Проблемы решения инновационных вопросов воспроизводства многоквартирных домов Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

2. https://regionalrealty.ru/library/chto-takoe-elitnoe-zhile/

3. http://moskvadeluxe.ru/klassifikaciya-elitnogo-zhilya/

4. http://realtymarket.ru/stati-kolleg/Obzor-rinka-elitnoi-nedvijimosti.html

5. http://irkutskstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/irkutskstat/ru/statistics/standards_

of_life/

6. http://38del.ru/analitics/25122014-zp/

7. Б. Гарднер «Американская каста и класс» - научное исследование, 1936 год,

США.

Информация об авторах

Горбачевская Евгения Юрьевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: 89025785034, e-mail: eugorbachevskaya@mail.ru, Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Круталевич Татьяна Михайловна, студентка, тел.: 89501019929, e-mail:ephiopka2008@rambler.ru, Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Information about the authors

Gorbachevskaia E.Iu., Candidate of Economical Sciences, associate professor, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: 89025785034, e-mail: eugorba-chevskaya@mail.ru, Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.

Krutalevich T.M., undergraduate, tel.: 89501019929, e-mail:ephiopka2008@rambler.ru, Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.

УДК 69:003

ПРОБЛЕМЫ РЕШЕНИЯ ИННОВАЦИОННЫХ ВОПРОСОВ ВОСПРОИЗВОДСТВА

МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

© Е.С. Дедюхина

Рассмотрена проблема воспроизводства многоквартирных домов, а также способы решения данной проблемы в Российской Федерации. Затрагиваются вопросы создания и работы Фонда содействия реформированию ЖКХ, описаны его цели и задачи. Произведен анализ результатов деятельности Фонда, а также описаны дальнейшие механизмы решения проблемы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов в Российской Федерации в целом, и в частности в Иркутской области. Указаны недостатки инновационной системы накопления средств на капитальный ремонт многоквартирных домов.

Ключевые слова: капитальный ремонт; Фонд содействия реформированию ЖКХ; Фонд капитального ремонта Иркутской области; многоквартирные дома; инновационные решения; инновационные вопросы.

PROBLEMS CONCERNING SOLUTION TO INNOVATIVE QUESTIONS OF BLOCK

OF FLATS PRODUCTION

© E.S. Dediukhina

We have considered the problem of reproduction of blocks of flats and the possible solutions to this problem in Russian federation. We tackle upon the questions of creation and work of the Housing and Utility Reform Foundation, described its aims and targets. We have analysed the results of this Foundation activities and also described the further mechanisms to solve the problem of capital repair of community property of block of flats in Russian federation in general, and particularly in Irkutsk region. We pointed out to the disadvantages of innovative system of means cumulation nfor the capital repair of blocks of flats.

Key words: Capital repair, Housing and Utility Reform Foundation, Capital repair fund in Irkutsk region, blocks of flats, innovative solutions, innovative questions.

На сегодняшний день в связи с вступлением в силу изменений в Жилищный кодекс РФ, связанных с накоплением средств на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домом (далее МКД), остро встал вопрос о том, что дает гражданам новый закон и почему отказались от предыдущего варианта содействия проведению капитального ремонта в домах жителей России.

На момент создания закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ - 2007 г. в России существовала огромная проблема обветшания жилищного фонда. Большинство домов, возведенных в советские времена, имели высокий процент износа, что требовало проведения работ по их воспроизводству.

Согласно Жилищному кодексу РФ жилищным фондом является совокупность всех домов и построек на территории РФ, отвечающих требованиям ст.15 ЖК РФ «Объекты жилищных прав» и попадающих под определение ст.19 ЖК РФ «Жилищный Фонд».

К аварийному жилому фонду относят жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным приведен в положении, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 47, от 28.01.2006 «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Аварийным дом признается в случаях, когда происходит ухудшение эксплуатационных характеристик его частей или здания в целом в связи с износом. К таким ухудшениям относят деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения [1].

Процедура отнесения многоквартирного жилого дома к категории аварийных состоит в следующем. Собственники или наниматели жилых помещений в многоквартирном доме подают заявление о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в межведомственную комиссию. Наряду с заявлением заявитель представляет заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого дома, необходимых для принятия решения

о признании его пригодным для проживания или нет, а также копии правоустанавливающих документов на жилое помещение.

Комиссия создается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. В состав комиссии входят представители органов исполнительной власти соответствующего уровня, представители органов, уполномоченных на проведение регионального или муниципального жилищного надзора, представители государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической безопасности, представители органов защиты прав потребителей. Помимо указанных представителей, комиссией могут быть привлечены квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса и собственники жилого помещения с правом совещательного голоса [2].

Общий объем жилищного фонда Российской Федерации на 2013 г. составил 3,2 млрд кв. м. Из них - 99,5 млн кв. м ветхий и аварийный жилищный фонд, в котором проживает порядка 5 млн человек.

По данным Росстата на 1 января 2013 года, 45 миллионов человек проживают в домах с износом от 30 до 65 %, что составляет 949,5 млн кв. м, что составляет почти треть от общего жилого фонда Российской Федерации [3]. Если, не принимать меры по ликвидации износа жилых домов, с каждым годом эта цифра будет увеличиваться.

Для решения проблемы воспроизводства жилого фонда есть два пути. Это замещение старых домов путем возведения новых либо проведение ремонтно-восстановительных работ в уже существующих домах.

Ежегодно в России возводится около 100 млн кв. м жилья, но лишь 15 % населения страны могут себе позволить приобрести новую квартиру за собственные средства [ 4].

Последние 10 лет в Российской Федерации, в том числе и в Иркутской области, отмечается динамика роста вновь вводимых жилых площадей. Так, в 2013 году в Российской Федерации введено около 70 500 млн кв. м, что на 5 млн кв. м больше, чем в предыдущем году. В Иркутской области в 2013 году введено 973 тыс. кв. м жилья, что тоже выше, чем показатели предыдущего периода.

В связи с тем, что основной формой воспроизводства жилого фонда последние годы являлось новое строительство, более пристального внимания требует второй путь.

Под капитальным ремонтом зданий понимается замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок которых определяет срок службы многоквартирного дома в целом) и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также устранение, в необходимых случаях, последствий функционального (морального) износа конструкций и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, т. е. проведение модернизации зданий. При капитальном ремонте ликвидируется физический (частично) и функциональный (частично или полностью) износ зданий [5].

Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.

Он подразделяется на комплексный капитальный ремонт и выборочный.

Комплексный капитальный ремонт - это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие всё здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.

Выборочный капитальный ремонт - это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленный на полное возмещение их физического и частично функционального износа [5].

Основной проблемой в случае проведения капитального ремонта жилого фонда является поиск источников финансирования.

В последние годы в общем объеме жилого фонда неуклонно растет доля частного. Частная собственность значительно увеличивает занимаемый объем в жилищном фонде. В 2013 году частный жилищный фонд составил порядка 88 % от всего жилищного фонда.

Динамика формирования частного жилого фонда РФ, % от общего жилого фонда

В соответствии ЖК РФ собственник в ответе за свою собственность, в связи с этим государство постепенно снимает с себя бремя по содержанию жилого фонда страны.

Поэтому в 2007 году Правительством РФ было принято решение о создании Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, который взял на себя обязательство по софинансированию капитального ремонта МКД, посредством деятельности фонда государство надеялось воспитать в жильцах многоквартирных домов более ответственных собственников.

Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее -Фонд) является некоммерческой организацией, созданной в форме государственной корпорации.

Целями деятельности Фонда являются:

- создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан;

- стимулирование реформирования жилищно-коммунального хозяйства;

- формирование эффективных механизмов управления жилищным фондом;

- внедрение ресурсосберегающих технологий.

В частности одна из целей Фонда направлена на разработку и реализацию актуальных программ и современных организационно-экономических механизмов, позволяющих повысить инвестиционную привлекательность комплекса ЖКХ, снизить его издержки на производство услуг и потерь при их транспортировке.

Для достижения целей, перед Фондом были поставлены следующие задачи:

- содействие и финансирование за счет средств Фонда региональных адресных программ по капитальному ремонту МКД и переселению граждан из ветхого и аварийного жилого фонда;

- создание методологических указаний и нормативной базы для грамотной работы субъектов Российской Федерации в рамках программы софинансирования Фонда;

- контроль над реализацией адресных программ, выполнением условий предоставления финансовой поддержки, целевым использованием средств Фонда;

- управление временно свободными средствами Фонда.

Фонд получил от государства единоовременное вложение в виде 240 млрд рублей. Бюджет, выделяемый для проведения мероприятий по ремонту и расселения на один финансовый год на все субъекты РФ, не должен превышать 30 % от всех средств фонда. Для возвращения средств фонду разрешено размещать свои свободные средства в различных отраслях промышленности для получения дивидендов.

Одной из задач фонда являлось проведение капитального ремонта жилых домов, а также расселение аварийного жилья субъектов РФ.

Для получения финансовой поддержки за счет средств Фонда высшее должностное лицо субъекта РФ подает в Фонд заявку с приложением региональной адресной программы и всех требующихся документов.

Иркутская область тоже учувствовала в программах софинансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилого фонда.

В 2007 году был произведен расчет, по которому субъекты РФ получили лимит средств, предоставленный для реформирования ЖКХ на весь период существования данной программы. Иркутская область имела право на использование 4 048 383,441 тыс. руб, из них 60 % выделено на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, что составило 2 429 030,065 тыс. руб, а 40 % на переселение граждан из аварийного жилищного фонда [6].

Стоит отметить, что лимит был определен до окончания программы в 2012 году. Однако в 2010 году Фонд дополнительно получил 15 млрд руб., а 24 июля 2013 года работа Фонда продлена до 1 января 2018 года.

Также была установлена минимальная доля финансирования капитального ремонта многоквартирных домов за счет средств субъектов РФ: для Иркутской области этот показатель составил в 2008 г. - 27,68 %, в 2009-2010 гг. - 6,92 %, в 2011-2012 гг. - 25,52 %, в 2013-2015 гг. - 53,01 %. Наряду с этим, доля средств собственников жилья составляла не менее 5 % стоимости капитального ремонта до 2013 года, и не менее 15 % после 2013 года [1].

За период 2008-2013 гг. было отремонтировано 6 645 тыс. кв. м или 2038 многоквартирных домов, а также расселен аварийный жилой фонд, площадью 81 117,66 кв. м, что составляет порядка 21 % всего аварийного фонда области.

Таблица 1

Распределение средств по видам работ, проведенных в многоквартирных домах

Вид работ Доля в общей стоимости ремонтных работ

Ремонт фасадов 17,15 %

Ремонт подвалов 1,61 %

Ремонт лифтов 7,42 %

Ремонт крыш 30,55 %

Установка приборов учета 1,84 %

Ремонт инженерных систем 40,67 %

Энергоаудит 0,76 %

Как видно из таблицы, большинство работ приходится на ремонт инженерных систем. Наряду с крышей и фасадом, эти виды работ самые дорогостоящие.

Всего за период деятельности Фонда с 2008 года по программам капитального ремонта многоквартирных домов приняты решения о предоставлении финансовой поддержки по 651 заявке 82 субъектов РФ на общую сумму 220,24 млрд рублей (с учетом софинансирования субъектов и собственников жилых помещений в МКД - 315,15 млрд рублей), что позволило отремонтировать 141,95 тыс. домов, общей площадью

427,07 млн кв. м, улучшив условия проживания 18,4 млн человек. Эти достижения значительные, но недостаточные. При сохранении существующих объемов капитального ремонта в ближайшие 10 лет порядка 300-400 млн кв. м жилья в России придет в состояние, непригодное для проживания людей [6].

Существование Фонда улучшило ситуацию, но не решило проблему недоремонта

МКД.

Для более эффективного решения проблемы капитального ремонта жилого фонда были внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, в соответствии с которыми на собственников помещений многоквартирных домов возложена обязанность по выплате взносов на капитальный ремонт общего имущества. В связи с этим с 2014 года в России введена новая система финансирования капитального ремонта многоквартирных домов. Если до 2014 года имело место добровольное участие собственников помещений в финансировании капитального ремонта, то с 2014 года это участие стало обязательным.

В соответствии с новой системой финансирования субъекты РФ обязаны были принять региональную программу капитального ремонта, которая должна содержать:

- перечень всех МКД, расположенных на территории субъекта РФ;

- перечень работ по капитальному ремонту в каждом многоквартирном доме;

- перечень работ по капитальному ремонту в многоквартирном доме, который может финансироваться за счет средств субъекта РФ;

- плановый год проведения капитального ремонта для каждого многоквартирного

дома.

20 марта 2014 года постановлением правительства Иркутской области утверждена региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области на 2014-2043 годы. Целью программы является планирование и организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области.

В результате реализации программы планируется провести капитальный ремонт -

14 730 жилых домов, общая площадь которых составляет 49, 617 млн кв. м. Планируемая стоимость капитального ремонта в ценах 2013 года составит 60 283, 031 млн руб.

Программой установлен список жилых домов, нуждающихся в капитальном ремонте и перечень необходимых работ по каждому объекту [7].

Данный перечень включает в себя, следующие виды работ:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, вентиляции, систем противопожарной автоматики и дымоудаления;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши, в том числе устройство выходов на кровлю, ремонт или замену надкровельных элементов, ремонт или замену системы водоотвода с заменой водосточных труб и изделий;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в том числе ремонт отмостки;

5) утепление и ремонт фасада, в том числе ремонт балконов, утепление, ремонт или замену окон в составе общего имущества, входных наружных дверей, ремонт и утепление цоколя;

6) ремонт или замену мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления, установку промывочных устройств для мусоропроводов, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств - для домов с отметкой лестничной площадки верхнего этажа

15 метров и выше;

7) ремонт фундамента многоквартирного дома;

8) работы по благоустройству и озеленению земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

9) разработку проектно-сметной документации на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

10) оказание услуг по проведению строительного контроля в процессе капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме [7].

Распределение общей стоимости капитального ремонта домов, включенных в программу, по видам работ представлено в таблице 2.

Таблица 2

Вид работ Стоимость, тыс. руб. Доля в общей стоимости ремонтных работ, %

Ремонт крыш 5 954 078 ,886 10

Ремонт фасадов 5 646 947, 656 9

Ремонт подвалов 8 722 725 ,567 14

Ремонт внутридомового инженерного оборудования 36 087 563, 223 60

Ремонт фундаментов - -

Замена, модернизация лифтового оборудования 3 871 715, 448 6

Установка, ремонт и замена общедомовых ПУ - -

Итого 60283030,78 100

Необходимость решениия проблемы капитального ремонта жилого фонда в нашей стране назрела уже давно. Создание накопительной системы для решения данного вопроса, безусловно, необходимо, но имеется ряд недостатков в предложенном механизме формирования фондов. Не совсем ясно, каким образом будет функционировать система аккумулирования и управления накоплениями собственников, не понятны источники бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов и их объемы, предусмотренные на софинансирова-ние региональных программ капитального ремонта. Наряду с этим, собственники более новых многоквартирных домов будут спонсировать проведение капитального ремонта более старых многоквартирных домов.

Несмотря на то, что принимаются меры по сокращению количества жилых домов, нуждающихся в проведении ремонтных работ, проводимых мероприятий недостаточно.

Для эффективного решения проблем воспроизводства жилого фонда страны необходимо усовершенствование существующих механизмов и внедрение новых.

Статья поступила 25.08.2015 г.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции. Утв. Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г.

2. Дедюхина Е.С. Проблемы ветхого и аварийного жилого фонда при реализации инновационных решений в жилищно-коммунальном хозяйстве // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2014. № 4 (9). С. 19-25.

3. Сайт Федеральной службы государственной статистики. [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru/

4. Сайт Информационно-Аналитического портала RWAY [Электронный ресурс]. URL : http://www.rway.ru/

5. Дедюхина Е.С., Добышева Т.В., Неудачин Е.А. Источники и способы финансирования капитального ремонта и общего имущества многоквартирных домов с использованием инновационных механизмов //Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2014. № 2 (7). С. 13-19.

6. Сайт государственной корпорации фонда содействия реформированию ЖКХ [Электронный ресурс]. URL: http://fondgkh.ru/

7. Региональная программа общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области на 2014-2043 годы. Утв. постановлением правительства Иркутской области от 20 марта 2014 года № 138-пп.

Информация об авторе

Дедюхина Екатерина Сергеевна, старший преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: 89501298269, е-mail: ded_es@mail.ru, Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Information about the author

Dediukhina E.S., senior teacher, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: 89501298269, е-mail: ded_es@mail.ru, Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.

УДК 332. 812. 123

МОДЕЛЬ «СБАЛАНСИРОВАННОЙ СИСТЕМЫ ПОКАЗАТЕЛЕЙ» КАК АЛЬТЕРНАТИВА ПРОГРАММЕ «ЖИЛЬЕ ДЛЯ РОССИЙСКОЙ СЕМЬИ»

© К.В. Демьянов

В статье детально рассмотрена ситуация с жильем в Российской Федерации и Иркутской области в частности. Выявлен ряд причин, негативно влияющий на реализацию мероприятий, направленных на решение проблемы обеспеченности населения жилой площадью. Проведен анализ методики определения величины потенциального спроса в рамках программы «Жилье для российской семьи», используемой государством в качестве основного инструмента в решении жилищной проблемы, существующей в регионах. Установлен ряд причин, действие которых снижает область использования разработанной методики, не позволяющей осуществлять комплексный подход к решению жилищной проблемы в стране. Обосновано использование вероятностных подходов, позволяющих с необходимой точностью определять потребность населения в жилой площади. Разработана и предложена модель «сбалансированной системы показателей», позволяющая комплексно подходить к решению жилищной проблемы путем достижения состояния равновесия между возникающим спросом на жилую недвижимость и существующим предложением на рынке жилья в стране. Проведен совокупный расчет необходимого для воспроизводства количества жилья, доказывающий эффективность комплексного подхода к решению жилищной проблемы в регионах на примере Иркутской области.

Ключевые слова: жилищная проблема; сбалансированные показатели; математическое прогнозирование; потенциальный спрос; ретроспективные данные, обеспеченность жильем; воспроизводство жилищного фонда.