CC BY
54
Почему популярные методики оценки недвижимости приводят к результатам, противоречащим здравому смыслу (к вопросу о безопасности добросовестного оценщика)
Л.А. Лейфер научный руководитель Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, член президиума Экспертного совета Российского общества оценщиков, кандидат технических наук (г. Нижний Новгород)
Лев Абрамович Лейфер, [email protected]
В последнее время наблюдается увеличение количества претензий и обвинений в адрес оценочных компаний в связи с некорректными результатами оценки. Нельзя отрицать, что значительная часть таких претензий обоснована. Следствием этого являются недоверие к отчетам об оценке стоимости недвижимости и попытки навести порядок в оценке посредством законодательных актов. Действительно, как можно верить результату оценки, если значения рыночной стоимости одного и того же объекта, полученные разными оценщиками, могут различаться в разы. Такое расхождение в результатах не может не волновать и потребителей оценки, и оценщиков, и структуры, которые контролируют оценочную деятельность. Опасность ситуации в том, что даже добросовестный оценщик, используя известные и рекомендованные методики, основываясь на достоверных данных об объекте и состоянии рынка, может получить неправильные результаты. Одной из причин этого может быть низкая устойчивость результата оценки к неопределенности в исходных данных - свойство, заложенное в методике. Естественно, оценочное сообщество должно разобраться по существу проблемы, понять причины, и только после этого разработать общие рекомендации по решению этой проблемы. Недостаточное внимание к ней может привести к печаль-
ным последствиям не только для отдельных оценщиков, но и для профессии оценщика в целом. В настоящей статье на конкретных примерах показано, как применение, казалось бы, корректных и широко используемых методик приводит к получению абсурдных результатов.
Причины получения некорректных результатов могут быть различными. Мы не будем рассматривать ситуации, когда оценщики действуют заведомо преднамеренно и (или) используется неадекватная информация об объекте оценки или о рыночной ситуации. Будем считать, что работу по оценке недвижимости выполняет добросовестный оценщик, строго следуя общепринятым и официально рекомендованным методикам, используя действительно достоверную информацию и свой опыт.
Перед тем как обсуждать конкретные методики, отметим, что исходные данные всегда имеют некоторую неопределенность, которая обусловлена вероятностным характером рынка, субъективными представлениями оценщика о настроениях и ожиданиях рынка, о состоянии объекта оценки и месте объекта среди подобных объектов. Дополнительным источником неопределенности результата оценки является использование различных допущений и предположений (более подробно об источниках неопределенности см. [2, 3]). На-
личие такой неопределенности в исходных данных неизбежно, и любой процесс оценки следует рассматривать с учетом этой неопределенности. Однако по отношении к исходной неопределенности методы могут «вести себя» по-разному. Одни методы многократно усиливают неопределенность в исходных данных, что приводит к большим ошибкам в конечном результате, и защититься от этого практически невозможно. Другие методы переносят неопределенность исходных данных на конечный результат, сохраняя ее на том же уровне и даже при определенных условиях уменьшая ее. Методики второго типа по аналогии со статистическими методами будем называть робастными (от англ. robust - устойчивый), первого типа неробастными (неустойчивыми) к исходным данным.
Оценка рыночной стоимости как процесс измерения
Процесс определения рыночной стоимости объекта оценки можно интерпретировать как экономическое измерение (см. [1]). Любое измерение, а измерение рыночной стоимости тем более, не может быть выполнено абсолютно точно. В связи с этим в соответствии с классической теорией измерений корректный способ представления результата определения рыночной стоимости объекта состоит в том, что оценщик указывает точечную оценку определяемой стоимости (в виде одного числа) и интервал, внутри которого, как он уверен (с большой степенью вероятности), она лежит. Отметим, что это требование Федерального стандарта оценки № 7. Например, результат оценки может быть представлен следующим образом:
• результат оценки рыночной стоимости объекта - 23 500 000 рублей;
• вероятный интервал, в котором может находиться искомая рыночная стоимость, - 21 150 000-25 850 000 рублей.
Чаще всего, как в этом случае, наилучший результат оценки стоимости лежит
в середине интервала, поэтому его можно выразить) в более компактном виде:
= 23 500 000 ±
Рыночная стоимость ± 2 350 000 р.
Или в общем виде:
У = У ± А,
где У - рыночная стоимость объекта оценки;
У0 - результат оценки рыночной стоимости объекта оценки;
А - абсолютная погрешность определения (ошибка) рыночной стоимости объекта оценки.
Однако более удобной и информативной характеристикой точности и надежности определения рыночной стоимости является относительная погрешность 8, равная отношению абсолютной погрешности к величине рыночной стоимости:
8 = А / У.
Абсолютная и относительная погрешности характеризуют точность оценки.
Чаще всего относительную погрешность измеряют в процентах. Понятно, что она равна величине относительной погрешности, умноженной на 100. С использованием относительной погрешности итоговый результат оценки может быть представлен в следующем виде:
V = V0 ± s%.
Таким образом, в корректной форме представления результата оценки наряду с точечной оценкой должен быть указан интервал (диапазон), в котором может находиться рыночная стоимость вследствие неизбежной ошибки, присущей любому способу определения рыночной стоимости.
Обычно относительная погрешность стоимости является достаточно маленькой величиной: (0,1-0,2) или (10-20)%. Если
величина относительной погрешности результата оценки превышает 0,5 (50%), то такая оценка рыночной стоимости теряет смысл. Важно отметить, что в отличие от абсолютной погрешности рыночной стоимости, которая измеряется в рублях (тысячах, миллионах рублей), относительная погрешность - безразмерная величина.
Также важной особенностью относительной погрешности является то, что она чаще всего не зависит от величины измеряемой стоимости. Именно поэтому при оценке существенно разных по стоимости объектов относительная погрешность может быть одинаковая. И именно относительная погрешность свидетельствует о точности метода оценки.
Рассмотрим, как определяется погрешность результата оценки. Наряду с прямым методом, когда рыночная стоимость объекта определяется как среднее значение (или медиана) цен продажи (предложений) объектов-аналогов, в практике оценки нашли применение различные косвенные методы, согласно которым величина рыночной стоимости определяется посредством расчетной формулы, исходные данные (параметры, входящие в расчетную формулу) в которой находят посредством анализа рынка. Эти параметры отражают влияние двух групп факторов, влияющих на стоимость объекта. Первая группа представляют собой характеристики объекта оценки, в том числе его технические характеристики (размеры, материалы и т. п.), физическое состояние, степень износа на дату оценки и т. д. Вторую группу факторов составляют экономические характеристики, отражающие состояние рынка и его ожиданий на последующий период: прибыль предпринимателя для объектов конкретного типа; ожидаемая доходность и ожидаемые темпы роста доходов в конкретном сегменте и другие подобные характеристики. В силу вероятностной природы рынка и других отмеченных раннее причин эти характеристики имеют неопределенность, которая в той или иной степени переносится на итоговую величину.
При этом в зависимости от расчетной формулы неопределенность в исходных данных может увеличиваться, оставаться такой же или даже уменьшаться. Это зависит от конкретного метода определения рыночной стоимости, структуры расчетной формулы и алгоритма.
В повседневной практике оценщик обычно не утруждает себя анализом ошибок. Более того, разговор о неопределенности результата оценки практикующие оценщики зачастую рассматривают как экзотику. По этой причине зачастую оценщик использует принципиально неустойчивые методики, не подозревая, что эти методики помимо его воли могут привести к существенным искажениям конечного результата оценки, в то время как анализ неопределенности (погрешности) способен уберечь оценщика от грубых ошибок и защитить его от известных последствий, которые могут последовать за представлением заказчику существенно искаженных результатов.
Рассмотрим две методики, использование которых обычно не вызывает сомнений у оценщика, и только анализ их устойчивости позволяет увидеть, когда их применение недопустимо. Анализ проблем неустойчивости результатов оценки начнем с краткого изложения некоторых положений теории ошибок, которые имеют непосредственное отношение к теме.
Некоторые сведения о теории ошибок
Под ошибкой здесь, как и в теории измерений, понимаются не промахи оценщика и тем более не умышленные искажения результата, а неизбежная погрешность (неопределенность), которая сопутствует любой оценке. Таким образом, здесь мы будем использовать слово «ошибка» исключительно в значении «погрешность», считая эти слова равнозначными.
Рассмотрим ситуацию, в которой конечный результат измерения А определяется, как разность двух параметров В и С, измеренных с некоторыми ошибками. Такая
ситуация возникает, когда рассчитывается стоимость одной части объекта (например земельного участка) на основе предварительного измерения стоимости объекта в целом (единого объекта недвижимости) и его второй части (объекта капитального строительства).
В этом случае расчетная формула имеет простой вид:
А = В - С.
(1)
Допустим, ДВ, ДС - абсолютные ошибки измерения каждой величины в формуле (1). Тогда абсолютная ошибка ДА величины А, рассчитанной по приведенной формуле по данным измерений В и С, равна:
ДА = ДВ + ДС.
(2)
Следует обратить внимание на то, что ошибки складываются и суммарная ошибка суммы больше, чем каждая из ошибок измерений начальных параметров. Эта формула легко доказывается, если использовать правила интервальной арифметики. Следует отметить, что учет случайного характера и независимости ошибок приводит к несколько иной формуле. Однако это, по существу, ничего не меняет, поэтому мы ограничимся более простым анализом.
Если ввести относительные ошибки соответствующего параметра ¿В = ДВ / В, ¿с = ДС / С, то, преобразовав формулу (2) очевидным образом, получим:
¿А = Да / А = (Дв + ДС) / А = = 6В х В/А + 6с х С / А.
(3)
Допустим, одна составная часть (например стоимость земельного участка) составляет 10-20 процентов от величины суммарной стоимости (стоимости единого объекта оценки), а относительные погрешности величин равны ¿В = ¿с = ¿.
В этом случае, как видно из формулы (3), относительная погрешность оцениваемой части объекта резко возрастает:
¿А = (5 - 10) х
Таким образом, если неопределенность в определении параметров В и С равна всего 10 процентам, то ошибка расчетной величины А может достигать 100 процентов. Это значит, что, если А представляет собой рыночную стоимость земельного участка, равную, например, 5 миллионам рублей, то с учетом полученной погрешности оценщик должен вынести следующее суждение -рыночная стоимость объекта оценки может находиться в интервале от 0 до 10 миллионов рублей.
Информационная полезность такого утверждения не нуждается в комментариях.
Рассмотрим на конкретных примерах, к чему приводит неустойчивость результата оценки на практике при использовании известных методик для решения практических задач определения рыночной стоимости объектов недвижимости.
Метод выделения
Рассмотрим процесс определения рыночной стоимости застроенного земельного участка методом выделения. Название метода отражает его суть - стоимость одной части объекта (земельного участка) равна общей стоимости единого объекта недвижимости, включающего земельный участок и строение, за минусом стоимости его второй части (строения). Казалось бы, сам метод не должен вызывать сомнений. Однако правомерность применения такого метода при определении стоимости наталкивается на острый конфликт со здравым смыслом, если попытаться таким образом определить рыночную стоимость в реальной ситуации. Следует отметить, что этот эффект отмечали известные специалисты в области оценки А.Н. Фоменко и Н.П. Баринов на IX Поволжской конференции, проходившей 9-11 июня 2016 года в городе Нижнем Новгороде. Объяснение причин этого эффекта лежит в области теории ошибок, элементы которой рассмотрены далее.
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Он подробно описан в многочисленных публикациях, в том числе зарубежных (см. [7, 8]), а также в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков [4] (далее - Методические рекомендации) и других официальных документах (см., например, [5]). Метод широко применяется практикующими оценщиками при оценке стоимости земельных участков для различных целей. Однако до сих пор не проведены ни критический анализ метода, ни обстоятельный анализ условий его применения. Применение метода в таких условиях таит в себе угрозу получения неадекватных результатов. Напомним условия применения, указанные в Методических рекомендациях: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса). Другие ограничения в Методических рекомендациях не указаны.
Приведем алгоритм расчета стоимости незастроенного земельного участка с некоторыми сокращениями:
• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок, посредством обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка посредством вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земель-
ный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
В Методических рекомендациях содержатся важные разъяснения:
• сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей;
• расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей также может осуществляться с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов;
• при определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора;
• при определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.
Рассмотрим, как эта методика работает на практике.
Пример 1
Все исходные данные взяты из реального отчета об оценке стоимости земельного участка. Для наглядности данные приведены с округлением.
Объект оценки - земельный участок в небольшом поселке. На участке находится кирпичный дом, построенный примерно 30 лет назад. По информации собственника, периодически делается поддерживающий ремонт. Осмотр дома с участком показал, что дом полностью отремонтирован, на дату оценки не нуждается в ремонте.
Если опустить промежуточные выкладки и детали, не влияющие на результат оценки, то расчет рыночной стоимости земельного участка, приведенный в отчете, выглядит следующим образом: рыночная стоимость единого объекта оценка (Уеон), рассчитанная на основе скорректированных цен объектов-аналогов, равна 4 500 000 рублей.
Стоимость воспроизводства строений на участке (Св), рассчитанная с использованием укрупненных стоимостных показателей, пересчитанная на дату оценки, равна 5 000 000 рублей.
Состояние дома, по данным осмотра, оценщик признал хорошим. Накопленный износ кирпичного дома, рассчитанный методом хронологического возраста, равен 30 процентам. В соответствии со шкалой экспертных оценок (см. [6]) оценщик оценил техническое состояние как хорошее. Примерная степень фактического износа согласно упомянутой шкале лежит в интервале 15-30 процентов. Сопоставляя эти данные, оценщик определил величину износа (/) равную 30 процентам, что не может вызвать особых возражений. Внешний и функциональный износы он достаточно обоснованно принял равными нулю.
Прибыль предпринимателя, рассчитанная по формуле Озерова (О), принята равной 25 процентам.
Используя приведенные данные в качестве исходных, оценщик рассчитал рыночную стоимость земельного участка (V) по формуле:
Пу = Кон - Св х (1 - /)(1 + О).
Результирующая величина рыноч-
ной стоимости земельного участка равна 125 000 рублей.
Теперь посмотрим, какие результаты мог бы получить оценщик, если бы он использовал немного отличающиеся входные данные.
Оценщики знают, что степень фактического износа объекта не может быть установлена абсолютно точно. С таким же успехом он мог заявить о величине износа, равной 28,1 процента, и такое значение, так же как 30 процентов, вполне согласуется с результатами осмотра. Однако использование в расчете величины износа, равной 28,1 процента вместо 30 процентов приводит к совершенно несопоставимому результату. В этом случае расчетная рыночная стоимость будет равна 6 259 рублей, что в 20 раз (!!!) меньше результата оценки, указанного в отчете. Еще более удивительный результат получил бы оценщик, если рассчитанная им стоимость воспроизводства (замещения) отклонилась бы от указанной в отчете всего на 3 процента (вместо 5 миллионов рублей он получил бы в качестве расчетной величины стоимости воспроизводства 5,14 миллиона рублей). В этом случае результирующая стоимость земельного участка уменьшилась бы в 50 раз!!!
В таблице 1 приведены и другие результаты оценки земельного участка для слу-
Таблица 1
Результаты расчета стоимости земельного участка для различных исходных данных
V , р. еон' " Св, р. 1, % й, % V , р. 'зуу Г- Комментарий
4 500 000 5 000 000 30 25 125 000 Расчет из отчета
4 500 000 5 000 000 28,1 25 6 250 Стоимость уменьшилась в 20 раз
5 000 000 5 000 000 30 25 625 000 Стоимость увеличилась в 5 раз
4 500 000 5 000 000 30 15 475 000 Стоимость увеличилась в 7 раз
4 500 000 5 140 000 30 25 2 500 Стоимость уменьшилась в 50 раз
чаев, когда один из параметров несколько отличается от тех, которые использовались в отчете. Отличающиеся параметры выделены жирным шрифтом.
Из таблицы видно, что результат оценки при незначительных колебаниях в величине даже одного из входных параметров (стоимость воспроизводства, процент износа и т. д.) может легко меняться в десятки раз. Поскольку каждый из этих параметров имеет погрешность и может принять то или иное значение в пределах погрешности, трудно отдать предпочтение какому-то одному результату. В этих условиях полученный результат оценки только случайно может быть адекватным. Впрочем, грамотный оценщик без труда подберет такие значения параметров, используя которые он получит любой желаемый результат. Такой результат оценки не может вызвать доверие.
1 935 х (1 - 27 х 0,01 х 1,4) = 1 204 р.
Заявленная стоимость (стоимость предложения) 1 квадратного метра квартиры равна 2 042 рубля.
Реальная цена продажи (стоимость предложения, уменьшенная на 20 процентов) равна:
2 042 х 0,8 = 1 634 р.
В среднем для Самары коэффициент этажности варьирует от 0,7 до 1,2 квадратного метра. Для этого расчета он принят в размере 1,2.
Коэффициент, отражающий увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли застройщика и других расходов для Самары, равен 1,3.
Стоимость 1 квадратного метра оцениваемого земельного участка равна:
Пример 2
Исходные данные, комментарии и расчеты взяты из Методических рекомендации [5]. Приведем полностью текст из этого документа, относящийся к примеру.
Цена предложения 1 квадратного метра общей площади в 5-этажном крупнопанельном доме 1971 года постройки в городе Самаре составляет 2 042 рубля.
Себестоимость строительства 1 квадратного метра общей площади панельных домов составляет 1 935 рублей (данные сборника «Информационно-справочные материалы по ценам и расценкам в строительстве», Самара, декабрь 1997 года).
Срок службы дома на момент оценки равен 27 годам.
Норма амортизации строения такого типа 1 процент в год или 0,01.
1,4 - коэффициент, учитывающий экономическое старение в среднем для каменных зданий. Рассчитывается как отношение полного срока службы здания к сроку его экономической жизни.
Остаточная стоимость 1 квадратного метра строения равна:
(1 634 / 1,3 - 1 204) х 1,2 = 63,5 р.
Не будем подвергать сомнению методику и сам расчет, выполненный в приведенном примере. Посмотрим, как будет меняться результат оценки, если совсем немного (в разумных пределах!) меняются исходные данные.
Заменим коэффициент 1,3, отражающий увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли предпринимателя, значением 1,35. Такая замена вполне возможна, поскольку до настоящего времени ведутся дискуссии относительно способов определения прибыли предпринимателя и разные источники дают возможность принимать и то, и другое, и третье значения. Легко увидеть, что в этом случае удельная стоимость изменится почти в 10 раз (!) и будет равна 7,6 рубля.
Еще к более разительному различию в значениях стоимости приведет изменение коэффициента, учитывающего экономическое устаревание, с приведенного в отчете 1,4 на 1,3.
В этом случае остаточная стоимость 1 квадратного метра строения будет равна:
1 935 х (1 - 27 х 0,01 х 1,3) = 1 255,8 р.
В результате стоимость 1 квадратного метра оцениваемого земельного участка равна:
(1 634 / 1,3 - 1 255.8) х 1,2 = 1,35 р. (вместо 63,5 рубля, полученных в примере, приведенном в Методике).
Оценщикам известно, что коэффициент экономического устаревания - величина достаточно размытая. Различие между значениями этого коэффициента 1,3 и 1,4 в реальных ситуациях практически неуловимо. Поэтому два независимых оценщика, выполняя оценку при подобных исходных данных, с успехом получат значения рыночной стоимости одного и то же объекта, различающиеся в 50 раз!
Техника остатка
В Рекомендациях [5] указана возможность применения такого метода, как техника остатка, который при определенных условиях также отличается высокой чувствительностью к исходным данным, что без жестких ограничений на условия применения создает опасность появления грубых ошибок.
Напомним, какие условия применения методики и алгоритм ее реализации приведены в Методических рекомендациях.
Условия применения техники остатка: метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Другие ограничения в Методических рекомендациях не указаны.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
• расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
• расчет рыночной стоимости земельного участка посредством капитализации земельной ренты.
Таким образом, в качестве исходных данных в расчетах используются:
• расчетное значение стоимости воспроизводства;
• расчетное значение ожидаемого чистого операционного дохода (далее также - ЧОД);
• прогнозные значения стоимости капитала и темпов роста цен и арендных ставок для этого класса оцениваемых объектов;
• другие индикаторы рынка.
Принципиальным с точки зрения определения погрешности результата оценки стоимости земельного участка является то, что эта стоимость рассчитывается через ЧОД, приходящийся на этот участок, который не может быть определен непосредственно по данным рынка, поэтому он рассчитывается как разность чистых операционных доходов, один из которых относится к объекту в целом, а другой - к его части (улучшениям). При этом каждый из этих элементов характеризуется существенным уровнем неопределенности. В связи с этим при определенных условиях, а именно при условии, что
стоимость улучшений в едином объекте занимает значительную долю, следует ожидать большой погрешности в итоговом результате.
О том, к чему это приводит на практике, можно увидеть из анализа примера 3.
Пример 3
Этот пример также заимствован из реального отчета об оценке. Из него исключены несущественные детали, и все численные значения даны после округления.
Приведем таблицу 2 с данными расчета стоимости земельного участка площадью 2 300 квадратных метров в том виде (с несущественными упрощениями), в каком она приведена в отчете. Все исходные данные указаны в таблице.
Таким образом, основываясь на рыночных данных, а также, используя значения параметров, приведенных в справочной литературе, оценщик получил рыночную стоимость земельного участка в размере 6 835 000 рублей. Все использованные в отчете данные обоснованы, и представлен-
ный результат не вызывает особых возражений. А теперь представим, что оценщик (тот же или другой) оценивает земельный участок по прошествии некоторого времени (спрос на аренду несколько снизился). В результате на рынке появились предложения с более низкими арендными ставками, средняя арендная ставка немного снизилась, и оценщик на основе анализа рынка принял ее равной 215 рублям за 1 квадратный метр (вместо 235 рублей). При этом на рынке появились невостребованные объекты, и среднее время поиска нового арендатора увеличилось в среднем до четырех месяцев. В этом случае аналогичный расчет покажет новую рыночную стоимость земельного участка - 1 130 000 рублей, что радикально меняет всю картину. Таким образом, два расчета, основанные на практически одинаковых исходных данных, приводят к существенно различающимся (более чем в 6 раз) результатам. Так возникает ситуация, когда добросовестный оценщик, вооруженный общепринятой методикой, без умысла может получить некорректный
Таблица 2
Данные расчета стоимости земельного участка для базового варианта
Прогнозируемая ставка аренды (по данным рынка), р. за 1 кв. м в мес. 235
Недозагрузка, % (при допущениях: смена арендатора 1 раз в 3 года, поиск нового арендатора - 2 месяца) 5
Действительный доход, р. 6 162
Эксплуатационные затраты (переменные и постоянные), р. 1 037 400
Чистый операционный доход, р. 5 124 000
Коэффициент капитализации, относящийся к улучшениям, % (при допущениях: безрисковая ставка 10,6% + премия за риски 5,4% + возврат капитала 2%) 18
Коэффициент капитализации, относящийся к земельному участку, % (при допущениях: безрисковая ставка 10,6% + премия за риски 3,8%) 14,4
Затраты на строительство и благоустройство с учетом износа и прибыли предпринимателя, р. 23 000 000
Требуемый ЧОД на улучшения, р. 4 140 000
ЧОД, относящийся к земельному участку (рента), р. 984 300
Стоимость земельного участка, р. 6 835 000
результат и стать объектом серьезных претензий и обвинений.
Для «добросовестного» оценщика остается только одно: подобрать исходные данные таким образом, чтобы, с одной стороны, их значения можно было бы обосновать, с другой - чтобы они приводили к результатам, не противоречащим здравому смыслу. И это всегда легко сделать, используя методики, характеризующиеся непомерно высокой чувствительностью к исходным данным. Не нужно объяснять, что методика, используя которую можно получить любой требуемый заказчиком результат, оставаясь, казалось бы, в рамках корректной оценочной процедуры, не может быть признана правомерной.
Обсуждение проблемы эффективного использования методов оценки завершим ссылкой на зарубежные источники [7, 8], в которых описывается этот метод. В этих работах указано, что его следует применять в случаях, когда доля земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости достаточно большая и улучшения на земельном участке достаточно новые, поэтому стоимость улучшений может быть определена с высокой степенью точности. Это принципиальное и очень жесткое ограничение таких методов.
Выводы
Теоретический анализ и приведенные примеры показывают, что метод выделения и техника остатка, несмотря на кажущуюся корректность, могут приводить к совершенно абсурдным результатам даже в случаях, когда исходные данные и используемая рыночная информация выглядят вполне корректными и обоснованными. Это является следствием крайне высокой чувствительности результатов оценки от исходных данных.
Проблемы неустойчивости результатов оценки возникают не только при использовании методик, рассмотренных в настоящей статье. Можно назвать много других
методик, в том числе методик оценки бизнеса и оценки интеллектуальной собственности, применение которых при внешней корректности также может приводить к абсурдным результатам. Особенно эти проблемы проявляются при реализации доходного подхода, поскольку используемая в расчетах чистая прибыль представляет собой разность между общим доходом и затратами. Имеется много примеров, когда эффект неустойчивости результата проявляется в очень сильной степени.
Особо следует отметить методы массовой оценки, используемые для определения кадастровой стоимости имущества. Именно использование таких методик привело к тому, что во многих случаях кадастровая стоимость земельных участков в разы отличается от рыночной стоимости, определенной независимыми оценщиками. Конечно, отсутствие нормальной рыночной статистики вносит свой вклад в расхождение массовых и индивидуальных оценок, но различающиеся в разы результаты оценки (массовой и индивидуальной) в основном обусловлены применением некорректных (крайне неустойчивых) методик. Модернизацию системы кадастровой оценки следует начать с профессиональной ревизии используемых методов и программных средств.
Преодоление проблем, связанных с неустойчивостью результата оценки, возможно, если будут разработаны и стандартизованы методы расчета интервалов неопределенности (погрешности) результатов оценки, отражающие влияние исходных данных в соответствующей методике оценки. В настоящее время такая методика разрабатывается и в ближайшее время будет представлена практикующим оценщикам.
Предстоит большая работа по анализу наиболее широко используемых методик оценки с точки зрения обеспечения ими устойчивости результатов определения рыночной стоимости различных типов объектов. В результате такой работы должны быть четко определены границы примени-
мости каждого метода и даны однозначные рекомендации, в каких случаях и при каких условиях эти методики могут быть использованы оценщиком в практической работе.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Микерин Г. И. Нейман Е. И. Миссия независимой оценки стоимости имущества в новой архитектуре экономических измерений // Библиотека LABRATE.RU. URL: http://www.labrate.ru/articles/mikerin_neiman_ antikrizis-2008.htm
2. Лейфер Л. А. Модели и методы качественного и количественного анализа неопределенности результатов оценки // RWAY. 2013. № 220.
3. Лейфер Л. А. Обзор международных стандартов и руководств в области неопределенности оценки // Имущественные отношения в Российской федерации. 2014. № 4 (151).
4. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 2 марта 2002 года № 568-р.
5. Методические рекомендации по оценке земли : утверждены и введены в действие Методическим советом АНО «Союзэкспер-
тиза» Торгово-промышленной палаты Российской Федерации (Протокол от 12 ноября 2004 года № 1).
6. Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов (средств) и других нефинансовых активов : приказ Федеральной службы государственной статистики от 3 июля 2015 года № 296 (с изменениями от 15 июня 2016 года). URL: http://www.consultant.ru/document/Cons_ doc_LAW_182497/
7. Land Valuation: Extraction Has No Traction. Vol. 4, Issue 1, January 2012 of the Illinois Appraiser newsletter from the Illinois Depart ment of Financial and Professional Regulation. URL: http://appraisalnewsonline.typepad.com/ appraisal_news_for_real_e/2012/01/land-valu ation-extraction-has-no-traction.html
8. Gwartney Ted, MAI Assessor, Greenwich, Connecticut. URL: http://www.henrygeorge. org/ted.htm
9. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.
10. Информационно-справочные материалы по ценам и расценкам в строительстве. Самара, декабрь 1997 года.
