CC BY
13
11 (167) -2001
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ*
С. ХАЛИЛОВ,
управляющий директор
Группы управляющих компаний «УРАЛСИБ»
В. МИХАЙЛОВ,
руководитель дирекции
Управления строительными фондами
В настоящее время, в условиях разрастающегося кризиса, многих волнует вопрос: что же будет происходить с рынком недвижимости в Москве и в регионах, стоит ли ожидать обвала цен или кризис на фондовом рынке существенно не скажется на рынке недвижимости?
Сторонники «падения рынка» объясняют это тем, что на фоне сокращения спроса и нехватки финансирования застройщики вынуждены будут значительно снижать цены для покрытия затрат на строительство. Сторонники же «ценового взлета» утверждают, что для инвесторов, активно выводящих средства с фондового рынка, альтернативным вложением может стать именно недвижимость, что в свою очередь спровоцирует дополнительный спрос на «квадратные метры» и новый виток цен.
По нашему мнению, эти аргументы имеют право на существование, но факторов, оказывающих воздействие на рынок, гораздо больше. К тому же ситуацию необходимо рассматривать отдельно для первичного и вторичного рынка, так как влияние кризиса будет отражаться на этих сегментах неодинаково.
На первичным рынке жилья из-за проблем с ликвидностью множество крупных банков стали закрывать лимиты на кредитование строительных компаний. С одной стороны, это приводит к дефициту ликвидности девелоперов, с другой — к существенному сокращению предложения. Что будут предпринимать девелоперы в таких условиях?
'Мнение управляющих крупнейшего в России строительного ЗПИФ недвижимости «Строительные инвестиции» под управлением УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент».
В первую очередь они начнут замораживать все перспективные проекты, находящиеся в стадии планирования, что, собственно, уже и происходит, и попытаются найти новые источники финансирования для завершения текущих проектов. При этом розничные цены застройщики снижать не будут, так как для них это один из самых плохих вариантов решения проблемы. Этот способ не позволит застройщику быстро получить крупную сумму для погашения кредита, но спровоцирует обвал цен на рынке недвижимости в целом, что сделает девелоперские проекты убыточными в принципе. По нашему мнению, ни одна строительная компания не пойдет на такой вариант добровольно, так как для нее это будет означать прямой путь к разорению.
В складывающихся условиях гораздо более эффективным для девелопера способом получить необходимое финансирование будет продажа крупных объемов оптовикам (ЗПИФам недвижимости, городу, агентствам недвижимости и т. д.), пусть даже с большими скидками, но при этом без снижения цен в розничном сегменте. Такой способ позволит застройщику, не обрушивая рынка, решить проблемы с ликвидностью. Более того, сегодня уже многие крупные инвесторы аккумулируют собственные денежные средства в целях приобретения первичных квартир со значительными дисконтами. В то же время крупные девелоперы также стараются аккумулировать свободные средства, но для приобретения, фактически «за копейки», небольших строительных компаний, которые скорее всего не «переживут» кризиса из-за отсутствия запаса прочности.
2357,9
4827,7
4025,7
3653,6
3551,2
2448,5 2635,1
1161,8 12081 1298'9 ал
□ 2007 г. ■ 2008 г.
Рис.1. Динамика ввода жилья в Москве
И, наконец, массовое замораживание перспективных проектов однозначно приведет в недалеком будущем к общему снижению предложения на рынке недвижимости. Этому будет способствовать и значительное снижения темпов роста строительства жилья в этом году. Если посмотреть статистику, то, по данным Правительства Москвы, за 9 мес. 2007 г. в Москве было построено около 4 млн кв. м жилья, а за аналогичный период 2008 г. — только 2 млн, из них 1,3 млн кв. м было передано городу на социальные нужды (рис. 1). Очевидно, что такая ситуация не будет способствовать снижению цен на недвижимость, во всяком случае в Москве.
Таким образом, разговоры о скором падении рынка недвижимости выглядят несколько наивно. Скорее всего, увидим большее количество различных рекламных акций, устраиваемых застройщиками, предложений о скидках и т.д., но никак не резкий обвал цен. Более того, для крупных инвесторов ситуация сейчас складывается, наоборот, наиболее благоприятная. На фоне низкого спроса у них появляется возможность приобрести крупные объемы со значительными дисконтами, ачерез 6—9 мес., когда «заморозка» перспективных проектов в разы увеличит дефицит предложения, продать эти квартиры по рынку и зафиксировать неплохую прибыль.
Что касается регионального рынка первичного жилья, то здесь ситуация будет несколько отличаться от столичной. Если проследить статистику ввода объемов жилых площадей на душу населения, то в разных городах динамика строительства жилья существенно различается (рис. 2). Так, например, в таких городах, как Ростов-на-Дону, Омск, Екатеринбург, Казань, где объемы строительства были достаточно
высокими, а темпы прироста введенных в эксплуатацию площадей регулярно нарастали, в условиях разворачивающегося кризиса можно будет ожидать некоторого снижения цен на недвижимость. Возможно, произойдет небольшая коррекция в Санкт-Петербурге и Уфе. А вот в таких городах, как Нижний Новгород, Волгоград, Самара, значимого снижения цен, скорее всего, не увидим.
На вторичном рынке жилья ситуация несколько иная. Из-за постоянно плодящихся слухов о скором падении рынка недвижимости спрос на «вторичку», как и на «первичку», вероятно, также снизится. А вот предложение «квадратных метров» может увеличиться: объем предложения на вторичном рынке к сентябрю 2008 г. уже вырос на 10%. И эта тенденция, скорее всего, сохранится, так как многие оптовики будут фиксировать прибыль по ранее сделанным инвестициям и аккумулировать денежные средства для входа в новые, более выгодные, проекты.
Многие считают, что мелкие инвесторы также начнут массово продавать квартиры. Однако единственной причиной, которая может побудить частного инвестора продать во время кризиса квартиру, это попытка «сыграть в короткую позицию». То есть, ожидая снижения цен, продать сейчас дороже и затем купить дешевле. Но это достаточно рискованное мероприятие и зарабатывать на этом отважатся немногие. Наоборот, в период кризиса гораздо надежнее держать деньги именно в недвижимости и стабильно получать арендный доход за сдачу квартиры в наем, чем и будут заниматься большинство частников.
Возможно, наметится тенденция к росту арендных ставок и рентной доходности жилой недви-
Город 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ростов-на-Дону 0,47 0,49 0,53 0,57 0,67 0,81
Омск н/д 0,19 0,35 0,52 0,64 0,72
Екатеринбург 0,28 0,31 0,38 0,49 0,56 0,67
Казань н/д н/д н/д н/д 0,66 0,67
Новосибирск 0,20 0,26 0,35 0,36 0,59 0,61
Санкт-Петербург 0,26 0,38 0,44 0,50 0,52 0,58
Уфа 0,33 0,35 0,40 0,45 0,50 0,58
Челябинск н/д 0,26 0,34 0,39 0,51 0,58
Москва 0,5 0,52 0,44 0,44 0,46 0,47
Н. Новгород 0,16 0,20 0,22 0,26 0,35 0,47
Волгоград 0,18 0,19 0,28 0,32 0,39 0,41
Самара 0,23 0,23 0,25 0,30 0,24 0,40
Рис.2. Динамика ввода площадей на душу населения (кв. м /чел.)
жимости. Этому будет способствовать повышение банками ставок по ипотеке, в связи с чем многие граждане вынуждены будут отложить покупку жилья и продолжать снимать квартиру. Анализируя все перечисленные тенденции, можно сделать заключение, что увеличения предложения на «вторичке», конечно, следует ожидать, но за счет оптовиков, а не за счет частных инвесторов. Приведет ли это к снижению цен?
В 2007г., по сравнению с 2006г., предложение на вторичном рынке увеличилось почти в 2 раза. Однако обвала цен так и не случилось. Дело в том, что все продавцы на вторичном рынке являются одновременно и покупателями. Инвесторы, продавая недвижимость, реинвестируют эти деньги в новые проекты. А поскольку каждый стремится к максимальной прибыли, никто не решится в панике скидывать квартиры с огромными дисконтами, чтобы поскорее выйти с рынка, закрыть бизнес и перестать работать
Вторичный рынок, конечно, влияет на темпы изменения цен на коротких периодах, но изменение глобальных тенденций происходит только за счет увеличения объемов строительства. По нашим прогнозам, рост предложения может составить порядка 30—40 %, но это не приведет к серьезному снижению цен на жилье, хотя и вызовет некоторую стагнацию.
Чем ситуация в России отличается от западной?
Если в России все не так плохо, возникает вопрос: по каким же тогда причинам рухнул рынок недвижимости, скажем, в США или, чтобы далеко не ходить, в Казахстане?
В США рынок недвижимости очень сильно зависит от финансового рынка, так как почти 100 % сделок купли-продажи недвижимости совершается с использованием ипотеки. Рост ставок по ипотеке привел к массовому выбросу на рынок залоговых
%
Рис.3. Динамика цен на жилую недвижимость кянварю 2007 г.
квартир. Аналогичная ситуация сложилась и в Казахстане.
В Алма-Ате с начала года стоимость недвижимости снизилась уже на 40 % (рис. 3). Но ситуация в Казахстане также принципиально отличается от российской. Обвал цен в Алма-Ате, как и в западных странах, обусловлен высокой зависимостью рынка недвижимости от финансового рынка. Доля ипотечных кредитов в Казахстане составляет 13 % от ВВП, а в России — всего 1,5 % (рис. 4). Очевидно, что эти цифры несопоставимы.
Другим важным фактором стали условия выдачи самих кредитов как в Казахстане, так и в Америке. Большая их часть население получало с так называемыми «плавающими» ставками. А в случае «плавающей» ставки изменение величины платежа по кредиту происходит автоматически. В условиях дефицита ликвидности ставки на межбанковском рынке кредитования существенно возросли, что привело к увеличению ставок по ранее выданным ипотечным кредитам. Изменение ставки на 1 процентный пункт приводит к увеличению платежа по кредиту на 7-8 %. При повышении ставок по ипотеке на 6-7 % в Алма-Ате платежи заемщиков выросли в 1,5-2 раза! Вследствие этого многие заемщики просто отказались платить по выданным кредитам, банки стали массово продавать заложенную недвижимость, причем, поскольку залоговая цена на 30 — 40 % ниже рыночной, они стали выставлять квартиры неплательщиков на продажу по залоговой цене. Любому банку, в отличие от застройщиков или инвесторов, важно как можно скорее вернуть кредит, а не продавать заложенную квартиру как можно дороже. Именно это и стало главной причиной обрушения цен.
Удержать рынок недвижимости Казахстана от столь значимого падения мог бы дефицит предложения. Но в Алма-Ате, в Астане и других городах этой страны нет недостатка в земельных участках под застройку, а процесс получения разрешительной документации значительно проще, чем в Москве. Обратимся к статистике. В Алма-Ате объемы строительства с 2004 г. выросли в 4 раза, а в Астане в 13(!). Если бытакая ситуация наблюдалась в Москве, то извечный «квартирный вопрос» был бы близок к своему разрешению.
В России же почти все ставки фиксированы. Конечно, во многих договорах предусмотрено, что российский банк имеет право повысить ставку, но все понимают, что это приведет к массовым неплатежам. Это условие — скорее некоторая подстраховка для банка и оно будет использоваться только в отдельных случаях. Таким образом, ни «американское», ни «казахстанское» развитие событий у нас невозможно по меньшей мере по трем причинам:
120
100
80
60
40
20
100,8
98,0
в*'
Рис.4. Доля ипотеки к ВВП
1300 1200 1100 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 О
низкая доля ипотеки по отношению к ВВП, фиксированные ставки по выданным кредитам, катастрофически низкие объемы строительства на фоне крайне сложной ситуации с обеспеченностью населения жильем.
Таким образом, можно сделать вывод, что обвала цен на жилье в Москве не произойдет, но рынок войдет в стадию стагнации. В других городах России ситуация будет зависеть от объемов предложения на первичном рынке, где-то будет коррекция, где-то незначительный рост.
Важно отметить, что стагнация не означает снижения доходности для инвесторов в недвижимость, как раз наоборот! У крупного инвестора сейчас масса возможностей приобрести большие объемы квартир или целиком строительные проекты со значительными дисконтами, которые могут достигать 30—50%. Таким образом, на периоде 1,5—2 года доходность крупных инвесторов, и в частности закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, может быть существенно выше, чем это было раньше.
2001 2002 2003 2004 2005
Рис.5. Динамика ввода площадей к 2000 г.
2007 Год
