CC BY
21
УДК 336.226.212.1 ББК 65.261.411.1 П 27
A.B. Осенняя,
кандидат технических наук, доцент, заведующий кафедрой кадастра и геоинженерии Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: + 7 (903) 453-22-67, e-mail: [email protected]
И.В. Будагов,
кандидат экономических наук, доцент кафедры кадастра и геоинженерии Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: +7 (928) 412-37-18, e-mail: [email protected]
Б.А. Хахук,
кандидат экономических наук, доцент кафедры кадастра и геоинженерии Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: +7 (918) 397-00-57, e-mail: [email protected]
Е.С. Бондаренко,
магистрант кафедры кадастра и геоинженерии Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: +7 (918) 694-96-36, e-mail: [email protected]
ПЕРЕХОД К ЕДИНОМУ НАЛОГООБЛОЖЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ (часть вторая)
( Рецензирована )
Исследование выполнено при финансовой поддержке РГНФ и администрации Краснодарского края в рамках научного проекта № 16-12-23016 Аннотация. В статье отмечена необходимость реформирования российской системы налогообложения путем введения единого налога на недвижимость, однако, как отмечают авторы, имеется ряд нерешенных проблем. Рассмотрен положительный опыт введения единого налогообложения в развитых странах. Приведены рекомендации по реформированию существующей системы, направленные на упрощение процедуры взимания налогов, повышение их собираемости и урегулирование отношений собственности.
Ключевые слова: единый налог на недвижимость, объекты недвижимости, кадастровая оценка.
A.V. Osennyaya,
Candidate of Technical Sciences, Associate Professor, Associate Professor of Cadastre and GeoengineeringDepartment, Kuban State Technological University, Krasnodar. Ph.: + 7 (903) 453-22-67, e-mail: [email protected]
I.V. Budagov,
Candidate of Economic Sciences, Associate Professor of Cadastre and Geoengineering Department, Kuban State Technological University, Krasnodar. Ph.: +7 (928) 412-37-18, e-mail: [email protected]
B.A. Khakhuk,
Candidate of Economic Sciences, Associate Professor of Cadastre and Geoengineering Department, Kuban State Technological University, Krasnodar. Ph.: +7 (918) 397-00-57, e-mail: [email protected]
E.S. Bondarenko,
Graduate Student, Kuban State Technological University, Krasnodar. Ph.: +7 (918) 694-96-36, e-mail: [email protected]
THE TRANSITION TO UNIFORM TAXATION OF REAL ESTATE IN RUSSIA (part II)
The study was carried out with the financial support of the Russian Humanitarian Scientific Foundation and the Administration of the Krasnodar Territory within the framework of the scientific project No. 16-12-23016 Abstract. The article noted the need to reform the Russian taxation system by introducing a single real estate tax, however, as the authors note, there are a number of unresolved problems. The positive experience of introducing single taxation in developed countries is considered. Recommendations are given on reforming the existing system aimed at simplifying the procedure for collecting taxes, increasing collection and settling property relations.
Keywords: single tax on real estate, real estate objects, cadastral valuation.
Несмотря на все сложности реформирования системы налогообложения объектов недвижимости в РФ, введение единого налога в России поможет муниципалитетам повысить доходную часть бюджета и упростить процедуру взимания налогов с граждан. Но для этого потребуется сделать большой объем работы по определению налогооблагаемой базы единого недвижимого объекта [1-3].
Ставки налога на недвижимость должны быть определены таким образом, чтобы положение налогоплательщиков не ухудшалось, по сравнению с действующими сборами. Что касается тех лиц, которые, например, обладают правом собственности лишь на землю, а строения принадлежат другому лицу, то в этом случае целесообразной является действующая система налогообложения объектов недвижимого имущества по отдельности от кадастровой стоимости.
В связи с тем, что практики единого налогообложения земли и ее улучшений в нашей стране почти нет, следует рассмотреть опыт налогообложения объектов недвижимости развитых стран, где предусматривается наличие единого взаимосвязанного комплекса.
В Нидерландах, например, налог на недвижимость составляет до 95% всех поступлений в местные бюджеты, в Канаде - до 81% и до 52% - во Франции. Объектом налогообложения здесь выступает земля с ее улучшениями, а оценку рыночной стоимости недвижимости осуществляют налоговые органы. По примеру налогообложения недвижимости в Соединенных Штатах Америки, в России было бы эффективно ввести понятие налогового оценщика. Для формирования оценочной стоимости единого объекта в целях налогообложения на территории муниципалитета все потенциальные объекты налогообложения группируются по зонам, на каждую из которых избирается специальный налоговый оценщик. Такой оценщик самостоятельно проводит оценку недвижимости на «своей» территории, все вопросы относительно результатов определения оценочной стоимости будут отнесены к нему [4]. В настоящее время кадастровая оценка проводится группой оценщиков массовым способом сразу на больших территориях, но в случае перехода к единому налогообложению - налоговому оценщику нужно будет оценивать объекты недвижимости скорее как при индивидуальной
оценке, нежели при массовой (кадастровой). Данное преобразование повысит качество проводимой оценки, приблизит результаты определения оценочной стоимости к рыночной и будет способствовать справедливому налогообложению. В связи с этим будет гораздо меньше споров о результатах определения стоимости объекта недвижимости.
Считаем целесообразным ввести единый налог на недвижимость для «полных» собственников, то есть собственник земли и улучшений на ней будет платить единый налог на недвижимость. Налогооблагаемой базой по единому налогообложению недвижимости будет являться оценочная стоимость, которая, по аналогии с налогообложением недвижимости в Швеции, будет составлять определенную часть от общей рыночной стоимости единого объекта недвижимости, при этом налог рассчитывается от суммарного имущества владельца. Оценочную стоимость, как в Швеции, целесообразно индексировать ежегодно, вводя корректировки в зависимости от изменения уровня цен.
По окончании проведения работ по определению оценочных стоимостей объектов недвижимости должен быть сформирован налоговый реестр, на основании которого владельцам недвижимости налоговая служба будет рассчитывать налог на недвижимость. Вполне возможно, что введение федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» института кадастровых оценщиков является первым шагом на пути к появлению специальных налоговых оценщиков в рамках единого налогообложения недвижимости [5-7].
Для формирования оценочной стоимости единого объекта налоговым оценщиком будут суммироваться уже установленные кадастровые стоимости земли и ее улучшений, за вычетом корректировок оценочной стоимости ежегодно в зависимости от изменения рыночных условий.
Введение единого налога на недвижимость для части граждан повысит доходы муниципалитетов, как уже было выявлено в ходе эксперимента в Великом Новгороде и Твери. Тут же становится ясно, что налоговая нагрузка для «полных» собственников недвижимости станет выше, чем у тех, кто платит налог по действующим правилам. Однако невозможно решать проблему дефицитов бюджетов муниципалитета путем увеличения налоговой нагрузки владельцев недвижимости. В связи с этим можно ввести налоговые вычеты или другие льготы для «полных» собственников недвижимости, которые будут уплачивать единый налог. В результате у владельцев объектов недвижимости, которые не попадут под обложение единым налогом, будет стремление к оформлению своих прав на недвижимое имущество и переходу на налогообложение единого объекта.
Предлагаемые пути введения единого налога на недвижимость в России все же в своей основе содержат принцип оценки объектов недвижимости по отдельности, но с суммированием и корректировкой общей оценочной стоимости. То есть понятие единого недвижимого объекта существует лишь для целей налогообложения, в действительности же так и будут существовать отдельные объекты недвижимого имущества в виде земельных участков, зданий, строений, сооружений.
Введение единого налога на недвижимость следует осуществлять постепенно, отдельными регионами или муниципальными образованиями, по мере того как будет проведена оценка объектов и будут готовы налоговые реестры объектов недвижимости.
Перспектива перехода к единому налогу на недвижимость в ближайшем будущем отмечена в проекте Методических указаний по государственной кадастровой оценке от 12.05.2017 г., где устанавливается, что при кадастровой оценке
должен соблюдаться принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости. Курс по переходу на единое налогообложение недвижимости также четко определен в Земельном кодексе РФ. Так, в статье 65 ЗК РФ указано, что «формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата» [8-10]. То есть законодатель уже сейчас ставит в известность о введении в действие налога на недвижимость в будущем и постепенно подготавливает правовую систему под налогообложение единым налогом на недвижимость. По какому бы пути ни пошло совершенствование системы налогообложения в России, налогооблагаемая база объекта недвижимости зависит от кадастровой стоимости объекта. Насколько верно будет определена кадастровая стоимость и насколько близкой она будет к рыночной, настолько справедливым и точным будет взимание налога с собственников недвижимости. В связи с этим при реформировании системы налогообложения недвижимости параллельно следует решать вопросы по регулированию совершенствования деятельности по кадастровой оценке.
Положительные результаты также дал эксперимент по введению единого налога на недвижимость, однако с учетом существующей реальности в сфере налогообложения недвижимости в России точное копирование какой-либо системы налогообложения недвижимости невозможно, поэтому единый налог на недвижимость будет иметь свои специфические черты. Сначала следует ввести налог для «полных» собственников, при этом
нецелесообразно вводить в гражданский оборот правовую конструкцию, совмещающую землю и постройки в неделимый объект, по примеру единого недвижимого комплекса. Наиболее разумным будет формирование налогового реестра объектов недвижимости, в котором будут собраны «совмещенные» объекты недвижимости для каждого собственника исключительно для целей налогообложения, правовой статус таких объектов (земельный участок, здание, сооружение) так и останется прежним. Общая оценочная стоимость единого объекта налогообложения может формироваться путем сложения кадастровых стоимостей отдельных объектов недвижимости, входящих в единый недвижимый объект, но с учетом корректировок и поправок. Работы по определению оценочной стоимости следует возложить на специальных налоговых оценщиков.
Возможность перехода на единое налогообложение недвижимости уже прослеживается во многих действующих нормативно-правовых актах, поэтому можно понять, что введение единого налога на недвижимость в России - дело недалекого будущего. Каким бы образом ни был осуществлен переход к единому налогу на недвижимость, очевиден тот факт, что для такого перехода требуется большое количество денежных средств, методик, расчетов, так как на сегодняшний день данные по земле и по ее улучшениям представляют собой разные базы [11, 12]. Однако с переходом к налогообложению единого объекта недвижимости процедура взимания налогов должна упроститься, собираемость налогов повысится, отношения собственности станут более урегулированными и прозрачными.
Примечания:
1. Осенняя A.B., Середин A.M., Будагов И.В., Хахук Б.А., Кушу A.A., Гура Д.А., Пастухов М.А. Кадастровая оценка и налогообложение недвижимости в Краснодарском крае на примере земель населенных пунктов: монография. Краснодар. 2016.
2. Ламанов П.И., Хахук Б.А. Совершенствование методики начисления и перераспределения земельной ренты // Актуальные проблемы экономики и права. 2010. № 3. С. 53-59
3. Будагов И.В., Хахук Б.А., Кушу А.А., Гура Д.А. Эволюция исследовательских подходов к оценке и налогообложению недвижимости // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2016. № 3 (185). С. 201-216.
4. Осенняя А.В., Будагов И.В., Хахук Б.А., Бондаренко Е.С. Налогообложение объектов недвижимости: опыт зарубежных стран // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2017. № 2 (200). С. 153-162.
5. Осенняя А.В., Будагов И.В. Кравченко Э.В., Кушу А.А., Хахук Б.А. Анализ методов налогообложения земельной ренты // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2016. № 3 (185). С. 218-224.
6. Осенняя А.В., Будагов И.В., Хахук Б.А., Кушу А.А. Кадастровая оценка единого недвижимого комплекса // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2017. № 2 (200). С. 118-124.
7. Осенняя А.В., Будагов И.В. Кравченко Э.В., Кушу А.А., Хахук Б.А. Земельная рента как основа кадастровой стоимости // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2016. № 4 (190). С. 253-258.
8. Хахук Б.А., Кушу А.А. Правовое регулирование рентных отношений в сельскохозяйственном производстве. В сборнике «Роль и значение землеустроительной науки и образования в развитии Сибири». Материалы Международной научно-практической конференции (посвященной 100-летию землеустроительного образования, 90-летию землеустроительного факультета, 90-летию кафедры землеустройства). Омск, 2012. С. 451-453.
9. Хахук Б.А., Кушу А.А. Земельная рента и проблемы экологизации сельскохозяйственного производства // Ресурсный потенциал растениеводства — основа обеспечения продовольственной безопасности: труды международной заочной научно-практической конференции. Петрозаводск, 2012. С. 175-176.
10. Осенняя А.В., Будагов И.В., Денисенко В.В., Желтко Ч.Н., Кононенко В.Н., Кравченко Э.В., Пинчук А.П., Хахук Б.А. Мониторинг объектов недвижимости на примере муниципальных образований Краснодарского края. Отчет о НИР (Министерство образования и науки РФ). 2015. 33 с.
11. Осенняя А.В., Осенняя Е.Д., Хахук Б.А. Реализация процедуры кадастровой оценки земель населенных пунктов в Краснодарском крае // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2016. № 4 (190). С. 239-243.
12. Сидоренко М.И., Осенняя А.В. Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости // Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник). 2013. № 4. С. 42-43.
References:
1. Osennyaya A.V., Seredin A.M., Budagov I.V., Hahuk B.A., Kushu A.A., Gura D. A., Pastukhov M. A. Cadastral valuation and taxation of real estate in the Krasnodar Region on the example of the land of settlements: monograph. Krasnodar, 2016.
2. Lamanov P.I., Hahuk B.A. Perfection of the methodology for calculating and redistributing land rent // Actual problems of economics and law. 2010. No. 3. Pp. 53-59.
3. Budagov I.V., Hahuk B.A., Kushu A.A., Gura D.A. Evolution of research approaches to valuation and real estate taxation // Bulletin of the Adyghe State University. Series 5: The Economy. 2016. No. 3 (185). Pp. 201-216.
4. Osennyaya A.V., Budagov I.V., Hahuk B.A., Bondarenko Ye.S. Taxation of real estate: the experience of foreign countries // Bulletin of the Adyghe State University. Series 5: The Economy. 2017. No. 2 (200). Pp. 153-162.
5. Osennyaya A.V., Budagov I.V. Kravchenko E.V., Kushu A.A, Hahuk B.A. Analysis of methods of taxation of land rent // Bulletin of the Adyghe State University. Series 5: The Economy. 2016. No. 3 (185). Pp. 218-224.
6. Osennyaya A.V., Budagov I.V., Hahuk B.A., Kushu A. A. Cadastral valuation of a single real estate complex // Bulletin of the Adyghe State University. Series 5: The Economy. 2017. No. 2 (200). Pp. 118-124.
7. Osennyaya A.V., Budagov I.V. Kravchenko E.V., Kushu A.A., Hahuk B.A. Land rent as the basis of cadastral value // Bulletin of the Adyghe State University. Series 5: The Economy. 2016. No. 4 (190). Pp. 253-258.
8. Hahuk B.A., Kushu A.A. Legal regulation of rental relations in agricultural production // The role and importance of land management science and education in the development of Siberia: materials of the International Scientific and Practical Conference (dedicated to the 100th anniversary of land management education, the 90th anniversary of the land management faculty, the 90th anniversary of the land management department). Omsk, 2012. Pp. 451-453.
9. Hahuk B.A., Kushu A.A. Land rent and problems of greening of agricultural production. In the collection: The resource potential of crop production is the basis for ensuring food security. Proceedings of the international correspondence scientific-practical conference. Petrozavodsk, 2012. Pp. 175-176.
10. Osennyaya A.V., Budagov I.V., Denisenko V.V., Zheltko Ch.N., Kononenko V.N., Kravchenko E.V., Pinchuk A.P., Hahuk B.A. Monitoring of real estate objects on the example of municipal entities of the Krasnodar Region. Report on research. Krasnodar, 2015. 33 p.
11. Osennyaya A.V., Osennyaya E.D., Hahuk B.A. Realization of the procedure of cadastral valuation of lands in settlements in the Krasnodar Territory // Bulletin of the Adyghe State University. Series 5: The Economy. 2016. No. 4 (190). Pp. 239-243.
12. Sidorenko M.I., Osennyaya A.V. Perfection of a technique of a cadastral estimation of objects of the real estate // Science. Equipment. Technologies (polytechnic messenger). 2013. No. 4. Pp. 42-43.
