CC BY
517
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Классификация объектов недвижимого имущества для их оценки в случае изъятия для государственных нужд
Д.А. Корнилов
начальник отдела информационно-аналитического обеспечения оценки и экспертизы ЗАО «РОСЭКО», сертифицированный РОО оценщик недвижимости, аспирант Международной академии оценки и консалтинга (г. Москва)
Дмитрий Александрович Корнилов, Kornilov@roseco.ru
Для решения проблем следует выбирать расчленения и деления, а выбирать следует так, чтобы в основу положить общий всем род.
Аристотель1
Классификация (классифицирование) - процесс группировки объектов исследования или наблюдения в соответствии с их общими признаками. В результате разработанной классификации создается классифицированная система (часто называемая, так же, как и процесс, классификацией) [1].
В свою очередь, классификатор - это систематизированный перечень наименованных объектов, каждому из которых в соответствие дан уникальный код. Классификация объектов производится согласно правилам распределения заданного множества объектов на подмножества (классификационные группировки) в соответствии с установленными признаками их различия или сходства.
Существует огромное количество классификаций и классификаторов. Более того, теория классификации и систематизации сложноорганизованных областей действительности, имеющих обычно иерархическое строение, выделилась в отдельное направление научной мысли - таксономию. Этому учению свойственны все атрибуты уже сформировавшейся научной теории, начиная с обширной методологии и общих теоретических принципов, заканчивая обоснованной преемственностью с эпистемологией Эммануила Канта [1].
Автор статьи не ставит перед собой цель выявить метафизическую основу таксономии или определить влияние классификации на научную картину мира в общефилософском понимании. Целью статьи является отражение результатов практического применения классификационной методологии в конкретных условиях поставленной задачи. Это будет показано на примере оценки недвижимого имущества для целей его изъятия в городе Сочи, при проведении которой была проделана большая методическая работа (созданы Методические рекомендации Национального совета по оценочной деятельности [2], Рабочей группой Национального совета по оценочной деятельности (далее - РГ НСОД) были организованы семинары и консультирование по отдельным вопросам, возникающим в процессе оценки), был собран довольно значительный массив практической информации, который послужил эмпирической базой для выявления трендов, закономерностей, обусловливающих функционирование рынка недвижимости города Сочи.
1 Цит. по: Аристотель. Соч. в 4 т. М. : Мысль, 1976-1983. Т. 2. С. 339.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
№ 3 (138) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Настоящая статья является первой в серии публикаций, посвященных проблемам классификации и кластеризации в сфере недвижимости.
Выбор в качестве объекта исследования классификации объектов недвижимого имущества неслучаен. Для различных целей создаются различные классификаторы. Есть классификаторы, предназначенные для очень узкого целевого использования (на них мы не будем заострять внимание), а есть классификаторы, имеющие общегосударственное значение.
Например, распоряжением Правительства Российской Федерации от 3 марта 2012 года № 297-р утверждены «Основы государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012-2017 годы» [3]. Одним из пунктов этого документа является создание классификатора видов разрешенного использования земельных участков. Каким будет этот классификатор, и как он повлияет на пользователей земельного фонда в Российской Федерации (то есть на все наше общество), большой вопрос.
Для целей кадастрового деления земельных участков по видам разрешенного использования Министерством экономического развития Российской Федерации (далее - Минэкономразвития России) разработан классификатор земельных участков [4]. Этот проект классификатора вызвал широкий отклик в профессиональной среде, что в том числе свидетельствует о важности его роли в структуре государственных отношений. Достаточно сказать, что в открытом доступе в сети Интернет, например на сайте Института территориального планирования «Град», можно узнать мнение специалистов о классификаторе, предложенном Минэкономразвития России, а также ознакомиться с альтернативными предложениями и даже экспертными заключениями2.
Подробные анализы этого классификатора (его достоинств и недостатков) и альтернативных предложений выходят за пределы тематики настоящей статьи, однако необходимо отметить, что за основу классификации незастроенных земельных участков нами принят классификатор Минэкономразвития России.
В рамках подготовки к введению налога на недвижимость в Российской Федерации разработка классификатора объектов недвижимого имущества (причем не только земельных участков (далее также - ЗУ), но и объектов капитального строительства (далее - ОКС) в качестве основы имеет основополагающее значение. При этом номенклатура типов ОКС на порядок шире номенклатуры ЗУ. Создание общего классификатора объектов недвижимого имущества для всей России - довольно серьезная задача, требующая серьезной исследовательской работы (с учетом особенностей каждого региона). В настоящее время возможно говорить только о выработке неких общих принципов классификации объектов недвижимого имущества, используя которые можно будет разрабатывать региональные классификаторы. Российским обществом оценщиков работа по выявлению общих принципов (правил) классификации ведется уже давно. Автор надеется, что некоторые практические результаты оценок, проведенных для целей изъятия объектов недвижимости в городе Сочи, послужат основой при исследовании региональных рынков недвижимости и разработке классификаторов.
Классификатор объектов недвижимого имущества, применяемый для оценки изымаемых объектов в городе Сочи, является уникальным в своем роде, поскольку ранее подобной классификации не проводилось. Надо отметить, что в учебной литературе (см., например [6-12]) уделяется серьезное внимание классификаторам. Являясь в большей или меньшей степени условной (соответственно субъекту, ее осуществляющему, и его восприятию «общности признаков»), классификация позволяет повысить эффективность
2 URL: http://www.itpgrad.com/
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
процесса оценки, поскольку единая методологическая база - это фундамент формирования принципов оценки недвижимого имущества, решения проблем разного толкования оценщиками теоретических основ и их проецирования на практику. В равной степени можно утверждать и обратное - некорректно проведенная классификация может в значительной мере усложнить процесс оценки.
Очевидно, что авторы некоторых учебников3 особенно не задумываются, каким образом разработанный ими классификатор может повлиять на процесс оценки недвижимости (затруднит он его или упростит). Это происходит потому, что в учебниках классификаторы имеют определенный оттенок теоретизирования, в большинстве случаев без дальнейших выводов и рекомендаций по оценке того или иного сегмента. При этом применимость или жизнеспособность таких классификаторов зачастую не проверена практическими исследованиями, то есть им не хватает эмпирического подтверждения. Предлагаемый же в настоящей статье классификатор опирается и на имеющиеся теоретические разработки этого направления в оценке недвижимого имущества, и на эмпирическую базу, поскольку по каждому обособленному элементу классификации объектов недвижимого имущества была проведена оценка (и не одна). Таким образом, если воспринимать классификацию как осмысленный порядок вещей, явлений с разделением их на разновидности согласно каким-либо важным признакам, то в качестве таких признаков нами эмпирически выявлены признаки принадлежности к определенной группе со схожими видами целевого использования и, как следствие, рекомендован единый методический подход к оценке стоимости объектов, принадлежащих этой группе.
Проведение работ по классификации объектов недвижимого имущества имеет неоценимое значение для оценки, поскольку правильно проведенная классификация обуславливает применение того или иного подхода к оценке или метода оценки к целому классу объектов. Такое «методологическое единодушие» является еще одной ступенькой к получению корректных и сопоставимых результатов оценок вне зависимости от личных предпочтений исполнителя оценки.
При реализации проекта по оценке недвижимого имущества, изымаемого для целей размещения олимпийских объектов в городе Сочи, перед РГ НСОД встала задача разделения всего континуума объектов недвижимости на определенные группы и определения для каждой группы своего метода оценки. И эта задача была выполнена в кратчайшие сроки! Не сразу классификатор приобрел вид, представленный в настоящей статье. В отсутствие окончательно сформированных принципов классификации приходилось выполнять работы методом проб и ошибок. В значительной мере это связано с региональными особенностями рынка недвижимости. Так, например, в городе Сочи РГ НСОД впервые пришлось столкнуться с таким понятием, как «эллинги». Исходя из целевого предназначения - это должны быть гаражи для хранения яхт в межсезонье, но на самом деле при осмотре таких объектов ни одной яхты обнаружено не было. По факту использования - это
3-4-этажные таунхаусы, расположенные непосредственно у береговой линии. Свою трактовку в Сочи имеет и понятие «клубный дом». В большинстве своем «клубные дома» - это многоэтажные строения (иногда до 7 этажей), расположенные на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (далее также - ИЖС). Хозяева таких строений выставляют на продажу квартиры, которые на самом деле называются жилыми помещениями.
Многие классификаторы предлагают рассматривать земельный участок и улучшения, возведенные на нем, как единый объект недвижимого имущества. Исходя из особых усло-
3 Из этических соображений не будем называть фамилии этих авторов.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
№ 3 (138) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
вий оценки изымаемого имущества, от такого подхода РГ НСОД решила отказаться, что было вызвано рядом объективных причин, а именно:
1) в соответствии с заданием на оценку, базирующемся на законодательно закрепленных условиях [13], изъятию подлежит земельный участок и улучшения, расположенные на нем, поэтому оценщик обязан в отчете об оценке отразить стоимость ЗУ и отдельно стоимость улучшений;
2) в настоящее время отсутствует унификация размеров земельных участков (в одном виде разрешенного использования). Наблюдаемый разброс величин участков для индивидуального жилищного строительства в городе Сочи - от 300 до 10 000 квадратных метров;
3) практически полностью отсутствует какая-либо типизация объектов, поэтому невозможно сгруппировать жилые дома по какому-либо признаку, или эта классификация будет очень громоздкой, что сделает невозможным ее практическое использование. На практике в городе Сочи встречаются следующие типы домов:
• по дате постройки - начиная с 1917 года по настоящее время;
• по размерам - от 24 до 1 000 квадратных метров;
• по материалу строительных конструкций - от построек из самана до монолитных железобетонных конструкций;
4) отсутствует территориальная типизация объектов. В России можно встретить настоящий дворец, а по соседству с ним могут быть потрясающие своей бедностью лачуги. В развитых странах такое представить довольно сложно, там есть определенное территориальное деление. В одном районе живут состоятельные люди (при этом дома имеют идентичные проекты и могут быть сопоставимы друг с другом как по качеству, так и по цене), для другого района свойственны другие показатели, но тоже сопоставимые;
5) сложность расчетов стоимости составных элементов единого объекта недвижимого имущества. Даже если дома одинаковые, но расположены на разных земельных участках, отличающихся размерами и степенью удаленности от береговой линии, это повлечет необходимость проведения довольно сложной процедуры корректировки, в ходе которой необходимо будет выделить отдельно стоимость земельного участка, скорректировать ее, а потом опять перейти к определению стоимости единого объекта.
В связи с этим были выбраны затратный подход (при расчете стоимости застроенного земельного участка) как наиболее простой, но в то же время наиболее полно отражающий особенности каждого объекта недвижимого имущества и сравнительный подход (для незастроенного земельного участка), если есть аналогичные предложения о продаже на открытом рынке. Соответственно, если таковых предложений нет (что наблюдается в сегменте незастроенных земельных участков коммерческого назначения), то наиболее логичным будет применение доходного подхода.
Для проведения группировки объектов недвижимого имущества по каждому признаку отличия использован метод «дерева признаков».
Для каждой выделившейся группы объектов, обладающих некими индивидуальными идентификационными признаками (а значит, и сопоставимыми показателями стоимости), определен наиболее подходящий метод оценки рыночной стоимости.
Необходимо отметить, что этот классификатор охватывает исключительно земельные участки с различными видами разрешенного использования (далее - ВРИ) из состава земель с категорией «земли населенных пунктов».
Собственниками (арендаторами) недвижимого имущества могут выступать как физические, так и юридические лица. Этот факт учитывается при проведении оценки, но на
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
классификацию объектов не влияет, поэтому в классификаторе отсутствует деление объектов недвижимого имущества по организационно-правовой форме собственников (арендаторов).
Классификационные признаки объектов недвижимого имущества
1. ВИД ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА:
1.1. Объекты жилого назначения.
1.1.1. Квартиры.
1.1.1.1. Квартиры в типичных многоквартирных жилых домах.
1.1.1.2. Квартиры в домах барачного типа.
1.1.1.3. Жилые помещения (в так называемых «клубных домах»).
1.1.2. Комнаты.
1.1.3. Индивидуальные жилые дома.
1.1.4. Дачи.
1.2. Объекты нежилого назначения.
1.2.1. Объекты торгового назначения (магазины, торговые центры, кафе и т. п.).
1.2.2. Объекты офисного назначения.
1.2.3. Объекты рекреационного и гостиничного назначения (базы отдыха, санатории, гостиницы и т. п.).
1.2.4. Объекты производственно-складского назначения (фабрики, заводы, склады и т. п.).
1.2.5. Объекты сельскохозяйственного назначения (пашни, виноградники, сады, предприятия переработки сельскохозяйственной продукции и т. п.).
1.2.6. Автозаправочные станции.
1.2.7. Гаражи и стоянки.
1.2.8. Эллинги.
2. ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:
2.1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (ВРИ-1).
2.2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки (по мнению автора настоящей статьи, к этому же виду разрешенного использования следует отнести земельные участки с ВРИ «для личного подсобного хозяйства» и «для приусадебного участка» - ВРИ-2).
2.3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок (ВРИ-3).
2.4. Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества (ВРИ-4).
2.5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (ВРИ-5).
2.6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц (ВРИ-6).
2.7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (ВРИ-7).
2.8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (ВРИ-8).
2.9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хо-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
№ 3 (138) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
зяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (ВРИ-9).
2.10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов (ВРИ-10).
2.11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов
2.12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте (ВРИ-12).
2.13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых; размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи, конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов (ВРИ-13).
2.14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами (ВРИ-14).
2.15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (ВРИ-15).
2.16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные (ВРИ-16).
2.17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (ВРИ-17).
2.18. Смешанные (составные) виды разрешенного использования и прочие виды разрешенного использования.
3. ВИД ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК:
3.1. Право собственности.
3.2. Право аренды.
3.2.1. Право краткосрочной аренды (до 3-5 лет).
3.2.2. Право долгосрочной аренды (до 49 лет).
3.3. Право постоянного бессрочного пользования.
3.4. Право пожизненного (наследуемого) владения.
3.5. Право на земельный участок не оформлено.
3.6. Право на земельный участок принадлежит третьим лицам.
Если на оценку поступает объект, права на земельный участок которого не оформлены, то в этом случае распространяются положения пунктов 23.3 и 23.4 Федерального закона № 310-ФЗ [13]. В соответствии с этим законом, если на земельном участке, на который отсутствуют правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы, размещены жилые дома, здания или сооружения, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, возмещению подлежит стоимость права долгосрочной аренды земельного
(ВРИ-11).
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
участка (в составе убытков), исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких объектов. РГ НСОД определено понятие «минимальная площадь ЗУ» для каждого типа недвижимого имущества в письмах от 2 сентября 2010 года № РГИ-079/104 и от 7 октября 2010 года № РГИ-106/105.
Если на оценку поступает объект, на земельный участок которого оформлено право постоянного бессрочного пользования или право пожизненного (наследуемого) владения, то в этом случае распространяются положения пункта 29 Федерального закона № 310-ФЗ [13]. Если таким участком владеет физическое лицо, то такое право оценивается как право собственности ЗУ. Если участком на праве постоянного (бессрочного) пользования владеет юридическое лицо, то такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на 49 лет. Если права на земельный участок под зданием, сооружением или жилым домом принадлежат третьим лицам, то в этом случае оценка земельного участка (здесь и далее под термином «оценка земельного участка» следует понимать оценку имущественных прав на земельный участок) в целях возмещения собственнику улучшения не проводится. В случае изъятия такого участка получателем компенсации является лицо, у которого на дату оценки оформлено законное право на такой ЗУ.
Таким образом, исходя из изложенного вне зависимости от вида права на земельный участок оценке подлежит либо право собственности, либо право аренды (что и нашло отражение в классификаторе).
4. НАЛИЧИЕ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ УЛУЧШЕНИЙ:
4.1. Застроенные земельные участки.
4.2. Незастроенные земельные участки.
В настоящей статье не рассматриваются случаи несовпадения вида разрешенного использования земельного участка и функционального назначения расположенного на нем объекта (например многофункциональный развлекательный комплекс на земельном участке в видом разрешенного использования «для ИЖС»). Несмотря на то, что такие случаи были неоднократно зафиксированы при проведении оценок для целей изъятия, тем не менее для целей настоящей статьи такие случаи не показательны и могут быть рассмотрены в виде отдельных публикаций как нетипичные случаи в оценке.
Классификатор объектов недвижимого имущества по группам объектов6
1. Незастроенные земельные участки (табл. 1).
2. Объекты жилого назначения (табл. 2).
3. Объекты нежилого назначения (табл. 3).
После каждой таблицы даны развернутые комментарии по наиболее важным, с точки зрения автора статьи, вопросам.
4 URL: http://ncva.ru/RGNSOD/114/17872
5 URL: http://ncva.ru/RGNSOD/114/17859
6 Классификатор разработан РГ НСОД. Он создан на базе классификационных признаков, представленных выше.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
Таблица 1
Незастроенные земельные участки
Вид функционального использования единого объекта недвижимого имущества ВРИЗУ Вид права на ЗУ Наличие улучшений Рекомендуемый подход к оценке Рекомендуемые методы оценки
Индивидуальные жилые дома ВРИ-2 (1.1)* Право собственности Незастроенные земельные участки Сравнительный Метод сравнения продаж
Индивидуальные жилые дома ВРИ-2 Право краткосрочной аренды Незастроенные земельные участки Доходный Метод дисконтирования земельной ренты (1.2)*
Индивидуальные жилые дома ВРИ-2 Право долгосрочной аренды Незастроенные земельные участки Сравнительный Метод сравнения продаж (1.3)*
Объекты торгового назначения ВРИ-5, ВРИ-11 (частично) Право собственности Незастроенные земельные участки Доходный Метод остатка
Объекты торгового назначения ВРИ-5, ВРИ-11 (частично) Право краткосрочной аренды Незастроенные земельные участки Доходный Метод дисконтирования земельной ренты
Объекты торгового назначения ВРИ-5, ВРИ-11 (частично) Право долгосрочной аренды Незастроенные земельные участки Доходный Метод остатка (1.4)*
Объекты офисного назначения ВРИ-7, ВРИ-17 (частично) Право собственности Незастроенные земельные участки Доходный Метод остатка (1.5)*
Объекты офисного назначения ВРИ-7, ВРИ-17 (частично) Право краткосрочной аренды Незастроенные земельные участки Доходный Метод дисконтирования земельной ренты
Объекты офисного назначения ВРИ-7, ВРИ-17 (частично) Право долгосрочной аренды Незастроенные земельные участки Доходный Метод остатка
Объекты рекреационного и гостиничного назначения ВРИ-6, ВРИ-8 (1.6)* Право собственности Незастроенные земельные участки Доходный Метод остатка
Объекты рекреационного и гостиничного назначения ВРИ-6, ВРИ-8 Право краткосрочной аренды Незастроенные земельные участки Доходный Метод дисконтирования земельной ренты
№ 3 (138) 2013 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru 53
Продолжение таблицы 1
Вид функционального использования единого объекта недвижимого имущества ВРИЗУ Вид права на ЗУ Наличие улучшений Рекомендуемый подход к оценке Рекомендуемые методы оценки
Объекты рекреационного и гостиничного назначения ВРИ-6, ВРИ-8 Право долгосрочной аренды Незастроенные земельные участки Доходный Метод остатка
Объекты производственноскладского назначения ВРИ-9, ВРИ-10, ВРИ-11 (частично), ВРИ-13 (частично) Право собственности Незастроенные земельные участки Доходный Метод остатка
Объекты производственноскладского назначения ВРИ-9, ВРИ-10, ВРИ-11 (частично), ВРИ-13 (частично) Право краткосрочной аренды Незастроенные земельные участки Доходный Метод дисконтирования земельной ренты
Объекты производственноскладского назначения ВРИ-9, ВРИ-10, ВРИ-11 (частично), ВРИ-13 (частично) Право долгосрочной аренды Незастроенные земельные участки Доходный Метод остатка
Объекты сельскохозяйственного назначения (1.7)* ВРИ-15, ВРИ-12 Право собственности Незастроенные земельные участки Доходный Методы, базирующиеся на продуктивности ЗУ (1.8)*
Объекты сельскохозяйственного назначения ВРИ-15, ВРИ-12 Право краткосрочной аренды Незастроенные земельные участки Доходный Метод дисконтирования земельной ренты
Объекты сельскохозяйственного назначения ВРИ-15, ВРИ-12 Право долгосрочной аренды Незастроенные земельные участки Доходный Методы, базирующиеся на продуктивности ЗУ
Автозаправочные станции ВРИ-5 или специально выделенный ВРИ «для размещения АЗС» Право собственности Незастроенные земельные участки Доходный Метод остатка
Автозаправочные станции ВРИ-5 или специально выделенный ВРИ «для размещения АЗС» Право краткосрочной аренды Незастроенные земельные участки Доходный Метод дисконтирования земельной ренты
Автозаправочные станции ВРИ-5 или специально выделенный ВРИ «для размещения АЗС» Право долгосрочной аренды Незастроенные земельные участки Доходный Метод остатка
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
Окончание таблицы 1
Вид функционального использования единого объекта недвижимого имущества ВРИЗУ Вид права на ЗУ Наличие улучшений Рекомендуемый подход к оценке Рекомендуемые методы оценки
Дачи ВРИ-4 Право собственности Незастроенные земельные участки Сравнительный Метод сравнения продаж
Дачи ВРИ-4 Право краткосрочной аренды Незастроенные земельные участки Доходный Метод дисконтирования земельной ренты
Дачи ВРИ-4 Право долгосрочной аренды Незастроенные земельные участки Сравнительный Метод сравнения продаж
Гаражи и стоянки ВРИ-3 Право собственности Незастроенные земельные участки Сравнительный Метод выделения
Гаражи и стоянки ВРИ-3 Право краткосрочной аренды Незастроенные земельные участки Доходный Метод дисконтирования земельной ренты
Гаражи и стоянки ВРИ-3 Право долгосрочной аренды Незастроенные земельные участки Сравнительный Метод выделения
* В скобках указаны соответствующие пункты комментария.
Комментарии к таблице 1
1.1. Если в кадастровом паспорте ЗУ указан ВРИ, отличающийся от ИЖС, например «для личного подсобного хозяйства» или «для приусадебного участка», то необходимо сравнить удельную кадастровую стоимость оцениваемого ЗУ со средней удельной кадастровой стоимостью для ВРИ-2 для рассматриваемого кадастрового квартала. Если эти показатели отличаются, то необходимо введение корректировки, рассчитываемой как отношение кадастровых стоимостей.
1.2. Подробное рассмотрение метода дисконтирования земельной ренты предполагается в отдельной публикации. Хотелось бы отметить, что для определения рыночной арендной ставки за ЗУ используется процедура рекапитализации рыночной стоимости права собственности этого ЗУ (поскольку рыночных данных об арендных ставках на ЗУ в городе Сочи нет). Период прогнозирования - в рамках оставшегося срока аренды.
1.3. При реализации сравнительного подхода для определения рыночной стоимости права долгосрочной аренды для ЗУ с ВРИ «для ИЖС» необходимо введение корректировки на вид права. Размер корректировки определяется как сумма денежных средств, необходимая для выкупа земельного участка, в соответствии с законодательством, действующим на дату оценки.
1.4. При реализации метода остатка для ЗУ на праве долгосрочной аренды период прогнозирования принимается в рамках срока действия заключенного договора аренды. При этом текущая стоимость реверсии не учитывается.
№ 3 (138) 2013 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru 55
1.5. При реализации метода остатка для ЗУ на праве собственности период прогнозирования составляет 5 прогнозных лет (после окончания строительства). При этом учитывается текущая стоимость реверсии.
1.6. В случае если в кадастровом паспорте указано несколько разных видов разрешенного использования для одного незастроенного земельного участка, производится расчет стоимости права на этот ЗУ для каждого ВРИ, указанного в кадастровом паспорте. Полученное максимальное значение рыночной стоимости применяется для целей возмещения.
1.7. При проведении оценки изымаемых ЗУ сельскохозяйственного назначения, расположенных в границах населенных пунктов, в кадастровых паспортах некоторых участков была указана категория «земли сельскохозяйственного назначения». На основании положений статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации такие земельные участки оценивались как участки с категорией «земли населенных пунктов».
1.8. Выбор конкретного метода расчета для земельных участков сельскохозяйственного назначения производился исходя из экономической целесообразности использования таких участков. Для пахотных земель рассматривался возможный доход от выращивания посевных сельскохозяйственных культур. Для садов и чайных плантаций рассматривался возможный доход от культивации уже имеющихся на участке растений. Для участков, не использующихся в сельскохозяйственном обороте, рассматривался возможный доход от размещения на таких участках объектов переработки и хранения сельскохозяйственной продукции.
Таблица 2
Объекты жилого назначения
Вид функционального использования единого объекта недвижимого имущества ВРИЗУ Вид права на ЗУ Наличие улучшений Рекомендуемый подход к оценке Рекомендуемые методы оценки
Квартиры в типичных многоквартирных жилых домах ВРИ-1 Не зависит от вида права на земельный участок Застроенные земельные участки Сравнительный (2.1)* Метод сравнения продаж
Жилые помещения (квартиры) в домах барачного типа (2.2)* ВРИ-1, ВРИ-2 Не зависит от вида права на земельный участок (2.3)* Застроенные земельные участки (2.4)* Затратный (2.5)* Для ЗУ - метод выделения (2.6)* Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Жилые помещения (в так называемых «клубных домах») ВРИ-1, ВРИ-2, ВРИ-4 Не зависит от вида права на земельный участок Застроенные земельные участки Сравнительный Метод сравнения продаж (2.7)*
Комнаты ВРИ-1, ВРИ-2 Не зависит от вида права на земельный участок Застроенные земельные участки Сравнительный Метод сравнения продаж
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
Окончание таблицы 2
Вид функционального использования единого объекта недвижимого имущества ВРИЗУ Вид права на ЗУ Наличие улучшений Рекомендуемый подход к оценке Рекомендуемые методы оценки
Индивидуальные жилые дома ВРИ-2 Право собственности Застроенные земельные участки Затратный Для ЗУ - метод сравнения продаж Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Индивидуальные жилые дома ВРИ-2 Право краткосрочной или долгосрочной аренды Застроенные земельные участки Затратный Для ЗУ - метод сравнения продаж (2.8)* Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Дачи (2.9)* ВРИ-4 Право собственности Застроенные земельные участки Затратный Для ЗУ - метод сравнения продаж Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Дачи ВРИ-4 Право краткосрочной или долгосрочной аренды Застроенные земельные участки Затратный Для ЗУ - метод сравнения продаж Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
* В скобках указаны соответствующие пункты комментария.
Комментарии к таблице 2
2.1. Для оценки квартир в типичных многоквартирных жилых домах используется сравнительный подход. Для проведения расчетов с использованием сравнительного подхода оценщикам для работы выдаются наборы верифицированных аналогов (отсортированные по местоположению и типу оцениваемых квартир), описание баз данных с предложениями и со сделками и описание расчета «скидки на торг». Необходимо отметить, что при оценке рыночной стоимости изымаемых квартир в типичных многоквартирных жилых домах в эту стоимость включена стоимость права на земельный участок под многоквартирным жилым домом, а также площади общего пользования (чердаки, подвалы, лестничные площадки и т. п.).
2.2. Под определение многоквартирных жилых домов подпадают как типичные многоквартирные жилые дома (капитальные строения с количеством этажей от двух и выше), так и бараки (1-2-этажные жилые дома старой постройки, зачастую в аварийном состоянии, а также дома с бессистемной, нетиповой и хаотичной застройкой). Порядок оценки этих двух видов многоквартирных жилых домов значительно отличается.
№ 3 (138) 2013 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru 57
2.3. Если ЗУ не оформлен и (или) не выделен в натуре, то для определения величины участка под жилым домом необходимо воспользоваться соответствующей методикой, представленной в письме РГ НСОД [15]. При этом стоимость права долгосрочной аренды такого участка учитывается в составе убытков и в рыночную стоимость квартиры (жилого помещения) не включается.
2.4. В ряде случаев, кроме многоквартирного жилого дома (барака), на прилегающем земельном участке довольно часто фиксируется наличие надворных построек (сараев, гаражей и т. п.) и многолетних зеленых насаждений. Стоимость этих объектов рассчитывается отдельно (с применением методов затратного подхода) и включается в выкупную стоимость недвижимого имущества вне зависимости от того, оформлено ли право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом или земельный участок не оформлен (находится в муниципальной или федеральной собственности). Наличие и принадлежность таких надворных построек и многолетних зеленых насаждений должна быть зафиксирована в акте осмотра.
2.5. Для оценки бараков (по документам именуемых многоквартирными жилыми домами) некорректно использовать аналоги (квартиры), расположенные в типичных многоквартирных домах, поэтому реализация сравнительного подхода для этих объектов затруднена или невозможна (в условиях отсутствия на открытом рынке достаточного количества предложений о продаже квартир (жилых помещений) в бараках). Единственный подход, позволяющий учесть все характеристики бараков, а также их состояние, - затратный.
2.6. Качество улучшений, расположенных на земельном участке, напрямую влияет на стоимость этого земельного участка. Стоимостные характеристики земельного участка, на котором расположены нетипичные многоквартирные жилые дома (бараки), будут значительно ниже сопоставимых характеристик земельного участка, на котором расположены типичные многоквартирные многоэтажные жилые дома (далее - МЖД) и жилые комплексы типовой застройки. По этой причине стоимость земельных участков с видом разрешенного использования «под МЖД», расположенных под типичными многоэтажными многоквартирными жилыми домами, будет выше, чем стоимость земельных участков с видом разрешенного использования «под МЖД», расположенных под нетипичными многоквартирными жилыми домами (бараками). Для учета этой особенности разработана методология расчета, базирующаяся на инструментарии метода выделения. Методология представлена в письме РГ НСОД от 4 апреля 2011 года № РГИ-187/1V. Если в кадастровом паспорте на ЗУ, на котором расположен барак, указан вид разрешенного использования «для ИЖС», то в этом случае используется метод сравнения продаж и в качестве аналогов выступают ЗУ с ВРИ «для ИЖС».
2.7. При проведении оценки квартир (жилых помещений) в «клубных домах» необходимо учитывать тот факт, что собственникам жилых помещений не принадлежат на праве общей долевой собственности помещения общего пользования (чердаки, подвалы, лестничные площадки и т. п.) и земельный участок под этим сооружением, поскольку переход права на эти объекты к собственникам жилых помещений не регламентирован Жилищным кодексом Российской Федерации. Таким образом, для корректной оценки квартир (жилых помещений) в «клубных домах» в качестве аналогов необходимо использовать подобные объекты.
2.8. При реализации сравнительного подхода для определения рыночной стоимости права долгосрочной аренды для ЗУ с ВРИ «для ИЖС» необходимо проведение корректировки на вид права. Размер корректировки определяется как сумма денежных средств, необходимая для выкупа земельного участка в соответствии с законодательством, действующим на дату оценки.
2.9. Такой объект, как дачи, пока весьма условно отнесен к объектам жилого назначения, поскольку для признания дачи жилым объектом она должна удовлетворять определенным условиям.
7 URL: http://ncva.ru/RGNSOD/114/17940
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
Объекты нежилого назначения
Таблица 3
Вид функционального использования единого объекта недвижимого имущества ВРИЗУ Вид права на ЗУ Наличие улучшений Рекомендуемый подход к оценке Рекомендуемые методы оценки
Объекты торгового назначения ВРИ-5, ВРИ-11 (частично) Право собственности Застроенные земельные участки Затратный (3.1)* Для ЗУ - метод остатка Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Объекты торгового назначения ВРИ-5, ВРИ-11 (частично) Право краткосрочной аренды Застроенные земельные участки Затратный Для ЗУ - метод дисконтирования земельной ренты Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Объекты торгового назначения ВРИ-5, ВРИ-11 (частично) Право долгосрочной аренды Застроенные земельные участки Затратный Для ЗУ - метод остатка Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Объекты офисного назначения (3.2)* ВРИ-7, ВРИ-17 (частично) Право собственности Застроенные земельные участки Затратный Для ЗУ - метод остатка Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Объекты офисного назначения (3.3)* ВРИ-7, ВРИ-17 (частично) Право краткосрочной аренды Застроенные земельные участки Затратный Для ЗУ - метод дисконтирования земельной ренты Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Объекты офисного назначения ВРИ-7, ВРИ-17 (частично) Право долгосрочной аренды Застроенные земельные участки Затратный Для ЗУ - метод остатка Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
№ 3 (138) 2013 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru 59
Продолжение таблицы 3
Вид функционального использования единого объекта недвижимого имущества ВРИЗУ Вид права на ЗУ Наличие улучшений Рекомендуемый подход к оценке Рекомендуемые методы оценки
Объекты рекреационного и гостиничного назначения ВРИ-6, ВРИ-8 Право собственности Застроенные земельные участки Затратный Для ЗУ - метод остатка Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Объекты рекреационного и гостиничного назначения ВРИ-6, ВРИ-8 Право краткосрочной аренды Застроенные земельные участки Затратный Для ЗУ - метод дисконтирования земельной ренты Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Объекты рекреационного и гостиничного назначения ВРИ-6, ВРИ-8 Право долгосрочной аренды Застроенные земельные участки Затратный Для ЗУ - метод остатка Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Объекты производственноскладского назначения ВРИ-9, ВРИ-10, ВРИ-11 (частично), ВРИ-13 (частично) Право собственности Застроенные земельные участки Затратный Для ЗУ - метод остатка Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Объекты производственноскладского назначения ВРИ-9, ВРИ-10, ВРИ-11 (частично), ВРИ-13 (частично) Право краткосрочной аренды Застроенные земельные участки Затратный Для ЗУ - метод дисконтирования земельной ренты Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Объекты производственноскладского назначения ВРИ-9, ВРИ-10, ВРИ-11 (частично), ВРИ-13 (частично) (3.4)* Право долгосрочной аренды Застроенные земельные участки Затратный Для ЗУ - метод остатка Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
Продолжение таблицы 3
Вид функционального использования единого объекта недвижимого имущества ВРИЗУ Вид права на ЗУ Наличие улучшений Рекомендуемый подход к оценке Рекомендуемые методы оценки
Объекты сельскохозяйственного назначения ВРИ-15 Право собственности Застроенные земельные участки Затратный Для ЗУ - метод остатка Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Объекты сельскохозяйственного назначения ВРИ-15 Право краткосрочной аренды Застроенные земельные участки Затратный Для ЗУ - метод дисконтирования земельной ренты Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Объекты сельскохозяйственного назначения ВРИ-15 Право долгосрочной аренды Застроенные земельные участки Затратный Для ЗУ - метод остатка Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Автозаправочные станции ВРИ-5 или специально выделенный ВРИ «для размещения АЗС» Право собственности Застроенные земельные участки Затратный Для ЗУ - метод остатка Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Автозаправочные станции ВРИ-5 или специально выделенный ВРИ «для размещения АЗС» Право краткосрочной аренды Застроенные земельные участки Затратный Для ЗУ - метод дисконтирования земельной ренты Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Автозаправочные станции ВРИ-5 или специально выделенный ВРИ «для размещения АЗС» Право долгосрочной аренды Застроенные земельные участки Затратный Для ЗУ - метод остатка Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Гаражи и стоянки ВРИ-3 Не зависит от вида права на земельный участок Застроенные земельные участки Сравнительный Метод сравнения продаж
№ 3 (138) 2013 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru £1
Окончание таблицы 3
Вид функционального использования единого объекта недвижимого имущества ВРИЗУ Вид права на ЗУ Наличие улучшений Рекомендуемый подход к оценке Рекомендуемые методы оценки
Эллинги (3.5)* ВРИ-3 или специально выделенный ВРИ «для размещения эллингов» Право собственности Застроенные земельные участки Затратный Для ЗУ - метод остатка Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Эллинги ВРИ-3 или специально выделенный ВРИ «для размещения эллингов» Право краткосрочной аренды Застроенные земельные участки Затратный Для ЗУ - метод дисконтирования земельной ренты Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
Эллинги ВРИ-3 или специально выделенный ВРИ «для размещения эллингов» Право долгосрочной аренды Застроенные земельные участки Затратный Для ЗУ - метод остатка Для улучшений - метод сравнительной единицы или метод количественного обследования
* В скобках указаны соответствующие пункты комментария.
Комментарии к таблице 3
3.1. В соответствии с заданием на оценку объектом оценки является земельный участок с расположенными на нем улучшениями. По мнению РГ НСОД, при расчете подобного объекта необходимо применять затратный подход. Оценщик не может прогнозировать стабильное получение дохода от зданий, расположенных на земельном участке, в связи с их изъятием и невозможностью дальнейшей эксплуатации. Более того, Методическими рекомендациями НСОД [2] предусмотрен учет упущенной выгоды в составе убытков. По сути, упущенная выгода - это капитализированные на дату оценки будущие доходы. Доходный подход также строится на исследовании будущих доходов, поэтому применение доходного подхода, несомненно, приведет к двойному учету одних и тех же показателей и, как следствие - к необоснованному расходованию бюджетных средств.
3.2. При формировании классификатора для целей оценки не проводилось разделение офисных помещений по категориям (А, В, С, D и т. д.), поскольку в этом случае для каждой категории офисных помещений пришлось бы разрабатывать систему качественных признаков категориального деления, а также карту ценового зонирования, что повлекло бы за собой усложнение алгоритма работы на всех этапах подготовки и приемки отчета об оценке. То же касается и помещений торгового назначения. Тем не менее детерминация офисных и торговых помещений по категориям все же была реализована, но на ином уровне. При проведении ценового зонирования изначально учитывалось наличие помещений разных категорий в той или иной ценовой зоне. Соответственно выстраивались и ценовые диапазо-
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
№ 3 (138) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
ны. То есть максимальное значение ценового диапазона соответствует высококлассным помещениям, а минимальное характерно для помещений невысокого качества. При формировании денежного потока проводился подбор арендных ставок на сопоставимые помещения в конкретной ценовой зоне. Таким образом, удалось учесть отличия в стоимости различных категорий в одном сегменте недвижимого имущества без излишнего ветвления классификатора.
3.3. В классификаторе рассматриваются здания офисного назначения, поскольку при изъятии земельных участков изымаются и здания, расположенные на соответствующем ЗУ. При этом если зданием (помещениями в здании) владеют несколько собственников, то для каждого из них определялись доли в стоимости здания и земельного участка пропорционально занимаемой площади.
3.4. В случае если в кадастровом паспорте указано несколько разных видов разрешенного использования для одного застроенного земельного участка, проводится расчет стоимости права на этот ЗУ для того вида разрешенного использования, который фактически осуществляется в размещенном на участке здании (сооружении).
3.5. В связи с явным несоответствием названия объекта (эллинги) и его фактическим использованием (таунхаусы) наблюдается конфликтная ситуация при изъятии таких объектов: в соответствии с заданием на оценку и правоустанавливающими документами оценщик определяет стоимость объекта как нежилого, предназначенного для хранения яхт, а собственники настаивают на рассмотрении таких объектов как жилых и применении к ним соответствующей методики оценки. Но применение методики оценки как для жилых объектов, по мнению РГ НСОД, некорректно и может привести к необоснованному расходованию бюджетных средств.
Объекты, не представленные в классификаторе, являются нетипичными (единичными) случаями в оценке. Алгоритм оценки подобных объектов может быть рассмотрен в дальнейших публикациях.
Классификатор создан на базе рыночной информации одного конкретного региона и для вполне конкретной цели. На других локальных рынках и для других целей ситуация с аналогами может отличаться, в этом случае при необходимости возможны не только пересмотр рекомендуемых методов оценки, но и перестроение самого классификатора. При оценке же объектов недвижимости в городе Сочи в случае необходимости их изъятия впервые была предпринята попытка прикладной реализации общих принципов классификации объектов недвижимого имущества. При этом в качестве базовых, определяющих всю структуру классификатора признаков выступили цены предложений на открытом рынке и местоположение этих объектов. Краеугольным камнем, на котором возведен весь классификатор, является кластеризация с последующим ценовым зонированием (см. [19]). В свою очередь, алгоритм кластеризации предполагает обязательное наличие качественных исходных данных, определение параметров дискретизации (разбиения на кластеры) всей исходной выборки с учетом цен на объекты, их местоположения и их функционала. Получаемое распределение цен (для каждой однородной по функционалу группы объектов) в каждой географической локации напрямую влияет и на классификатор объектов недвижимости в этой локации. Это направление требует дальнейшего исследования, поэтому целесообразно рассмотреть логическую связку «кластеризация - ценовое зонирование - классификатор» как единый процесс, с выявлением общих закономерностей и взаимовлияющих тенденций, в рамках отдельной публикации.
Заключение
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Необходимо отметить, что в условиях работы системы информационно-аналитического обеспечения оценки недвижимого имущества (см. [20, 21]) подобный классификатор является довольно важной ее составляющей, поскольку определяет виды информации, подлежащей обработке и хранению (базы данных с объектами аналогами для реализации метода сравнения продаж), а также направления информационных потоков.
Таким образом, при проведении оценки объектов недвижимого имущества в целях изъятия для государственных нужд, используя классификатор объектов недвижимого имущества, оценщики вооружаются довольно мощным средством (моделью) принятия решения о применяемой методологии для различных типов недвижимости, что позволяет получать сопоставимые и масштабируемые результаты.
Представленный в настоящей статье классификатор является предпосылкой теоретических конструкций, устанавливающих причинно-следственные связи, содействует движению системы оценки недвижимого имущества со ступени эмпирического накопления информации на ступень теоретической систематизации.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Википедия : [сайт]. URL: http://ru.wikipedia.org
2. Методические рекомендации по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона № 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута : решение Национального совета по оценочной деятельности (протокол № 5 от 23 декабря 2009 года). URL: http://www. ncva.ru/rprice/Metod-rekomendacii-12-01-10.pdf
3. Основы государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012-2017 годы : распоряжением Правительства Российской Федерации от 3 марта 2012 года № 297-р // Бюллетень RWAY. 2012. № 205.
4. Проект классификатора видов разрешенного использования земельных участков. URL: http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/landrelations/legislation/uchastki/ doc20101209_009
5. Замечания и предложения Института территориального планирования «Град» по проекту классификатора видов разрешенного использования земельных участков, разработанного Министерством экономического развития Российской Федерации. URL: http:// www.itpgrad.com/
6. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости : учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления (060000) / под ред. В. А. Швандара. 2-е изд., перераб. и доп. М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2008.
7. Девелопмент недвижимости : справочник для профессионалов / Мазур И. И. [и др.] ; под ред. И. И. Мазура и В. Д. Шапиро. М. : Омега-Л», 2009.
8. Белокрыс А. М., Болдырев В. С., Олейник Т. Л., Зарубин В. Н., Нейман Е. И. [и др.]. Основы оценки стоимости недвижимости : учебное и практическое пособие. 3-е изд., испр. и доп. М. : Международная академия оценки и консалтинга, 2008.
9. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. СПб. : СПбГТУ, 1997.
10. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости : учебное пособие / под ред. доктора экономических наук, профессора М. А. Федотовой. 4-изд., стер. М. : КНОРУС, 2010.
11. Оценка недвижимости : учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. 2-е изд., перераб. и доп. М. : Финансы и статистика, 2010.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
№ 3 (138) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
12. Наназашвили И. Х. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости : справочное пособие / И. Х. Наназашвили, В. А. Литовченко, В. И. Наназашвили. М. : Высшая школа, 2009.
13. Об организации и о проведении XXII олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ : в действующей редакции.
14. Письмо Рабочей группой Национального совета по оценочной деятельности от 2 сентября 2010 года № РГИ-079/10. URL: http://ncva.ru/RGNSOD/114/17872
15. Письмо Рабочей группой Национального совета по оценочной деятельности от 7 октября 2010 года № РГИ-106/10. URL: http://ncva.ru/RGNSOD/114/17859
16. Письмо Рабочей группой Национального совета по оценочной деятельности от 4 апреля 2011 года № РГИ-187/11. URL: http://ncva.ru/RGNSOD/114/17940
17. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ : в действующей редакции.
18. Жилищный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ : в действующей редакции.
19. Корнилов Д. А. Карта ценового зонирования как способ повышения точности оценки и уменьшения неопределенности // Регистр оценщиков. 2012. № 11.
20. Нейман Е. И., Корнилов Д. А. К вопросу о методическом и информационноаналитическом обеспечении оценки стоимости недвижимого имущества в посткризисный период // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. № 6 (105).
21. Корнилов Д. А. Технология информационно-аналитического обеспечения процесса индивидуальной оценки недвижимого имущества // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2011. № 7 (118).
УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ!
ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» выпустил второе актуализированное и расширенное издание Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы.
Поправочные коэффициенты» под научной редакцией кандидата технических наук Лейфера Л.А.
Второе издание Справочника составлено на основе опроса и последующего обобщения результатов этого опроса более чем 200 ведущих оценщиков из 53 городов России. В издании представлены характеристики рынка недвижимости, прогнозные темпы роста цен и поправочные коэффициенты (корректировки), необходимые при выполнении работ по оценке недвижимости.
Справочник предназначен оценщикам и может быть полезен специалистам, занимающимся исследованием рынка недвижимости, студентам экономических факультетов, а также специалистам, проходящим профессиональную переподготовку по специальности «оценка имущества».
По вопросам приобретения издания обращаться в ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» http://www.pcfko.ru Тел.: (831) 220-47-08, 415-77-89, е-mail: pcfko@yandex.ru
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
