CC BY
217
♦
♦
ответствующих региональных и муниципальных бюджетов необходимо существенно расширить перечень собственных доходных источников на основе предложенной трактовки собственных бюджетных доходов; завершить инвентаризацию земли и иного субфедерального и муниципального имущества, упорядочить системы оценки налоговой базы местных налогов, стимулировать развитие малого бизнеса и др.;
- приоритетным является достижение безопасной финансовой самодостаточности территорий и сбалансированности бюджетов на основе развития собственного налогового потенциала и сокращения доли внутрирегиональных трансфертных платежей, что потребует переориентации стратегии формирования бюджетных доходов на усиление стимулирования формирования собственной налоговой базы;
- необходима разработка конкретных механизмов использования инструментов муниципальной собственности для развития доходного потенциала муниципальных бюджетов на основе анализа видового состава имущественного комплекса территорий, увеличения поступлений от государственных и /или муниципальных предприятий, инвентаризации отсроченной, просроченной, иной задолженности бюджетам и ее реструктуризации;
- принципиально важными являются разработка и императивное оформление доходных (бюджетно-налоговых) паспортов региона и входящих в его состав муниципалитетов, отражающих потенциальные возможно -сти региона по укреплению доходной базы территориальных бюджетов и формированию системы внутрирегионального бюджетного регулирования на основе отказа от концепции всеобщего выравнивания территорий.
Стратегия регионального развития доходного потен -циала территориальных бюджетов должна опираться на механизм дифференцированного подхода к регулированию доходов бюджетов средствами финансовой помощи из вышестоящих бюджетов.
Критерии такой дифференциации могут быть услов -но поделены на две группы, характеризующие объективные и субъективные факторы . К числу объективных критериев мы относим показатели, характеризующие промышленный потенциал региона, природные ресурсы, природно-климатические условия, структуру населения и т.д. К субъективным - показатели активности усилий администраций, налоговых органов, качества планирования бюджетных доходов и др.
Таким образом, в качестве магистральных стратегических направлений развития доходного потенциала бюджетов региона рассматриваются пути и механизмы повышения уровня обеспеченности региональных и муниципальных бюджетов собственными доходами в рамках совершенствования налоговых механизмов на основе инвентаризации земли и иного субфедерального и муниципального имущества, упорядочения системы оценки налоговой базы местных налогов, развития малого бизнеса и прочего, а также наращивание неналогового потенциала путем регулирования доходов от собственности на основе анализа видового состава имущественного комплекса территорий, увеличения поступле -ний от государственных и/или муниципальных предприятий, инвентаризации отсроченной, просроченной, иной задолженности бюджетам и ее реструктуризации. В развитие реформы местного самоуправления и принципов бюджетного федерализма разработаны подходы и механизм стимулирования территорий к финансовому са -мообеспечению, предполагающие группировку муниципальных образований на основе системы минимальных пороговых значений критериев экономической самодостаточности территорий, влияющих на самодостаточность местных бюджетов, а также принятие дифференцированных по группам муниципальных образований решений о формах финансовых гарантий и помощи.
УДК 336:338.4
ПРИНЦИПЫ И ОСОБЕННОСТИ ОПЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
О.В. Гуреева,
ассистент кафедры финансов, СГСЭУ
ВЕСТНИК. 2007. № 19(5)
Экономическая оценка земли сельскохозяйственного назначения является сложной, комплексной проблемой. С одной стороны, земля является средством производства, с другой - источником доходов, имеет природное происхождение и ограниченное обращение. Оценка земель сельскохозяйственного назначения важна не только для сельского хозяйства, но и для экономики страны в целом. Развитию и становлению современной методологии оценки земли предшествует богатая многовековая практика и развитие теории землепользования в России и за рубежом.
Россия исторически - аграрная страна. В центре ее социально-эконо -мической политики всегда находились земельная собственность и земельные отношения, а земельно-оценочная деятельность была одним из глав -ных направлений государственной политики. Отечественная оценка земли, ее виды и формы, подходы и методы формировались на протяжении нескольких столетий.
Выделим основные периоды развития оценки земель сельскохозяйствен -ного назначения в России.
1. Конец XV в. Возникновение оценки земли и формирование простейших подходов к оценке земли1. Оценка земель проводилась поэтапно: со-
ставлялось описание земельных участков, их измерение, а затем осуществлялась качественная оценка земель. Таким образом, предпринимались шаги к класси -фикации сельскохозяйственных земель и проведению оценки в рамках сформированных групп по принципу качества земель.
2. XVII в. Оценка земельных участков сельскохозяй -ственного назначения приобретает элементы системно -го подхода, учитывается комплекс параметров: право -вой статус земельных владений - вотчина или поместье; подсчитывается количество крестьянских дворов (жилых и пустых); анализируется структура земельных угодий (пашня, сенокос, лес, поросшие земли и т.п.); изучается качество земель («лучшие», «средние», «худ -шие»), на базе которого затем проводиться оценка2.
3. XVIII в. В связи с преобразованием общегосударственных межевых оценочных работ возрастает необ -ходимость оценки земельной собственности. В ходе данных преобразований вырабатывается подход к оценке крестьянских дворов «не по воротам, не по дымам изб -ным, но по владению земли и по засеву на том его вла -денье»3.
4. XIX в. В официальных документах появляется термин «оценка земли», который постепенно становится общепринятым в русской оценочной практике. Рефор -ма 1861 г. создает новые условия для проведения госу -дарством земельно-оценочных работ, включающих учет, изучение, описание и оценку земель как объекта нало -гообложения. Вырабатываются основные методические принципы к оценке сельскохозяйственных земель.
5. Конец XIX в. - начало XX в. Важнейшей задачей становится оценка земельных угодий. Основной подход формируется на базе рассмотрения сельхозугодий од -новременно как источника доходов и как предмета сдел -ки купли -продажи. Возникают различные методики оценки земли, характерной чертой которых является оценка по стоимости или по доходности агроклиматической о ценки.
Проанализируем методы и подходы, а также их применение к оценке земель сельскохозяйственного назначения, которые сложились на сегодняшний день. Методы определения стоимости земельных участков, представляющих собой объекты не только природы, но и хозяй -ствования, учитывают сформировавшиеся исторические принципы, на базе которых земельные участки вовлека -ются в хозяйственный оборот. Принципы отражают направление, тенденции поведения хозяйствующих субъектов в рыночной среде. По источникам формирования эти принципы можно представить в следующем виде:
- основанные на представлениях пользователя;
- связанные с критериями рыночной среды;
- связанные с особенностями земельных участков;
- вытекающие из критерия наилучшего и наиболее эффективного использования.
Данные принципы применимы ко всем видам объектов оценки. Их состав и практическая направленность могут меняться в зависимости от назначения оценки и характеристик самого оцениваемого объекта. Предметом оценки стоимости земельного участка сельскохозяй -ственного назначения является не сам по себе земель -ный участок, а стоимость правомочий, вытекающих из различных прав на земельный участок и дающих воз -можность получать определенные выгоды. При оценке
рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения предметом оценки является рыночная стоимость права собственности на земельный участок.
На сегодняшний день понятие «земельный участок» законодательно не определено, несмотря на то, что в соответствии со ст. 389 гл. 31 «Земельный налог» Налогового кодекса РФ объектом налогообложения является земельный участок4. На практике наиболее часто встречается понятие «землевладение», чем понятие « земельный участок». Данный факт неопределенности в законодательстве затрудняет определение объекта оценки.
Рыночная оценка земель сельскохозяйств енного назначения зачастую проводится, когда отсутствует выделение оцениваемого участка в натуре. Это обстоятельство вступает в противоречие с требо ванием к проведению рыночной оценки земельных участков вообще, которые на момент оценки должны быть обособлены, выделены и соответствующим образом оформлены. Поэтому при определении объекта оценки целесообразно говорить об оценке в границах контура земельного участка.
Для проведения оценки в границах контура земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются (ст. 77 Земельного кодекса РФ)5: сельскохозяйственные угодья (паш -ня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения); земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции ; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных имений, замкнутые водоемы.
Вышеуказанные объекты являются отдельными объектами оценки в рамках оценки в границах контура земельного участка сельскохозяйственного назначения. Кроме того, указанные объекты соответствуют объектам оценки части сельскохозяйственного имущества, рассматриваемым Европейскими стандартами оценки6 и проектом нового Международного руководства по оценке сельскохозяйственного имущества, входящего в состав Международных стандартов оценки7.
Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного зонирования территорий.
Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Под рыночной стоимостью земельного участка сельскохозяйственного назначения понимают наиболее вероятную цену продажи участка на конкурентном рынке и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.
Особенности оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения как объекта оценки в части природной составляющей и как объекта оценки в части экономической составляющей определяются факторами, влияющими на стоимость земли, способами ведения сельскохозяйственного производства и сущностью технологических процессов.
Особенности природно-климатических условий, земельно-оценочные характеристики той или иной зоны можно обозначить как «качество земли». П риродно-кли-матические условия определяют тип и основные направления ведения сельскохозяйственного производства, а также выбор наилучших или наиболее доходных для определенного района культур. Качество земли сказы -вается прежде всего на урожайности сельскохозяйственных культур и в меньшей степени - на уровне материальных и трудовых затрат, что, в свою очередь, влияет на выход валовой продукции и, в конечном счете, на величину земельной ренты, а затем, как следствие, на рыночную стоимость земельного участка.
При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо учитывать технологические свойства, так как данный фактор влияет на урожайность сельскохозяйственных культур и на продуктивность земельных участков сельскохозяйственного назначения. Эти свойства проявляются через условия рельефа.
Технологически свойства влияют на возможности многоцелевого (или ограниченно целевого) использования земельного участка и тем самым на себестоимость единицы сельскохозяйственной продукции. К технологическим свойствам земельного участка относятся размеры и конфигурация, степень расчлененности рельефа, наличие на участке насыпей, выемок, крупных камней и других объектов, затрудняющих эффективное использование участка, состав и свойства грунтов и многие другие особенности природного и антропогенного характера.
Особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения как объекта оценки в части экономической составляющей проявляются в следующем.
При оценке сельскохозяйственных земель необходимо учитывать жесткое законодательное ограничение на разрешенное использование. При этом главным условием рыночной оценки остается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, на применение которого, кроме ограничения на разрешенное использование, должны быть наложены условия и учтены особенности сельскохозяйственного зонирования территории.
Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка под сельскохозяйственные угодья складывается из разработки для него оптимальной структуры посевных площадей, в частности системы севооборотов, применения эффективной системы удобрений, системы обработки почвы, защиты растений от вредителей и болезней сельскохозяйственных культур, оптимального режима орошения, механизации элементов возделывания культуры. Для реализации данного фактора природная составляющая требует тщательной проработки.
Для земельных участков под капитальными строениями, сооружениями, используемыми для производ -ства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, и занятых замкнутыми водоемами,
которые могут использоваться для предпринимательской деятельности, наилучшее и наиболее эффективное использование реализуется посредством рассмотрения различных вариантов использования в рамках разрешенного использования и выбора варианта, дающего максимальную стоимость.
При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо использовать затраты , учи -тывающие природные условия сельскохозяйственного производства, и возможности современных интенсивных технологий выращивания сельскохозяйственных культур, обеспечивающих не только достижение оптимального уровня урожая сельскохозяйственных культур, но и сохранение плодородия почв8.
Среди особенностей оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения в части экономической составляющей можно выделить местоположение. Исследования показали, что влияние местоположения на стоимостную оценку сельскохозяйственных земель гораздо шире и проявляется через множество факторов, его характеризующих, в частности через местонахождение по отношению к рынкам сбыта или пунктам реализации произведенной сельскохозяйственной продукции, базам снабжения промышленными материально -техническими средствами, необходимыми для ведения сель -скохозяйственного производства, городам, влияющим на состояние производственной и социальной инфраструктуры , а также плотность (численность) населения в зонах влияния рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, к которым тяготеют хозяйства9.
Учет фактора местоположения при оценке рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения позволяет получить более адекватный результат, отражающий реальную стоимость. Цены на земельные участки с аналогичными почвами и технологическими свойствами в пределах крупного землепользования могут заметно различаться в зависимости от местоположения этих участков, так как условия для хозяйственного их использования (с точки зрения затрат) могут быть существенно различными.
Несмотря на большое количество факторов, формирующих стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения, все они в итоге проявляются в нескольких показателях, а именно - земельной ренте и рыночной стоимости земельного участка10. Данные факторы учитываются при выборе методов оценки, определении исходных показателей для расчета и оценки реалистичности и приемлемости полученных результатов.
Основными методами оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения являются методы сравнительного и доходного подходов. В условиях неразвитости российского земельного рынка и отсутствия информации о сделках с земельными участками методы доходного подхода становятся основными.
В зависимости от применяемых методических подходов к определению рыночной стоимости земельных участков земли сельскохозяйственного назначения можно объединить в следующие группы. К первой группе относят земли, пригодные под пашню, сенокосы, пастбища; занятые на дату оценки залежью; многолетними насаждениями; внутрихозяйственными дорогами; коммуникациями; древесно-кустарниковой растительностью , предназначенной для обеспечения защиты земель
♦
♦
от воздействия негативных (вредных) природных, ант -ропогенных и техногенных явлений; замкнутыми водо-емами, которые могут использоваться исключительно для обеспечения внутрихозяйственной деятельности; некапитальными зданиями, строениями, сооружениями. Ко второй группе - земли, занятые капитальными зда -ниями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. К третье группе - земли, занятые замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности.
Выбор того или иного подхода к оценке земельного участка обусловлен механизмом образования дохода. Так, для земельных участков, пригодных под пашню, сенокосы, пастбища, занятых на дату оценки залежью, земельных участков под многолетними насаждениями, земельных участков, занятых замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предприниматель -ских целей, характерен механизм рентного образования дохода (т.е. основным фактором, формирующим доход, является земельный участок). Для земельных участков, занятых капитальными зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственно й продукции, характерен иной механизм образования дохода: основ -ной поток формируется за счет функционирования объекта недвижимости, земельный участок вносит вклад лишь в формирование дохода от объекта. Для земельных уча -стков, которые имеют вспомогательное значение, т.е. уча -ствуют в формировании совокупного дохода как неотделимая часть, вклад в формирование потока дохода незначителен, т.е. на них приходится часть дохода, сфор -мированного за счет земельного участка под пашню, сенокосы , пастбища или объекты недвижимости.
Рыночную стоимость земельных участков, пригодных под пашню, сенокосы, пастбища, земель, занятых на дату оценки залежью, земельных участков под многолетни -ми насаждениями, земельных участков, занятых замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предпринимательских целей, рассчитывают преимущественно методом капитализации земельной ренты, так как данный метод наиболее точно отражает механизм рентного образования дохода.
Определение рыночной стоимости земельных участков под капитальными зданиями, строениями, сооружениями , используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, и занятых замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности (т.е. для той группы земельных участков, которая формирует основной денежный поток за счет функционирования объекта недвижимости) осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р.
Как правило, при оценке рыночной стоимости данных земельных участков можно использовать методы сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.
Метод капитализации земельной ренты для оценки земельных участков, отнесенных ко второй и третьей
группе, где основной денежный поток формируется за счет объекта недвижимости, неприменим. Методы сравнения продаж, остатка, предполагаемого использования, распределения, выделения для земли являются наибо -лее эффективными при оценке рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Метод сравнения продаж широко используется при наличии развитого земельного рынка, где имеется обширная системати-зиро ванная информация по всему спектру проведенных сделок с аналогичными объектами. При оценке земельных участков, отнесенных ко второй и третьей группе, данный метод является наиболее предпочтительным. При отсутствии информации по сделкам с аналогичными объектами в регионе применяются методы остатка и предполагаемого использования. Сложность применения данных методов связана с отсутствием развитого рынка аренды объектов недвижимости и с возможностью верно определить стоимость строительства объектов недвижимости, так как данных о физических параметрах зданий и сооружений может не быть. Чтобы при -менить метод распределения, требуется провести масштабное исследование по определению доли земли в общей стоимости объекта недвижимости. Кроме того, сложность реализации данного метода может быть связана с отсутствием в регионе достаточной информации о сделках с объектами недвижимости.
Таким образом, анализ принципов и особенностей оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения показал, что основа оценки - агроклиматическая оценка, т.е. изучение температурного режима, качества и типа почв, урожайности и экономической классификации земель; адекватная методика оценки земельных участков должна базироваться на принципах рентной экономики и на принци пах оценки; особенности оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохо -зяйственного назначения накладывают ограничения на выбор и применение подходов и методов оценки; выбор того или иного подхода к оценке земельного участка обусловлен механизмом образования дохода; расчет основных параметров, формирующих рыночную стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения, требует тщательной проработки.
1 См.: Антонов В.П. Оценка земли. Владимир: Посад, 1997.
2 См.: Зиночкин А.Г. Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий. М.: Экономииздат, 1963.
3 Посашков И.Т. Книга о скудости и богатстве и другие сочинения. М.: Изд-во АН СССР, 1951.
4 См.: Налоговый кодекс РФ. Ч. 1 от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ. Ч. 2 ст 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ.
5 См.: Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 1 36-ФЗ.
6 См.: Европейские стандарты оценки / Пер. с англ. Г.И. Мике-рина, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова. М.: ООО «Россий -ское общество оценщиков», 2003.
7 См.: Международные стандарты оценки / Пер. с англ. под ред. Г.И. Микерина, Н.В. Павлова. М.: Интер-реклама, 2003.
8 См.: Медведева О.Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества // Приложение к журналу «Имущественные отношения в Российской Федерации». М., 2004.
9 См.: Коптев-Дворников В.Е., Цыпкин Ю.А. Оценка земель сельскохозяйственных предприятий. М.: Юнити, 2000.
10 См.: Медведева О.Е. Указ. соч.
