CC BY
315
ВЕСТНИК УДМУРТСКОГО УНИВЕРСИТЕТА
141 2007. №2
УДК 332.62.(445)
В.В. Матвеев, С.В. Радыгина
ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
Дана классификация принципов и факторов рыночной стоимости земельных участков в современных российских условиях. Доказано, что современное состояние рынка земли в России во многом обусловлено несовпадением интересов продавцов и покупателей земельных участков, а также весьма слабой проработанностью правовых актов, регламентирующих процесс купли-продажи земельных участков. Рассмотрены перспективы развития рынка земли в России.
Ключевые слова: стоимость, цена, земля, факторы, принципы.
Вопрос об определении цены на земельные участки относится к числу наиболее дискуссионных в современной российской экономической науке. Это обусловлено тем, что цена на землю является не только экономическим, но и в значительной степени политическим фактором. Интересы многих групп населения с различным уровнем доходов определяют существенные различия в трактовке самой возможности купли-продажи земельных участков. Тем не менее можно утверждать, что существуют как принципы, так и факторы, определяющие становление и развитие рынка земли в современной России.
По нашему мнению, определение рыночной стоимости земельных участков базируется на использовании следующих основных принципов:
- принципы, основанные на представлениях пользователя;
- принципы, связанные с рыночной средой;
- принципы, связанные с объектом собственности;
- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Следует отметить, что все эти принципы взаимосвязаны, универсальны и применимы ко всем видам оценки земельных участков. Их практическая направленность может меняться в зависимости от назначения оценки и характеристик исследуемого объекта. Рассмотрим последовательно вышеназванные принципы.
Принципы, основанные на представлениях пользователя. Во-первых, это принцип полезности, которым определяется способность земельной собственности удовлетворять потребности пользователя. Земля имеет стоимость только в том случае, когда она может быть полезной конкретному собственнику для реализации конкретной экономической функции, например для выращивания урожая. Земля может быть полезной и по той причине, что кто-то готов платить арендную плату за право временного пользования земельным участком. Кроме чисто экономических причин могут иметь место психологические причины, определяющие отношение собственника. Например, это чувство гордости, если участок земли находится в каком-то престижном рай-
оне. Вполне возможными могут быть иные причины, удовлетворяющие какие-либо психологические потребности. Например, в Москве сам факт наличия земельного участка в районе Рублевского шоссе во многом определяет статус человека. Именно по этой причине в течение последних лет люди, обладающие значительным состоянием, стремятся выкупить участки земли, владельцами которых являются люди с небольшим достатком. Дело доходит до шантажа и умышленных поджогов.
Во многом аналогичной является ситуация на территории Удмуртской Республики. Значительные участки земли никак не используются, то есть реально они выведены из экономического оборота. Подобная ситуация имеет место в Алнашском, Граховском, Кизнерском и ряде других районов Удмуртской Республики. Органы местного самоуправления не проводят торгов по предоставлению земельных участков в аренду по причине отсутствия желающих принять в таких торгах участие. В результате возникла следующая ситуация: право на аренду земельных участков в г. Можге в 2004 г. реализовывалось по цене от 48 до 80 руб. за 1 м2, в г. Воткинске - по цене от 9 до 90 руб. Принципиально иная ситуация имеет место в городе Ижевске, где уровень цен находится в пределах от 4,5 до 9,0 тыс. руб. за 1м2.
Такое положение дел объясняется тем, что земельные участки в черте городов и прилегающих к ним районов характеризуются значительной инвестиционной привлекательностью. Поэтому они явно предпочтительны для размещения объектов предпринимательской деятельности. Кроме того, эта территория наиболее обустроена и обеспечена социально-бытовыми коммуникациями, поэтому предпочтительна и для размещения жилья и объектов социально-бытового обслуживания.
Во-вторых, это принцип замещения, под которым подразумевается, что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Суть данного принципа: стоимость конкретного объекта недвижимости не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта. Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными параметрами, включая потенциальную полезность и доходность. Этот принцип лежит в основе процесса ценообразования - чем большее количество товара предлагается на рынке, тем ниже его цена.
Как уже отмечалось, в Удмуртской Республике спросом пользуются земельные участки, расположенные на определенной территории - в городах и прилегающих к ним районах. Поэтому политика органов местного самоуправления таких муниципальных образований по предоставлению земельных участков юридическим лицам и гражданам носит следующий характер: на торгах реализуется право аренды земельных участков под строительство, и только по завершении строительства и государственной регистрации объекта недвижимого имущества на данном земельном участке он предоставляется в собственность. Причем ежегодно органами местного самоуправления городов и прилежащих к ним районов Удмуртской Республики выставляется на
торги небольшое количество земельных участков, несмотря на значительный спрос на них. Подобная политика органов местного самоуправления приводит к дефициту предложения земельных участков на рынке земли в Удмуртской Республике и вследствие этого к значительному росту рыночной стоимости земельных участков.
В-третьих, принцип ожидания. Рыночная стоимость любого земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты. Любой субъект рыночных отношений вкладывает деньги в расчете на то, что в будущем это окупится и принесет доход, существенно превышающий понесенные затраты.
Рыночная стоимость земельных участков зависит от их инвестиционной привлекательности. В Подмосковье широко практикуются сделки по приобретению строительными организациями и инвестиционными компаниями незастроенных земельных участков большой площади. В дальнейшем эти участки будут проданы, но не целиком, предварительно они будут разделены на несколько участков. Затем участки будут застроены коттеджами и перепроданы, но уже как застроенные по существенно более высоким ценам.
Приобретая в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения, нельзя предварительно оценить их доходность. Это можно будет сделать только после их использования по назначению в течение нескольких лет. Об уровне будущего урожая можно судить по показателям бонитета почв земельных участков, на основании которого определяется их рыночная стоимость. Зависимость рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения от их способности приносить урожай, то есть в зависимости от бонитета почв с учетом их технологических свойств, представлена на примере результатов кадастровой оценки, которая является аналогом массовой рыночной оценки земельных участков, проведенной в Калужской области (табл. 1).
Таблица 1
Г осударственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий
по зонам Калужской области [1]
Зоны Показатели
Балл бонитета сельхозугодий Индекс техноло- гических свойств Удаленность - эквивалент, км Рентный доход, руб/га Кадастровая стоимость, руб/га
Северо- Восточная 60,0 1,016 19,5 363,0 11979,0
Северо- Западная 54,5 1,15 25,0 247,0 8151,0
Восточная 62,8 1,13 20,8 423,2 13965,0
Южная 48,8 1,12 18,3 163,8 5405,0
По области 57,0 1,14 20,0 312,0 10311,0
На основе анализа данных табл. 1 можно сделать вывод: чем выше значения рентного дохода от эксплуатации земельного участка, тем выше стоимость самого земельного участка.
Принципы, связанные с рыночной средой
Принцип внешнего воздействия - это рыночная стоимость земельного участка, определяемая воздействием внешних факторов. Например, оценка месторасположения земельного участка напрямую зависит от соответствия параметров участка принятому в данном месте типу землепользования и от его близости к центрам экономической активности.
В силу того что экономические центры являются сосредоточением финансовых, материальных и трудовых ресурсов, инвестиционная привлекательность земельных участков, а значит и их рыночная стоимость значительно зависят от близости или удаленности их местоположения от экономических центров. Наглядным примером действия принципа внешнего воздействия послужит схема, представленная на рисунке [2].
Рис. Распределение рыночной стоимости земельных участков крупных городов США в зависимости от удаленности от центра города
Такое распределение рыночной стоимости земельных участков в крупных городах США объясняется тем, что центральная часть города привлекательна для административной и предпринимательской деятельности, поэтому рыночная стоимость земельных участков в центре города будет максимальной. Территория города, близкая к пригородной черте, характеризуется лучшей экологией, поэтому она более привлекательна для размещения жилой застройки. В связи с этим рыночная стоимость земельных участков уменьшается в зависимости от увеличения расстояния от центра города, однако на определенном рубеже начинает возрастать в связи с благоустройством районов окраины города для жилой застройки.
Принцип соответствия. Соответствие - это степень, в которой потребительские свойства земельного участка: архитектурный стиль и уровни
удобств и услуг отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Проекты застройки земли должны соответствовать типу землепользования. Например, земельные участки, где построены коттеджи без гаражей, не будут востребованы, так как наличие гаража в настоящее время является одним из базовых условий такой застройки.
Принцип спроса и предложения. Взаимодействие между спросом и предложением определяет динамику изменения цен. Данный принцип является общим для подавляющего большинства товаров. Рынок земельных участков не является исключением. Характерный пример - это динамика цен на земельные участки в Подмосковье, где спрос намного превышает предложение. В силу этого цены достигли такого высокого уровня, что подавляющее большинство граждан потеряли возможность приобрести земельные участки в зоне до 50 км от кольцевой автодороги.
В целом по Российской Федерации можно отметить определенные тенденции на земельном рынке. Так, до 2001 г. наблюдался рост числа сделок и площади рыночного оборота земель, хотя темпы ежегодного прироста числа таких сделок и их площади в отдельных сегментах рынка были невысокими. По данным Федеральной службы земельного кадастра России, в 2002 г. количество сделок с землей уменьшилось на 4,2% (табл. 2).
Таблица 2
Структура рыночного оборота земель в России по числу и видам сделок с земельными участками [3]
Виды сделок Численность сделок, шт. В процентах
2000 г. 2001 г. 2002 г. 2000 г. 2001 г. 2002 г.
Все виды сделок 5 271 174 5 556 327 5 320 315 100 100 100
Г осударственный сектор земельного рынка
Всего сделок с государственными и муниципальными землями, в т.ч.: 4 768 274 5 057 057 4 795 446 90,46 91,01 90,13
аренды 4 728 690 5 025 656 4 744 391 89,71 90,45 89,18
продажи прав аренды 15 615 6 936 5 734 0,30 0,12 0,10
продажи земель 23 969 24 465 45 321 0,45 0,44 0,85
Частный сектор земельного рынка
Всего заключено сделок с земельными участками, в т.ч. сделок: 340 988 331 758 351 590 6,47 5,97 6,61
купли-продажи 315 508 305 692 321 508 5,99 5,50 6,04
дарения 23 441 24 576 27 621 0,44 0,44 0,52
залога (ипотеки) 2 039 1 490 2 461 0,04 0,03 0,05
Универсальное правопреемство
Наследование 161 912 167 512 173 279 3,07 3,02 3,26
Общая площадь земли, приходящаяся на все виды сделок, в 2000 г. составила 60347,3 тыс. га., в 2001 г. - 69955,5 тыс. га., в 2002 г. - 43904,3 тыс. га., то есть сократилась на 37 %. В рыночном земельном обороте путем совершения сделок аренды, продажи прав аренды, купли-продажи, дарения, залога, а также наследования находились земельные участки, общая площадь которых составила около 2,6% (в 2001 г. - 4,1%) от площади земельного фонда Российской Федерации. Заметим, что по данным государственного земельного учета на 1 января 2003 г. в этом фонде было 1709,8 млн. га., в том числе в государственной и муниципальной собственности - 1581,3 млн. га, в собственности юридических лиц - 5,2 млн. га, граждан - 123,3 млн. га [3].
Ценообразование на рынке земли зависит непосредственно от взаимодействия спроса и предложения. Выделяют три основных состояния рынка земли:
- равновесие, когда спрос равен предложению и цены на землю адекватны цене производства и средней норме прибыли;
- спрос превышает предложение, что порождает спекулятивные ожидания и значительный рост цен земельных участков;
- предложение превышает спрос, данная ситуация соответствует депрессивному состоянию как земельного рынка, так и национальной экономики в целом, что ведет к существенному снижению цен.
Здесь необходимо отметить, что во всех развитых странах динамика совершения операций с земельными участками относится к числу стратегически важных показателей. Это можно объяснить тем, что экономические агенты, неуверенные в благоприятном изменении рыночной конъюнктуры, никогда не будут приобретать объекты недвижимости. Поэтому изменение объема продаж земельных участков - это весьма точный индикатор ситуации в национальной экономике.
Изменение состояния спроса и предложения носит циклический характер и в условиях устойчивой рыночной экономики предопределено множеством факторов: покупательской способностью населения, демографическими изменениями, состоянием денежного рынка, спецификой отраслевых характеристик земельных участков и т.п. В то же время необходимо отметить, что по отношению к цене земли некорректно применять понятие «равновесная цена» в связи с особой спецификой рынка земли:
во-первых, в связи с жесткой ограниченностью земельных ресурсов;
во-вторых, к земле как незаменимому фактору производства и обязательному условию жизни человека применяются ограничения правового и экологического характера.
Следует отметить, что спрос на землю включает в себя два основных элемента: сельскохозяйственный и несельскохозяйственный.
Сельскохозяйственный спрос является производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства и животноводства. Сельскохозяйственный спрос зависит, прежде всего, от уровня плодородия почв, возможности его увеличения, а также от местоположения земли
- степени удаленности от центров потребления, продовольствия и сырья.
При несельскохозяйственном спросе не учитывается уровень плодородия почв. Главное - это местоположение земельных участков, что особо важно для крупных городов и мегаполисов. Несельскохозяйственный спрос складывается из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструкту-
ры и промышленности, а также инфляционного спроса (приобретение земельных участков как способ сохранения денежных сбережений).
По данным Г оскомстата России, на начальных этапах формирования рынка земли наибольшим спросом пользовалось приобретение в собственность земельных участков для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства (то есть преобладал несельскохозяйственный спрос). Так, в 1993 г. оказались проданными 137,3 тыс. участков площадью свыше 57 тыс. га. После 1993 г. общее число продаж земельных участков ежегодно стало сокращаться в полтора-два раза. В 1998 г. состоялось только 11,5 тыс. сделок с земельными участками общей площадью 7,5 тыс. га. Однако, с 1999 г. количество продаж вновь начало расти. В 2001 г. зарегистрировано уже 24 465 сделок общей площадью 16 257 гектаров. Земли по-прежнему приобретались главным образом в целях строительства индивидуальных домов, ведения личного подсобного хозяйства и садоводства (было совершено 21 356 сделок с земельными участками общей площадью 2 992,5 га). Что же касается сельскохозяйственного спроса на землю, то обладателями наибольших площадей в сумме 11 383 га стали всего 90 фермеров. Граждан, пожелавших приобрести земли для предпринимательских (несельскохозяйственных) целей, оказалось намного больше - 1 439, но выкупили они всего 429 га, в среднем по 30 соток каждый [4].
В 2001 г. посредством аукционов и конкурсов в Российской Федерации было реализовано 1 312 земельных участков площадью 9 736 га, что в полтора раза превышает значение 2000 г. Основное количество сделок (717) пришлось на городские и поселковые земли [4].
Принцип конкуренции отражает регулирующее действие рыночных механизмов: рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию [5]. Сверхприбыль на определенном этапе развития рынка может играть стимулирующую роль по привлечению капиталов в этот сектор рынка и созданию на нем конкурентных условий. Однако в сочетании с монополизмом она ведет к разрушительной конкуренции и подрывает рынок, искажая стоимость рыночных объектов.
Особенно опасно сочетание сверхприбыли и монополизма в условиях зарождения и становления рыночных земельных отношений, это может внести в рыночные отношения достаточно серьезные искажения с трудно предсказуемыми последствиями. К сожалению, именно такую ситуацию мы сейчас наблюдаем на рынке земли большинства регионов России. Не стала здесь исключением и Удмуртская Республика.
В целом по России ситуация на рынке земли по-прежнему характеризуется преобладающим положением государства как основного собственника земли. Так, в структуре земельного оборота в 2003 г. доля площади, приходящейся на сделки государственного сектора земельного рынка страны, составляла свыше 99%. Почти вся эта площадь приходится на аренду государственных и муниципальных земель. Доля площади, находящейся в обороте в частном секторе земельного рынка, составила 0,15% всей площади земельного оборота. Ранее эта доля не превышала 0,1%. Практически вся эта площадь (80%) была в обороте путем купли-продажи земельных участков гражданами и юридическими лицами. На дарение и залог земельных участков приходилось около 20% общей площади оборота земель [6].
Принцип изменения означает, что стоимость собственности непрерывно изменяется во времени, поэтому оценка земельного участка должна быть привязана к конкретной дате. Стоимость земельного участка определяется динамикой экономических, политических и демографических факторов.
Принцип сбалансированности - это соответствие оптимального сочетания различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли любому типу землепользования.
В ряде методик определения арендной платы за землю предусматривается коэффициент, учитывающий плотность застройки территории земельного участка, направленный на стимулирование более эффективного использования территории земельного участка. Чем выше плотность застройки земельного участка, тем более насыщенным и эффективным является его использование. Соответственно и ставки арендной платы за такой земельный участок будут выше. Однако данный принцип применим не для всяких земельных участков, а только для расположенных в крупных поселениях. Нерационально устанавливать повышающие коэффициенты платы за землю в зависимости от плотности застройки в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Принцип экономической величины заключается в определении оптимальной в количественном исчислении величины собственности, необходимой для получения максимальной прибыли в соответствии с рыночными условиями в данном регионе.
На любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Хороший участок, который слишком мал или слишком велик, теряет в своей стоимости. В этих целях в землеустроительной нормативной документации предусмотрены нормы отвода земельных участков для размещения объектов недвижимого имущества каждого вида функционального назначения.
Принцип экономического разделения. Имущественные права на собственность следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость собственности при этом увеличивалась. Разделение имущественных прав на землю может подразделяться:
1) на физическое разделение - это разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки;
2) на разделение по времени владения - это различные виды аренды, выкуп, пожизненное владение, будущие имущественные права и прочие;
3) на разделение совокупности имущественных прав на землю - права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения, права ограниченного использования;
4) на разделение имущественных прав среди участников - совместная аренда, общая долевая или совместная собственность;
5) на разделение по залоговым правам - судебные залоги, участие в капитале.
Этот принцип положен в основу определения рыночной стоимости для установления соразмерной платы за сервитут. Так, согласно временным методическим рекомендациям по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденным Росземкадастром 17 марта 2004 года, соразмерная плата за сер-
витут устанавливается на основе отчета независимого оценщика, в котором должна быть определена разница между рыночной стоимостью земельного участка без каких-либо ограничений и его рыночной стоимостью при установлении на него сервитута.
Принцип вклада показывает, насколько дополнительный вклад средств в улучшение объекта недвижимости (земельного участка) увеличивает его рыночную стоимость. Он особенно важен при расчете затрат на обустройство и освоение фирмами-девелоперами совершенно новых земельных участков, предназначенных к последующей перепродаже уже в ином состоянии. Естественно, что затраты на создание улучшений должны покрываться за счет повышения стоимости земельного участка и приносить прибыль.
Не менее важную роль играет данный принцип при оценке не только стоимости отдельных земельных участков, но и экономической эффективности создания или воспроизводства улучшений городских земель на больших территориях города. И напротив, при наличии ограничений, связанных с локальными особенностями городской инфраструктуры, что часто встречается в реальной практике, применение данного принципа позволяет внести правильные коррективы в сторону снижения реальной стоимости земельных участков.
На наш взгляд, принцип вклада имеет для инвестора наиболее важное значение. Так, при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо исходить из возможности его модернизации (обустройство земельного участка, возведение на нем новых зданий и сооружений), что позволит повысить степень эффективности его использования. Именно исходя из этого принципа определяется политика скупки ветхого жилья в центральных районах городов, их дальнейшего сноса и обустройства земельных участков под размещение административных зданий, торговых или развлекательных комплексов, имеющих намного большую степень доходности. Естественно, что рыночная стоимость такого земельного участка сразу же существенно увеличивается.
Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как были оплачены затраты на труд, капитал и осуществление предпринимательской деятельности. Остаточная продуктивность возникает в результате того, что земля позволяет получать дополнительные доходы за счет максимума выручки от продаж, минимума издержек или удовлетворения особых потребностей. Соответственно чем больше остаточная продуктивность, тем больше стоимость собственности.
Так, продуктивность отдельных видов угодий неодинакова: более высокий доход на единицу плодородия дают земли плодово-ягодных насаждений, далее следуют пашня, залежь, сенокосы и пастбища, притом орошаемые угодья более ценны, чем неорошаемые. От благоприятного местоположения земельного участка существенно зависит доходность расположенного на нем магазинам, парикмахерского салона и иного объекта сферы торговли или услуг.
Наилучшее и наиболее эффективное использование - это такое использование земельного участка, которое позволяет получать максимальную прибыль из всех возможных вариантов. Данное положение определяется различием между экономическими и бухгалтерскими издержками. Наиболее эф-
фективное и текущее использование земельного участка могут не совпадать. Этот принцип является синтезом принципов всех групп, которые были рассмотрены ранее.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление альтернативных вариантов использования участка земли: для каждого варианта рассчитывается остаточная стоимость земли и сравнивается с другими вариантами, самая высокая остаточная стоимость соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использования.
Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить, исходя из варианта наиболее эффективного использования участка с учетом всех имеющихся ограничений.
Если на участке имеется строение, то проводится анализ, насколько оно увеличивает или уменьшает стоимость участка при выбранном варианте наилучшего использования. Например, после объединения ГДР и ФРГ в единую страну достаточно трудной для решения оказалась проблема, связанная с использованием участков земли, где размещались всевозможные промышленные объекты. Был найден весьма интересный выход: участок земли вместе со всеми сооружениями продавался в частные руки всего за одну марку. Это определялось тем, что экономическое восстановление участка требовало значительных инвестиций.
Противоположной является ситуация в Москве, где высокие цены на жилье позволяют строительным фирмам сносить старые здания и сооружения. Строительная фирма получает настолько большую прибыль, что она предоставляет новые квартиры тем, кто проживал в домах, пошедших под снос.
Скандал вокруг большого земельного участка, который занимал в Москве автозавод «Москвич», объявленный банкротом, определяется возможностью получения огромной прибыли. Этот вариант предполагает снос всех заводских корпусов и сооружение жилых и офисных зданий.
Расчетная максимальная величина ренты от городской земельной недвижимости коммерческого использования, определенная на основе данного принципа, может применяться и при определении нормативов земельных платежей, прежде всего арендной платы и стоимости права аренды земельных участков.
При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание его целевое назначение, преобладающие способы землепользования, ожидаемые изменения на рынке земельных участков, существующий вариант использования земельного участка, ресурсную обеспеченность участка, технологическую обоснованность проекта, финансовую обоснованность проекта.
Технологическая обоснованность проекта определяется сроками его осуществления при условии достижения соответствия между стоимостью и качеством строительства. Если завершение проекта займет слишком много времени, если возникают проблемы, связанные с обеспечением необходимого качества, то такой проект принято считать технологически необоснованным. Существует ряд основных ограничений, определяющих обоснованность проекта: физические, правовые ограничения, требования обеспечения безопасности, возможность использовать определенные виды материалов, финансовые ресурсы, рабочую силу и менеджмент. Данные ограничения могут быть уста-
новлены в законодательном порядке (правила по технике безопасности и охране здоровья работников), поставщиками (задержки в поставках материалов), кредитными соглашениями (лимиты на строительные кредиты), могут быть обусловлены иными причинами (например, забастовка, спровоцированная деятельностью профсоюза).
Финансовая обоснованность проекта определяется тем, насколько он способен обеспечить необходимый поток денежных средств, что позволит инвесторам возместить затраты и получить ожидаемую прибыль. При этом во внимание принимаются: время поступления и оттока денежных средств, валовая выручка, затраты, платежи по обслуживанию долга, выручка от продажи и ставка банковского процента.
Как рассматривалось выше, рыночная стоимость земельного участка в зависимости от назначения проводимой оценки подразделяется на стоимость в пользовании и стоимость в обмене. Установление наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка имеет большое значение при определении стоимости в обмене. Так, если собственник земельного участка решил его продать, то необходимо определить, что представляет наибольший интерес: осуществление дополнительной модернизации земельного участка (его обустройство, возведение на нем дополнительных улучшений) или полное изменение его функционального значения.
Например, использование земельных участков на набережной пруда города Ижевска под размещение производственных объектов оружейного и мотоциклетного производств ОАО «Ижмаш» явно не соответствует наилучшему и наиболее эффективному использованию этих земельных участков. Рассматриваемые земельные участки расположены в центральной части города Ижевска на набережной Ижевского пруда, которая является общегородским центром рекреации. Поэтому размещение на данных участках развлекательного центра, парка и т.п. значительно увеличит доходность этих земельных участков. Однако историческая застройка города и особенности технологии производства на вышеуказанных заводах определили их местоположение.
На рыночную стоимость земельного участка влияет ряд факторов, характеризующих качества и свойства самого оцениваемого участка.
Рыночный спрос. Спрос обусловлен полезностью и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость оцениваемого участка. Анализ рыночного спроса проводится для того, чтобы определить, насколько возможен предполагаемый вариант использования земли, насколько объект оценки будет востребован рынком, с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения. В процессе анализа выявляются конкурирующие объекты, их преимущества и недостатки. Наличие конкурирующих объектов увеличивает предложение и способно отвлечь на себя часть спроса, который в противном случае был бы удовлетворен оцениваемым объектом. Кроме того, важен прогноз относительно количества конкурирующих объектов, которые будут построены в будущем.
Например, при въезде в Москву можно наблюдать множество построенных пустующих коттеджей, хотя спрос на жилье в Москве и ближнем Подмосковье очень велик. Данная ситуация объясняется тем, что инвесторы, вложившие деньги в строительство этих типовых коттеджей, не учли особенно-
стей рыночного спроса. Цена земли в ближнем Подмосковье является очень высокой, поэтому затраты инвесторов на приобретение этих земельных участков были очень большими. Такие коттеджи могли приобрести только люди с высоким уровнем достатка, но именно эта группа потребителей не заинтересована в приобретении коттеджей, выполненных по типовому проекту.
Целевое назначение земли. Отвод земель сельскохозяйственного назначения на другие цели может сопровождаться повышением или снижением цен. Такая ситуация сейчас широко распространена в Завьяловском районе Удмуртской Республики. В связи с близостью к г. Ижевску - столице Удмуртской Республики - в Завьяловском районе очень велик спрос на земельные участки под индивидуальную жилищную застройку. В то же время в Завьяловском районе значительные площади сельскохозяйственных земель пустуют и не используются по назначению. Поэтому Правительство Удмуртской Республики в течение 2004 г. осуществило перевод 228,34 га земель сельскохозяйственного назначения Завьяловского района в земли несельскохозяйственного назначения. Следует отметить, что земли сельскохозяйственного назначения всегда с точки зрения взимания платы за землю относились к льготным категориям, поэтому перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий сопровождается увеличением ставок арендной платы и земельного налога за такие земли, увеличением их выкупной цены и увеличением их рыночной стоимости.
Характер предыдущего использования земельного участка. Данный фактор не всегда является существенным при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков, но иногда значительно влияет на его текущую рыночную стоимость.
В качестве примера можно указать на земельный участок, расположенный в центре г. Ижевска на пересечении улиц Пушкинской и Советской, на котором расположено здание, ранее использовавшееся редакцией газеты «АиФ в Удмуртии». Месторасположение земельного участка - чрезвычайно благоприятное: рядом располагается развлекательный центр «Дружба», пересечение двух крупнейших улиц в центре города, по которым организовано движение городского общественного транспорта, что обеспечивает превосходную транспортную доступность объекта и значительный поток населения в месте размещения объекта. Таким образом, расположение на данном земельном участке административного здания, объекта торговли или общественного питания (кафетерия, ресторана) обеспечило бы его высокую доходность. Однако в настоящий момент этот земельный участок никем не используется. Все объясняется тем, что полуразрушенное здание, расположенное на этом земельном участке, является памятником архитектуры, и несмотря на значительную степень износа здания (более 80%), эксплуатация земельного участка возможна лишь при приведении расположенного на нем здания в изначальный вид, что требует неоправданно высоких материальных и финансовых затрат. Только совсем недавно здание было снесено.
Показательна ситуация, наблюдаемая в Кизнерском районе Удмуртской Республики. Данный район является местом захоронения химического оружия, что снижает инвестиционную привлекательность расположенных на нем земельных участков. На территории района найдены ценные виды лечебных грязей, однако инвестиционный проект создания в этом районе грязелечеб-
ницы не находит желающих реализовать его в связи с неблагоприятным предыдущим использованием территории района.
Зона нахождения участка. В зависимости от зоны нахождения стоимость участка может изменяться за счет статуса города, развития социальнокультурного потенциала, зон рекреационной ценности, численности населения, занятости, уровня цен.
Различие стоимости земельных участков в зависимости от зоны их нахождения наиболее наглядно можно проследить, проанализировав дифференциацию ставок земельного налога, определяемых на основе градостроительного экономического зонирования территорий. Например, в 2004 г. средняя ставка земельного налога за участки под объекты промышленности в городе Ижевске составила 14,54 руб/м2, в г. Можге - 3,98 руб/м2, в сельских населенных пунктах Можгинского района - 0,29 руб/м2, вне населенных пунктов в Можгинском районе - 0,4 руб/м2.
То есть средняя ставка земельного налога под объектами промышленности в г. Ижевске на 2004 г. превышает ставку земельного налога за данные земли вне населенного пункта в 36 раз. Территория Ижевска в результате экономического зонирования подразделяется на 31 зону градостроительной ценности, г. Глазова - на 47 экономических зон, г. Сарапула - на 11 экономические зоны, г. Можги - на 4 экономические зоны. Ставки земельного налога внутри городской территории также подразделяются в зависимости от зоны нахождения земельного участка. Например, в 2004 г. ставка земельного налога за земли под объектами промышленности минимальное значение имела в 1-й зоне г. Ижевска и равнялась 2,57 руб/м2, а максимальное - в 11-й зоне города Ижевска и была равна 28,99 руб/м2 [7].
Кадастровая оценка земельных участков предусматривает еще более детальное зонирование территории поселений. Так, территория г. Ижевска в целях налогообложения была подразделена на 31 экономическую зону. Согласно проведенной кадастровой оценке земли г. Ижевска его территория подразделена уже на 2467 кадастровых кварталов.
Права на оцениваемое имущество. Оценщик должен проверять все права, относящиеся к имуществу, которые могут повлиять на стоимость: права на поверхность земли или подземные запасы, права проезда или прохода, сервитуты, права на минеральные ресурсы, обязательства по использованию общей ограды, права на использование общих стен и многое другое.
Согласно действующему законодательству Российской Федерации собственник земельного участка владеет не только участком земли, но и расположенными на нем широко распространенными полезными ископаемыми (глина, камень, песок, гипс). Однако полезные ископаемые, находящиеся в недрах земли, не отнесенные к широко распространенным (нефть, каменный уголь, золото, алмазы), по-прежнему остаются в собственности государства. В случае обнаружения в недрах находящегося в частной собственности земельного участка редких полезных ископаемых, часть этого участка, необходимая для их добычи, изымается у собственника и вновь становится государственной собственностью.
Сервитуты как ограничения использования земельного участка, также снижают его рыночную стоимость, так как установление сервитута на земельный участок предоставляет третьим лицам право ограниченного пользо-
вания земельным участком и текущий пользователь утрачивает всю полноту свободы использования такого земельного участка.
В связи с данным фактором рыночная стоимость земельного участка гораздо выше рыночной стоимости права аренды земельного участка, так как право аренды по своему юридическому содержанию предоставляет арендатору права пользования и владения земельным участком, но не дает права распоряжения им, какое есть у собственника.
Физические характеристики земельного участка:
- площадь и форма (размеры участка, границы по дороге, улице или реке, ширина, глубина и любые преимущества или недостатки, вызванные физическими характеристиками);
- земельные излишки. Если излишки земли размещены таким образом, что невозможно использовать их в будущем, то это вряд ли окажет влияние на общую стоимость. Если эти излишки можно использовать сейчас, или они позволяют расширить существующие постройки, то это может существенно повысить оцениваемую стоимость;
- топография (информация о горизонталях, уклонах, дренаже, состоянии почвы и физической годности земли).
На рынке земли складываются представления об оптимальной площади земельных участков для каждого из возможных видов функционального использования земли. На рынке земли в Удмуртской Республике наиболее оптимальным размером для земельного участка под индивидуальную жилую застройку является площадь в 10 соток. Земельные участки, которые по площади больше или меньше оптимальной величины, оцениваются по меньшей рыночной стоимости в зависимости от величины разницы с оптимальным размером.
Инженерное обустройство территории:
- наличие систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, телефонизации, радиофикации;
- наличие наружного освещения;
- наличие удобных транспортных связей с культурными и общественными центрами.
Наличие на земельном участке доступа к инженерным коммуникациям позволяет существенно снизить затраты последующего пользователя (инвестора) на его благоустройство. Обустройство земельных участков транспортными и инженерными коммуникациями является одним из наиболее широко распространенных видов модернизации земельных участков для увеличения их рыночной стоимости.
Правовая обоснованность застройки. Существуют правила зонирования, законы по охране окружающей среды, требования к планированию, требования на получение разрешений, строительные кодексы, жилищные кодексы, положения о разбивке земли на участки, различные виды налогов, нормативы энергопотребления, ограничения по затененности и иные правовые акты, которые необходимо учитывать. Несоответствие предлагаемых на рынке земельных участков установленным законом нормам и нормативам влечет затраты инвестора на приведение их в соответствие с утвержденными стандартами, что соответственно снижает их рыночную стоимость при отчуждении.
Местоположение:
- престижность застройки, архитектурно-художественная и эстетическая выразительность застройки, развитая торговая сеть, сеть бытового обслуживания, культурных и зрелищных предприятий;
- соседство (каким образом оцениваемый земельный участок соотносится с преобладающим в данном районе типом землепользования);
- неудобства (размещение в жилой округе промышленных сооружений, шумных шоссе, канализационных колодцев и линий высокого напряжения, пустующих домов);
- транспортная доступность (наличие подъездных путей, близость общественного транспорта, наличие автостоянок).
Местоположение земельного участка является решающим фактором для определения его рыночной стоимости, так как именно от благоприятного месторасположения земельного участка зависит его будущая доходность.
Месторасположение земельного участка является комплексным фактором и должно оцениваться с учетом всех составляющих его факторов. Например, земельный участок, расположенный в центральной части города, будет привлекательным для размещения на нем гостиничного комплекса. Однако наличие вблизи заводских корпусов или экологически опасных объектов снизит привлекательность оцениваемого земельного участка.
В качестве примера значительного влияния месторасположения земельного участка на его стоимость можно привести тот факт, что стоимость земельных участков на знаменитом воронежском черноземе, который во время Великой Отечественной войны вагонами вывозили в Германию, по результатам кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения уступила стоимости сельхозугодий в Московской области. Так, по данным Федеральной службы земельного кадастра России самая дорогая пашня располагается в Краснодарском крае. Ее кадастровая стоимость равняется 43 650 руб/га, на втором месте Московская область (кадастровая стоимость пашни равняется 33 000 руб/га) и только на четвертом месте по величине кадастровой стоимости пашни (21 650 руб/га) Воронежская область [8].
Окружающая среда. Необычная роза ветров, уровень осадков и связанное с ним ограничение землепользования, повышенная опасность наводнения или затопления, землетрясения, оползней, а также повышенная пожароопасность, понижают значение рыночной стоимости земельного участка. Однако здесь следует учитывать не только природные риски, но и политические риски. Например, земельные участки в Чеченской Республике имеют сейчас наименьшую рыночную стоимость по сравнению с другими регионами Российской Федерации в связи с политической нестабильностью в регионе.
Ресурсное качество участка функционально связано с его емкостью и эффективностью в сочетании с другими факторами производства. Емкость является показателем того, сколько факторов может быть приложено к участку. Примером может быть принятие решения о том, какой этажности здание строить на участке: пятиэтажное или десятиэтажное. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыльности может обеспечить сочетание факторов в случае реализации различных проектов.
При изучении ресурсного качества участка определяется, насколько он может быть использован физически и какие существуют физические ограничения на различные варианты застройки.
156
2007. №2
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Газалиев М.М. Оценка земель сельскохозяйственного назначения в Калужской области // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2003. №11. С. 22 -24.
2. Оценка земельной собственности / Под ред. К. Эккерта. Красногорск, 1993. 683 с.
3. Кресникова Н.Н. Становление земельного рынка в Российской Федерации // Экономика сельского хозяйства России. 2004. №3. С .9.
4. Ковальчук А.И. Земельный рынок России: Справка // Отечественные записки. 2004, №1. С. 256-261.
5. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. М.: Филинъ, 1997. 588 с.
6. Кресникова Н.Н. Структурный анализ оборота земель // Экономист. 2004. №7. С. 87-93.
7. Отчет Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики об эффективности использования земельных участков на территории Удмуртской Республики за 2004 год.
8. Лазарь К.В. Владеть землей имеем право, а разбазаривать нельзя! // Российская Федерация сегодня. 2003. №9. С. 37-38.
Поступила в редакцию 15.11.06
V. V. Matveev, S. V. Radigina
Principles of land estimation in modern conditions
The article presents classification of principles and factors of market cost for land in modern Russia. It is proved that contemporary situation in land market is conditioned mainly by incompatibility of sellers and buyers interests. It is also stated that the law regulating the process of land selling and buying is underdeveloped. The authors scrutinize the potentials of the land market development in Russia.
Матвеев Владимир Валентинович,
Радыгина Светлана Владимировна
Институт экономики и управления ГОУ ВПО «УдГУ»
426034, Россия, г. Ижевск, ул. Университетская, 1, корп. 4 E-mail: [email protected]
