CC BY
331
ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ЗЕМЕЛЬ ЛЕСНОГО ФОНДА
ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО
<кххххххх>с<х><х><х>«<><ххх>скх><х><х>«<><ххх><><х><х><х><х><хх><х><><хххх><х><хх><х><ххххххх>«<х><х><х>«<><ххх>скх><х><х>«<><ххх><><х><х><х>о<><х>
УДК 332.624
Руслана Жданова,
кандидат экономических наук, доцент,
Государственный университет по землеустройству, г. Москва
ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ЗЕМЕЛЬ ЛЕСНОГО ФОНДА
<х>о<х><х><ххх><><хх><><х><х><ххх><><хх>«<ххх><ххх><><ххх><х><ххххх><><х><х><х><хх><хх><><х><х><ххх><><хх><><х><х><ххх>^^
Проведен сравнительный анализ методов определения кадастровой стоимости земельных участков земель лесного фонда в различных субъектах Российской Федерации. Рассмотрены особенности определения кадастровой стоимости земельных участков земель лесного фонда. Дана сводная таблица группировок земельных участков, использованных при государственной кадастровой оценке земельных участков лесного фонда, и методов определения их удельных показателей кадастровой стоимости. Предложены рекомендации для разработки Методики государственной кадастровой оценки Лесного фонда.
S u m m a r y
A comparative analysis of methods of determining the cadastral value of land plots of forest land of fondaw different regions of the Russian Federation. The peculiarities of determining the cadastral value of land plots of forest fund lands. Given a summary table of groups of land used for state cadastral evaluation of land plots of the forest fund, and methods for determining specific indicators of cadastral cost. Recommendations for development of a technique of the state cadastral evaluation of the forest fund.
Ключевые слова: кадастровая оценка, земли лесного фонда, земельный участок, вид разрешенного использования, сравнительный анализ.
Keywords: cadastral valuation, forest land, land plot, permitted use, a comparative analysis.
В продолжение статьи об особенностях определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов [1] рассмотрим особенности определения кадастровой стоимости земельных участков земель лесного фонда.
В современных условиях, в целях дальнейшего развития рыночных отношений в организации лесопользования и экономического взаимодействия хозяйствующих субъектов лесных отношений, дополнительного исследования требуют вопросы установления влияния различных факторов на систему управления земельными ресурсами, в том числе лесным фондом региона. Например, анализ системы управления землями лесного фонда выявил, что существенное влияние на систему управления лесным фондом могут оказывать такие факторы, как фактические объемы древесины, сроки аренды лесных участков, а также наличие сведений об учтенных землях лесничеств в государственном кадастре недвижимости, в том числе экономических характеристик (кадастровой стоимости) [7, 8].
В настоящее время нет утвержденной Методики определения кадастровой стоимости земель лесного фонда. Ранее действующая «Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации», утвержденная приказом Министерства экономического развития РФ от 17 октября 2002 г. № П/336, была признана не подлежащей к применению Приказом Министерства экономического развития РФ от 15.03.2010 г. № 96.
Было рекомендовано, что до разработки новой методики кадастровая оценка земель лесного фонда регулируется ранее действующими «Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка», утвержденными Приказом Министерства экономического развития РФ от 12 августа 2006 г. № 222.
Но в этих Методических указаниях о землях лесного фонда упоминается всего два раза в п.п. 2.1.8 и 2.3.6, и к самой методике оценки они не относятся. Так, в п. 2.1.8 приводится: «В случае образования нового земельного участка в составе земель лесного фонда, а также в случае перевода земельного участка в состав земель лесного фонда кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для лесхоза, в границах которого образуется земельный участок (в случае отсутствия - субъекта Российской Федерации), значения удельного показателя кадастровой стоимости
лесных земель на площадь земельного участка» и в п. 2.3.6: «В случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель лесного фонда его кадастровая стоимость не изменяется».
В связи с этим, начиная с 2010 г., оценщики были вынуждены сами определять подходы и методы определения кадастровой стоимости земель лесного фонда. И результат не заставил себя ждать. Что ни оценщик, то свой подход, как в методике оценки, так и в группировке земельных участков.
Это наглядно прослеживается в Отчетах ГКОЗ ЛФ, находящихся в Фонде Росреестра [2]. Нами был проведен сравнительный анализ методов оценки и группировки земельных участков земель лесного фонда, использовавшихся оценщиками в 10 субъектах Российской Федерации в период с 2013 по 2015 гг. Сводная таблица группировок земельных участков лесного фонда и методов определения их удельных показателей кадастровой стоимости приведена ниже.
Из данных таблицы видно, что на 10 Субъектов приходится 28 видов группировок, причем разброс количества использованных группировок составил от 1 до 8 (это для 10-го и 3-го Субъектов, соответственно). Не повторяющихся группировок оказалось 18 из 27, то есть 2/3 от общего числа (67%). Совпали группировки только для 2 из 10, - это для 2-го и 4-го Субъектов.
Такой разброс в формировании групп показывает к чему приводит отсутствие утвержденной Методики определения кадастровой стоимости земель лесного фонда. Нарушается основной принцип государственной кадастровой оценки, то есть единый подход к кадастровой оценке земель определенной категории на всей территории Российской Федерации.
Что касается методов оценки, то здесь также нет единого подхода. В большинстве случаев делалась рыночная оценка, но в 3-х субъектах, наряду с рыночной оценкой, для отдельных групп использовался метод приравнивания определяемых УПКС к средним (минимальным) значениям УПКС схожих по использованию групп других категорий земель либо к средним значениям УПКС для лесничеств или к средним значениям УПКС земельных участков, граничащих с указанными земельными участками. На наш взгляд, в этом есть здравый смысл. Земельные участки одного вида использования, находящиеся в одном районе, должны иметь одинаковый УПКС независимо от категории земель.
Такой подход уже используется в действующих Методических указаниях по ГКОЗ населенных пунктов [3], Методике ГКОЗ промыш-
№ 1/ 2016
19
ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО
Таблица
Сводная таблица группировок земельных участков, использованных при государственной кадастровой оценке земельных участков лесного фонда, и методов определения их удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)
№№ Группы земельных участков лесного фонда | Нижегородская обл. КО-ИНВЕСТ, Москва, 2014 | Я Я | < 1 S 3 | Ростовская обл. БТИ, Ростовская обл., 2014 1 й < i 1 н I Республика Коми. Тандем-М, Набережные Челны, 2015 I Иркутская обл. Недра, Челябинская обл., 2014 | || я | ’р 1 1 я Калининградская обл. ГКР, Н. Новгород,2014 I Сахалинская обл. АКГ "ЭКФАРД", Новосибирск, 2013 1 Ямало-Ненецкий АО. Недра, Челябинская обл., 2013 Частота применения группировки |
1 2. 3 4 5 6 7 8 9 10
1 Земельные участки лесного фонда Р 1
2 Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебнооздоровительного назначения Р 1
3 Земельные участки, предназначенные для осуществления рекреационной деятельности Р Р Р Р 4
4 Земельные участки, предназначенные для осуществления научноисследовательской, образовательной и религиозной деятельности С/х 1 гр. 1
5 Земельные участки для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов Р Р 2
6 Земельные участки, предназначенные для ведения лесного хозяйства Р Р Р Р Р 5
7 Земельные участки для выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых Р Р ПРОМ ср. 3
8 Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйствен-ного назначения Р Р 2
9 Земельные участки, предназначенные для размещения жилой застройки Р 1
10 Земельные участки, предназначенные для промышленного использования Р Р/ Ср. леснич. 2
11 Прочие земельные участки (подопоры линий электропередач, разработки полезных ископаемых) Ср. соседн. уч. 1
12 Земельные участки для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов ПРОМ ср. 1
13 Не лесные земли (сельскохозяйственного использования, ЛПХ, фермерские хозяйства) С/х ср. 1 гр. 1
14 Земельные участки под водными объектами ВФ 1
15 Земельные участки, расположенные на территории защитных, эксплуатационных, резервных лесов, занятые объектами лесной и лесоперерабатывающей инфраструктуры Р 2
16 Земельные участки, расположенные на территории защитных, эксплуатационных, резервных лесов, занятые объектами, не связанными с созданием лесной и лесоперерабатывающей инфраструктуры Р Р 3
17 Земельные участки, расположенные на территории защитных, эксплуатационных, резервных лесов, для которых установлены ограничения отдельных видов использования (санитарные, водоохранные, нерестоохранные зоны, зеленые зоны, парки и лесопарки, курортные, рекреационные зоны и Р Р 3
18 Земельные участки, расположенные на территории защитных, эксплуатационных, резервных лесов, предназначенные для освоения в целях получения древесины и других лесных ресурсов Р Р 3
Продолжение
Таблица
19 Земельные участки для административноторгового использования Р 1
20 Земельные участки для жилищного строительства Р 1
21 Земельные участки для рекреационного использования и размещения особо охраняемых территорий и объектов Р/ Ср. леснич. 1
22 Прочие земельные участки лесного фонда (земли резерва, для религиозной деятельности, под полигон твердых бытовых отходов и пр.) Ср. леснич. 1
23 Земельные участки лесного фонда, предназначенные для заготовки и сбора недревесных лесных ресурсов; заготовки пищевых лесных ресурсов и сбора лекарственных растений; осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства; ведения сельского хозяйства; создания лесных плантаций и их эксплуатации; выращивания лесных плодовых, ягодных, декоративных растений, лекарственных растений; выращивания посадочного материала лесных растений (саженцев, сеянцев) Р 1
24 Земельные участки лесного фонда, предназначенные для заготовки древесины и живицы; выполнения работ по геологическому изучению недр, месторождений полезных ископаемых; водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений, морских портов, морских терминалов, речных портов, причалов; строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов; переработки древесины и иных лесных ресурсов ПРОМ ср. 1
25 Земельные участки лесного фонда, предназначенные для осуществления защитных функций природных и неприродных объектов:
25.1 1) для организации особо охраняемых природных объектов 1 ip. 1
25.2 2) для осуществления водоохранных функций ВФ ср. 1
25.3 3) для защиты сельскохозяй-ственных угодий 1 гр. 1
25.4 4) для осуществления защитных функций иных природных и неприродных объектов ООТ ср. 1 гр. 1
Количество использованных группировок 4 4 8 3 6 7 6 4 47
Условные обозначения:
Р - УПКС определялись методом рыночной оценки (капитализации рентного дохода).
Р/Ср. леснич. - УПКС определялись методом рыночной оценки для земельных участков под производственными зданиями и базами отдыха, а для остальных земельных участков приравнивались к среднему значению УПКС для лесничества.
С/х мин. 1 гр. - УПКС приравнивались к минимальному значению УПКС 1 группы земель сельскохозяйственного назначения для этого же административного района.
С/х ср. 1 гр. - УПКС приравнивались к среднему значению УПКС 1 группы земель сельскохозяйственного назначения для этого же административного района.
ПРОМ ср. 4 гр. - УПКС приравнивались к среднему значению УПКС 4 группы земель промышленности и иного специального назначения для этого же административного района.
ВФ ср. - УПКС приравнивались к среднему значению УПКС земель водного фонда для этого же административного района.
ВФ ср. 2 гр. - УПКС приравнивались к среднему значению УПКС 2 группы земель водного фонда для этого же административного района.
ООТ ср. 1 гр. - УПКС приравнивались к среднему значению УПКС 1 группы земель особо охраняемых территорий для Субъекта.
Ср. леснич. - УПКС приравнивались к среднему значению УПКС для лесничества.
Ср. соседн. уч. - УПКС земельных участков рассчитывались, исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, граничащих с указанными земельными участками.
Международный сельскохозяйственный журнал
20
ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ЗЕМЕЛЬ ЛЕСНОГО ФОНДА
ленности и иного специального назначения [4] и, особенно, в Методических рекомендациях по ГКОЗ земель водного фонда [5].
Так, при кадастровой оценке земель населенных пунктов УПКС земельных участков 14 ВРИ «Земельные участки, занятые под городскими лесами, скверами, парками...» приравниваются к УПКС земель лесного фонда Субъекта, а УПКС земельных участков 15 ВРИ «Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования» приравниваются к УПКС земель 1 группы земель сельскохозяйственного назначения для того же административного района.
При кадастровой оценке земель водного фонда:
• для земельных участков 2 группы (земельные участки занятые обособленными водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте ...) УПКС устанавливаются исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах территории того же административного района;
• для земельных участков 3 группы (земельные участки, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов ...) УПКС рассчитываются исходя из среднего для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения;
• для земельных участков 4 группы (земельные участки, выделяемые для установления полос отвода, занятые древесно-кустарниковой или иной растительностью) УПКС устанавливаются исходя из минимального значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах территории того же административного района;
• для земельных участков 5 группы (земельные участки, выделяемые садоводческим, огородническим и дачным объединениям) УПКС рассчитываются исходя из среднего для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений;
• для земельных участков 6 группы (земельные участки, занятые объектами рекреации) УПКС рассчитываются исходя из среднего для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов.
При кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения для земельных участков 6 группы «Земельные участки для строительства, подготовки и поддержания в необходимой готовности Вооруженных сил Российской Федерации.» рассчитываются исходя из минимального значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам в пределах того же административного района.
В последней фразе и заключена суть рекомендации: «УПКС рассчитываются исходя из значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам». Поэтому, по аналогии, эти рекомендации, с учетом сложившейся практики, целесообразно включить и в разрабатываемую Методику ГКОЗ земель лесного фонда. Тем более, что виды использования лесов, приведенные ниже, позволяют это сделать.
В соответствии со ст. 25 Лесного кодекса Российской Федерации [6] использование лесов может быть следующих видов:
1) заготовка древесины;
2) заготовка живицы;
3) заготовка и сбор не древесных лесных ресурсов;
4) заготовка пищевых лесных ресурсов и сбор лекарственных растений;
5) осуществление видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства;
6) ведение сельского хозяйства;
7) осуществление научно-исследовательской деятельности, образовательной деятельности;
8) осуществление рекреационной деятельности;
9) создание лесных плантаций и их эксплуатация;
10) выращивание лесных плодовых, ягодных, декоративных растений, лекарственных растений;
10.1) выращивание посадочного материала лесных растений (саженцев, сеянцев);
11) выполнение работ по геологическому изучению недр, разработка месторождений полезных ископаемых;
12) строительство и эксплуатация водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений, морских портов, морских терминалов, речных портов, причалов;
13) строительство, реконструкция, эксплуатация линейных объектов;
14) переработка древесины и иных лесных ресурсов;
15) осуществление религиозной деятельности;
16) иные виды, определенные в соответствии с ч. 2 ст. 6 настоящего Кодекса (использование, охрана, защита, воспроизводство лесов осуществляются в соответствии с целевым назначением земель, на которых эти леса располагаются).
К перечисленным видам использования лесов здесь нужно добавить и виды фактического использования земельных участков земель лесного фонда, встречающиеся на практике (см. таблицу), такие как: для размещения жилой застройки (жилищного строительства); для фермерского хозяйства; для промышленного использования; для административно-торгового использования; для садоводческих, огороднических и дачных объединений и др.
На основании вышеизложенного можно сделать следующие рекомендации для разработки Методики ГКОЗ Лесного фонда:
1. Группировку земельных участков лесного фонда делать по видам использования земель с привязкой к категориям земель, наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам.
2. Рыночную оценку выполнять только для земельных участков, предназначенных для ведения лесного хозяйства (заготовки и переработки древесины). А для остальных земельных участков удельные показатели кадастровой стоимости рассчитывать исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам в пределах того же административного района (Субъекта РФ).
Литература
1. Жданова Р.В. Особенности определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов 17 вида разрешенного использования // Международный сельскохозяйственный журнал. 2015. № 4. С. 54-58.
2. Фонд Росреестра. URL:https://rosreestr.ru/
3. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Министерства экономического развития России от 15.02.2007 г. № 39.
4. Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, утвержденная приказом Росземкадастра от 20 марта 2003 г. № П/49.
5. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель водного фонда, утвержденные Приказом Министерства экономического развития России от 14 мая 2005 г. № 99.
6. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 г. № 200-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016).
7. Антропов Д.В., Мезенина О.Б., Конокотин Д.Н. Некоторые аспекты аренды лесных земель (опыт Калужской области) // Аграрный вестник Урала. 2014. № 5 (132). С. 75-80.
8. Антропов Д.В., Носов С.И. Применение методов кластерного анализа при оценке эффективности управления землями лесного фонда // Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании: материалы 4-й международной научно-практической конференции, 10-11 апреля 2014 г. / Под ред. В.И. Ресина. М.: ЗАО «Гриф и к», 2014. 332 с. С. 139-143.
№ 1/ 2016
21
