CC BY
46
Кулакова А. А*
ПРИНЦИП НЕПРИКОСНОВЕННОСТИ СОБСТВЕННОСТИ И ЕГО РЕАЛИЗАЦИЯ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД В ЦЕЛЯХ ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИЯ XXII ОЛИМПИЙСКИХ ЗИМНИХ ИГР И XI ПАРАЛИМПИЙСКИХ ЗИМНИХ ИГР 2014 г. в г. СОЧИ
В соответствии с п. 2 ст. 8 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Провозгласив существование частной собственности, законодатель определил необходимость ее защиты. Так, в соответствии с п. 1 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, а в соответствии с п. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Указанные конституционные нормы законодатель развивает в отраслевом законодательстве, закрепляя в п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса РФ1 (далее — ГК РФ) принцип неприкосновенности собственности, регламентируя процедуру изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд в Гражданском кодексе РФ, Земельном кодексе РФ2 (далее — ЗК РФ).
Особой спецификой обладает процедура принудительного прекращения права собственности на земельные участки в связи с их изъятием в це-
* Аспирантка Пермского государственного университета. Е-таіІ: ра88а]е@ mail.ni.
1 Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ// СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 1996. № 9. Ст. 773; 1996. № 34. Ст. 4026; 1997. № 43. Ст. 4903; 1999. № 28. Ст. 3471; 2001. № 17. Ст. 1644; 2001. № 21. Ст. 2063; 2002. № 12. Ст. 1093; 2002. № 48. Ст. 4746; 2002. № 48. Ст.4737; 2003. №2. Ст.167; 2003.№ 52 (ч.І).Ст. 5034; 2004. №27. Ст. 2711; 2004. № 31. Ст. 3233; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 18; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 39; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 43; 2005. № 27.Ст. 2722; 2005. № 30 (ч. 2). Ст. 3120; 2006. № 2. Ст. 171; 2006. № 3. Ст. 282; 2006. № 23. Ст. 2380; 2006. № 27. Ст. 2881; 2006. № 31 (ч.1). Ст. 3437; 2006. № 45. Ст. 4627; 2006. № 50. Ст. 5279; 2006. № 52 (1 ч.). Ст. 5497; 2006. № 52 (ч.1). Ст. 5498; 2007. № 1 (ч.1). Ст. 21; 2007. № 7. Ст. 834; 2007. № 27. Ст. 3213; 2007. № 31. Ст. 3993; 2007. № 49. Ст. 6079; 2007. №50. Ст. 6246; 2008. № 17. Ст. 1756; 2008. № 20. Ст. 2253; 2008. № 29 (ч. 1). Ст. 3418; 2008. № 30 (ч. 1). Ст. 3597; 2008. № 30 (ч. 2). Ст. 3617.
2 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-Ф3 // СЗ РФ. 2003. № 27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. № 27. Ст. 2711; 2004. № 41. Ст. 3993; 2004. № 52 (ч. 1). Ст. 5276;
2005. № 1 (ч. 1). Ст. 15; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 17; 2005. № 10. Ст. 763; 2005. № 30 (ч. 2). Ст. 3122;
2005. № 30 (ч. 2). Ст. 3128; 2006. № 1. Ст. 17; 2006. № 17 (ч. 1). Ст. 1782; 2006. № 23. Ст. 2380;
2006. № 27. Ст. 2880; 2006. № 27. Ст. 2881; 2006. № 31 (ч.1). Ст. 3453; 2006. № 43. Ст. 4412; 2006. № 50. Ст. 5279; 2006. № 50. Ст. 5282; 2006. № 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. № 1 (ч. 1). Ст. 23; 2007. № 1 (4.1). Ст. 24; 2007. № 10. Ст. 1148; 2007. № 21. Ст. 2455; 2007. № 26. Ст. 3075; 2007. № 31. Ст. 4009; 2007. № 45. Ст. 5417; 2007. № 46. Ст. 5553; 2008. № 20. Ст. 2251; 2008. № 20. Ст. 2253; 2008. № 29 (ч. 1). Ст. 3418; 2008. № 30 (ч. 1). Ст. 3597.
лях проведения предстоящих XXII Олимпийских игр в г.Сочи, которая регламентируется Федеральным законом от 1 декабря 2007 № ЗЮ-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»1 (дале — Закон). Нормы этого Закона в части принудительного прекращения права собственности на недвижимое имущество представляют собой интерес в связи с вопросом о соответствии некоторых аспектов процедуры принудительного изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд принципу неприкосновенности собственности, провозглашенному как на уровне Конституции РФ, так и на уровне Гражданского кодекса РФ.
Одной из особенностей регулирования градостроительных и земельных отношений в связи с организацией и проведением Олимпийских игр является то, что в соответствии с п. 7 ст. 14 Закона документация по планировке территории для размещения олимпийских объектов утверждается без проведения публичных слушаний. Однако одним из основополагающих принципов градостроительной деятельности Градостроительный кодекс РФ2 (далее — ГрК РФ) провозглашает принцип участия граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечения свободы такого участия (п. 5 ст. 2 ГрК РФ). Отмена процедуры публичных слушаний при утверждении документации по планировке территории для размещения олимпийских объектов лишает правообладателей земельных участков и объектов недвижимости возможности представления своих предложений и замечаний и последующего их учета при принятии решения об утверждении проекта планировки территории.
В соответствии с п. 1 ст. 15 Закона в период с 01 января 2008 до 01 января 2014 г. на территории Краснодарского края допускается резервирование и изъятие земель и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов, а также в целях обеспечения единства архитектурно-планировочной организации города Сочи как места проведения Олимпийских игр на территориях, прилегаю-
1 Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. №310-Ф3 «Об организации и о проведении XII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2007. № 49. Ст. 6071; 2008. № 30. Ст. 3618.
2 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1. Ст. 16; 2006. № 1. Ст. 10; 2006. № 1. Ст. 21; 2006. № 23. Ст. 2380; 2006. № 31. Ст. 3442; 2006. № 50. Ст. 5279; 2006. № 52. Ст. 5498; 2007. № 1. Ст. 21; 2007. № 21. Ст. 2455; 2007. № 31. Ст. 4012; 2007. № 45. Ст. 5417; 2007. № 46. Ст. 5553;
2007. № 50. Ст. 6237; 2008. № 20. Ст. 2251; 2008. № 20. Ст. 2260; 2008. № 29. Ст. 3418; 2008. № 30. Ст. 3604.
щих к олимпийским объектам. В соответствии с п. 14 ст. 14 Закона состав территорий, прилегающих к олимпийским объектам, определяет Правительство РФ по представлению администрации Краснодарского края. Представляется, что обеспечение единства архитектурно-планировочной организации города Сочи как места проведения Олимпийских и Паралимпийских игр не является достаточно определенным основанием для принудительного прекращения права собственности на земельные участки, которые находятся в границах указанных территорий. В связи с этим существуют предпосылки для произвольного определения границ необходимых территорий.
Следующей отличительной чертой процедуры изъятия является признание законодателем за гражданами, которые обладают земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения и имеют право на бесплатное переоформление изымаемых земельных участков, права на предоставление других земельных участков взамен изымаемых (п. 30 ст. 15 Закона). О гражданах, которым земельные участки были предоставлены до введения в действие ЗК РФ на праве аренды, законодатель умалчивает как в п. 30 ст. 15 Закона, так и в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1. Предполагается, что указанный пробел необходимо устранить в целях гарантии гражданам, которым были предоставлены земельные участки на праве аренды до введение в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, аналогичного права на предоставление другого земельного участка взамен изымаемого.
Приравняв право постоянного бессрочного пользования и право пожизненного наследуемого владения земельным участком граждан к праву собственности на указанные земельные участки, предусмотрев за гражданами право на предоставление других земельных участков взамен изымаемых, законодатель лишил такого права юридических лиц, обладающих земельными участками, предоставленными на праве постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие ЗК РФ. Так, в соответствии с п. 29
1 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2001. № 11. Ст. 997; 2001. № 16. Ст. 1533; 2002. № 15. Ст. 1377; 2003. № 24. Ст. 2244; 2004. № 30. Ст. 3081; 2004. № 27. Ст. 2711; 2004. № 35. Ст. 3607; 2004. № 45. Ст. 4377; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 15; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 22; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 43; 2005. № 50. Ст. 5244; 2006. № 1. Ст. 17; 2006. № 17 (ч.1). Ст. 1782; 2006. № 23. Ст. 2380; 2006. № 27. Ст. 2881; 2006. № 30. Ст. 3287;
2006. № 50. Ст. 5279; 2006. № 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. № 31. Ст. 4011; 2007. № 43. Ст. 5084; 2007. № 46. Ст. 5553; 2007. № 48 (ч. 2). Ст. 5812; 2008. № 20. Ст. 2251; 2008. № 27. Ст. 3126; 2008. №30 (ч. 1). Ст. 3597.
ст. 15 Закона при проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридического лица, которое прекращается в связи с изъятием у него этого земельного участка в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на 49 лет. В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 1Э7-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации»1 юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. Таким образом, законодатель признает за юридическими лицами возможность обладать указанными земельными участками как на праве аренды, так и на праве собственности. Причина различного отношения законодателя к потенциальным обладателям права собственности на земельные участки, подлежащие изъятию, неясна.
Процедура изъятия земельного участка и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества обладает специфическими чертами по сравнению с аналогичной процедурой, предусмотренной в ГК РФ и ЗК РФ. Процедура изъятия начинается с принятия соответствующего решения администрацией Краснодарского края. Уведомив о принятии соответствующего решения правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, администрация Краснодарского края совместно с Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи заключает договор с оценщиком на проведение оценки земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, и впоследствии оценщик предоставляет отчет об оценке изымаемого земельного участка и об убытках. В соответствии с п. 26 ст. 15 Закона в проекте соглашения, которое готовится администрацией Краснодарского края и которое впоследствии заключается с собственником изымаемого земельного участка, выкупная цена земельного участка и (или) расположенных на них иных объектов недвижимости, а также размер иных убытков не могут превышать размеры, определенные в отчете оценщика. Таким образом, собственник изымаемого земельного участка фактически лишен возможности участия в
1 Федеральный закон от 25 октября 2001 г. №137-Ф3 «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4148; 2003. № 28. Ст. 2875; 2003. № 50. Ст. 4846; 2004. № 41. Ст. 3993; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 17; 2005. № 25. Ст. 2425; 2006. № 1. Ст. 3; 2006. № 1. Ст. 17; 2006. № 17 (ч. 1). Ст. 1782; 2006. № 27. Ст. 2881;
2006. № 52 (ч.1). Ст. 5498; 2007. № 7. Ст. 834; 2007. № 31. Ст. 4009; 2007. № 43. Ст. 5084; 2007. № 46. Ст. 5553; 2007. № 48 (ч. 1) Ст. 5812; 2007. № 49. Ст. 6071; 2008. № 30 (ч. 1). Ст. 3597.
определении стоимости изымаемого недвижимого имущества. Результатом этого является одностороннее принятие решения органами государственной власти, что может привести к нарушению ст. 35 Конституции РФ, в которой закреплен принцип предварительного и равноценного возмещения при отчуждении имущества для государственных нужд. Указанная особенность предусмотрена в отношении лиц, земельные участки которых будут изыматься в целях размещения олимпийских объектов федерального значения. Таким образом, данный порядок определения выкупной цены не распространяется на правообладателей земельных участков, которые изымаются в целях размещения олимпийских объектов краевого и муниципального значения. Выкупная цена в указанных случаях определяется в соответствии со ст. 281 ГК РФ, в которой закреплено, что плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка.
При заключении соглашения с собственником земельного участка законодатель предусмотрел два варианта возмещения собственнику изымаемого земельного участка: в соответствии с п. 25 ст. 15 Закона соглашение должно содержать выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества либо рыночную стоимость земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых объектов недвижимого имущества. Кроме этого, как отмечалось ранее, законодатель предусмотрел возможность предоставления других земельных участков взамен изымаемых гражданам, которые обладают данными земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения (п. 30 ст. 15 Закона). Однако ни в одной из указанных норм закона нет указания законодателя на равноценность предоставляемого взамен имущества. В отличие от этих норм, в пп. 1 п. 1 ст. 63 ЗК РФ предусмотрена возможность предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков. Таким образом, отсутствие указания на равноценность имущества, предоставляемого взамен, также не соответствует названным положениям Конституции РФ.
В дальнейшем, в соответствии с п. 31 ст. 15 Закона, в случае, если соглашение не заключено в течение двух месяцев со дня, когда лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, администрация Краснодарского края или орган местного самоуправления муниципального образования
«Город-курорт Сочи» вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества. В отличие от указанной статьи Закона, в соответствии с п. 1 ст. 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявит иск о выкупе земельного участка в суд. Таким образом, в формулировке Закона, в отличие от норм ГК РФ, ставится задача в короткий срок ознакомить собственника с проектом соглашения, а не достичь соглашения с собственником.
Интересно отметить, что одним из оснований принятия решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества является заявление организации, осуществляющей строительство объекта федерального значения за счет средств федерального бюджета (п. 16 ст. 15 Закона). При этом в соответствии с п. 28 ст. 15 Закона проект соглашения с собственником изымаемого объекта недвижимости в целях размещения олимпийских объектов федерального значения также направляется в организацию, осуществляющую строительство соответствующего олимпийского объекта федерального значения. При этом наряду с указанным положением в п. 32 ст. 15 Закона предусмотрено, что в случае изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, строительство которых осуществляется за счет средств федерального бюджета, оплата выкупной цены собственникам изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества осуществляется организациями, осуществляющими строительство соответствующих объектов. Достаточно спорной является возможность инициировать процедуру изъятия имущества для федеральных нужд частными лицами, а также обязанность этих лиц осуществлять обязанность РФ по оплате выкупной цены изымаемого объекта недвижимого имущества.
Одной из отличительных характеристик процедуры изъятия указанных объектов недвижимого имущества является сокращенный срок заключения соглашения с правообладателем земельного участка и (или) иного расположенного на нем объекта недвижимого имущества: в соответствии с ч. 31 ст. 15 Закона срок заключения соглашения составляет 2 месяца со дня, когда лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества, предоставлена возможность
ознакомиться с проектом такого соглашения. При принятии решения судом об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к объектам, решение подлежит немедленному исполнению (п. 33 ст. 15 Закона). Сокращая указанные сроки, законодатель, таким образом, пытается ускорить процедуру изъятия земельных участков и (или) иных расположенных на них объектов недвижимого имущества, исполнения соответствующего решения суда. Насколько в данном случае будет соблюден баланс частного и публичного интереса, покажет практика.
Представляется, что для устранения указанных недостатков Закона необходимо также обратиться к международному опыту регулирования подобных отношений. Одним из центральных международно-правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, является Конвенция о защите прав человека и основных свобод 1950 года (далее — Конвенция, Европейская конвенция) и Протоколы к ней Толкуя ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции 2, которая посвящена принудительному прекращению и ограничению права собственности, Европейский суд по правам человека пришел к выводу, что право собственности не должно быть условным и легко отменяемым, а нормы закона, на основе которых происходит ограничение или лишение права собственности, должны быть четкими, ясными, доступными, определенными.
Реализация норм Конституции РФ об охране собственности при рассмотренной выше процедуре изъятия, а также учет положений международных актов при соблюдении принципа неприкосновенности собственности является одним из необходимых условий обеспечения стабильности гражданского оборота.
1 Конвенция о защите прав человека и основных свобод // Собрание законодательства РФ. 1998. № 20. Ст. 2143; 2001. № 2. Ст. 163.
2 Конвенция о защите прав человека и основных свобод. Протокол № 1 (подписан 20 марта 1952 г.) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 2. Ст. 163.
Юрова Н. Г*
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ ЦЕССИИ К ПЕРЕХОДУ ПРАВ ПО ИМЕННЫМ ЭМИССИОННЫМ ЦЕННЫМ БУМАГАМ:
НОРМАТИВНАЯ БАЗА, ДИСКУССИИ, СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
В соответствии со ст. 146 ГК РФ права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки права требования (цессии). Действительно, в силу общего определения ценной бумаги, сформулированного в ст. 142 ГК РФ, акция, как вид ее, удостоверяет определенные имущественные права, которые имеют обязательственно-правовую природу. Как указано в ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им в порядке уступки требования. Таким образом, буквальное толкование этих норм может привести к «ошибочному выводу о том, что имущественные права в виде права требования могут передаваться только на основании цессии как самостоятельном виде сделки и оформляться только договором об уступке прав из акции Именно такой подход, поддерживающий необходимость оформления договором цессии передачу прав требования, в том числе и из именной ценной бумаги, встречаются в некоторых публикациях 2, нормативных актах 3, а также в судебной практике4. Вместе с тем, с точки зрения современного российского законодательства этому взгляду можно противопоставить следующие доводы о применении в качестве основания передачи прав по акции не цессии как таковой, а договора купли-продажи. Во-первых, п. 2 ст. 454 ГК РФ гласит, что положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 — «Общие положения о купле-продаже», — применяются, если законом не предусмотрены специальные правила к купле-продаже ценных бумаг. В соответствии с п. 2 ст. 3 ГК РФ в тексте ГК, в том числе и в ст. 454, под законом понимаются федеральные законы, а не «настоящий Кодекс». Поэтому ст. 146 не должна применительно к купле-про-даже ценных бумаг рассматриваться в качестве специальной нормы, устанавливающей «иное». Тем самым, не предусматривая исключения для акций, ГК в этой норме как бы допускает возможность их купли-продажи. Нет специальных норм, исключающих куплю-продажу акций, ни в Законе об акционерных обществах, ни в Законе о рынке ценных бумаг. Более того, и названные законы, и даже ГК содержат нормы, прямо отсылающие именно к купле-продаже.
* Аспирантка Алтайского государственного университета. E-mail: [email protected].
1 Бушев А.Ю. Акции по законодательству РФ. Автореф. дис.... к.юр.н. // СПГУ. 1997. С. 5—6.
! Ломакин Д. Правовое регулирование передачи акций//Хозяйство и право. 1996. № 9. С. 171.
3 Пункт 13 Письма ЦБ РФ от 10 февраля 1992 № 14-3-20 (ред. от 29 ноября 2000) «Положение о сберегательных и депозитарных сертификатах кредитных организаций» // Деньги и кредит. № 4. 1992.
4 Постановление Президиума ВАС РФ от 09 января 1997 № 3602/96 по иску ТОО «Росток-юст» к МП «Заволжский дом быта» // СПС «Гарант».
