 2006 года составило 10 фирм. По итогам 2006 года 9,15 % земель, выставляемых на аукцион, были предоставлены компании ООО «Артстрой», а 90,16 % земель -ООО «СКМ Групп». Это свидетельствует о том, что рынок права аренды земли в Пензе склонен к монополизации, что подтверждает индекс концентрации Херфиндаля-Фиршмана земельного рынка г. Пензы, равный 0,82.
Как отмечалось нами ранее, объём жилищного строительства напрямую зависит от количества земли, предоставляемой для этой цели. Если сравнивать продажу права аренды земельных участков за 2002-2005 годы, то оказывается, что больше всего земли было передано в аренду в 2003 году, это сказалось на результатах ввода жилья в 2006. В 2006 году в Пензе введено жилья на 27,9 % больше, чем в 2005, для индивидуального жилищного строительства было выделено 200 участков на 20 гектарах земли. В 2007 году под многоэтажную застройку в Пензе планируется 52,7 гектар, что на 0,3 % больше, чем в предыдущем году. На участках, выставляемых в 2007 году на аукционе можно построить около 422 тыс. кв.м. для индивидуального жилищного строительства предполагается предоставить 220 земельных участков общей площадью 25 га, что на 25 % больше, чем в 2006 году. Таким образом, предполагается увеличение доли малоэтажного индивидуального жилья в общем объёме строительства. данная тенденция неслучайна, она объясняется перспективностью развития малоэтажного домостроения, которое позволит не только увеличить объём ввода жилья, но и во многом решит проблему освоения и эффективного использования территории.
Проведённые исследования показывают такие положительные моменты: в Пензенской области завершён первый этап разработки региональной схемы
территориального планирования - принят Градостроительный устав региона, что стабилизирует инвестиционную деятельность в жилищном строительстве и даёт возможность иметь широкий набор участков для проведения аукционов по их продаже инвесторам под жилищное строительство; наличие положительной динамики ежегодного увеличения количества аукционов и увеличения поступлений от продажи права аренды земли в городской бюджет; осуществлён переход к организации аукционов на право аренды для комплексного освоения земельных участков; в июле 2007 года при Пензенской городской администрации был создан инвестиционный комитет для оказания содействия в продвижении инвестиций на этапе выбора и приобретения земельных участков.
Анализ становления земельного рынка под жилищное строительство в г. Пензе показывает, что основными проблемными вопросами являются: во-первых, отсутствие утверждённых правил землепользования и застройки, а также градостроительного регламента, что значительно осложняет процедуру предоставления земельных участков для строительства и делает невозможным проведение аукционов с 2008 года. Во-вторых, отсутствует чёткий регламент, определяющий время рассмотрения документации на земельные участки в каждой инстанции. В-третьих, наличие тенденции монополизации городского земельного рынка под подрядное жилищное строительство, что ведёт соответственно и к монополизации рынка жилья и к уменьшению показателей доступности жилья на рынке.
В качестве основных предложений и рекомендаций можно выделить следующие:
1. По нашему мнению, по итогам 2007 года требуется провести специальный анализ итогов реализации городскими муниципальными образованиями существующих планов формирования развития городского земельного рынка как наиболее привлекательного для их корректировки и оптимального развития на 20082014 гг.
2. Следует подготовить долгосрочный план проведения земельных торгов для жилищного строительства по различным сегментам рынка, который должен иметь публичный характер и соответствовать генплану города, прогнозным планам вводимого жилья в рамках национального жилищного проекта.
3. Должна быть обеспечена более эффективная подготовка муниципалитетами земельных участков для конкурсов и аукционов через их обустройство инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой согласно подпрограммы ФЦП «Жилище».
4. Также, по нашему мнению необходим переход от акционов к конкурсам, что позволит сдерживать цены как на земельном, так и на жилищных рынках за счёт приоритетного участия не спекулятивных участников, а реальных производственных предприятий, имеющих опыт инвестиционно-строительной деятельности в жилищной сфере.
5. Анализ проблемы становления и развития городских земельных рынков для жилищной инвестиционно-строительной деятельности показал необходи-
мость более эффективной экономической поддержки заказчиков-застройщиков и девелоперских компаний для оказания содействия их участию в аукционах и конкурсах через создание специальных городских, региональных и федеральных банковских программ кредитования застройщиков.
Проведённые исследования показывают необходимость совершенствования управления земельным рынком и высокую актуальность изучения становления и развития городского земельного рынка для повышения эффективности мероприятий по реализации национального проекта. Управление земельным рынком в рамках национального проекта на муниципальном уровне требует упрощения процедур, связанных с выделением земли и активизации земельных торгов. Привлечение инвестиций в рынок земли способствует экономическому развитию региона.
В ходе исследования было установлены следующие важнейшие компоненты менеджмента городских земельных рынков:
1. устойчивое развитие жилищного рынка возможно лишь при опережающем развитии земельного рынка.
2. Основной формой организованного земельного рынка в городских условиях выступает продажа земельных участков муниципалитетами через аукционы.
3. Рынок права аренды в Пензе склонен в монополизации.
4. Спрос на рынке земли, как правило, превышает предложение.
5. городской рынок земли под инвестиционно-строительную деятельность в жилищной сфере сегментируется по следующим признакам: в зависимости от уровня комплексности освоения земельного участка, по институциональной структуре, по территориальному признаку, по видам жилищного строительства и т. д.
6. Необходимо приоритетное развитие рынка земли для малоэтажного строительства
Проведённые исследования показывают высокую актуальность и необходимость дальнейшего совершенствования управления городским земельным рынком во взаимосвязи с рынком жилищной недвижимости в рамках реализации принятой гипотезы, поставленной цели и задач исследования.
список ЛИТЕРАТУРЫ
1. Баронин С. А. Методология формирования и развития рынка доступного жилья на основе управления воспроизводством территориальных портфелей жилищной недвижимости. Пенза: ПГУАС, 2005. 215с .
2. Гвоздева О. В. Организационно-экономический механизм регулирования земельного рынка. Автореф. дисс. ... канд. экон. наук. Воронеж, 2004.
3. Шубин Н. Ю. Становление земельного рынка в современной российской экономике. Автореферат диссертации кандидата экономических наук, Москва,2004.
4. Иванова А. В. Совершенствование методов управления недвижимостью. Автореф. дисс. ... канд. экон. наук. М., 2007.
5. Подчуфаров К. С. Методические основы оценки устойчивого развития региона (на примере земельно-имущественного комплекса Московского региона). Авто-реф. дисс. ... канд. экон. наук. М., 2007.
6. Синицына Н. М. Локальный рынок недвижимости: тенденции формирования, функционирования и регулирования. Автореф. дисс. ... канд. экон. наук. Екатеринбург, 2005.
УДК 33.009.2
эволюция формирования концепции конкурентоспособности
на основе её факторов
А. и. БЕЛОВ
Пензенский государственный педагогический университет им. В. Г. Белинского
кафедра экономической теории
В статье рассматривается проблема эволюции концепции конкурентоспособности, которая формировалась на основе её факторов. Многие представители экономической мысли внесли вклад в развитие концепции конкурентоспособности, выделив тот или иной фактор, способствующий повышению конкурентоспособности экономики.
В мировой экономической литературе тема кон- Он считал, что проблему притока новых денег можно
курентоспособности рассматривается в течение последних 25 лет как одна из центральных проблем экономики. Как правило, «в ходе исторического развития концепция конкурентоспособности была основана на теории сравнительных преимуществ национальных экономик, таких как дешевый труд, богатые природные ресурсы, благоприятные географические, климатические, инфраструктурные факторы и т. п.» [1].
Научная экономическая школа меркантилизма впервые попыталась сформулировать и обосновать концепцию, реализация которой должна привести к процветанию нации. Меркантилисты уделяют особое внимание интересам государства в приобретении денежных средств, исследуют, «как вести дела, чтобы государственная казна не испытывала недостатка в золоте и серебре» [2]. Единственным источником притока золота и серебра, по их мнению, является международная торговля. Она способствует дополнительному притоку дорогого металла, а его отток должен ограничиваться административной политикой, проводимой государством.
Английский ученый Э. Мисселден впервые вводит термин «торговый баланс». Он доказывает, что рост богатства нации напрямую зависит от состояния торгового баланса страны. Следующий шаг в развитие концепции торгового баланса сделал англичанин Т. Ман. Он придавал исключительное значение общему балансу, ввел в научный оборот понятие «общий торговый баланс» страны, считая, что дефицит, который возникает в торговле с одними странами, может перекрываться положительным сальдо с другими. Выводы ученых свидетельствуют, что рост конкурентоспособности национальной экономики зависит от роли государства, которую оно играет, регулируя соотношение между ввозом и вывозом товаров.
Еще один представитель меркантилизма, шотландец Джон Ло, предложил решить проблему дефицита денежных средств в государственной казне и поддержать конкурентоспособность через развитие механизма банковского дела и «бумажного кредита».
решать не только за счет активного торгового баланса, но и за счет эмиссии банкнот, в результате которой будут выведены из обращения металлические деньги, они пополнят государственную казну. Таким образом, была сформулирована идея повышения конкурентоспособности, сущность, которой заключается в проведении государством эффективной денежно-кредитной политики.
Согласно взглядам представителей меркантилизма, огромное значение имеет не только внешний, но и внутренний спрос, который складывается из спроса различных социальных групп, дифференцированных по уровню дохода. Выводы ученых, в частности Н. Барбона и Д. Дефо, по поводу влияния уровня доходов на конкурентоспособность товаров различаются серьезным образом. По мнению Н. Барбона, чем ниже заработная плата у рабочего, тем ниже себестоимость продукции, которую он производит, а значит, выше ее конкурентоспособность. Противоположной точки зрения придерживался Д. Дефо. Он считал, что «.если заработная плата - низкая и жалкая, такой же будет и жизнь; если люди получают мало, они смогут мало и тратить, и это сразу скажется на торговле; от того, становятся ли доходы выше или ниже, будет расти или падать богатство и мощь всего королевства. Ибо, как я сказал выше, все зависит от заработной платы» [3]. Данные высказывания демонстрируют противоречивость взглядов меркантилистов на факторы конкурентоспособности.
Представитель позднего меркантилизма Д. Стюарт ввел в дискуссию о конкурентоспособности идею о роли государства в согласовании частных интересов. Он понимал, что в условиях рыночной конкуренции каждый участник торговли представляет свой частный интерес. Именно государству Стюарт отводил роль регулирования этих интересов.
Таким образом, можно определить вклад научной экономической школы меркантилизма в развитие концепции конкурентоспособности. Меркантилисты выделили факторы, от которых зависит конкурен-
