CC BY
279
№ 10 (157) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Применяемые в Российской Федерации методики кадастровой оценки земель месторождений
Е.Н. Никитина
оценщик ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», аспирант кафедры «Оценка и управление собственностью» Финансового университета при Правительстве Российской Федерации (г. Москва)
Евгения Николаевна Никитина, [email protected]
В настоящее время все физические и юридические лица, проживающие и ведущие свою предпринимательскую деятельность на территории Российской Федерации и имеющие в собственности земельные участки, обязаны ежегодно уплачивать земельный налог. Расчет земельного налога осуществляется путем умножения ставки налога (устанавливается муниципалитетами в пределах, регламентируемых федеральным налоговым законодательством) на кадастровую стоимость земельного участка. Таким образом, кадастровая стоимость является базой для исчисления земельного налога и единственным инструментом управления его размером. Кроме того, на основе кадастровой стоимости в большинстве случаев рассчитывается и размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.
В настоящее время вопросу о порядке расчета кадастровой стоимости земли уделяется особое внимание ввиду того, что в соответствии с данными Государственного доклада «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2012 году» к этим землям относится 92,2 процента земельного фонда страны.
В России процесс проведения государственной кадастровой оценки земель в ее современном виде начался в 2000 году, с принятием постановления Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении правил
Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
проведения государственной кадастровой оценки земель». Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» были установлены понятие «государственная кадастровая оценка», порядок ее проведения, а также порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки. Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4) введено понятие «кадастровая стоимость», под которой понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности [5].
Также законодательно была установлена обязанность муниципалитетов по проведению государственной кадастровой оценки не реже, чем 1 раз в 5 лет, и не чаще, чем один раз в три года (сейчас последнее требование исключено). Для этого для каждой из категорий земель, включенных Земельным кодексом Российской Федерации в состав земель Российской Федерации, была разработана своя методика, которая учитывает особенности оборота земель каждой категории. В рамках проведения кадастровой оценки всех категорий земель все зе-
-9789, [email protected]
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
мельные участки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы согласно классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
В настоящей статье рассмотрим группу земельных участков месторождений, поскольку по добыче природных ресурсов наша страна занимает лидирующие позиции в мире, а валовая добавленная стоимость в добывающей отрасли приближается к десятой части валового внутреннего продукта страны. Крупные промышленные предприятия, занимающиеся разработкой полезных ископаемых, являются основой экономики страны, а налоговые платежи, перечисляемые такими компаниями в бюджеты всех уровней, составляют основную часть налоговых доходов консолидированного бюджета Российской Федерации.
Следует отметить, что в теории оценки не выработана единая позиция к определению рыночной стоимости земель, занятых месторождениями. Более того, в различных методиках по определению кадастровой стоимости земельных участков предлагаются совершенно разные подходы к определению их стоимости в зависимости от их нахождения в границах населенного пункта или за его пределами.
Как известно, в общем случае на стоимость земли наибольшее влияние оказывает ее местоположение и установленный законодательно вид ее разрешенного использования. Разработчики методик по кадастровой оценке попытались это учесть, однако в итоге мы столкнулись с определенными проблемами, которые связаны с особенностями такого объекта оценки, как земли для разработки полезных ископаемых. Если принимать во внимание наличие в недрах земельного участка месторождения полезных ископаемых, то сам процесс оценки такого объекта представляется достаточно сложным, поскольку при расчете его стоимости необходимо учесть все неопределенности, связанные с раз-
работкой (объем запасов, срок освоения месторождения, риски и т. д.). Однако на практике названные факторы учитываются довольно редко. Надо сказать, что согласно западным методикам при оценке уделяется внимание не только этим факторам, но и тому, что будет с таким участком после разработки (имеется ли возможность использовать выработки, каким образом добыча ископаемых повлияет на экологическую ситуацию в месте разработки).
Сегодня в нашей стране земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, могут относиться как к категории земель населенных пунктов, так и к категории земель промышленности. В зависимости от категории при проведении кадастровой оценки к участкам, расположенным в границах населенного пункта или вне его границ, будут применяться различные методики. На практике для кадастровой оценки земель месторождений, расположенных в населенных пунктах, применяются Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39 (далее -также Методические указания), а в случае их отнесения к землям промышленности -Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения», утвержденная приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 20 марта 2003 года № П/49 (далее - также Методика). И Методические указания, и Методика не содержат требования об их обязательном применении при проведении кадастровой оценки, эти документы имеют лишь рекомендательный характер. Однако ввиду отсутствия иных методических рекомендаций, а также с целью соблюдения единообразия при про-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
№ 10 (157) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
ведении работ по кадастровой оценке на территории различных субъектов Российской Федерации они являются единственно возможными и обоснованными для применения при расчете кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов и промышленности.
В соответствии с положениями Методических указаний земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых и находящиеся в границах населенного пункта, относятся к 13 группе - «1.2.13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов» (далее - земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых). При отнесении земельного участка месторождения к категории земель промышленности определение его кадастровой стоимости будет осуществляться в рамках 4 группы, в которую среди прочего включены «земельные участки для разработки полезных ископаемых, предоставляемые организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель» (далее - земельные участки, предоставленные для разработки полезных ископаемых).
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 3
Таким образом, можно сделать вывод о том, что в зависимости от категории земель, к которой отнесен земельный участок недропользования (земли населенных пунктов или земли промышленности), при проведении кадастровой оценки объекты оценки различаются. Соответственно, возникает вопрос, отличаются объекты оценки в различных методиках лишь формально, имея различные наименования, но одну и ту же сущность, или это абсолютно разные по виду разрешенного использования участки.
В соответствии с пунктом 4 статьи 88 Земельного кодекса Российской Федерации «Организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности земельные участки для разработки полезных ископаемых предоставляются после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель». Здесь особое внимание следует уделить процессу оформления горного отвода. Для того чтобы понять термин «горный отвод», а также процесс его получения, необходимо обратиться к Закону Российской Федерации от 21 февраля 1992 года № 2395-1 «О недрах» (далее - Закон о недрах). Этим законом установлено, что под понятием «горный отвод» подразумевается геометризованный блок недр, причем его предварительные границы устанавливаются непосредственно при предоставлении лицензии на пользование недрами. Этапу получения лицензии предшествует ряд процедур, касающихся разработки технического проекта, его согласования, а также получения на него положительного заключения государственной экспертизы. Кроме того, обязательным и неотъемлемым пунктом лицензии является указание порядка и сроков подготовки проекта рекультивации земель. Также статьей 22 Закона о недрах устанавливаются определенные обязанности, накладываемые на землепользователя, среди которых следует особо выделить те, которые непосредственно касаются земельных участков, а именно:
1-9789, [email protected]
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
• соблюдение утвержденных в установленном порядке стандартов (норм, правил), регламентирующих условия охраны земель от вредного влияния работ, связанных с пользованием недрами;
• приведение участков земли, нарушенных при использовании недрами, в состояние, пригодное для их дальнейшего использования.
Помимо этого, к организациям, занимающимся разработкой полезных ископаемых, предъявляются требования по охране земель, установленные Земельным кодексом Российской Федерации по отношению ко всем собственникам, арендаторам земельных участков, землевладельцам и землепользователям. Во всех случаях «использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности» [1]. Также все лица, имеющие какие-либо права на земельные участки, обязаны проводить определенные мероприятия, касающиеся сохранения почв и их плодородия, а также проведения рекультивации и восстановления нарушенных земель. При проведении работ, связанных с добычей полезных ископаемых, в статье 13 Закона о недрах установлено обязательство для недропользователей снимать плодородный слой почвы и использовать его для улучшения малопродуктивных земель.
Суммируя изложенное, мы приходим к выводу о том, что земельные участки месторождений, относящиеся к категории промышленных земель, которые в Методике выделены в особую группу - «земельные участки для разработки полезных ископаемых, предоставляемые организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель», представляют собой
участки, на которых уже проведены определенные работы, а именно:
• оформлен горный отвод;
• разработан технический проект;
• получено положительное заключение государственной экспертизы на технический проект;
• согласован технический проект;
• получена лицензия на пользование недрами;
• утвержден проект рекультивации земель;
• восстановлены ранее отработанные земли.
Практика показывает, что осуществление таких подготовительных работ требует от недропользователя значительных затрат, причем как материальных, так и временных, что, в свою очередь, существенно повышает стоимость рассматриваемой категории земельных участков. Следовательно, в Методике к 4 группе относятся только земли, по отношению к которым добывающими предприятиями уже выполнены требования по осуществлению определенных процедур для их предоставления к разработке. Методикой подразумевается, что эти участки либо уже предоставлены для разработки, либо могут быть предоставлены без проведения дополнительных работ и осуществления финансовых вложений. В Методических указаниях выделена несколько иная группа земельных участков (похожая по формулировке, но отличающаяся по сути) -группа 13, которую составляют «земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых».
В отличие от земельных участков, предоставляемых для разработки полезных ископаемых, упоминание о которых содержится в Земельном кодексе Российской Федерации, в Законе о недрах и в других нормативных документах Российской Федерации, понятие земельных участков, предназначенных для разработки полезных ископаемых, не зафиксировано ни в одном нормативном правовом акте нашей страны. Это понятие не конкретизируется и в научной
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
№ 10 (157) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
литературе. Как правило, авторы не уточняют, конкретный земельный участок предназначен для разработки месторождений или уже предоставлен недропользователю, называя такую категорию земель достаточно общим понятием «земельные участки для разработки полезных ископаемых». Однако при более глубоком изучении вопроса оказывается, что участок, предназначенный для разработки полезных ископаемых, и участок, предоставленный для этих целей, -это два различных по степени освоения земельных участка. Если участок, предоставленный для разработки месторождения, представляет собой вполне конкретный, законодательно идентифицируемый объект оценки, для приведения которого к этому виду разрешенного использования пользователем недр уже осуществлен ряд процедур, которые без особых сложностей могут быть выявлены и учтены при оценке, то участок, предназначенный для разработки месторождений, - это участок, о фактической сущности вида использования которого можно только догадываться.
На взгляд автора настоящей статьи, будет правомерным предположить, что понятие «предназначенный для разработки полезных ископаемых» подразумевает, что теоретически такой участок можно использовать для разработки (то есть имеются основания полагать, что в границах участка имеются полезные ископаемые), однако, кроме этого фактора, никакой связи с разработкой месторождений участок не имеет. Какие-либо установленные на законодательном уровне работы на этом участке произведены не были, не был оформлен горный отвод, не получена лицензия, не произведены прочие процедуры, поэтому возможность предоставления этого участка для разработки полезных ископаемых так и осталась возможностью. В случае осуществления определенного перечня процедур, описанного ранее, этот участок перешел бы из категории «предназначенных для разработки» в категорию «предоставленных для разработки», при этом его стоимость суще-
ственно увеличится. Графически описанная ситуация представлена на рисунке.
Сравнив определения объектов оценки - земельных участков месторождений - в двух различных методиках [7 и 8], мы видим, что, несмотря на кажущуюся на первый взгляд идентичность формулировки наименования 4 группы земель промышленности и 13 группы земель населенных пунктов, эти группы имеют совершенно разную основу (то есть в каждой группе под объектом оценки подразумеваются абсолютно разные в точки зрения градостроительного освоения земельные участки). Возникает очевидный вопрос, к какой группе отнести, например, земельный участок, предназначенный для разработки полезных ископаемых в случае его нахождения вне города в категории земель промышленности, ведь в 4 группу попадают только участки, которые предоставлены для разработки
CD
со
.0
сЗ
о
о
сЗ
1. Оформление горного отвода земельного участка.
2. Разработка технического проекта, его согласование и получение на него положительного заключения госэкспертизы.
3. Получение лицензии на пользование недрами.
4. Утверждение проекта рекультивации земель, восстановление ранее отработанных земель.
к
* СЦ О
сЗ >3 ГО -О
>• t Ф
5 Ю ф Ф
00 о. с
ф
го
0§ ю о го S
CL
со
го
CL
к
ц
>3 х
S 1
ф 1 г- СО
§ о го 9
Є О О s
о X <о ^
ф £ S- со с ф
* с
е 2
го і
КО
X CL
-Е п £ го
С Q. ф 5 ф 00
градостроительное освоения участка
Изменение стоимости земельного участка для разработки полезных ископаемых в зависимости от степени его градостроительного освоения
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
ископаемых, а в остальных группах никакого упоминания о землях месторождений нет. Вероятнее всего, при возникновении такой ситуации кадастровые оценщики все же относят такой участок к 4 группе, несмотря на то, что в этом случае объекты значительно различаются качественно, а также имеют существенную разницу в удельном показателе стоимости.
Помимо различия в подходах, лежащих в основе группировки объектов оценки, рассматриваемые методики предполагают абсолютно разные подходы и непосредственно к проведению кадастровой оценки названных групп земельных участков.
Так, при нахождении земельного участка месторождения в границах населенного пункта он относится к 13 группе, и в соответствии с требованиями Методических указаний его кадастровая стоимость определяется путем умножения минимального для этого населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпункте 1.2.9 Методических указаний, на площадь земельных участков. В то время как к 9 группе, указанной в этом же подпункте, относятся земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Порядок определения кадастровой стоимости участков, относящихся к группе 9, осуществляется на основе построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости с использованием рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости, а также с учетом факторов, влияющих на стоимость земли в рамках конкретной группы. Подробный алгоритм такого расчета приведен в пункте
2.2.1 Методических указаний и включает 6 основных этапов:
1) определение состава факторов стоимости земельных участков в составе зе-
мель населенных пунктов;
2) сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;
3) группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;
4) сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;
5) построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;
6) расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
В результате расчета, проведенного по каждому населенному пункту и каждой группе, оценщик получает диапазон значений удельного показателя кадастровой стоимости земли. Минимальное значение диапазона стоимости земельных участков, предназначенных для размещения производственных, административных и других зданий, и является удельным показателем кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для разработки полезных ископаемых, в каждом конкретном населенном пункте.
В случае нахождения оцениваемого земельного участка, имеющего месторождение полезных ископаемых, в границах сельского населенного пункта, в Методических указаниях устанавливается несколько другой порядок определения его кадастровой стоимости.
На начальном этапе определяется соотношение средних значений удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для разработки полезных ископаемых, и участков, предназначенных для размещения домов малоэтажной жилой застройки в составе земель населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей. Далее определяется удельный показатель кадастровой стоимо-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
№ 10 (157) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
сти рассматриваемых земельных участков посредством умножения полученного значения на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения домов малоэтажной жилой застройки. На заключительном этапе для определения кадастровой стоимости земельного участка, предназначенного для разработки полезных ископаемых и находящегося в сельском населенном пункте, полученный удельный показатель кадастровой стоимости умножается на площадь земельного участка.
Таким образом, мы видим, что в границах населенного пункта в зависимости от нахождения земельного участка в городском или сельском населенном пункте законом предлагается применять различные подходы к определению его кадастровой стоимости. Это относится и к ситуации, когда земельный участок с месторождением находится за пределами границ населенного пункта и попадает в категорию земель промышленности. В этом случае определение кадастровой стоимости такого земельного участка регламентируется положениями Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения [8], согласно которой промышленные участки объединяются в 6 групп, земельные участки месторождений наряду с другими включены в 4 группу. Механизм определения кадастровой стоимости таких участков состоит из следующих этапов:
• на основе значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков категории и вида разрешенного использования пограничных земельных участков определяется удельный показатель кадастровой стоимости земель 4 группы;
• полученный удельный показатель умножается на площадь оцениваемого земельного участка.
Обобщение изложенного наглядно продемонстрировано в таблице 1, в которой
Подписка в любое время по минимальной цене (495)
в кратком виде представлена сравнительная характеристика основных параметров, влияющих на применяемые методы кадастровой оценки земель месторождений в зависимости от их места расположения (земли городских населенных пунктов/ земли сельских населенных пунктов/земли промышленности).
Мы видим, что в зависимости от того, находится земельный участок с месторождением полезных ископаемых в границах населенного пункта или нет, применяются абсолютно разные подходы к определению его кадастровой стоимости. Таким образом, крупнейшие промышленные предприятия нашей страны, занимающиеся разработкой полезных ископаемых, поставлены в несправедливые и неравные конкурентные условия в области налогообложения. В таких условиях компании будут стремиться любыми доступными способами вывести принадлежащие им земли, использующиеся для разработки полезных ископаемых, из границ населенного пункта. Это приведет к повышению нагрузки на органы власти субъектов Российской Федерации, а также на суды различных инстанций, которые в настоящее время и без этого переполнены исками, касающимися оспаривания кадастровой стоимости земельных участков и других объектов недвижимости.
Наличие указанного противоречия в методиках обусловливает и другую проблему. Ввиду того, что крупные промышленные предприятия являются основными плательщиками земельного налога, который поступает в местный бюджет и часто обеспечивает значительную часть его доходной составляющей, иногда муниципальные органы власти заинтересованы в увеличении налоговой базы, то есть в увеличении кадастровой стоимости земель. Муниципальные власти могут оказать если не прямое, то косвенное воздействие на кадастровую стоимость земельных участков. Например, в ситуации, касающейся земельных участков месторождений, возможен следующий способ увеличения налоговой базы, а со-
331-9789, [email protected]
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
Сравнительная характеристика методик по кадастровой оценке земель месторождений
Таблица 1
Категория земель Земли населенных пунктов Земли промышленности*
городских сельских
Документ, регламентирующий правила проведения кадастровой оценки Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года Ns 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» Приказ Федеральной службы земельного кадастра России от 20 марта 2003 года Ns П/49 «Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения»
Объект оценки (группа) Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых и т. п. (13 группа) Земельные участки для разработки полезных ископаемых, предоставляемые организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель (4 группа)
Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка На основе минимального для населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий На основе соотношения средних значений удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для разработки полезных ископаемых, и участков, предназначенных для размещения домов малоэтажной жилой застройки в составе земель населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей На основе значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков категории и вида разрешенного использования пограничных земельных участков
* Полное название категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
№ 10 (157) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
ответственно, и размера собираемого налога на землю. Учитывая несовершенство и противоречивость методик, применяемых при кадастровой оценке участков для разработки месторождений полезных ископаемых, при разработке генеральных планов городов с целью увеличить прогнозируемые доходы местных бюджетов такие участки включаются муниципалитетами в границы населенных пунктов. Какое влияние в отдельных случаях это обстоятельство оказывает на недропользователей, становится ясным из примера, описанного в предложениях акционерной компании «АЛРОСА», высказанных на заседании Горного совета от 12 октября 2010 года: «В г. Мирный порядка 1,8 тыс. га таких земель, используемых Компанией, отнесены к землям населенных пунктов. В зависимости от категории земель существенно меняется кадастровая стоимость аналогичного участка и плата за использование. К примеру, за участок месторождения «Ирелях-ская россыпь» платежи в 370 раз выше при включении его в границы города Мирного» 1. Учитывая тот факт, что земельные участки месторождений имеют колоссальные размеры (протяженность названного месторождения составляет 26 километров), становится понятным, что такое увеличение платежей увеличивает налоговую базу в миллиарды рублей, а соответственно, увеличивается и налоговая нагрузка на налогоплательщика. Действующие сегодня законодательные акты не регламентируют возможность и правовую обоснованность включения земель для разработки полезных ископаемых в границы населенного пункта, что приводит к возникновению частых споров между недропользователями и государственными органами.
Другой проблемой, с которой часто сталкиваются промышленные предприятия, занимающиеся разработкой полезных ис-
копаемых, является некорректное отнесение некоторых объектов к различным группам. При расчете кадастровой стоимости оценщики часто неверно трактуют вид разрешенного использования земельных участков «для разработки полезных ископаемых» (4 группа категории земель промышленности и 13 группа категории земель населенных пунктов) и относят к этому виду использования только участки, которые попадают в границы горного отвода. Однако для освоения месторождения одного участка, занятого непосредственно месторождением, недостаточно. Недропользователь строит вблизи месторождения различные здания и сооружения, которые он использует исключительно для целей разработки месторождения. Участки, занятые такими объектами, было бы корректно относить к тем же группам, что и участки месторождений, однако при проведении массовой оценки оценщики часто не разбираются, где расположен каждый конкретный участок (на территории завода или месторождения) и относят их к 9 группе земель населенных пунктов или к 2 группе земель промышленности (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий), что также в десятки, а иногда и в сотни раз увеличивает кадастровую стоимость таких участков.
Указанные несоответствия в методиках и сложности, возникающие в процессе кадастровой оценки, относятся к ситуации, когда участок, занятый месторождением полезных ископаемых, сформирован и стоит на учете в кадастре на дату формирования перечня участков, подлежащих государственной кадастровой оценке. Поскольку государственная кадастровая оценка земель проводится на территории Российской Федерации по состоянию на конкретную дату, а между двумя последующими датами перечень земельных участков, подлежащих
1 Приложение 2 к пункту 3 протокола Горного совета акционерной компании «АЛРОСА» от 12 октября 2010 года «Предложения АК «АЛРОСА» по повышению эффективности государственного управления и регулирования недропользования в области земельных и лесных отношений, лицензирования». URL: http:// gorprom.riu.ru/r6/news/alrosa.htm
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
кадастровой оценке, по различным причинам претерпевает изменения, необходимо понять, каким образом будет определяться кадастровая стоимость таких участков. В рассматриваемом случае порядок определения кадастровой стоимости регламентируется приказом Министерства экономического развития и торговли от 12 августа 2006 года № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка». Действие этого документа распространяется на определение кадастровой стоимости земельных участков в следующих случаях:
1) образование нового земельного участка;
2) изменение ценообразующих характеристик существующего земельного участка, а именно:
• изменение площади участка;
• изменение вида разрешенного использования участка;
• изменение категории земель, к которой относится участок;
3) включение в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке.
Методические указания имеют особую значимость для кадастровой оценки земельных участков недр. Это связано с особенностью присвоения земельному участку такого вида разрешенного использования, как разработка полезных ископаемых. Речь идет не о тех месторождениях, которые уже открыты и разрабатываются, а о тех, которые будут открыты. Учитывая размеры и потенциал нашей страны, есть основания полагать, что в ближайшие годы недропользователями будут найдены месторождения полезных ископаемых на территориях, на которых сегодня расположены леса, степи, сельскохозяйственные земли, земли водного и других фондов. А для последующей
разработки полезных ископаемых законодательно установлено требование о том, чтобы земельный участок, расположенный над месторождением, имел соответствующий вид разрешенного использования -для разработки полезных ископаемых. Таким образом, требования, прописанные в Методических указаниях, являются еще одним способом определения кадастровой стоимости земель месторождений.
Когда речь идет об установлении кадастровой стоимости в отношении земельных участков, которые не вошли в перечень подлежащих государственной кадастровой оценке (участок был учтен ранее, образован вновь или выявлен после составления этого перечня), либо о тех участках, ценообразующие характеристики которых, такие как площадь, вид разрешенного использования или категория земель, к которой они относятся, изменились после составления такого перечня, кадастровая стоимость определяется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии при постановке их на кадастровый учет.
В соответствии с требованиями Методических указаний порядок определения кадастровой стоимости земельного участка, занятого месторождением, зависит от категории земель, в которую он попадает, а также от оснований, на которых проводится оценка (см. табл. 2).
Таким образом, мы видим, что в случае, когда стоимость земельного участка, содержащего полезные ископаемые, оценивается не методами массовой оценки в рамках проведения государственной кадастровой оценки, а определяется индивидуально, его стоимость все равно будет зависеть от того, попадет он в границы населенного пункта или нет. Причем различия в применяемых методах оценки в рамках оценки вновь образованных участков или участков с измененным видом разрешенного использования (регламентируемые Методическими указаниями) не имеют связи с различиями в методиках по государственной кадастро-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
№ 10 (157) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Таблица 2
Порядок определения кадастровой стоимости участков месторождений в случае их образования или изменения основных ценообразующих параметров
Основание Категория земли
земли населенных пунктов земли промышленности
Образование нового участка или включение в кадастр сведений о ранее учтенном участке Умножение удельного показателя кадастровой стоимости земель 13 группы для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь участка Умножение среднего для района значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков промышленности, относящихся к 4 группе, на площадь участка
Перевод земельного участка в соответствующую категорию из состава иной категории Умножение удельного показателя кадастровой стоимости земель 13 группы для кадастрового квартала населенного пункта, граничащего с кадастровым кварталом, в котором расположен земельный участок, на площадь участка
Изменение вида разрешенного использования земельного участка Умножение удельного показателя кадастровой стоимости земель 13 группы для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь участка Умножение среднего для района удельного показателя кадастровой стоимости земель промышленности 4 группы на площадь участка
вой оценке земель населенных пунктов и земель промышленности.
Еще одна проблема, связанная с применением Методических указаний, заключается в том, что этим документом не предусмотрен учет особенностей административно-территориального деления нашей страны. В некоторых субъектах Российской Федерации в районе может находиться только одно крупное промышленное предприятие, и найти аналоги в том же районе не представляется возможным. Такую ситуацию можно отметить, например, в Мирнинском районе Республики Саха (Якутия). В соответствии с требованиями приказа Министерства экономического развития и торговли от 12 августа 2006 года № 222
[6] если в категории земель промышленности образуется новый участок или он переводится в эту категорию из состава земель населенных пунктов (и теоретически его стоимость должна существенно умень-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
шиться), то стоимость участка рассчитывается на основе среднего для района значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков промышленности, относящихся к 4 группе. Однако ввиду особенностей административнотерриториального деления Республики Якутия в Мирнинском районе отсутствуют земельные участки промышленности, за исключением тех, которые попадают в границы населенного пункта город Мирный. Таким образом, получается, что среднее по району значение кадастровой стоимости земель 4 группы промышленности совпадает со средним значением кадастровой стоимости по городу Мирный. То есть, несмотря на расположение участка за пределами города, его кадастровая стоимость будет установлена на основе кадастровой стоимости земель, расположенных в городе, что снова ставит недропользователей в несправедливые налоговые условия.
-9789, [email protected]
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
Суммируя изложенное, можно сделать вывод о том, что земельные участки месторождений представляют собой особую группу земельных участков. Для их оценки необходимо выработать единую позицию, внекатегорийную методику, которая главным образом учитывала бы не их местоположение, а их потенциал, поскольку в случае с добычей полезных ископаемых этот фактор является более значимым, нежели нахождение участка в границах населенного пункта или за их пределом. В этом случае необходимо говорить не об одном конкретном участке, занятом месторождением, а обо всем имущественно-земельном комплексе, предназначенном для разработки полезных ископаемых и, соответственно, разработать методику непосредственно для оценки этого комплекса (например для оценки земельного-имущественного комплекса горно-обогатительного комбината). Это предложение уже нашло свое отражение в российской нормативной правовой базе. В сентябре 2014 года Министерством экономического развития Российской Федерации был утвержден приказ, содержащий классификатор видов разрешенного использования земельных участков (документ зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации, однако еще не вступил в силу) [11 ]. В этом документе одним из видов разрешенного использования земельных участков указано «недропользование». Помимо участков, непосредственно используемых для добычи недр, к этому виду также относятся земли, предназначенные для размещения объектов капитального строительства, которые необходимы для подготовки сырья к переработке, транспортировке и т. д. Указанные нововведения свидетельствуют о том, что теперь на законодательном уровне земли недропользования предлагается рассматривать в комплексе - как единый объект имущества. Следовательно, и при оценке земель недропользования все профильные земельные участки, входящие в состав предприятия, занимающегося разработкой
полезных ископаемых, необходимо также рассматривать в комплексе.
Кроме того, следует идентифицировать и унифицировать объект оценки, который по-разному представлен в Методике по оценке земель промышленности и Методических указаниях по оценке земель населенных пунктов, поскольку в процессе проведения государственной кадастровой оценки может возникнуть путаница с отнесением земельных участков, не попадающих под определения, приведенные в рассматриваемых документах, к той или иной категории. Процесс проведения кадастровой оценки необходимо согласовывать с документами территориального планирования и градостроительного зонирования, то есть формализовать этот процесс, поскольку стоимость участка зависит от стадии его освоения, что приведет к сокращению количества споров между недропользователями и государственными органами.
Выполнение предложенных мероприятий в комплексе приведет к тому, что процедура проведения кадастровой оценки земель месторождений станет более прозрачной и понятной для налогоплательщика, а также будет способствовать установлению более справедливого налогообложения крупнейших промышленных предприятий страны.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.
3. О недрах : Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992 года № 2395-1.
4. Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель : постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316.
5. Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
№ 10 (157) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
стоимости (ФСО № 4)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508.
6. Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 1 2 августа 2006 года № 222.
7. Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39.
8. Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения» (вместе с Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения кос-
мической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения) : приказ Федеральной службы земельного кадастра России от 20 марта 2003 года № П/49.
9. О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2012 году : Государственный (Национальный) доклад. М. : Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии,
2013.
10. Предложения АК «АЛРОСА» по повышению эффективности государственного управления и регулирования недропользования в области земельных и лесных отношений, лицензирования : протокол Горного совета акционерной компании «АЛРОСА» от 12 октября 2010 года. URL: http://gorprom. riu.ru/r6/news/alrosa.htm
11. Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540 : зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 8 сентября 2014 года № 33995.
* * *
Окончание. Начало на с. 31
Согласно пункту 4.5 постановления правительства Москвы от 31 мая 2011 года № 234-ПП «Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы» (в редакции постановления правительства Москвы от 11 декабря 2013 года № 819-ПП) префектуры административных округов города Москвы наделены правом предъявлять в суды иски от своего имени или от имени правительства Москвы - об освобождении земельного участка от незаконно размещенных на нем объектов, не являющихся объектами капитального строительства, в случае если незаконно размещенные на земельном участке объекты были зарегистрированы как объекты недвижимого имущества и у правообладателя имеются свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества.
Постановлением правительства Москвы № 819-ПП, в частности пунктом 2.3, предусмотрена следующая терминология: снос самовольных построек (освобождение земельных участков) на основании судебного акта. Исходя из указанного в рассматриваемом постановлении под правом «подавать иски об освобождении земельного участка» подразумевается право «подачи иска о сносе самовольной постройки», и указанные словосочетания являются равными по смысловому значению. Таким образом, статья 222 ГК РФ не относит к самовольным постройкам объекты движимого имущества, в случае если права на них зарегистрированы как на объекты недвижимости, но в соответствии с постановлением правительства Москвы № 819-ПП указанные объекты относятся к самовольно возведенным, и предусматривается возможность предъявления исков об освобождении земельных участков (по смыслу постановления № 819-ПП указанный иск представляет собой иск о сносе самовольной постройки), что и было отмечено авторами в статье «Пресечение самовольного строительства на территории Москвы: новый порядок».
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
