CC BY
281
3.12. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО МОДЕРНИЗАЦИИ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЕНТНЫХ ДОГОВОРОВ
Селиванова Анна Юрьевна. Должность: нотариус г. Москвы. E-mail [email protected]
Аннотация: В статье рассматриваются основные проблемы совершенствования норм главы 33 ГК РФ, анализируются имеющиеся по данному вопросу точки зрения ученых и практиков. По результатам проведенного исследования автор предлагает свое решение имеющихся проблем.
Ключевые слова: рента, пожизненное содержание, иждивение, плательщик ренты, получатель ренты.
SUGGESTIONS FOR THE MODERNIZATION OF CIVIL LEGAL REGULATION OF RENTAL AGREEMENTS
Selivanova Anna Yuryevna. Position: The notary of Moscow. E-mail [email protected]
Annotation: The article examines the main problems of improving the standards of chapter 33 of the Civil Code, analyses available on this issue terms of academics and practitioners. According to the results of the study the author offers a solution to existing problems Keywords: rent, annuity, life annuity, dependents, rent payer, recipient of the rent.
В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации1 справедливо отмечается, что в отличие от большинства развитых западных правопорядков в России не создана система эффективного использования прав на такие ценные объекты как недвижимость, в том числе земельные участки, имущественные комплексы, а также результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации. В тоже время развитие экономики и становление рынка требуют использовать все возможные меры и средства гражданского законодательства, чтобы обеспечить добросовестное и надлежащее осуществление гражданских прав и исполнение гражданских обязанностей.
Для достижения указанных целей по ряду вопросов предполагается ужесточение регулирования, придание ему большей императивности. Особенно это будет проявляться в установлении четких правил о способах охраны и защиты вещных прав, направленных на создание такой правовой системы, в которой свобода воли сторон договоров ограничивается в интересах стабильности имущественного оборота и предсказуемости принадлежности правовых благ.
С этой точки зрения рентные отношения, опосредующие особый способ отчуждения имущества и получения платы за него в виде материальных и социальных благ, должны находиться в зоне пристального внимания ученых, практиков и законодателя. Однако Проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федера-
1 Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г. // "Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации".2009. N 11.
ции»2 (в дальнейшем Проект изменений ГК РФ) свидетельствует, что законодатель оставил рентные отношения без должного внимания, предполагая дополнить ГК РФ только одной статьей 305.2. «Право вещной выдачи и рента (пожизненное содержание с иждивением)», которой явно недостаточно, чтобы решить уже существующие и могущие возникнуть проблемы в сфере рентных отношений. В этой связи мало внести изменения в ГК РФ или принять новые нормативные правовые акты, необходимо переосмыслить сущность и назначение тех институтов права, которые обеспечивают конституционные права граждан свободно осуществлять принадлежащие им права в целях удовлетворения охраняемых законом интересов (ст.ст. 30, 36, 55 Конституции РФ3).
Этот вопрос приобретает особую актуальность, поскольку нормы предполагаемой статьи 305.2 Проекта изменений ГК РФ «Право вещной выдачи и рента (пожизненное содержание с иждивением)», которые разрешают устанавливать в договоре ренты (пожизненное содержание с иждивением) право вещной выдачи, вызвали научную дискуссию о целесообразности введения в ныне действующее законодательство правовой категории, применявшейся еще в период крепостного права4. Не вдаваясь в исторические корни права вещной выдачи и ренты, предпримем попытку доказать, что эти правовые категории имеют лишь некоторые черты сходства, что говорит об их взаимосвязи, но не идентичности.
Во-первых, особенность ренты как вида гражданского договора состоит в том, что имущество, передаваемое под выплату ренты, не ограничивается недвижимостью. В то время как право вещной выдачи устанавливается только применительно к недвижимым вещам, а также в отношении доли в праве собственности на недвижимую вещь.
Во-вторых, рента обременяет недвижимость, передаваемую под ее выплату. Если плательщик ренты продаст полученную по договору недвижимость третьим лицам, то обязательства по выплате ренты переходят на них. Между тем, если право собственности на вещь, обремененную правом вещной выдачи, перейдет к другому лицу, то суд может изменить форму имущественного предоставления.
В-третьих, права получателя ренты гарантируются правом залога на переданное помещение, например, если плательщик ренты по каким-либо обстоятельствам перестанет исполнять свои обязательства, то получатель будет иметь возможность возместить свои убытки за счет стоимости переданного под выплату ренты имущества. В тоже время обращение взыскания на недвижимую вещь, обремененную правом вещной выдачи, производится лишь в случае, когда после удовлетворения судом требования о понуждении к имущественному предоставлению обязанность по внесению имущественного предоставления вновь была нарушена.
2 Проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в редакции от 31 января 2011г. // www.arbitr.ru/
3 Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // "Российской газете" от 25 декабря 1993 г. N 237 (с поправками от 30 декабря 2008 г. N 6-ФКЗ и от 30 декабря 2008 г. N 7-ФКЗ)
4 Восковский А. Вещное право: усиление защиты владения // Экономика и жизнь. М. 2010. 10.12.
В-четвертых, права получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением тесно связаны с его личностью и не могут быть уступлены или переданы по наследству. Вместе с тем, право вещной выдачи может быть передано на основании договора.
В-пятых, основанием возникновения ренты является один из рентных договоров (постоянной ренты, пожизненной ренты, пожизненного содержания гражданина с иждивением), а право вещной выдачи может быть основано на:
а) договоре об установлении права вещной выдачи,
б) ином основании, в том числе ренте.
Таким образом, сравнительный анализ имеющихся в ГК РФ норм, регламентирующих рентные отношения, и главы 20.6 Проекта изменений ГК РФ позволяет сделать вывод, что данные субинституты имеют лишь некоторые черты сходства, что говорит об их взаимосвязи, но не идентичности.
Вышеизложенное убеждает о научной и практической ценности теоретических исследований соответствующих институтов вещного права. Поэтому одной из главных задач научных изысканий сегодняшнего дня следует признать проведение комплексного анализа тех фактов, которые способны создать для субъектов гражданского оборота максимально благоприятные условия осуществления и защиты принадлежащих им прав в целях систематического получения дополнительного дохода, в том числе посредством отчуждения имущества в обмен на ренту, которая была известна российской цивилистике еще в XIX веке. Отечественные ученые такие как Ю.С.Гамбаров, А.И.Загоровский, Д.И.Мейер, С.А.Муромцев, К.П.Победоносцев,
Г.Ф.Шершеневич довольно подробно анализировали европейский опыт правового регулирования ренты и практики ее применения. Результатами их трудов была разработана научная позиция о необходимости законодательного установления такого правового института в России. Более того, была попытка ввести ренту в круг регулируемых гражданских правоотношений, тем не менее в дореволюционном законодательстве рента не получила официального признания. В первые годы советской власти право граждан на возмездную помощь за отчужденное имущество по идеологическим причинам отрицалось, поэтому договорные модели ренты отсутствовали. Соответственно, научный интерес к данному институту не проявлялся.
Однако последующие периоды существования СССР свидетельствуют о многочисленных случаях заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Поэтому, несмотря на официальный запрет рентных отношений, некоторые цивилисты все же анализировали рентные отношения и обосновывали их, если не целесообразность, то хотя бы невредность социалистическому обществу. Наконец, ГК РСФСР 1964 г. узаконил право нетрудоспособных граждан отчуждать свои индивидуальные жилые дома другим гражданам, принимающим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособного. В период перехода к рыночной экономике была официально расширена сфера рентных отношений, которые приобрели особую популярность. Одновременно появились научные труды, посвященные ренте, в которых доказывалась ее значимость как одного из источников получения гражданами негосударственной материальной и социальной помощи. В частности, известны научные изыскания таких авторов как В.А.Алексеев, Т.Е.Абова,
М.М.Агарков, М.И.Брагинский, В.В.Витрянский,
В.П.Грибанов, С.П.Гришаев, Н.Д.Егоров, И.В.Ершова, О.С. Иоффе, П.В.Крашенинников, И.А.Михайлова, В.П.Павлов, В.Ф.Попондопуло, А.П.Сергеев,
Е.А.Суханов, В.Ф. Яковлев и других, в которых рентные договоры нашли свое отражение. На уровне диссертаций рентные отношения исследовали А.А. Воронин, А.Н. Голикова, Н.В. Золотько, Я.А. Ключникова, Е.В. Лазарева, О.А. Маркова; К.Г. Токарева, Е.А. Ярги-на и др.
В результатам комплексного исследования имеющейся научной базы и норм правового регулирования, автор выделяет в истории становления и развития договора ренты как института гражданского права несколько периодов:
- использовался европейским законодателем еще со средних веков; вместе с тем, правового регулирования в дореволюционном законодательстве России рента не получила, хотя была известна российской цивилистике и незадолго до Октябрьской революции имела место попытка законодательного закрепления института ренты;
- в первых документах советской власти договорные модели ренты или пожизненного содержания с иждивением отсутствовали по идеологическим причинам, не допускавшим помощи между гражданами на возмездной основе;
- в годы нэпа выявлены многочисленные случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Хотя такие договоры пресекались властью и рассматривались судами как притворные сделки, которые прикрывают фактическое дарение, либо в них усматривался кабальный элемент, так как рента явно невыгодна для одной из сторон и есть подозрение в ростовщическом элементе. Тем не менее, в период гражданской войны и последующие годы разрухи и голода, а также в послевоенные годы ВОВ суды вынуждены были в отдельных случаях признавать такие сделки действительными, особенно если имущество находилось в деревне, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом;
- ГК РСФСР 1964 г. узаконил рентные отношения, правда, в весьма ограниченной сфере. Так, закрепляя в ст. 253-254 ГК РСФСР нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособного. Практика применения такого вида договора купли-продажи в тот период свидетельствует, что хотя и редко, он все же использовался;
- в переходный период отечественной экономики к рыночным отношениям рентные договоры стали востребованными, поскольку в результате приватизации граждане получили дорогое недвижимое имущество, которое они, став пенсионерами, не в состоянии содержать из-за низкого размера пенсии.
На основе изложенного может сложиться мнение, что рентные договоры достаточно исследованы, имеют довольно длительный период своего применения, надлежащую правовую регламентацию и поэтому не нуждаются в дальнейшем внимании ученых, практиков и законодателя. Однако, проведенный автором анализ правоприменения указанных договоров позволил вы-
явить тенденцию утраты их популярности в отношениях между гражданами. Это обстоятельство свидетельствует о наличии ряда проблем, которые тормозят использование данного правового института в отношениях между гражданами. По нашему мнению, к числу таких факторов можно отнести следующие:
- собственники имущества, нуждающиеся в социальной помощи и бытовом уходе, предпочитают передавать его ближайшим родственникам в соответствии с устной договоренностью или составлением завещания в их пользу. И только некоторые одинокие пенсионеры, рискуя быть обманутыми, заключают договоры с посторонними гражданами;
- чаще всего граждане, обладающие имущественным потенциалом, передают принадлежащее им недвижимое имущество на условиях договоров пожизненного содержания с иждивением учреждениям социальной поддержки, которые принимают на себя обязательства по обеспечению получателя ренты материальной помощью, оказанию бытовых услуг и т.п. При этом возможно, что граждане остаются проживать в своих квартирах (домах), либо переселяются в стационарные учреждения социальной защиты;
- лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и могущие стать потенциальными плательщиками ренты в обмен на полученное от граждан пенсионного возраста и инвалидов жилое помещение, предпочитают пользоваться государственными субсидиями поддержки предложения жилья (в виде налоговых льгот, страхования кредитных рисков, государственной помощи определенным слоям населения (молодая семья) и т.п.);
- граждане, желающие приобрести жилые помещения или земельные участки, чаще всего заключают договоры ипотечного кредитования, которые имеют явные преимущества перед рентными, поскольку сумма платежей и сроки их внесения четко определены, а покупатели не обременяют себя имущественными и моральными обязательствами перед лицами, нуждающимися в уходе и помощи.
Кроме того, в числе факторов не способствующих популярности рентных договоров в отношениях между гражданами следует вспомнить так называемую «обратную ипотеку». Дело в том, что конкуренция в системе кредитования населения вынуждает банки и другие кредитные организации использовать в борьбе за каждого клиента «нетрадиционные» для кредитных отношений договоры, в частности «обратную ипотеку», при которой граждане пожилого возраста получают кредит под залог жилья с условием погашения суммы займа после наступления оговоренного события (своей смерти). Во исполнение такого договора кредитор единовременно выплачивает всю сумму или осуществляет периодические платежи собственнику жилья на потребительские нужды (лечение, социальные услуги и т.п.), а после его смерти удовлетворяет свои затраты за счет заложенного недвижимого имущества.
Практика показывает, что договоры с такими условиями возврата кредита не редкость, тем не менее, законодатель до настоящего времени не сформулировал своей позиции по указанным сделкам, создавая тем самым условия для «свободной фантазии» банков, кредитных кооперативов и других финансовых структур. Оценивая сложившуюся ситуацию и принимая во внимание значимость недвижимого имущества в жизни любого гражданина, автор полагает, что регистрационный учет таких договоров не предоставляет необходимой степени охраны имущественных прав и
законных интересов граждан, эти договоры нуждаются в самостоятельном правовом регулировании.
В качестве возможного варианта квалификации указанных сделок и определения их места в системе гражданско-правовых договоров, аргументируем мнение:
- получение определенной суммы (единовременно или в рассрочку) с передачей кредитору права удовлетворения своих интересов по данному договору за счет недвижимого имущества заемщика после его смерти, по своей правовой природе является правом вещной выдачи, которое следует рассматривать как существенное условие договора ренты. Соответственно, такие договоры должны не только регистрироваться, но и подлежать нотариальному удостоверению.
Изложенные факты и обстоятельства позволяют сделать вывод, что нормы главы 33 ГК РФ не учитывают новейших способов и порядка улучшения гражданами своих жилищных условий, т.е. не соответствуют сложившимся в обществе социальноэкономическим отношениям и потому нуждаются в принципиальном обновлении. Между тем, как отмечено выше, в опубликованном Проекте изменений ГК РФ содержится лишь одна статья, непосредственно посвященная ренте - 305.2. «Право вещной выдачи и рента (пожизненное содержание с иждивением)». В тоже время согласно нормам главы 33 ГК РФ предметом рентных договоров является имущество, носящее обобщенный характер (п.1 ст.583 ГК РФ), а п. 1 ст.601 ГК РФ устанавливает, что таковым может быть жилой дом, квартира, земельный участок и иная недвижимость. Однако, руководствуясь статьей 128 ГК РФ, следует признать, что охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность), НЕ могут быть предметом рентных договоров. Таким образом, законодатель, не объясняя причин, исключил из перечня возможных предметов рентных договоров значительный круг объектов гражданского оборота.
Вместе с тем, принимая во внимание интерес будущего плательщика ренты к правам потенциального получателя ренты на охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации и его готовность приобрести их в обмен на рентные платежи и/или пожизненное содержание, в том числе с иждивением - позволяют утверждать об их ликвидности. С учетом изложенного, предлагаем расширить круг объектов гражданского оборота, который может быть предметом рентных договоров. В целях практической реализации этого положения сформулируем новое определение договора ренты:
Договор ренты следует признать двусторонним, согласно которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество или права на охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю ренты определенные денежные суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме, а также оказывать социально-бытовые услуги или выполнять работы, согласованные сторонами и отраженные в договоре.
В доктрине отмечается многозначность термина «рента», который прежде всего означает «отдача того, что передано», т.е. возврат денежного эквивалента, стоимости переданного плательщику ренты в собст-
венность имущества. Второе значение ренты - ее периодичность и непрерывность: рента не может быть разовой. Поэтому любой вид ренты (постоянная, пожизненная, пожизненное содержание с иждивением) возлагает на ее плательщика обязанность - в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Таким образом, договоры, заключаемые в целях получения какого-либо вида ренты, основаны на общем значении термина «рента» и имеют одинаковый правовой статус.
Тем не менее, в названии главы 33 ГК РФ наряду с общим институтом ренты вынесена только одна ее разновидность - пожизненное содержание с иждивением. Поэтому в целях приведения в соответствие названия и содержания главы 33 ГК РФ, предлагаем исключить из названия ссылку на разновидность, оставив общий термин «РЕНТА». Тем самым установится баланс между всеми разновидностями ренты и сохранятся специфические условия каждого вида договора.
Следует обратить внимание, что законодатель индифферентно относится к субъектному составу плательщиков ренты, поскольку в главе 33 ГК РФ отсутствует какое-либо их уточнение. Если исходить из сути возникающих отношений, то можно утверждать, что таковыми могут быть граждане и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.
На практике плательщиками ренты чаще всего являются государственные и муниципальные унитарные предприятия социальной поддержки населения, которые заключают договоры пожизненного содержания с иждивением в целях социальной поддержки одиноких и одиноко проживающих граждан при условии получения в собственность жилого помещения получателя ренты. Казалось бы, оснований для беспокойства нет
- стороны добровольно заключили договор и обязаны выполнять его условия. Между тем, получатели ренты регулярно обращаются в суд с заявлениями о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением и возвращении квартиры в собственность. Чаще всего такие требования основаны на доводах, что сумма ежемесячной денежной компенсации, выплачиваемая плательщиком ренты, не покрывает расходы получателя ренты по содержанию квартиры, а также о том, что стоимость спорного жилого помещения несоразмерно выше, чем предполагаемая сумма выплат5 (для компенсации стоимости квартиры плательщик ренты должен исполнять обязательства как минимум
5 Обратим внимание, данная проблема существует давно, о чем свидетельствует новая редакция статьи 597 ГК РФ (от 01 декабря 2011г.), которая устанавливает, что размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации (Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 2011 г. N 49 (часть I) ст. 7041)
несколько десятков лет!). Анализ принятых решений по таким разбирательствам подтверждает, что суды не принимают эти аргументы во внимание, так как в силу принципа свободы договора, условия сделки определяются по взаимному согласию сторон, и при отсутствии нарушений со стороны плательщика ренты основания для расторжения договора отсутствуют.
С нашей точки зрения, ситуация не так однозначна, как ее оценивают суды. В целях защиты имущественных интересов получателей ренты, а также учитывая их возраст, предлагаем суммы пожизненного содержания разделить на десятилетние периоды, в соответствии со стоимостью квартиры за минусом затрат плательщика ренты. Реализация вносимого предложения потребует совершенствования ст. ст. 597, 598, 601, 602 ГК РФ.
Руководствуясь содержанием главы 33 ГК РФ, многие авторы аргументируют вывод, что рентные отношения не должны затрагивать предпринимательскую деятельность. При этом указывают, что получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - пожизненного содержания с иждивением - могут быть только граждане. В тоже время индивидуальный предприниматель, несмотря на свой статус гражданина, не может заключить такой договор в целях осуществления коммерческой деятельности. Вместе с тем, п.1 ст. 589 ГК РФ устанавливает, что получателями постоянной ренты могут быть некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.
Анализ допустимых целей деятельности некоммерческих организаций показал, что из них крайне трудно выделить именно те цели, которым получение постоянной ренты соответствует. Поэтому на практике главным показателем соответствия заключаемых договоров и допустимых видов деятельности считается прямая запись в уставе некоммерческой организации о том, что она вправе получать постоянную ренту.
С учетом изложенных фатов известные отечественные цивилисты делают категоричный вывод, что рента не связана с предпринимательской деятельностью, не представляет собой прибыли и не является доходом6.
С нашей точки зрения эта научная позиция нуждается в уточнении, поскольку договоры ренты являются двусторонними, в которых проявляются интересы не только получателя, но и плательщика ренты. Так, если плательщиком ренты является коммерческая или некоммерческая организация, а также индивидуальный предприниматель, то они вправе распорядиться полученным в собственность имуществом в соответствии со своей волей и в своем интересе, который может состоять в коммерческой эксплуатации имущества, скажем, сдача в аренду или наем. Даже в тех случаях, когда плательщик ренты использует предмет рентного договора в личных целях, он получает либо прямой либо косвенный доход. Иначе говоря, плательщик ренты, исполняя обязанности по заключенному договору, всегда имеет доход, т.е. осуществляет приносящую доход деятельность.
Неправильным представляется встречающееся в доктрине утверждение о том, что размер рентных платежей является неопределенным и даже неопределимым. Практика свидетельствует, при любом виде ренты плательщик всегда тщательно взвешивает все pro
6 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн.вторая: Договоры о передаче имущества. М. Статут. 2003. С. 620.
и contra, определяет возможные сроки платежей, какие выгоды он может получить от заключаемого договора и т.п. Конечно, в этих случаях договор ренты носит рисковый характер, однако точно такой же характер имеют и многие другие гражданские договоры, в частности, страхования. Поэтому рисковый характер рентных платежей не является существенным признаком договоров ренты, который сам по себе обусловил выделение их в самостоятельный договорный тип.
Говоря о совершенствовании правового регулирования рентных договоров, следует обратить внимание на широко распространенные в сельской местности ситуации: многие жители российской «глубинки», обладающие значительным имущественным потенциалом в виде больших земельных участков, полученных в период приватизации, достигли пенсионного возраста и уже не могут их обрабатывать (кстати сказать, зачастую и не обрабатывали с момента получения земельного ваучера, так как не имели для этого соответствующей техники и материальных средств), тем не менее они не желают их продавать, так как недвижимость с каждым годом дорожает. В итоге, огромные земельные массивы зарастают сорняками, почва засоляется и заселяется грызунами и другими вредителями сельского хозяйства, а собственники живут «мягко говоря» ниже среднего уровня.
В целях улучшения материального состояния сельского населения, а также удовлетворения спроса городских жителей на недвижимость в сельской местности, в том числе на имущественные комплексы, предлагаем делегировать собственникам земельных участков право разрешать застройку их земельных участков посторонними лицами на условиях выплаты постоянной ренты. Реализовать вносимое предложение можно посредством изменения диспозиции п.1 ст. 583 ГК РФ, изложив ее в следующей редакции:
«1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество или право постоянного пользования земельным участком с условием его застройки или ведения сельскохозяйственной деятельности, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.»
На договор о праве постоянного пользования земельным участком с условием его застройки или ведения сельскохозяйственной деятельности следует распространить нормы постоянной ренты.
Анализируя перспективы совершенствования рентных правоотношений, обратим внимание на Федеральный закон от 30 апреля 2008 г. N 56-ФЗ "О дополнительных страховых взносах на накопительную часть трудовой пенсии и государственной поддержке формирования пенсионных накоплений", которым создана система государственной ренты в сфере повышения уровня пенсионного обеспечения граждан. Социальная значимость системы повышения уровня жизни граждан пенсионного возраста усиливается за счет софинансирования из федерального бюджета пенсионных накоплений граждан. Важным аргументом, подтверждающим вывод, что дополнительные страховые взносы на накопительную часть трудовой пенсии являются частью государственной ренты, может послужить статья 16 указанного ФЗ, которая устанавливает право наследования на выплаты умерших застрахованных лиц. С учетом изложенного следует дополнить
главу 33 ГК РФ статьей 589.1. следующего содержания:
«Статья 589.1. Публичная постоянная рента
Публичная постоянная рента представляет собой вид рентного договора, в соответствии с которым граждане или их работодатели перечисляют согласованную часть заработной платы работника в бюджет Российской Федерации в целях инвестирования целевых индивидуальных накоплений трудящихся под выплату ренты, условия и сроки которой согласованы с получателем ренты. Права на получение ренты переходят к наследникам и действуют в течение семидесяти лет, считая с 1 января года, следующего за годом смерти получателя ренты.»
Характеризуя договор ренты, отметим это ВСЕГДА ВОЗМЕЗДНАЯ сделка, поскольку имущество отчуждается в обмен на получение денежных и/или иных материальных средств, выполнения работ или оказания услуг, а в случаях предусмотренных договором, на предоставление пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Поэтому диспозиция пункта 1 ст. 585 ГК РФ, устанавливающая, что имущество отчуждается в собственность плательщика ренты «за плату или бесплатно», явно не неудачна. На самом деле речь идет о наличии или отсутствии первого денежного платежа (размер которого значительно меньше стоимости передаваемого в собственность плательщика ренты имущества) в момент заключения договора.
На договоры ренты не распространяются общие правила квалификации сделок как реальных или консенсуальных, поскольку законодатель выделил данный договорный тип из прочих сделок, направленных на отчуждение имущества, в целях обеспечения повышенной правовой и социальной защиты более слабой в экономическом, социальном и физиологическом отношении стороны этого договора - получателя ренты, так как склонение, принуждение его к заключению договора или требование передачи имущества после нотариального удостоверения сделки - противонрав-ственно7. Поэтому рентные договоры всегда реальные, несмотря на то, что все они подлежат нотариальному удостоверению, а при отчуждении недвижимого имущества и государственной регистрации.
Учитывая открытый перечень обстоятельств, предоставляющих получателю право требовать выкупа ренты, в случаях нарушений плательщиком ренты его обязательств, которые либо уже состоялись, либо с достаточной степенью вероятности могут произойти в будущем, следует считать, что передача имущества получателем ренты в собственность плательщику ренты, является неполной и условной. Таким образом, право собственности на имущество, обремененное рентой, по своему правовому положению сходно с правом собственности на имущество, обремененное залогом.
Автору удалось установить, что некоторые нормы ренты и купли-продажи с оплатой товара в рассрочку (ст. 489 ГК РФ) очень близки по содержанию. Сходство
7 Специфика рентных договоров обусловила особые требова-
ния к их рекламе, которая не должна указывать на преимущества
ренты перед другими договорами, не должна осуждать членов
семьи и близких родственников потенциального получателя рек-
ламы, не упоминать о подарках для физических лиц, принявших
решение о заключении договоров ренты (Федеральный закон от
13 марта 2006 г. N 38-ФЗ "О рекламе" // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 марта 2006 г. N 12. Ст. 1232 (с изм. Федеральным законом от 21 ноября 2011 г. N 327-ФЗ, которые вступают в силу с 1 января 2013 г.)
между этими договорами столь велико, что практически они являются во многих случаях взаимозаменяемыми, а порождаемые этими договорами последствия
- одинаковыми. В подтверждение этого вывода приведем следующие аргументы:
- в договоре о продаже товара с условием о рассрочке платежа, так же как и в рентных договорах, наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи должны быть указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей;
- при нарушении покупателем сроков платежей продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара или потребовать оплаты переданного товара;
- если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его полной оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара;
- в случае непредоставления покупателем обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, продавец, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Кроме того, рентные договоры имеют некоторое сходство с арендными договорами, поскольку арендные платежи, которые также являются периодическими и по своей природе напоминают ренту. Более того, статья 624 ГК РФ предоставляет арендатору право выкупа арендованного имущества. Однако различие рентных и арендных договоров все же имеется, поскольку при аренде не происходит отчуждение предмета договора и право собственности не передается. Поэтому, определяя место главы 33 в системе договорного права ГК РФ, законодатель учел именно данное правовое последствие, поместив ее после договоров о передаче имущества в собственность, как бы завершая правовое регулирование этого вида сделок.
Руководствуясь основным принципом рентных договоров - имущество отчуждается в обмен на получение ренты, автор аргументирует вывод, что рентные договоры как при «платной», так и при «бесплатной» передаче имущества плательщику ренты по своей природе не укладываются в рамки институтов купли-продажи (при которой вещь передается за согласованную сторонами сумму - гл. 30 ГК РФ) или дарения (при котором вообще не предусматривается оплата в денежной или иной форме - гл. 32 ГК РФ). Поэтому правила ГК РФ о купле-продаже и дарении применимы к рентным договорам лишь СУБСИДИАРНО. Этот вывод подтверждается оговоркой, содержащейся в диспозиции п.2 ст. 585 ГК РФ: «...поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты».
В заключение хотелось бы обратить внимание на дискуссию, развернувшуюся в научной литературе по поводу действий нотариуса. В частности, существует мнение, что нотариус не может удостоверять договор ренты как сделку, поскольку ее нет до момента регистрации договора, он удостоверяет не собственно
факт заключения договора, а содержание воли сторон, правильность ее формирования и изъявления8.
Не согласившись с этим мнением и обратившись к статьям 53-56 Основ законодательства о нотариате, а также пунктам 10 и 11 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, уточним: посредством нотариальных действий удостоверяется содержание воли сторон заключить сделку, подтверждается правильность ее формирования и изъявления. Кроме того проверяется наличие правовых оснований к установлению законности содержания сделки, отражаются существенные условия, предусмотренные для данного вида сделки законом, а также вносятся те особые условия, которые стороны определили для себя как существенные.
Таким образом, совокупность перечисленных обстоятельств, удостоверенная нотариусом, свидетельствует о том, граждане и/или юридические лица совершили действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, что полностью соответствует определению сделки (ст. 153 ГК РФ). Иначе говоря, нотариус удостоверяет именно сделки, которые по своей форме и содержанию полностью соответствуют требованиям закона и отражают волю сторон. Такой же вывод следует из диспозиции ст. 420 ГК РФ, признающей договором соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Список литературы:
Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // "Российской газете" от 25 декабря 1993 г. N 237 (с поправками от 30 декабря 2008 г. N 6-ФКЗ и от 30 декабря
2008 г. N 7-ФКЗ)
Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32. Ст. 3301 (с изм. Федеральным законом от 8 декабря 2011 г. N 422-ФЗ).
Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5. Ст. 410 ((с изм. Федеральным законом от 8 декабря 2011 г. N 422-ФЗ).
Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 2011 г. N 49 (часть I) ст. 7041
Федеральный закон от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ "О рекламе" // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 марта 2006 г. N 12. Ст. 1232 (с изм. Федеральным законом от 21 ноября 2011 г. N 327-ФЗ, которые вступают в силу с 1 января 2013 г.)
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г. // "Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Фе-дерации".2009. N 11.
8 См., например: Гонгало Б.М. и др. Нотариат и нотариальная деятельность: учебное пособие для курсов повышения квалификации нотариусов / под ред. В.В. Яркова, Н.Ю. Рассказовой. "Во-лтерс Клувер". 2009 [электрон. ресурс] // СПС ГАРАНТ.
Проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в редакции от 31 января 2011г. // www.arbitr.ru/ Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн.вторая: Договоры о передаче имущества. М. Статут. 2003. С. 620.
Восковский А. Вещное право: усиление защиты владения // Экономика и жизнь. М. 2010. 10.12.
Гонгало Б.М. и др. Нотариат и нотариальная деятельность: учебное пособие для курсов повышения квалификации нотариусов / под ред. В.В. Яркова, Н.Ю. Рассказовой. "Волтерс Клувер". 2009 [электрон. ресурс] // СПС ГАРАНТ.
Literature list:
Constitution of the Russian Federation (adopted by popular vote on 12.12.1993) (amendments made by the Law of the Russian Federation on amendments to the Constitution of the Russian Federation from 30.12.2008 N 6-Federal Constitutional Law, from 30.12.2008 N 7- Federal Constitutional Law)
The first part of the Civil Code of the Russian Federation of the November 30, 1994 N 51-F3 / / Collection of legislation of the Russian Federation, on December 5, 1994 N 32. Of Art. 3301 (with amendments. Federal Law of December 8, 2011 N 422-FZ).
Part II of the Civil Code of the Russian Federation of January 26, 1996 N 14-FZ, / / Collection of legislation of the Russian Federation, dated January 29, 1996, N 5. Of Art. 410 ((with rev. Federal Law of December 8, 2011 N 422-FZ).
Federal Law of November 30, 2011 N 363-FZ "On Amendments to Certain Legislative Acts of the Russian Federation" / / Collected Legislation of the Russian Federation of December 5, 2011 N 49 (Part I) Art. 7041 Federal Law of March 13, 2006 N 38-FZ "On Advertising" / / Collected Legislation of the Russian Federation on March 20, 2006 N 12. Of Art. 1232 (with amendments. Federal Law of November 21, 2011 N 327-FZ, which come into force on January 1, 2013)
The concept of civil legislation of the Russian Federation / Approved by the Council under the President of codification and improvement of the civil legislation of October 7,
2009 / / "Bulletin of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation" .2009. N 11.
The draft federal law "On introducing changes-making with regard to the first, second, third and fourth Gra-zhdanskogo Code of the Russian Federation and Certain Legislative Acts of the Russian Federation, the radio," as amended on January 31, 2011. / / www.arbitr.ru / Braginsky, MI, VV Vitryansky Contract law. Vol.2: Contracts for the transfer of the property. M. Statute. In 2003.
Voskovsky A. Property Law: increased protection authorities, Denia / / Business and Life. M. 2010. 10.12.
Gongalo BM Notary and others, and the activities of the notary: a manual for training courses notaries / ed. V. Yar-kov, NY Rasskazova. "Wolters Kluwer." 2009 [i-resource] / / ATP GUARANTOR.
Рецензия
на статью Селивановой Анны Юрьевны по теме «Предложения по модернизации гражданско-
правового регулирования рентных договоров»
Научная статья А.Ю. Селивановой посвящена изучению актуальных проблем договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, при этом особое внимание уделяется совершенствованию норм главы 33 ГК РФ, регулирующей указанный вид договоров.
Автор справедливо отмечает, что принятые в процессе перехода к рыночной экономике законодательные и иные акты, обеспечивающие социальную помощь и материальное содержание лицам, заключившим соответствующие соглашения, в настоящее время не учитывают достигнутого уровня экономического развития страны.
Содержание статьи характеризуется достаточно высоким уровнем теоретической базы исследования. Автор использовала положения ГК РФ и других важнейших законов, регламентирующих отношения, возникающие в связи с заключением рентных договоров, а также имеющуюся научную базу по данному вопросу, что позволило комплексно исследовать не только правовые нормы, но и выявить практические проблемы их применения.
А.Ю. Селиванова справедливо отмечает, что современное гражданское законодательство РФ не обладает достаточно полным спектром норм, позволяющим надлежащим образом регламентировать отношения, возникающие в процессе заключения и исполнения рентных договоров. Вместе с тем, принимая во внимание, что рента и смежные с ней договоры являются одним из важнейших источников материального обеспечения людей пенсионного возраста, следует согласиться с автором в том, что они нуждаются в дальнейшем научно-практическом изучении, а их правовая регламентация в совершенствовании.
Статья достаточно интересна не только с точки зрения науки, но и практики, содержит новые идеи по совершенствованию законодательства в данной сфере, РЕКОМЕНДУЕТСЯ К ПУБЛИКАЦИИ.
Доктор юридических наук, профессор кафедры Гражданского и предпринимательского права ГОУ ВПО «Российская государственная академия интеллектуальной собственности»
Синельникова В.Н.
