CC BY
216
вых, возрастает потребность во все большей гибкости и инновационной направленности российской экономики , а удовлетворить эту потребность могут только успешно развивающиеся субъекты малого предпринимательства. Во-вторых, как показывает мировой опыт, малые предприятия всегда испытывают проблемы и нуждаются в поддержке со стороны государства, отличаются только причины проблем и необходимые инструменты поддержки. Невозможно создать раз и навсегда успешно работающую систему поддержки и развития малого предпринимательства; эта система постоянно должна модернизироваться и отвечать новым запросам субъектов малого предпринимательства. Поэтому в перспективе государственная политика по развитию субъектов малого предпринимательства в России должна учитывать два основных направления: во-первых, постоянное совершенствование внешних условий (бизнес-климата) для развития малого предпринимательства и, во-вторых, постоянное совершенствование системы государственных мер по поддержке малого предпринимательства.
Таким образом, если создать соответствующие условия, обеспечивающие комплексную поддержку малого бизнеса на общегосударственном и региональном
уровнях, и возможности для его относительно безрискового финансирования, получения нормальной нормы прибыли, то денежные средства инвесторов, в том числе и банковского сектора, неизбежно устремятся в малый бизнес, содействуя тем самым не только фи -нансовой устойчивости, становлению и развитию последнего, но и повышению на этой основе эффективности российской экономики в целом.
1. Малое предпринимательство в России. 2007: стат. сб. М.: Госкомстат России, 2007.
2. Постановление Правительства РФ от 22 апреля 2005 г. № 249 «Об условиях и порядке предоставления средств федерального бюджета, предусмотренных на государственную поддержку малого предпринимательства, включая крестьянские (фермерские) хозяйства»
3. Тезисы выступления министра экономического развития Российской Федерации Э.С. Набиуллиной на Всероссийском форуме « Малый и средний бизнес - основа социальноэкономического развития России в ХХ1 веке» 26 мая 2008 г // www.ekonomy.gov.ru
4. Федеральный закон от 22 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации (с изм. от 18 октября 2007 г.).
УДК 332.62
ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
О.В. Гуреева,
старший преподаватель кафедры финансов,СГСЭУ
ВЕСТНИК. 2008. № 4(23)
По мере становления рыночных отношений в России земля постепенно становится товаром - объектом хозяйственного оборота. Как любой товар земля имеет потребительную и рыночную стоимость.
Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий, а также земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Согласно российскому законодательству, земельными участками сельскохозяйственного назначения являются земельные участки за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства. Следует отметить, что предметом определения стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения является не сам по себе земельный участок, а стоимость правомочий, которые вытекают из прав на участок земли, и дают право получать выгоды и полезность.
Для проведения оценки в границах контура земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются (ст. 77 Земельного кодекса РФ) [2]:
- сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);
- земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных имений, замкнутые водоемы.
Перечисленные объекты являются отдельными объектами оценки в рамках оценки в границах контура земельного участка сельскохозяйствен-
ного назначения. Кроме того, указанные объекты соответствуют объектам оценки части сельскохозяйственного имущества, рассматриваемым Европейскими стандартами оценки [1] и проектом нового Международного руководства по оценке сельскохозяйственного имущества, входящего в состав Международных стандартов оценки [5].
Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощимого и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного зонирования территорий.
На цену земель сельскохозяйственного назначения оказывают влияние следующие категории факторов:
- экономические факторы,
- физические факторы,
- социальные факторы,
- местоположение (удаленность от города, наличие водоемов),
- развитие транспортных сетей,
- коммунальное обеспечение,
- экологическая безопасность,
- платежеспособность покупателей в том или ином регионе,
- юридические, административные и политические факторы.
Под влиянием этих факторов увеличивается или уменьшается спрос на земельные участки и регулируется рыночная цена на них.
Экономические факторы определяются доходом, получаемым с этого участка, инвестициями, произведенными на данной территории.
Социальные факторы помогают объяснить характер землепользования, спрос на землю и ее цену. Социологи утверждают, что у людей есть базовые потребности в приобретении земли и в общении с окружающими . Эти потребности проявляются, с одной стороны, в стремлении людей «группироваться» вокруг городских центров, а с другой стороны, - в разных вариантах землепользования. При выборе варианта землепользования не последнюю роль играют соображения престижа, когда люди стремятся завладеть конкретным участком земли по причинам социального и экономического характера. Эти мотивы приводят к так называемым «вторжениям» или «последовательным сменам» варианта землепользования. «Вторжение» происходит, когда какая-то группа людей, например вышедших на пенсию, хочет приобрести участки земли на берегу водоема для жилой застройки или расширить имеющиеся в собственности территории и улучшить свое положение. Последовательная смена происходит, когда новая группа людей заменяет старую, например группу населения, занимавшегося преимущественно рыболовством. Такие изменения происходят до тех пор, пока не наступит нов ое равновесие с четко выраженным иным вариантом землепользования. Вариант землепользования и стоимость земельных участков зависят и от других факторов социального характера - возрастной структуры и уровня образования населения, кримино-генности обстановки, чувства собственности.
Юридические, административные и политические факторы могут влиять на спрос как положительно, так и отрицательно. Политика предоставления разного
рода льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика могут либо стимулировать, либо подавлять экономическое развитие в целом и спрос на землю в частности. Местные уровни самоуправления часто проводят программы стимулирования или ограничения освоения земли через такие механизмы, как налогообложение, зонирование, контроль землепользования и ставки арендной платы. На спрос также влияет качество услуг, предоставляемых местной администрацией: дорог, школ, общественного транспорта, состояния милицейской и противопожарной службы и т.д.
Физические факторы, окружающая среда и характеристика местоположения являются определяющими для стоимости земельных участков в пределах города или какой-то иной территории. При анализе таких факторов важно четко разграничивать, с одной стороны, характеристики собственно участка, к числу которых можно отнести размер, топографию и другие физические параметры, а с другой стороны, - показатели местоположения, которые описывают участок с точки зрения его расположения относительно центра, автострады, школ, магазинов или свалки мусора. Первая группа факторов влияет на стоимость земли постольку, поскольку собственник участка может воспользоваться присущими участку характеристиками, а вторая группа признаков влияет на стоимость косвенно: насколько близки и доступны те или иные, внешние по отношению к данному участку, объекты.
Взаимодействие всех этих факторов определяет текущие рыночные цены и учитывается при проведении оценки земель сельскохозяйственного назначения.
Факторы, через которые проявляются особенности оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, можно разделить на две группы: первая группа - в части природной составляющей, вторая группа - в части экономической составляющей.
Рассмотрим особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения как объекта оценки в части природной составляющей.
Природно-климатические условия определяют тип и основные направления ведения сельскохозяйственного производства, выбор наилучших или наиболее доходных для определенного района культур. Природная составляющая сказывается в большей степени прежде всего на урожайности сельскохозяйственных культур и в меньшей степени - на уровне материальных и трудовых затрат, что в свою очередь влияет на выход валовой продукции и, в конечном счете, на величину земельной ренты, и, как следствие, на стоимость земельного участка [6. С. 35 - 40].
Природная составляющая включает в себя следующие основные компоненты: плодородие почвы, состояние участков по рельефу и конфигурации, климатические условия. То или иное сочетание данных факторов может оказывать прямо противоположное влияние на результативные показатели сельского хозяйства.
Плодородие влияет на урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность земельных участков. Различают естественное, искусственное и экономическое плодородие земли. Естественное плодородие -
свойство, данное природой, определяемое ее физикохимическими свойствами. Искусственное плодородие создается в результате развития производительных сил общества. Экономическое плодородие представляет собой синтез естественного и искусственного плодородия, характеризуя уровень производительности труда, способность земледелия реально использовать естественное плодородие почвы.
Почвы выполняют многочисленные общеэкологические и хозяйственные функции. С точки зрения выполнения общеэкологических функций они определяют нормальный режим биосферы, качество и чистоту воды и воздуха. Почвы являются экраном, удерживающим в биосфере важнейшие биофильные элементы от геохимического стока в океан и играют роль физи-ко -химического и биологического поглотителя и нейтрализатора многих токсических соединений загрязнителей.
С точки зрения выполнения хозяйственных функций продуктивные земли обеспечивают получение разнообразных видов питания растительного и животного происхождения, основной массы сырья для легкой промышленности, большого количества строительных материалов, материалов, используемых в качестве источников энергии и т.д.
Почвы формируются в определенных условиях климата и рельефа. Данные условия, особенно климатические, оказывают огромное влияние на свойства и качество почвы, эффективность выполнения ими общеэкологических и хозяйственных функций. Поэтому при проведении оценки земель сельскохозяйственного назначения необходимо учитывать качество почвы по принятым показателям:
- свойствам почвы, включающим определенный набор почвенных факторов, положительно либо отрицательно сказывающихся на общеэкологических и хозяйственных функциях земель, и в целом - на уровне их потенциальной продуктивности;
- эрозивности (эрозия почв приводит к непосред-ственному повреждению растений, особенно корневой системы, к выносу и гибели семян растений);
- засоленности (токсичные соли в почвах оказывают прямое негативное воздействие на растения, приводящее к нарушению их питания и обмена веществ, ослаблению фотосинтеза; при высокой концентрации солей в почвенном растворе повышается его осмотическое давление и, в связи с этим, нарушается снабжение растений влагой; все это снижает уровень плодородия почв, что в свою очередь снижает величину земельной ренты, и, как следствие, снижает стоимость земельного участка);
- солонцеватости (данные почвы имеют повышенную плотность, недостаточную пористость, небольшой диапазон активности влаги, слабую водопроницаемость; как правило, они отличаются и повышенной щелочностью, что в результате значительно снижает продуктивность земель);
- переуплотненности (увеличение плотности почвы негативно сказывается на многих ее свойствах, в первую очередь - водно-физических, так как ухудшается структура, снижается прозрачность, влагоемкость, водопроницаемость и воздухосодержание; продуктивность таких земель значительно снижается);
- мощности (маломощные почвы не способны в достаточной степени обеспечить растения влагой, питательными веществами);
- щебнистости и каменистости (воздействие этих качеств сходно с влиянием уменьшения мощности почвы, т.е. увеличиваются затраты на обработку почвы, снижается земельная рента).
На оценку земель сельскохозяйственного назначения оказывают влияние климатические факторы, которые обуславливают сезонность производства. Сезонность оказывает влияние в первую очередь на воспроизводство основного капитала, что обусловлено относительным непродолжительным временем применения отдельных орудий труда.
Условия рельефа влияют на качество и продуктивность почв как непосредственно, так и косвенно.
К прочим особенностям, влияющим на качество и продуктивность почв, можно отнести следующие: влияние вечной мерзлоты; подтопление почв в результате нерационального орошения; создание водохранилищ, прудов и водоемов; избыточную нагрузку при пастьбе скота в сухих степях и полупустынях. Влияние данных особенностей на уровень продуктивности земель необходимо учитывать для каждого земельного участка индивидуально .
При оценке земель сельскохозяйственного назначения также необходимо учесть технологические свойства, которые влияют на возможность многоцелевого или ограниченно-целевого использования земельного участка и, следовательно, на себестоимость единицы сельскохозяйственной продукции. К технологическим свойствам земельного участка относятся: размеры и конфигурация участка; наличие на участке насыпей, выемок, крупных камней и других объектов, затрудняющих эффективное использование участка; состав и свойства грунтов и многие другие особенности природного и антропогенного характера.
Экономическая оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения также определяется с учетом ряда особенностей.
1. Юридические особенности. Объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 Налогового кодекса РФ является земельный участок. На сегодняшний момент земельный участок как объект земельных отношений (ст. 6 Земельного кодекса РФ) - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
При оценке сельскохозяйственных земель необходимо учитывать жесткое законодательное ограничение на разрешенное использование. При этом главным условием рыночной оценки остается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, на применение которого, кроме ограничения на разрешенное использование, должны быть наложены условия и учтены особенности сельскохозяйственного зонирования территории.
2. Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка сельскохозяйственного назначения складывается из следующих составляющих: разработки для него оптимальной структуры посевных площадей, в частности системы севооборотов; применения эффективной системы удобрений и рациональ-
ной системы обработки почвы; защиты растений от вредителей и болезней сельскохозяйственных культур; оптимального режима орошения; механизации элементов возделывания культуры (для реализации данного фактора природная составляющая требует тщательной проработки).
3. Среди особенностей оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения в части экономи -ческой составляющей можно выделить местоположение. Влияние местоположения на стоимостную оценку сельскохозяйственных земель проявляется через множество факторов, его характеризующих, в частности, через местонахождение по отношению к рынкам сбыта или пунктам реализации произведенной сельскохозяйственной продукции, базам снабжения промышленными материально-техническими средствами, необходимыми для ведения сельскохозяйственного производства, городам, влияющим на состояние производственной и социальной инфраструктуры, а также плотность (численность) населения в зонах влияния рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, к которым тяготеют хозяйства [3]. Все эти компоненты местоположения оказывают воздействие на эффективность использования земли сельскохозяйственного производства в целом.
Местоположение участка, в значительной степени влияющее на стоимость, делят на общее и местное. Общее положение земельного участка определяется его местом по отношению к общей инфраструктуре территории, т.е. близости к крупным населенным пунктам, крупным торговым, промышленным и культурным центрам, основным транспортным магистралям, а также характеристикой участка по степени благоприятности или неблагоприятности с точки зрения качества окружающей среды и здоровья населения. Местное положение участка определяется его расположением по отношению к промышленным, торговым и культурным объектам местного значения, местным транспортным магистралям, удобствам или неудобствам подъездов к участку.
Цена на земельные участки с аналогичными почвами и технологичными свойствами в пределах крупного землепользования могут заметно различаться в зависимости от местоположения этих участков, так как условия для хозяйственного их использования (с точки зрения затрат) могут быть существенно различными.
4. При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо учитывать следующие особенности земли как средства производства:
- немобильность земли как производственного фактора, т.е. земельный участок нельзя переместить в пространстве и использовать в иных целях;
- неоднородность земельных участков по плодородию, при этом на плодородие земель влияет как естественное «собственное плодородие земель», так и объективные климатические факторы (количество осадков, длительность вегетационного периода и т.п.);
- ограниченность земли (увеличить размер земельного участка невозможно, уменьшить - только условно: за счет неиспользования или нерационального использования части земли);
- вечность фактора (размер земельного участка неизменяем как в пространстве, так и во времени).
5. При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо учитывать затраты, связанные с природными условиями сельскохозяйственного производства, и возможности современных интенсивных технологий выращивания сельскохозяйственных культур, обеспечивающих не только достижение оптимального уровня урожая сельскохозяйственных культур, но и сохранение плодородия почв [4].
Оценка земельных участков под капитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, и участков, занятых замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности, определяется по показателям различных вариантов их использования в рамках разрешенного использования и по возможности выбора варианта, дающего максимальную стоимость.
Таким образом, особенности земли как объекта оценки выражаются в следующем:
- земельный участок - часть поверхности земли, имеющая четко обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в Государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- земля - специфический объект рыночных отношений; в идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств;
- характерной особенностью земли как товара является абсолютная (нулевая) неэластичность ее предложения на рынке, поэтому цена земли полностью формируется уровнем цен продуктов, производимых на земле;
- природная составляющая сказывается прежде всего на урожайности сельскохозяйственных культур и в меньшей степени - на уровне материальных и трудовых затрат, что в свою очередь влияет на выход валовой продукции и, в конечном счете, на величину земельной ренты и, как следствие, на стоимость земельного участка;
- специфика оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения определяется качеством земли и ее экономическими факторами;
- экономические факторы учитывают жесткое законодательное ограничение на разрешенное использование, наилучшее и наиболее эффективное использование, специфику определения экономически обоснованных затрат, фактор местоположения.
1. Европейские стандарты оценки / пер. с англ. Г.И. Мике-рина, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова. М.:ООО «Российское общество оценщиков», 2003.
2. Земельный кодекс РФ. 2001 г. № 136-ФЗ.
3. Коптев-Дворников В.Е., Цыпкин Ю.А. Оценка земель сельскохозяйственных предприятий. М., 2000.
4. Медведева О.Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества // Имущественные отношения в Российской Федерации: (приложение). М., 2004.
5. Международные стандарты оценки / пер. с англ. под ред. Г.И. Микерина, Н.В. Павлова. М., 2003.
6. Оценка природных ресурсов: под ред. В.П. Антонова, П.Ф. Лойко. М., 2006.
