Оценка недвижимых имуществ как источника доходов губерний в Российской империи: общие подходы и аналитические сведения Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

23 (113) - 2012

Страницы истории

УДК 336.144

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМЫХ ИМУЩЕСТВ КАК ИСТОЧНИКА ДОХОДОВ ГУБЕРНИЙ В РОССИЙСКОЙ ИМПЕРИИ: ОБЩИЕ ПОДХОДЫ И АНАЛИТИЧЕСКИЕ СВЕДЕНИЯ

н. а. истомина,

кандидат экономических наук, доцент кафедры государственных и муниципальных финансов

E-mail: n_istomina_usue@mail. ru Уральский государственный экономический университет

Доходы от налогообложения имущества являются важным источником доходов территориальных бюджетов. В истории финансов российских регионов имеются интересные практики оценки недвижимых имуществ в губерниях для целей обложения обязательными сборами. В статье рассмотрены общие правила оценки и приведены исторические сведения по ее результатам (на примере Пермской губернии).

Ключевые слова: финансовый, история, Россия, доход, недвижимое имущество, оценка, Пермская губерния.

Недвижимое имущество, находящееся в собственности физических и юридических лиц, является важным источником доходов бюджетов в любом государстве мира. Особенное значение доходы от имущества имеют для территориальных бюджетов. Для правильного определения вероятного объема поступлений налогов и сборов с недвижимого имущества следует проводить оценку объектов недвижимости, руководствуясь специфическим набором факторов.

Каждая историческая эпоха и каждый уровень управления в той или иной стране демонстриру-

ют интересные свидетельства административной работы при определении стоимости недвижимого имущества. В нашей стране наиболее показательным является период с 1890-х гг. до начала Первой мировой войны. Именно в это время на уровне административно-территориальных единиц (губерний) оценка объектов недвижимого имущества (или просто — недвижимых имуществ) для целей обложения обязательными сборами была поставлена на прочную доказательную основу.

Помимо земельной собственности (земель) и лесов принципиально важное значение в качестве объектов обложения земскими сборами играли такие виды недвижимых имуществ, как жилые, заводские, фабричные и торгово-промышленные помещения. Правилами оценки недвижимых имуществ 1893 г. для обложения земскими сборами были определены следующие требования к оценке указанных видов имущества [2, с. 9—15, 21, 22, 25].

1. Недвижимые имущества оцениваются по средней чистой доходности.

2. Доходность городских недвижимых иму-ществ определяется по средней величине арендной платы за вычетом «необходимых по имуществу

финансовая аналитика

проблемы и решения

23 (113) - 2012

Страницы истории

расходов и вероятного по местным условиям недобора в доходах вследствие простоя помещений» [2, ст. 21].

3. Доходность не сдаваемых в аренду помещений определяется по аналогии с имуществом, сдаваемым в аренду. Если доходность установить невозможно, она определяется на основе их ценности. Последняя устанавливается с учетом стоимости постройки, ее прочности, наличия хозяйственных удобств и ценности земли, на которой находится строение.

4. Оценка фабрик, заводов, промышленных и торговых заведений основывается также на их доходности. При невозможности ее определения допускается производить расчет ценности; причем в оценку должна «входить стоимость не только зданий, но также машин и всего вообще внутреннего устройства и сооружений, составляющих принадлежность... фабрик, заводов и заведений» [2, ст. 25].

Принципиально важно обратить внимание на высокую степень обоснованности подходов, практиковавшихся при оценке городских недвижимых имуществ. Действительно, доходом от использования помещений, предназначенных для проживания, является арендная плата. Следовательно, даже если конкретный собственник не сдает свою недвижимость в аренду, он потенциально имеет возможность получения арендного дохода, а значит, размер его и может служить основой для обложения сбором жилой недвижимости. Аналогичный принцип действовал и при налогообложении фабрик, заводов, промышленных и торговых заведений.

При невозможности объективно установить доходность конкретного объекта недвижимости предлагалось использовать такой показатель, как ценность. При оценке как жилых помещений, так и фабрик, заводов, промышленных и торговых заведений следовало изучить все составляющие конкретного имущественного комплекса, которые могли повлиять на окончательный результат.

Историческую основу для проведения исследования практики оценки недвижимых имуществ (за исключением земель и лесов) для целей обложения сборами в губерниях Российской империи составили материалы по Пермской губернии. Для определения показателей доходности (ценности) имуществ здесь проводился соответствующий анализ специальным оценочным бюро.

Исследование доходности имуществ, в частности городских, продолжалось несколько лет и

проходило во всех городах губернии. По текущим данным определялась так называемая нормальная доходность, которая применялась в конкретный момент времени для измерения объектов обложения земскими сборами и часто превышала определенную за несколько лет до этого нормальную доходность.

Например, «подъем квартирных плат» [3, с. 2] в г. Перми, который был связан с улучшением водоснабжения, освещения в городе, непременно должен был сказаться на росте доходности недвижимых имуществ, которую получали их владельцы. Следовательно, это необходимо было учесть и при установлении доходности для целей налогообложения через повышение показателя нормальной доходности.

В табл. 1—3 представлены показатели по отдельным видам объектов недвижимого имущества (жилые дома, промышленные заведения) в части их физических характеристик и стоимостных измерителей (доходности и/или ценности).

Как следует из материалов таблиц, доходность каменных жилых строений значительно превышала аналогичный показатель по деревянным строениям. В качестве физического показателя для оценки этого вида имущества выступал объем здания.

Интересно отметить, что при определении окончательных величин доходности недвижимых имуществ первоначальные показатели уменьшались на величину так называемых вычетов. В частности, доходность городских имуществ уменьшалась на размер вознаграждения домовладельца. При валовой доходности объекта до 50 руб. вознаграждение составляло 12 %, от 51 до 100 руб. — 8 %, от 101 до 200 руб. — 6 %, от 201 до 400 руб. — 3 %, свыше 401 руб. — 2 % [3, с. 1]

При оценке стоимости промышленных заведений во внимание принимался значительно больший объем факторов, а именно:

а) число используемых для ведения деятельности машин и механизмов (исполнительных устройств);

б) продолжительность рабочего времени (устанавливалась на одном уровне для эксплуатируемых устройств и занятых на производстве рабочих);

в) обычное число рабочих.

Если конкретное промышленное заведение располагало исполнительными устройствами, то оценку допускалось проводить как по числу исполнительных устройств, так и по числу рабочих. Из представленных в таблицах показателей следует,

финансовая аналитика

проблемы и решения

Страницы истории 23 (113) - 2012

Таблица 1

Сведения о характеристиках отдельных элементов жилых домов в Пермском уезде Пермской губернии по данным за 1907 г.

Владелец и состав имущества Объем, куб. аршин Доходность, руб. Ценность, руб.

Попов Г. Г., дом деревянный (г Пермь, район Соликамский) 1 008 256 5 120

Бонэ К. З., дом каменный (г. Пермь, район Сибирский) 2 442 896 17 920

Источник: [4, с. 71, 101, 102, 124—127].

Таблица 2

Сведения о характеристиках отдельных элементов промышленных заведений в Пермском уезде Пермской губернии по данным за 1907 г.

Признаки, Число оценочных

характеризующие заведение единиц Нормальный чистый доход, руб. % капи-тализа-ции Ценность к обложению, руб.

Владелец Число исполнительных Продолжительность рабочего вре- Обычное число рабочих По числу исполнительных По числу рабочих

устройств мени, мес. устройств

Кузницы

Нифонтов Е. Ф. 1 12 2 12 24 35,4 5 708

Трегубов Ф. Д. 2 12 2,7 24 32 33,2 5 664

Столярные

Скорынин И. П. — 12 2,75 33 42,9 5 858

Кузнецов Н. З. — 10 3,4 34

Кожевенные

Казанцев Е. И. 4 10 — 40 232,0 4,5 5 155

Пекарни

Волокитин Н. Ф. 2 12 1 24 12 126,0 5 2 520

Источник: [4, с. 71, 101, 102, 124—127].

Таблица 3

Сведения о характеристиках отдельных элементов торгово-промышленных заведений в Пермском уезде Пермской губернии по данным за 1907 г.

Владелец Признаки торгово-промышленных помещений Число оценочных единиц Нормальный чистый доход, руб. Ценность к обложению, руб.

Характеристика Площадь основания, аршин

Пивные лавки

Казанцева Е. М. Теплое 162 162 149,0 2 980

Торговые лавки

Добрынин Ф. Д. Теплое 27 27 13,0 260

Хлебо-пекарно-крендельные

Палкина М. С. Теплое 63 63 12,6 252

Колбасные

Коровин Т. В. Теплое 36 36 7,2 144

Складочные помещения

Оборин Г. В. Холодное 108 108 41,2 820

Источник: [4, с. 71, 101, 102, 124—127].

что столярные заведения не были оборудованы исполнительными устройствами, а кузницы, кожевенные заведения и пекарни — были.

При измерении ценности торгово-промышленных заведений исходным физическим показателем выступала площадь основания здания, так

что каждый аршин считался оценочной единицей. Наибольшая ценность была характерна для таких заведений, как пивные и торговые лавки, хлебопе-карно-крендельные заведения.

Как в отношении жилых строений, так и по промышленным и торгово-промышленным заве-

финансовая аналитика

проблемы и решения

23 (113) - 2012

Страницы истории

дениям обращает на себя внимание уважительное отношение оценщиков к владельцам домов и заведений. Все они персонально именовались в оценочных книгах, и по этой, в частности, причине имена жителей городов Пермской губернии, как и других территорий Российской империи, сохранились до наших дней.

После обобщения результатов оценки по отдельным жилым строениям и постройкам иного назначения в каждом уезде Пермской губернии фор-

мировались итоговые сведения по ценности (доходности) имуществ, на основе которых определялась окончательная сумма земских сборов (табл. 4, 5).

Как свидетельствуют источники Пермской губернии начала ХХ столетия, основные объекты недвижимого имущества с высокой ценностью (в части заводских, фабричных и торгово-промышленных помещений) располагались в уездах. По некоторым территориям (в частности, в 1910 г. — Оханский, Красноуфимский, Верхотурский уезды) вследствие

Таблица 4

Механизм определения плановых поступлений доходов с недвижимых имуществ (кроме земель и лесов) и плановые доходы Пермской губернии в 1910 г., тыс. руб.

С заводских, фабричных и торгово-промыш- С прочих городских С жилых домов

ленных помещении недвижимых имуществ в уездах

Уезд В городах В уездах Сумма сбора Ценность/ доходность Сумма сбора Ценность/ доходность

Сумма сбора Ценность/ доходность Сумма сбора Ценность/ доходность

Пермский 10,8 491,1/нет 138,7 6 332,5/нет 94,2 4 303,0/нет 26,5 1 209,3/нет

Верхотурский 0,4 18,1/нет 209,5 10 855,8/нет 3,2 165,3/нет 104,9 5 436,4/нет

Екатеринбургский 28,4 970,7/нет 281,7 9 640,5/нет 80,7 2 763,1/нет 21,0 720,1/нет

Ирбитский 23,0 нет/69,8 15,3 нет/46,5 10,2 нет/31,0 0,1 нет/0,2

Камышловский 12,9 403,1/нет 47,1 1 476,0/нет 13,5 422,6/нет 6,8 213,8/нет

Красноуфимский 2,2 97,7/нет 58,1 2 599,1/нет 3,4 148,8/нет 5,4 237,4/нет

Кунгурский 11,7 нет/33,3 14,7 нет/41,9 11,8 нет/33,6 0,9 нет/2,5

Осинский 10,1 235,4/нет 37,0 839,1/нет 6,0 141,5/нет 3,8 87,8/нет

Оханский 0,7 18,0/нет 44,7 1 110,3/нет 1,7 42,0/нет 3,8 94,3/нет

Соликамский 10,2 491,6/нет 121,1 5 823,5/нет 3,1 148,6/нет 6,0 108,4/нет

Чердынский 0,5 29,7/нет 6,5 369,8/нет 5,4 305,9/нет 0,7 40,4/нет

Шадринский 12,7 501,7/нет 13,2 523,4/нет 15,1 594,9/нет 2,9 112,8/нет

Итого:

— уездных 123,5 — 987,9 — 248,4 — 182,8 —

— губернских 38,3 3 389,0 / — 317,2 33 525,8 / — 81,3 7 559,4 38,2 4 089,1

— губернских 161,9 — 1 305,1 — 329,7 — 221,0 —

и уездных

Источник: [1, с. 52].

Таблица 5

Механизм определения плановых поступлений доходов с недвижимых имуществ (кроме земель и лесов) и плановые доходы Пермской губернии в 1913 г., тыс. руб.

Уезд С заводских, фабричных и торгово-промышленных помещений С прочих городских недвижимых имуществ С жилых домов в уездах

В городах В уездах Сумма сбора Ценность/ доходность Сумма сбора Ценность/ доходность

Сумма сбора Ценность/ доходность Сумма сбора Ценность/ доходность

Пермский 24,5 843,6/нет 236,4 8 151,9/нет 126,8 4 373,2/нет 38,0 1 311,5/нет

Верхотурский 5,4 230,2/нет 259,5 11 043,3/нет 4,0 170,0/нет 57,8 2 461,3/нет

Екатеринбургский 31,6 1 018,0/нет 356,2 11 66,7/нет 94,9 3 056,5/нет 21,7 697,9/нет

Ирбитский 25,6 нет/66,0 17,5 нет/45,2 12,0 нет/30,9 0,1 нет/0,3

Камышловский 17,6 434,8/нет 64,0 1 579,6/нет 19,3 475,9/нет 9,5 233,6/нет

Красноуфимский 3,1 99,6/нет 84,2 2 714,8/нет 4,9 158,7/нет 7,9 254,3/нет

Кунгурский 15,2 464,1/42,1 10,7 572,7/29,7 13,9 550,0/38,5 1,3 75,8/3,5

Осинский 11,6 231,8/нет 39,8 796,8/нет 7,4 147,1/нет 3,8 75,9/нет

Оханский 1,2 21,4/нет 54,5 967,3/нет 4,5 79,3/нет 8,0 142,4/нет

^ччт финансовая аналитика

42 ^ проблемы и решения

Страницы истории

23 (113) - 2012

Окончание табл. 5

С заводских, фабричных С прочих городских С жилых домов

и торгово-промышленных помещении недвижимых имуществ в уездах

Уезд В городах В уездах Сумма сбора Ценность/ доходность Сумма сбора Ценность/ доходность

Сумма сбора Ценность/ доходность Сумма сбора Ценность/ доходность

Соликамский 12,9 500,7/нет 154,8 6 024,4/нет 8,1 316,9/нет 6,7 260,9/нет

Чердынский 0,9 33,8/нет 6,6 254,8/нет 9,0 346,8/нет 1,1 43,2/нет

Шадринский 19,1 545,3/нет 18,0 517,1/нет 21,8 626,5/нет 3,8 109,8/нет

Итого:

— уездных 168,5 — 1 302,1 — 326,5 — 159,7 —

— губернских 58,0 5 860,4 / 472,5 48149,6 / 119,5 12 083,2 / 54,3 5 489,8 /

— губернских 226,4 — 1 774,7 — 446,0 — 214,0 —

и уездных

Источник: [1, с. 67].

небольшого количества городов ценность недвижимых имуществ более чем в десятки раз превышала ценность недвижимых имуществ в городах.

В отношении жилых домов в уездах губернии заметно, что наибольшие показатели ценности (доходности) и абсолютной плановой суммы земского сбора характерны для уездов, центрами которых являлись крупные города губернии: Пермского, Вер-хотурского и Екатеринбургского уездов — города Пермь, Верхотурье и Екатеринбург соответственно. Аналогичная картина наблюдается в современной России.

При сравнительном исследовании материалов табл. 4 и 5 заметно, что в 1913 г. по сравнению с 1907 г. показатели ценности (доходности) увеличились практически по всем уездам Пермской губернии. Это обусловило и более высокие значения плановых показателей земских сборов как по уездным ресурсам, так и по губернским поступлениям.

Рассмотренная финансовая практика оценки недвижимых имуществ в части жилых, промышленных и торгово-промышленных строений, а также

сведения, включенные в аналитические таблицы, свидетельствуют о высоком качестве финансовой деятельности в Пермской губернии и серьезной работе по накоплению информации, характеризующей разные объекты налогообложения.

Список литературы

1. Доходы и расходы земств 34 губерний по сметам на 1910 г. СПб, Типография Н. Я. Стойко-вой, 1912.

2. Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами // Полное собрание законов Российской империи. Собрание третье. Том XIII. 1895. отд. 9217—10232. СПб, 1895.

3. Приложение оценочных норм к определению чистой нормальной доходности недвижимых иму-ществ Пермской губернии. Выпуск 3-й. Городские недвижимые имущества. Пермь, Электро-типогра-фия губернского земства, 1909.

4. Примеры оценок разных видов недвижимых имуществ Пермской губернии. Пермь, Электро-ти-пография губернского земства, 1907.

внимание! На сайте Электронной библиотеки <^ШЬ» собран архив электронных версий журналов Издательского дома «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ» с 2006 года и регулярно пополняется свежими номерами. Подробности на сайте библиотеки:

www.dilib.ru

V_У

финансовая аналитика

проблемы и решения