CC BY
429
Подходы к концепции стоимости земельных участков1
Е.Е. Яскевич
заместитель генерального директора по научно-практической работе
ООО «Научно-практический центр профессиональных оценщиков», сертифицированный оценщик, кандидат технических наук
Земельные сервитуты
Сервитут - это право собственника недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) требовать от собственника соседнего (зависимого) земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого (также зависимого) земельного участка, предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
На арендаторов сервитут не распространяется. Сервитут не может передаваться никому, кроме собственника земельного участка, и только вместе с этим участком. Более того, согласно пункту 2 статьи 275 Гражданского кодекса Российскй Федерации (ГК РФ) сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. В любом случае сервитут не может передаваться лицам, не использующим объект недвижимости, к которому прилагается сервитут.
В соответствии с российским законодательством права собственности на земельный участок ограничены по глубине (либо окончание почвенного слоя, либо разрешение на углубление до 5 метров, либо право пользования первым водоносным слоем для забора воды) и по высоте (в соответствии с правами ограниченного пользования воздушным пространством и сервитутами на высоту застройки).
Общая площадь земельного ресурса Российской Федерации составляет около 1,7 миллиарда гектаров. Большинство земельных участков являются обремененными. Земельные участки с учетом обременений (сервитутов) не представлены на земельном рынке. Возникновение и развитие земельных сервитутов находится в прямой зависимости от развития института частной собственности на землю. Как правило, обособленный ЗУ не имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его использова-
1 Окончание. Начало см. // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2006. № 2.
ния (вода, прямой выход к дороге и т. п.). В статье 23 главы 4 ЗК РФ дается полная характеристика правоограниченного пользования чужим земельным участком (сервитутом). Сервитут может быть частным (устанавливается в соответствии с гражданским законодательством) и публичным (устанавливается законом или иным правовым актом Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков). Кроме того, установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Публичные сервитуты могут устанавливаться в следующих случаях:
• проход или проезд через земельный участок;
• использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и иных линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
• размещение на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним и т. п.
Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник вправе требовать соразмерную плату за него.
Существенным отличием частного сервитута от публичного является способ оформления прав на тот или иной вид сервитута. Права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором. Права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иными нормативными правовыми актами, которыми установлен публичный сервитут.
Одним из нововведений ЗК РФ от 2001 года является то, что сервитут может быть срочным или постоянным. На сервитут накладываются временные рамки, что, в свою очередь, является определенным ограничением в земельных отношениях.
Именно земельный участок, его месторасположение, почвенные условия, соседствующее окружение и сервитуты определяют наличие прибыли предпринимателя или внешнего износа, а также функциональный износ.
Стоимость ЗУ ниже базовой (максимальной) определяется такими факторами влияния, как:
• внешний износ;
• функциональный износ;
• влияние сервитутов;
• влияние арендных договоров.
Фактически все иные показатели ЗУ влияют на изменение именно этих факторов:
• изменение почвенных условий сказывается в появлении функционального износа ЗУ в сельской местности;
• снижение прибыли предпринимателя сказывается на уменьшении стоимости ЗУ в большом городе;
• изменение функциональной ориентации (сервитут) от торговой к производственной сказывается на снижении стоимости ЗУ в большом городе;
• изменение транспортной доступности и обеспеченности инженерными сетями меняет внешний износ ЗУ на прибыль предпринимателя, и в сельской местности недалеко от крупного города начинают строиться загородные владения.
Внешний износ земельного участка и внешний износ улучшений. Прибыль предпринимателя
Внешний износ земельного участка в населенном пункте приводит к снижению его стоимости ниже базовой (максимальной по городу или окружающим участкам). Наличие
внешнего износа земельного участка может сказываться на стоимости улучшений (в этом случае ПП = 0), а может и не влиять на них (ПП > 0). Поэтому относительно низкая стоимость земельного участка может быть признаком внешнего износа, но не определяющим, а только ориентировочным.
Например, земельные участки в промышленных зонах городов обладают внешними из-носами, однако строительство предприятий на этих участках может приносить предпринимателю прибыль.
Проведение АННЭИ должно определить максимальную эффективность использования земельного участка и типы улучшений, соответствующие максимальной эффективности (либо минимальному внешнему износу).
Совпадение типа улучшения с результатами выводов по АННЭИ для незастроенного ЗУ может показать признаки наличия ПП, но таковых может и не быть (тогда АННЭИ покажет тип улучшений с минимальными величинами внешнего износа).
При проведении АННЭИ земельный участок в глухой степи может быть ориентирован на перепрофилирование под сельскохозяйственные культуры или пастбища, которые, в свою очередь, создадут либо максимально возможную ПП, либо минимально возможный ВИ. Внешний износ ЗУ не связан с внешним износом улучшений тесной корреляционной связью. Сервитут не является внешним износом, поскольку он может «уживаться» с наличием прибыли предпринимателя.
АННЭИ земельного участка. Изменение прибыли предпринимателя и появление внешнего износа (для города Москвы)
Для производства работ по оценке использовались:
• Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости (НПЦПО - 2004 год);
• Методика оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости (НПЦПО - 2004 год).
Анализировались изменение прибыли предпринимателя и появление внешнего износа для производственно-административных зданий, расположенных на территории единого производства (промышленная зона) на территории города Москвы.
Интерес представляла динамика изменения прибыли предпринимателя в зависимости от следующих показателей:
• выход площадей;
• время строительства объектов;
• увеличение средней высоты помещений.
Проекты зданий - типовые.
Основные расчетные данные приведены в таблице 2.
АННЭИ участка как застроенного
Анализ участка как застроенного (табл. 2) показывает, что наибольшая относительная прибыль предпринимателя появляется для низкоэтажного строительства с наименьшей продолжительностью строительства, быстровозводимыми конструкциями и наименьшей высотой этажа. По мере роста высоты этажа прибыль предпринимателя снижается и превращается во внешние износы. Для производственного здания с высокой этажностью (7,20 м) внешний износ достигает 32,6 процента. Максимализация абсолютной прибыли предпринимателя происходит для трехэтажного с подвалом производственно-административного корпуса.
Отсюда напрашивается вывод о том, что если бы в Москве был переизбыток свободных площадей земельных участков, самый прибыльный бизнес заключался бы в строительстве одноэтажных быстровозводимых зданий.
Таблица 2
Основные расчетные данные
8 о 5 6 * «0 а $ Конструктивная система Время строительства, мес. Строительный объем, куб. м Общая площадь, кв. м Площадь застройки, кв. м Выход строительных площадей, кв. м /кв. м застройки Средняя высота, м Прибыль предпринимателя, % Внешний износ, %
8 км от Центра, ВАО, промзона
Анализ участка как застроенного
1 1-этажный комплексный производственно- складской корпус КС-6 4 1 131,8 289,7 337 0,86 3,91 56,0 -
2 2-этажное с подвалом производственно- административное здание КС-2 13 5 302 1 232,5 715 1,72 4,30 18,4 -
3 2-этажное здание экспериментальных мастерских КС-2 13 6 304 1 124,3 812 1,38 5,60 - 9,1
4 3-этажный с подвалом производственно- административный корпус КС-1 25 12 094 2 748,7 1850,5 1,48 4,40 34,4 -
5 4-этажный с подвалом и техническим этажом производственно- складской корпус КС-1, 4 33 25 625 5 098,1 1 696,6 3,00 5,03 - 27,8
6 4-этажный с техническим этажом производственноадминистративный корпус КС-1 33 39 422 5 474,5 1 665,5 3,28 7,20 - 32,6
Анализ участка как незастроенного
1 Офисное здание 5-этажное КС-4 18 32 000 8 186 1 860 4,37 3,44 58,9 -
2 Офисное здание 9-этажное КС-4 24 59 000 15 545 1 963 7,92 3,34 54,2 -
3 Офисное здание 12-этажное КС-4 28 80 000 20 645 1 955 10,56 3,41 51,1 -
АННЭИ участка как незастроенного
Анализ участка как незастроенного (табл. 2) показывает, что наибольшая относительная прибыль предпринимателя появляется для низкоэтажного строительства с наименьшей продолжительностью строительства (5-этажное офисное здание). По мере увеличения продолжительности строительства прибыль предпринимателя снижается. Максимализация абсолютной прибыли предпринимателя происходит для 12-этажного офисного здания.
Напрашивается вывод о том, что самым прибыльным является бизнес, связанный со строительством малоэтажных зданий. Чем меньше этажность, тем больше относительная прибыль предпринимателя. Кроме того, получается, что рост этажности зданий снижает относительную прибыль предпринимателя, что должно приводить к оптимальности связи «ПП - этажность» в определенном сегменте рынка.
Следует отметить, что в Москве (как и в большинстве крупных городов Российской Федерации) ситуация в отношении производственных комплексов характеризуется большим количеством капитальных строений (что увеличивает относительные стоимости площадей) и превалирующим отсутствием разрешительной документации на строительство новых современных производственных комплексов из быстровозводимых конструкций.
Приведенный пример показывает, что наличие окружающих улучшений формируют возможности получения ПП на рассматриваемом ЗУ. Однако функциональная ориентация ЗУ под строительство производственных комплексов снижает ПП, а при определенных условиях (резкое увеличение высоты этажа и, соответственно, удорожание строительства) приводит к появлению внешнего износа для улучшений. Здесь мы прослеживаем влияние самих улучшений на снижение ПП и появление ВИ.
Отметим еще один интересный аспект: при использовании затратного подхода общепринято просчитывать стоимость отечественных зданий старой постройки по строительному объему, а при использовании сравнительного и доходного подходов - анализировать продажи и арендные ставки по площадям (используя корректировки на различия). Как уже было подчеркнуто, корректировки сложновыполнимы.
Что следует из данных кадастра города Москвы и анализа рынка земельных участков
Рассмотрим данные, представленные в кадастре Москвы. Ограничимся только первыми кадастровыми номерами для каждого административного округа (приложения 1 и 2 к постановлению правительства Москвы).
По результатам анализа представленной выборки установлено следующее:
• по административным округам соотношения максимальной и минимальной стоимостей земельных участков находятся в диапазоне 2,254-12,240;
• соотношение максимальной и минимальной нормативной стоимости по городу Москве находится на уровне 26,292;
• максимальные кадастровые стоимости присущи земельным участкам с ориентацией главным образом на торговлю;
• нормативная цена земли приближена к максимальной (для торговой направленности).
VI VI ■ о го ■ о о о | 77-01-01001 - Номер кадастрового квартала
1120 | 22972 го Земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки
1120 | 11064 со Земли под домами индивидуальной жилой застройки
1120 1\Э 1\Э со со 00 ■&. Земли гаражей и автостоянок
00 со О (I) | 49089(12,24)* 01 Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, АЗС и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса
1539 а ф ■о О ■ ш 0 1 13253 ф X ч 73 ш ь г X г х< £ г X X 3 ст> Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами 09 1 1
1120 X г Ес £ 3 5 X 5 34890 ■VI Земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения I с 0 1 X
2525 (2,254) 3 ■О 5 5 КО X г 5с 9074 ш н ГО X г Е< о я со Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта и связи о А) 0 с 1 (0
2054 о ж ■О *< “1 00 О) о о »< со Земли под военными объектами © &> I
1120 -Рь о о О) о Земли дачных и садоводческих объединений граждан Со і 1
1120 | 4057 - Земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения
1120 | 2129 1Ч> Земли сельскохозяйственного использования
1120 3565 и Земли под лесами в поселениях, под древеснокустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд
1120 СО сл VI го -&■ Земли под обособленными водными объектами
1120 | 6159 01 Прочие земли поселений, улично-дорожная сеть и земли резерва
§
§
о-
I
о-
сБ
э
о
х ^
а аз
I §
I ^
л Й
I
І*
03
о
-н
5 а
о О
I
§
о-
I
о
3
о
о
3
X
0 э §
СГ СО СО сь
§ I
1 £
I
со
сь
§
§
о-
э
0
1 03
о
-3
§
0“
§
§
03
■О
2
ІЗ
3
■О
I
о
о
—1
0)
I
о
о го
ч ь
со а> I
5
I я ТЗ
1\Э
о го
о
со ч
(1)
1 о ь &3 ь сг о ч =1 ■О
2 ю О) ь о
£
к о
■ч 1 =1 о го _|_ а>
=1 сг
«м ъ винатоню ЗПННІШОЗІППІЛУУИ
9003 ‘(Ъ9)£оЫ
Восточный административный округ
77-03-01001 5679 2566 2873 9288 (4,537) 3075 7224 2972 | 2640 2047 2159 1309 2174 2165 1622
Юго-Восточный административный округ
77-04-01001 2842 1868 2423 6688(5,971) 3309 4134 3830 3394 1120 1120 1120 1120 1120 1756
Южный административный округ
77-05-01001 6347 6517 4640 15221 (6,976) 8083 10571 6942 6218 2220 2182 1260 1790 1850 3639
Юго-Западный административный округ
77-06-01001 11414 6450 5154 20872 (5,970) 6929 16456 4196 3496 3516 3703 1237 3447 3489 2338
Западный административный округ
77-07-01001 6542 3516 2208 7240 (3,980) 2944 5016 1819 1854 2733 2915 1168 2858 2825 1713
Северо-Западный административный округ
77-08-01001 2221 1595 1480 2690(2,301) 1278 1167 1372 1300 1377 1475 1141 1557 1544 1087
Северный административный округ
77-09-01001 4348 1669 1706 4496 (3 406) 1539 2498 1418 1341 1320 1389 1120 1444 1432 1166
Зеленоградский административный округ
77-10-01001 1341 400 860 1867(4,667) 655 1367 1063 1014 400 400 400 400 400 526
* Тоном выделены минимальные и максимальные величины. В скобках приведено соотношение мксимальной и минимальной удельной стоимости земельных участков.
Приложение 2 к постановлению правительства Москвы от 3 июня 2003 года № 417-ПП
Нормативная цена земли, р. /1 кв. м
Номер кадастрового квартала Нормативная цена земли, р./1 кв. м
Центральный административный округ
77-01-01001 49089 (26,292) *
Северо-Восточный административный округ
77-02-01001 2525
Восточный административный округ
77-03-01001 9288
Юго-Восточный административный округ
77-04-01001 6688
Южный административный округ
77-05-01001 15221
Юго-Западный административный округ
77-06-01001 20872
Западный административный округ
77-07-01001 7240
Северо-Западный административный округ
77-08-01001 2690
Северный административный округ
77-09-01001 4496
Зеленоградский административный округ
77-10-01001 1867 (26,292)
* Тоном выделены максимальные и минимальные величины. В скобках приведено соотношение мксимальной и минимальной удельной стоимости земельных участков.
Рассчитаем ориентировочную разницу в стоимостях земельных участков по всему городу:
49 089 / 400 = 122,7.
В городе влияние внешних износов, функциональных износов и сервитутов ориентировочно может приводить к снижению базовой стоимости Сзуо в 122,7 раза.
Максимальная прибыль предпринимателя нормированно ориентирована на торговую направленность объектов недвижимости.
Автору известны разбросы рыночных стоимостей прав аренды московских земельных участков сроком на 49 лет, при этом максимальные стоимости (около 32 000 тыс. долл./га) отмечены в центре (ул. Тверская) и минимальные (около 240 тыс. долл./га) около МКАД.
Соотношение рыночных стоимостей прав долгосрочной аренды:
32 000 / 240 = 133,3.
Если принять стоимость прав долгосрочной аренды за косвенный показатель стоимости прав собственности, мы получим следующую разницу в максимальной и минимальной стоимости земельных участков в Москве:
• в 122,7 раза - для нормативных показателей;
• в 133,3 раза - для рыночных показателей.
Рассмотрим вторичный рынок квартир в Москве. В различных административных округах города имеется своя специфика строительства жилья: центр тяготеет к КС-1 (до 9-12 этажей), периферия - к КС-4 (до 14-22 этажей). В центре разрешается строить новое жилье только в индивидуальном исполнении, на периферии - в серийном.
В соответствии с кадастром ориентировочное соотношение максимальных и минимальных стоимостей участков под жилую застройку:
22 972 / 1 120 = 20,51.
В сборнике Недвижимость и цены № 17 за 2005 год (с. 15) приведены средние цены на вторичном рынке жилой недвижимости в различных округах города Москвы по состоянию на апрель 2005 года. Максимальная относительная стоимость - 2 933 долл. / 1 кв. м - в Центральном административном округе. Минимальная - 1 613 долл. / 1 кв. м - в Юго-Восточном административном округе. Соотношение относительных стоимостей:
2 933 / 1 613 = 1,818.
Итак, несмотря на большое различие в нормативных и рыночных стоимостях земельных участков (на порядок), различия в относительных стоимостях жилой недвижимости составляют только десятки процентов.
Напрашивается вывод о небольшом удельном весе стоимости ЗУ в стоимости улучшений на территории Москвы и формировании стоимости улучшений за счет внешнего окружения.
Улучшения и их качество влияют на стоимость друг друга. Кроме того, диапазон рыночной стоимости сравним с диапазоном нормативной стоимости земельных участков, поэтому напрашивается вывод о федеральном и муниципальном монопольном регулировании рыночных отношений с земельными участками на территории Москвы, с одной стороны, и узких диапазонах оценки, с другой (за счет аналогов, доходности и т. п.).
Земельные участки под коммерческое использование в сельской местности и промышленной зоне города Земельные участки под коммерческое использование в сельской местности
Допустим, на трассе Москва - Ростов-на-Дону где-то на территории Липецкой области имеются два свободных придорожных участка, площадь каждого из которых составляет 1 гектар. Один участок выходит на трассу, а второй находится в трех километрах от трассы, и к нему ведет только проселочная грунтовая дорога. Оба участка будут продаваться, и требуется определить их стоимость (табл. 3).
Земельный участок № 1 - определение стоимости сопряжено с трудностями в части корректировок (метод сравнения продаж), а использование методов остатка и предполагаемого использования потребует решения вопросов, связанных с прибылью предпринимателя, внешними износами, влиянием сервитутов, многовариантностью и т. п.
Земельный участок № 2 - трудности возникают с определением его полезности в коммерческом использовании. Маленькая площадь участка, большая протяженность грунтовой дороги, большая удаленность от города и отсутствие инфраструктуры не позволяют ориентировать его на иные цели, кроме сельскохозяйственных (плодородная почва).
Таблица 3
Определение стоимости свободных придорожных участков
№ п/п Наименование характеристик Участок № 1 Участок № 2
1 Площадь, га 1,0 1,0
2 Расположение Участок - на трассе, рядом с участком - пахотные земли, город на большом удалении Участок - в 3-х км от трассы, рядом с участком - пахотные земли, город на большом удалении
3 Транспортная доступность Хорошая Затруднена весной и осенью (причина - грунтовая дорога)
4 Назначение участков Под коммерческое использование
5 Наличие инженерных коммуникаций Трасса Дон, коммунальные сети - в 2-х км Отсутствуют, есть только подъездная дорога
6 Возможность приобретения соседних участков Нет (участки сельскохозяйственного назначения) Нет (участки сельскохозяйственного назначения)
7 Наличие воды Нет(водоносный слой на глубине 18 м) Вблизи есть проточный водоем
8 Наличие леса, рощи Вблизи нет, только придорожные посадки Лес рядом
9 Почва Плодородная Плодородная
10 Расположение населенных пунктов В 2-х и 6-и км по трассе -мелкие населенные пункты В 5-и и 9-и км по трассе - мелкие населенные пункты
11 Расположение магазинов Продуктовые и промтоварные - в 2-х км Продуктовые и промтоварные -в 5-и км
12 Расположение АЗС В 2-х км В 5-и км
13 Расположение пунктов придорожного питания В 2-х км В 5-и км
14 Основная идея получения прибыли от ЗУ Использование транспортного потока, движущегося по трассе Под производство
15 Варианты использования Торговля: АЗС (близко конкуренты); придорожный пункт питания (близко конкуренты); небольшой магазин (близко конкуренты) Услуги: придорожная гостиница (конкуренты отсутствуют); автосервис (конкуренты отсутствуют) Производство: лесопитомник (незначительные спрос и площадь участка); куриная ферма (слабая кормовая база, малая площадь участка, затрудненный подъезд); склад (затруднен подъезд); утиная ферма (при условии разрешения пользования водоемом; слабая кормовая база)
16 Аналоги по продаже Мало Нет
17 Аналоги по сдаче в аренду Нет Нет
18 Проведение оценки в рамках Методик МИО Применить метод сравнения продаж (по трассе Дон) Применить метод остатка Применить метод предполагаемого использования Рынок не развит Метод предполагаемого использования и метод остатка могут дать отрицательную стоимость ЗУ. Требуется изменить функциональное назначение участка и перепрофилировать его под сельскохозяйственные угодья с расчетом стоимости земель сельскохозяйственного назначения
19 Выводы относительно создания улучшений на ЗУ Месторасположение участка позволяет ориентироваться на осуществление нового строительства зданий и сооружений с наличием прибыли предпринимателя Наличие функционального износа (грунтовая проселочная дорога) и внешнего износа (новое строительство нерационально, мала площадь ЗУ) не позволяют ориентировать ЗУ под коммерческое использование
Земельные участки под коммерческое использование в промышленной зоне
маленького провинциального города
Попытаемся решить вопрос определения стоимости ЗУ в промышленной зоне маленького провинциального города. Что делать оценщику при полном отсутствии земельного рынка? Нормативная (кадастровая стоимость) не соответствует виду стоимости и не может быть использована для оценки. Однако не следует отказываться от ее использования при решении задач корректировки стоимостей (если нельзя использовать прямые стоимостные данные, вовсе не исключается использование соотношений этих данных). Кадастр - это опись и оценка земельных участков, подлежащих налоговому обложению, поэтому нам, оценщикам, следует уважать огромный труд землеустроителей и в отдельных вопросах ориентироваться на кадастр, составленный с учетом многофакторного анализа.
Для решения задач оценки ЗУ используются 2 основных принципа:
• первый принцип заключается в корректировке стоимостей, полученных на развитом рынке купли-продажи и сдачи объектов недвижимости, по аналогам в близлежащих городах (маленьким, районным, областным центрам);
• второй принцип заключается в использовании данных о продажах и сдаче в аренду улучшений с ЗУ.
Первый принцип
Принцип заложен в Методиках МИО: «...Условие применения метода (сравнения продаж) - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса)».
Рассмотрим подходы к стоимости объектов и арендным ставкам.
1. Стоимость объектов
Принцип предусматривает корректировку аналогов с адекватным учетом существенных факторов. Учет факторов должен производиться главным образом методами математического моделирования, если они квалифицированно разрабатываются и корректно используются. Методы, ориентированные на экспертные оценки, неизбежно носят отпечаток субъективного мнения оценщика.
Например, при неразвитом рынке продаж объектов недвижимости (ЗУ + улучшения) можно получать ориентировочные стоимости ЗУ путем корректировки стоимости Сзупромзона для больших городов с учетом соотношений кадастровых стоимостей. Иными словами, здесь можно применять среднюю статистику по аналогичным промзонам разных городов и строить математические корректировочные модели:
• находим СзуЛромзона крупного; ...среднего ...; малого...;
• находим соотношения кадастровых стоимостей аналог / объект сравнения для крупного, среднего, малого городов;
• строим графики и находим корреляционные связи между кадастровыми и рыночными стоимостями (это и есть математическая модель при достаточной тесноте связей);
• корректируем стоимости аналогов к стоимости образца с помощью математической модели.
Если дополнить соотношения кадастровых стоимостей аналог / объект сравнения еще
рядом корректировочных соотношений, связанных с урбанистикой, экономической географией, факторами, приведенными в Методиках МИО (местоположение, окружение, назначение, рельеф, площадь, транспортная доступность, инфраструктура) и т. п., то можно выйти на многофакторную модель.
2. Арендные ставки
Вероятно, внешний износ земельного участка может быть обусловлен как разницей в стоимости, так и разницей в рыночных арендных ставках, поэтому оценщику необходимо направить усилия на определение рыночной арендной ставки.
При проведении АННЭИ следует установить, есть ли возможность продажи такого участка. Неразвитость этого сегмента рынка в городе, в котором расположен участок, и близлежащих городах может косвенно характеризовать отсутствие спроса на такие участки. Тогда оценку следует проводить с изменением вида стоимости на стоимость с учетом ограниченного рынка.
Есть несколько практических приемов «вытаскивания» рыночной арендной ставки, например:
• через мультипликатор 1 / ВРМ - соотношение арендной ставки и стоимости ЗУ (его можно найти, например по периферии крупных городов, и скорректировать на мелкие населенные пункты с учетом математической модели, которая была представлена ранее);
• через «ориентировочный мультипликатор» - соотношение нормативной арендной ставки с позиций федеральной власти и с рыночной позиции (здесь его также можно найти по региону или по периферии крупных городов и скорректировать на оцениваемый ЗУ с учетом ранее изложенной математической модели);
• через коэффициенты капитализации и т. п.
Второй принцип
Принцип заложен в Методиках МИО:
• метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков;
• метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков;
• метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Для наших целей (ЗУ в промышленных зонах) неразвитый рынок может дать стоимости и арендные ставки для иных сегментов рынка (жилье, торговля, офисы и т. д.), поэтому второй принцип также должен ориентироваться на первый принцип (построение математической модели позволит нам перейти с сегмента рынка, например производство, на сегмент рынка складов).
Влияние улучшений на стоимость земельных участков
Допустим, что на рассмотренном земельном участке № 2, отстоящем от трассы Дон на расстоянии 3-х километров, расположено небольшое действующее производство (несколько зданий с инженерными сетями). Рынок купли-продажи аналогичных производств достаточно развит при наличии внешних износов улучшений. При этих условиях методы выделения, распределения и остатка могут дать положительную стоимость ЗУ. Таким образом, наличие уже созданных улучшений (даже с учетом внешнего износа) создают стоимость ЗУ коммерческого назначения. Новое строительство убыточно, а уже построенные улучшения влияют на стоимость ЗУ:
Сзу = Сзуо х (1 - ФИзу) X (1 - ВИзу),
где ФИзу стремится к нулю (сказывается наличие улучшений).
Ярко прослеживается влияние улучшений на ЗУ при его оценке в элитных дачных поселках. Существующая инфраструктура и богатое окружение могут резко поднять стои-
мость ЗУ (ФИзу и ВИзу стремятся к минимальным значениям) в условиях дефицита аналогичных ЗУ. Несоответствие нового строительства улучшений (простые постройки) в элитных дачных поселках вследствие высокой стоимости ЗУ поднимают стоимости этих простых построек вследствие наличия ПП (здесь ЗУ влияет на стоимость улучшений).
С другой стороны, в бедных и заброшенных дачных поселках, отстоящих на значительном удалении от крупных городов, стоимость ЗУ понижается (с переходом к внешнему износу для улучшений растут внешние износы для ЗУ и уменьшается ПП).
Влияние местоположения на улучшения проявляется в разнице стоимости жилищного фонда: в центре города и на окраине трехкомнатная квартира в пятиэтажке (КС-1) будет стоить по-разному.
Рассмотрим определение земельного участка [5].
Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Неотъемлемой частью земельного участка могут быть улучшения: здания, сооружения, инженерные сети, элементы благоустройства, водные объекты, насаждения, полезные ископаемые и т. д.
Зададимся вопросом: что влияет на стоимость ЗУ?
Полезность - это форма выражения потребительской стоимости.
ЗУ становится полезен только при наличии улучшений, находящихся рядом, на удалении и на самом ЗУ.
Рассмотрим несколько примеров:
• свободные участки на озере Селигер полезны для загородных владений ввиду наличия естественных улучшении - озера и леса;
• свободные участки в большом городе полезны из-за наличия искусственных улучшений - зданий, сооружений, инженерных сетей;
• свободные участки в сельской местности полезны из-за наличия искусственных и естественных улучшений (плодородные почвы, деловая древесина, наличие горячих гейзеров, природных ископаемых);
• свободные участки в глуши, в суровых климатических условиях без улучшений могут быть полезны как земли запаса, на которые можно ориентироваться при использовании для военных целей или под хранение вредных веществ;
• свободный участок в заброшенном горнодобывающем поселке при истощении разведанных запасов становится бесполезным;
• свободный участок в плодородной местности при его овражистости и эрозии почвы становится бесполезным;
• свободный участок в разливной пойме реки становится малопривлекательным для земледелия и ориентирован только на пастбища и т. д.
Итак, улучшения, находящиеся рядом, на удалении или на самом земельном участке, в совокупности с природными факторами воздействия и геометрическими параметрами участка влияют на его стоимость и формируют его износы: ФИзу и ВИзу. Сервитуты также оказывают влияние на стоимость.
Именно существующие улучшения, а не сам земельный участок, формируют ПП и ВИ при новом строительстве улучшений.
При проведении АННЭИ для ЗУ как незастроенного оценщик рассматривает различные варианты использования ЗУ под улучшения и приходит к выводу о максимальной доходности, получаемой от участка. Доходы - продукт земли и человека. Без приложения труда человека земля не представляет никакой ценности. Для оценки стоимости ЗУ оценщику требуются сведения о стоимостных параметрах улучшений, поскольку без них ЗУ не будет полезным.
Выводы
1. Методики МИО не могут быть успешно применены при практических расчетах стоимостных характеристик земельных участков и должны быть дополнены алгоритмами расчетов прибыли предпринимателя, внешних износов и учетом влияния сервитутов для улучшений ЗУ.
2. Методики определения стоимостных параметров земельных участков должны постоянно совершенствоваться с учетом последних научных достижений в области оценки.
3. Земельные участки имеют базовые стоимости, локализованные в рамках определенного местоположения и категории землепользования. Базовыми стоимостями являются максимальные стоимости земельных участков, соответствующие либо максимальной прибыли предпринимателя для улучшений, либо минимальными внешними износами для улучшений. Для каждой категории земель (7 категорий) имеет место своя базовая стоимость.
4. Земельные участки могут иметь внешние износы, функциональные износы, сервитуты влияют на их стоимостные параметры.
5. Применительно к промышленной зоне города Москвы показана динамика изменения прибыли предпринимателя и возникновения внешних износов при существенном росте высоты помещений в производственно-складских зданиях капитальной постройки.
6. Получен вывод о небольшом удельном весе стоимости ЗУ в стоимости улучшений на территории Москвы и формировании стоимости за счет внешнего окружения. Улучшения и их качество влияют на стоимость ЗУ.
7. Функциональная ориентация земельных участков в сельской местности существенно сказывается на стоимости участков.
8. Неразвитость рынков продажи и сдачи в аренду земельных участков заставляет ориентироваться на анализ родственных сегментов рынка с привлечением методов математической статистики.
9. Стоимость земельных участков тесно связана с улучшениями, находящимися рядом, на удалении и на самих участках.
10. Улучшения влияют на функциональные (ФИзу) и внешние (ВИзу) износы земельных участков, создают сервитуты.
Использованная литература
1. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997.
2. Трифонова В.А. Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков предприятий // Бюллетень Rway. № 108. Март 2004 года.
3. Анисимова Л.К. Принципы оценки земельных сервитутов // www.appraiser.ru
4. Харитонов В.А. Методические подходы к экспертизе и оценке объектов промышленной недвижимости // Недвижимость: экономика, управление. 2004. № 7-8.
5. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2002.
6. Медведева О.Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества // Приложение к журналу «Имущественные отношения в Российской Федерации». Вып. 4 и 5. 2004.
7. Оверчук А.П., Фомин Н.П. Вопросы оценки земли // Приложение к журналу «Имущественные отношения в Российской Федерации». Вып. 3. 2003.
8. Яскевич Е.Е. Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости // www.cpcpa.ru
9. Яскевич Е.Е. Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов // www.cpcpa.ru (04.07.2003).
10. Яскевич Е.Е. Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости (НПЦПО - 2004) // www.cpcpa.ru
Яскевич Е.Е. Методика оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости (НПЦПО - 2004) // www.cpcpa.ru
11. Болотских В.В. К вопросу о расчете внешнего износа промышленных имущественных комплексов // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2004. № 10.
12. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 07.03.2002 № 568-р.
13. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10.04.2003 № 1102-р.
• новый Градостроительный кодекс Российской Федерации
• полномочия органов государственной власти, субъектов и органов местного самоуправления Российской Федерации
• территориальное планирование; документация
• архитектурно-строительное проектирование, строительство и реконструкция объекта капитального строительства
• актуальные вопросы государственной регистрации прав на объекты капитального строительства
• вопросы реализации Градостроительного кодекса Российской Федерации в городе Москве
15-17 мая 2006 года, Москва ОБОРОТ ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ: ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И ЗАЩИТА ИНТЕРЕСОВ ПРАВООБЛАДАТЕЛЕЙ
• приватизация земельных участков: поправки в Земельное законодательство РФ
• основания, условия и порядок возникновения и прекращения прав на земельные участки
• изменение целевого назначения и разрешенного использования земельных участков
• проблемы установления сервитутов на земельные участки
• практические вопросы государственной регистрации прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости; гарантии собственников объекта недвижимости
• порядок, состав и последовательность работ по предоставлению и изъятию земельных участков
• практика арбитражных судов по спорам о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
• арбитражная практика применения положений гражданского и земельного законодательства РФ об аренде недвижимости
®
КОНСУЛЬТАЦИОННЫЕ СЕМИНАРЫ
Бизнес-Семинары
17-18 апреля 2006 года, Москва ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ: ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ И КОММЕНТАРИИ РАЗРАБОТЧИКОВ
и регионах
Получить более подробную информацию о семинарах Вы можете на сайте www.business-seminars.ru, по тел: (095) 937-58-09 (многоканальный) факсу (495) 363-02-58, 363-02-59 и E-mail: [email protected]
