CC BY
88
№ 5 (140) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Оценка качества сервиса бизнес-центров
Н.Н. Корольков
директор ООО «Агентство независимой оценки «Аргумент» (г. Новосибирск), член президиума Экспертного совета Российского общества оценщиков, член Экспертного совета рейтинга бизнес-центров Сибирской гильдии девелоперов и управляющих коммерческой недвижимостью
Николай Николаевич Корольков, dir@anoa.ru
Процесс развития оценочной деятельности в современной российской экономике безудержно эволюционирует. Одни специалисты занимаются адаптацией методик и стандартов, используемых в развитых экономиках, другие - развитием отечественных методов.
Не имея доступа к достоверной информационной базе данных о сделках о продаже и аренде недвижимости и качественных аналитических материалов о рынке недвижимости, участники рынка, в том числе оценщики, вынуждены использовать экспертные оценки.
По экспертным оценкам, в том числе по развитию экспертных методов, издано множество работ (например [1-2]). В качестве экспертов, как правило, выступают оценщики и риелторы. Как и иные участники рынка недвижимости, они воссоздают картину этого рынка, сформированную в результате обобщения субъективных мнений многих участников рынка.
Но существует и диаметрально противоположная ситуация, когда на быстрорастущем рынке развитие спроса отстает от развития предложения. Такое отставание обусловлено, в частности, слабой информированностью потребителей рынка о новых стандартах качества недвижимости. В связи с этим возникает потребность в информировании участников рынка, в том числе с привлечением экспертного мнения.
Для примера рассмотрим ситуацию, сложившуюся в городе Новосибирске.
За период 2003-2008 годы (предкризисные) в городе Новосибирске было построено и введено в эксплуатацию значительное количество бизнес-центров. Некоторые из них позиционируются как бизнес-центры класса «А», другие - как бизнес-центры классов «В» и «В+». Наполняемость вновь возведенных бизнес-центров на момент ввода оказалась низкой.
По инициативе Сибирской гильдии управляющих и девелоперов, с участием Департамента промышленности мэрии города Новосибирска, Новосибирской городской торговопромышленной палаты, Новосибирского регионального отделения Российского общества оценщиков, Новосибирской ассоциации риелторов и Новосибирского союза архитекторов был организован и проведен рейтинг бизнес-центров (рис. 1).
Рейтинг представляет собой оценку качества сервиса бизнес-центров. Проведение рейтинга явилось важным этапом в формировании рынка коммерческой недвижимости и способом определения наиболее конкурентоспособных и ориентированных на нужды арендаторов бизнес-центров.
Рейтинг проводился в 2009 и 2010 годах, его участниками стали сданные в эксплуатацию, действующие бизнес-центры и административные здания города Новосибирска.
Для реализации процедуры оценки качества бизнес-центров был сформирован экспертный совет рейтинга, в состав которого вошли специалисты из различных сфер рынка недвижимости:
^66^ Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Рис. 1. Участники работ по определению рейтинга бизнес-центров
Бизнес-центр I
Бизнес-центр II
Бизнес-центр III
со
к'
га
со'
Передача итогов рейтинга 1
м <4 Формирование
в СМИ рейтингового списка
ОЦЕНОЧНАЯ ГРУППА
I ------
Выезд в бизнес-центр
Е
КООРДИНАТОР РЕЙТИНГА Предложения по оценке бизнес-центра
▼
Некоммерческое ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ
партнерство ▼
«Сибирская гильдия Рассмотрение результатов оценки
девелоперов и
управляющих 1 1
недвижимостью» Утверждение Отклонение
оценки оценки
Рис. 2. Процедура оценки качества бизнес-центров
• аналитики и брокеры рынка недвижимости;
• управляющие коммерческой недвижимостью;
• оценщики недвижимости;
• архитекторы;
• специалисты по микроклимату;
• специалисты по безопасности и связи.
Процедура оценки качества изображена на схеме, представленной на рисунке 2.
Цель продвижения рейтинга - формирование в сознании участников рынка набора характеристик, определяющих качество бизнес-центров.
Задачи продвижения рейтингов:
• привлечение максимального числа бизнес-центров для участия в рейтинге;
• информирование потребителей услуг бизнес-центров (для них рейтинг должен быть
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
№ 5 (140) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
действенным инструментом при поиске арендуемых площадей);
• повышение культуры рынка;
• урегулирование арендной ставки - обозначение критериев, определяющих цену.
Критерии рейтинга
Оценка бизнес-центров проводится по 5 группам критериев:
• управление и сервис;
• местоположение и окружение;
• микроклимат;
• связь;
• безопасность.
Важность группы в общем рейтинговом балле и важность критерия в группе определяются процентным весом. Веса критериев и групп критериев определяются в ходе опроса экспертов рынка недвижимости, проводимого координатором рейтинга (см. рис. 3).
Безопасность,
Управление и сервис, 27%
окружение, 26%
Рис. 3. Веса групп критериев для оценки бизнес-центров
Эксперты оценочной группы выезжают в бизнес-центры и оценивают их по стобалльной шкале в соответствии с формами оценки групп критериев. Результаты этих оценок приведены в таблицах 1-7.
Итоговая оценка бизнес-центра вычисляется по следующей формуле:
в = 1W X v,R,
V /
\
Л-
где в - рейтинговый балл; i - порядковый номер критерия;
V - вес /-го критерия;
R - балл по /-му критерию; j - порядковый номер группы критериев; Wj- весу-й группы критериев.
В качестве примера в таблице 6 приведены данные для расчета рейтингового балла бизнес-центра «Кронос» в городе Новосибирске.
^68^ Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru 69
Управление и сервис (итоговый балл - 96)
Таблица 1
№ Параметр Показатель оценки Балл по факту Оценка параметра по 100-балльной шкале Вес показателя Комментарий***
наименование диапазон баллов параметры, варьирующие балл внутри диапазона в %* взвешенная величина в баллах**
1 Обеспеченность парковочными местами Подземная и наземная парковки 8...10 Отсутствие проблем с парковкой 10 100 15 15 Подземная парковка - 190 машиномест Наземная парковка -150 машиномест
Наземная парковка 1...7
Нет парковки 0
2 Единство управления Единый собственник 8...10 Профессиональный уровень и известность управляющей компании 10 100 13 13 ЗАО «Строитель»
2-3 собственника 5...7
Более трех собственников 1...4
3 Помещения общего пользова-ния, в том числе коридоры Современное дизайнерское решение 6...10 Состояние отделки, наличие видимых дефектов 9 90 13 11,7 Высококачественная отделка входной группы и общественных зон
Типовая отделка 1...5
4 Лифты Современные лифты 6...10 Время ожидания, скорость движения лифта 10 100 11 11 Лифты OTIS (на 13 человек): • блок А - 4 • блок В - 4 • блок С - 2
Устаревшие лифты 1...5
Лифты отсутствуют 0
5 Точки общепита в здании Ресторан и столовая/кафе 8...10 Ценовая категория точек общепита: • высокая • средняя • низкая Размер бизнес-центра Целесообразное количество точек общепита 10 100 11 11 Кафе-столовая на 200 мест (2-й этаж), кофейня (1-й этаж), ресторан (1-й этаж)
Столовая/кафе 5...7
Буфет 1...4
Нет точек общепита 0
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
Продолжение таблицы 1
№ Параметр Показатель оценки Балл по факту Оценка параметра по 100-балльной шкале Вес показателя Комментарий***
наименование диапазон баллов параметры, варьирующие балл внутри диапазона в %* взвешенная величина в баллах**
6 Планировка внутри здания Свободная планировка 7...10 Конструктивные особенности Условия договора допускают перепланировку арендатором 10 100 11 11 Свободная
Есть возможность перепланировки 4...6
Коридорнокабинетная система 1...3
7 Клининг Высокая степень чистоты 7...10 Наличие и оснащение специализированной службы Частота уборки 10 100 8 8 Уборка в соответствии с технологическими картами в наиболее оживленных местах (центральный холл, лифтовые кабины) проводится 8 раз в день
Средняя степень чистоты 4...6
Низкая степень чистоты 1...3
8 Входная группа Современное архитектурное решение 8...10 Состояние отделки и техническое оснащение крыльца, тамбура, вестибюля 10 100 7 7 Состояние и оснащение входной группы соответствует классу здания, видимых дефектов не наблюдается
Реконструированная входная группа 4...7
Устаревшая входная группа 1....3
9 Наличие службы ресепшн Есть служба ресепшн 8...10 Готовность охраны/ вахтера давать справки Наличие информационного табло 9 90 7 6,3 Режим работы - 8.00-20.00 Персонал приветливый и компетентный Обработка входящей и исходящей корреспонденции Выдача пластиковых карт-пропусков
Служба охраны с функцией ресепшн 4...7
Вахта 1...3
Нет службы ресепшн 0
№ 5 (140) 2013 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru 71
Окончание таблицы 1
Показатель оценки Балл по факту Оценка параметра по 100-балльной шкале Вес показателя
№ Параметр наименование диапазон баллов параметры, варьирующие балл внутри диапазона в %* взвешенная величина в баллах** Комментарий***
Есть конференц-залы, комнаты переговоров 8...10 Качество и состояние
10 Конференц- Конференц-зал 3...7 отделки Оснащение оборудованием Наличие гардероба 50 Комната переговоров (тренинг-зал) на 20 человек на 4-м этаже блока Б
залы, комнаты переговоров Комната переговоров 1...2 5 4 2
Нет конференц-залов 0
* Суммарно по всем строкам - 100 процентов.
** Суммарно по всем строкам - 96 баллов.
***В таблицах 1 и 2 в столбце «Комментарии» приведены примеры информации, которая может рассматриваться как дополнительные характеристики оцениваемого объекта.
Таблица 2
Местоположение и окружение (итоговый балл - 92)
№ Параметр Показатель оценки Балл по факту Оценка параметра по 100-балльной шкале Вес показателя Комментарий
наименование диапазон баллов параметры, варьирующие балл внутри диапазона в %* взвешенная величина в баллах**
1 Транспортная развязка, подъезды Удобный подъезд со всех направлений 6...10 Основная/неосновная магистраль Наличие регулярных пробок при подъезде 10 100 21 21 Удобный подъезд со всех сторон Пробок на ближних участках нет
Удобный подъезд с одного направления 1...5
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
Продолжение таблицы 2
№ Параметр Показатель оценки Балл по факту Оценка параметра по 100-балльной шкале Вес показателя Комментарий
наименование диапазон баллов параметры, варьирующие балл внутри диапазона в %* взвешенная величина в баллах**
2 Доступность общественным транспортом Доступно на метро 6...10 Удаленность от остановки Количество маршрутов 8 80 19 15,2 950 метров до метро «Площадь Ленина» В пределах 300 метров -2 остановки (19 маршрутов транспорта)
Доступно наземным транспортом 1...5
3 Внешний вид здания Современное архитектурное решение 8...10 Состояние фасада и окон, загруженность наружной рекламой 9 90 12 10,8 Диплом «Золотая капитель» (2009 год)
Старое реконструированное здание 4...7
Старое нереконстру-ированное здание 1...3
4 Ближайшее окружение Позитивное (театры, скверы,парки, деловые центры типа «сити» или «технопарк», административные здания, торговые центры, историческая застройка) 8...10 Плотность объектов 10 100 12 12 Историческая застройка Жилые дома Областная научная библиотека Военкомат НСО
Нейтральное окружение (жилые дома, не имеющие исторической ценности) 4...7
Негативное (частный сектор, гаражи, заброшенные здания, промышленная зона, не относящаяся к бизнес-центру) 1...3
№ 5 (140) 2013 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru 73
Продолжение таблицы 2
Показатель оценки Балл по факту Оценка параметра по 100-балльной шкале Вес показателя
№ Параметр наименование диапазон баллов параметры, варьирующие балл внутри диапазона в %* взвешенная величина в баллах** Комментарий
Отличное состояние 8...10
Хорошее состояние 4...7 Наличие элементов ландшафтного дизайна Количество дефектов подъездных путей, Газоны, тротуарная плитка, подсветка в тротуаре
5 Прилегающая территория Удовлетворительное состояние 1...3 8 80 11 8,8 Территория чистая Дефектов тротуара и дорожного полотна нет
Неудовлетворительное состояние 0 тротуаров, газонов
6 Визуальная Первая линия домов 6...10 Дистанция и направления, с которых видно здание 10 100 10 10 Первая линия, перекресток (улицы Советская и Свердлова)
доступность Вторая линия домов 1...5 Визуальный ориентир Здание видно из разных точек города
«Суперцентр» (в радиусе 1 км от площади Ленина) 9...10
7 Престижность района Центральный и Железнодорожный районы вне «суперцентра» 7...8 Улица: • основная • оторостепенная 9 90 8 7,2 «Суперцентр» Второстепенная улица
Центральные улицы других районов 5...6 • внутриквартальный проезд
Районы средней удаленности 3...4
Окраина 1...2
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
Окончание таблицы 2
№ Параметр Показатель оценки Балл по факту Оценка параметра по 100-балльной шкале Вес показателя Комментарий
наименование диапазон баллов параметры, варьирующие балл внутри диапазона в %* взвешенная величина в баллах**
8 Уровень компаний- арендаторов Мировые и федеральные бренды 8...10 Размер компаний-арендаторов: • крупные • средние • мелкие 10 100 7 7 Мировые бренды -Ernst&Yang, BSGV, Legrand, Endress+Hauser Федеральные бренды -«Деловой Квартал», Банк жилищного финансирования, Городской ипотечный банк Региональные (энергетика)
Федеральные и региональные бренды 4...7
Бренды отсутствуют 1...3
* Суммарно по всем строкам - 100 процентов. ** Суммарно по всем строкам - 92 балла.
Микроклимат (итоговый балл - 99)
Таблица 3
Показатель оценки Сумма баллов по параметру Оценка Вес показателя
№ Параметр наименование диапазон баллов параметра по 100-балльной шкале в %* взвешенная величина в баллах**
1 Наличие энергетического паспорта здания Энергетический паспорт здания имеется 0...10 10 100 10 10
Паспорта систем 0...2.5
Наличие технической документации Акты о приемке систем 0...2.5
2 Инструкции по эксплуатации оборудования 0...2.5 10 100 15 15
Графики обслуживания систем 0...1,5
Данные СЭС о микроклимате 0...1
№ 5 (140) 2013 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru 75
Продолжение таблицы 3
Показатель оценки Сумма баллов по параметру Оценка Вес показателя
№ Параметр наименование диапазон баллов параметра по 100-балльной шкале в %* взвешенная величина в баллах**
Наличие журналов эксплуатации 0...1,5
Организация эксплуатации систем Наличие в штате управляющей компании специалистов (с подтвержденной квалификацией) 0...2
3 Наличие договоров с профильными организациями об эксплуатации систем 0...3.5 9,5 95 20 19
Наличие системы диспетчеризации 0... 1,5
Наличие аварийной службы (бригады) 0...1,5
Соответствие смонтированных систем проектам (по составу) 0...1
Соответствие систем приточно-вытяжной вентиляции назначению и объемнопланировочным решениям здания 0...1
Возможность естественного проветривания 0...0.5
4 Уровень технической Соответствие системы отопления назначению и объемно-планировочным решениям здания 0...1 10 100 30 30
оснащенности здания Возможность регулирования мощности системы отопления 0...1,5
Система КВ, всего: 0...1,5
в том числе: централизованная СКВ 0...1,5
многозональная СКВ 0...1
сплит-системы 0...1
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
Окончание таблицы 3
№
Параметр
Показатель оценки
наименование диапазон баллов
Состояние технических помещений (теплового пункта, приточных камер, технических этажей и т. п.) 0...2
Комплектность установленных систем и их состояние 0...2.5
Возможность экспресс-проверки работоспособности систем (включение -выключение) 0...1,5
Соответствие планировки и назначения помещений проекту 0...2
Качество микроклимата по субъективной оценке 0...2
Сумма баллов по параметру
Оценка параметра по 100-балльной шкале
Вес показателя
в %'
взвешенная величина в баллах**
Состояние объекта и
работоспособность
систем
10
100
25
25
* Суммарно по всем строкам - 100 процентов. ** Суммарно по всем строкам - 99 баллов.
Таблица 4
Связь (итоговый балл - 68)
Показатель оценки Оценка Вес показателя
№ Параметр наименование диапазон баллов Балл по факту параметра по 100-бальной шкале в %* взвешенная величина в баллах**
1 Наличие структурированных кабельных систем Вертикальная и горизонтальная магистральная разводка Организация точек подключения в офисе (рабочие места) 7...10 6 60 10 6
(СКС) Вертикальная и горизонтальная магистральная разводка до ввода в офис 4...6
№ 5 (140) 2013 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru 77
Продолжение таблицы 4
№ Параметр Показатель оценки Балл по факту Оценка параметра по 100-бальной шкале Вес показателя
наименование диапазон баллов в %* взвешенная величина в баллах**
1 Наличие структури-рованных кабельных систем (СКС) Вертикальная магистральная разводка 1...3 6 60 10 6
Отсутствуют 0
2 Наличие оптического ввода в здание Более двух вводов 7...10 3 30 20 6
2 ввода 4...6
1 ввод 1...3
Отсутствует 0
3 Количество провайдеров городской телефонной связи Более двух 7...10 3 30 20 6
Два 4...6
Один 1...3
Отсутствуют 0
4 Количество интернет-провайдеров Более двух 7...10 10 100 20 20
Два 4...6
Один 1...3
Отсутствуюет 0
5 Доступность услуг сотовой связи операторов GSM Доступна везде 7...10 10 100 6 6
Доступны во всех местах общего пользования 4...6
Частично доступны 1...3
Отсутствует 0
6 Обслуживание систем связи Постоянное присутствие обслуживающего персонала 7...10 10 100 10 10
Регламентное обслуживание Наличие группы быстрого реагирования 4...6
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
Окончание таблицы 4
№ Параметр Показатель оценки Балл по факту Оценка параметра по 100-бальной шкале Вес показателя
наименование диапазон баллов в %* взвешенная величина в баллах**
6 Обслуживание систем связи Регламентное обслуживание 1...3 10 100 10 10
Отсутствует 0
7 Бесперебойное электроснабжение и кондиционирование помещения с активным оборудованием Бесперебойное электроснабжение и кондиционирование помещения с активным оборудованием 7...10 10 100 14 14
Бесперебойное электроснабжение активного оборудования 4...6
Кондиционирование помещения с активным оборудованием 1...3
Отсутствуют 0
* Суммарно по всем строкам - 100 процентов. ** суммарно по всем строкам - 68 баллов.
Безопасность (итоговый балл - 78)
Таблица 5
Показатель оценки Оценка Вес показателя
№ Параметр наименование диапазон баллов Балл по факту параметра по 100-балльной шкале в %* взвешенная величина в баллах**
Пропускной режим 6...10
режим охраны Свободный проход в здание 1...5 10 100 6 6,0
Отсутствует 0
1 Охрана КД, ОС, пожаротушение 9...10
Пожаротушение 6...8
защита инженерно-технических помещений ОС 4...6 10 100 6 6,0
кд 1...3
Отсутствует 0
№ 5 (140) 2013 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru 79
Продолжение таблицы 5
№ Параметр Показатель оценки Балл по факту Оценка параметра по 100-балльной шкале Вес показателя
наименование диапазон баллов в %* взвешенная величина в баллах**
1 Охрана охранная сигнализация в офисах КД в офисе ОС - движение в помещении и открытие двери 9...10 7 70 6 4,2
ОС - движение в помещении и открытие двери 6...8
ОС - движение в помещении 4...6
ОС - открытие двери 1...3
Отсутствует 0
2 Контроль доступа на входе Турникет Выдача гостевых карт 8...10 9 90 9 8,1
Турникет При предъявлении удостоверяющего документа 5...7
При предъявлении удостоверяющего документа 1...4
Отсутствует 0
на парковке Шлагбаумы, автоматическое управление открытием ворот, организовано разделение потоков движения 8...10 6 60 9 5,4
Шлагбаумы, автоматическое управление открытием ворот 5...7
Шлагбаумы (автономное управление) 1...4
Отсутствует 0
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
Продолжение таблицы 5
Показатель оценки Оценка Вес показателя
№ Параметр наименование диапазон баллов Балл по факту параметра по 100-балльной шкале в %* взвешенная величина в баллах**
Идентификация посетителя этажа и точное определение его движения 9...10
на этажах Под наблюдением все места входа на этаж, общий обзор коридора 6...8 10 100 5 5,0
Общий обзор коридора 4...6
Под наблюдением все места входа на этаж 1...3
Отсутствует 0
Идентификация государственного номера автотранспорта 9...10
Под наблюдением все места входа/выхода на парковку, общий обзор путей проезда
на парковке Под наблюдением все места входа/выхода на парковку, общий обзор путей проезда 7...8 Я 50 Я 2,5
3 Охранное телевидение Идентификация государственного номера автотранспорта 5...6
Общий обзор 3...4
Зона въезда/выезда на парковку 1...2
Отсутствует 0
Идентификация посетителей Обзор периметра 8...10
входов в здание Идентификация посетителей 5...7 10 100 5 5,0
Общий обзор 1...4
Отсутствует 0
глубина архива видеоданных Более 14 суток 6...10
До 14 суток 1...5 10 100 5 5,0
Отсутствует 0
№ 5 (140) 2013 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru g ]
Продолжение таблицы 5
Показатель оценки Оценка Вес показателя
№ Параметр наименование диапазон баллов Балл по факту параметра по 100-балльной шкале в %* взвешенная величина в баллах**
Выполнена согласно нормам пожарной безопасности (НПБ), адресная 8...10
противопожарная система Выполнена согласно НПБ, аналоговая 5...7 10 100 8 8,0
Выполнена с нарушением НПБ 1...4
Отсутствует 0
Тонкораспыленной водой 9...10
Водяное 6...8
пожаротушение Газовое 4...6 10 100 8 8,0
Порошковое 1...3
Отсутствует 0
4 Пожарная Тип 5 9...10
безопасность Тип 4 7...8
система оповещения о Тип 3 5...6 5 100 8 4,0
пожаре, тип по НПБ 104 Тип 2 3...4
Тип 1 1....2
Отсутствует 0
Постоянное присутствие обслуживающего персонала 8...10
обслуживание пожарной автоматики Регламентное обслуживание Наличие выездной группы 5...7 5 100 8 4,0
Регламентное обслуживание 1...4
Отсутствует 0
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
Окончание таблицы 5
№ Параметр Показатель оценки Балл по факту Оценка параметра по 100-балльной шкале Вес показателя
наименование диапазон баллов в %* взвешенная величина в баллах**
5 Смежные вопросы безопасности интеграция систем безопасности и системы управления зданием (Building Management Systems - В MS) На уровне протоколов передачи данных и программного обеспечения 8...10 5 50 2,5 1,25
На уровне программного обеспечения и аппаратном уровне 5...7
Частичная интеграция систем 1...4
Отсутствует 0
автоматическая система диспетчеризации и управления (BMS) Автоматизация и диспетчеризация всего инженерного оборудования здания 6...10 5 50 2,5 1,25
Частичная автоматизация и диспетчеризация инженерного оборудования здания 1...5
Отсутствует 0
1 -я особая 8...10
1-я 5...7
6 Электроснабжение по категориям 6 60 7 4,2
2-я 1...4
Отсутствует 0
* Суммарно по всем строкам - 100 процентов. ** Суммарно по всем строкам - 78 баллов.
№ 5 (140) 2013 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Таблица 6
Данные для расчета рейтингового балла бизнес-центра «Кронос»
Группа параметров Параметр Балл Вес показателя Суммарный балл по группе Вес группы
максимальный фактический ■vp О" CQ взвешенная величина в баллах ■vp О" CQ взвешенная величина в баллах
Управление и сервис Обеспеченность парковочными местами 100 100 15 15,0 96 27 26
Единство управления 100 100 13 13,0
Помещения общего пользования, коридоры 100 90 13 11,7
Лифты 100 100 11 11,0
Точки общепита в здании 100 100 11 11,0
Планировка внутри здания 100 100 11 11,0
Клининг 100 100 8 8,0
Входная группа 100 100 7 7,0
Наличие службы ресепшн 100 90 7 6,3
Конференц-залы, комнаты переговоров 100 50 4 2,0
Местоположение и окружение Транспортная развязка, подъезды 100 100 21 21,0 92 26 24
Доступность общественным транспортом 100 80 19 15,2
Внешний вид здания 100 90 12 10,8
Ближайшее окружение 100 100 12 12,0
Прилегающая территория 100 80 11 8,8
Визуальная доступность 100 100 10 10,0
Престижность района 100 90 8 7,2
Уровень компаний-арендаторов 100 100 7 7,0
Микроклимат Уровень технической оснащенности здания 100 100 30 30,0 99 19 19
Состояние объекта и работоспособность систем 100 100 25 25,0
Организация эксплуатации систем 100 95 20 19,0
Наличие технической документации 100 100 15 15,0
Наличие проектной документации 100 100 10 10,0
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
№ 5 (140) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Окончание таблицы 6
Балл Вес показателя Суммарный балл по группе Вес группы
Группа параметров Параметр максимальный фактический чО О" CQ взвешенная величина в баллах ■vO О" CQ взвешенная величина в баллах
Наличие оптического ввода в здание 100 30 20 6,0
Количество провайдеров городской телефонной связи 100 30 20 6,0
Количество интернет-провайдеров 100 100 20 20,0
Связь Электроснабжение и кондиционирование помещений с активным оборудованием 100 100 14 14,0 68 17 12
Наличие СКС 100 60 10 6,0
Доступность услуг сотовой связи операторов GSM 100 100 10 10,0
Обслуживание систем связи 100 100 6 6,0
Пожарная безопасность 100 75 32 24,0
Охранное телевидение 100 88 20 17,6
Охранная сигнализация 100 90 18 16,2
Безопасность Контроль доступа 100 75 18 13,5 78 11 9
Электроснабжение по 2-й,1-й и особой категориям 100 60 7 4,2
Смежные вопросы безопасности 100 50 5 2,5
Используя приведенную на с. 68 формулу, получаем рейтинговый балл бизнес-центра «Кронос» - 88,8.
Таблица 7
Итоговые оценки бизнес-центров, представленные оценочной группой и утвержденные Экспертным советом, и существующие арендные ставки
Итоговое место в рейтинге Название бизнес-центра и адрес Вес показателя Рейтинговый балл Арендная ставка, р/м2 в месяц
управление и сервис местоположение и окружение микроклимат связь яюоновиоеэд
27 26 19 17 11
1 «РосЕвроПлаза» - пр. Димитрова, 2 97 86 98 86 77 90 940
2 «Кронос» - ул. Советская, 5 96 92 99 68 78 89 1 100
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Окончание таблицы 7
Итоговое место в рейтинге Название бизнес-центра и адрес Вес показателя Рейтинговый балл Арендная ставка, рУм2 в месяц
управление и сервис местоположение и окружение микроклимат связь яюоновиоеэд
27 26 19 17 11
3 «Гринвич» - ул. Красноярская, 35 99 86 93 74 84 88 1 000
4 «Ланта-центр» - Октябрьская маг., 4 83 86 95 89 70 86 800
5 МФЦ - пл. Труда, 1 90 76 94 98 61 85
6 «Партнер» - ул. Орджоникидзе, 38 81 76 82 89 38 76 550
7 «На Ленина»у - л. Ленина, 52 75 76 68 90 60 75 750
8 «НЛК-Альянс» - ул. Станционная, 30а, к. А 78 60 69 94 40 70 650
9-10 «Меридиан» - ул. С. Шамшиных, 22/1 81 64 64 61 76 69 650
9-10 «БАЙТ-Ариэль» - ул. Челюскинцев, 14/2 73 81 68 72 30 69 750
11-15 «Новоград» - Красный пр., 55 59 89 70 67 42 68 975
11-15 «Рим» - ул. Большевистская, 101 72 63 80 54 70 68 590
11-15 «Кобра» - пр. Димитрова, 4/1 60 83 70 56 66 68 900
11-15 «Якутия» - ул. Большевистская, 103 67 69 59 93 44 68 700
11-15 «Техноком» - ул. Фрунзе, 86 71 76 70 59 49 68 650
16 «Форум» - пр. К. Маркса, 47/2 71 75 70 49 50 66 750
17 «Геос» - ул. Геодезическая, 2/1 69 70 65 59 48 65 750
18-19 «Евразия» - ул. Коммунистическая, 2 65 66 67 62 58 64 600
18-19 «10 Столиц» - ул. Ядринцевская, 68/1 71 57 74 52 68 64
20-22 «Пентагон» - ул. Владимировская, 2/1 59 62 63 64 56 61 550
20-22 «Альянс» - ул. Плахотного, 27 67 70 41 73 43 61 670
20-22 «На Крылова» - ул. Крылова, 36 60 73 60 56 43 61 650
23 «Консул» - ул. М. Горького, 79 37 81 62 65 54 60
24-25 Status - Комсомольский пр., 13/1 47 65 72 60 53 59
24-25 «Фанат» - ул. Коммунистическая, 48а 48 65 66 69 46 59 630
26-28 «На Фрунзе» - ул. Фрунзе, 80 66 76 30 60 43 58
26-28 ул. Серебренниковская, 19/1 44 74 58 62 51 58
26-28 «Димитровский» - пр. Димитрова, 1 34 76 67 66 45 58 850
29 ул. Крылова, 31 55 69 50 56 43 57
30-31 Car Plaza - ул. Чаплыгина, 2/1 59 54 61 58 48 56
30-31 «Кларус» - ул. Жуковского, 102 49 71 55 55 43 56
32-33 «На Восходе» - ул. Восход, 14/1 62 66 40 58 39 55 650
32-33 «На Державина» - ул. Державина, 28 45 57 60 64 47 55 650
34 Gloryon - ул. Ядринцевская, 53/1 45 64 53 58 50 54
35-36 ул. Челюскинцев, 44/1 41 77 57 48 32 53
35-36 «Бизнес-центр на Советской» - ул. Советская, 64 46 67 54 50 43 53 750
37 ул. Красина, 54 43 65 48 68 28 52
38 «Альфа» - ул. Восход, 20 33 67 38 63 41 49 650
39-40 ул. Нарымская, 27 32 68 39 63 33 48
39-40 ул. Железнодорожная, 12/1 38 65 44 57 24 48
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
№ 5 (140) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
На основании приведенных в таблице 7 данных был построен график зависимости ставки арендной платы (Y) от итоговой оценки качества (X), а также определена линия регрессии, наиболее точно отражающая указанную зависимость (рис. 4).
Рис. 4. Зависимость арендной ставки от итоговой оценки
Низкое значение R2 указывает на то, что арендаторы еще не сформировали свое отношение к определению итоговой оценки качества, а следовательно, на отсутствие возможности установления арендодателями соответствующих ставок аренды. Более тесную связь ставка аренды имеет с оценкой местоположения и окружения (см. рис. 5).
Рис. 5. Зависимость арендной ставки от оценки местоположения и окружения
^86^ Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Представленная форма описания бизнес-центров с указанием критериев качества (факторов стоимости) может быть рекомендована как стандарт описания объектов оценки и аналогов, а результаты рейтинга оценщики могут использовать в своей практической деятельности для расчета арендных ставок объектов оценки.
ЛИТЕРАТУРА
1. Марчук А. А. Использование экспертного мнения при определении размера скидки на торг // Вопросы оценки. 2007. № 1.
2. Лейфер Л. А. Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости (Предварительные итоги второго этапа проекта) // Регистр оценщиков. 2011. № 3.
* * *
Продолжение. Начало на с. 65
в состав расходов, учитываемых при исчислении налога на прибыль организаций, затрат, связанных со страхованием своих финансовых рисков. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан за свой счет страховать это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму не ниже суммы этого обязательства. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.
Изменения в порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним
Информация может быть полезна собственникам имущества в границах Москвы, а также лицам,
имеющим отношение к олимпийским объектам
Внесены изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Федеральным законом от 5 апреля 2013 года № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в части регулирования отдельных правоотношений. Так, изъятие для государственных или муниципальных нужд земельных участков, занятых объектами трубопроводного транспорта и (или) расположенных в границах охранных зон объектов трубопроводного транспорта, в границах присоединенных к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий, не допускается. Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы и находящегося в собственности физического лица или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, принимается на основании заявления этого лица при условии внесения им платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, определяемой в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, с учетом разницы между кадастровой стоимостью земельного участка с установленным на дату подачи указанного заявления видом разрешенного использования и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования.
Также Федеральным законом от 7 мая 2013 года № 101-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с организацией и проведением XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи и развитием города Сочи как горноклиматического курорта» были внесены изменения, касающиеся олимпийских объектов.
Окончание на с. 120
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
